凤凰岭期土地一开发

划 34 66 6．3前期工程费.……………….6．4市政基础设施及公共服务设施建设费 41项目竣工后的土地价值分析 42第一章概述一期项目。求，满足政府的社会目编制目的编制依据规划设计要点(京国土房管拆[2003]808号)(京国土房管拆[2002]646号)标准4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财5.本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析第二章项目的界定与现状描述集体土现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积区位该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积0拆迁公司实地调查数据拆迁公司实地调查数据项目名称项目总占地面积应拆迁房屋建筑面积数量单位平方米平方米序号一二1气富。(1)交通现状市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状(2)市政设施现状通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入(3)周边大市政现状路)及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施第三章投资环境旅游观光者的需求。T之所。3、海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区。4、海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供。技术研发等。第四章市场分析稳定在比较低的水平(不到4%)，零售业和零售价格指标都保持相对这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相。保持在全国前列。近年来北京的经济保持了高速增长的趋势，2001服务业和高新技术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉动北京。1、土地供应总量将会进一步得到控制通知》等文件，对城市各类开发区(园区)、别墅用地的供给作了严长期趋向平稳比“九五”时期增长%和倍。北京的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。在中国京接待的海外游客达到2,857,872人次，比上一年增长了％。其中11%%军人农民退休人员学生其它公务员企业管理人员技术人员销售人员工人职业职业其他省游客百分比当地游客百分比政府公务员企业管理人员技术工服务销售人员民退休人员他渡假旅游拜访亲戚朋友会议病文化体育他百分比(%)来京的目的有从事文化科技交流(天)和宗教活动(天)；这下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留.826文化科技交流朝拜亲友亲友1．北京的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑4．北京的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅5．北京将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产7．旅游业无疑将成为北京经济的支柱型产业，将对国家和地方中国旅游产业和北京旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大；区房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力为%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和京土整储挂(昌)[2004]001号(昌平区东小口镇中滩村建设用地)、京土整储挂(石)[2004]007号(石景山区八角建设用地)。海淀区旅游业发展情况分析为该项目提供了坚实的政治，社会基础(即天时)。关注(即地利)。的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源(即人业商务交流、技术研发等。第五章项目的策划和运作设地块规划设计指标有关问题的复函》(市规函[2005]1553号)的目化用地的时间安排项目实施进度计划(即土地一级开发建设期计划)。2006单位(天、月)时051515152515351545155515651575158515951510515间规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁拆迁结案市政基础设施建设建建设用地批准书土地入市交易第六章总投资成本分析序号序号金额(万元)一征地费6870%二拆迁费%三前期工程费278%四市政设施建设费3006%五地价款%楼面毛地价六管理费用%3+4)*2%七财务费用%年利率%八销售推广费用%3+4)*2%九开发期间税费不发生十不可预见费计%3+4)*5%本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租加上96万(拆迁和补偿费用的10%)的不可预见费，估算拆迁工作序号序号项目1项目申请报告编制费2环境影响评价报告编制费3交通影响评价报告编制费4规划咨询费5工程设计费6工程造价咨询费7工程标底编制费8招投标代理费9招投标管理费10工程建设监理费11其它费用计工程咨询公司收费环评公司收费交评公司收费金额(万元)992(1)前期相关工作：该项工作费用约85万，其中包含规划和设(2)通路：沥青路接入本项目地(4)通水：由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按(5)地块内土地平整：项目的资金来源程中发生的各种主要资金使用如下(详见表6-4)：前期费用开发建设补偿费拆迁费基础设施建设费管理费用销售推广费不可预见费6月7月8月20%20%20%20%20%15%15%15%10%10%10%20%20%20%建设期20%20%15%15%10%10%经营期第七章项目竣工后的土地价值分析熟地价值。假设开发法(剩余法)是用二级开发完成后的商品房的房经测算(详见表7-1)，楼面土地价格约为房屋销售价格的%，即开发项目实现后并按金金额(元)建设期(年)按建面单价按二-1,2,3之和及地价%1476(一-二-三-四)/(1+%+30%)7025项目一、开发总价值二、成本费用2、不可预见费红线外市政息三、销售费用1、营业税及附加2、交易手续费3、代理及广告费发展商利润五、楼面熟地价%%单价/比例%%%%%%第八章财务分析出让回款比例100%30%70%出让收入(万元)商业根据总成本构成(表)和资金使用计划(表)，项目各阶段成本元，收益率为%,年投资回报率为%.政府收入)，现流出为建设投资与财务成本(计算时应除去出让金，出让金在投资阶段并未支付)。经计算各项财务指标为：投资回收期为年(含建设期9个月)。。第九章风险分析2、市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较收入或总成本7025平均出让单价(1)当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数上涨10%(2)当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数上涨20%(3)当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数下降10%(4)当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数下降20%经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目于此，应该根据该工程质量总，第十章社会效益评价税收收入并相应。政设施不完善，待项目实施后可第十一章结论和建议2、本项目的实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利于北3、土地作为不动产，具有保值增值的特征。尤其当土地市场形4、该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财。建设期经营期前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费息计建设期建设期经营期409696-2203-12193