工程审计-项目经理

工程审计--项目经理第一页，共42页。工程管理---过程控制---决算编制---审计通病我们做工程最直接地来说就是两个目标：第一是做一个满足人们视觉效果的作品；第二就是为了盈利。那么为了同时能达到这两个目标指标，项目经理、施工员及管理班组人员肩上都担负了重大的责任，尤其是项目经理的全面管理。第二页，共42页。今天就第二个目标为了盈利我们应该做些什么？大家都知道一个项目合同条款的好坏，直接关系到项目的盈利，所以合同的重要性方面，金螳螂公司在这方面动足了脑筋，推行合同压缩版，目的是摆脱繁琐的通用条款，经过梳理提炼出针对在建项目的重要条款包括有很多我们所说的“霸王条款”，由于合同贯穿于整个项目工程过程中，只有全面了解合同，谨记合同中的关键条款、“霸王条款”，在合同中只要和钱有关的条款都要深入研究，如何利用有利条款，规避不利条款的风险，也就是说要做到知己知彼，我想在座的项目经理在这方面的经验比我更丰富。第三页，共42页。其二：谈谈二算对比表。在工程项目初期我们就针对该工程的投标报价结合实际施工内容进行了详细的分析，把涉及到钱的主体反应在二算对比表中，通过二算对比找出盈亏点，经营点，为此我们又做出了一份二算对比分析报告。而这份二算对比分析报告自始自终贯穿着整个工程，也就是我们现实工程的一面镜子。放在我们面前的问题是如何利用好这面镜子，在不同的阶段随时随地的对工程项目造价进行修正，从各个角度对其进行动态观测，分析其变化对项目经济效果产生的影响。第四页，共42页。第三、往往我们一个项目当即将竣工，项目上的后期决算编制全部由一个预算员来完成，实际上竣工决算的最终编制和资料装订涉及到很多细节方面，而项目经理恰把所有的希望都由预算员来完成，同时也希望能够编制一个理想的数字，但实际这个数字能否满足项目的经营成本，这个数字是否真实有效，能否经得起审计部门的反复审核？施工班组和材料商的最终结算数据是否与项目结算数据相吻合，现在项目上在结算时往往施工班组和材料供应商的结算数据大于项目部与业主的结算审计数据，在预算员编制过程中对现场了解不够，在编制过程中也会出现漏编漏算的现象，我们如何去控制这方面的量和价的问题？第五页，共42页。这个时候我们的项目经理、施工员和质量员同时可以来协助预算员编制决算，控制施工班组和供货商的量和价的二次控制，特别是班组的施工质量和供货商的材料质量多数在结算送审前被业主或相关方的投诉造成竣工决算送审的影响，同时施工签证单、增加工程的确认、主要材料单价确认和合同专用条款等等受到决算编制的影响。为了更好的提高决算编制的质量，项目部更应重视审计前的策划。首先要实事求事的编制一份真实有效的数据，项目部全员参与决算编制，俗话说，千做不如一算，只有团队的力量才会使决算编制质量得到有效的提高。第六页，共42页。第四、A、送审前:1、竣工资料不全；2、竣工图编制及确认；3、竣工验收报告不及时；4、施工签证单等手续不全；5、主要材料单价没有确认；6、施工缺陷整改；7、过程中的索赔和合同约束；8、甲供材料确认单；9、现场使用的水电费确认等；B、审计中:1、工程量计算底稿错误；2、竣工图与现场不符；3、过程资料签字手续不全；4、合同约束条款没有解冻；5、工期延期没有补办延期报告；6、增加工程事先没有补办补充协议；C、决算编制中最容易出现的失误之一就是漏项，漏项就意味该得收益的损失。D、最严重的是工程量过于夸大，主材单价不是在，画了一个吃不到的大蛋糕，简直天方夜谭。第七页，共42页。首先是了解审计的流程

根据项目的性质一般审计可分为：国家审计、中介机构审计、建设单位自行审计。不论是何种审计，审计的流程基本相似：建设单位将已竣工验收交付使用的项目进行委托送审---审计部门依据送审资料逐一分析、计算、审核---与施工方对审---初拟审计结果---征求审核意见、修改审核结果---初拟审计报告---双方确定审核成果---报请领导批准、出具正式审计报告。第八页，共42页。送审决算资料

第一册：结算造价1、工程决算书2、工程量计算底稿第二册：图纸1、施工图纸或投标图纸2、竣工图（装饰、安装）第三册：审核资料1、图纸会审纪录单2、设计变更单3、甲方签价单4、技术核定单5、隐蔽报验单76、工程签证单7、甲方发联系单8、乙方发联系单9、甲供材核对清单10、地方造价处指导价（施工期平均价）第九页，共42页。第四册：相关资料（一）1、招标文件2、投标答疑及询标纪要3、投标文件（技术及商务）4、会议纪要5、施工合同6、补充协议7、开、竣工报告8、计价手册9、文明施工核定单第五册：相关资料（二）1、工程隐蔽照片2、涉及工期的计划表、节点交接验收单3、奖励或罚款资料（注意：工期佐证资料）第十页，共42页。了解做决算的一般原则公式一、清单单价不变，按实结算1、最终结算价=原投标价-工程量调减-设计变更没做的-原投标甲供材料+工程量调增+材料变更差价+合同外部分+合同内漏项+甲供材料的保管费+签证部分+设计变更二、总价包干合同最终结算价=原投标总价包干合同价+合同外增加部分-合同内减少部分+签证部分+设计变更三、费率合同最终结算价=按合同约定的计价规范、合同费率原则：原投标图、甲方签认的施工图；执行现行清单、定额；深化设计、材料签价、隐蔽单、甲方指令单、设计变更、技术核定单、工程联系单；实际完成工程量第十一页，共42页。工程项目的造价最大化--基础资料

-----送审的审核资料-----工作联系单概念：用于甲乙双方日常工作联系，联系工程技术手段处理，工程质量问题处理，设计变更等的函件，一般多见与施工单位出具联系单给建设单位或设计单位。重点关注：针对合同条款约束力、清单报价描述内容、招标图纸和实际施工图纸差异。策划：场实际情况项目部提出现和相关问题要求业主对合同及图纸有冲突或不符的地方提交问题。注意事项：我们在工作进程中，要依据工作联系单随时进行经济签证，搞好结算资料的收集，我说一下：一般情况下，工作联系单是不能作为结算依据的；就算有监理单位的签字盖章和建设单位负责人的签字也不行，只能作为增加的工程变更价款的立项依据，也就是我们常说的一个施工依据差不多。第十二页，共42页。工程签证单定义：工程签证是按发承包合同“约定”，由发包人、承包人两个法人代表的委托代理人，就合同价款之外的责任事件所作的签认证明，涉及合同价款之外的款项（即合同价款的调整项），是法人代表授权行为的具体实施与体现。工程签证单的内容一般是：

1、工程签证的原因；2、工程签证的内容；3、工程签证的计量、单价和合价、以及计价包含的项目（例如是否含运输费、税金）；4、工程签证所对应的图纸或补充图纸；（隐蔽、工艺工法）5、工程签证涉及工期、工作内容和工程量、材料的单价及组成、人工的索赔甚至单价的调整等等工程的所有方面。6、签证各方签证内容一事一签，签证单要编号的明确的意见，签字盖章。注意事项：工程签证单不是单纯的技术核定，也不是单纯的工程量计量，因此，在办理工程签证单时，应有施工、深化和预决算人员共同审核这份单子，做到结算时不发生歧义。第十三页，共42页。技术核定单定义是记录施工图设计责任之外，对完成施工承包义务，采取合理的施工措施等技术事宜，提出的具体方案、方法、工艺、措施等，[简单说：进一步确认工程上的材料、工序、工艺、节点、质量、重点、难点、困难等事宜，便于工程顺利进行]经发包方和有关单位共同核定的凭证之一。第十四页，共42页。目的大家工作中所接触到的装修图纸，普遍存在深度、精度不到位；材料标注缺少；工程变更业主、设计缺少详细的补充文件；发生影响工程正常进展的事件没有及时反应到业主等问题，这些不足往往会引起施工上的错误和失误，造成损失索赔时，甲方还要扯皮，通过发技术核定单会形成书面记录，避免这类问题造成风险。另外一个目的，通过技术核定单能做一些经营方面的运作，预谋在先，成事在后。第十五页，共42页。技术核定单的时间段技术核定单的编制是有时间段的，往往都是在一个分部分项工作要施工前，结合设计图纸不明确、或是需要明确材料的、或是需要埋伏笔的地方，就要及时申报技术核定单，特殊情况下可以后补，但多数后补的时效性、意义上会差很多第十六页，共42页。技术核定单的签字盖章申报技术核定单我们第一面对的是设计方，因为技术核定的主要内容都是依据设计图纸提出的，也是设计上存在缺陷的地方。要用核定单进行经营，就要与设计人员搞好关系，借设计师的影响为我们的经营出力，有时和设计变更结合起来共同作用；技术核定单最终是要业主签字认可才有效、监理单位的作用也很大，借助监理的力量达到我们经营的目的，技术核定单上监理也签上字，这样手续就齐全了，证明力更强。第十七页，共42页。注意事项：技术核定单的编制要点表单格式根据不同工程，要符合统一格式要求：有序编号，立项描述，发起方，收件方，会签栏等；核定内容明确，要有编制依据、核定内容、核定部位、技术措施、核定期限等；为详细准确表述核定内容，往往需要充分的附件作辅助，可以运用设计图、标注、划分范围等方式；第十八页，共42页。材料价格确认表：包括序号、材料名称、规格、型号、所用位置、报批价格、市场询价、审批价格、备注等---原件。重点注意事项：以上各类表单一定要做到手续要齐全（日期、分管领导、现场项目负责人、监理、施工单位签字齐全，不要忘了加盖公章），多页确认表要编号。第十九页，共42页。签证资料的完整性

应该在施工过程控制中和竣工审计前两个阶段作好以下准备：1、各种签证资料，主材签价等涉及到决算审计的资料一定要做扎实，资料一定要完整，签字手续要齐全（一定要有有效的业主代表签字和业主盖章，为保险起见，可以让业主方尽量多的人签字）2、各种签证必须要有8个要素，能形成有效的完整证据链，资料要有追溯性。其中8个要素分别是⒈签证的理由或原因⒉定性（变更的性质）⒊定量⒋定价⒌定费⒍定限（时）⒎授权人签字⒏业主单位盖章。签证资料一定考虑到有利于决算，方便计价。第二十页，共42页。3、当出现大的变更子项或大的签证时，业主如不肯签字确认，要引导业主下指令单，并对业主的指令单及时关闭，即施工完毕附上工程量、业主签字得施工图纸和照片让业主及时确认掉。4、项目跟踪上报签证、签价时，一定要注意对方回复，如果出现“情况属实，最终由审计定”的回复时一定要想办法让对方改成“按照合同结算原则(如果涉及到材料最好写有信息价按信息价；没有信息价参照市场价)，由审计定”，这样我们在和审计理论的时候就有所参照了，要做到有法可依。第二十一页，共42页。新项目进场机遇：要重视图纸会审、清单核对、现场土建交接---最快的时间里做好资料的反馈---确认。图纸会审是二次经营的重要节点，通过前期的二算对比，找出亏损点，特别是在主材的经营方面、改变施工工艺做法方面，要利用好图纸会审变更主材，改变做法；同时对清单遗漏项目得到补充；土建遗漏问题的解决方法；图纸会审：建设单位、设计单位、监理单位、跟踪审计单位、施工单位共同在图纸会审纪要上签字确认的。第二十二页，共42页。注意：往来文件回复意见。重视对第一份工作联系单、签证、签价单完整流程，回复意见。了解：通过第一份工作联系单、签证、签价单了解建设方、监理方、跟踪审计单位人员结构；流转时间，一定要弄清楚各方的流程。同时梳理出关键人，为今后项目部制定跟踪对接人有了方向。将梳理出各方的流程以书面的形式形成责任文件，由项目经理监督实施。第二十三页，共42页。材料损耗[了解及避免材料损耗]主要包括：1、材料单价：注意材料商和双包班组已将材料损耗体现在材料单价中。2、材料运输及二次搬运损耗3、材料保管的自然损耗4、不可避免的裁切、不可在利用的废料损耗5、施工操作损耗6、材料订货数量的损耗7、交底不清引起的返工材料损耗8、质量原因引起的返工材料损耗9、下单尺寸错误起的返工材料损耗10、成品保护不到位的材料损耗11、竣工后维修材料损耗12、非正常损耗：如偷盗、人为浪费、摊销材料的再次利用第二十四页，共42页。审计过程审计过程是一个错综复杂的过程，如何应对及掌控这个过程，讲的就是技巧，是对我们项目团队前期策划、判断现实的考验和印证，下面就从技术层面、非技术层面两个方面展开。第二十五页，共42页。A、项目经理、预决算人员---从工程开工的一刻起，就意味着结算和审计的开始。工程预、结算编制人员水平[性格、经验等]及各工种的配合：装饰工程的预、结算工作是一门专业性、技术性、知识性很强的工作，也是一项艰苦细致的脑力劳动，首当其冲就是工程量计算，工程量的准确与否，直接影响预、结算的质量。预、结算人员应该常深入施工现场，了解第一手资料，掌握实际情况，而不能只凭设计图纸、设计变更、工程现场签证去做预、决算。第二十六页，共42页。B、掌握现行的国家装饰规范、地方规范及一系列关于造价的政策性文件。C、深入研究招投标文件、合同文本，针对特殊条文提前制定应对措施，知己知彼---合同压缩版：合同是施工阶段造价控制的源头，签订合理可靠的合同，能从根本上控制造价、避免合同欺诈，有效地防范合同方面的风险。要高度重视施工合同的签订及内容，要根据工程实际情况，结合合同文本，仔细分析合同条款，明晰责权利关系，并合理利用合同文本条款，在施工全过程有效控制造价。[目前签定的合同霸王条款比较多，都存在潜在的风险]第二十七页，共42页。D、签证、变更---严格办理设计变更、签证工程是编制预算增减费用的依据，工程变更应实行”先办后干及时审”的原则，避免发生施工完成后无法核实工程量和对单价费用方面的争议。E、自行采购材料、签价材料及甲供材料损耗量的签认---材料费在工程造价中约占70％，是工程项目成本控制的关键。材料设备进入施工现场要有严格的验收制度，对其数量和质量进行签收；材料在使用过程中，要严格按照施工材料消耗定额和工程进度安排用料。在材料预算一计划一采购一签收一领用一使用一监督一回收等各个环节落实到人。第二十八页，共42页。F、工期违约：合同工期与实际竣工工期---及时收集施工过程中关于工期签证、工期延误证据，[特别提醒目前很多的在建工程或多或少都存在工期，如何应对]工期的违约金是纯利润啊。G、送审决算前的复核制度---复核工作：[复核人员—消除隐患]1.工程结算方式与招标文件、施工合同是否一致。2.工程量计算、定额套用及相关取费标准是否准确。3.设计变更手续是否齐全，隐蔽工程签证是否完整。4.材料价格的确定是否合理、程序是否到位。定性依据是否准确；相关证明材料是否具有客观、充分。第二十九页，共42页。H、决算漏项---为防止做决算时出现漏项，决算员在项目经理、施工员、深化设计员配合下根据项目实施动态情况进行工程量的核算，即现场完成一块，就核算一块，决算员根据班组的进度走，班组完成一块，帮班组核算一块，防止日积月累，出现外部漏项和内部漏项。第三十页，共42页。提前做好事前策划

事中监控和事后审计我们目前的施工产值每年都在增长，随着产值的增长审计进度必然面临审计瓶颈问题，各区域对自身的审计力度不够全面，审计决算团队管理和执行力度的捆绑经营意识不全，在很多问题上没有利用区域和公司的整体团队的发挥作用，在后期的审计大部分还是在利用项目经理的关系，而项目经理往往是在后期审计已经到了新的项目岗位上去，也没有太多的精力来经营审计，那么我们的区域经理和结算经理有没有发挥他们的长处呢？有没有在过程中进行监督指导？有没有与在建项目的相关领导进行交流和沟通？区域经理和结算经理对事前的审计策划，应该注意的这些问题项目团队有没有建立起沟通的桥梁作用。第三十一页，共42页。事前策划、事中监控是不是要有机的结合事后审计工作，事后审计碰到问题只能查错纠错，不能防患于未然，且事后改正费时费力，同时对不可避免的损失也无能为力。只有将审计关口前移，把项目部的捆绑投标经营同样运用到事中捆绑跟踪审计中去，只有靠团队捆绑经营审计才能排除过程中的潜在审计风险，发挥事前策划和事中监控的时效性、详细、准确性、同步性优点，防微杜渐，及时发现和解决问题，对区域审计管理制度的完善和执行会起到事半功倍的作用。【目前有几个项目的审计都是在前期和过程中没有把资料完善，编制结算没有针对现场实际发生的工作内容进行编制，碰到问题了都说是业主的问题，说什么业主和监理不配合，文件不肯签收，那么为什么不换个思路[引导]来解决问题？我们将如何来面对不同性质的工程、不同性质的甲方、不同个性的人？】。第三十二页，共42页。所谓非技术层面智商的博弈、情商的互动1、当然首先要本着实事求是，因人因事而宜，广开人脉路。2、面对工程审计除了做好送审资料、做好审计前的策划以外，主要应对的是审计人员。作为项目经理、预决算人员要用明锐的眼光从各个角度进行观察，要认人、识人，要善于沟通、善于交流[项目经理、预决算人员不能只专技术，要有多方面的知识。智商与情商的交替]，交人交友。情商对决算员来说是很重要的一块，好多审计往往就是因为沟通时没有摸透对方的性格而效果不理想。建立自己的工程造价、材料设备价格信息库，为工程建设预、结算审计及时准确提供有价值的参考资料，提高工程预、结算审计工作效率和准确性。第三十三页，共42页。审计人员---了解、沟通、心理明白一个道理：当审计时，审价人的性格、胆量、心态等都不一样。有人喜欢实事求是，有人喜欢来点虚假。而作为施工方预算员应根据其对手的特点进行工程量的计算。事实上大多数业主方审价人员都喜欢砍下一定的量、价，然后向其领导表功，即使你的量、价没有水分，他也要无理地砍下，否则他如何向领导交代？如果对手是表功型，但技能不如我时，我就放明显的错误，然后审时告诉对方，哪儿错了，你砍了。这样一会账不就对完了？错，要搞个形式，吵得筋冒冒的，全是一场戏。第三十四页，共42页。若对手技能不错，那就让他查吧，或者也可直接说出错在哪里。但是，如果每个分项的量、价都有出入，则会让我们的技能受到质疑，因此，通常我只做几个假量，其他的全是真实的量。如果合同规定是套定额的，那我将几个量放大一点，但我的工料分析还是用正确的量做。

目的很明显：告诉你错了几个，让对手砍了好向领导交代，带着真实的量进入外审，这才算是进入战场。第三十五页，共42页。1、提高“用眼识人”的能力，判断谁是审计阶