物权法（全套课件335P）

法学专业方向选修课

物权法

（34学时）讲授目录第一讲物权法概述第二讲物权法基本原则第三讲物权概述第四讲物权变动第五讲财产所有权概述第六讲业主建筑物区分所有权第七讲相邻关系第八讲共有第九讲用益权概述第十讲土地承包经营权第十一讲建设用地使用权第十二讲宅基地使用权第十三讲地役权第十四讲担保物权概述第十五讲抵押权第十六讲质权第十七讲留置权第十八讲占有第一讲物权法概述一、物权法的概念和调整对象二、物权法的性质和特征三、我国《物权法》的制定和中国特色四、物权法的作用五、物权法适用大陆法系规定物权法的模式德国式的形式物权模式。来源于罗马法的《学说汇编》。物权法成为民法中一项体系完整、相对独立的法律制度。德国式的物权法就是明确使用物权概念规范各类物权的法律。法国式的实质物权形式（罗马式）。来源于罗马法的《法学阶梯》。在法国，物权法并没有成为民法典中独立的组成部分。但在学说上采用物权和物权法的概念，也有较为严格的物权法理论体系。有关物权的法律规范在英美法中被称为财产法，它是与合同法、侵权行为法对应的法律。从内容上看，英美法的财产法基本上包括了大陆法的物权法的内容，甚至在大陆法系，通常是包括在合同之中的问题如租赁、赠与等，也包含在英美财产法的范围之中。英美法无物权法的概念我国物权法的概念《物权法》第2条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”

物权法就是调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的法律规范的总称。物权法的调整对象调整民事关系调整物的归属关系调整物的利用关系《物权法》第2条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”

物权的调整对象物权法调整物的归属和利用关系，要回答三个问题：谁是物的主人如何利用物如何保护物权物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。调整物权关系的法律有三个层次第一个是宪法。第二个是物权法。第三个是单行法。如农村土地承包法、海商法、民用航空法、矿产资源法、渔业法、水法、海域使用管理法、土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律中有关物权的规定。调整物权关系法律的三个层次表明：（1）一部物权法不能解决所有物权问题；（2）各个不同法律是在宪法统率下纵横交错、相辅相成，共同规范物权关系。物权法的性质和特征物权法是私法而非公法。——性质物权法是财产法。——区别于人格权法与亲属法的基本特征之一物权法主要是强行法。——与合同法的不同之处物权法是普通法而非特别法物权法是固有法。所谓固有法，是指保留了较多的国家、民族和历史传统的法律。

物权法的性质是私法物权法所确认的国家所有权主要应当具有私法上权利的特质。物权法对国家财产权应当按照民事权利来构建。物权法虽然是强行法，要体现一定的国家干预，但就财产权的规定而言，不应当规定过多的管理规则。物权法主要应当从民事权利的角度确定一整套财产权利规则。在物权法中，要区别国家对企业享有的两种权限，一是国家作为所有人和出资人对企业享有的权利，二是国家作为行政管理者对企业所实行的必要的行政管理权力。我国《物权法》的制定历时13年。1993年，物权法的起草工作正式开始。法律草案历经九届全国人大常委会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造了我国立法史上单部法律草案的审议次数之最。其间，全国人大常委会还通过向社会全文公布草案，举行座谈会、论证会等方式，广泛听取各方面的意见，并据此进行了多次修改。2007年3月16日出席第十届全国人大会第五次会议闭幕大会的2889名代表中的2799人投下赞成票，以高票通过了《物权法》。我国《物权法》的中国特色制定一部专门的《物权法》的本身就是中国特色规定具有独创性的物权体现了强烈的中国特色。在《物权法》规定的物权体系中，规定的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和特许物权，是我国特有的物权；规定的所有权也有自己的特点。规定与众不同的物权规则也具有中国特色。如善意取得，拾得物规定，住宅的建设用地使用权期限届满之后自动续期的规定等。我国《物权法》应当保持自己的特色并且要不断进行完善物权法的作用物权法是伴随商品经济的发展而逐步完备的。自然经济，一般不需要物权法。高度集中的计划经济体制，也不需要物权法。定分止争（确认物权）。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”

物尽其用。重要的方面是所有权人通过设立用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的效用的“他人”利用。保护物权。“有恒产者有恒心”

物权法的适用特别法优先于普通法原则。《物权法》第8条规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”

新法优先于旧法原则。《立法法》第83条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，……新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”

《物权法》第178条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”

上位法优先于下位法原则法不溯及既往原则第二讲物权法的基本原则一、物权法基本原则概述二、平等保护原则三、物权法定原则四、公示、公信原则物权法基本原则概述物权法的基本原则是物权法的主旨和根本准则，是指导、解释、执行和研究物权法的出发点。物权法的基本原则贯穿在整个物权法制度和规范之中，体现物权立法的基本理念和精神。在理论上，通常认为物权法应有三大原则，即物权法定原则、一物一权原则、公示公信原则。《物权法》规定了三个基本原则：平等保护原则、物权法定原则、公示公信原则。平等保护原则的概念和意义物权法上的平等保护原则，是指物权主体在法律地位上平等；依法享有相同的权利，遵守相同的规定；其物权受到侵害以后应当受到物权法的平等保护。《物权法》第3条第二款规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”平等保护是物权法的首要原则，也是我国物权法具有中国特色的鲜明体现。平等保护原则是我国民法基本原则在物权法中的具体体现。平等保护原则的内容法律地位的平等。适用规则的平等。除了法律有特别规定的情况外，任何物权主体在取得、设定和移转物权时，应当遵循共同的规则。保护的平等。在物权发生冲突时，针对各个主体都应当适用平等的规则解决其纠纷；在物权受到侵害之后，各个物权主体都应当受到平等保护。物权法定原则的概念从历史上看，关于物权的创设，有放任主义和法定主义。物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”我国也采法定主义。物权法定原则，是指物权的种类、内容都必须由法律明确规定，不得由法律之外的规范性文件确定或当事人根据自己的意愿决定。物权法定原则的内容物权种类必须由法律设定物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定物权种类必须由法律设定△物权的具体的类型必须由法律明确确认△法律之外的规范性文件不得创设物权△当事人不得创设法律未明确规定的新类型的物权△当事人不得通过约定改变现行法律规定的物权类型物权的内容由法律规定物权的内容必须由法律规定，当事人不得创设与法定物权内容不符合的物权。

△如：所有权权能必须由法律作出明确规定；对所有权的限制必须由法律作出规定。当事人不得作出与物权法关于物权内容的强行性规定不符合的约定。△如：《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

物权法定原则存在的依据基于历史原因。物权是一种对物的排他的支配权，具有对抗第三人的效力，如果允许当事人自由创设物权，必然会损害第三人的利益。有利于物权的公示，确保交易安全与迅速。物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，不能允许当事人随意创设物权。物权法定原则的现实意义坚持物权法定原则，对各种类财产实行平等保护，有利于鼓励和刺激人们努力创造财富，促进社会财富的增长。坚持物权法定原则，通过物权法将一些权利确认为物权，有利于充分发挥公有制的优越性和巨大的潜力。通过强调物权法定，有利于在物权法中建立一套完整的物权体系。公示原则含义：是指物权在设立、变动时，必须将物权设立、变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”物权的变动之所以要公示是由物权的性质决定的。公示方法公示方法原则上应当采用不动产登记、动产交付的规则。对动产、不动产之外的其他权利，《物权法》也规定了相应的公示方法。例如，《物权法》第228条规定：“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”第226条规定：“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”公信原则含义：是指对于通过法定公示方法所公示出来的物权状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。公信与公示密切联系：公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。公示就应信，否则公示无必要；公信以公示为前提，否则公信不存在。公信原则的内容登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人；凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。☆公信制度不适用于恶意的第三人第三讲物权概述一、物权的概念和特征二、物权的效力（一）物权效力的概念（二）物权排他效力（三）物权的优先效力（四）物权的追及效力（五）物权请求权三、物权的客体四、物权的民法保护物权的概念物权的概念起源于罗马法，但物权之词（jusinre）和他物权（iurainrealiena），在罗马法中并未出现。中世纪注释法学家在解释罗马时，曾经从对物之诉和对人之诉中，引申出“物权”

（plenainpotestas）和“债权”

（iurainrealiena）的概念，并将物权来概括物权的两种形式即完全物权和他物权。迄今，除《奥地利民法典》和我国《物权法》外，各国立法都没有对物权作明确规定。物权的概念1811年制定的《奥地利民法典》第307条规定：“物权是属于个人的财产上的权利，可以对抗任何人。”

《物权法》第2条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”物权的特征▲权利主体特定，义务主体不特定——是绝对权▲标的主要是特定的物▲是对物的直接支配的权利——是支配权▲是排除他人的干涉的权利——是对世权▲是优先权▲具有追及力▲是公开的权利▲设立采取法定主义▲是无期限或长期的权利前四个是物权的基本特征物权是对物的直接支配的权利直接支配，一是指物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其他的支配方式。他人无义务实施积极的行为协助。二是指物权人对物可以以自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同意。物权中的支配主要是对实物（特定的动产和不动产）的支配，也包括对物的价值的支配。物权人直接支配一定的标的物，必然享有物权所体现的利益：第一，所有权人享有物的全部利益。第二，用益物权人所享有物的使用价值或利用价值。第三，担保物权人所享有的依法获取物的交换价值。债权是请求权。物权是排除他人的干涉的权利物权的排他性的表现：主要是指物权具有对世效力，即对世性，指物权人的权利可以对抗一切不特定的义务人；还指在内容相同的物权之间具有相互排斥的性质，即同一物上不容两个以上相同内容的物权并存，也即“一物一权”。债权是对人权。同时，在同一物之上，可以设立多个债权，各个债权之间效力平等。

物权效力的概念自罗马法以来，为确保物权人直接支配标的物，享受物权利益的圆满状态不受侵害，大陆法系各国法律赋予物权某些特定的保障力。法律赋予物权特定的保障力被民法学者称为物权的效力王利明、杨立新等认为，物权的效力是指物权所特有的功能和作用。物权的效力，从作用范围上看分为特有效力和共同效力。此处讲的是共同效力。关于物权效力的不同观点“二效力说”认为，物权的效力包括优先效力和物上请求权。

“三效力说”认为，物权的效力包括优先效力、排他效力和物上请求权。“四效力说”认为，物权的效力不仅包括“三效力说”的三种效力，还包括追及力。我国学者大多采取“四效力说”，如梁慧星、王利明、杨立新等。

物权的排他效力物权的排他效力，指在同一物之上不容许二种以上同一内容或同一性质的物权同时存在。所有权上的排他性。同一物之上不得存在两个所有权，即一物不容二主。他物权上的排他性。同一物之上不得设定两个内容相互矛盾的用益物权。对世效力。物权的效力可以对抗权利人之外的一切不特定的人不可侵害性数个物权可以同时存在于同一物上的情况

（一物不容二主的例外）所有权与他物权以占有为内容的他物权与非以占有为内容的物权非以占有为内容的数个物权物权的优先效力又称物权的优先权。通说认为物权的优先效力不仅指物权优先于债权，也指物权相互之间的优先权。有学者认为仅指物权优先于债权。物权与债权之间的效力：物权优先于债权物权之间的效力：先来后到同一物之上物权效力的债权和不具有物权效力的债权并存时，原则上前者优先于后者。如商品房预告登记同一物之上某种物权和兼具物权性质与债权性质的权利并存时，前者应当优先于后者。如租赁优先购买权与共有人优先购买权物权优先于债权的效力同一物上既有物权又有债权，无论成立的先后如何，物权均有优先于债权的效力。这是物权的对外效力。具体包括：△所有权的优先性。此种情况常发生在一物数卖的情况中。△用益物权的优先性。当用益物权与债权并存时，用益物权应优先于债权。△担保物权的优先性。当担保物权与债权并存时，担保物权具有优先于债权的效力。

物权优先于债权的例外买卖不破租赁。如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”基于公共利益或社会政策，法律规定某些物权不得有优先次序。如船长、船员等工作人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权，优先于设定在先的抵押权（《海商法》第21条以下）。物权相互间的优先效力这是物权的对内效力。指同一物上设立性质并不矛盾的多个物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。此即“成立在先，权利在先”（先来后到）原则。例如，《物权法》第199条第一款规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；”先成立的物权优先于后成立的物权例外他物权优先于所有权。法律规定了特殊的顺位次序时依法律规定。如《海商法》第25条1项：“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”

《海商法》第21条以下规定,船长、船员等工作人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权，优先于设定在先的抵押权。物权的追及效力又称物权的“追击权”或物权的“追击效”，指物权成立之后，物权的标的物不论辗转入何人之手，物权人均可以依法向物的占有人索取，请求其返还原物。物权追及效力并不是绝对的，受到善意取得适用的限制。物权请求权的概念狭义：是基于物权而产生的请求权，指物权人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定行为或者不为一定行为的权利。

广义：除了基于物权而产生的请求权的，它包括占有人的占有保护请求权。物权请求权是依附于物权的独立请求权，只能在物权受到侵害或者有可能使物权圆满状态受到破坏时行使。物权请求权包括返还原物请求权、排除妨碍请求权、消除危险请求权、恢复原状请求权。

物权请求权的特征是基于物权而产生的、保护物权的请求权，是物权法保护物权的特有方法是与物权不可分离的，但又不同于物权本身主要是为了恢复对物的圆满支配状态:行使的前提是物权的支配客体仍然存在，不能发生灭失;通常是与有体物的保护联系在一起的效力优先于债权请求权物权请求权不同于物上请求权。用物权请求权代替物上请求权更科学。——王利明物权请求权与物权的保护是两个概念物权请求权的性质通说认为：存在于物权之上的独立请求权△物权请求权不同于债权请求权：□发生的根据——物之支配权受到侵害

□目的——回复物权人对物的原有支配状态

□后果——回复物之支配权，使其能继续顺利行使△物权请求权是附从于物之支配权的权利：□发生以物之支配权受侵害为前提条件□服务于物之支配权理论上有物权作用说、债权说和准债权说等物权客体的概念物权客体，是物权指向的物。作为物权客体的物，必须是存在于人身之外，能够为人力所支配，并且能够满足人类某种需要的物。△作为物权客体的物，主要是有体物，但不限于有体物。如电、热、声、汽、射线及其他自然力，符合一定条件的空间；法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

△原则上是单一物△必须是特定物△必须具有独立性(独立物，是指物理上、观念、法律上能够与其他的物区别开而独立性）物权客体的分类动产和不动产

土地和建筑物原物与孳息主物与从物单一物和集合物

动产和不动产动产与不动产的区分，最早起源于罗马法。大陆法律系国家都采取了这种区分。《担保法》第92条的规定，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。从物权法的发展趋势来看，动产和不动产呈现出相互渗透甚至相互转化的状况。动产和不动产适用的不同的规则（1）权利的取得方式：动产取得的一些方式如先占、添附、加工、拾得遗失物、发现埋藏物等，一般不适用于不动产。权利的转让：法律对于动产的转让常常没有严格的形式要求，但对于不动产则具有严格的要求。公示方法：动产所有权移转以交付为要件，而不动产所有权移转原则上以登记为要件。他物权的设立：动产一般不能够设定用益物权，只是在法律明确规定的情况下可以设立担保物权。而在不动产之上则可以设立多项物权。权利的性质：法律对动产的移转和取得极少设定限定，但是对不动产的设定、取得、移转常常有许多公法上的限制。动产和不动产适用的不同的规则（2）土地土地与土地之下的矿藏是可以分离的。土地之上的空间属于土地所有权人所有，但空间的利用权也可以与土地所有权分开，在其上设立物权。土地中的沙土、岩石为土地的构成部分，在没有与土地分离之前，不得作为独立物存在。但埋藏于土地之中的文物及所有人不明的埋藏物、隐藏物应作为独立物存在，应为国家所有。土地之上的树木原则上不能成为物权客体。但是已经登记的森林是与土地相分离的不动产，可以作为独立物而存在，并可以单独转让。未登记的林木，原则上是不能独立的不动产，但如有交易上的必要，也可以与土地分离，转移其所有权。地下水可以与土地相分离，而成为独立的所有权客体。物权的民法保护保护物权是我国各个法律部门的共同任务物权的民法保护，是指法律规定的各种民法保护方法维护维护物权人的利益、保障物权不受侵害的制度。《物权法》规定的物权保护的特征在物权受到侵害情况下，可以通过多种途径获得救济：诉讼外和解、具有法律效力的调解（专门调解机构的调解或者法院调解、仲裁机关调解）、诉讼

设立了确认物权的请求权，专门用于解决因物权归属不明产生的争议设立了专门保护物权的方式：物权请求权不仅可以采用物权请求权，而且可以采用侵权请求权加以保护，加大了物权的保护力度。构成了一个保护物权的完整的责任体系：针对侵害物权的情况，不仅仅规定了民事责任，而且规定了违反行政管理规定的应当依法承担行政责任，构成犯罪的依法承担刑事责任。确认物权的请求权的概念确认物权的请求权，是指利害关系人在物权归属和内容发生争议时，有权请求确认物权的归属，明确物权的内容。《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”物权的确认并不是一项独立的请求权。△不具有物权请求权存在的前提——物权△只有通过公力救济的方式来实现△不针对特定的人行使确认物权的请求权的特征是物权保护的前提以确认物权归属和物权内容为内容确认物权的归属必须向有关机关或人民法院提出请求（公力救济）必须由利害关系人提出请求原则上不适用诉讼时效物权请求权见物权的效力部分第四讲物权的变动一、物权变动概述(一)物权变动的概念

(二)物权变动的原因

二、物权行为理论(一)传统物权行为的概念(二)我国民法是否应采纳物权行为三、基于法律行为的物权变动模式(一)基于法律行为的物权变动的规范模式

(二)我国现行法采取意思主义与登记或交付的结合(三)基于法律行为的不动产物权变动模式——登记要件模式和登记对抗模式四、非基于法律行为的物权变动五、不动产物权登记六、动产物权交付物权变动的概念物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权的设立，是当事人依据法律规定的物权类型、物权设定的条件，通过法律行为和其他方式创设某项物权。从权利人角度是物权的取得，包括原始取得和继受取得。物权的变更，广义的包括物权主体的变更、物权的内容的变更和物权客体的变更。狭义的则不包括物权主体的变更。物权的转让，是当事人基于法律和合同规定移转物权，从而使物权的主体发生变化。

物权的消灭，是指当事人依据法律或合同的规定，通过实施一定的行为暂时地或永久地消灭物权。物权的取得原始取得，又称物权的固有取得或权利的绝对发生，指非依他人既存的权利而取得物权。一般而言，基于事实行为取得的物权，多属于物权原始取得。

继受取得，又称物权的传来取得或物权的相对发生，指基于他人既存的权利而取得物权。一般而言，基于法律行为取得的物权，多属于继受取得。

物权变动的原因法律行为法律行为以外的法律事实物权行为的概念传统物权行为的概念：“物权行为”的概念和理论，均属德国法学的创造。最早是由德国学者萨维尼在其1840年出版的《现代罗马法体系》一书中得出的。萨维尼是在总结和阐述罗马法制度的基础上创立了物权行为理论，并对德国法的物权体系乃至大陆法系中的物权法理论产生重大影响。萨维尼未给物权行为下定义。萨维尼的《现代罗马法体系》“私法上契约，以各种不同制度或形态出现，甚为繁杂。首先是基于债之关系而成立之债权契约，其次是物权契约，并有广泛适用。交付具有一切契约之特征，是一个真正之契约，一方面，包括占有之现实交付，他方面亦包括转移所有权之意思表示。此项物权契约常被忽视，例如在买卖契约，一般人只想到债权契约，但却忘记交付之中亦含有一项与买卖契约完全分离，以移转所有权为目的的契约。”萨维尼的《现代罗马法体系》萨维尼的以一论述包含了三项重要原理：（1）物权行为的独立性原理。交付是一个独立于债权契约的一个真正的契约，与买卖契约是完全分离的。它与买卖契约即原因行为并非同一个法律关系。（2）物权行为的无因性理论。交付必须体现当事人的独立的意思表示。这一独立意思表示与原因行为无关。（3）交付必须以所有权的转移为目的。物权行为的实施旨在使物权产生变动。在德国民法，物权行为理论是三位一体的：物权的概念、物权的独立性和物权的无因性。传统的物权行为是指以物权变动目的并须具备意思表示及交付或登记两项要件的法律行为。物权行为以物权变动目的:以设立、变更或消灭物权关系为目的。物权行为以交付或登记为其生效要件。物权行为必须具有物权变动的合意。此种合意通常称为物权契约。我国学者关于物权行为的概念王泽鉴先生曾以买卖为例，阐明了物权行为与债权行为的区别买卖让与合意+交付=动产所有权之移转让与合意+登记=不动产所有权之移转↓↓意思表示事实行为（公示行为）债权行为物权行为（广义物权行为）我国民法是否应采纳物权行为一种观点认为，《物权法》颁布前我国民事立法与司法实践，均已不自觉地承认了物权行为。大部分学者认为，我国并未承认物权行为的存在。我国《物权法》并未承认物权行为概念。基于法律行为的物权变动的规范模式英美法有关不动产权利变动系采取“契据交付主义”。美国法和英国法，对于包含不动产物权在内的一切不动产权利的变动，都不要求有专门的物权变动的意思表示（物权的合意），登记一般为物权变动的对抗要件。大陆法。至20世纪初，就物权的变动就已形成了物权形式主义、意思主义、债权形式主义

“三足鼎立”的规制格局，至今无新的模式。物权形式主义物权形式主义，是指物权变动依独立于债权契约而存在的物权合意及交付、登记而发生。以德国民法为典范。例如，A、甲和乙签订买卖房屋合同（债权行为）。B、甲和乙还要签订两个物权合同，一是甲愿意将房屋卖给乙，乙愿买；二是乙将价金交付给甲，甲愿意接收。C、登记。B和C是物权行为，是独立存在的；物权行为是无因的。债权意思主义债权意思主义也称意思主义，物权的变动依当事人的债权意思表示即发生效力。以法国为代表，日本也采取例如，甲和乙买卖房屋的合同生效时，乙即取得房屋所有权。登记是对抗要件，是不允许甲再将房屋卖给丙（对抗第三人）。债权形式主义又称意思主义与登记或交付的结合，是指物权因法律行为而发生变动时，物权变动因当事人之间的债权合意基础之上的交付或者登记而发生。依照此种模式，物权变动是根据债权合意基础上的交付或者登记而发生，故不承认物权行为的存在。《瑞士民法典》常被认为是典型。奥地利民法、瑞士、原苏联、韩国采用此主义。例如，A、甲和乙须签订买卖房屋合同；B、并须登记。甲自登记取得房屋所有权，登记是直接引起物权的变动的原因。我国《物权法》对物权变动模式的选择我国的动产变动：《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”

可见：动产变动采取意义主义与交付相结合。我国的不动产变动《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”

《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

可见：我国不动产变动是采取意思主义与登记相结合。

基于法律行为的不动产物权变动模式

登记要件模式和登记对抗模式的含义

不动产的物权变动又主要可以分为两种模式，即登记要件模式和登记对抗模式。登记要件模式，是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。德国、瑞士以及我国台湾地区民法采取了此种方式。《物权法》第9条的规定，明确了登记要件应当成为不动产物权变动的基本原则。登记对抗模式，是指未经登记物权的变动在法律上也可以有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。法国、日本民法采取了此种形式。《物权法》第9条规定的“但法律另有规定的除外”，其中就包括了登记对抗模式。登记要件模式和登记对抗模式的含义

登记对抗模式的特点登记不是一种法定义务，但可以作为约定义务。移转物权如果需要交付，必须要实际交付。未经登记发生物权的变动，受让人既可对抗转让人，也可对抗恶意第三人。受让人享有的物权非经登记不得对抗善意的第三人。登记要件模式和登记对抗模式的区别登记是否为物权变动的生效要件登记是否为强制性的要件是否存在物权的冲突问题是否需要以交付或登记为要件是否要考虑第三人的善意问题登记对抗模式只能适用于法律特别规定的情况《物权法》第9条第1款规定的“法律另有规定”的情况主要包括在《物权法》中明确规定可以采取登记对抗的情况：第129条规定；第158条依法属于国家所有的自然资源。（《物权法》第9条第2款：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”）非基于法律行为发生的物权变动，如继承、征收、合法建造房屋等，虽不经登记也发生效力，但是未经登记不得处分该物权（《物权法》第28—31条)非基于法律行为的物权变动的概念

和特征所谓非基于法律行为的物权变动，是指直接由法律规定的原因导致物权的设立、变更和消灭。须依据法律的规定须有特定的事实或事实行为（非法律行为）的发生不以登记为物权变动的生效要件是物权变动的例外情况非基于法律行为的不动产物权变动一般而言，不动产物权变动非因法律行为而发生的，都不以登记为物权变动的生效要件。但处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,非经登记，不发生物权效力（《物权法》第31条）法院、仲裁委员会的生效法律文书（第28条）征收（第28条）继承、受遗赠（第29条）合法建造房屋、拆除住房等事实行为（第30条）非基于法律行为的动产物权变动动产物权非依法律行为而发生变动的，其原因除了法院、仲裁委员会法律文书、征收、继承和受遗赠外，还包括因遗失物拾得、埋藏物发现等事实行为引起的动产物权变动。不动产物权登记不动产物权登记的概念、性质和登记机构不动产物权登记的效力登记的请求权更正登记和异议登记预告登记登记责任与登记费不动产物权登记的概念、性质登记机构概念：是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。性质：行政行为登记机构：《物权法》第10条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

不动产物权登记的效力案例不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（《物权法》第14条）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（《物权法》第15条）

案情:原告耿某与周某有债权债务往来，周某欠原告耿某债务18万余元，为此双方曾于2004年诉至法院经调解达成还款协议。2006年原告耿某以42万的价格向周某购得其所有的坐落在市区的商品房一套，由周某出具了42万的收条给原告耿某。双方为少缴房产税于2006年12月14日签订了房地产买卖契约载明：周某将其坐落在市区的商品房以18万的价格卖给耿某。当日，双方到市房产管理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了房屋的所有权证。此间，2005年至2006年12月10日，周某隐瞒与原告交易的事实又与被告于某交易该房，并从被告于某处9次取得房款计38万元，于2006年12月10日将该房钥匙交给被告于某（原告耿某取得产权证后实际一直未入住），被告于某一直居住至今。后原告耿某向周某索要债务时发现被告于某占据该房，与其协商未果后于2007年11月诉至法院。审理中，被告于某对原告耿某当庭递交的周某出具给原告耿某14万元房款的收条及载有原告耿某所有权的产权证等证据真实性无异议，但其提出原告耿某与周某的买卖在后，故拒不搬出该房。回答下列问题并说明理由：（1）原告耿某、被告于某争议的房屋所有权依法应归谁所有？（2）被告于某与周某之间签订的合同是否有效？如何处理？登记的请求权登记的请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。将登记与合同的效力分开，使登记义务成为合同请求权内容，才能在一方故意不办理登记手续时，另一方可请求法院强制其办理登记手续。登记义务人原则上由法律与合同加以确定。如果法律和合同没有规定的，双方都应当负有办理登记的义务。更正登记和异议登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。登记责任与登记费当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。动产物权交付交付的概念交付的效力交付的方式船舶、航空器和机动车等物权的变动交付的概念交付是指权利人将自己占有的物移转给其他人占有的行为。《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”△动产物权的设立和转让，除法律另有规定外，以交付为其公示方法；△交付是法定义务，当事人要完成动产物权变动，必须依法履行交付义务；△交付完成即发生物权的变动。交付的概念交付作为动产物权让与的公示方法，须以交付人让与动产物权的意思为前提。交付人让与动产物权的意思，通常通过交付人单方的民事法律行为或交付人与受交付人双方的民事法律行为表现出来。交付的效力交付的效力，有生效要件主义与对抗要件主义两种不同的立法例。采取交付生效要件主义的立法，以《德国民法典》为代表，把交付作为让与动产物权的要件，非经交付不发生动产物权让与的法律效果。采取交付对抗要件主义的立法，以《法国民法典》为代表，当事人让与动产物权的意思表示直接具有移转动产物权的法律效力，交付只是对抗第三人的要件。根据《物权法》第23条规定，我国原则上采取交付生效要件主义。交付的方式现实交付。指动产物权的出让人将动产的占有实际地移转给受让人，由受让人直接占有该动产。观念交付。指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，不现实地交付动产，而采取一种变通的交付办法来代替实际交付：△简易交付△占有改定△指示交付简易交付即根据当事人的协议，将受让人已经他主占有（财产已实际被受让人占有）变为自主占有。《物权法》第25条规定，动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

占有改定即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，将转让人的自主占有改为他主占有。《物权法》第27条规定：“动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。”

指示交付又称返还财产请求权的让与。所有人在转让由第三人占有的财产时，可以用让与返还原物请求权的方式为交付。《物权法》第26条规定：“动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”船舶、航空器和机动车等物权的变动《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”船舶、航空器和机动车等物权的变动——登记对抗主义第五讲所有权概述一、所有权概念和内容二、所有权的取得三、所有权的限制所有权的定义关于所有权的定义，有列举式（如法国）和抽象概括式（如德国）两种。《民法通则》第71条：所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。——采取的是列举式的定义。△所有权是所有人依法享有的权利△所有权的主体为所有人△所有权是一种独占的支配权

△所有权包含了四项权能——完全物权所有权定义的两种方式法国民法典第544条采取列举式定义：“所有权是对于物有绝对无限制地使用、收益及处分的权利，但法令禁止的使用不在此限”。德国民法典第903条采取抽象概括式定义：所有权是指“物之所有人，在不违反法律和第三人权利之范围内，得自由处分其物，并排除他人对物之一切干涉。”

财产所有权的内容所有权的内容，就是指所有权的权能（如王利明）。包括积极的权能和消极的权能。积极权能：《民法通则》第71条和《物权法》第39条规定的所有人对其财产依法所享有的占有、使用、收益和处分这四项权能。消极权能：是指所有人所享有的物权请求权，它是指所有人在所有权遭到损害的情况下，对所有权进行保护的权利。所有权权能与所有权是何种关系△在学说上有两种不同看法：权利集合说，认为所有权是由各项权能组成的集合体，各项权利可以成为单独的权利，集合起来则为一个整体的所有权。因此，所有权的权能是指构成所有权的权利。权利作用说，认为所有权的各项权能是所有权的不同作用。因此当这些权能与所有权分离时，则不过是所有权的不同作用的体现。如果说所有权是各项权能的集合，则所有权缺乏某项权能就不构成所有权，这样，权能就不可能与所有权发生分离。宜从以上两角度综合理解所有权权能与所有权之间的关系。占有权占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有权是指所有人对自己的物或非所有人对他人的物享有的控制权利。占有权占有所有人占有非所有人占有合法占有有权占有非法占有无权占有善意占有恶意占有善意占有：不知道也不应当知道自己占有为无权占有区分善意占有和恶意占有的意义1.当所有人的不动产或动产由占有人非法转让给第三人时，如果第三人占有该不动产或动产出于善意就可能依法取得所有权。2.如果占有人基于将财产据为己有的意思，善意、公然、持续不间断地占有某项财产，则可依占有时效制度而取得对其占有财产的所有权。（取得时效）3.占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。（《物权法》第242条）

4.不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。（《物权法》第243条）

5、占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。（《物权法》第244条）

区分善意占有和恶意占有的意义处分权处分权是指依法对物进行处置，从而决定物的命运的权利。处分包括法律的处分和事实上的处分。区别：△前者属于法律行为范围，后者属于事实行为范畴；△前者一般均要引起物权的各种变动，而后者则引起物的形体的变更或消灭。△前者是对物的价值进行利用的行为，处分的目的在于获得一定的货币价值；后者是对物的使用价值进行利用的行为，处分的目的在于满足生产、生活对财产进行消费的实际需要。处分权决定着财产的归属，它是财产所有权的核心。所有权的取得善意取得拾得遗失物漂流物的拾得、埋藏物和隐藏物的发现孳息《物权法》第7条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”所有权的取得的方式分为：原始取得和继受取得原始取得原始取得，是指所有权第一次产生或者不依靠原所有权而取得所有权或者根据法律规定取得新物，无主物。原始取得，包括生产，取得原物孳息，国家强制取得所有权（如没收，征收等），国家取得所有人不明的埋藏物、隐藏物和无人认领的遗失物，国家或集体取得无人继承的财产，善意取得。继受取得继受取得，又称传来取得，指新的所有人通过某种法律行为或法律事件而从原所有人那里取得财产所有权。继受取得，包括买卖、互易、赠与、继承与接受遗赠、其他合法原因。与原始取得不同，它是以原所有人的所有权和原所有人转让所有权的意志为根据的。善意取得适用的条件让与人须为动产的占有人或者登记的不动产权利人。——须具有权利的外观让与人须无处分权。包括根本无处分权，也包括欠缺完整的处分权受让人须基于交易行为而支付合理的对价。至于约定的“合理对价”是否已由受让人实际支付，一般并不影响善意取得的成立。受让人受让财产时须为善意。转让的标的物须已经完成移转登记或者交付给受让人。对遗失物适用善意取得还有特别条件。善意取得的效力物权的变动。

动产上的原有权利消灭。《物权法》第108条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”

无权处分人的法律责任。原权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，但不能向受让人和其他权利人追及。善意取得的概念和适用范围善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。我国《物权法》第106—108条规定了善意取得制度。根据《物权法》规定:动产所有权不动产所有权其他物权。《物权法》规定第106条第3款规定：“

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”因此，在符合法定条件的情况下，不动产用益物权以及抵押权、质权等担保物权，也可以发生善意取得。留置权无所谓善意取得（有争议）。善意取得的适用范围根据《物权法》第107条规定，遗失物原则上不适用善意取得。《物权法》第107条对遗失物的善意取得问题作了特别规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”善意取得的适用范围赃物是否适用善意取得?善意取得适用的条件让与人须为动产的占有人或者登记的不动产权利人。——须具有权利的外观让与人须无处分权。包括根本无处分权，也包括欠缺完整的处分权受让人须基于交易行为而支付合理的对价。至于约定的“合理对价”是否已由受让人实际支付，一般并不影响善意取得的成立。受让人受让财产须为善意。转让的标的物须已经完成移转登记或者交付给受让人。对遗失物适用善意取得还有特别条件。善意取得的效力

物权的变动动产上的原有利消灭。《物权法》第108条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”

无权处分人的法律责任。原权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，但不能向受让人和其他权利人追及。

遗失物的概念遗失物是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。须是占有人不慎丧失占有的动产。遗失物只能是动产。遗失物也不是无主财产，只不过是所有人丧失了对于物的占有，不为任何人占有的物。须是无人占有的动产须是拾得人拾得的动产拾得人的义务《物权法》第109条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”第111条：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。”拾得人的权利请求支付保管费用。

《物权法》第112条第1款规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”请求失主按照承诺履行义务。第112条第2款规定“

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。”

第112条第3款规定：“

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。”

招领公告期过后遗失物的归属《物权法》

第113条规定：“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”

漂流物的拾得、埋藏物和隐藏物的发现《物权法》第114条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”

孳息《物权法》第116条规定：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。所有权的限制所有权的限制，是指依据法律规定对所有权权能的内容和所有权的行使进行的限制。所有权须受限制，是罗马法以来各国民法一项确定不移的原则。在17、18世纪近代市民社会形成之初，所有权被认为是天赋的不可剥夺的神圣的自然权利。19世纪开始以后的近代民法法典化运动与宪政运动将此立法化，从而建立起了所有权绝对原则。△19世纪末期以来，个人主义的所有权观念日渐式微，同时，产生了以下两种观念：社会所有权观念。个人与社会调和的所有权思想。自第二次世界大战以来，这种观点逐渐盛行。△《物权法》第7条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”

所有权观念发展

法律对私人所有权的限制△20世纪以来，从大陆法系民法的立法看，主要表现在：对土地所有权的客体范围和效力范围的限制相邻关系的限制对所有权行使方式的限制所有权负担上的限制△各国公法对所有权的限制限制和禁止对某些物的占有和所有限制对某些物的生产和交易的法律以都市计划安排土地开发使用方面的法律规定有关河海、矿产、森林、海洋等自然资源和环境的保护法有关不动产的征收、征用等方面的规定等等。我国《物权法》对征收作出了规定第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第六讲业主的建筑物区分所有权一、业主的建筑物区分所有权概念和特征二、专有权三、共有权四、管理权业主的建筑物区分所有权的概念根据《物权法》第70条规定，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此处的业主，是指依法依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。业主的建筑物区分所有权的特征客体具有复杂性。业主建筑物区分所有权的客体主要是建筑物，但不限于建筑物，如车位、摊位等特定空间。

集合性（复合性）或内容具有多样性专有所有权的主导性一体性。即构成建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分分离。权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。

权利主体身份的多重性专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。表现在：业主取得专有权即取得了共有权和成员权专有权大小，决定业主共有权和管理权的大小在区分所有权成立登记上，只登记专有权，而共有权和管理权则不需要单独登记。业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有权和共同管理权视为一并转让。权利主体身份的多重性他是建筑物专有部分的所有权人，可以对其专有部分进行占有、使用、收益和处分。他是建筑物共有部分的共有权人，既可以对全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产进行使用，还可以对依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，对共有财产进行专有使用。他是建筑物区分所有权人组织的成员，享有相应的管理权专有权的概念和特征是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。具有所有权的效力。其本质上属于所有权。客体具有特殊性。只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的专有部分。在行使上具有特殊性。在建筑物区分所有权中居于主导地位。在行使上具有特殊性业主与他人基于建筑物已经形成共同生活关系，他在行使专有部分所有权时必须受到共同生活规则的制约。《物权法》第71条规定了两方面限制：业主行使权利不得危及建筑物的安全；业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

专有权的客体专有权的客体，是建筑物中的专有部分。专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立作用的建筑物部分。建筑区划内符合下列条件的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，应当认定：△具有构造上的独立性，能够明确区分（物理上的独立性）△具有利用上的独立性，可以排他使用（使用上的独立性）

△能够登记成为特定业主所有权的客体（法律上的独立性）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。专有部分范围的确定在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，有五种不同的主张：“中心”说，即“壁心”说“空间”说“最后粉刷表层”说“壁心说和最后粉刷表层说”

“双重性”说通说为“壁心说和最后粉刷表层说”

专有部分所有人之间的关系专有部分所有人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。共有权的概念也称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”，简称共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有权的特征与一般共有相比的特征：从主体上看，共有人的身份具有复合性从客体上看，范围较广泛从内容上看，权利义务较为广泛从种类上看，可依不同标准分为不同的种类。如法定共有权和约定共有权，全体共有权和部分共有权，对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权，无负担的共有权和有负担的共有权等等。从权利变动上看，取得、丧失、变更取决于专有所有权的取得、丧失、变更。从标的物的分割上看，区分共有所有权的标的物不得请求分割。共有权的客体范围除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设施、设备避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。建筑物区分所有人对共有部分共有权的性质关于建筑物区分所有中的共有性质，学术上一直存在争论。认为应为按份共有认为是共同共有认为应区分建筑物的形态及分割方式而决定共有性质认为不能一概而论，应根据具体使用情况来确定认为是特殊的共有，既非共同共有，也非按份共有。建筑物区分所有人共有是特殊共有不同于共同共有：可以根据持有份行使权利。《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”——业主之间无共同共有赖以存在的共同关系不同于按份共有：分别对自己的房屋享有所有权，对建筑物形成一种复合的权利结构；没有形成应有份额；共有人不能请求分割共有财产，只享有共有财产的利益。常常采取法定共有的方式。第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

共有部分和范围——法定共有法定共有，是指依照法律规定由业主对于共有部分享有的共有权。其特点在于，当事人不得在购房合同中通过约定变更归属。根据《物权法》第73条、第74条第3款、第79条规定，法定共有的财产包括：（1）建筑区划内的道路；（2）建筑区划内的绿地；（3）建筑区划内的物业服务用房；（4）建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（5）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；（6）建筑物及其附属设施的维修资金。共有部分的范围——约定共有约定共有，是指法律允许当事人通过合同约定为共有而享有的共有权。车库、车位。《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”如建设单位按照配置比例。会所。《物权法》未规定。在《物权法》制定中有两种观点：取决于商品房销售合同的具体约定，如果合同中没有提及会所，则会所的所有权属于开发商；如果有约定，则依约定。共有权的内容对建筑物整体所共同享有的权利、义务对建筑物某一部分共同享有的权利因一部分业主在一部分共用部分上设定专用使用权而产生的权利义务因对建筑物基地的利用而发生的业主与土地所有人之间的权利义务△业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

管理权的概念指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一成员而享有的权利和承担的义务。指业主基于专有部分的所有权从而对业主的共同财产和共同事务的管理权。管理权的特征是专属于业主的权利，以专有部分的所有权为基础是独立于专有所有权与共有所有权以外的权利是基于区分所有人间的共同关系而产生的权利是一种具有永续性的权利是一项与专所有权、共有所有权密不可分的权利，三者共同构成区分所有权的完整内容是针对共有财产和公共事务的权利管理权的内容《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

业主大会和业主委员会《物权法》，国务院于2003年6月8日公布、2007年8月26日修订的《物业管理条例》，2009年5月公布的

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主大会和业主委员会作了规定。业主与物业服务机构的关系物业服务，是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。《物权法》和《物业管理条例》对物业服务的问题进行了比较全面的规定。《物权法》第81条、第82条规定，业主在物业服务中享有的权利有：1、自行管理权2、自主聘任权3、解聘权第七讲相邻关系一、相邻关系的概念、特征和性质

二、相邻关系的种类

三、相邻权与不动产物权四、处理相邻关系的原则相邻关系的概念是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。相邻关系的特点是法定的权利（直接依据法律规定产生的）主体是相邻不动产的所有人或使用人。是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的。在内容上，相邻关系因种类不同而具有不同的内容。基本上包括：相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便；相邻各方行使权利，应尽量避免和减少给对方造成损失，不得滥用其权利。客体不同于一般物权的客体,是行使不动产权所体现的利益。

对相邻关系的客体有三种看法相邻关系的客体是不动产本身相邻关系的客体是相邻各方面实施的行为（行为或不作为）。相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益相邻权的性质相邻权性质：是将相邻权作为一种用益物权规定在他物权中，还是应当将在作为所有权的限制或延伸问题规定在所有权中？相邻权从性质上说并不是一种独立的物权，而仍然属于所有权的范畴相邻权是所有权范畴的原因相邻权从内容上来说，是指相邻不动产的所有人或使用人行使权利的限制或延伸。而所有权的限制问题不管是利用的限制还是行使方式的限制都是所有权本身的问题，

相邻关系理论的重要理论基础之一乃是所有权的社会化理论——对所有权的限制。相邻权具有独立物权所没有的特点相邻权具有独立物权所没有的特点相邻权的规定大都为禁止性规定，不允许当事人通过约定而加以排除相邻权不需要登记相邻权是一种相对权相邻关系的种类因用水、排水产生的相邻关系因通行所产生的相邻关系因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系因通风、采光而产生的相邻关系保护环境所产生的相邻关系因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系相邻权与不动产物权相邻的不动产所有人和使用人因行使权利所产生的一切权利义务关系是否都属于相邻关系的内容？如果相邻的不动产所有人和使用人之间因不动产的占有、使用等问题达成了协议，一方违约侵害对方权利，是按相邻关系处理还是按违约处理？如果相邻的不动产所有人或使用人未达成协议，相邻不动产的所有人或使用人之间产生的各种纠纷是否为属于相邻关系纠纷？属于相邻权制度调整的关系

应具备的主要内容必须发生在相邻不动产的所有人或使用人之间必须是相邻一方在行使不动产权利过程中需要扩张权利。不扩张则不能行使其权利，或不能有效利用其不动产，或自己将蒙受重大损害。必须要求另一方提供必须的便利，并使另一方的权利受到限制只有在涉及到不动产权利的扩张和限制时才属于相邻关系调整的范畴。在下列纠纷中，应区分不动产产权纠纷和相邻关系问题因地界不明、产权不清发生的纠纷——产权纠纷不动产共有权纠纷——共有权纠纷建筑物区分所有问题△各区分所有人因共有权的行使发生纠纷——属于共有制度调整的范围△因扩张专有部分的权利而发生纠纷（如架设电话线经过邻居的房屋）——按照相邻关系规定调整不可量的侵害从民法上看，甲的行为实际上是因制造噪音而妨害他人的正常休息，此种侵害行为，学者称为“不可量物的侵害”。不可量物，是指不可计量的物,大体包括尘埃、沙、采石之粉、灰、火花、湿气、真菌类、雪、噪音、电流以及“光的有意图之侵入”。至于固体或液体等物，例如沙石、污水等则不包括在内。不可量物的侵害，侵害了居民的生活安宁，影响了居民的正常生活，因此法律应对不可量物侵害的责任作出规定。不可量物的侵害是否属于相邻关系？处理相邻关系的原则《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、