中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意-见(2011年版)

中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意-见(2011年版)PAGEPAGE4中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意见（2011年版）保障性安居工程包括经济适用房、公共租赁房（公租房）、廉租房、限价房以及旧城改造、棚户区改造、国有工矿改造等涉及的相关房产开发等。一、信贷原则（一）总体原则在风险可控、商业可持续条件下择优支持。坚持商业化原则，项目要确保有足够现金流；坚持差异化管理原则，结合各类运作模式特点和各地区实际情况，优先支持现金流充足、资本金比例高、抵押足值的项目。（二）产品投向综合考虑当前国家政策导向和商业化原则，我行保障性安居工程信贷以旧城改造项目为主，适度支持经济适用房项目，择优叙做现金流充足的公租房项目，审慎控制廉租房项目。（三）区域投向优先支持东部发达地区、省会城市、中心城市的保障性安居工程项目，主要支持直辖市、省会城市、计划单列市的经济适用房、公租房项目。（四）客户/项目投向1.对于旧城改造，优先支持具有旧城改造经验的房地产开发企业为主体、位于城市中心地区、商业价值高的项目，鼓励一体化叙做一具有暂定及以上房地产开发资质，如无房地产开发资质，在与当地监管沟通的前提下可以提供授信。（3）借款人具备政府许可的旧城改造主体资格。（4）列入当地旧城改造发展规划的重点投资项目。（5）与90%以上的业主签订了拆迁补偿协议。2.资本金比例：最低35%。3.四证土地一级开发项目：如在土地开发阶段本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可不作为提款前提条件。还建开发（保障性安居、安置房建设）项目：四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划拨决定书，其余三证必须齐全。商业开发项目：四证齐全。4.担保条件具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押（不排斥其他押品作为补充），对于政策原因无法办理本项目抵押的，应落实其他土地、房产抵押和（或）第三方保证以及下列保障性措施：（1）一定时间段内以政府有权部门核发“用地许可证”或红线抵押或与国土部门签订三方协议等作为过渡性担保措施。（2）借款人出具承诺：如贷款项目“地块”取得部分或全部土地使用权证，应立即无条件办理追加土地抵押手续，土地不能抵押给第三方。（3）除以上过渡性担保方式外，有效担保（其他项目土地和（或）在建工程抵押、第三方保证）金额不低于贷款金额的50%。（以房地产为主业的总行级重点客户不受此限制）此外，我行担保条件不得弱于同业。5.贷款期限：不超过5年。6.利率定价：原则上不得下浮。7.其他要求由房地产开发企业负责一二级联合开发的旧城改造项目，在二级开发前应以自筹资金偿还我行旧城改造（一级开发）贷款，我行可继续提供后续开发贷款支持。（二）公租房1.准入条件（1）借款人信用评级BB-及以上。（2）开发资质要求借款主体为房地产开发企业：暂定资质及以上。借款主体为地方政府融资平台：仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的市级平台，借款人具有暂定及以上房地产开发资质，如无房地产开发资质，在与当地监管沟通的前提下可以提供授信。（3）准入城市范围：直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市。（4）借款人具备政府许可的公租房建设主体资格。（5）列入当地保障性安居工程发展规划的重点投资项目。2.资本金比例：不低于20%，原则上应全部以现金出资、不接受以划拨土地估值入账的方式。3.四证四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划拨决定书，其余三证必须齐全。4.担保条件具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押（不排斥其他押品作为补充），对于政策原因无法办理本项目抵押的，应落实其他土地、房产抵押和（或）第三方保证以及下列保障性措施：（1）租金收益权质押；（2）借款人或政府承诺，在贷款未完全偿还前，不得自行出让、处置公租房，也不得抵押给第三方；（3）借款人或政府承诺：未来如公租房销售，销售收入应优先还款。此外，我行担保条件不得弱于同业。5.贷款期限：不超过15年（开发期5年+经营期10年）6.利率定价：可适当下浮（但应保证一定金额或比例的行政事业单位存款）7.其他要求如项目自身现金流不足，当地财政应有制度化的还款安排。（三）经济适用房1.准入条件（1）借款人信用评级BB-及以上（2）开发资质要求借款主体为房地产开发企业,借款人或借款人控股股东具有三级资质（含）以上。借款主体为地方政府融资平台：仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的市级平台，借款人具有暂定及以上房地产开发资质。2.资本金比例：最低20%3.四证四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划拨决定书，其余三证必须齐全。4.担保条件具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押（不排斥其他押品作为补充），对于政策原因无法办理本项目抵押的，应落实其他土地、房产抵押和（或）第三方保证以及下列保障性措施：（1）借款人出具承诺，项目土地不能抵押给第三方。（2）有效担保（其他项目土地和（或）在建工程抵押、第三方保证）金额不低于贷款金额的50%。（以房地产为主业的总行级重点客户不受此限制）此外，我行担保条件不得弱于同业。5.贷款期限：一般为3年，最长不超过5年6.利率定价：可适当下浮（但应保证一定金额或比例的行政事业单位存款）（四）廉租房按《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号）执行，办法未涉及之处比照公租房执行。（五）限价房比照经济适用房执行，限价房应以本项目土地使用权抵押。三、评审要求把握趋势、详尽评审。把握房地产行业运行周期，深入分析房地产销售价格、租金价格以及居民购买力、租金支付能力变化趋势，准确测算第一还款来源和项目现金流，保证项目现金流对贷款的全覆盖。四、管理要求（一）坚持合规经营。对于地方政府融资平台为借款主体的项目，应符合监管部门和我行相关规定。加强与当地监管部门的沟通。（二）合理确定贷款期限。贷款期限应与项目建设或运营周期相匹配，根据项目现金流情况，制定切实可行的还款计划。（三）加强资金监管和封闭管理。建立专用账户，与借款人签订资金监管协议，对贷款资金使用、销售资金回笼实施全过程监控。（四）建立报告和预警机制。定期统计保障性安居工程贷款类别、金额。及时预警项目的不利变化，采取措施化解风险。五、相关说明（一）对于各类保障性安居工程授信项目，原则上应满足前述条件。如有特殊情况，不