新村安置房项目社会稳定风险评估报告

某新村安顿房项目社会稳定风险评估报告XX县工程征询事务所二○一三年三月目录一、总论 3（一）项目概况 3（二）社会稳定风险评估概述 4（三）社会稳定风险评估依据及范围 9（四）社会稳定风险评估的原则、程序及方法 11二、土地征迁风险评估 14（一）土地征收范围 14（二）土地征收也许引发的风险内涵及其成因 14（三）风险内容及其评价 16（四）土地征收补偿风险的综合评价 22（五）风险防范措施 24（六）下步风险防范方案 25（七）结论 26三、环境影响风险评估 28（一）环境影响风险评估的目的 28（二）该项目环境影响风险来源 29（三）环保风险的评价 29（四）生态环境保护措施 32（五）环境影响评价结论 35四、建筑安全风险评估 36（一）评估依据 36（二）建筑安全风险评价及建筑安全措施 37（三）结论 41五、财务经营风险评估 43（一）财务经营风险概述 43（二）项目财务经营风险分析 47（三）该项目财务经营风险防范措施 49（四）结论 52六、其他风险评估 53（一）风险类型 53（二）风险因素和风险限度分析 54（三）风险防范措施 55（四）结论 57七、结论与建议 58（一）项目社会稳定风险总体综合评估 58（二）结论 58（三）建议 59一、总论（一）项目概况1、项目名称：百善镇某新村安顿房项目2、项目建设单位：百善镇人民政府3、拟建地点本项目拟建地点位于百善镇某村，占地面积70亩。4、建设规模及内容本项目重要建设内容百善镇某新村安顿房建设工程，本项目总投资4000万元，占地面积70亩，安顿房建筑面积39000平方米，以及广场、卫生室、小型商场、绿化、道路等配套设施。建设安顿房430套，安顿人口约1500人；重要建设内容与规模详见下表：项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩7046666.2平方米二总建筑面积m2406001住宅建筑面积m2390002公共建筑面积m21600A卫生服务站m2300B小型商场m2600C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转D农机库m2400E大门m2100五道路工程社区内道路工程六人均公共绿地m2/人1.52七机动停车位辆500八容积率0.87根据对拆迁安顿的定位和居民群众规定，拟定户型面积为90M2户型，共430套。（2）居民区配套工程：参考XX市《关于新建住宅区配套建设教育设施的告知》规定，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：3）其他配套服务设施建筑面积1600平方米。4）道路、给排水、供配电等工程。（二）社会稳定风险评估概述社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的也许性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运营和健康发展会构成严重的威胁，一旦这种也许性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域，政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分派不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增长导致社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。1、社会稳定风险评估意义社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实行或审批审核前，对也许影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、防止、控制重大事项实行过程中也许产生的社会稳定风险，为更好的保证重大事项顺利实行。对构建社会主义和谐社会的重大意义，我们所要建设的社会主义和谐社会，应当是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。全面准确地理解和谐社会的基本特性和重要原则，重要的一条就是要充足结识保持安定有序、维护社会稳定的重要意义。在实践中，人们越来越深切地体会到，构建和谐社会，必须维护社会稳定。稳定是和谐的前提和基础。推动和谐社会建设，就必须保持社会的平安、稳定、有序。没有稳定，构建社会主义和谐社会就无从谈起。唯有稳定才干发展经济，才干达成社会和谐。构建和谐社会，需要做很多方面的工作，而保持安定有序、维护社会稳定，是最重要的工作。保持社会稳定是大局，这是我国现代化建设的一条极其重要的经验。改革开放20数年来，我国经济始终保持连续快速健康发展，综合国力显著增强，人民生活逐步改善，各项事业生机勃勃，国际威望不断提高。这一切都同我们的社会保持团结稳定的局面密切相关。我们应当倍加爱惜来之不易的大好局面。邓小平同志曾经指出：“中国的问题，压倒一切的是需要稳定。没有稳定的环境，什么都搞不成，已经取得的成果也会失掉。”这不仅为改革开放和现代化建设的实践所充足证明，也是广大干部群众从经验和教训中得出的共同结论，是人民的共同心声。维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然规定。当前，我们所处的国际国内环境相称复杂，既面临大好机遇，也遭遇严峻挑战。团结一心，保持稳定，我们才干抓住机遇，克服困难，应对挑战。我国现代化建设正处在一个重要战略机遇期，保证稳定，才干抓住和用好这个战略机遇期，实现经济发展和社会和谐；保证稳定，才干化解矛盾、理顺情绪，团结一切可以团结的力量，调动一切积极因素；保证稳定，才干妥善解决我们面对的各种问题，为经济社会发展发明良好的内部和外部环境。在现代化建设的大局面前，我们必须像爱惜自己的眼睛同样爱惜、维护社会稳定。维护社会稳定，实现社会和谐，一个重要问题是依法有序地看待和解决我们面对的问题。依法治国这句话，大家都拥护，这就意味着必须健全社会主义法制，充足发挥法治在促进、实现、保障社会和谐方面的重要作用。社会的发展总会面临着矛盾和问题，也总是在不断解决矛盾和问题中前进的。当今世界很不安静，会有这样那样的磨擦和问题；国内改革建设不会一帆风顺，会有这样那样的困难。解决这些矛盾和问题，只能冷静理智、依法有序地进行。和谐与稳定符合国家和人民的主线利益，促进和谐与维护稳定是每一个公民的责任。我们都希望生活在一个和谐、稳定的社会之中，都希望国家尽快地富强起来，人民富裕起来，都希望顺利实现现代化建设的宏伟目的，那么，人人应当为和谐稳定尽责，为和谐稳定出力。只要我们上下同心，各方合力，和衷共济，团结稳定，就没有克服不了的困难。我们相信，一个更加富强、更加民主、更加文明的中国必将屹立于世界民族之林。2、社会稳定风险形成因素从当前中国社会的总体形势看，整体平稳的同时存在着严重的社会风险，一方面，中国经济连续快速发展，政治体系运营平稳有序，社会整体发展保持着良好态势。另一方面，当前中国各种问题和矛盾凸现出来，不少问题和矛盾还呈现出继续恶化的态势，社会风险也在不断累积。当前，“三农”问题、腐败问题、土地征收、国有资产流失、贫富悬殊问题、就业问题、金融风险的加剧、安全生产问题、犯罪猖獗问题、诚信危机及影响社会和谐稳定的不安定因素等这些问题中潜藏着巨大的社会风险，这些问题可以说是当前中国十分紧迫并亟待解决的问题，这些问题中潜藏着巨大的社会风险。这些问题假如得不到较好的解决和解决，累积到一定限度，就也许失控从而形成社会危机。在很大限度上可以说，这些社会问题是当前中国社会风险之源。3、评估主体重大事项决策的提出、政策的起草、项目的报批、改革的牵头、工作的实行等有关部门是负责组织重大事项社会稳定风险评估工作的主体。涉及到多个部门的，牵头部门为评估工作的主体，其他相关部门协助办理。4、社会风险评估工作规定（1）加强组织领导主管部门要高度重视，切实加强对重大事项社会稳定风险评估工作的组织领导。重要领导要加强对评估工作的督促、指导，其他领导要积极抓好分管范围内的重大事项社会稳定风险评估工作，及时研究解决工作中碰到的重大问题，提高重大事项社会稳定风险评估工作水平。各单位要把评估结果作为重大事项决策的重要依据，认真执行、切实推动社会稳定风险评估工作，相应进行评估的事项要做到不评估不决策，不评估不实行。（2）严厉责任查究各级各部门要把重大事项社会稳定风险评估工作纳入社会治安综合治理考评体系，相应进行社会稳定风险评估而未实行评估，或因组织实行不力、走过场，以及防范化解工作不贯彻、不到位，引发大规模集体上访或群体性事件等影响社会稳定事件的，要依据有关规定严厉查究有关单位和相关人员的责任。（三）社会稳定风险评估依据及范围1、社会稳定风险评估报告编制依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）。（2）《中华人民共和国水法》（中华人民共和国主席令第74号，2023年8月29日）。（3）《中华人民共和国水污染防治法》（2023年2月28日）。（4）《中华人民共和国水污染防治法实行细则》（国务院令第284号，2023年3月20日）。（5）《中华人民共和国大气污染防治法》（2023年4月29日）。（6）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月29日）。（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2023年4月）。（8）《中华人民共和国环境影响评价法》（2023年9月1日起实行）。（9）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2023年6月29日）。（10）《实行工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号）。（11）《城市房地开发经营管理条例》（国务院令第248号）。（12）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）。（13）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2023）。（14）绿色建筑技术导则（建科[2023]199号）。（15）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2023）。（16）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2023）。（17）《国务院信访条例》。（18）《XX市城市总体规划》（2023—2023年）。（19）《XX市住房建设规划》（2023—2023年）。（20）《安徽省人民政府关于进一步加快城乡住宅建设的决定》。（21）XX市人民政府《关于促进我市房地产连续健康发展的若干意见》。（22）《XX记录年鉴》—2023。（23）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规。（24）《建设项目经济评论方法与参数》第三版。（25）建设单位提供的其它有关资料。（26）《国有土地上土地征收与补偿条例》(国务院令第590号)。（27）《XX市城市土地征收与拆迁补偿安顿暂行办法》。2、社会稳定风险评估范围本项目风险评估范围重要涉及：土地征迁风险评估；环境影响风险评估；建筑安全风险评估；财务管理风险评估及其它方面风险评估等五项内容。（四）社会稳定风险评估的原则、程序及方法1、评估原则（1）权责统一原则由重大事项的承办部门具体组织实行风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的规定，对评估结论负责。（2）合法合理原则评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体现公平，符合大多数人民群众的意愿。（3）科学民主原则依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，进一步调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充足论证，保证评估工作全面、客观、准确。（4）以人为本原则统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。（5）公平和效益原则对的解决改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受限度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。2、评估程序（1）制定评估方案由评估主体对已拟定的评估事项制定评估方案，明确具体规定和工作目的。（2）组织调查论证评估主体根据实际情况，将拟决策事项通过公告公示、走访群众、问卷调查、座谈会、听证会等多种形式，广泛征求意见，科学论证，预测、分析也许出现的不稳定因素。（3）拟定风险等级为便于评价表述准确，本报告把风险发生的也许性的大小划提成5个等级，也许性由小到大以次表述为：很小、较小、中档、较大、很大。（4）形成评估报告在充足论证评估的基础上，评估主体就评估的事项、风险的分析、评估的结论、应对的措施编制社会稳定风险评估报告。（5）集体研究审定重大事项实行前必须公司办公会等形式集体研究审定。评估主体将评估报告、化解风险工作预案提交局党组会、局长办公会等会议审批，由会议集体研究视情况作出实行、暂缓实行或不实行的决定。对已批准实行的重大事项，评估主体要密切监控运营情况，及时调控风险、化解矛盾，保证重大事项顺利实行。3、评估方法以施工图文献资料为主线，综合运用风险层次分析法、图表法、模糊综合评估法等方法。二、土地征迁风险评估该项目土地征收补偿工作有也许引发矛盾纠纷，所以必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、爱惜民力的基础之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的主线利益。基于上述情况，土地征收补偿办公室作为该项目组织实行单位，及时组建了评估工作领导小组和工作小组，入户调查研究，了解社情民意。同时向有关法律单位和个人征询，广泛听取意见和建议。对百善镇某新村安顿房项目建设土地征收项目进行了全面的、认真的社会稳定风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。（一）土地征收范围百善镇某新村安顿房项目建设土地征收范围：位于百善镇某村，征收面积约70亩；合46666.2平方米平方米。（二）土地征收也许引发的社会稳定风险内涵及其成因土地征收引发的社会稳定风险，即政府在执行土地征收政策、实行土地征收的过程中给人民群众的生活、生产、财产等与其切实利益相关的各个方面导致的负面影响各损失的也许性。土地征收对征收范围的人群影响是多方面的：失去收益性物业、失去宅基地及住宅、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥夺感等。此外，不同时间之间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有也许导致群众对比甚至盲目攀比，导致误解，产生不公平感等。因土地征收需要而迁出原居住地的被征收人，为了公共利益的需要，他们不得不离开家园，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发土地征收社会稳定风险的因素，分析如下：土地征收的强制性在我国现阶段，土地征收是政府行为而不是市场行为，政府发布公告，组织与实行，政府行为带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度规定。土地征收在对被征收人进行公平合理补偿的前提下进行，不以被征收人自愿条件，其产生的负面作用也是不容忽视的。被征收人对补偿的盼望值过高土地的价值具有很强的区域性，不同的区位土地价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，城市边界土地升值明显，人民对土地升值的预期加强，要价和附带条件越来越高。目前的土地征收补偿标准，虽然实行的是市场价，但和补征收人不断增长的规定和欲望相比，补偿经常不能满足被征收人的规定。土地征收带来的破坏性当人们土地被征收、被迫迁移时，其原有的生活模式会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有也许变化；社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人的生产生活水平的提高。补偿不公平等其它因素不同时间之间、不同区域之间、不同征收方式之间的不同补偿标准和方式，有也许导致群众互相对比甚至盲目攀比，导致误解，产生不公平感。此外，政府征收程序不到位、工作不细致、补偿费不能准时拨付等都也许诱发社会稳定风险。（三）风险内容及其评价在土地征收过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对土地征收项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留置原地拒绝搬迁、暴力对抗、甚至群体示威等。因此，对土地征收项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析土地征收实行，群众也许引发的异议、遭碰到损失或不适，这些异议、损失或不适为引起社会不稳定的风险。在辨认了百善镇某新村安顿房项目建设土地征收项目也许面临的社会稳定风险的基础上，对上述风险发生的也许性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风险发生也许性的大小划提成5个等级，也许性由小至大依次表述为：很小、较小、中档、较大、很大，并根据专家经验以及对土地征收相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险发生也许性的大小。根据对土地征收项目实行过程中易发生的社会风险判断，并结合百善镇某新村安顿房项目建设土地征收项目的具体情形，也许会诱发的异议、损失或不适等风险及其评价重要如下：项目合法性、合理性遭质疑的风险风险内容：该项目的政策是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充足的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否通过严谨科学的可行性研究论证，是否充足考虑届时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；征收方案是否合理可行，工作措施是否完善。本项目合法，手续完备，程序完备本项目通过充足可行性论证，严格按照《XX市城市土地征收与拆迁补偿安顿暂行办法》（见附录）及有关法规实行，程序合法，手续齐全。该项目符合国民经济和社会发展规划、土地运用总体规划、城乡规划和专项规划，规划部门已出具规划意见，土地部门也出具了土地预审意见。征收程序按照有关法律规定，决策民主、程序合法、结果公开。但是上述依法进行的活动并不能彻底解决群众对合法性的质疑问题。一方面，社会各界对征收补偿的合法性还持有怀疑的态度。鉴于这些问题，上述问题应当受到有关部门足够重视。（2）本项目符合区域经济发展需要百善镇某新村安顿房项目建设提高某新村品位，推动农村的发展。该项目建设改善农村环境，道路交通等基础设施的得到了改善，对于周边发展同样具有较强的推动力。从城市经营出发，该区域的合理发展，会整合周边市场资源，具有推动城市经济发展的显著作用。（3）本项目是实行城市规划的需要百善镇某新村安顿房项目建设是我市民生工程项目，现已经完毕了规划编制工作。按照规划，今明两年将进行规划贯彻的工作，在基础设施投入之后，环境功能将会发挥出来。评价结论：项目合理性风险较小，而其合法性会受到质疑，风险较大。项目也许导致环境破坏的风险风险内容：该项目需征收大量土地，也许会对区域的植物导致一定限度的破坏。此外，项目在运营期也许也会对周边环境导致一定限度的影响。百善镇政府建设百善镇某新村安顿房项目在施工期间严格按照设计方案进行施工，严格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建设，做好各项防治，对路面进行洒水解决粉尘，在白天进行施工作业，基本上对周边环境影响不大，不会产生噪声扰民现象。本项目建成后，绿地率32.5%，不仅不会破坏本地环境，还能进一步提高周边区域的生态环境质量。评价结论：项目导致环境破坏的风险很小群众抵制征收的风险风险内容：由于土地征收涉及群众的切身利益，加上群众对土地征收的政策缺少理解，因此在土地征收问题上往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制征收。土地征收项目中群众最敏感最担忧的是公平合理补偿问题。项目涉及的土地征收需要住宅的拆除和搬迁，对其生活会导致一些不便和冲击。假如补偿不合理，即使是少数人不满意，也有也许影响项目的进度和社会的不稳定。此外，原有土地租金收益短期内也许会失去，从而影响收入水平。为了羸得群众对土地征收项目的支持，我们已在土地征收过程中摸索出了一套成熟的做法，可以有效地化解群众对征地项目的不理解、不支持。在以前项目中，一线工作人员高度负责，积极放弃自已的节假日休息时间，积极与被征收群众联系沟通，向解答各项征收问题，宣传项目建设意义和征收政策；严格按照《国有土地上土地征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《XX市城市土地征收与拆迁补偿安顿暂行办法》及有关法规实行，不让被拆迁人经济上受损，同时对关系到群众切身利益的补偿数目，一丝不苟，反复核对，积极帮助解决力所能及的补偿问题，顺利高效推动征收工作。本项目已严格依照《国有土地上土地征收与补偿条例》等有关规定拟定了征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案的合理性得到了群众认可，每个拆迁户对自己的补偿方案就行了签字确认。拆迁办与拆迁户签订协议的具体资料现在拆迁办留存。评价结论：抵制土地征收的风险较小群众对生活环境变化的不适风险风险内容：该项目所在地居民的聚集地，环境相对封闭和稳定。该项目土地征收将打破本来的生存现状，使得他们与外界的联系更加密切，并在一定限度上受到外界的干扰，从而导致内心的不安与担忧。此外，本项目会引起居民转移，进行异地安顿。异地安顿会使长期形成的邻里关系解体，不得不重新组建并适应新的社会关系网络，这些都会使被征收人在短期内感到惶恐和不适。该项目土地征收意味着居民生存方式将会面临改变，让他们感到不适应。但是，这种不适应仅仅是短期的，随着该项目的建成，居民的生活、就业、出行等条件将得到明显改善，并能长期从该项目所带动的城市化进程中受益。评价结论：群众对生活环境变化的不适风险较小。群众对生活保障担忧的风险风险内容：该项目需征收大量土地，导致暂时性的失业，从而使其面临生存的压力。该项目在实现公共利益的同时，把群众的短期需要和长远利益结合起来综合考虑。本项目已严格依照《国有土地征收与补偿条例》等有关规定拟定了征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案的合理性得到了群众认可，每个拆迁户对自己的补偿方案就行了签字确认。评价结论：群众对生活保障担忧的风险很小。项目也许引发社会矛盾的风险风险内容：该项目在土地征收补偿过程中，个别居民也许会由于对补偿方案的不满意而拒绝搬迁、抵制征收。此外，不排除有民间组织通过收买本地居民的补偿权利而介入反征收活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。本项目土地征收补偿工作精心布置，组织严密，在征收补偿过程中尽量做到不引发。少引发居民的不满情绪，以情感人，以理服人。早在征收工作开展之初，市征收办就会同相山区、相山区东街道办事处及规划、土地、房管、城管等部门和单位对征收工作周密谋划、精心组织，积极推动。在制定征收补偿方案时，召开座谈会，反复征求群众的意见和建议，尽也许使补偿方案更完善、更合理。开展宣传教育，针对居民所提意见和关心的问题，设立征收政策法规流动征询点，现场解答居民对补方案的质疑。对抵触情绪较大的居民，采用换位思考方式，尽力解决他们的实际问题，消除其对抗心理。另处，针对社会上偶发的与本项目征收有关的零星失实评价，充足运用电视台、电台、报纸等新闻媒体进行正面报道，消除误解，引导舆论支持土地征收。评价结论：项目也许引发的社会治安风险较小（四）土地征收补偿风险的综合评价上文已对该项目也许引发的不利于社会稳定的六大类风险也许性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的也许性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。一方面根据本地以往征地经验和民意调研结果拟定每类风险因素的权重W，取值范围为[0,1]，W取值越大表达某类风险在所有风险中的重要性越大。另一方面拟定风险也许性大小的等级值C，上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中档、较大、很大），等级值C按风险也许性由小至大分别取值为0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即为W×C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即∑W×C。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表达该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的也许；分值为0.41-0.7时，表达该项目风险中档，有引发一般性群体事件的也许；分值为0.71-1.0时，表达该项目风险高，有引发大规模群体事件的也许。本项目综合风险值求取见下表：项目风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生的也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0项目合法性，合理性遭质疑的风险0.10√0.08项目也许导致环境破坏的风险0.15√0.03群众抵制征地的风险0.20√0.08群众对生活环境变化的不适风险0.15√0.06群众对生活保障担忧的风险0.20√0.04项目也许引发社会矛盾的风险0.20√0.06综合风险0.35从表中可看出，百善镇某新村安顿房项目建设土地征收补项目也许引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.35，风险限度低，意味着项目实行过程中出现群体性事件的也许性不大，但不排除个体矛盾冲突的也许。（五）风险防范措施根据对项目也许诱发的风险及其评价，我们采用了下述风险防范措施。1、注重对被征收人切身利益的保护一是严格执行征收补偿标准。按照新条例的精神我们制定了征收补偿方案，为了保证项目的顺利进行，在具体操作的时候，本着有助于保护被征收人切身利益的角度，制定标准时，按照政策规定，取高舍低。二是对该区域住房和生活“双困户”调查核算，做好思想工作，认真贯彻有关优惠政策，使其享受最低生活保障。2、科学安排和监管补偿资金使用该项目征收补偿金已到位，由征收办、财政局、开户行三方监管，足额到位、专户存储、专款专用。3、减少征收其间的扰民市区征收办和东街道办事处及职能部门密切配全，严格规定，工作人员，换位思考，热情服务，文明工作，减少扰民。4、保障项目全过程治安安全市区征收办依靠东街道办事处，采用以防止为主的治安防范措施。在项目全过程加强综全汉理工作，保持征收涉及区域平常治安环境的良好。密切关注很少数人也许的因对补偿不满意引发的上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采用教育、说服、化解等措施，将问题消除在萌芽状态。（六）下步风险防范方案尽管百善镇某新村安顿房项目建设土地征收项目发生不利于社会稳定的风险限度低，但并不意味着该征收项目会一帆风顺，仍要注意加强对土地征收实行过程中也许出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和征收进展中也许出现的风险发生。1、继续加强征收政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围通过电视、广播、报纸能多种新闻媒体，宣传百善镇某新村安顿房项目对完善城市基础设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增长人民就业和发展的机会这些正面的影响。尽管短期内居民会有少量的利益损失或者转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦急等，权衡利弊，该区域群众将会是最大的受益者。因此，有必要继续加强征收政策的宣传，舆论先行。2、创新思绪，讲科学的征收方法，以人为本，促进和谐在征收过程中要不断创新工作思绪，讲求科学有效的方法特别要最大限度地照顾被征收群众的利益。在征收过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征迁对象的知情权。3、加强风险预警，做好征收现场维稳工作建立风险预警制度，对征收过程中发生的不稳定因素进行每日排查。加强现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的重要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，保证事态不扩大，把不稳定因素的影响制在最小范围内。4、加强对资金使用的监管，防止腐败的发生加强对补偿资金，资产合法使用的监管，防止因资金使用、资产运作不妥而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。（七）结论本报告对百善镇某新村安顿房项目建设土地征收过程中也许发生的社会稳定风险进行了人别与评价，结论如下：百善镇某新村安顿房项目建设土地征收项目也许会引发六类不利于社会稳业的懈险，这六类风险发生的也许性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑的风险，该类风险发生的也许性较大；第2类风险，项目也许导致环境破坏的风险，该类同险发生的也许性很小；第3类风险，群从抵制的风险，该类风险发生的也许性较小；第4类风险，群众对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可通性较小；第5类风险，群众对生活保障担忧的风险，该风险发生的也许性很小；第6类风险，项目也许引发社会矛盾的风险，该类风险发生的也许性很小。综合评价：百善镇某新村安顿房项目建设土地征收项目社会稳定风险限度低，但有发生个体矛盾冲突的也许。目前已经采用的和下步将采用的系列风险防范措施，在一定限度上会起到险低以致消除社会风险的效果。但其效果的好坏，取决于这些防范措施执行力度大小的影响。三、环境影响风险评估（一）环境影响风险评估的目的本次环评的目的在于通过对百善镇某新村安顿房项目周边区域环境质量现状调查分析，预测该工程项目建成后，也许对周边环境导致的影响限度和范围，以及工程建成后本地环境质量也许发生的变化，并提出切实可行的污染防治措施。具体为：1、通过建设项目所在区域自然环境、社会环境和环境质量状况的监测和调查，掌握环境质量现状。2、通过工程分析搞清工程污染源分布与“三废”排放情况，评述工程拟采用的污染控制措施的水平与效果，重视水资源的合理运用，提高水的运用率。3、通过现场调查、监测及类比资料分析，在掌握本项目所在区域环境质量现状的基础上，预测该工程也许对环境导致的影响，并提出相应的控制或减少不利影响的措施与建议。4、从环境保护出发，评述其产业结构及生产工艺的先进性，论述项目选址及总图布局的合理性，并提出相应的调整意见。5、从清洁生产、污染物达标排放、污染物排放总量控制等方面，论证项目废水、废气及固体废物处置等污染控制措施的可行性，提出经济上合理、技术上可行，环境影响较小的末端治理优化方案。（二）该项目环境影响风险来源1、重要污染源本项目产生的重要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完毕后的少量生活废水。2、预计排放情况（1）施工期施工期间重要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间重要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。3、根据本项目自身特点，是否对城区生态环境导致影响。（三）环保风险的评价1、环境风险内容及其评价（1）大气环境1）在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运送易飞散物料时，要采用防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。2）在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风距居民较远处。3）配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染。4）项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽也许减少使用燃煤。5）营运期本项目基本无废气排出。综上所述本项目对大气环境污染很小。（2）水环境1）执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）。2）有效地运用水资源，制定污水解决措施，坚决杜绝乱排乱放污水。严禁运用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水。3）严禁向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；严禁在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；严禁向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。4）对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行解决，污水应通过解决符合排放标准后才干排放，垃圾、污水的解决标准必须符合环境保护的规定，就其解决方式和地点，应接受本地环保部门的指导。综上所述本项目对水环境污染很小。（3）声环境1）施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。2）连输车辆应禁鸣嗽叭。3）尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22：00～6：00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。综上所述本项目对声环境污染很小。（4）固体垃圾污染1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完毕后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应规定施工单位规划运送，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收运用，对有运用价值的废弃物应当循环运用，对无运用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周边环境的影响。2）设立临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；3）严禁将具有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。综上所述本项目垃圾对环境污染很小。（5）项目对周边的环境影响本项目建设严格执行XX市城市规划方案，严格执行建筑规范，不会影响周边居民的采光和通风，项目建成后大厦与淮海路高楼群相协调，会进一步增强淮海路作为XX市最繁荣的商贸区的整体效果。2、环保风险的综合评价该项目环保风险的综合评价见下表：项目环境风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生的也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0大气环境污染的风险0.30√0.06水环境污染的风险0.20√0.04声环境污染的风险0.30√0.06固体垃圾污染的风险0.20√0.04综合风险0.20从上表可看出，该项目也许出现的环境污染的综合风险值为0.20，风险限度低，意味着项目实行过程中出现环境污染的也许性不大。（四）生态环境保护措施1、施工期生态环境保护措施（1）尽也许减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏。（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工。（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0。5m）。（4）施工完毕后,要实行植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。（5）景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达成景观指标规定。2）工程施工结束后，对征地范围内导致的植被破坏尽快采用必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。（6）水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目所有范围。水土流失防治责任范围涉及工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的重要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，局限性部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订具体的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设立排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采用工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设立涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增长排水设施。3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改善，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。2、运营期生态环境保护措施（1）废水治理项目运营期间重要是一些生活污水，设立雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会导致影响，只需进行简朴的解决，达标后排入市政管网。对其污水解决解决应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相关标准执行。凡具有毒和有害物质的污水，均应进行必要的解决，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采用垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化解决。因此项目固体废弃物对周边环境不会导致不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善本地微小气候，并且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周边空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。对本项目拟采用的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表白本项目环境保护措施选择适当，可以产生较好的效果。（五）结论施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达成国家标准，该类风险发生的也许性很小。不会对周边环境导致污染。评估结论：该项目对环境影响的风险很小。四、建筑安全风险评估（一）评估依据1、施工组织设计与专项安全施工方案编审制度。2、安全技术措施计划执行制度。3、安全技术交底制度。4、架体、设备安装验收制度。5、施工机具进场验收与保养维修制度。6、安全检查制度。7、安全教育培训制度。8、安全生产制度。9、伤亡事故快报制度。10、卫生保洁制度。11、消防防火责任制度。12、班组安全活动制度。13、不扰民措施。14、门卫值班与保卫制度。15、临时用电定期检查制度。16、项目"三宝四口"安全防护规定。17、项目现场的落手清管理制度。18、生产工人的安全生产责任制度。19、施工现场安全检查制度。20、文明卫生环境制度。21、消防管理制度。22、工地防火须知。23、班组防火制度。24、建筑施工场合治安管理制度。25、施工现场安全管理制度。26、建筑民工宿舍管理制度。27、班组长安全生产责任制度。28、文明施工措施。29、安全生产六大纪律。30、建筑安装工人安全技术操作规程一般规定。（二）建筑安全风险评价及建筑安全措施1、本项目建筑安全也许存在的风险事件及风险因素2、本项目建筑安全风险评价及措施安全风险评价及措施见下表：（三）结论百善镇政府委托的建筑公司，具有国家认可的房地产开发资质。公司重要从事房地产开发与销售、房地产项目投资、物业管理等业务。公司坚持“团结、敬业、高效、创新”的公司精神，搭建科学化、规范化、专业化的管理平台，建设房地产行业精英团队。本项目生产技术方案及安全施工措施已经建委审批。百善镇政府建设的项目在安全建设方面均得到业内外人士好评。故该项目可以按照国家建筑规范实行，在建筑安全风险方面风险较小。五、财务经营风险评估（一）财务经营风险概述财务风险是指公司财务结构不合理、融资不妥使公司也许丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。狭义的财务风险，决策理论学家把风险定义为损失的不拟定性。广义的财务风险不只是指损失的不拟定性，并且还涉及赚钱的不拟定性。这种观点认为风险就是不拟定性，它既也许给活动主体带来威胁，也也许带来机会。1、财务经营风险评估意义当前房地产开发公司所面临的各种财务风险，涉及投资风险和融资风险，涉及宏观的系统性风险和微观的非系统性风险。然后对这些风险分别运用了不同的定量方法进行了辨认与评估，例如泡沫测度法和综合模糊评价法等，涉及的风险范围较为全面。另一方面，将公司财务预警理论应用在房地产行业，建立了房地产公司财务风险预警模型，并得出了一些有价值的结论。实践意义：国际国内的经济形势，同行业的竞争，国家政策的变化，这都使得房地产公司面临着日益加剧的风险。在所有的风险当中，财务风险显得特别重要，如何对房地产公司的财务风险进行辨认与评估，并在财务风险管理的基础上建立模型，以达成自动预警的目的，将具有很高的实用价值。本文试图从财务风险管理着手，研究房地产公司财务风险的成因，在此基础上，提出对财务风险的进行预警管理，并借助ＳＰＳＳ软件进一步建立财务预警模型，以提高上市公司房市公司房地产公司应对财务风险的能力，加强公司在剧烈竞争中的生存能力和赚钱能力。2、风险形成因素（1）财务管理宏观环境的复杂性是产生财务风险的外部因素。财务管理的宏观环境复杂多变，而管理系统不能适应复杂多变的宏观环境。财务管理的宏观环境涉及经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素，这些因素存在公司之外，但对公司财务管理产生重大的影响。（2）财务管理人员对财务风险的客观性结识局限性。财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多公司的财务管理人员缺少风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要因素之一。（3）财务决策缺少科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一重要因素。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。（4）内部财务关系不明。这是公司产生财务风险的又一重要因素，公司与内部各部门之间及公司与上级公司之间，在资金管理及使用、利益分派等方面存在权责不明、管理不力的现象，导致资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这重要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。3、房地产公司财务风险的表现形式从房地产公司的经营特点分析，一般的房地产公司面临的财务风险重要表现为以下几个方面。一是无力偿还债务风险。房地产开发公司虽然也实行资本金制度，但大部分开发公司在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相称低，大量的开发资金来源于借贷。假如公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险。二是再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产公司实现项目滚动开发最常使用的办法。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。4、现阶段我国房地产公司财务风险的监控方法公司只有具有对各种财务风险加以辨认和监测的能力，才干将风险的损失限度降到最低。公司在面临财务风险之前都会有一些征兆，提供应我们一些信息。（１）宏观监测方法。１）公司的应收账款减少，流动资产减少，银行透支仍然，说明公司的发展后劲局限性，债务严重，到期偿债能力差，公司的变现能力减弱，财务风险问题必然在不久的将来暴露出来。２）财务结构不合理。一是自有资本在总资本中的比重有所下降，说明公司出现财务危机；二是亏损侵蚀了所有自有资本，并且还吃掉了一部分负债，则属于资不抵债，必须采用果断措施。（２）微观指标分析方法。１）公司收益指标。假如从经营收益开始就已经亏损，说明公司已近破产，即使期间收益为赚钱，但也许是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增长；但假如经营收益为赚钱，而经常收益为亏损，可以说已经出现危机信号。２）财务指标。一是资产负债率。该指标表达每元资产中有多少属于债权人提供的资金，重要反映公司资金来源的结构，通常该比率以低为好，该比率过高意味着负债过多，财务风险过大。二是钞票比率。该指标反映公司的货币资金与短期投资占流动负债的比例，它是以极其谨慎的态度分析公司的即刻偿债能力，一般而言，钞票比率越高，短期内债务人的债务风险越小。5、财务风险管理策略（１）风险回避策略。指考虑到风险事故存在的也许性较大时，积极放弃或改变某项也许引起风险损失的方法。但是为此要放弃或改变正在进行的经济活动，需要付出巨大的代价，所以它具有一定的局限性。只有在某风险带来损失概率和损失幅度相称高的情况下，才采用风险回避策略。（２）风险防范策略。风险防范是在损失发生前消除或减少也许引起损失的各项因素，避免损失的产生。它是风险管理中最积极、最积极的风险处置方法。一是制定适当的风险防范措施。防范措施得当，可以减少损失发生的概率。二是进行风险分离。风险分离是将房地产公司面临损失的风险单位分离，而不是将它们集中于也许遭受同样损失的同一地点，从而达成缩小损失幅度的目的。三是制定应急计划。房地产公司的经营者为应付潜在的严重损失而制定的应急计划，涉及抢救活动及公司在发生损失后如何继续进行业务活动的计划。（３）保险转嫁策略。保险转嫁是风险转嫁的最重要形式。指保险人购买保险单，与之拟定保险关系的形式，将其固有的或也许导致的损失用小额的保险费用固定下来，避免风险损失。因此，公司财产险、职工人身安全险、车船险等可以通过投保方式减少公司也许遭受的损失限度。6、当前我国房地产公司财务风险管理中存在的问题（1）一些公司缺少财务预算管理意识，对开发的房地产项目没有从征地成本、资金运作、经济效益的回报率等方面作细致的财务预算，导致资金管理上的盲目运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，忽略了成本控制，从而加大了项目成本的投资，影响了经济效益。（2）一些公司举债随意，千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，却没有真正从公司内部挖掘资金潜力以及运用自己的积累和设法追回外欠的债款，从而加大了成本承担和房地产项目的投资风险度。（3）公司资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发公司在用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金的过程中，借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，而随着其产生的财务风险也越大。（二）项目财务经营风险分析1、财务经营风险分析内容及分析（1）筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，公司筹集资金给财务成果带来的不拟定性。本项目总投资4000万元，投资额不算很大。目前国家货币政策宽松，因此本项目筹资风险很小。（2）投资风险指公司投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。项目所在地处在市区黄金地段，建设商贸项目商机无限。因此本项目投资风险很小。（3）存货管理风险：公司保持一定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的，但如何拟定最优库存量是一个比较棘手的问题，存货太多会导致产品积压，占用公司资金，风险较高；存货太少又也许导致原料供应不及时，影响公司的正常生产，严重时也许导致对客户的违约，影响公司的信誉。保持一定量恰到好处的存货，因此本项目存货管理风险很小。（4）流动性风险是指公司资产不能正常和拟定性地转移钞票或公司债务和付现责任不能正常履行的也许性。因此本项目流动性风险很小。6）财务评价结论通过财务分析，本项目所得税后所有投资财务内部收益率为47.42％，大于基准收益率。财务净现值（ic＝13％）为907.14万元，大于零，投资利润率为20.45％，投资利税率为43.45％，项目在财务上是可行的。通过盈亏平衡分析，项目也是可以接受的。通过敏感性分析，项目有很强的抗风险能力。2、财务经营风险综合评价项目财务经营风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生的也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0筹资风险0.2√0.04投资风险0.2√0.04存货管理风险0.2√0.04流动性风险0.2√0.04资金周转风险0.20.04综合风险0.20从上表可看出，该项目也许出现的项目财务经营的综合风险值为0.20，风险限度低，意味着项目实行过程中出现财务经营风险的也许性不大。（三）该项目财务经营风险防范措施房地产投资风险的防范与解决是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采用相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低限度。1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达成减少风险的目的，一般涉及投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达成减少风险的目的。而房地产投资时间分散则是要拟定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开规定全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充足调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可运用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险限度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以减少投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。由于各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，假如资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会减少，其实质就是用个别房地产投资的记收益支填补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学拟定投入不同类型房地产合理的资金比例。3、保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的重要途径之一。保险对于减轻或填补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，特别对于房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务重要有土地保险、产权保险、土地抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，拟定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4、管理策略一是注重预算管理控制。预算管理是公司平常经营管理活动进行的财务控制的基本工具，对于房地产公司来说，更应重视预算管理来防范风险。通过明确各级经营管理者和员工在公司中的地位，明确各自的岗位、责任、权力和利益，来整合公司的业务流、资金流和人力资源流，建立一套规范系统的预算管理制度并有效地执行和监控，以实现公司既定的战略目的。二是科学规范项目决策程序。要进行周密谨慎的前期考察工作，聘请专业人士参与决策，运用定量和定性的分析方法和财务工具，计算决策指标，评价决策效果，避免由于个人和家族成员的素质局限导致的经营决策失误，以减少财务决策的盲目性和风险性。三是构建有效的资金管理机制，加速资金周转。要努力提高资金的使用效率，使资金运用产生最佳的效果。要使资金的来源和动用得到有效配合、资金周转顺畅，要准确预测资金收回和支付的时间，注重“净钞票流”的增长。房地产公司在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额的增长问题，更重要的是注重钞票流问题。销售额的增长当然可以带来长期的业务增值，但是只有钞票流增长，公司才有财力支付股东红利，才干保证股东权益增长，才干保证公司业务拓展，才干保证公司发展壮大。（四）结论该项目建设资金充足，经营管理能力强。该项目选址经多方面充足论证，具有良好的经济效益。故该项目财务经营风险很小。六、其他风险评估（一）风险类型1、政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目的的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控，有也许出台新的宏观调控政策。因此，本建设项目应当注意防范政策风险。2、技术风险技术风险涉及技术研发风险和技术替代风险。技术研发风险是指在技术研发风险过程中，由于外部环境的不稳定性，项目自身的复杂性，技术研发者的能力有限性，导致项目开发的失败和终止。技术替代风险是指随着时间的延续，新技术必然取代旧技术，使旧技术经营的公司存在风险。3、自然风险因自然力的不规则变化产生的现象所导致危害经济活动，物质生产或生命安全的风险。如地震，水灾，火灾，风灾，雹灾，冻灾，旱灾，虫灾以及各种瘟疫等自然现象，在现实生活中是大量发生的。在各类风险中，自然风险是保险人承保最多的风险。4、竣工风险竣工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等因素导致的项目未按期竣工和超支的也许性。由于本项目工期较长，不可预见的因素很多，因此项目建设存在着竣工风险。5、消防风险这里所指的消防风险是指建筑施工现场存在的火灾隐患，施工现场一旦发生火灾，不仅会烧毁未建成建筑物和其周边建筑物，并且会导致人员伤亡。（二）风险因素和风险限度分析风险因素和风险限度分析表见下表：表-1风险因素和风险限度分析表序号风险因素名称风险限度说明很大较大中档较小很小1政策风险√2技术风险√3自然风险√4竣工风险√5消防风险√表-2项目风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生的也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0政策风险0.20√0.04技术风险0.20√0.04自然风险0.20√0.04竣工风险0.20√0.04消防风险0.200.04综合风险0.20从上表可看出，该项目也许出现的其它综合风险值为0.20，风险限度低，意味着项目实行过程中出现社会、安全、环保、经济以外的其它风险的也许性不大。（三）风险防范措施针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采用相应的措施和方法，使项目建设过程中的风险减到最低限度。1、公司在对政策风险进行管理时，一方面要提高对政策风险的结识。对资产重组过程中面临的政策风险应及时地观测分析和研究，以提高对政策风险客观性和预见性的结识，充足掌握资产重组政策风险管理的积极权。另一方面要对政策风险进行预测和决策。为防止政策风险的发生，应事先拟定资产重组的风险度，并对也许的损失有充足的估计，通过认真分析，及时发现潜在的政策风险并力求避免。在风险预测的基础上，对的作出解决政策风险的决策，并根据决策方案，采用各种防止措施，力求减少风险。对政策性风险管理应侧重于对潜在的政策风险因素进行分析，并采用科学的风险分析方法。通过对政策风险的有效管理，可以使公司避免或减少各种不必要的损失，保证资产重组工作的顺利进行。2、公司在对技术风险进行管理时，一方面是重视技术方案的征询论证，就技术方案的可行性进行研究，对项目方案的风险水平与收益水平进行比较，对方案实行后的也许结果进行猜测。另一方面，应改善内部组织，建立有助于技术创新的生产过程组织。第三，通过选择合适的技术创新项目组合，进行组合开发创新，减少整体风险。第四，建立健全技术开发的风险预警系统，及时发现技术开发和生产过程中的风险隐患。第五，建立健全有关技术治理的内部控制制度，加强对技术资产的监督治理。3、针对因自然力的不规则变化产生的现象所导致危害的风险。公司未雨绸缪积极应对，避免风险发生或最大限度减少风险。4、抓紧施工建设，保证准时完毕工程建设，严格财务管理避免超支。规避竣工风险。5、施工现场临时建筑物合理布局，提高耐火等级低，尽量不用易燃、可燃材料，配备必要的消防器材，加强消防安全管理，强化消防安全意识。具体规定如下：（1）耐火等级：所有建筑的耐火等级均为二级。（2）防火间距所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范规定（3）消防通道：所有建筑四周均设有消防通道。（4）安全疏散：各建筑均按防火规范的规定设立疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离规定。（5）防火构造：在防火构造上均按防火规范规定设计。（6）消防管理：坚持“防止为主，防消结合”的方针，定期开展安全防火检查，积极推动消防安全教育，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。（四）评估结论百善镇政府委托的建筑公司，具有国家认可的房地产开发资质。有经济实力，丰富的管理经验，雄厚的技术力量。化解风险的能力很强。因此，项目的政策风险、利率风险、资金变现风险、竣工风险、市场风险等其它风险很小。七、结论与建议（一）项目社会稳定风险总体综合评估上文已对该项目也许引发的不利于社会稳定的五大类风险也许性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的也许性大小进行量化，然后得到项目整体的综合风险大小。项目整体社会稳定风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生的也许性（C）W×C很小0.2较小0.4中档0.6较大0.8很大1.0土地征迁风险0.30√（0.35）0.105环境影响风险0.15√0.03建筑安全风险0.15√0.03财务经营风险0.20√0.04其他风险0.200.04综合风险0.245从上表可看出，该项目从整体上看也许出现的综合风险值为0.245，风险限度低，意味着项目实行过程中出现社会稳定风险的也许性较小。（二）结论在国内经济基本面保持良好，XX市经济稳步大发展，国家对能源建设重点投入的大环境下，XX现有核心消费点保持不变，一批新的经济增长点也即将涌现，XX市居民收入仍将保持加速提高态势，住房需求空间很大。准确的市场定位，合理的价格策略及良好的公司品牌，都为此项目的成功提供了必要的条件。本项目所处地段为XX市新城区的黄金地段，该产品定位为商贸区，商业具有绝对的地段优势，产品定位准确，市场前景非常乐观。综上所述，由于建设单位经济实力强，技术力量雄厚，管理科学规范，风险防范意识强，风险防范措施到位得力。该项目社会稳定、环保、安全、经济等方面风险均很小，故百善镇某新村安顿房项目开发是可行的。（三）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、协议管理制及竣工验收制的原则，保证按期完毕和工程质量达标。2、项目的建设必须执行“三同时”规定，保证环境不受污染和可连续发展。3、项目建设必须严格按照国家建筑安全相关法律法规，保证工程安全。4、鉴于项目处在XX市最繁华商贸区的特殊位置，建议环保部门和建设管理部门在建设期间要从严监管。附录：XX市城市土地征收与拆迁补偿安顿暂行办法第一章总则第一条为规范城市土地拆迁管理行为，维护公共利益，保障被拆迁人合法权益，做好城市土地拆迁补偿安顿工作，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，制定本办法。第二条本市城市规划区内国有土地上实行土地拆迁，或为公共利益的需要，在本市范围内由市人民政府对国有土地上单位、个人的土地实行征收时，对被拆迁人、用益物权人给予拆迁补偿、安顿的，合用本办法。第三条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿安顿，被拆迁人应当服从城市建设需要和土地征收决定，在搬迁期限内完毕搬迁。第四条市城市土地拆迁管理办公室，为城市国有土地上土地征收与拆迁补偿管理部门（以下简称拆迁部门）。土地征收拆迁补偿工作实行属地管理，市辖各区人民政府在市拆迁部门的统一指导下，具体负责本辖区范围内的土地征收拆迁补偿工作。市人民政府建设、国土资源、规划、城市综合执法、公安、价格部门和镇、街道办事处等单位应当依照各自职责，互相配合，共同做好土地征收和拆迁补偿安顿工作。建设单位已具有土地拆迁资格的，市拆迁部门应当对建设单位进行的城市土地拆迁补偿安顿工作实行监督管理。第二章拆迁管理第五条城市土地拆迁应坚持以人为本，依法拆迁，严禁侵害公共、集体和被拆迁人合法权益。第六条为了公共利益的需要，市人民政府征收国有土地上的土地，应当依照法律法规的规定作出土地征收决定后，方可依法实行拆迁。第七条拆迁人应当在拆迁部门拟定的拆迁范围和拆迁期限内，实行土地拆迁。如延长拆迁期限，需经拆迁部门依法批准。第八条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁。第九条拆迁人与被拆迁人应当依照本暂行办法规定，就补偿方式和补偿金额、安顿用房面积和安顿地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安顿协议。协议内容涉及：（一）土地拆迁当事人的姓名或者名称和住所；（二）货币补偿金额及其支付期限；（三）安顿用房的面积和地点；（四）产权调换土地的差价支付方式和期限；（五）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；（六）搬迁补贴费和临时安顿补贴费；（七