山东-青岛-和达夏庄地块产品配比建议报告

规划总平面图CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07内部各地块价值研判价值高价值较高价值一般价值高价值一般住宅商业CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高压线规划总平面图CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07内部各地块价值研判CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高压线价值高的地块主要以改善型产品为主；价值一般的地块主要以初级改善型产品为主，辅以首置型产品；价值较低的地块主要以首置型产品为主，辅以首改型产品住宅：规划总平面图CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07内部各地块价值研判CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高压线容积率1.5，以小高层为主占比80%；洋房为辅占比20%小高户型95-120㎡洋房户型140-150㎡地块优势明显，容积率1.5，做溢价地块，高低搭配，洋房产品经济洋房户型110-130㎡改善洋房户型150-160㎡容积率2.1，住宅建面8.6万方，无法高低配，建筑类型全部为小高层小高户型95-130㎡地块资源及位置较好，容积率1.2，住宅建面2.9万方，建议以洋房为主经济洋房户型130-140㎡，改善洋房户型150-160㎡容积率1.5，住宅建面3.8万方，受容积率限制，及商住混用地块，建筑类型全部小高产品小高户型100-130㎡容积率1.8，住宅建面6万方，地块位于最南端，建议全部为小高层产品小高户型100-130㎡容积率1.5，住宅建面8.4万方，建筑类型以小高层搭配洋房产品小高户型95-120㎡，洋房户型110-130㎡规划总平面图CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07内部各地块价值研判CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高压线沿路商业具备很好的昭示性，除售楼处、华为数据中心外，配soho产品，soho1-2层建设商超性质裙楼公寓面积：30-60㎡设地暖、可自由分割景观优势明显，不临路，建议loft和soho为主，1-2层建大型商业裙楼，预留烟道公寓面积：30-60㎡设地暖、预留烟道、设独立卫生间区域户型配比建议纯住宅用地，不临路位置较优，但考虑到2.1的容积率及避免南侧地块建筑遮挡，08地块建议全部为小高层产品，以达到快速回笼资金，积累客户目的。首开08地块08地块户型配比建议房型面积套型套数占比层数小高层90-95㎡三室两厅一卫35%11F100-107㎡三室两厅两卫35%11F110-115㎡三室两厅两卫20%10F130㎡四室两厅两卫10%10F合计————100%——占地4.5万方容积率2.1住宅建面8.6万方08#地块高层楼层设置要考虑整体容积率，同时不能影响项目整体品质定位，因此建议较好位置排布115-130㎡大户型，楼层建议10层，90-107㎡产品建议为11层。备注：根据市场情况，同时考虑到成品升级可适当减少90-95㎡比例，增加110-115㎡产品比例纯住宅用地，建议高溢价产品洋房+中高层补容产品组合搭配，整体拉高项目档次，确立大盘高形象、高品质市场占位。二批09地块09地块户型配比建议房型面积套型套数占比小高层90-95㎡三室两厅一卫25%100-107㎡三室两厅两卫25%110-115㎡三室两厅两卫30%洋房130-140㎡三室两厅三卫20%合计————100%占地7.4万方容积率1.5住宅建面10.05万方09#地块如果不能规划别墅产品，建议改成洋房，面积125-135㎡，设计1-2栋洋房楼王，面积150㎡左右，设计高层产品时，建议靠近洋房的高层尽量做低楼层，避免影响采光，提升洋房品质。备注：根据市场情况可适当增加90-95㎡比例，减少110-115㎡产品比例09#地块原叠拼产品区域01地块与13地块属于高价值地块，如不能规划别墅产品建议改成大面积改善型洋房，提高产品溢价。01地块&13地块01#地块，占地2.7万方容积率1.22住宅建面3.3万方13#地块，占地5.6万方容积率1.5住宅建面8.3万方后期开发01#与13#地块时，考虑到提高产品溢价，拉升整体项目档次，树立高端大盘形象，如不能规划别墅产品建议改成大面积改善型洋房。建议经济型洋房面积140㎡左右，大面积改善型洋房160㎡左右。1#地块13#地块原叠拼产品区域原叠拼产品区域和达璟城洋房A1户型洋房户型参照璟城洋房，三室两卫，多露台设计，主卧南北通透，动线合理，独立卫生间和衣