房地产估价师《制度与政策》练习题及解析_第1页
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文档简介

房地产估价师《制度与政策》练习题及解析1.中国的房地产估价体系是由哪些法规和规范性文件进行约束的？答：中国的房地产估价体系是由以下法规和规范性文件进行约束的：(1)《中华人民共和国房地产估价法》(2)《中国房地产估价行业规范》(3)《房地产抵押核实规程》(4)《不动产登记暂行条例》(5)《不动产统一登记办法》(6)《房地产赎回条例》(7)《房地产评估规范》(8)《国家土地督察条例》等。2.房地产估价的核心是什么，目的是什么？答：房地产估价的核心是确定房地产的市场价值。房地产估价的目的是为了确立房地产的市场价值，作为房地产交易、抵押、租赁、担保等各种经济活动的基础，为国家土地、房地产政策的制定提供决策依据，保护投资人的权益。3.房地产估价的基本原则是什么？答：房地产估价的基本原则包括：(1)公正、公平原则——确保估价过程中的所有事实和数据都是真实、可靠和可验证的，保证评估结果的公正和公平；(2)市场价值原则——房地产的价值是由市场供求关系决定的，评估师在评估时必须根据市场供求的实际情况来确定房地产的价值；(3)专业原则——估价师必须具有专业的技能和知识，能够根据估价对象的性质、特点和用途等因素，选用适当的方法和技巧进行估价；(4)独立原则——估价师必须独立、客观进行估价，不能受到委托人或其他利益相关方的影响；(5)保密原则——估价师必须严格保密委托人的商业机密和其他信息，不得向第三方泄露相关信息。4.房地产估价的方法有哪些，各自的适用范围是什么？答：房地产估价的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。(1)市场比较法：根据市场上已售出的与估价对象相似或接近的物业所成交的价格，结合市场供求关系、估价对象的现状等因素，对估价对象的市场价值进行估算。适用于已有充足的市场交易数据，并且估价对象与市场上已出售物业的性质、用途、财产状况、地理位置等方面具有较高的相似性。(2)收益法：根据估价对象的未来收益，通过资本化方法将其转换为现值，从而确定估价对象的市场价值。适用于商业物业、投资物业等，可以反映其未来现金流量对其市场价值的影响。(3)成本法：根据估价对象的建造成本或修建成本，减去其磨损和折旧等因素，计算出建筑的再现代价，以此确定估价对象的市场价值。适用于新建物业，以及历史文化名建等没有市场交易数据的物业。5.房地产估价的重要程序是什么，包括哪些环节？答：房地产估价的重要程序包括：(1)收集数据——估价师要收集与估价对象有关的各种信息和数据，如地理位置、土地状况、周边环境、建筑特征、财产状况等。(2)确定估价方法——估价师要根据估价对象的性质、特点和用途等因素，选用适当的估价方法进行估价。(3)评估价值——估价师要根据收集到的各种信息和数据，运用所选定的估价方法，对估价对象的价值进行评估。(4)编制估价报告——估价师根据估价结果，编制一份估价报告，包括估价方法、估价过程、估价结果等内容。(5)估价报告审核——估价报告需要经过相关部门审核，保证估价结果的公正、客观和准确。

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