房地产开发的程序与管理

14四月2023第1章房地产开发与经营概述主讲人：左妹华惠州学院建筑与土木工程系教材和参考书吕萍等编著：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社；乔志敏编著：《房地产经营管理教程》，立信会计出版社；王庆春等编著：《房地产开发概论》，电子工业出版社；郑华编著：《房地产市场分析方法》，电子工业出版社；孙斌艺著：《现代房地产市场研究理论与方法》，上海人民出版社考核方式中期作业：30%，调查报告（至少6000字）或理论研究论文平时考核：20%，主要是出勤和课堂表现期末考试：50%，闭卷（名字解释，问答题和论述题）教学安排看本书目录强调案例教学，自学与课件相结合导论一、房地产的行业划分房地产行业房地产投资开发业房地产服务业房地产咨询房地产价格评估房地产经纪物业管理房地产中介服务业5导论三、我国房地产业的发展经历的几个阶段1949年以前土地和房产的私有制为基础1949-1955年开展经济建设，稳定人民生活，建立房地产管理机构，改造棚户区和贫民窟1956-1965年以“国家经租”、“公私合营”等方式对私有房屋进行社会主义改造，改变了城市房屋和土地的所有制构成。1966-1978年十年动乱，严重破坏房地产管理工作，致使住房问题成为严重的社会问题之一。6导论三、我国房地产业的发展经历的几个阶段1978年以后我国房地产业的春天。1、城市土地使用制度改革2、住房制度改革3、房地产生产方式的改革住宅商品化国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度1978—1985，起步阶段，开发数量少，规模小。全价售房补贴出售外商和国内的个体户7导论三、我国房地产业的发展经历的几个阶段1986—1992，萌芽阶段，开发企业按计划经营。这个阶段主要由于住房实行配给制，长期实行低租金，人们没有购买房屋的积极性。（土地管理法）

1992—1996，发展阶段，开发企业膨胀，房屋空置。这个时期由于不规范的房地产运作，使得有的房地产商通过一定的手段获得暴富（珠三角地区），典型的就是通过借壳运作，负债经营。89导论三、我国房地产业的发展经历的几个阶段1996—2002，市场转换阶段，需要公关，策划。

1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。取消福利分房后，市场产生的巨大的需求空间以及人们物质生活水平提高后改善居住条件的巨大需求，使房地产业如雨后春笋茁壮成长，房地产企业迎来了真正的春天。

2003年—现在，开发讲规模，认品牌，进入全程策划的快车道阶段。

10第一节房地产开发的概念一、房地产的概念（一）概念：指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

实物实体质量功能

权利

利益

收益权益区位距离

方位

环境房地产的特性1、不可移动性2、个别性3、长期使用性4、昂贵性5、增值保值性6、相互影响性7、易受政策影响性11第一节房地产开发的概念例题：下列那些属于房地产（

）

A、种植在地上的树木花草

B、埋设在地下的管线设施C、地上临时搭建的帐篷、戏台

D、地上建造的庭院、花园、假山答案：ABD12第一节房地产开发的概念实物：房地产看得见、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。权益：目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。区位：指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，和它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等。

13第一节房地产开发的概念1、房地产的存在形态：土地；建筑物；房地；其他：期房、在建工程（1）土地：地表以及其上下一定范围内的空间（2）建筑物：包括：房屋：直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所。构筑物：不直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所（3）其他定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者分离不经济,或者分离会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。14第一节房地产开发的概念2、房地产：房产和地产的总称。房产（房屋财产）：指建设在土地上的各种房屋。按用途分为住宅房屋和非住宅房屋（包括生产用房、营业用房、行政用房和其它专业用房）。地产（土地财产）：是土地、地上附着物（包括道路、水坝、水渠等）和地下各项基础设施（包括供水、电、热、气、排水排污等地下管线）的总称。房产与地产在物质上是紧密相连不可分割的。15第一节房地产开发的概念（二）建筑物的概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施16（三）土地的概念土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。

地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状认识土地的层面地价如何分摊？第一节房地产开发的概念17第一节房地产开发的概念（四）开发的概念开发：生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。广义的房地产开发国土开发与区域开发：宏观上的对土地资源的利用城市开发：土地和地上建筑物的开发活动狭义的房地产开发在依据国家的法律取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产的规划、设计、建设、施工等开发活动18第一节房地产开发的概念房地产开发的特点1、开发成本高，投资量大2、开发建设期长，投资周转慢3、市场具有地区性和分散性4、需求具有稳定性5、涉及面广，综合性强（四）开发的概念

房地产开发是指根据社会经济发展和城市发展的需要，按照城市总体规划和城市建没的要求，对土地及地上各类建筑物、构筑物进行有计划、有步骤的开发建设和经营管理，为人们提供房地产商品的一项综合性社会经济活动。

19第一节房地产开发的概念（五）房地产的类型1、按用途划分的类型居住用房地产工商用房地产其他用途房地产2．按开发程度划分的类型生地、毛地、熟地、在建房地产、竣工房地产3、按是否产生收益划分的类型收益性房地产、非收益性房地产4．按经营使用方式划分的类型出租型、出售型、营业型和自用型四类房地产20第一节房地产开发的概念（六）房地产开发的分类1、按开发项目的区域性质分：A、新城区房地产开发：如卫星城市的建设B、旧城区房地产再开发（旧区改造）2、按开发的规模分单项房地产开发：规模小、占地小、功能比较单一。成片小区开发：综合开发，分期分批、滚动开发。21第一节房地产开发的概念（六）房地产开发的分类3、按开发对象分土地开发：土地开发是将生地变为熟地的开发。房屋开发：房屋开发则在土地开发的基础上进行房屋建设的开发活动，并出售或出租。综合开发：土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。为目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种方式。22第一节房地产开发的概念（六）房地产开发的分类4、按开发项目的使用功能分居住房地产：包含普通住宅、公寓（酒店式公寓）、别墅商业房地产：商场、酒店工业房地产办公房地产旅馆房地产娱乐房地产特殊用途房地产23酒店式公寓简介酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的休息和停留，但是提供给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。所谓酒店式公寓，指建筑的结构形式类似于酒店，拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，整个大厦负责管理的物业公司提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报，也可以转售。是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。

24第一节房地产开发的概念（六）房地产开发的分类5、按开发的方式分A、定向开发定向开发是面向企事业单位或拆迁户，为其代建房屋，开发企业按每平方米建筑面积收取一定比例的管理费，虽然盈利不太大，但开发企业基本无风险，作为新成立的开发企业，可采取这种开发方式。B、联合开发联合开发是几家开发企业共同出资开发商品房，并按比例共同承担风险，共同获利。C、合作开发合作开发是一方出土地，另一方出资，按协商的比例分房或进行利润分成，新成立的开发企业或缺乏经验的开发企业可采取这种开发方式。D、单独开发单独开发是开发企业独家出资开发，自负盈亏，从购置土地使用权，拆迁安置，规划设计，建设到销售服务全部由该企业组织完成，经验丰富，技术力量较强，资金雄厚管理水平较高的开发企业可采用这种开发方式。25第一节房地产开发的概念二、房地产开发商及其开发队伍（一）房地产开发企业及其类型企业法人的房地产开发企业，是指自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的企业。实行的是现代企业制度。类型：1、按产权关系分全民所有制房地产开发企业集体所有制房地产开发企业中外合资形式的房地产开发企业中外合作经营的房地产开发企业外商独资的房地产开发企业2、按经营业务范围分专营公司兼营公司项目公司虚拟公司，由于专业化分工的加细，房地产开发企业一般通过将项目的各个环节委托给专业公司，例如咨询公司、工程管理公司、销售代理公司等，自身仅仅进行融资。或者由多家组成一个公司，项目结束则公司解散。

26房地产企业的设立与资质等级管理一级企业二级企业三级企业四级企业注册资金5000万元2000万元800万元100万元专业管理人员不少于40人不少于20人不少于10人不少于5人其中中级职称以上的管理人员不少于20人不少于10人不少于5人持有资格证书的专职会计人员不少于4人不少于3人不少于2人不少于2人人员资质要求工程技术、财务、统计等业务负责人具有专业中级及上职称工程技术、财务、统计等业务负责人具有专业中级及上职称工程技术、财务、等业务负责人具有专业中级及上职称。统计等其它业务负责人有专业初级以上职称工程技术负责人具有专业中级及上职称。财务负责人有专业初级以上职称房地产开发经历5年以上3年以上2年以上1年以上经营业绩近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续5年建筑质量合格率100%，上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上或完成与此相当的房地产开发投资额近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续3年建筑质量合格率100%，上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上或完成与此相当的房地产开发投资额房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额，连续2年建筑质量合格率100%已竣工的建筑质量合格率达100%27第一节房地产开发的概念1、订立章程2、确认股东3、确认出资4、设置机构5、设立复写6、资质确认进行可行性研究，拟定申请书，制定章程发起人认领股份（＞35%）和认股人认购股份发起人和认股人缴纳股金发起人选任董事、监事，通过公司章程董事、监事申请设立登记到开发主管部门备案确认资质设立房地产公司，要按下列程序进行：28第一节房地产开发的概念（二）开发商的社会声誉（三）开发队伍三、房地产开发商及其合作伙伴（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）政府及其机构（三）金融机构（四）建筑承包商（五）专业顾问（六）消费者或买家29房地产市场参与者政府部门：发展改革委国土资源局规划管理局建设委员会质量监督检查站消防局人防部门房屋管理局园林部门环境保护局工商管理局市政管理部门供电部门热力部门供水部门供气部门电信部门专业协作机构：建筑商建材供应商设备供应商家具及家电供应商装修单位监理单位规划设计机构景观设计机构媒体物业管理机构银行及基金保险公司中介服务机构：投资咨询机构资产评估机构房地产评估机构营销策划及销售代理机构广告推广机构会计师事务所审计师事务所律师事务所税务师事务所工料及工程咨询机构开发商：投资商、开发商消费者：购买者，承租者等30建设工程两证一书31建设工程两证一书32建设工程两证一书33建设工程施工许可证34第一节房地产开发的概念1、房地产法规的概念和内容狭义：仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。广义：除狭义外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。

法律、法规、规章、政策35第一节房地产开发的概念按照房地产开发立法层次划分1）宪法2）房地产开发法律房地产开发法律主要有：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国成城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国招投标法第十条城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

36第一节房地产开发的概念3）房地产开发法规在房地产开发法律体系中的地位仅次于法律。房地产开发行政法规应由国务院以“条例”的形式制定和颁布，主要用于具体贯彻房地产开发法律。城市房地产开发管理经营管理条例城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国土地管理法实施条例城市国有土地使用权出让和转让暂行条例物业管理条例37第一节房地产开发的概念4）房地产开发规章：仅次于房地产开发法规的规范文件。房地产开发规章应有国务院所属的部委以“办法”的形式制定和颁布。起实施细则的作用。房地产地方性法规和地方性规章只在本行政区域内有效力，不能应用于其它区域。房地产开发的规章主要有：协议出让国有土地使用权规定房地产开发企业资质管理规定城市私有房屋管理规定城市房地产权属档案管理办法房屋销售管理办法城市商品房预售管理办法城镇廉租住房管理办法城市房屋租赁管理办法城市房屋拆迁单位管理规定城市房屋修缮管理规定已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法38第一节房地产开发的概念5）房地产开发其它相关法规在房地产开发过程中，会涉及其它的法律法规，它对规范房地产开发活动起着重要的补充作用。房地产开发其它相关法规主要有：中华人民共和国合同法中华人民共和国公司法中华人民共和国仲裁法中华人民共和国担保法房地产广告发布暂行规定中华人民共和国土地增值税暂行条例39第二节房地产开发的主要程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资（机会）分析与决策阶段◈房地产开发前期工作阶段◈房地产开发项目建设阶段◈房屋销售与出租阶段

当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。40第二节房地产开发的主要程序一、房地产投资分析与决策阶段

1、

投资机会的选择——市场调查的基础上进行（1）

投资机会的寻找（2）

投资机会的筛选

2、

投资决策（1）

市场分析：市场的供求关系以及价格水平（2）

项目评估：分析项目的收入与成本水平41第二节房地产开发的主要程序二、房地产开发前期工作阶段这里说的房地产开发的前期指的是对项目的市场定位确定以后，即在资金筹集、目标市场等因素确定后对项目进行具体操作层面上的各种工作，主要是指办理各项手续，包括计划、规划、土地、开工等。42第二节房地产开发的主要程序

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地二、房地产开发前期工作阶段43第二节房地产开发的主要程序选址定点立

项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证二、房地产开发前期工作阶段44审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建第二节房地产开发的主要程序二、房地产开发前期工作阶段45第二节房地产开发的主要程序拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置二、房地产开发前期工作阶段46第二节房地产开发的主要程序三、房地产开发项目建设阶段房地产开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开法项目建设实施的直接指挥者和生产者。在此阶段，开发商的主要工作有：（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。在此阶段，开发项目的投资支出最大，所占的时间周期最长。因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发商实现预期的开发效益是非常重要的。47第二节房地产开发的主要程序48第二节房地产开发的主要程序项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格竣工验收49第二节房地产开发的主要程序四、房地产开发项目建设租售阶段实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划，从选择场地开始，开发商已开始寻找购房者或承租人。50第二节房地产开发的主要程序商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

1、已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证；

3、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（实际操作中以房屋基础工程完工作为条件）；

4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证.51第三节土地使用权的获取一、概述

开发用地涵义：指一宗或者一片位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。52第三节土地使用权的获取世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。包括耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。城市规划对土地的用途，建筑高度，容积率和建筑密度等的规定。1.城市规划2.容积率

容积率＝总建筑面积÷土地总面积3.建筑密度建筑密度＝建筑基底总面积÷土地总面积53第三节土地使用权的获取4、对一宗土地的基本认识

1）坐落。包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。

2）面积。此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)表示。

3）形状。通常用图(如宗地图)来说明。

4）四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。

5）地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

6）周围环境、景观。通常用图片来说明。

7）利用现状。包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。54第三节土地使用权的获取11）土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。12）其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。对于一般土地，可了解上述l至8项；对于待开发或再开发的土地，还需要了解9至11项。55第三节土地使用权的获取8）产权状况。由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注意调查了解土地权利状况。在中国大陆目前的土地制度下，主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。9）地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。10）基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。56第三节土地使用权的获取二、我国土地制度

1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。57第三节土地使用权的获取从80年代起，中国开始土地管理制度的改革，主要分两方面进行。第一，土地行政管理制度的改革。1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年4月国务院提出使用权可以有偿转让，同年９月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块５千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。58第三节土地使用权的获取

1987.11国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。

1987.12深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。

1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年４月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。59第三节土地使用权的获取1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》1988年12月，1998年8月和2004年8月对《中华人民共和国土地管理法》的多次修正1996年土地收购储备制度2002年7月1日实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2003年8月1日施行《协议出让国有土地使用权规定》60第三节土地使用权的获取世界其它国家土地制度：美国土地有三种所有形式：私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。

英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权61第三节土地使用权的获取现阶段中国的土地使用制度可以概括为：批租制、垄断制、双轨制、储备制。批租制的涵义：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。62第三节土地使用权的获取垄断制的涵义：第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。63第三节土地使用权的获取双轨制的含义：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。根据法律规定，可以通过划拨方式取得土地的情况有：国家机关用地、军事用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、公益事业用地、城市基础设施用地64第三节土地使用权的获取储备制的含义：土地储备制度是指为加强对土地一级市场的统一管理，政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

土地储备制度的建立初衷是为了使混乱的土地市场变成有序的土地市场，让政府真正掌控土地市场，加强宏观调控，让土地市场公开透明，减少腐败，真正实现其作为垄断者的角色。

土地储备制度设立的主要目的不是为了使政府的收益最大化而是为了使公众利益最大化。65第三节土地使用权的获取二、我国土地制度（2001年）北京土地整理（收购）储备中心：将承办全市土地后备资源的调查、统计和规划，建立本市土地储备库，依法征收集体土地，收回、收购、置换、储备、开发供应国有土地，并对土地进行招标、拍卖。这意味着，今后京城开发商要拿到开发用地，将必须参加市土地储备中心统一组织的土地招标拍卖会。（一）城市土地有偿使用的原因（二）改革的主要内容与特点（三）城市土地使用制度改革的实践66第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式

（一）土地使用权出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让。”

我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。67第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式

（一）土地使用权出让

土地使用权出让的主体市、县人民政府。土地管理部门是行使该权利的唯一合法主体。出让年限用途出让的最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年68第三节土地使用权的获取出让方与受让方的利益分配第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人692005年惠州国有土地挂牌出让与转让情况统计

702005年惠州国有土地挂牌出让与转让情况统计

712005年惠州国有土地挂牌出让与转让情况统计

72第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式

（一）出让方式A、协议出让是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地提出申请，具体的磋商，签订出让合同，实施出让。程序工业、市政公益事业、非盈利、及扶持、优惠项目适应范围7374第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式

（一）出让方式大型或关键性的发展计划与投标项目B、招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。适应于程序招标、投标、开标、评标和决标、签约、领取土地使用证75第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式

（一）出让方式C、拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。拍卖价最高；招标价格次之；协议价格最低76第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式

（一）出让方式D、挂牌出让指土地出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让价结果确定土地使用权受让人的一种出让方式。适应于程序A、发布挂牌公告B、挂牌竞卖C、成交D、签约竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。77第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式（二）土地使用权转让（二级市场）指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地的，土地使用权不得转让。方式：A）出售，即买卖B）交换：C）赠与：78A）以出让方式获得，并已支付全部土地出让金和取得土地使用权证书的土地。B）按出让合同约定进行投资开发，投资额达到25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。C）以划拨方式取得的土地。D）土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让。E）土地使用权转让后，原出让合同规定的权利、义务随之转移F）土地使用权转让应该签订合同并办理过户登记G）转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，方可转让。H）转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。I）转让年限为原出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限转让的条件及注意事项79第三节土地使用权的获取三、开发商获取土地使用权的方式（三）土地使用权划拨

《城市房地产管理法》第22条规定：国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第22条2款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”；第54条规定，“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。”80第三节土地使用权的获取土地使用权划拨与土地使用权出让的区别：1、使用期限不同划拨土地使用权无年期限制，而出让土地使用权有年限限制。2、价格不同划拨土地使用权没有缴纳土地出让金，地价比同类出让土地使用权低，而出让土地使用权地价含土地出让金，价格比同类划拨土地使用权高。3、适用对象不同划拨土地使用权具有公益目的，一般公益事业或国家重点工程项目用地多采用划拨，而经营性用地多采用出让方式供应。4、转让方式不同划拨土地不许随意转让8182第三节土地使用权的获取四、土地使用权出让合同（自学）土地使用权出让年限届满后，有两种处理方式：一是土地使用者申请续期。

按照《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。

二是政府无偿收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。83第三节土地使用权的获取五、土地使用权出让价格与用地类型划分（一）土地使用权出让价格及其含义1、土地使用权出让金，指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。2、毛地价，指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称“毛地”)，或未进行征地补偿的新区土地(俗称“生地”)时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。3、熟地价，指当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”，或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。84第三节土地使用权的获取（二）土地使用权出让过程中的用地类型划分居住用地商业用地工业用地公共设施用地市政公用设施用地其他用地85第三节土地使用权的获取六、新、旧城区房地产开发比较1、地价与费用补偿方面2、规划与配套设施方面3、投资与消费倾向方面城市新区与旧城区开发的特点：新区开发：拆迁量小，用地宽松适合规模较大的住宅开发或工业用房开发。但配套建设投资大。旧区开发：拆迁量大，开发难度大等特点。86第三节土地使用权的获取七、开发建设中的农用地征用1、土地征用的概念国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。2、“征用”土地的审批权限依据：《中华人民共和国土地管理法》（3）征用农用地的，应依照新法规定先行办理农用地转用审批。（1）征用基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的由国务院批准（2）征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。87土地征用和征收的联系与区别征收土地是指国家为了公共利益的需要依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。征用土地是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地并给予补偿，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为。二者之间的区别是：1、征收土地是以转移土地所有权为条件，即集体所有变成国有；征用土地是以暂时转移土地使用权为条件，土地所有权不发生变化，仍然为集体所有。88土地征用和征收的联系与区别2、补偿的项目不一致。征收土地除土地补偿、青苗及地面附着物补偿外，还包括被征地农民的安置补助费，而征用土地只是补偿原土地使用者在征用期间不能从事农业生产的土地补偿和青苗及地上附着物的补偿，没有安置补助费。3、审批权限不一样。征收土地的审批权集中在国务院和省级人民政府两级；征用土地的审批权是县级以上人民政府国土资源管理部门。89土地征用和征收的联系与区别4、土地用途的性质不一样。征收土地主要是将被征收土地变为施工建设用地，可以修建永久性的建（构）筑物；而土地征用主要是将土地用于临时性的施工建设场地，地质勘探、抢险救灾、建设施工材料堆场等，不能修建永久性的建（构）筑物，并在使用期满后要恢复土地原状，交还给土地使用者使用。90（1）建设项目预审（2）申请用地与审查三、土地征用的程序国家建设征用土地的程序发布征地批准公告；发布征地安置补偿方案公告；办理征地补偿登记。（6）实施（7）颁发建设用地批准书（3）制定征地方案（4）上报审批（5）批复确定征地范围；资料收集与分析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案、供地方案在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。但是，在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。91三、征地补偿与安置标准原则：按照被征用土地的原用途给予补偿。（１）征收耕地

A、土地补偿费：补偿标准：为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍补偿对象：农民集体经济组织

B、安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算补偿对象：依靠土地生活的农业人口式中：S—三年平均年产值（元/公顷）；P—征用耕地面积（公顷）；

P总—被征地单位的耕地总面积（公顷）；H—被征地单位的农业人口数；F=S×4(或6)×P÷————P总×15H92Ｃ、地上附着物和青苗的补偿费：

补偿标准按省、自治区、直辖市规定执行补偿对象：补偿物的所有者Ｄ、新菜地开发建设基金（国家）：1公顷=10000平方米

大于100万时，105000---150000元/公顷城市人口50—100万时，75000---105000元/公顷小于50万时，45000---75000元/公顷（２）征用其他土地：参照征用耕地的补偿标准。（３）大中型水利、水电工程建设：征用土地的补偿费标准和移民安置办法，按国务院另行的规定执行。农民的安置：农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置或异地移民安置93四、新征地补偿标准

（1）省级国土资源部门将会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，并报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的土地补偿费，征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按３０倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国