西安通宇大厦可行性报告

通宇大厦可行性研究报告目录第一章项目开发背景第二章项目规划现状第三章项目周边环境及竞争状况分析第四章产品设计建议第五章营销方案第六章开发进度第七章财务分析及评2第八章结论和建议第一章项目开发背景1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。1.2西安市房地产现状我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1.3西安市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：⊙市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。⊙多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较指标1990年2001年2002年房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2个人购房所占比例不足10%93%95%以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况2.1基本情况项目名称：西宝花园-通宇大厦建设基址：西安市碑林区振兴路中段土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积：6371.4㎡（9.56亩）总建筑面积：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)住宅面积：7200㎡（方案1）10800（方案2）综合楼面积：21776㎡（不含地下室）层高：22层写字间面积：12096㎡层高：3-14层共12层酒店套房面积：8064㎡层高：15-22层共8层附楼面积：960㎡层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175㎡公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积：4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406（方案1）430（方案2）容积率：5.97（方案1）6.53（方案2）绿地率：30%2.2规划建筑物：框剪结构方案1序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264方案2序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计39864第三章项目周边环境及竞争状况分析本届主要对本项目的微观环境做调研分析。3.1项目地块价值分析西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元/㎡×天）套房数地址陇海大酒店220308解放路建苑大厦260177五味什字钟鼓楼大酒店268130社会路延炼大厦268192南二环东方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鸿业大酒店198258含光北路民航大厦230劳动南路金海大厦210莲湖路文商酒店218骡马市解放饭店160363火车站万达圣和酒店150友谊东路民生大酒店258143南大街房地大厦188东五路钟楼饭店340321钟楼从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。本方案经济核算的住房率基数为50%。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。住宅价值与竞争状况此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/㎡）。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章产品设计建议4.1综合楼写字间目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层：3-18层面积：12096㎡户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66户型配比：面积（㎡）比例（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%酒店：按三星级标准设计楼层：15-22层，共8层客房总面积：8064㎡户数：270户型：户型（㎡）功能套数楼层备注22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。20-221双人床标准间12套15层40-50豪华标准间17套22层小计270套15-22层配套功能：功能面积（㎡）楼层计算依据备注会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人中（2个）200附楼4层2㎡/人100人宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧（咖啡厅、茶秀）2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1总面积：7200㎡层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140㎡160-180㎡或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。4.2.2方案2总面积：10800㎡层高：18层户数：72户型：1梯4户两种户型：120-140㎡160-180㎡或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种顶层4套复式4.2.3分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。4.2.4户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）4.3停车场⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。⑵地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案①方案②方案①的经济核算：经济指标额度计算依据面积4320㎡停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位123个35㎡/个造价693万元1600元/㎡出租效益44万元/年租价300元/个×月回收期15.8年693÷44出售效益738万元6万元/个利润45万元738-693方案②的经济核算：经济指标额度计算依据面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车位191个40㎡/个造价1378万元1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加）出租效益68.8万元/年租价300元/个×月回收期20年出售效益1146万元6万元/个利润-232万元综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。⊙注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。⑷供需差额为24个。⑸停车场的使用管理：①综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。②建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。--------------------------------------------------------------------------------2004-8-1216:18:00鲜花(1)鸡蛋(0)327店等级：地产新懒秀畅文章绩：庄25源积分冻：董158棵门派：铁血王牵朝松注册：钳2004-8及-9头第和2超楼条------亚------浮------字------哄------终------驰------武------已------格------界------且------崖------骑--隐以下内容只有锯回复后才可以教浏览统第五章营销方兰案喝5.2么.扔项目经营方案皂方拴案鞋A然写字楼中留袋出间400扯0备㎡自用办公，室其余写字间出攻租；酒店自营猜；配套功能可均自营或内部承永包或出租；住阶宅只楼址4墙0硬户按成本价内快部销售，其余作按市场价对外英销售；停车场刮除酒店留援用迁5例7诸个，机动车位始留招出嘉1愁1俗个外，其题余茎10吊0愁个出租。版5.2.趁2于方意案盖B绿写字楼中留惩出乏400婚0坏㎡自用办公，绒其余写字间出循售；酒店自营上；配套功能可稍自营或内部承漫包或出租；住确宅定楼谋4垄0坝户按成本价内吃部销售，其余牌按市场价对外笼销售；停车场馋除酒店留秤用开5邀7技个，机动车位逗留默出察1葡1馒个外，其余出红售。韵5.刚3副价格定位：买项目销售均价仅（钱元诱/哀㎡）出租均价速（鉴元阶/饮㎡带×陆月）可租售面考积（㎡）备注盼写字冒间新520050民12096业酒店客四房希200酷/戚天册7056椅配套功刮能制100161耕6垄不计会议室号停车弹场甩6柄万奴元巴/但个腥300烤/查个穷10更0由个留住宅内部销阁售累273铸0态（方耻案刚1拖）夫600派0艺只计土地成本家和建安成本口233运0踪（方斥案菌2刊）富住宅公开销惯售恳330012俊0偏0擦（方钉案烦1袭）息480量0榜（方拳案闪2婆）却第六章开发进发度牛本项目在资金接充足的情况下怀，宜采用同步院开发策略，即仪综合楼与住宅礼楼同步进行（革同步完工）。俊开发周期估算钥为球2穗年。此开发进认度作为本方案江经济核算的依伟据之一挨附哪表不1谨开发进度模拟歌表患第七章财务分泻析及评价料7.阻1钳项目总投资估记算冠项目的总投资献包括土地费用佣、前期工程费育用、建设配套举费、建筑安装除工程费用、室痰外工程费、建躁设监理费、建承设单位管理费统、预备费以及蜘建设期贷款利找息等项。伸A淘、土地费用付本项目占视地运9.5须6降亩，每箭亩业45喇0棚万元，土地总袄价值艘为艺430浸2灭万元。街B皇、前期工程费拢用包括工程勘旦察费、工程设脑计费、前期工笛程咨询费等项歉费用。按建安袭成本厕的山2划%蛮取费。鹅C赴、建设配套费廊用包括招投标历费、市政设施堆配套费、消防决设施配套费、霞天然气公网初弄装费、抗震设纳计审查费、定炼额编制管理费嘉、质量监督费德、劳保统筹基贪金、新型墙体医材料专项费用猴、思“绕结峰建泪”捧人防工程押金征、散装水泥保雀证金、排污费挂、环卫费、水伍增容费、电力原增容工程费等圆。按建安成本变的园10醉%净取费。播D动、建筑安装工背程费用剩根据相关建设阶工程造价指标滩，结合本项目岛实际情况，住奔宅楼屿按佳130眼0少元葬/私㎡（方害案璃1教）云，稿150傻0匆元快/亚㎡（方铁案准2口），综合楼厕按千160例0港元除/黄㎡，写字楼装旱修叫按棕60振0鄙元扔/伶㎡，酒店及配棕套服务功能装钓修烫按意100洽0沃元门/累㎡计算，本项棋目建筑安装工行程总造价艘为玻847趣2端万元（方讽案咳1凑）著，或916蛾8柿万元（方据案资2于）。斤E殿、室外工程费鞭室外工程包括公小区道路、绿罚化及小区内各手项构筑物等内然容。根据本项愚目实际情况，吉按慰5意0目元获/王㎡计算，本项傅目的室外工程撞费急为残32车0烦万元。侄F跳、工程建设监栋理费描按建安工程总沈造价盐的腊1变%渔计算，共计宇为克8理5挣万元。丽G榴、建设单位管非理费极按前六项费用前之和各的筐2答%松计提。纹H卷、预备费透由于项目开发骂的可预见性较火强，预备费按姨建安成本号的只6打%著计提。图I叫、建设期利息医按本项目建设靠期二年，贷款我额块1哲亿元，每年贷害款骗500效0违万元，年贷款织利佳率胖5给%桨计算，利息总逝额漠为巨50耽0丢万元（每年庙为廊25牺0湾万元）。圈K福、项目总投资槐估算芦综合以弱上切1题至倍1晌0汤项费用，本项上目总投资估算鉴为矩1548困7身万元（方汉案择1麦）诵，撞1634虫2加（方疮案码2间）。海项目总投资估昨算表（方按案乌1催）茄费用名称费用触数量吃（万元）宇1浴.尚土地费呜用析4302哨2殿.刚前期费介用皱169骨3坦.惠建设配套壤费层847寻4搞.患建安工程费（喝含装修费蓬）考8472味5懂.岗室外工程锻费判320泰6贱.头工程监理问费腊85北7祸.乒管理衫费枯284讲8牺.算预备跑费高508闹9登.凯建设期财务费演用呆500成10折.稿总孩计杨15487申项目总投资估硬算表（方烘案嫌2萝）粮费用名称费用复数量慕（万元）副1淋.柄土地费联用趁4302修2畅.俩前期费扛用唉193朴3愚.除建设配套医费蜓917灌4敲.矿建安工程费（猴含装修费婆）铸9168腊5皆.潜室外工程赠费行320青6滤.陷工程监理聪费僻92晋7霉.成管理字费础300帮8使.隶预备传费躁550谜9攻.籍建设期财务费惹用疗500种10庙.控总拖计携16342殿7.勺2约财务评价览方穴案蔑A+1任即住保宅催1瓦2铺层盯4坝8租户，写字间全毯部出租（除自寒用部分外），邀酒店（及配套介功能）自营，纷停车场出粱租糊10撤0各个。辣7.2.1.磁1伶财务盈利能力斑动态分析必A罚、营业收入柳营业项目营业余收入（万元）无计算依据砖住宅楼销词售酱179堤4锤内部出撤售顶233钢0愉元统/斧㎡，公开销搅售种330酬0铲元消/珍㎡狼写字间出立租汽486厌/怨年呢90景%葡出租率叫；宜5妹0单元魔/允㎡妥酒店客房营业锅收诊入它972貌/身年园按削50帅%苹的住房率，平挺均怪按拨2混床标准醉间习20枝0掘元似/讨㎡祖×脖天右配套功能营业拐收捞入把335伟/广年些20艺0海元馒/别㎡腹×场月，不含会议欲室狠停车场出防租育36焦/穿年冰30善0忠元荒/叶㎡样×霉月悲×毒个政合旦计英1829吹/橡年未计住宅楼变销售收洪入毯179附4坡万元仁B舍、营业利润（延未计建设成本左）厨营业项目营业腹利润（万元）道计算依据及说懒明舰住宅楼销丹售伙179侮4善一次性收入率写字间出把租滩486荒/经年园90社%斑出租率；物业斜管理费用由住咽户承担，保平菠经营；直酒店客房营业艺收戏入肆486塞/币年自按猜50荐%乔的利润率计算编配套功能营业增收穗入埋168李/均年抗按号50序%黎的利润率计算化，不含会议室薪停车场出状租冰36熔/柴年贯100晓%绕出租率撑合茶计愈1129择/同年未计住宅楼畜销售利马润讯179丹4刊万元研利左息钉250250资250定归还借款本金喉其他费湖用共250258稳457厘现金净流滤量皱6-7238景-6116弃D旬、投资回收期物估算：伸项目总投资的房回收期为击（片15487-板179挤4伐）些÷密（贿1193-2忙5吵0胖）封=14.默5执年。（假定贷怜款本暖金些14.寺5滴年后归还，经昂营期每年只支去付利息）维E谷、投资回报率蕉计算急按息5落0弯年经营周期（栋不变价）计算扮，真[1192龙×防（酱50-12.江5味）朝+1794]策÷15487农=300%许每年魔为炭300%÷5耕0=6%务.轧2挂盈亏平衡分析叫A验、住宅销售的吃平衡点是财[俗（祸15487-挡847柱2纱）别÷36264庙+1300]圣÷3300=体98%虎即出售穿掉惯98仗%惯的面积才可以转达到盈亏平衡桥点。（其中假跪设内部购买部以分除建安成本喂和土地成本外络，其余费用全耳部摊入其他建魂筑）照B径、酒店经营的牌平衡点迫200×50亡%×50%÷朗200=25末%援即住房率达赠到顶25返%祝能够保本经营额。鲜C悄、写字楼经营平的平衡点震物业管理费穗按榜5辟元请/扑㎡捏×答月计算，保平禁点恐是琴5÷50=1划0%违即出租率达队到蠢10怕%蛙即可以保本经背营。掀7.2.1.务3洗敏感性分析伶由于住宅楼公还开销售在本方纹案中所占的比王例很小，因此蜻敏感性影响可视以忽略不计。召对于本方案影班响较大的是酒橡店住房率和写披字楼出租率。尼变化因素变化斜幅度利润（万叼元）年投资利动润蛛率赠(稳%)担基柔数蚂011926到.0疾出租别率镜+10%13叼766.9营+5%128饰46.4春-5%110港25.6贷-10%10识105.1搬方佳案疼A+2街即住味宅械1学8传层便7领2翻户，写字间全纠部出租（除自拆用部分外），号酒店（及配套子功能）自营，以停车场出闸租耐10蜡0塞个。梦7.2.2.视1雅财务盈利能力打动态分析筑A兽、营业收入喉营业项目营业梢收入（万元）狸计算依据祸住宅楼销今售闻322撑2防内部出啊售朽273父0浴元召/够㎡，公开销中售伴330爆0从元确/毙㎡域写字间出狐租袄486量/膛年物5隙0菌元蓝/柏㎡俭酒店客房营业掀收眨入战972录/荐年询按牲50援%葵的住房率，平银均土按哄2络床标准摇间败20渣0博元顾/除㎡路×沉天惭配套功能营业灿收违入壳335当/丹年围20焦0忌元悦/妈㎡东×黄月，不含会议溪室飞停车场出趟租俩36脂/傲年睬30林0浑元锡/腥㎡称×著月粥×扶个灯合吗计软1829孔/活年未计住宅楼宇销售收桐入怎322怜2酷万元帅B更、营业利润（罗未计建设成本穴）规营业项目营业烈利润（万元）酱计算依据及说另明吩住宅楼销雪售哲298也2遭一次性收入凳写字间出敌租泳486界/苗年联90徒%毕出租率；物业抖管理费用由住弟户承担，保平铃经营；蜘酒店客房营业俱收吧入乎486份/寨年鸭按逐50躺%性的利润率计算捎配套功能营业降收辛入筐185雷/浪年急按谋50摧%再的利润率计算傍，不含会议室训停车场出超租鸭36年/梳年芝100闯%田出租率依合茂计烛119宾3阅年未计住宅楼遭销售利关润困322法2富万元件C道、投资回收期备估算：地项目总投资的教回收期为突（替15487-宁322圆2饺）蓝÷霸（削1193-2睛5撑0别）富=13.0赌2侮年。（假定贷俭款本亏金鸟13.0线2藏年后归还，经四营期每年只支册付利息）加D字、投资回报率肿计算宜按斧5饶0贸年经营周期（声不变价）计算棋，卡[1193古×增（赶50-11.处5消9救）芹+3222]秧÷15487扒=310%砌每年姓为绵310%÷5肆0=6.2%匹7.2.2.茎2素盈亏平衡分析骑（略）酷7.2.2.示3嫩敏感性分析（嫁略）滋方饮案荷B+1搜即住托宅踪1胡2关层踩4惨8王户，写字间全沾部出售（除自颂用部分外），鞭酒店（及配套邻功能）自营，舒停车场出膛售稳10嫂0远个车位。魄7.2.3.品1宣财务盈利能力探动态分析游A奏、营业收入抓营业项目营业灿收入（万元）横计算依据袜住宅楼销子售齿179锡4馋内部出贩售沫233馅0冶元棵/绢㎡，公开销音售呢330盟0佣元哲/喉㎡敌写字间出岂售染421052隶0沈0妖元奉/素㎡鬼酒店客房营业妇收描入驳972文/辟年恋按镜50袄%粪的住房率，平夕均毙按进2还床标准贞间黑20吴0帐元克/件㎡斯×始天描配套功能营业坟收躁入躲335卧/魂年伸20重0重元区/撑㎡失×示月，不含会议逃室进停车场出嘴售染600亡6慌万补元雄/姥个哗合捎计勒1307醋/干年未计销售收量入榨660椅4茅万元何B涂、营业利润（班未计建设成本晚）躲营业项目营业间利润（万元）哥计算依据及说磁明竖住宅楼销肚售林179采4种一次性收入后写字间出煤售字421尖0党一次性收入伏酒店客房营业中收耗入诞486姑/攀年肿按训50冷%星的利润率计算何配套功能营业拖收剃入羡168遣/音年辽按霜50钉%烛的利润率计算锄，不含会议室压停车场出载租壶100秃0盘一次性收入棵合寨计翅654魂/伙年未计住宅楼扶销售利顶润抱660渔4宽万元概C陵、全部投资的该现金流量表单跃位：万元蔑时间项无目留200320扰042005蚁现金流入量合砖计迈900048恳18-157荡6身自有资金投亚入师1000惨主营业务收统入友300036百041307挠借入资茧金引5000刃现金流出量合轮计刺778677准01903简土地费差用吼300013瓶02近前期费让用未169纽建设配套伶费曾847搭建安工程唱费返300054苦72哑室外工程阶费侦100220夺工程监理墙费拔4045幕管理粪费驴130154绍利饲息假250250像250毅归还借款本金冲其他费辣用吹250258哄653徒现金净流沉量僵1214-2培883-24预79就D焦、投资回收期在估算：单位：化万元水现金流量回收半额未回收额拨总投灰资川15487橡现金流入：析第一拼年英300030朗001248谦7科第二伏年裹360436疮048883裳第三费年牺654654萄5229虹…泻…顽654654苹第十五奔年怀654654答381恼第十六凑年营654651博回收厨期帮=15齐+减（团381÷65天4讯）趴=15.片6闯年贤项目总投资的捕回收期筋为损15.贤6恨年。逗E肺、投资回报率眠按站5限0秩年经营周期（财不变价）纹，搅[654问×扬（玻50-1积0勿）存+6604]著÷15487之=212%曲每年丽为阵212%÷5瓦0=4.2%婆.表2母盈亏平衡分析络（略）衡7.2.3.志3撕敏感性分析雄本方案的敏感问性主要表现在惭住宅及写字楼栋、停车场的价棒格及成本变动粱。（详表略）受方术案赞B+2筝即住岭宅暖1词8唤层畅7无2象户，写字间全警部出售（除自娱用部分外），检酒店（及配套唐功能）自营，炸停车场出黑售归10产0腾个车位。倘7.2.4.乡1愁财务盈利能力踩动态分析塔A诉、营业收入沃营业项目营业大收入（万元）面计算依据赢住宅楼销评售模322证2搂内部出努售能233播0帖元捞/慰㎡，公开销饿售痰330亿0念元发/丢㎡清写字间出臣售恰421052添0零0亏元战/口㎡序酒店客房营业勒收淡入蜡972庄/敲年裤按裹50便%图的住房率，平油均裙按吃2定床标准馋间亦20肠0剧元目/烛㎡煌×滤天患配套功能营业胳收蜂入凳335芹/朴年旗20黎0尚元堂/蛋㎡政×兴月，不含会议压室塌停车场出折售止600烘6倾万洁元辉/偿个门合翻计匆1307慰/何年未计销售收哄入雀803坑2睁万元却B挥、营业利润（临未计建设成本舒）眠营业项目营业轨利润（万元）抚计算依据及说耽明栏住宅楼销威售泛179史4肃一次性收入渡写字间出呆售贫421央0涝一次性收入醒酒店客房营业酱收棍入暗486奋/牧年剃按芳50子%朱的利润率计算销配套功能