雅居苑房地产项目全程策划书

④交房时间敲项目名称腊冠亚·国际星魂城拘广投·龙象城测温馨竹园杯恒大城票交房时间秘景园组团20轻16年交房旺一期别墅、1势3#、14#档楼栋预计20盯17年底前交按房

乏未定碑预计2018玻年3月（2）价格大项目名称磁冠亚·国际星触城械广投·龙象城攻温馨竹园赴恒大城为起价（元/㎡芦—志5300

姿暂无报价粱—樱均价（元/㎡替）鹿6300袍5800蛇一房一价磨7400二、项目策划1.项目定位底（1）项目播SWOT分析替法练通过找出本项境目客观存在的狐主要内部优势辜（stren小gths）、百劣势因素（w把eaknes撕ses）以及贯外部市场环境拌中的机会因素阵（oppor束tuniti掩es）、威胁骄因素（thr缩eats），用运用SW0T耕分析法，以及川相对适合于此院市场定位的产柱品营销方法、乱手段。具体如咏下：择优势分析罢劣势分析宫S1.该地帝区为科技经济拼特区，发展潜菊力巨大；房S2.该地悦区风景优美、眼适宜人居；旱S3.交通胳十分便利；共S4.社区饼配套设施较完华善，有学校、浆医院、综合商伶场等.模W1.柳东桥新区配套设施闲仍然未成熟，葬发展尚须时日驻；喇W2.竞争比傲较激烈，竞争纲对手的广告宣令传及促销活动堤皆比本项目强注，形象已经广笨为人知；诸W3.地处偏常僻；五W4垄.外来人员多照，治安问题多换，影响买家心银理.拴机会分析渔威胁分析址O1.柳州市叔及经济发展对咬房产市场的带诞动效应；筑O2.柳州园蜓博园灯会带来中的利好商机；翅O3.目前区懂域市场供应量筒较少；疾O4.区域内股消费群体的购昂买力较强受T1.房地产墨及金融政策的迹规范和抑制；幻T2.地块成扫熟有待培养；虏T3.项目开锻发周期带来的尽一系列的连带称性问题。任（2）项目企环划思路伤由于桶项目地处交通夸要塞，但是区泥域的外部条件哪劣势较为明显督，做好项目的参销售企划工作患，是项目能否矩取得成功的重积点。我们可以世得到企划思路漂，如下所示：治①充伏分利用先天优航越的交通环境坊项目的交通环涛境较为优越，能故可利用具备狗的先天优越的重条件来谛造一柏个“人类居住驼胜地”，塑造慧独特的品牌形废象。压②把呆握市场需求，御迎合买家心理笋随着房地产市君场由卖方市场嫩转为买方市场馒后，供方面临罚的严峻问题就架是，产品的消鞠费是否迎合客暑户的需求。杨③营圆造现场舒适环橡境，引起客户寨购买冲动轿在吸引大量客镜流后，现场环鸭境的好坏便是棍销售能否成功着的关健。项目讲应在规划设计厨、园林绿化、寇接待中心等方税面营造舒适的协内部环境。词（3）客户定牵位：本项目主恳要针对机关单狐位领导，教师诞，及经商的成你功人士，因这喜些人对住宅要御求较高，年收嘴入在10万以思上，因此价格按在6400元采左右。涝（4）产品定搬位:产品面积俗配比与格局配卡比乒根据瓶市场调查及政内府发布的统计咳数据分析，全树区户型以中型愈户型为主，小资户型其次，大推户型相对较少坡。针对项目提奸出的中档社区丧，要充分考虑挖业主身份象征显意义，房间面窃积简约大方，坡不要面积的浪抛费。户型建议越如下：考二室蝶两厅一卫占总上户型的20%议，面积从60哨-90㎡不等如；揭三室旗两厅一卫占总骄户型的25%姿，面积从10旺0-130㎡炮不等；醒三室觉两厅两卫占总遮户型的50%别，面积从12盗0-160㎡渴不等；必四室熔两厅两卫占总扣户型的5%，织面积从150角-220㎡不泰等；益（5）功能应定位：艇优质物业=高浆档地段+合理缠规划设计+合黎理建筑成本+侄规范物业管理机+成功形象塑列造于A.袍地段和周帅边配套上具备欲中档物业的素使质，自身配套盼和小区内环境狱完美融合，故弊其综合素质与蝶高档物业相一胁致，所以将本增项目定位为高秋档物业比较客练观、真实、准沫确。营造良好催的居住环境，瞒体现居住组团宅的和谐美，实跑现人与自然的外融合，达到趋鹅近完美的居住瓶空间；完善的淡智能化系统，漠为业主提供全跟方位的便利服毕务。尾B.浩同时，通绘过周边市场的燃调查比较，其闸装修标准、户藏型设计等，均纷以“中档物业脸”为基准；遗C.定明确的定某位有得营销上仰的控制，尤其剂是推广费用上长的投入问题，房塑造中档物业断的形象，需要字各个环节的强年强合作，必须编增加各方面的睁成本，同时，勿资金回收较慢合，对发展商来助说存在一定的星风险。如果轻在项目的建设仿推广中，能按数照等式右边的污策划思路，则旺有望实现项目幕在投资回报、械形象塑造等方鞋面的期望值。音D艳.市场定位宽：柳东新区附喷近的楼盘可谓伍良莠不齐，档嗓次不一，而且诊价格相差悬殊借，可以说“一嘉路之隔，楼价咱翻一番”。所满以，本项目的万区域划归应与斩柳州市紧密挂扎钩，淡化区域煮概念才是本项中目获胜的前提付。结合区域市喝场情况和自身哈特点，敝司建头议塑造独特的杨品牌形象饱“远人类居住胜地盲”。以此定位召入市，充分迎促合市场，进而酿突破市场，形液成本区域的最村大热点。成（6）项目形秃象定位晓在项傲目形象定位上散应扬长避短，少抓住市民向住北环境好的绿化贤小区的心态，袜带给客户一种雕“既享有成熟挠小区环境，又考座拥未来新城以中心”的双重亩“抵买”价值俘。主A.贤项目规划设知计内容陡为了乒丰富本项目的月产品，并提升弓项目的品质，料本案提出如下晚建议：糊凝居住区规划布鄙局：采用自由拳式的布局。结盖合柳东新区的担地形、地貌、卧周围条件，不仁拘泥于某种固甚定的形式灵活债布置以取得良微好的日照通风端效果阀避住宅建筑选型若按建蔽筑层数划分：历高层住宅；浩按平掀面特点划分：乏点式住宅；页按结挥构类型划分：番框架结构；狱按户票内空间布局划喉分：平层；题建筑梢风格：现代简锁约风格麦B.剑公共设施规酸划厕1）蔬公共服务设施澡规划中学校垃：景行小学、漫铁一中初中部镰、鹿山学院、逃一职校、二职杂校福综合商场：友周邻汇（邻里中构心）饿医院：柳州市惰儿童医院道2）念停车设施规划现设于赏住宅的地下层左内图3）潮安全设施规划筝在居谎住区设有对讲钞系统设施和视猫频监控系统设须施济4）炸户外场地设施惯规划蒜住宅交区中，户外活止动场地有幼儿瞧游戏活动场地煮、儿童游戏场制地、青少年活脱动与运动场地惠、老年人健身舱与休闲场地。司5）述服务规划设施泊规划镜物业亚管理办公室的末位置可设在连膝排式多层住宅杆架空层里，这巴样既节约了开炭发成本，也方倒便物业管理人固员的出勤。伤2.主题策划射（广告语）旱1.上有萄天堂，下有苏视杭，而我有雅鹊居苑；雅居苑投21世纪国际趴首席建筑大师裕——为您打造恢优质的现代都恩市险2.雅居泥苑——城市的暂岸泊，生活的泡小镇齿3.雅居烘苑——特别的正爱献给特别的恒你，找到都市容的幸福时光肤4.雅居贡苑——让你爱酒上家鹊雕三、价格策略围傻1.总体定价巾策略魂采用差中价定价策略姐；骄卷2.全过程定据价策略漠采用营稳定定价策略剂。房地产市场膏需求价格弹性形不大，但受其载他因素影响，雀需求量波动很册大。稳定的价敏格给予人以产封品信誉高、公顶司稳健的印象筒。良好的形象狭是企业无形的鲜资产，只有精善心维护，才能扫源源不断的创舱造产品附加值工。。葬3.定诚价方法沾a.确定抱定价目标姻目标是提高企窗业形象，拥有数较高的市场占艰有率。品牌竞赠争是高层次的翅竞争，增强企渡业形象的定价域目标应该与企航业的长期战略散相一致。克b.测定巾需求成分析列产品价格变动唯对市场需求量恒的影响，掌握膜不同价格水平泊上的需求量。取c.估算津成本谅d.分析董竞争状况豆要在航市场竞争中取肝胜，企业就必震须“知己知彼道”，认真分析巨竞争产品的价环格、特色，通捧过比质比价为封自己的产品制伟定出具有竞争锡力的价格。坏项目名称碧冠亚·国际星脚城踪广投·龙象城窑温馨竹园遭恒大城袖雅居苑没价格（元/㎡肿）达6300术5800斧一房一价门7400启6400腐特色影城市综合体,虑小户型楼盘模,优质婚房锡,别墅,和品牌项目

团城市综合体,未学区房,泡优质婚房,柏园林社区,停别墅,品牌耳项目讽学区房,山谜景美宅舒江景楼盘,吵学区房,园治林社区,精闷装房,品牌惊项目免学区房，品牌扒项目四．销售策略1.销售渠道俗采用缓委托中间商代致理方式。用2.销售进度吃控制胳由于瓣项目在开发过来程中需要经历应不同的阶段，骑因此，有必要戴根据不同的开蓄发时期，制定下不同的价格和蜓营销策略。整或个销售阶段大梅致分为销售初客期、强销期、跪销售持续期和客项目结案期。解每一阶段的销寒售策略具体实颗施如下：液A.礼销售初期抓在2币017年年初绝在这一期内，手小区内的配套目设施、绿化及等景观等工程都蹲无法充分地展爸现出来，周边灶的环境，基础微设施建设还有未待进一步完善放。所以，首期宴采用折价销售撇策略，同时做剂好宣传工作。姜具体如下：骤①论在本期内购房絮的消费者，可朵享受一次性优纵惠2个点，按错揭优惠1个点冬，实行这种策歪略有利于吸引松大量的购房者掌，提高人气，杨同时又可使项型目更加迅速的戚融入市场。柔②宪大力宣传，树书立良好形象。偶建议在本项目录推出前投放一番定量的软性广舞告，向市场营辫造一种“我们态推出的不仅是纽一幢高尚住宅何，更是一种高繁品位的生活模思式和身份象征种”的概念，待齐;项目推出凡市场后更以这爽一概念，通过徒强有力的立体祸广告效应，创剪造浓烈的市场糊气氛，以达到旱理想的销售业肢绩。武1）庙媒体选择建议肯a车.柳州日报、译柳州晚报等。刊形成极佳的广泡告效果。枕b疏.柳州广播电密台：价格低，耀听众广，能以启高频率的传播救来提高受众对扮项目的认识度芬。吸c帅.户外广告和锁指示路牌：在敢楼盘附近做指撕示路牌、巴士疯车身广告、楼寿盘工地周边围奇墙广告，以及慢在大型商场外判的广告展示。解2）谋宣传主题宋本次伶广告提案旨在役准确体现本项羡目的整体优势澡及项目特色，闹使之能在短时骄间内建立起本垄项目的品牌形限象，扩大其知捏名度。并通过授一系列新颖而属有创意的广告膊策划，激起消显费者对本项目陕的强烈关注，叔促使消费者产肿生购买行动。唐在楼秩盘正式推出前天10天，应在塘各大具有影响凭力的媒体上做咬大量的广告宣恒传，拓宽影响核范围，并开始师接受内部认购逐，到10天后规再正式公开发熟售。扁B.模项目强销若期与销售持续勉期价从2湖017年3月召到2017年弯4月底。在这复期间，随着小理区自身设施的菌不断完善与周却边环境的改善撕，小区整体规爬模已初步形成演。在销售上应摘利用已有的人迎气，根据实际古的销售情况适网当的上调销售钓价格，同时，块继续加大宣传赏力度，充分体蜂现出旺销抢购膛的氛围，具体夹做法如下：释①厉在售楼中心以冬及网络上公布凳销售进度和销策售曲线图，并喂及时更新每周惕的销售状况。自②眠在强销期间，扑销售中心应不点断地播放广告服录像，同时，酬请求合同公证谢处、保险机构塘、银行按揭处瓶等有关人员到己现场办公，使酷现场销售气氛豪显得更加浓厚本。3.促销策略英协调脑好四种促销方练式：广告促销汇、人员促销、晓营业推广和公陪共关系，采用雷销售组合策略阀：蠢茂推式策略：利良用房地产企业地对房地产中间缘商积极促销，未并使房地中间伪商积极寻找顾服客进行促销，乳将房地产租售由出去。以中间折商为主要促销蹲对象，主要采吓用