房地产企业的税务检查

一、在房地产企业税收检查中，应关注的主要问题(一)营业税1、延迟缴纳营业税(常见现象)：(1)收到首付款，计入其他往来，或者帐外循环计入老板、财务(2)收到按揭贷款，以银行借款名义计入“短期借款”、“应付账(4)以未收到“代销清单”为由，收取房款不及时入账，延迟缴(5)收取客户购房订金、诚意金、意向金、保证金、VIP卡费等资金，在签订销售合同后，不及时转作销售收入，延迟缴纳营业税。2、不缴少缴营业税(常见现象)：(1)销售无产权部分房屋，包括销售阁楼、停车位、地下室、私改规划增加面积部分，以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得(3)超面积部分，不按照市场公允价或者组成计税价格(按照实际收取价)计算营业额，造成售价偏低，少缴营业税。2(4)以房抵债，包括以房抵顶借款、工程款、土地款、广告费、应付利润等，直接冲减“应付账款”或者“长期借款”等往来科(5)采取“抵券销售”销售模式，收入计算错误，不缴少缴营业(6)采取“假按揭”“零首付”销售模式，收入不及时入帐，(7)采取“以老带新”销售模式，劳务报酬做折扣销售处理，(8)采取“还本销售”模式，收入直接冲减还本支出，不缴少(9)采取“先租后售”模式，收取的房屋租金收入，未按规定(10)采取“低价出售、免费返租”模式，收入计算错误，不(11)采取“产权式酒店”销售经营模式，收入计算错误，不缴(二)企业所得税企业所得税收入检查除了营业税检查应注意的常见现象意外，还(1)开具销售不动产发票、缴纳营业税后，一部分发票的“记账联”不入账，隐瞒收入，隐瞒利润，不缴少缴企业所得税。(2)收取的政府补助款，包括返还土地款、税金、城市配套费以及政府奖励等，直接冲减成本，不按照规定做收益处理，减少取得补助当年应纳税所得额，不缴少缴企业所得税。(3)开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账(4)取得销售不动产以外的其他业务收入、营业外收入，不及企业所得税成本费用存在的问题主要有三方面：虚增成本、混淆买在建工程、拆迁安置等形式取得土地土地价款的确认是否准确，有无利用人为评估、股权溢价等手段虚增土地成本。B、取得土地出让金收款收据后，土地价款是否实际缴纳；缴纳土4D、涉及到拆迁补偿的，有无人为扩大拆迁补偿范围、提高拆迁补偿标准的情况；涉及到拆迁还房的，返还房屋的作价是否合理，是否收入与成本处理。E、涉及到政府土地返还款的，在会计上做收益处理以后，是否按照企业所得税规定，进行相应调整，做冲减成本处理。F、企业在红线外为政府建设公益性设施发生的支出，如：以地补路、以地补桥、以地补林、以地补园支出，有无作为取得土地支出的否合法，有无以收据代替发票的行为。将该项业务承包给一些无施工资质的单位或者个人来完成时，工程量续是否合法。用100个，说成用150个。不管采取哪种手段虚增成本，最终都得落实到“虚开发票”上，虚开发票的途径基本上有三条：一是利用与其他单位的业务关系由相A、部分从事基础设施建设施工的单位(如供热、供水、供电、供重点在于审核支出时票据的合法性，防止以行政收款收据代替发票。B、此类业务，部分工程都处在地下，具有隐蔽性，要充分结合实际情况判断其工程量的大小与真伪。绿化面积、每平方米的费用标准。特别要注意：人为扩大绿化面积、提高单位绿化标准、增加苗木数量的情况发生。6重点审核因成本、费用化分不清，造成归集错误，因而导致虚增、虚减当年应纳税所得额的情况。特别要注意：将开发产品完工以前应予以资本化的借款利息，作为财务费用，一次性计入“财务费用”、将营销设施建造费一次性计入“销售费用”减少当期利润的情况发生。(2)混淆成本：企业混淆成本常见的问题：①成本与费用划分不清。②不同项目成本划分不清。③同一④同一成本对象，直接成本与间接成本划分不清。⑤同一成本对象，完工产品与未完工产品成本划分不清。⑥同一成本对象，自用产品与可售产品成本划分不清。⑦同一成本对象，已销产品与未销产品成本划分不清；⑧同一成本对象，核定征收期间应分摊征收期(3)计算方法错误：①成本计算、分摊方法错误，造成回已结转成本。③采取“买一送一”销售模式，不分别计企业还会以各种手段虚增本期“期间费用”，减少当期所得。比如：不按照权责发生制原则计算扣除“广告费业务宣传费”；将替业主缴纳的“物业费”计入“管理费用”等等。(三)土地增值税(1)预征收入的计算：预征收入的计算、审核的内容与营业税收入的计算、审核的内容(2)预征率：发〔2010〕53号)、《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》(河北省地方税务局公告2010年2、达到清算条件不及时进行土地增值税清(1)清算条件的确认：值税清算：8符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省税务①文件中的“竣工”一律按照“竣工验收”掌握，满足下列三个条(2)清算单位的确认：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问①土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行②对于“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”；③开发9①“国家有关部门审批的房地产开发项目”以发改委理想为准；发[2006]37号)和《河北省地方税务局关于公布现行有效部分条款失A住宅小区建筑容积率在1.0以上；B、单套建筑面积在140平方米(含)(3)清算收入的审核：票的，以合同为准。审核收入时应注意以下问题：①未取得土地使用证之前销售的房屋，是否计入应税收入(国税让”之名行“土地使用权转让”之实，不缴少缴土地增值税行为(国税函[2000]687号)。(4)清算成本的审核：土地增值税成本归集与分配的内容、方法，与企业所得税基本相同，在实际工作中除按照前面讲述方法对成本进行严格审核外，还应定，特别是要注意以下问题：①以“虚假评估价”、“股权溢价”虚增土地成本。②一次性取得土地分期开发土地成本分摊计算错误(国税函土地返还款不冲减土地成本。④以工程款抵顶土地出让金未取得合法出让金收据。⑤土地闲置费计入“取得土地使用权支出”据实扣除。⑥开发不同类型房地产建筑成本分摊错误(《河北地税2014年6⑧处置有产权下房、车库收入成本归集错误(《河北地税2014年⑨处置无产权建筑物收入成本归集错误(《河北地税2014年6月⑩故意将企业期间费用挤入“开发成本”据实扣除。⑾计入“开发成本”的借款费用未做调整据实扣除。(1)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号第八条规定：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建(2)《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》(发布时在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对(四)房产税出租小区内配套建设的商业用房、地上地下配套设施用房、其它待售房屋，收取租金不开发票、不计收入，不缴少缴房产税。自用小区内配套建设的商业用房、地上地下配套设施用房、其它待售房屋，不按照自有资产管理，不缴少缴房产税。造成此类错误的主要原因是，没有将地价计入房产原值缴纳房产《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地的地价。(五)土地使用税：房地产开发企业涉及到经营用地土地使用税和开发用地土地使用税两块儿。其中，问题主要出现在开发用地上。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的号)第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地2、因纳税义务终止时间不明确，造成不缴少缴土地使用税：生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。(2)《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》(发布时房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的“纳税义务终止时间”应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条“实物或权利状态发生变化的当月末”执行。在实际工作中，终止缴纳的按相关移交手续(如将房屋钥匙交付给买受人等情形)办理的日期确定；房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照的签发日该按月计算、按季缴纳；每月应纳土地使用税＝单位税额×当月应纳税土地面积÷12交房土地面积＝已销房屋面积÷可售房屋总面积×开发土地总面积(含小区公共用地面积)(六)契税《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问土地使用权而支付的全部经济利益。土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准价。②以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和4、以项目换取土地使用权，未按照规定缴纳契税。《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳核定。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减(七)个人所得税：个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。证券和其他形式的经济利益。转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并入股权转让收入。纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当2、股息利息个人所得税(1)《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号):纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利项目计征个人所得税。(2)《国家税务总局关于印发〈个人所得税管理办法〉的通知》(国税发[2005]120号)：个人投资者从其投资企业借款的管理，对期限超过一年又未用于(1)《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个①企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品，企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。②企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人③企业赠送的礼品是自产产品(服务)的，按该产品(服务)的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品(服务)的，按该商品(服务)的实际购置价格确定个人的应税所得。4、产权式酒店投资回报个人所得税《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税酒店产权式经营业主(即产权方)在约