世联-深圳市燕南路项目前期策划报告

燕南路项目

前期策划报告2006年11月第一页，共一百零二页。报告思路市场环境分析客户、户型、形象、价格定位项目发展方向判断项目背景条件项目发展方向判断第二页，共一百零二页。写在报告之前一个项目的定位除了自身的条件外，更多的是取决于项目周边区域的环境，区域环境赋予的物业价值。本报告对于项目发展方向的研究重点在于对项目所在的区域——华强北片区的发展规律及未来发展趋势的探讨，而不是仅仅依赖于繁锁的调研数据，因此接下来我们会重点分析华强北的区域价值赋予本项目的物业价值，同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。第三页，共一百零二页。华强北经济模式华强北——深圳最具影响力的商务圈以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心！华强北的核心价值分析IT、电子商业一条街百货零售一条街饮食、娱乐第四页，共一百零二页。华强北核心价值商业！人群：以商业与商务人士为核心！价值观：以投资收益核心！居住观：以商业居住与商务配套为主功能！华强北的核心价值分析第五页，共一百零二页。房地产迎合区域经济核心房地产是商业，必然追求利益的最大化，在经济发达的区域，其发展方向必然是迎合区域的主导经济，以主导经济为核心！华强北的房地产发展规律第六页，共一百零二页。规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小迎合电子商业的发展，物业投资性逐步增强！趋小物业投资更宜！以电子为核心的商业对储货空间的要求小，因而小物业更具实用性！小面积物业总价低，房价上涨更迅速，趋小物业能追求更高的价格！金茂礼都，2003年11月，单房一房为主，均价8200燕南路88号，2004年，1房到3房为主，均价8800富怡雅居,2000年,三房四房为主,均价8000东方时代,2004年,一房两房为主,13000都会100,2001年9月,单房一房二房为主,8000元新亚洲中心,2006年,28-68㎡公寓,时代都会,2003年,一房两房,均价8000君悦阁,2004年,公寓,均价8300,庆福园,2006年,36-55㎡公寓,均价12000第七页，共一百零二页。规律二：越接近华强北核心商业街中心，物业户型越趋小越近中心，价值与价格越高！物业越是趋小！越近中心，物业的居住性越低，投资性越强！金茂礼都，振兴路,单房23-36㎡,一房41-47㎡为主,2房60-62㎡，燕南路88号，振华路与燕南路交汇处,1房53㎡,2房73㎡,3房140㎡,4房200㎡,5房215㎡富怡雅居,振华路与上步中路交汇处,三房四房为主,东方时代,华强北路与振兴路交汇处,一房两房为主,都会100,中航路,单房30-46㎡,一房56㎡二房61-87㎡为主,新亚洲中心,振中路与中航路交汇处,28-68㎡公寓,时代都会,上步中路与振中路交汇处,一房46㎡,两房77-80㎡,君悦阁,燕南路与振兴路交汇处,公寓,庆福园,福星路,36-55㎡公寓,第八页，共一百零二页。规律总结：华强北物业中，随着以电子商业为龙头的经济发展，趋小的物业越能迎合需求，越具投资性，更能实现高的价格，创造更多的利益！华强北的房地产发展规律分析第九页，共一百零二页。项目的发展思路：项目发展方向的定性研究在没有特定条件影响之下，项目开发必然是迎合区域的经济发展核心，以华强北第一圈层最有价值的物业为导向，建成趋小的，更具投资价值，能实现更高价格与利益的物业类型！示例：新亚州广场酒店式商务公寓特定条件：①规划的调整带来的片区环境的改变②项目自身条件的限制③竞争的影响第十页，共一百零二页。片区经济发展条件：项目发展方向的定性研究片区是深圳商业发展的支柱，在政策的大力支持下，随着新的规划的实施，片区以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心发展将更加具竞争力！华强北商业区商业发展纲要（一）做大做强以电子元器件和电子配套产品为龙头的交易市场，创建“深圳赛格指数”

（二）大力发展现代服务业产业群，完善商业区总体功能

（三）引入新型业态，增强商业区的聚客力

（四）以中高档商品为经营特色，努力繁荣零售业和服务业

（五）适当引入文化产业，提高商业区文化品位

（六）构建商业区网络交易平台，促进电子商务的广泛应用

（七）整合各方面资源，全面促进商业区的物业升级

（八）导入CI工程，实施华强北商业区企业品牌战略

（九）构建多元物流体系，使之成为深圳物流枢纽的一个重要节点第十一页，共一百零二页。片区规划：近日，铜罗湾百货清仓，改为电子市场，必将电子市场的发展向华强北主街的东面发展，为项目创造了更多机会！项目发展方向的定性研究第十二页，共一百零二页。地块条件：项目发展方向的定性研究总用地面积：13917平方米总建筑面积：88000平方米其中住宅面积：60000平方米商业面积：28000平方米容积率：6.32高层物业！第十三页，共一百零二页。项目发展方向的定性研究第一圈层第二圈层本项目项目处于华强北的核心第二圈层，在第一圈层物业供应缺乏时，有条件以第一圈层物业类型入市场！地块价值：第十四页，共一百零二页。项目发展方向的定性研究竞争情况：中航广场：住宅部分4万平米推出时间最快09年一年约5万平米（一千套左右）的供应量不会产生较大的竞争压力，反而能取得竞合关系，相互促进，共同将第一圈层缺失供应的需求转移到第二圈层！位于华强北第二圈层，客户将以自身商业部分的客户为主，且供应量相对较小！第十五页，共一百零二页。总结：以08年为时间点，项目具备条件做成吻合华强北第一圈层需求，最能实现项目价值，创造更高利益的趋小物业！示例：新亚州广场酒店式商务公寓它更偏投资性，比偏居住性物业更具商业价值，能实现更高的销售价格与投资回报，更能全方位吻合片区所需求的集投资、商务、临时居住、储货为一体的混合功能。项目发展方向的定性研究第十六页，共一百零二页。本项目发展方向的思考本项目住宅小户型住宅公寓商务公寓酒店式服务公寓第十七页，共一百零二页。本项目发展方向的思考思考研判的角度:市场环境投资回报率溢价能力未来竞争第十八页，共一百零二页。华强北市场环境土地紧缺商业繁荣写字楼林立酒店繁多住宅比重少三级市场火爆华强北是深圳最佳的高级商业商务圈集商贸、办公、旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的多功能商业区第十九页，共一百零二页。华强北市场环境——关于住宅华强北主体为商业、商务办公，区域环境的营造更强调的是商业商务氛围，很多都忽略了居住的需求。在这样一个热闹繁华的商务圈，噪音、环境、空间等显然都不能达到高质生活的要求，如果项目以普通住宅入市，显然周边的环境对于项目的售价支撑力是有限的。华强北对于高品质居家的支撑力不足。第二十页，共一百零二页。公寓发展条件分析序号公寓开发依托的背景条件华强北市场环境与项目拟合度1浓厚的商务氛围或休闲度假氛围浓厚每天的客流量达50万人次，集中了数十家大型商场，5000余间各类店铺，目前是深圳市最大的商业圈√2片区生活配套便捷度高华强北道路纵横交错，交通路线四通八达生活配套堪称深圳最为完善√3品牌/物管具有影响力可通过引进品牌公司，强强联手实现√4片区存在酒店物业，并经营状况较好片区内圣廷苑酒店、东方之珠大酒店、格兰德大酒店等酒店繁多，经营状况较好。√华强北具备开发公寓的市场条件。华强北市场环境——关于公寓第二十一页，共一百零二页。华强北的区域环境更适合开发公寓产品！第二十二页，共一百零二页。本项目发展方向的思考思考研判的角度:市场环境投资回报率溢价能力未来竞争第二十三页，共一百零二页。投资回报率华强北作为深圳最大的商业商务区，其物业都有一个明显的特点——商务办公、投资、酒店和居住混为一体，如现代之窗、群星广场、金茂礼都等，公司租用办公、投资居住是其最主要的功能。另外，对于本身定位为纯住宅的楼盘，如富怡雅居，玮鹏花园等，也有很多用于商务办公或出租的，这些都源于华强北具有浓厚的商务氛围。基于华强北独特的客户需求特征，华强北的置业群体更多的来源于投资客户，他们选择投资物业时除关注升值前景外，对于投资回报率更为关注。第二十四页，共一百零二页。投资回报率项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单房25210084东方时代福田2房1厅46350076南方国际广场福田1房1厅42270064南方国际广场福田单房36250069城市天地广场罗湖2房1厅58370064地王公寓罗湖2房757500100国际市长交流中心南山1房1厅40280070（数据来源于中原三级市场近期的租赁成交记录）公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约10—30%，部分中高端公寓的租金水平已经接近写字楼。投资价值十分可观。第二十五页，共一百零二页。公寓产品的投资回报率更高！第二十六页，共一百零二页。本项目发展方向的思考思考研判的角度:市场环境投资回报率溢价能力未来竞争第二十七页，共一百零二页。从溢价能力角度概念包装、星级酒店服务、硬件配套及精装修等方面的综合溢价，相比普通住宅物业溢价能力保守估计10%——30%。酒店式公寓销售均价（元/㎡）非酒店式公寓销售均价（元/㎡）东方时代（04.3）13000燕南路88号（04.5）8800新亚洲中心（06.11）19500庆福园（06.7）11500御景华城9800皇御苑二期7500城市天地广场13000置地逸轩9500阳光新干线8500南方国际广场11000宏轩名庭7200京基东方华都9300东门天下8500分析华强北已开盘的楼盘的均价，公寓的均价远远高于普通住宅的价格（数据来源于中原深港研究中心）第二十八页，共一百零二页。公寓溢价能力更高，且适宜在都市中心区域开发，能较好的体现区位价值!第二十九页，共一百零二页。本项目发展方向的思考思考研判的角度:市场环境投资回报率溢价能力未来竞争第三十页，共一百零二页。07-08年福田区土地供应情况2007名居中心区项目402007荔林苑（二期）82008香蜜湖地铁站附近11万2008香梅路汽车大世界南9万2007蒙古大厦(成吉思汗大厦)259302007泰宏基科技大厦3.33万2007广瑞大厦3．82007福田南福滨大厦北7万2007皇岗新村花园7万2007皇城新洲项目474602007莲花西路枫丹雅苑西侧2.6万2007购物公园对面,中海华庭旁60万2007集泰香蜜湖项目3、00332007嘉洲豪园四期2007景田北财政局旁4万2007美视电力项目5万多2008桑达新村旧城改造项目33万2008竹子林五路与六路之间5.4万2007祈年项目8万2008钰霖莲花路项目5.7586万M22008通亿实业项目6万2008集浩景田项目16100M22008深圳鹏广达新洲项目4.7万M22006东海农科项目13600M22006怡景投资福民中心商业项目4.6万2008新龙达实业竹子林项目1、30332008天健工业区旧城改造项目约100多万2008铁塔投资（竹子林）项目15万M22008城投滨河路项目2.7万多M22008联合金豪竹子林项目2.7万多M22008浩业车公庙项目7.8万M22008联合金豪景田北项目3万M22008福田国泰基项目12万M22006福田中心区地下商场（晶岛国际中心）约8万2008益永地产香蜜湖项目6万M22008中和新沙项目5万M22008八一大厦10万M22008兴云诚实业有限公司车公庙项目39200M22007旭飞福田项目4万M22008景田北一路，景田西路175000M22007岗厦景轩酒店南35000M22007珠江福田项目2007广业成景田项目2万M2未来竞争角度第三十一页，共一百零二页。2007香江时代广场15万M22008兴云诚实业香蜜湖项目49万M22008国都集团（东港实业发展有限公司）/君豪实业5.5万M22008深圳市云南烟草中心广场项目128000M2（其中商业21500M2）2008银宇香蜜湖项目3万M22008运发梅林项目3万M22008景田商报路路口75000M22007海辰保税区项目50万2007祥云实业福强路项目8.4万2007梅林三星电子拆迁约38万2007阳基地产梅林水库项目3.41万2007永浩景田项目2万2007桂强芳产业园博园项目（东方园博苑）2007帝梦园梅林项目30万2007特皓梅林项目8万2007亨德来中心北区项目3.2553万2007金众竹子林东区旧改项目20万2007上梅林文体中心0.8853万2007雄江、环庆竹子林项1000007-08年福田区土地供应情况(续)项目的定性研究一？第三十二页，共一百零二页。土地稀缺：供应的稀少与片区的商业发展，使更多需求只能以华强北主街为中心向周边辐射。华强北公寓市场空间较大中航广场：住宅部分4万平米推出时间最快09年位于华强北第二圈层，客户将以自身商业部分的客户为主，且供应量相对较小！第三十三页，共一百零二页。项目发展方向确认公寓我们开发商务公寓还是酒店式服务公寓？住宅公寓市场环境×√投资回报率×√溢价能力×√未来竞争×√第三十四页，共一百零二页。关于商务公寓方向的思考商务公寓目前市场上的商务公寓更偏向于强调办公功能，由于商务公寓拥有70年产权，更吸引写字楼投资客。如车公庙的求是大厦、金润大厦等，它们都是以写字楼的形象来掩盖商务公寓的真实身份。商务公寓与写字楼一样,对于商务办公氛围依赖性是非常强,对于办公硬件设施要求非常高。由于本项目周边写字楼比较少,不属于写字楼聚集区同时华强北片区主要定位为商业商务区,更强调的是商业功能,繁杂的商业环境对于写字楼办公冲击力比较大，不易实现高的租金和售价同时华强北写字楼市场受中心区的冲击又比较大,进一步限制了其租金回报，因此如果本项目定位为纯商务公寓是存在一定市场风险的。但由于片区内存在一定的商务办公群体,并且此部分群体的租金售价承受力比较高,因此在不以纯商务公寓为主体的前提下，在户型、形象及物业配套设施的设计上适当的考虑商务办公人士的需求。第三十五页，共一百零二页。关于酒店式服务公寓发展方向的思考酒店式服务公寓市场：是目前市场热销的产品类型酒店公寓偏向于享受型的居住，针对一些不需要自己烹饪、洗衣的高端商务人士。对园林等社区环境要求一般，强调的是为住户提供酒店式细致、周全的家政与商务服务。酒店公寓更易于包装，且形象高档，目前的价格走势相当好，估计日后仍将有较大的上浮空间。本项目所处位置交通便捷，居住商业商务氛围浓厚，商业配套成熟，更适合走酒店式公寓路线。第三十六页，共一百零二页。同时在户型、形象及配套设施中适当的考虑商务人士的需求特征。本项目的发展方向酒店式服务公寓第三十七页，共一百零二页。客户定位第三十八页，共一百零二页。周边供应项目客户分析资料来源：深港研究中心市场调研项目名主力购买客户群所占比率东方时代华强北商户（含投资）商务办公70%10%华强广场华强北电子商户发展商关系户90%10%新亚洲广场华强北电子商户专业投资客户商务办公70%10%10%燕南路88号周边换房客周边商户老板专业投资客户商务办公12%40%30%15%金茂礼都投资客户（区域内+专业投资）福田区白领80%15%君悦阁投资客户90%玮鹏花园周边商户福田区换房客福田区白领商务办公30%15%20%15%本区域的客户群体主要为——区域内个体商户区域内的多次置者区域内公司老板区域内的高收入阶层区域内商务人士职业投资客其置业群体中投资比例达80%左右。第三十九页，共一百零二页。资料来源：深港研究中心市场调研客户工作来源22%45%17%10%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%华强北福田其他关外外销比例客户分析第四十页，共一百零二页。资料来源：深港研究中心市场调研客户分析第四十一页，共一百零二页。资料来源：深港研究中心市场调研客户分析第四十二页，共一百零二页。资料来源：深港研究中心市场调研客户分析第四十三页，共一百零二页。资料来源：深港研究中心市场调研客户分析第四十四页，共一百零二页。总结：购房客户群绝大多数为来自福田区的成功人士，主要是从事贸易、服务、电子行业的成功生意人、高级白领，他们的年龄一般在25-45岁之间，年收入在50万以上。他们因事业比较成功而有了一笔可观的积蓄，需要寻找投资机会。投资是客户购房的最要目的，另外还有一些个人或小公司购房用于办公，纯粹用于自住的比较少。不管是投资还是办公，对商务会所和商务服务都有比较多的需求。客户分析第四十五页，共一百零二页。偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群职业投资客户福田高级白领区域内个体商户区域内的多次置者区域内公司老板区域内的高收入阶层区域内商务人士企业购房、政府公务员核心客户群分类型本项目客户定位投资：自住=8：2第四十六页，共一百零二页。客户对户型的需求比例客户群类别户型需求单房一房两房三房核心客户（约70%）区域内个体商户区域内的多次置者区域内公司老板区域内的高收入阶层区域内商务人士40%左右25-35m245%左右35-45m212%左右50-70m23%左右90m2左右重要客户（约23%）职业投资客户60%左右25-30m222%左右30-40m215%左右50-70m23%左右90m2左右次要客户（约7%）福田区白领公司购房政府公务员等游离客户40%左右25-35m248%左右35-45m210%左右50-70m22%左右90m2左右资源来源：深港研究中心市场调研单房一房二房三房面积25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%第四十七页，共一百零二页。户型定位第四十八页，共一百零二页。深圳市酒店式公寓户型分布特征项目名称户型面积（m2）户数（套）比例华强广场单房36-3812817%一房50左右12817%两房70左右38450%三房80左右12816%新亚洲中心单房28-4178284%两房54-7015016%星河世纪单房33-4165073%一房47-48405%二房62-6820222%御景华城单房27-3599228%一房一厅33-51108230%二房一厅45-51109631%三房两厅79-8240511%佳兆业中心小单房19-2135223%大单房28-5079253%两房53-6935223%总统套房120-350121%东方时代单房19.86-27.417134%一房34.6-34.997616%两房45.02-47.8920942%三房78.28-79.17388%在售酒店式服务公寓的户型主要为单房、一房和两房户型。单房的面积主要在20-30平方米之间，一房单位面积主要为35-43平方米之间，两房面积则大部分在45-70平方米之间。三房所占的比例较少。第四十九页，共一百零二页。深圳市酒店式公寓户型分布特征说明:>作为本项目户型定位的参考值;>接下来我们将主要从客户需求和不同户型的市场接受度两个角度进行分析来调整项目的户型定位单房一房二房三房面积20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%户型定位第五十页，共一百零二页。户型定位深圳市酒店式公寓户型分布特征单房一房二房三房面积25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客户需求户型比例面积单房一房二房三房面积20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%单房由于总价低，需求量大比例增大、面积区间不变一房需求比例及面积比较适中比例、面积区间不变无论是从供应还是从需求的角度分析，单房和一房均为主力户型第五十一页，共一百零二页。户型定位深圳市酒店式公寓户型分布特征单房一房二房三房面积25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客户需求户型比例面积单房一房二房三房面积20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%比例减少、为避免与一房形成总价竞争，面积区间调整三房客户主要为办公需求，由于三房面积大，总价压力大，不利于整体价值的提升，取消三房，在户型设计中利用相互打通解决办公客户需求公寓客户对于两房和三房的需求一般，特别是三房客户主要是基于办公的考虑第五十二页，共一百零二页。户型定位户型面积比例单房22-28m2—38%一房35-39m230%40%40-45m210%两房50-60m215%22%60-65m27%第五十三页，共一百零二页。因为服务式公寓的客户群体与一般的家居，酒店的客户需求并不一样，所以传统的A、客厅B、主人房C、餐厅D、厨房，卫生间在设计上，力求颠覆传统的空间次序创新建议1：针对单房——打破传统的空间次序第五十四页，共一百零二页。单身公寓——厨房/酒吧台房在在进门的门口仿佛是舞台例1如：星河世纪第五十五页，共一百零二页。将厨房/多功能台，形成视觉的核心，例2第五十六页，共一百零二页。卫生间在最好的位置例3第五十七页，共一百零二页。创新建议2：针对一房——极具投资价值的百变2DK户型，一房变两房房间1厅房间2公共厨卫如：第五公社第五十八页，共一百零二页。创新建议3：针对一房——一房带入户花园，也可改作两房用。第五十九页，共一百零二页。创新建议4：针对两房——带入户花园和错层空中花园空中花园入户花园第六十页，共一百零二页。创新建议5：自由组合,宜住宜商户与户之间可任意打通组合，宜住宜商,满足商务办公人士需求。第六十一页，共一百零二页。住、办公、商业统一的形象、品质通过局部的建议造型体现项目的昭示性及物业的调性及档次产品建议——外立面第六十二页，共一百零二页。产品建议——电梯、走廊选用进口高速电梯，凸显物业档次，满足快节奏生活的需求对走廊进行装修，用画面、小品、灯光、品质感强的材质对走廊进行安装，形成视觉亮点。第六十三页，共一百零二页。巨大的中庭式门厅，显示气派与大度。产品建议——门厅第六十四页，共一百零二页。大堂内空挑高，空间形式错落丰富，设置绿色植株，营造一种立体化、多层次的立体、生态的交流大堂空间。产品建议——大堂第六十五页，共一百零二页。营造居住、办以、商业的最大化的资源共享，配套设施中充分考虑居住和办公的双重需求，如商务茶吧、咖啡馆，享受尊贵的同时感觉真正的实惠。产品建议——共享空间第六十六页，共一百零二页。产品建议——软件配备建议酒店式服务公寓需要什么样的管理？服务内容：房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱服务、住客留言服务、morningcall服务、各种咨询（天气预报、电话查询等）。

第六十七页，共一百零二页。酒店式管理物业管理的品牌比较重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。建议可延用发展商原有酒店服务管理公司，并聘用国际知名酒店管理顾问（如圣廷苑），销售期可入场提供服务。产品建议——软件配备建议第六十八页，共一百零二页。价格定位第六十九页，共一百零二页。定价原则保证发展商利益最大化(经济&品牌)充份尊重市场现状及条件满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标全面考虑政府相关新政预期效力最大体现项目定位内在价值定价原则第七十页，共一百零二页。市场比较法定价＋三级市场租赁价格修正户型相似区位相近客户重合参考楼盘选择1、新亚洲广场2、华强广场3、燕南路88号4、佳兆业中心档次相当第七十一页，共一百零二页。为了更客观及理性地表达项目价值,我们在以经验为依据的评分环节上增加了权威性设计：邀请中原公司所有权威部门、竞争项目总监以上人士进行综合评分，并运用科学的方法进行加权平均，以期达到均价制定的真实、科学、客观，给发展商提供一个有说服力的均价系统。评分部门如下：中原佳兆业中心策划经理中原研究部总监中原世金汉宫策划经理中原新亚洲广场项目总监中原外销部总监中原事业部总经理中原东方时代策划经理以什么价格入市评分系统权威性设计第七十二页，共一百零二页。市场比较法定价第七十三页，共一百零二页。运用市场比较法试算得出的本项目均价

均价

＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～d)＝14222元/平方米第七十四页，共一百零二页。三级市场住宅租赁价格对本项目定价修正楼盘房号面积月租金返算售价（按8%回报计算）东方时代B240746350016186A240919.85160017147A180145270012764航天立业华庭190787450011003群悦阁121629200014671时代都会6栋22I47340015389玮鹏花园10160001263710454001268276400011196从数据中我们可以看出：客户接受的价格区域在12000-17100之间，楼盘的素质越高，客户对价格的承受度越大。第七十五页，共一百零二页。结合二级市场对比法与三级市场租金返算法，中原预测：项目的均价可介于：14000-17100之间，具体价格视乎项目整体打造素质而定。中原建议将项目均价制定在：17000元/M2第七十六页，共一百零二页。中原思考：1、现阶段政府实施之措施并未有效控制房地产市场价格，大失民意，为了维护政府的颜面，下阶段，预测政府政策将会进一步加大对房地产市场的管理，市场价格估计难以实现较大的增长。2、考虑06-08年的市场稳定升值，特别是华强北市场随着经济的发展及供应的稀缺，公寓的价格增长速度比较迅速，据中原深港研究中心预侧未来价格将有较大的升幅。因此，中原建议：入市均价：20000元--22000/M2（带1000元/M2豪华装修）第七十七页，共一百零二页。形象定位第七十八页，共一百零二页。项目的特殊功能属性功能混合性住宅华强北特殊区位商业办公客户接待自住保值/长期投资关于形象的思考第七十九页，共一百零二页。功能混合性住宅各类需求客户宣传形象—沟通桥梁关于形象的思考第八十页，共一百零二页。商业办公客户接待自住保值/长期投资形象需吻合不同客户的混合心态关于形象的思考第八十一页，共一百零二页。很好的例子第八十二页，共一百零二页。东方时代商HOUSE第八十三页，共一百零二页。东方时代商HOUSE商务商业居家符合混合性住宅客户心态符合华强北的区位属性关于形象的思考第八十四页，共一百零二页。商业/商务/商住华强北关于形象的思考第八十五页，共一百零二页。本项目需要的形象？第八十六页，共一百零二页。符合混合性住宅客户心态符合华强北的区位属性功能型形象定位噱头型形象定位兼容性关于形象的思考第八十七页，共一百零二页。与区位形象吻合—不可复制的华强北形象塑造原则与追寻的目标客户产生共鸣—混合性客户需求符合注意力经济效应—出位和容易很快传播符合产品功能—小户型公寓关于形象的思考第八十八页，共一百零二页。纽约客Apartment形象定位第八十九页，共一百零二页。诠释纽约客

Apartment产品功能属性商务/商业—华强北区位特征形象定位第九十页，共一百零二页。纽约客的内涵意义《纽约客》为二十世纪的都市风尚建立标准，一本