房地产开发的综合体系

郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系

导读房地产开发遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针。房地产开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，包括对相关配套设施的统一配套建设。这对这样的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综合管理，从而构建出房地产开发的综合管理体系。对这个总的体系的了解有利于建立关于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2.1房地产项目的基本类型按照不同的分类标准，房地产项目可以有不同的分类：（1）按房地产的用途分类。可分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他房产。（2）按住宅供给的对象分类。按对象，可将住宅分为经济适用房、廉租住房、商品房。（3）按房地产建筑结构分类。按建筑结构，可分为钢结构、钢与钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构及其他结构。

郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2.2影响房地产开发项目的因素2.2.1内部因素内部因素也可以理解为项目因素，是和项目直接联系的内容。规划设计：第8章施工质量：施工技术和项目管理营销策划：第5章和房地产营销物业管理：第10章，或物业管理教材郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2.2.2外部因素有时笼统称为环境因素。（如PEST，分宏观、中观与微观因素)影响房地产项目开发的主要外部因素是：政策因素区域经济因素消费者个性因素：美国老太与中国老太环境因素（狭义）郑州大学管理工程学院20102.3房地产项目开发的基本程序（流程）作为一个复杂的项目开发过程，合理的流程设计是保证项目结果公平、正义和效率的关键，也是进行系统优化的依据所在。图2.1，P232.3.1房地产项目开发程序的含义

房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的办事程序，它体现了开发过程内在的客观性规律要求。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010决策阶段市场研究、开发场地选择拟定开发项目经济、社会、环境效益评价价开发公司、合作对象、咨询部门项目批报与前期工作阶段立项、申请购置开发场地委托规划、设计筹集开发资金申请建设工程规划许可证拆迁、安置、清场住户、派出所、有关管理部门规划局有关金融机构规划、勘察、设计单位、规划局市规划局、国土局、房管局、发改委招标、投标、发包项目施工准备、现场“三通一平”施工的组织管理与控制竣工验收、交付使用建设实施阶段规划局、房管局、工程质量管理部门工程部门、监理公司施工企业建管部门、施工企业图2.1待续郑州大学管理工程学院2010销售出租和服务阶段制定销售、租赁、宣传、广告房屋销售、签约、公证、付款小区管理、经营、服务物业管理公司、派出所、工商局建委、建行、物价局、签约双方传媒机构续图2.1郑州大学管理工程学院20102.3.2基本程序（或称工作阶段）房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发投资决策（也称项目立项）、土地使用权的取得、建设前期准备、建设实施、房地产项目经营、物业管理等。概括起来，可以分为以下几个大的阶段：（1）投资决策阶段：以可行性研究为核心，以项目立项批准为标志，包括机会研究、可行性研究、地点选择意见书等主要工作和文件。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010注①：申领项目选址意见书需提交：选址申请报告、项目建议书（有效）、以及其它必要的图件。②：申领立项批文需提交：立项申请书、可行性报告、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。③：可行性研究评价：合法性、经济合理性和技术适用性。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010（2）前期阶段1）土地获取申请定点：携申请定点报告到城市规划管理部门申请定点，同时提供：项目立项批文、选址意见书、申请用地报告、企业资质类文件等。申请购地：依据有关法规办理购地手续。以出让或转让方式获得土地的，必须到土地管理部门办理手续，签订合同，缴纳土地出让金。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010申领规划红线图和规划条件通知书。编制规划设计总图。申领建设用地规划许可证。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2）其他项目前期准备勘察、设计单位选择。申领建设工程规划和施工许可证。申领房屋拆迁许可证场地准备：三通一平或七通一平（上水、下水、电、道路、煤气、通讯和热力，场地平整）。选择承包商。选择监理单位。郑州大学管理工程学院2010（3）项目建设实施阶段：以项目管理为重心组织承包商进场，监理到位。项目管理控制：开发商项目管理以三大控制为核心。见第9章。申领商品房预售许可证，签预售合同。一般要：手续齐全，竣工日期确定；完成总投资25%以上，或单体结构封顶；已确定预售监管机构和方案；已制定房屋管理维修公约。项目竣工验收：实物验收和资料验收，重在资料。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010（4）项目产品销售和售后服务产权登记申领商品房销售许可证签订物业委托管理合同提交相关资料：批文、竣工图及其他资料。与用户签订销售或租赁合同（附质量保证书、说明书）物业管理：治安、环境、维修、绿化、家居等。上述流程可以参见教材P23图2.1。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2.4房地产开发经营的主体（1）土地所有者或当前的使用者。（2）政府及政府机构。（3）金融机构。（4）建筑承包商。（5）专业顾问。包括各种工程师、顾问类，10多种。（6）消费者或买家。

郑州大学管理工程学院20102.5房地产企业2.5.1房地产企业概念房地产企业是指集合利用土地、资本、人力、物力、企业家才能等多种生产要素，专门从事房地产的开发、经营与管理服务等活动的经济组织。（谭，2006，P35）2.5.2房地产企业的特殊性（1）知识密集型企业：重在策划、决策与评估。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010（2）资金密集型企业。融资很关键。（3）业务运作的商业企业特征。买和卖均有。（4）业务内容体现服务业的特色。不是纯粹的销售活动。（5）经营方式具有租赁企业的特点。指租赁经营。这些特征表明，房地产企业的开发与经营活动具有很大的复杂性，涉及很多主体和环节。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院20102.5.3房地产企业的作用（1）可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；

（2）可以改善人民的居住和生活条件；

（3）可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；

（4）可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；

2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系（5）有利于产业结构的合理调整；

（6）有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；

（7）有利于吸引外资，加速经济建设；

（8）可以扩大就业面。

有利也有弊。未必能如此表现。思考：房地产业是国民经济支柱产业吗？郑州大学管理工程学院2010图2.2房地产企业分类郑州大学管理工程学院20102.5.5房地产企业设立（1）设立条件有符合公司法人登记的名称和组织机构；固定办公场所；注册资本和流动资金；（100万以上）有一定人数的持有证书的专职专业技术人员（4人以上）、财会人员（2人以上）；法律法规规定的其他条件。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010（2）设立程序向上级机关提交组建企业申请报告；拟定章程；向政府主管部门提出申请；申报企业资质等级；办理银行开户手续、存入资金；办理资信证明；办理经营场所使用证明；工商登记。（一般为30个工作日）2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系（3）房地产企业资质等级分为1、2、3、4等级划分的标准：根据注册资本、人员结构（工程技术人员、经济管理人员）、工程经验（开发量、开发年限）、工程质量等进行划分（谭本，表3-1）郑州大学管理工程学院20102.5.6人员类别房地产企业从业人员可以分为三大类别：（1）经济管理类（2）工程技术类（3）专业类：主要指策划、营销及拓展人员。主要业务人员：注册建筑师、工程师、策划师、营销师、会计师、法律顾问等。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院20102.5.7组织结构设计设计房地产企业组织必须满足企业的任务要求，完成企业宗旨或使命（DNA）。获得土地、实施开发、完成销售是三个重要的环节，这里土地是根本，开发是关键，销售是目的也是手段（盈利才是目的）。这样，组织设计就包括：设计组织结构构建信息渠道建立组织管理原则2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010（1）组织形式职能组织项目型组织矩阵组织混合型组织：项目与职能的混合。

有关内容主要参见组织行为学和项目管理课程，本课程不做重点讲授。2023/4/14郑州大学管理工程学院2房地产开发的综合体系郑州大学管理工程学院2010最常见的组织方式是职能式组织，即根据职能来设置部门，形成纵向的控制结构，典型地有如：图2.3职能式项目组织结构董事长总经理生产部销售部开发部…………郑州大学管理工程学院2010图2.4纯项目式组织结构董事长总经理项目A部项目B部项目C部……郑州大学管理工程学院2010图2.5矩阵式项目组织结构董事长总经理生产部销售部开发部……项目主管项目经理A项目经理B321213郑州大学管理工程学院2010图2.6某房地产企业组织结构图郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2.6房地产开发经营的特征（1）周期长、风险大（2）具有区域性（3）房产、地产权属同步转移（4）房产、地产价格相互隐含（5）经营具有垄断性和竞争性（6）必须符合法律、法规的要求郑州大学管理工程学院20102房地产开发的综合体系2.7房地产企业的竞争能力2.71房地产企业的战略资源战略资源是能低成本高效率地满足消费需求，为企业带来较多经济租金的资源，是企业所拥有的对竞争优势建立和维持具有核心意义的资源。2.7.2房地产企业的核心能力核心能力必须具有如下特征：①价值优越性。②异质性。③不易模仿性。④延展性。⑤难以替代性。⑥不可交易性。郑州大学管理工程学院