湖北-武汉-黄陂区-南山十里星空-竞品分析方案

01PartOne区域市场分析竞争格局：四大板块分化竞争，新盘扎堆入市，多盘分流，竞争市场极其严峻；大临空版块成为大汉口高房价外溢客户的主要承载区，临空版块产业规划起点高，发展潜力大，横店版块新兴区域，随着八盘入市，竞争格局形成；区位区域特征价格表现横店区盘龙城外扩区域，不限购，目前配套缺乏，受机场限高影响，多为小高层，楼盘多为外来大型品牌开放商，楼盘品质较高，价格实现度高。11000元/㎡（精装2000/㎡）叶店片区居住氛围成熟，配套齐全，板块内土地较为稀缺，以中小规模楼盘为主，项目多以高层2T4户传统布局为主，价格实现度较其他版块低；8000-8500元/㎡（毛坯）10000-12500元/㎡（精装2000-2500元/㎡）刘店片区远离盘龙城中心，但因岱黄高速、天纵城综合体的带动作用，目前逐渐崛起。8000-8500元/㎡（毛坯），10000-10500元/㎡精装（2000元/㎡）临空片区临空经济港近年来发展迅速，教育、医疗及交通利好，以中型体量楼盘为主，受机场限高影响，楼盘多为小高层，外来品牌开放商入驻，品质较高，价格实现度高。10600-12500元/㎡（精装2000元/㎡）老盘加推新盘首开恒大龙城75万方，9700元/㎡（含2000精装）天汇龙城20万方，10800元/万博玖珑湾5万方，10000元/㎡保合太和3.4万方，12500元/㎡（含2500精装）龙辰丽湾二期5.2万方大华公园华府32万方，9300元/m²（毛坯）中城新时代45万方，价格待定中建壹品澜郡20万方，9000-9500元/m²（毛坯）天纵云湖湾二期8.3万方，11000元/㎡中南拂晓城34万方，11000元/㎡北辰蔚蓝城市99万方，11000元/㎡融侨方圆20万方，11000元/㎡金辉优步湖畔23万方，11000元/㎡新力帝泊湾33万方，10140元/㎡（含2000精装）尚璟瑞府36万方，10600元/㎡临空香廷24万方，11000元/㎡（含2000精装），洋房12000元/㎡（毛坯）五矿澜悦云玺18万方，12500元/㎡（含2500精装）华发悦府17万方，价格待定洪福美境16万方，9500元/㎡山海观54万方，12500元/㎡(含2500精装）翰林公馆10万方，10000元/㎡横店临空刘店叶店竞争表现：品牌势均力敌，客户同质化、产品同质化；供应高峰导致市场急剧遇冷；随着新盘集中入市，导致区域内供应量激增，以及大武汉楼市降温，加重客户观望心理，目前区域内主流价格11000元/㎡，少量高楼面价项目价格达到12500元/㎡；板块项目名称规模（万方）容积率在售户型面积段成交主力面积销售均价（元/m²）首付款区间（按30%计算）1-10月供给套数1-10月去化套数临空恒大龙城751.6495-12595-1259800（精装2000）27.6-36.4952941五矿澜悦云玺182.1106-142106-12312500（精装2500）39.8-53.3360117尚璟瑞府362.0086-12986-11810700（精装2000）27.3-41472442临空香廷241.60洋房：122-168小高层：96-141——洋房：12000（毛坯）小高层：11000（精装2000）洋房：43.9-60.5小高层：31.9-46.5——待售中城新时代451.985-145㎡——预计毛坯12500——————山海观542.8789-13889-12012800（精装2500）33.4-51.8752571横店金辉优步湖畔232.698-12598高层：11100（精装2000）洋房：12800（精装2500）高层：30.9-39.4洋房：36.8-46.9818593中建壹品澜郡19.62.4高层：88-11088-1109000-9500（毛坯）24.6-30.7————融侨方圆16.452.35106-130106-10811200（精装2000）35.6-42.9476265中南拂晓城48.82.0098/10898/10811000-11500（精装2000）32.3-35.613321185天纵云湖湾702.199-11499-11411000（精装2000）32.7-37.6530500北辰蔚蓝城市99.62.00高层：82-125洋房：120/125高层：82-125高层：11100（精装2000）洋房：11500（精装2000）高层：27-41.3洋房：41.4-43.119501804大华公园华府13.62.0086-11386-1139300（毛坯）24-31.5————动态表现：客户基数不足，阶段性价格松动，减配以及精装打折将成为主流；即将进入年底，基于品牌房企销售目标，目前横店板块内，价格有所松动，通过低总价建立优势。其中中建和大华公园华府选择直接毛坯销售，融侨、中南在装修款部分可打折，金辉首付可低至2成；板块项目名称

均价（元/m²）销售策略当前动态横店金辉优步湖畔高层：10500（精装2000）洋房：12500（精装2500）洋房首付最低两成主要在售4#、7#小高层以及3#洋房，剩余房源不多中建壹品澜郡9000-9500（毛坯）毛坯销售收集资料中，10月底截止，11月20日开盘融侨方圆11000（精装2000）认购可申请装修款部分最低至九折主要在售6#小高层，剩余房源不多中南拂晓城11000（精装2000），108平均价11500元/㎡（精装2000）据销售口径，目前有装修减配打算，具体方案未定，同时后期开盘形式均选择平销，可直接认购主要在售8#、9#、16#小高层，剩余房源较多大华公园华府9300（毛坯）毛坯销售收集资料中，11月底开盘阶段供应：年底集中加推，预计推货量约33万方，推售产品面积高度重叠；11/12月集中推货明显，主要集中于横店版块，供应产品主要集中在88-128㎡，区域内推售量主要为恒大、五矿、临空、山海关。板块项目名称预计推货量(万方)（2018.9-2019.2）推售产品预计推售时间临空恒大龙城5.380-129m²12月五矿澜悦云玺1叠拼别墅：147-195m²11月底临空香廷0.8洋房：122-168m²11月初山海观398-124m²12月初横店金辉优步湖畔2.798-125m²明年1月份中建壹品澜郡3.388-110m²11月20日融侨方圆1.785-135m²11月底中南拂晓城2.798-108m²11月中旬天纵云湖湾2.598-114m²11月中旬北辰蔚蓝城市4.788-108m²11月底大华公园华府5.389-113m²11月底合计33在售存量分析：在售项目待开发量约284万方，主力集中于临空、横店版块；临空片区横店片区叶店片区刘店片区目前刘店、叶店基本进入尾盘销售阶段，主要的后续竞争来自于横店以及临空版块；价格对标——五矿澜悦云玺近期来访低迷，成交大幅下滑；基本资料项目地址黄陂区巨龙大道与兴龙路交汇处开发商五矿地产（武汉）开发有限公司体量18万㎡容积率2.1建筑形态别墅、小高层建筑风格/景观风格大都会在售情况在售楼栋G1、G2、G3、G4在售产品类型小高层2T4/1T2户，106-142/㎡价格12500元/㎡（精装2500元/㎡）销售情况8月25日推G1、G2两栋小高层共192套房源，去化95套，9月30日推168套，去化71套2018.8.25推G1、G2共192套房源，目前去化146套；G3#G4#楼户型配比户型面积区间套数比例去化套数去化率3×2×2106-123㎡11262%3018%4×2×2130-142㎡5638%2018.9.30推G3、G4共168套房源，去化71套G1G3G2G4在售9月30日加推G3#G4，共168套房源，去化71套，目前在售均价高层12500元/㎡(精装2000)，整体成交低迷；106户型点评：优点：主流连廊户型，三面宽朝南优势；123户型点评：缺点：1、客卫开间窄；

2、入户空间弱，餐厅北向空间浪费；130户型点评：缺点：1、客卫开间窄；

2、入户空间弱，餐厅北向空间浪费；户型展示：T4产品，常规户型，定位偏首改；3房2厅2卫106㎡3房2厅2卫123㎡4房2厅2卫130㎡价值展示——高低配产品策略，强化品牌优势及物业服务，加上良好现场展示，奠定临空版块品质标杆项目；营销中心营销中心内景儿童乐园营销中心外景一级资质物业品质生活价格对标——山海观基本资料项目地址盘龙大道汤云海路开发商武汉恒安投资有限公司体量54万㎡容积率2.87建筑形态别墅，高层（33-34F）建筑风格/景观风格ARTDECO在售情况在售楼栋二期11#12#在售，13#12月初加推产品类型89-124㎡三房，138㎡四房价格目前在售12800（含2500装修）销售情况目前一期已售罄，二期11#12#89/98㎡面积房源剩顶天立地房源在售，其余面积房源较多；二期13#预计12月初加推；一期已售罄；二期目前在售高层11#12#，共396套房源，均价12800元/㎡（含2500装修），预计12月初加推高层13#；三、四期待开发；2018年1-9月售571套,整体去化情况较好；一期二期地段核心驱动，去化速度较好，但近期减弱；2018.2.4推6-9#共356套房源，目前去化249套；2018.10.13推12#共264套房源，开盘去化141套；2018.10.21推11#共132套房源，开盘去化45套；11#楼户型配比户型面积区间套数占比去化套数去化率3x2x1896650%4534%3x2x21203325%4x2x213833253房2厅1卫98㎡98户型点评：优点：南北通透，方正布局，三面宽朝南；3房2厅2卫120㎡120户型点评：优点：通透性强，餐厨独立；缺点：餐厅、厨房、卫生间尺度较小；4房2厅2卫138㎡138户型点评：优点：南北通透，餐厨独立，南北双阳台；缺点：餐厅开间较小，同时为3+1设计，与市场主流项目相比，功能性较差；户型展示：T4产品，基本保证南北通透，定位刚需、刚改；价值展示：利用得天独厚的地理条件，强调景观卖点，加上精装及现场展示，奠定区域价格标杆；一级竞争——尚璟瑞府今年首次加推，长周期蓄客，高位去化；基本资料项目地址临空新城兴龙路与宋家岗东路交汇处开发商武汉汉江宏远投资有限公司体量36万㎡容积率2.00建筑形态小高层建筑风格/景观风格新亚洲在售情况在售楼栋22-28#，86-170m²产品类型小高层2T4户价格10700元/㎡（精装2000元/㎡）销售情况9月23日推472套，去化442套，目前剩余少量一楼房源，购买送地下室，均价11000元/m²（毛坯）2018.9.23推22-28#共472套房源，去化442套；22#23#24#25#26#在售27#28#2房2厅1卫86㎡3房2厅2卫102/105/118㎡4房2厅2卫128/129㎡2017年9月加推之后，一直处于捂盘状态，2018年9月推出472套，较低的价格，综合性价比高，去化442套，去化率92%；2017.8.06推3、14、15、19、20#共328套房源，去化328套；基本资料项目地址盘龙城航城东路与兴龙路交汇处开发商武汉临空香廷置业有限公司体量24万㎡容积率1.64建筑形态洋房、小高层建筑风格/景观风格新古典在售情况待售楼栋洋房：1-3#、13#、15#小高层：1#、3#、4#、7#、10#产品类型洋房1T2户，122-168㎡小高层2T4户，96-141㎡价格洋房：12000元/㎡（毛坯）小高层：11000元/㎡（精装2000元/㎡）销售情况11月初首开1#2#3#16#15#10#6#4#2#1#待售一级竞争——临空香廷3房2厅2卫122/131㎡4房2厅2卫147㎡5房2厅2卫163/168㎡3房2厅1卫96㎡3房2厅2卫121/131㎡洋房1#2#3#15#16#楼户型配比户型面积区间套数比例3×2×2122-131㎡3660%4×2×2147㎡610%5×2×2163-168㎡1830%小高层1#2#4#6#10#楼户型配比户型面积区间套数比例3×2×196㎡13050%3×2×2121-131㎡13050%即将推售，首推洋房，单总价双高；主推建面约122-168㎡洋房、预计11月初开盘，11月中下旬左右开高层，刚需摇号，目前在登记中，已登记150组左右；启动分销及全民营销，销量逐步回暖；二级竞争——金辉优步湖畔基本资料项目地址环后湖北路与飞虹街交汇处向北500米开发商武汉金辉融宇房地产开发有限公司体量23万㎡容积率2.6建筑形态高层（16F）洋房（6-9F）建筑风格/景观风格现代简约在售情况在售楼栋洋房：3#，高层4#7#产品类型98-125㎡三房四房价格高层均价11100元/㎡，洋房均价12800元/㎡销售情况一期推售1#2#5#8#售罄，二期9月23日加推一栋洋房3#和两栋高层4#7#，高层均价11100元/㎡，洋房均价12800元/㎡；预计2019年一月份推出两栋高层；预计2020年月份交房；一期已售罄；二期于2018/9/23开盘推出3#4#7#，共306套房源，目前在售均价高层11100元/㎡、洋房12800元/㎡；后期还剩4栋高层，5栋洋房；2018年1-9月售593套；售罄在售待售2018.6.22-23推1#2#5#8#共512套房源，去化484套；2018.9.23推3#4#7#共306套房源，去化109套；二期3#4#7#户型配比户型面积区间套数占比去化套数去化率3x2x298-9915450%5334%4x2x2108-12515250%5637%合计306100%10936%4#7#10#15#3#1#2#5#8#二级竞争——中建壹品澜郡预计2018.11.20首开推6#9#11#，预计均价9000-9500元/㎡（毛坯）；待售中，明确毛坯推售，低总价优势；基本资料项目地址川龙大道与环后湖北路交汇处东向200米开发商武汉市壹品蓝郡房地产开发有限公司体量19.6万㎡容积率2.4建筑形态高层（14-16F）建筑风格/景观风格新中式在售情况在售楼栋预计11.20开盘6#9#10#产品类型88-110㎡价格预计均价9000-9500元/㎡（毛坯）销售情况准备蓄客500组开盘摇号，目前已交资料300余组；后期加推视市场情况，情况好则12月底再次加推；一期6#9#10#户型配比户型面积区间套数比例3x2x18814943%3x2x299-11013639%合计347100%6#9#11#待售3房2厅1卫88㎡3房2厅2卫99/110㎡3房2厅2卫110㎡二级竞争——融侨方圆基本资料项目地址川龙大道后湖北路与航空东街交汇处开发商融侨华翔（武汉）置业有限公司体量23万㎡容积率2.3建筑形态高层（15F）洋房（6F）建筑风格/景观风格新中式在售情况在售楼栋主要在售6#产品类型高层：86-130㎡价格高层均价11200（含2000装修）销售情况目前主要在售6#，均价11200（含2000装修），装修部分申请最低可打9折；目前主要在售6#，均价11200元/㎡（含2000装修），据销售口径，认购可申请装修款最低9折；2018.9.9推5#共105套房源，去化50套；2018.9.15-16推4-7#共371套房源去化约215套；6#在售5#4#7#去化缓慢，价格松动，可申请精装9折；4房2厅2卫118㎡3房2厅2卫108㎡3房2厅2卫125㎡3房2厅2卫130㎡二级竞争——大华公园华府总占地面积4.9万方，一期建筑面积13万方，二期14万方，总计23栋+1栋幼儿园,预计11月底首开一期1、5、6、10、14#楼，总计527套房源，面积86-113㎡，毛坯销售，预计均价9300元/㎡；产品紧凑，毛坯推售，低总价优势；基本资料项目地址盘龙大道后湖大桥北侧开发商赵庄房地产体量24万方容积率1.64建筑形态小高层建筑风格/景观风格新亚洲在售情况待售楼栋1#、5#、6#、10#、14#产品类型86、101、109、113平三房价格9300元/㎡（毛坯）销售情况11月底首开推1#5#6#10#14#10#6#待售14#1#5#一期1、5、6、10、14#楼户型配比户型面积区间套数比例3×2×186㎡13625%3×2×2101㎡、109㎡、113㎡39175%3x2x186㎡3x2x2101㎡3x2x2109㎡3x2x2113㎡基本资料项目地址黄陂区川龙大道与后湖北路交汇处开发商北辰实业体量99.6万方容积率2.0建筑形态小高层、洋房建筑风格/景观风格新亚洲在售情况在售楼栋高层：33#、34#、37#洋房：27#产品类型88-124平两房三房价格小高层：11100元/㎡（精装2000）洋房：11500元/㎡（精装2000）销售情况10月27日开盘推33#34#37#，共158套刚需房源，10月28日推剩余非刚需房源以及洋房27#，共145套房源，目前共去化216套二级竞争——北辰蔚蓝城市10月27日推33、34、37#楼，总计158套刚需房源，28日推剩余非刚需房源以及洋房27#共145套房源，11月底加推23、30、31、32#四栋小高层；33#34#37#27#待售售罄32#31#30#23#产品及区位优势，奠定去化基础；33#34#37#楼户型配比户型面积区间套数比例去化套数比例2×2×188㎡13050%9271%3×2×2100㎡-108㎡13050%10278%27#楼户型配比户型面积区间套数比例去化套数比例3×2×2122㎡、124㎡42100%2252%2018.2.3推3、4#共208套房源，售罄；2018.4.16推5、10、11、18#523套房源，售罄；2018.5.25推14、15、22#共262套房源，售罄；2018.7.21推6-9、12、13、16、17#共296套房源，去化237套；2018.9.27推19、26、35、36#约358套房源，已售罄；2018.10.27推27、33、34、37#共约302套房源，去化216套；二级竞争——中南拂晓城目前主要在售一期10#、15#、17#，剩余房源不多，预计11月中旬加推16、8、9#楼，预计均价11000-11500元/㎡（含2000精装），二期18-36#明年开发；基本资料项目地址环后湖北路与临空东路交汇处开发商中南置地体量48.8万方容积率2.00建筑形态小高层建筑风格/景观风格新古典在售情况在售楼栋10#、15#、17#产品类型98-108平三房价格均价11000元/㎡（精装2000），108平房源均价11300元/㎡（精装2000）销售情况一期1-7#、11-14#售罄，目前主要在售10#、15#、17#，预计11月中旬加推8#、9#、16#，均价11000（精装2000），据销售口径，目前开发商有装修减配想法10、15、17#楼户型配比户型面积区间套数比例去化套数比例3×2×298㎡-118㎡25688%19677%4×2×2124m²3212%206%15#10#17#16#8#9#二期（明年开发）2018.4.21推7#共90套房源，售罄；2018.5.22推1、2、3、12#314套房源，去化277套；2018.7.16推4-7#共384套房源，去化346套；2018.9.15推11、13、14#共256套房源，售罄；2018.10.1推10、15、17#约288套房源，去化216套；3房2厅2卫98㎡3房2厅2卫108㎡产品及区位优势，奠定去化基础；市场研判：市场急转，加重客户观望心理，同时各项目积极推售，现阶段高位供给；供应特征刚需主导，性价比为王道；1、11000元/㎡以内去化较快，高溢价项目去化速度放缓；2、进入10月，降温明显，部分项目减配及打折现象明显；新盘入市，老盘加推；1、大区域内六个新盘即将入市；2、临空、横店版块11/12月份供给量高达33万方，竞争程度加剧；同质化明显价格松动竞争激烈区域内品牌、装标、产品同质化；1、梯户比趋同：基本以2T4户为主；2、面积段趋同：98-128㎡主流；3、品牌趋同：首入武汉，知名度较弱；降温显著供给激增截至2018年11月，区域板块余量共计378.34万方（含露甲山板块、临空板块和横店板