三峡广场景观文化MALL物业投资分析报告

物业投资阐发陈诉第一部分项目表面三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心评估政府的重视，并被筹划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商坪坝区的消费会合区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速生化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，商业系统。三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利中心提供有利的底子支持，也为三峡广场景观文化MALL的建立提目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二三峡广场景观文化MALL地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化MALL将成为最聚人评估三次财产结构由1995年的25.9:42.3:31.8调解为2000年的提升。人民生活水平有所提高，都市居民人均可支配收入年均增长从重庆市经济生长目标的制订可以看出，三峡广场景观文化MALL的建立及投入使用拥有绝佳的宏观政治经济情况。沙区“十五”筹划纲领表明，沙区综合经济实力保持在主城区前贸圈生长成为重庆市的第二商贸中心，并将锦绣三峡广场工程列为在一个都市中心区里正常聚集了数百家差别类型的商店及相应MALL面对区域内高比例、高密集度的校园人口群，进行了针对性的(1)核心店的配置集人气)。同时核心店最理想的位置是在商场的最里侧或是整个卖场(2)区域分别“景观文化MALL”的店肆经营种类分别得太细。搭配原则——差别本性、差别商品组成，但相同业态的店，相邻组合原则——同一主题与同一工具层的差别业态店，配置在同一(3)店肆空间(4)通道与广场的筹划通道的主要成果是促使主顾能够越发舒适地逛遍所有的店肆与核心从三峡广场目前的筹划上来说，为了更好的发挥每条通道的作往另一偏向的街道继承走下去。事实上，广场对付“景观文化MALL”上，广场正应该是“三峡广场——景观文化MALL”经营差别化的重(5)后勤空间筹划(6)办事设施筹划第三部分项目特色阐发组成部分的三峡广场景观文化MALL的建立，具有以下几个显著特色：成合纵(中央步行街)联横(其他都市广场)的中心步行商业街区，现代都市商业文明的象征，三峡广场景观文化MALL具有极强的增总体而言，三峡广场景观文化MALL以其统一性、综合性、前第四部分三峡广场代价评估名名称售价(均租金(元/月平经营类型地理位置价)米)沙区明珠1万元/柜300打扮、饰品沙区双巷子步行街地下渝中区菜园坝火九龙坡区杨家坪广园地下不限经营类型(产生明九龙坡区杨家坪南岸区宏声广场转盘地下表沙区渝碚路世纪广场商城地下项目经营类型以传统商业业态为主，无整体经营治理观点，没有项目筹划设计考虑以人为本的休闲消费模式因素较少，成果配套三峡广场周边营业用房项目调研表(见附表)式为主沙区主城区作为重庆的第二商圈，商业发达，营业用房租售比例上述大部分项目配套设施一般，对新商业经济的需求无法满足，通信、超市次之，酒店、银行等商务配套较齐备，整个片区成熟华宇广场因其范围优势，属沙区最大商业项目，形成一定的商业气氛动员周边经济生长，其笼罩面遍及整个沙区及石桥铺、袁家组成平米之间，均价为18000元/平米。售价包罗机电用度(自动扶梯、面装修用度(祥见项目装修尺度)。五筹划目标是将沙区建立成为重庆的第二商务中心，随着经济的繁再由上述同区同质营业用房比力，三峡广场区位中心效应明显，配在80%左右(详见第五部分)，为快速回笼资金及资产运作提供了较第五部分投资收益阐发及其他投资形式比力(一)无风险的中国国债及存款收益阐发国债是国度因建立及相关经济的需要而刊行的一种以国度财务从今年的国债刊行情况看，其利率较以往年份低，为5.4%，也。更是低得惊人(只有0.99%)，也就是说在银行存款10000元，每年(二)风险大可能收益也大的股票投资阐发股票是代表一定股权的有价证券，其市场生意业务代价应以是不是因为炒股票就是赚的多赔的少呢？其实是炒股票赚了的人由话)。中国的股市还不敷完善，在很大水平上是一种炒作、投机，投(三)不动产投资阐发，据中国国度经贸委和中国国务院生长研究中心等单元联合组织的一次对APEC(亚太经合组织)成员在华投资中小企业经营情况问未来。二、差别形式的不动产投资阐发们先看下面的阐发。(一)住宅重庆近几年对住宅的投资平均每年增加20.5％，住宅的竣工面(二)写字楼写字楼作为办公场合，要求其修建结构、建立区位、交通条件普通市民的投资取向。重庆近几年写字楼的投资平均每年增加39％，其近三年平均每(三)商场重庆95年至98年商业用房的建立投资分别为98175万元、商品生意业务获取收益为目的，欺衡宇的新旧对其代价没有直接影任何一个商场均能升值，这主要是取决于商场的区位优势和下列特升值时机。商场物业不象其它屋业产物，它的升值决定于平，众多业主和承租经营者在一个统一的经营治理中中国北京、上海、广东许多商场因零售后各不相谋而进退维谷。米米米089单元：元/平购房支出8000000000000广场景观文化MALL投资门面，在第五年后就可收回投资，开始稳第六部分关于投资风险下重点探讨和阐发的部分是关于三峡广场景观文化MALL的投资风各国经济已经出现苏醒的态势；中国进入WTO(世界贸易组织)已带来千载难逢的机会；沙坪坝区区域经济的奇特性和强劲的生长潜力；三峡广场景观文化MALL所处沙坪坝三角碑商圈的奇特商业时当今世界经济的一个重要特征是全球经济一体化。这种相互依济身分特点，并使各国经济在一个更大的平台上相互竞争和依存生L革和生长机会。这主要体现在极大地刺激中国出口贸易的进一步提3、国度实施的西部大开发战略将给重庆经济的生长带来前所未我4、重庆市政府在西部大开发战略中将利用中央财务向西部倾斜场景观文化MALL所处沙坪坝三角碑商圈的奇特商业时机和良好的区域优势；三峡广场景观文化MALL科学公道的订价体系、灵活付周到售后经营办事模式，提高抵抗投资风险的能力。(详见本陈诉其(1)中国事经历比力大历史时期筹划经济模式的国度，目前正处于转型期(由筹划经济大踏步迈向市场化经济)的社会。由于历史的远还没有“投资”的真正意识。固然，这也和投资市场不成熟很有干(2)海内目前不但个别投资范畴窄，品种少并且风险大，宁静系灵气势派头。而中国人是一个很奇特的民族，者(买商铺自营者)等。弱，从事于这些稳定的财产并有非常稳定收入的人士会处于动荡之变，你只能去迎合因为你实在太渺小”。因此，处于社会大厘革时期化MALL出现，能够成为你投资的首选，抓住机会，一切为自己的近几年，在百货业方面，除了早期本土百货经营者，(如重百商洋华堂、太平洋百货等)。至于国际知名的家乐福、麦得隆，更是雄锣紧鼓的筹办阶段。的商场经营范畴，从而使人们在这里可以实现“一站式消费”(One你提供了最充实的选择余地。主题商场最初的体现形式是“专业市随着竞争的日趋猛烈，现在的重庆乃至整其中国，都已经进入hoppingMALL前的美国已经是一个众所周知的事实。美国玩具反斗城(Toys“R”US)的崛起就是典范的代表。目前，全美国玩具反斗城连锁店在这里，我们推崇的是一种目前重庆市全新的消费新看法——“shoppingMALL”“一站式消费”(OneStopShopping)。免去消费者的无谓损失？让我们把目光走得更远些——不但仅只满符合？区域消费担当度在哪一水平线上？消费重点在什么方面？项目自己的配套设施能否妥善解决后顾之忧以吸引投资和消费？能否促促销执行部美工部宣传企化部三区治理部二区治理部一区治理部人员培训部办公室财务部二、经营方法及细则治理章程由业主委员会汇同生长商，沙区政府及各工商、税务部分联合创专业商业治理公司接洽，确定互助同伴及互助方法(治理或照料)， (1)基于三峡广场投资者比例较大的特点，为包管投资者投资收益(2)项目招商部职能直接向经营治理委员会卖力，以保障业主投资收益为目的同时切同政府职能构造协商商城的优惠政策，为招商引资、动员商城商凭据商城经营主题，展开定向招商，确保商城的可连续生长。卖力对商城整体形象的包装推广筹划及告白执行；为商家提供产物推荐办事，如产物展示会、公布企划，并同片区卖力为商家的产物作促销企划方案，并协调美工部参于制作并审OP卖力企划部产物推荐、企划方案中的推广包装制作事情，包罗美卖力对商城促销运动、产物促销运动的用度核算、组织摆设及执对促销运动产生的效益进行统计、评估、调解修正。凭据商城经营业态范畴的分别，同进驻商家协商其经营领域；同企划部协调片区铺面的装修气势派头；对商家经营业绩进行考评；组织摆设片区物流组织；统一协调片区货柜POP、招贴画的摆放位置；卖力商城的日常治理；卖力与业主、经营治理委员会、物管公司协商制定商城经营治理卖力进驻商城商家货品的采样判定，并接合商城经营商品的定位卖力商城统一的财务收支及治理；卖力商业治理公司的财务治理；同项目招商部协调治理铺面租赁、收支用度卖力商业治理公司的后勤业务事情；卖力与招商部，经营治理委员会及业主之间的协调事情。为经营者代招营业人员并加以培训。包罗(礼仪、销售本领、财定期培训商城治理人员；制定人员培训筹划内容。(1)物管公司的组织架构维修部维修部保洁部机电维修工2人保安保安部事事务部岗亭2人出纳1人财务部管帐1人(2)部分职责维修部：卖力商城大众设施的维护调养及店肆水电的维修；保洁部：卖力商城大众通道的日常清洁并为店肆提供清运垃圾办保安部：卖力商城的日常守卫及巡逻事情；事务部：卖力处置惩罚客户投诉，并凭据客户反应情况对物管方财务部：向经营治理委员会报请物业治理费的取费尺度，并治理物业公司的日常财务用度，同时受经营委员会委托代管设备设施办公室：处置惩罚物业治理公司的日常事物。(3)办事项目分送留物、包裹、报纸、信件、传真、电传、