地产月报-长春-保利天汇-入市项目市场调研报告

长春同策2020年7月净月入市项目调研报告长春国际影都长春国际影都板块归属长春国际影都布局于“四大板块“规划的文旅板块产业规划中，政府扶持，未来发展潜力巨大以万达文旅项目为龙头，充分发挥长影作为中国电影摇篮的文化传承和区域内丰富的生态资源优势，全面打造国际化电影全产业链基地，构建现代服务业高质量发展示范区，特别是打造生态高地、时尚高地、数字高地，建设长春国际文旅创意城。总面积1051平方公里，核心区包括净月高新技术产业开发区，以及莲花山生态旅游度假区主要区域，拓展区包括双阳区奢岭镇，主导产业为影视文旅产业、生命健康产业、数字产业。长春国际影都规划亮点规划一：国际影视产业区（含影视基地、总部基地、影视外景地）国际影视产业区由影视基地、总部基地、影视外景地三部分组成。共分三期开发，建筑面积约34.8万㎡。共计规划35个摄影棚，其中超大摄影棚三个。影视产业区依照工业化影视创作流程，将美术置景、棚内拍摄和外景拍摄形成有机的关联，合理布局交通流线，使拍摄流线和置景流线互不干扰，提高效率。产业区符合美国MPAA管理体系，能够满足国际剧组拍摄需求。总部基地和影视外景地还在规划中，外景地预计有七个风格分区，包括：民国、明清、新京、老上海、现代、欧美、奇幻等风格。长春国际影都规划亮点规划二：星级酒店群五星级酒店：共有200间客房，标间183间，套房17间。四星酒店共300间客房，标间248间，套房52间。分别设有健身用房、全日餐厅；星光剧院：一个大型的会议中心，其中由一个可容纳约1200人的2500㎡超大宴会厅，一个900㎡的小宴会厅，三个300㎡以上的多功能厅，两个200㎡的会见厅。星级酒店群，规划建筑面积约7.45万㎡。是由两个星级酒店和一个星光剧院组成。长春国际影都规划亮点规划三：文旅综合体文旅综合体总建面约23.20万平方米。规划有11.5万㎡商业广场、3.5万㎡星光街、滑雪乐园、雨林乐园、体育乐园等配套。滑雪乐园：室内滑雪场，对于滑雪爱好者来说可谓是一件幸事，可以不受季节的限制，一年四季享受运动乐；雨林乐园：由于气候和地区限制，我们可见植物的种类非常稀少。做到真正意义上的寓教于乐；体育乐园：设计了一个体育主题乐园，面向大众普适性极强，贴进各年龄层群体的需求。长春国际影都规划亮点总结全业态：长春国际影都业态丰富，影视产业基地、滑雪乐园、体育乐园、雨林乐园、特色商业街、星级酒店群、大型商业中心等；全创新：项目充分结合长春现有的文化底蕴，领先全国的商业规划设计理念，创新打造长春国际影都，不仅在硬件上创意升级，在文化内涵、商业模式上也将不断创新打造极具特色的世界乐园；全龄层：区别于传统的现代主题乐园，长春国际影都的娱乐项目不仅适合少年儿童，同时具有更多的适合更宽泛年龄层的体验游玩项目，全年龄皆可在此享受精彩人生；全天侯：长春国际影都的文旅综合体室内滑雪乐园、雨林乐园、体育乐园等打破季节及天气的束缚，使休闲娱乐风雨无阻。

长春国际影都具有全业态、全创新、全天候、全龄层四大特点：长春国际影都14#地块规划详细指标各楼栋户型分布情况楼栋层数单元梯口户型面积总套数配比情况楼栋总面积1#2736851626%14101.992#2736951626%15881.353#2736951626%15881.384#2744951084%27271.244#2741251084%5#2424110964%10746.676#27441251084%27271.246#2741251084%7#2536851506%13351.498#2636951566%15294.269#27241251084%12091.8310#27481252168%24066.9511#27481252168%24090.2612#2536951506%24090.2213#2336951385%15524.2914#2736951626%13754.3915#2436851446%12025.0016#2736851626%14181.84S1——653.57S2——845.34S3——973.68S4——846.10S5——752.27S6——1079.32S7——654.73Y1——4217合计——2616——284753.331#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#S1#S2#S3#S4#S5#S6#S7#Y1#总体地块规划指标项目名称单位总计用地面积㎡133687总建筑面积㎡361951.91其中地上总建筑面积㎡284753.31其中公建建筑面积商业㎡6035.81其它功能㎡7301.66住宅建筑面积㎡271415.84地下总建筑面积㎡77198.60容积率2.13建筑密度13.76%绿地率35.09%公建比2.12居住套数套2616居住人口人8371停车泊位机动车个3042其中地面停车数个601地下停车数个2441长春国际影都—14#基本信息长春国际影都：星级酒店群+商业综合体+主题乐园+生态住区+艺术文化街+影视基地项目区位图项目鸟瞰图首开区间【基本信息】：项目占地面积246公顷，规划住宅总建面426.66万㎡，其中住宅总建筑面积约250万㎡，项目首开14#地块【住宅建面】：27万㎡

，容积率2.13【首开规划】：首开共计16栋高层，层高23-27F【首开户型】：88/95/110/125（三房）/125(四房)【推售计划】：预计7月认筹，8月上市【精装标准】：暂不对外释放

【产品价格】：预计10000-11000元/㎡（精装）【营销动作】：项目6月27号展厅开放，到场人次约5万，售楼处开放当天进行9.9门票抵9999元房款的活动，还可获取99元大礼包长春国际影都项目长春国际影都首开房源信息产品类型面积得房率分布楼栋户型套数产品配比预计货值/元14号地块16栋23-27F高层8578%1、7、15、16#2.2.161823.6%5778300009576.3%2、3、8、12、13、14#3.2.1103839.7%108471000011079.6%5、9、10、11#3.2.2963.7%116160000125/125主题125（80.6%）/125主题（78.2%）4、6#3*1.2.286433.0%1188000000合计——————2616——2966700000户型主卧儿童房卫生间阳台客厅+餐厅厨房玄关飘窗合计8511.529.285.764.8124.975.43.41.9267.06户型主卧客卧儿童房卫生间厨房客厅+餐厅玄关阳台飘窗合计9512.32910.46.65.5121.781.84.683.5475.63户型主卧客卧书房客卫客厅+餐厅厨房玄关阳台飘窗合计11020.348.968.24.622.87.53.64.94383.94户型主卧父母房儿童房次卫厨房客厅+书房餐厅飘窗阳台玄关合计12521.4112.768.2655.624.8410.623.847.021.6100.95户型主卧主卫父母房书房儿童房次卫厨房客厅+餐厅阳台飘窗玄关合计125主题13.35.0610.55.678.74.87.8630.245.464.082.1697.83长春国际影都125㎡样板间长春国际影都—售楼处开放现场售楼处开放活动持续到7月5号，活动类型丰富，开放当天到访客户量约4-5万人次长春国际影都—售楼处亮点展示售楼中心以胶卷形式进行设计，中心内部配备曲型屏幕并设计整体园区规划模型，示范区搭配电影场景以及标志性人物进行打造，影视氛围浓郁，符合项目影都主体调性长春国际影都—微信图文宣传稿件以影视动漫为主题，主要文旅投资属性以及对于长春城市经济的辐射带动作用长春国际影都—客户情况从客户来源可以看出，以净月为主，其次为南关，其它城市板块客户数量较少；从置业目的来看，70%为投资客，主要认可项目未来发展潜力以及产品价格；客户主要认知途径为道旗、广播、户外广告、网络媒体，售楼处开放活动为项目提供较大客户来源。项目名称客户主要来源置业目的客户认同点认知途径长春国际影都以净月为主，其次为南关区投资占比70%未来发展潜力、价格道旗、广播、网络媒体、户外广告以及售楼处开放活动万科星光城万科星光城——基本信息万科星光城：依托长春国际影都，紧扣影视文化主题，打造万科首个影视文化综合住区项目区位图项目鸟瞰图【基本信息】：项目占地面积30.68万㎡，规划住宅总建面68.6万㎡，容积率2.23，绿化率35%。【首开规划】：首开一期住宅建筑面积约28.19万㎡，17栋21-28层大高层产品，共计2638户。【首开户型】：83㎡/105㎡/126㎡/162㎡【推售计划】：预计7月中旬认筹，8月初开盘【产品价格】：精装修标准及价格暂未释放，拿地价格3字头，全年任务25亿，低价入市可能较大【营销动作】：项目6月29日临售开放，举办露天电影及美食节活动，开放当天到场人次约300人。一期（首开）规划公园绿地星光大道主题商业街主景观轴万科星光城——一期园区规划万科星光城一期户型配比产品类型户型面积套数占比21-28F大高层8384032%105117845%12552120%162994%合计2638100%【户型配比及分布】：万科星光城一期共计2638套房源，主力户型面积为83㎡、105㎡户型，分别占比32%、45%。83㎡户型主要分布在一期地块东侧4栋产品，105㎡户型主要分布在一期中间位置楼栋，125㎡户型主要分布在一期地块西侧以及中间一栋，162㎡货量较少，分布在西侧临街。

【规划特点】：整体一期以刚需面积段产品为主，户型以两房及小三房为主力户型，搭配少量改善三房产品。地块西侧临公园绿地，与伊通河隔街相望，东侧为临河街，户型排布上自西向东面积逐渐减小。162㎡户型分布在西侧楼栋西端单元，随街道方向依次排布，有一定的观河景优势。一期与二期交界处还规划了星光大道主题商业街，紧扣影视文化主题。万科星光城一期为16#地块，共计17栋住宅，户型分布自西向东面积逐渐递减，主力户型为83㎡、105㎡，一期与二期交界处规划了星光大道主题商业街万科星光城——户型图客厅开间：3.6米主卧开间：3.2米赠送面积：客厅及主卧飘窗户型亮点：卫生间干湿分离两室两厅一卫83㎡三室两厅一卫105㎡三室两厅两卫126㎡三室两厅两卫162㎡整体户型开间尺度合理，进深较短，室内空间功能完善，162㎡做出6米开间客厅及主卧套房，有一定舒适度，但也存在面积浪费客厅开间：3.6米主卧开间：3.2米赠送面积：南向卧室飘窗户型亮点：进门玄关及独立储藏间客厅开间：4米主卧开间：3.4米赠送面积：南向卧室飘窗户型亮点：进门玄关及独立储藏间主卧衣帽间及私享卫生间客厅开间：6米主卧开间：3.8米赠送面积：南向卧室飘窗户型亮点：开间尺度阔绰主卧套房系统万科星光城——样板间从风格来看，样板间风格以现代时尚风格为主，色彩鲜明，整体品质感一般。从功能性来看，户型收纳功能完善，卫生间干湿分离，户型舒适度较好，但格局尺寸稍显局促。从交付标准来看，其精装交付标准品质一般，未体现建材品牌。万科星光城—售楼处开放现场售楼处开放活动持续到7月13日，每晚17：00-21：00，活动内容为露天电影+美食+精美礼品，开放当天到访客户约300组，活动效果一般万科星光城——推广宣传推广媒体：目前推广仅有软文及朋友圈，微信第五条，出租车LED，渠道。推广诉求：借势长春国际影都，主打净月未来发展，强调升值潜力。万科星光城——客户情况客户来源：主要以净月、二道、经开的东部片区客户为主，受长春国际影都的推广带动，有部分的全城客户；置业目的：来访客户以刚需自住客户为主，还有部分投资客户，主要认可万科品牌、户型及区域发展潜力认知途径：老业主，朋友介绍，临售，渠道万科星光城——竞品总结产品规划：万科星光城一期住宅为21-28F大高层产品，标准开间下短进深，户型面积控制合理（主力面积83㎡/105㎡）；地块西侧具有一定的河景资源优势，临河楼栋规划了少量162㎡产品（仅99套），存在一定风险；项目展示：目前该项目仅临售开放，临售地点为原万科城售楼处，距离生态广场较近，周边城市路网成熟，起到一定的拦截作用。临售展示包装上无特殊亮点，样板间整体风格年轻化，建材及设计无特殊亮点；项目推广：目前推广仅有软文及朋友圈，微信第五条，出租车LED，渠道，借势长春国际影都，主打净月未来发展，强调升值潜力；销售价格：目前精装修标准及售价暂未对外释放，考虑到其拿地价格3字头，全年销售任务25亿，后有长春国际影都堵截，低价入市可能性极大。豪邦锦上豪邦集团——公司简介长春豪邦房地产开发集团有限公司成立于1999年,注册资金5000万元,集团总部豪邦大厦位于长春市宽城区青年3788号,办公面积近万平方米。

豪邦集团始统秉持“革新、共赢、共享、传承”的企业价值观，恪守“严格、严谨、严肃”的企业管理理念，经过多年发展形成集房地产开发、健康科技、物业管理、豪邦门窗、教育培为核心的大型民营企业。现如今，豪邦