2012年房屋维修管理办法

xxxx物业修理暂行管理方法实施草案提高物业服务质量是房地产开发公司提升项目品质建设的一项重要工作，而房屋修理的刚好性又是物业服务质量好坏的重要表现，因此为提高客户的满足度，提升项目的品质，理清各自的责任及修理程序，加快房屋修理的刚好性特制定本管理方法：1、房屋修理起始日期应从房屋竣工备案之日起先计算，修理期限依据质量保修合同规定。xx公司依据售房合同规定的交房期限前一个月内应由营销部书面通知物业公司进场进行物业前期服务。前期物业服务工作除前期物业服务合同规定外，还应包括从既日起负责小区的平安保卫工作，对小区的公共设施、设备及公共场进行验收、维护、保养及清扫，并协作xx公司工程部对交房前的房屋进行全数的检查、帮助监督整改及协作验收。监理公司的履约责任应至房屋竣工备案，并协作xx公司工程部向前期物业服务公司移交完房屋止。2、业主验房时，先由物业公司及施工方负责进行引导与接待，一般问题可干脆填写整改单。当业主对房屋质量存在质疑时，物业公司应刚好通知工程部修理专员至现场进行说明工作。房屋修理过程中物业公司应履行监督、管理及上报的义务；3、整改单一式四份，物业、工程部、合约部、施工方各执一份，整改单应由客户或物业公司负责填写，填写的内容应完整，能基本反应出详细修理内容，并在整改单上注明客户的姓名、联系方式，物业公司的联系人、联系方式及修理要求完成的期限，整改单由物业公司向修理专员提交，修理专员应对整改内容划清责任并签名、注明日期和联系方式；再由修理专员负责书面通知施工方，通知单后应附整改单。4、由业主或物业公司填写的整改单，物业公司应在当日内提交给修理专员，修理专员应在其次天下班前书面通知施工方并签收，且在通知中注明签收后三天内应进场联系（与客户、物业公司、修理专员）整改事宜并进行整改，否则由xx公司负责修理，费用从施工方质保金中扣除。施工方三天内未能派出整改人员至现场联系整改，则由修理专员通知xx公司修理队伍按修理流程组织修理；5、对因设计引起的房屋修理问题及找不到责任方的房屋修理问题同样由物业公司填写整改单再提交修理专员，由修理专员通知xx公司修理队伍按修理流程组织修理；6、为确保修理的刚好性，修理专员在收到整改单后应刚好的通知外，还应刚好的组织修理队制定修理方案及初步预算并在三天内上报合约部，合约部应在收到时间起二天内完成定价及审批并提交给修理专员负责实施，确保七日内修理人员进场修理。7、施工方连续三次整改仍未能将整改单上的问题处理好的，或客户看法反映较大的，修理专员应刚好书面告知施工方并通知xx公司修理队伍按修理流程组织修理；8、当施工方现场无人时，应书面通知其所在的单位或上级单位（可实行传真方式），当书面通知无法送达时，可实行电话通知的形式进行通知，通知后应刚好的收集好电话凭证；9、当修理专员遇到影响行人及业主平安的修理事务、政府督办的修理事务、新闻媒体报到的修理事务、上级领导督办的修理事务等紧急修理事项来不及书面通知施工方时，可电话先通知施工方，并快速组织修理队、物业公司及客户编制好处理方案及初步预算同时上报同时进行处理，处理完毕后应书面通知施工方。10、业主在进行房屋装修过程中，物业公司应全程监管。对装修过程中发生的质量问题及装修后发生的质量问题均由物业公司负责划分责任，属质量保修范围内的、非业主装修引起的质量问题，由xx公司组织修理，划不清责任的由物业公司负责修理。11、对电梯的保养及在质量保修期限内的保修规定，电梯在经技术监督局检查验收合格及颁发合格运用证后，由xx公司工程部组织相关单位对物业公司进行移交，建议物业公司在电梯验收时派人参与提前介入。物业公司接管电梯后应设立专人管理电梯并刚好与有资质的单位签订保养合同，履行保养义务。发生在前期物业服务合同签订前的保养费由xx公司担当，发生在前期物业服务合同签订后的保养费由物业公司负责。对技术监督局第一年度的检测及检测费用发生在质保期限内的检测工作联系由物业公司负责，费用由xx公司与物业公司各担当一半。发生在质保期限以外的均由物业公司负责。在质量保修期限发生的质量保修事项由工程部负责通知电梯安装单位及厂商，电梯安装单位及厂商在当地设立了修理点及修理专人的，物业公司可干脆通知修理专人进行修理。修理专人不能在承诺期限内刚好修理的，物业公司应刚好通知工程部主管人员，由工程部主管人员负责督促修理。质量保修期限终止后，物业公司应刚好的与有资质的单位签订保修合同。12、对消防系统的保养及在质量保修期限内的保修规定，依据现行嘉盛物业管理的物业楼盘的消防系统的管理阅历，消防安装施工合同应单独签订，以免消防系统发生质量问题时无法分清责任。并且在合同中明确由xx公司负责选购 的消防安装材料及设备的保养及质量保修责任，消防安装单位及厂商在质保期限内有义务为xx公司聘请的物业公司做好相关操作及管理人员的培训工作。消防操作及管理人员在上岗前必需取得相应证件，取得证件所花费用由物业公司自理。消防系统经消防部门验收合格并颁发合格看法书后，由xx公司工程部组织相关单位对物业公司进行移交，建议物业公司在消防验收时派人参与提前介入。物业公司接管消防系统后应按消防要求配备相应人数的专业管理人员并刚好与有资质的单位签订保养合同，履行保养义务。发生在前期物业服务合同签订前的保养费由xx公司担当，发生在前期物业服务合同签订后的保养费由物业公司负责。在质量保修期限发生的质量保修事项由工程部主管负责通知消防安装单位及厂商，消防安装单位及厂商在质保期内不能及履行修理职责的，由xx公司工程部主管人员负责督促修理。应保养或保修不刚好的，造成消防部门的检查罚款，由xx公司工程部主管人员负责划清责任，费用由相关责任单位负责。质量保修期限终止后，物业公司应刚好的与有资质的单位签订保修合同。对装修过程中发生的消防质量问题及装修后发生的消防质量问题按第十条执行。13、xx公司合约部在建立项目的成本目标前应考虑项目的修理成本，修理成本应在项目的不行遇见费中明确。每一项目竣工备案后，合约部应刚好与专业修理队签订好物业修理服务合同，确保物业修理的刚好性。并设立修理单审核专员，每份修理单提交至合约部审核价格时，应在二个工作日内核定价格并审批，再提交至工程部修理专员；由xx公司组织修理队伍进行修理所发生的修理费用，在完成验收合格后修理专员于二日内上报，合约部收到验收合格单后应在七日内办理完结算，当月验收合格的必需在下月7日前办理完结算。合约部应建立起修理费用台帐，并于每个月定期将所发生的修理费用书面告知责任单位并负责将当月发生的修理费用从责任单位的质保金中扣除；14、xx公司财务部应设立项目修理费用专用账薄及台帐，做到专款专用，每月刚好清结。15、业主因质量问题提出的索赔，由xx公司工程部负责收集整理资料（资料应包括现场相片资料等），并刚好通知责任单位。物业公司有义务做好相关协作工作，xx公司工程部负责组织相关人员进行费用索赔的协商工作，不能按时参与协商会议的缺席方，视同认可协商会议纪要。当双方协商看法不能达成一样时，可向当地仲栽庭申请仲栽，仲栽事项由综合事务部负责；对于因质量问题造成的费用索赔，由xx公司工程部划分责任范围，合约部负责追究相关责任单位的经济责任；16、xx公司营销部在交房通知中应约定交房期限，对于超过交房期限将来验房的业主，应视同已收房。超过交房期限客户不来收房的，由xx公司营销部负责催交。所发生的物业管理费由xx公司垫付，营销部应负责向客户收缴所欠物业管理费及追究客户延迟交房责任。物业公司应定期对交房期限内将来验房的房屋进行质量检查，对存在的问题且在质保期内，可由物业公司负责填写好整改单，按流程组织修理工作；对于业主在超过交房期限后来验房所提出的整改问题且在质保期内的，仍按流程组织修理工作；对于提出的整改问题但超过质保期限的，不再负责修理。国家规定的质量保修期限是一个总的房屋修理期限，不会因每次详细修理而在此基础上再增加一个规定的期限，除特别状况外超过保修期限的房屋修理由物业公司负责。特别状况下的修理责任划分：①在保修期限内已发生的属保修内容的整改问题但未进行整改的并且时间拖延又超过了保修期限的，仍由责任单位负责整改至验收合格止。②当要求物业公司进一步供应相关证据时，物业公司不能刚好供应相关证据或供应证据时已超过了保修期限的由物业公司负责；③虽已超过保修期限但仍在整改过程中的整改，由整改单位负责接着完成至验收合格止；④在保修期限内已完成整改但验收未完成的，由整改单位负责至验收完成止；⑤对在修理过程中客户不赐予协作的或拒不协作验收的，由物业公司负责协调，客户不听从协调的且时间超过了保修期限的由客户自己负责。17、对xx公司修理队伍负责的修理内容，工程部应在修理方案中约定好修理时限，对于超过修理时限的修理，赐予修理队伍处以500元/处的经济惩罚；对xx公司修理队伍负责的修理内容仍履行保修责任，保修期限依据国家规定的质量保修期限，但不应超过按竣工备案之日起计算的总期限。质量保证金的交纳可在修理队伍与xx公司签订修理服务合同时一次交纳，既做为房屋修理服务履约保证金，同时也做为房屋修理服务质量保证金。每项修理结算款支付中不再扣除质量保证金。房屋修理服务合同实行一年一签，合同终止时退还保证金。对施工方的房屋修理期限按质量保修合同执行，期限计算的起始日期同样为竣工备案的日期。18、每份修理单所列内容整改完毕后，工程部修理专员应刚好组织施工队、物业公司及业主刚好进行验收工作，验收合格后由四方签署合格看法并注明修理期限是否超期，合约部凭此验收单赐予办理结算；19、工程部修理专员应建立起所负责项目的修理台帐，台帐内容应包括：项目基本物业状况、每月交房状况、施工方联系方法及名称；每月除对交房状况汇总外还应对整改单、通知单、方案及预算审批单及验收单进行汇总并向工程部填写项目修理月报（汇总表应注明整改房号、整改问题、整改单提交的日期、通知单提交的日期、方案及预算审批单提交的日期、验收单完成的日期、整改费用等），工程部每月依据修理月报定期核查。20、房屋质量修理保证期限终止前，物业公司应刚好启动房屋修理基金，设立专业修理队伍，