物流园区控制性详细规划

兖州市北站物流园区控制性详细规划评审方案2013.03

前言——物流产业分析

——物流园区规划——控制性详细规划0物流产业分析物流产业作为国民经济中的一个新兴产业，正在全球范围内迅速崛起。它既能有效地支撑其他产业顺利运行，也能够促进或推动其他产业快速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。发达国家的物流产业发展较为成熟，具有代表性的如美国、欧洲德国、英国、日本。国外物流产业发展趋势特征我国物流业产业保持了较高的增长趋势，传统运输、仓储、商贸流通企业向现代物流业转变；

“物流中心”或“物流园区”已成为支撑物流业发展的重要模式。物流园区基本条件独特的区位优势：一般临近高速公路、铁路、港口、机场完善的基础设备：包括物流设施、信息设施、辅助设施先进的技术与管理：网上交易、GPS定位……主要功能货物集散、货物中转、配送功能、流通加工、口岸功能、商品检验、物流信息服务、物流咨询培训、商品展示、电视商务辅助功能分类货运服务型生产服务型商贸服务型综合服务型园区物流强度空港>50；海港>1000;路港>500>150>100>250交通连接方式至少两种以上运输方式或毗邻两条以上高速公路，可以实现多式联用物流信息平台能为入驻企业提供符合海关、检验检疫等监管要求的计算机管理系统

2005~2009年我国全社会物流总额增长情况

资料来源：国家统计局2009年全国社会物流总额为96.65万亿元，同比增长7.4%；增加值为2.31万亿元，同比增长7.3%，占全国服务业增加值的16.1%；物流模式发生明显变化，“物流中心”或“物流园区”方向发展已经成为一种趋势，目前，国内大约有700多家物流园区。物流产业分析我国物流产业发展特征物流产业的内容在发生转变，专业化、集成化、市场化成为主要的发展方向，对于区域产业的发展推动作用也越来越强；第三方物流服务企业、第四方物流企业的逐步涌现。

仓储、运输服务等基础性物流服务行业服务内容和方式的转变：针对不同区域、不同服务对象，出现了各种专业化的物流服务行业，如：城市配送、专业物流、商品集散中心、大型物流园区等。集成化、市场化趋势明显：管理、咨询、商贸、信息提供、仓储、包装、简单加工、运输等均成为物流市场服务的内容，物流市场的集成化、市场化越来越明显。原材料成品半成品包装配送加工物流信息咨询商贸仓储运输装卸信息系统管理需求方供给方转变物流产业分析我国物流产业发展特征物流园区基本概念为实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。基本功能物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。基本特征多种运输方式的综合多种服务方式的综合多种基础设施的共享主要分类货运服务型生产服务型商贸服务型综合服务型类型要求代表性园区货运服务型依托空运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输方式衔接提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输方式的有效衔接主要服务于国际性或者区域性物流运输及转换北京西南货运主枢纽、义乌国际物流中心生产服务型依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划提供制造型企业一体化物流服务主要服务于生产制造业物料供应与产品销售上海化学工业区物流产业园商贸服务型依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务主要服务于商贸流通业商品集散盖家沟国际物流基地综合服务型依托城市配送、生产制造业、商品流通业等多元对象而规划位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务主要服务于城市配送于区域运输深圳平湖物流园区、上海西北综合物流园区、浙江传化公路港《物流园区分类与基本要求》国家标准关于物流园区的分类铁路物流园区基本概念依托铁路的点、线集合，发挥基础设施和生产运营两个层面的网络经济特征，联结供给主体和需求主体，根据铁路资源配置和优化条件，将运输、储存、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等功能有机结合，是物品从供应地向接受地实体流动的计划、实施与控制的过程。基本特性网络性、干线性、大宗性、重载性、环保性、快捷性与一般物流园区的比较分析：范围大、公铁结合、货运类型多项目铁路物流园区一般物流园区运输方式中长途运输为主，辅以短途运输；主要依托铁路运输，辅以公路“门到门”运输主要依靠公路运输核心业务运输仓储、配送货物所有权货主拥有运到货物的所有权，要求原物配送在保证配送货物品质的基础上，具有货物选择的自由性选址因素不仅要考虑城市发展与区域经济发展的需要，还要考虑铁路路网规划的要求考虑能否满足城市总体布局的要求，与物流园区的功能和服务半径有很大的关系货物结构与所在城市的经济结构有关货物品类呈现出多样性特点配送服务的范围服务范围往往是全国各地，服务半径很大，可以实现小批量货物的大范围配送仅限于指定区域，如一个城市或者地区，其服务半径都相对很小铁路物流园区与货运站的比较分析：服务多、设施全、发展主流铁路物流园区是由铁路货运、装卸及运输代理等多个货运相关部门整合而来的，与货运站相比，具有以下特征：项目铁路物流园区铁路货运场站服务内容多种服务：如运输、仓储、包装、流通加工、配送、信息服务、物流咨询只能提供运输服务和短期的货物暂存服务对象对象是全体顾客对象是货主设备设施多样化、自动化程度高单一、原始与其他运输方式间关系与不同运输方式紧密结合关系松散，相对竞争货物种类种类多样，对多品质、小批量货物也有吸引力种类单一，对多品种、小批量货物没有吸引力信息化程度有完善的物流信息系统，并能够与铁路信息系统紧密结合，实现数据共享信息作业管理能力差网络服务通过分布在全国各地的服务网络实现顾客提出的异地物流服务要求只进行到达作业、发送作业和少量的中转作业，作业内容与其他货运站之间是相互独立物流园区规划基本原理物流园区规划是一项特殊的综合性规划，更偏重于在较大规模的地域范围内土地布局与功能布局结合的科学合理性；更注重园区建设发展的基础条件规划；更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划，物流园区规划是具有战略发展规划特点的综合性规划。方法框架园区建设理由地位作用、战略意义、经济背景等园区建设规划园区运营规划建设模式、投融资、运作系统、运作机制园区建设保障园区需求预测结构框架、选址、布局、运营管理园区发展战略建设政策与实施方案、建议信息化、规模化、组织化、集约化、网络化总体目标北站物流园区规划建议工作方法规划团队+专业的咨询机构；——规划团队重在对产业的空间落实与总体规划的细化，更强调对区域的分析和资源的有效利用并在空间上解决实际发展中遇到的问题和瓶颈；——咨询机构在资料收集、理论分析、案例研究的基础上，明确物流园区建设的理由，并对物流量进行预测，提出园区建设的模式、目标等。控制性详细规划的作用和内容本规划是对大安镇总体规划（经济开发区、北站物流园区）意图进行深化，对物流园区进行前瞻性的规划和布局，提供管理的依据，直接指导修建性详细规划，使园区的土地批租、出让有据可依，正确引导开发建设行为，实现规划目标及土地使用的综合效益最大化，也能提高园区整体形象，促进区域认同和社会整合的作用。定义：控制性详细规划是以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定用地性质，使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。建设控制规划北站物流园区:依托鲁西南重要铁路货运枢纽，重要而不重视，在新的发展机遇面前，角色如何扮演?走一步？or跨一步？走一步——以现有货运站场为基础，进行升级整合，建设铁路物流园区跨一步——学习现代物流的先进理念，打造鲁西南综合性物流园区总体线路：搏浪远望厚积薄发本次规划的任务—实现从货运站到物流园区的转变基于多种要素条件的发展定位分析；基于北站物流园区的功能要素组成分析；基于总体规划的物流用地的空间布局；基于交通影响的交通组织优化；基于开发的经济性和可操作性的控制性指标制定；基于利于长远发展的开发建设模式探讨。汇报框架解态势——规划基础理现状——现状分析筑产业——产业研究谋方略——规划构思定格局——规划布局促实施——规划实施解态势——规划基础1规划背景城市概况规划范围相关规划技术路线国家层面国务院《物流业调整和振兴规划》物流业作为服务业的重要分支领域，与相关的九大产业一起，作为中国十大振兴规划产业。物流业既是九个行业之间联系的重要纽带，也是这些产业跟国内外市场相连的重要载体，也直接关系到九个产业竞争力的提升。《商贸物流发展专项规划》指出要“推进商贸物流服务的发展，不断完善商贸物流服务体系，增强商贸服务企业竞争力，促进国民经济又好又快发展。”规划背景为什么要对北站物流园区进行再思考、再规划？“十一五”时期社会物流总额及增长情况（单位：亿元，%）“十一五”时期物流业增加值及增长情况（单位：亿元，%）

对国民经济的贡献有所增强。省域层面《山东省现代物流业“十二五”发展规划》按照整合、改造、提升、发展的基本思路，建立工农商贸企业与物流企业联动发展机制。整合物流资源，加快物流园区（中心）等基础设施建设，培育物流龙头企业，提升物流企业整体水平，加快多式联运工程建设，努力构建高效生态节能的现代化物流服务体系。物流区域我省的物流发展区域划分为六大物流区域，即港口群物流区域、鲁中物流区域、鲁南物流区域、鲁西南物流区域、鲁北物流区域和黄河三角洲高效生态经济区物流区域。重点建设济宁临港物流园区、济宁高新区物流园、兖州北站铁路物流园区、任城医药物流园区、山东瑞中医药有限公司物流中心和济宁新华物流中心。物流园区规划建设在位于城市交通运输主要节点上，规划建设服务于城市配送、生产制造、商贸流通等具有提供多种物流服务功能的综合物流园区。重点支持建设集储存、货运、加工、商贸、货代、信息与金融服务于一体的综合性物流园区。规划背景省域层面鲁南地区城镇发展规划提出鲁南地区定位为新亚欧大陆桥的东部增长极，我国重要的能源化工产业基地，淮海经济区新的隆起带，建设济宁-枣庄工业集聚发展区，发展运河经济，培育壮大煤化工、机械制造、生物技术、医药技术、纺织服装五大产业集群，加快发展商贸物流、文化旅游两大特色产业。规划背景济宁市域层面推进企业物流社会化、加强物流基础设施建设、培育大型现代物流企业建设成为省级物流节点城市和对鲁南地区及鲁苏豫皖交界地区有较强辐射服务能力的区域性物流枢纽城市发展一个物流集聚区、两个物流产业带；发展国际物流、区域物流、快运物流、配送物流四大业务系统；建设六大物流园区（济宁运河物流园区、济宁综合物流园区、济宁兖北物流园区、济宁蒜都国际物流园区、济宁空港物流园区、济宁豪德商贸物流园区）；发展煤炭、装备、化工、汽车、建材、粮食、食品及农产品冷链、医药八大重点领域物流；培育十个大型现代物流企业”的发展格局。规划背景《济宁市现代物流业发展规划》济宁市域层面北站物流园区规划背景依托兖北铁路枢纽和济宁东部高端产业带建设服务于兖州经济开发区、东部高端产业带、济兖邹曲嘉都市区、济宁市及周边地区；以工农业原材料及产成品的仓储、公铁联运、流通加工、保税及出口监管、物流分拨及配送等综合物流服务为主。规划背景兖州市层面兖州市跨越发展的需要随着兖州市“一城、四区、双轴、两心”空间结构框架逐步拉开，兖州市经济开发区（大安镇新型乡镇产业区）建设成为城市“一体两翼”空间拓展的重要发展空间，北站物流园区成为产业发展的战略性空间。兖州市构建“鲁西南区域性现代商贸基地、现代物流基地”的要求做大做强现代物流业，高标准规划建设北站现代物流园区，引进培育一批大型物流龙头企业，加快打造立足鲁南、辐射华东地区的大型现代铁路物流园区。完善上位规划的需求《大安镇总体规划》已基本编制完成，为了深化总体规划的要求，激活物流园区的发展，完善软硬环境建设，打造良好的招商环境；科学制定各项规划技术指标，提供管理的依据，需要编制物流园区的控制性详细规划。规划背景北站物流园区理应承载

更多责任和梦想！城市概况兖州市概况山东省西南部，都市区经济中心。全国百强县之一。市域总面积约534.82平方公里。市域下辖8镇、2个街道办事处。交通便利，“九州通衢，齐鲁咽喉”，铁路、高速公路、国道发达。国家重要煤炭基地，煤田储量200多亿吨。性质交通枢纽、产业基地、现代化工贸城市。规模2011年全市人口50.46万，城镇人口31.7万，城镇化水平62.82%。城市规模34.91平方公里。经济2011年GDP收入455.56亿。缺少主导产业的说明城市概况大安镇概况大安镇位于兖州市市区北郊，与城市紧密相连，包含部分城区用地。镇域面积116.8平方公里，辖85个行政村，现状人口11万人。山东省人民政府批准设立的省级经济开发区。济宁市六大化工园区之一。山东省“百镇建设示范行动”镇之一。2011年GDP48.21亿，人均GDP4万。兖州市各乡镇经济发展第二名。京沪、新石铁路在镇域南部交汇，拥有鲁南最大的货运站和一等客运站。25大安镇在兖州的位置宁阳曲阜市市区漕河新驿颜店新兖兴隆庄大安规划范围北站物流园区按照城市总体规划的要求和大安镇总体规划的定义，本次规划范围为西到龙桥路，南到北环城路，北到天成路、吉安路，东到京沪铁路，规划总用地约4.4平方公里。相关规划《兖州市城市总体规划（2004-2020年）》建设四个物流园区：即北站物流园区、新兖物流园区、兴隆庄物流园区和颜店物流园区，通过积极建设基础设施、信息网络、商贸物流三大平台，发展第三方、第四方物流，提高物流的社会化、专业化、规模化水平。北站物流园区：规划定位为鲁南地区区域货

运物流基地，以物资配送、现代储运、商品

交易展示为主要功能的区域性物资中心和商

品集散中心，近期主要服务于工业园区，主

要以服务制造业、煤、面粉为主。物流业发展示意图相关规划《大安镇总体规划（2012-2030年）》以机械装备制造、精细化工为特色主导，以食品加工、纺织服装为重要基础，以现代物流、生物医药、战略新兴产业为重点培育的“223”产业体系。现代物流：铁路站场综合物流、第三方物流货运代理和船运代理、批发零售等。相关规划《大安镇土地利用总体规划（2006-2020）》技术框架背景认知现状认知国家省市的物流产业发展认知、分析现场踏勘、座谈、现状分析等规划总则规划定位、核心诉求、原则、依据等土地利用规划城市设计引导控制性规划物流产业定位、产业模式、产业布局空间布局、交通组织、公共设施、绿化景观等地块大小、用地性质、控制指标、控制导则、配置设施等产业发展规划规划管理机制及实施策略相关规划上位及相关规划梳理等开敞空间、建筑形式、色彩、街道设施等理现状——现状分析2区域发展认识基地现状的分析SWOT分析区域发展认知区位条件——门户中的门户兖州市处于京沪发展走廊和鲁南经济带中的重要位置，区位条件优越；兖州市处于济兖邹曲嘉重要的位置，处于日东联系轴上。北站物流园区位于城市北部，开发区东部，

是兖州市的重要的功能组团。区域发展认知交通条件——枢纽中的枢纽兖州市在《国家中长期铁路网规划》中处

于重要干线上，是国家级枢纽，处于中国

北方向南方过度的关键区域。兖州市周边有重要的交通枢纽，徐州、郑州等城市。与曲阜高铁站相距25km，与济宁曲阜机场相距50km。高铁站机场区域发展认知交通条件——枢纽中的枢纽高速公路日兰高速，市区南部穿过；国道：327国道，贯穿东西，有效融入都市区快速交通系统。省道：向西通过省道225与汶上梁山相连；向南通过西浦路、省道104与济宁高新区、微山相接。区域发展认知资源条件——得天独厚济宁市自然资源丰富，境内有煤、稀土、石灰石、铁矿等70多种矿产资源，其中已探明煤炭储量260亿吨，占山东省的50%以上，是全国八大煤炭基地之一；稀土储量1275万吨，居全国第二。兖州煤田是全国八大煤炭基地之一，迄今为止北站货场的货物主要以煤炭为主；周边县市农业较为发达，同时

是粮食、农副产品的重要集散

地；自然资源及物产的丰富为物流

市场提供强大的支撑。区域发展认知产业发展——基础雄厚都市区主导产业产业品类齐全，支柱产业规模大，

与外部地区的经济联系广泛，具有

较强的经济辐射能力。煤炭、化工、纺织、机械、造纸等；工业园空间分布如右图所示；物流园空间分布如右图所示；兖州市产业发展机电、造纸、食品、煤炭开采、机

械等为主的主导产业；民营经济强

大；经济总量都市区经济结构最优、

实力最强的地区。物流支撑工业的发展使生产制造企业、商贸

流通企业开始进行业务流程再造和

物流服务外包，与物流业联动发展

的增强，提供了强大的物质基础。济宁都市区工业园区分布图济宁都市区物流园分布图物流园区名称现状功能地址豪德鲁南现代商贸物流城

集生产、仓储、商贸、生活服务于一体济宁经济开发区（安居镇）济宁西货站物流园（规划）规划大型铁路物流园，协调恒圣源物流铁水联运项目安居镇济宁西站长江现代物流商贸园（在建）专业冷库、经营商铺、现代信息服务等安居镇二里半村以东、经三路以西、车站西路以北济宁运河物流园（美恒·济宁国际汽车博览城）综合商贸、果蔬产品、鱼湖产品交易、五金化工机电汽配、农资建材产品、纺织服装京杭运河以西、西外环以东、车站西路至西外环以南，龙拱河港区以北区域内。济宁黄屯物流园区集货运配载、仓储、

流通加工、

物流配送、商品交易、信息、生活住宿等服务于一体济宁高新区黄屯镇曲阜国际物流园区集口岸海关、陆海联运、信息服务、

展示交易、

流通加工、

集装箱增值服务等于一体的集散型物流园区曲阜市京福高速公路和京沪高速铁路之间、

兖石铁路南侧邹城兖矿新陆冷链物流园（在建）对农产品进行冷冻储存和深加工，提高农产品附加值，建成后将成为鲁西南地区最大的专业化冷储物流中心邹城市东外环兖州北站物流园区以煤炭、钢材、建材、农机、粮食等货物仓储、运输、信息平台为一体的大型物流园区。兖州市北部经济开发区内，紧邻鲁西南最大的货运编组站—兖州北站，北至新327国道，西至焦化厂专用铁路、京沪铁路。嘉祥南城临港物流园区煤炭、石材、水泥、豆油、豆粕等产品为主,兼处理铁路散装货嘉祥港码头、嘉祥火车站、机场专用线附近济宁都市区物流园区一览表小结通过宏观区位、交通、资源、产业的分析，兖州北站物流园区优势明显；应明确功能定位，充分利用铁路枢纽，发展特色物流；重点发展领域应结合产业基础、物流发展趋势等综合制定。北站物流园区大有可为！现状概况本次规划总用地为4.44km2，现状总建设用2.88km2，占规划总用地的64.9%，其他用地1.56km2，占规划总用地的35.1%。现状建设用地以工业用地、居住用地、村庄建设用地和物流仓储用地为主，这四类占现状总建设用地的69%。现状建设用地分布呈现较为分散的特点，现状城中村、城边村较多，造成现状建设用地分布呈现工业仓储与居住相间混杂的状态。整体上：现状已建成用地较多，以工业和仓储用地为主，功能布局上工业包围居住，用地混杂，土地利用效率较低；铁路线分割用地严重的态势。土地利用现状分析

工业、仓储用地分析工业、仓储企业多，物流企业比例较大，分属于国家、省、市等，整体上企业生产效益较低。现状工业、仓储用地约136.77ha，约占总建设用地的44%，以二类工业用地、二类物流仓储用地为主，规划范围区内主要集中在北站附近。规模较大的企业有嘉禾集团、沃尔沃肥业、兴阳木业、大华机械等。规划要点：园区定位，产业布局；部分工业用地的功能置换；保留工业的提升；现状产业的发展与控制；土地利用现状分析

序号企

业

名

称企业性质占地面积职工人数建筑面积主管部门1省九州乡镇企业物资中心集体40282553省中小企业办公室2省农机公司兖州分公司北站仓库国有63101247省农机公司3省生产资料公司兖州公司集体56287280济宁供销社4省棉麻公司兖州采购供应站集体16219720665省棉麻公司5青钢集团兖州焦化厂国有700920

青岛钢铁集团6兖州嘉丰食品有限公司合资501405000兖州市粮食局7兖州市农业生产资料公司集体41613000兖州市供销联合社8中铁十四局集团第五工程有限公司国有310

中铁十四局集团公司9兖州盐业站国有40

济宁盐务局10省粮油进出口集团济宁公司兖州分公司国有454110000省粮油进出口集团济宁公司11济宁外贸食品分公司兖州北站仓库国有20703000济宁外贸食品公司12济宁百货总公司兖州分公司储运经营部国有5020010500济宁百货总公司13兖州市宏达交通运输公司起重分公司股份制4.5

800兖州市交通局14兖州市清净食品有限公司股份制24.6

1515兖州市外经贸局15省烟草公司兖州物资供销站国有24.3

1300济宁烟草专卖局合

计

1630.4

居住用地分析城中村、城边村多，土地利用率不高；配套设施不完善。规划范围内居住用地以三类居住用地（村庄）为主，有少部分多层住宅。现状居住用地约52.9ha，约占总建设用地的18.4%，规划范围区内居住用地主要集中在用地的金谷路、北环城路、龙桥路两侧。建成的居住区及村庄主要有五圣堂村、石马村、安丘府村、五圣堂小区等。规划要点：旧村改造与社区整合；产业工人的居住（公租房）；居住设施规划配置；居住环境提升。土地利用现状分析

十四局宿舍五圣堂村石马村公共服务设施分析公共设施用地少，配套不完善；现状公共设施用地约5.37ha，主要为唐庄小学、兖州市公安局保安公司及兖州北站办公区。规划要点：商务办公、物流信息中心、医疗服务设施等的建设；社区配套设施（中小学等）的完善；土地利用现状分析

市政设施分析市政设施用地少，配套不完善，缺少与城市的衔接；电力部分：规划范围内包含一座变电站，为110KV红庙变电站。给水部分：规划区内的用水由大安水厂、谷村水厂、新兖水厂、兴隆庄水厂四个农村自来水厂共同供水。开发区内供水管道比较混乱，有自来水公司、热电公司及水利局各自铺设的管道，由于某种原因，很多管道未曾使用过。排水部分：污水处理厂提供的资料在规划范围内有几条道路铺设了污水管道，排至大禹污水处理厂统一处理。热力部分：规划区内大部分的采暖均由聚源热电厂供给，同时聚源热电厂还为一些企业提供工业用气。燃气部分：在规划范围内有一处燃气储配站。在部分道路上已经铺设了燃气管道，规范范围内有一处中石化油库。土地利用现状分析

铁路范围内有京沪铁路，并有多条铁路专用线进入厂区，服务内部企业，用地东侧有兖州货运站。对外交通用地范围内对外交通条件良好，主要道路有327国道、济微公路。内部交通基地内主干网已有框架，但个别道路异形交叉（西安东路），道路不顺畅；次干道、支路网密度体系不完善；内部道路交叉口多为平交，在北环城路和铁路交叉口有一处立交。北环城路金谷路嘉里路现状交通分析

公共交通现状公交线路主要集中在北环城路、龙桥路、金谷路上，线路分别为3路、7路、20路、26路、33路；结论：对外交通条件较好，但基地内部路网系统性较弱；异形交叉口过多，交通不顺畅；缺乏广场、停车场等交通设施；规划要点：铁路支线的优化升级；物流园区对外交通的处理；基地道路与城市主要交通干路及周边片区道路的衔接；基地内部道路系统的完善；静态交通的设置。现状交通分析

分类现状建筑质量总体上评价为较好。本次规划根据建设年代、建筑规模、建筑层数不同将规划范围内的现状建筑分为：建筑质量好、建筑质量一般、建筑质量差三个等级。建筑质量好：多为新建厂房、农村社区和部分办公建筑。建筑质量一般：多为厂房及部分年代较久的住宅。建筑质量差：以村民住宅及陈旧厂房为主。规划要点规划保留成片的、建筑质量好的建筑；结合规划，适当保留零星的、质量好的建筑；逐步改造质量一般的建筑；对质量较差的建筑，结合开发区建设，逐步进行拆除。建筑质量好建筑质量一般建筑质量差现状建筑质量评价

评价

通过对现状用地的自然条件、用地性质、区位件、开发强度评价、建筑质量评价和单位发展意向分析，然后综合加权，最后形成综合评价图。评价分为五类用地一类用地：保留用地。新建成、性质功能、建筑质量和景观良好的用地，面积104公顷。二类用地：改建用地。性质功能合理，建筑质量和景观需提升的用地，面积17公顷。三类用地：拆除改造用地。性质功能需置换或建筑质量与景观较差的用地和规划范围内的村庄，面积107公顷。四类用地：新开发建设用地。可用于新开发建设的农田或旷地，面积123公顷。五类用地：严禁开发建设用地。基地内需要保护和保留的铁路及两侧防护用地，面积76顷。三、四类用地是本区内可用于实际建设的主要发展空间，两类用地合计230公顷。保留用地改建用地新开发用地现状建设用地综合评价

SWOT

优势（S）政策优势（国家、省、市）优越的交通基础系统明确的规划目标引导资源富集区域；产业发展密集区

劣势（W）铁路物流运营的计划体制约束片区用地性质、权属等混杂，盘活较困难货运站场还未与周边各类大小园区、各类企业之间就物流运输建立合作机制

机遇（O）铁路自身发展机会，运营效率提升物流发展不完善带来机会济宁都市区各城市产业不断发展机遇百强示范镇建设的机遇

挑战（T）区域大型企业物流竞争的威胁公路、水运、航运等交通方式竞争的威胁归纳分析：兖州北站片区具备发展综合物流园的区域发展条件与较好现状基础条件，也面临着一些挑战，需要统筹有序推进实施。现状分析小结—SWOT分析筑产业——产业研究3物流产业现状发展瓶颈问题北站物流需求预测物流园区发展方向物流产业分析济宁市物流产业现状物流业规模呈快速增长趋势2009年济宁市社会物流总额达到1440亿元，同比增长25%，其中工业品物流总额达到1225亿元，占全市物流总额的85%；物流业实现增加值148.8亿元，同比增长18.7%，高出全国平均水平近5个百分点；物流业相关行业完成投资额达184.2亿元，同比增长32.7%；物流业固定资产新增108.8亿元，同比增长28.8%,均达到较高的增长水平。货物周转量迅速增加依托良好的区位条件和交通条件，

济宁市的货物周转量迅速增加。（如右表所示）专业化的第三方物流快速发展济宁市的传统企业实行业务功能整

合和服务延伸，加快向现代物流企

业转型发展；一些新型的第三方物

流企业迅速成长；陆续涌现出了交

运物流、中铁物流、中邮物流、世通物流、恒良物流、华能陆港等一批第三方物流企业。物流产业分析济宁市物流产业现状物流业基础设施条件逐步完善济宁市已初步形成包括公路、铁路、内河水运、民航多种物流运输方式的立体化综合运输体系，为实现现代物流业的更好更快发展奠定了极为有利的基础设施条件。物流信息化建设步伐加快。信息管理系统、电子数据交换技术、信息扫描及RFID（射频识别技术）等现代管理技术在物流行业的应用和推广，大大提升了物流业信息化水平，一批功能完善、专业性突出、具有区域影响力的商品配送中心、批发市场、仓储等物流经营企业快速成长。物流业和其它产业加快融合和互动发展通过现代物流理念的普及推广和政府的政策引导，一些生产制造企业、商贸流通企业开始进行物流经营管理模式改革，实现业务流程再造和物流服务外包，与物流业联动发展的意识增强，企业内部物流的社会化发展推进工作加快。物流和制造业“两业”联动逐步延伸到采购、生产、销售等环节，融资担保等金融业务介入产业物流链运作，初步形成了物流、资金流的融合。物流产业分析兖州市物流产业现状兖州市地区生产值（），工业总产值（），外贸出口总额（），几大产业的产值（），几大类产业实现工业总产值（），占规模以上工业产值比重的（）。物流产业分析兖州市物流产业现状物流产业发展势头迅猛，物流企业实力不断增强依托兖州市自身优势，2009年，全市实现服务业增加值103．6亿元，同比增长16．1%；全市从事物流配送、交通运输、信息服务等与物流业有关的企业共59家，从业人员达8000多人，货运周转量达到2000万吨。形成了公路物流、铁路物流兼有的物流组织方式物流产业处于自发生长阶段，以工业产品物流、商贸物流为主兖州市大型企业物流多以企业自带为主，如华勤等，中小企业的产品物流多由形成的小型物流企业承担，产品分散，规模效益较低。北站物流以大宗物资运输、储存为主，辐射范围较广，但现代化程度不高货场办理的大宗货物品类主要为煤炭、粮食、农副、文教类、工业机械及集装箱货物等，吸引范围区内的主要企业有：古城煤矿、青岛钢铁集团兖州焦化厂、益海嘉里集团、太阳纸业集团、兖州万国纸业、小松山推工程机械有限公司、山东临沂工程机械公司等。物流产业分析发展瓶颈问题铁路部门编组站场运营仍具计划经济色彩北站物流园区导向不明确，没有明确思路物流资源尚待整合，用地多分散归属多部门、企业使用，在空间上散布于北站附近，未形成集聚效应北站物流企业以中小企业为主，盈利方式以运输、仓储为主，发展领域处于传统物流层面与经济开发区、工业区及其他园区互动性较弱，基础设施较缺乏，信息化服务程度较低表象问题缺乏对自身作为区域性物流中心的认识缺乏对北站物流园区的明确定位缺乏对铁路货站向现代物流转变的思想核心问题发展目标分析多规划定位重视：目前，在济宁市域、都市区、兖州市等多层面的规划均对兖州的物流功能（特别是北站物流园）提出较高的目标定位；兖州市行动重视：党代会提出了做大做强现代物流业。依托产业基础和区位优势，抓住高铁开通北站货运潜能增强的机遇，高标准规划建设北站现代物流园区，引进培育一批大型物流龙头企业，集中打造兖州“铁路物流”品牌。发展诉求分析随着兖州城市空间的不断拓展，市区内原有零散的仓储、中转的功能需要外迁转移；随着兖州市经济开发区、兖州工业园及周边大型产业园区的规模不断提升，各企业对配套的物流需求不断增加；随着企业专业化、规模化的不断提升，亟需将自身的配套物流功能寻找新的发展空间或新的协作物流主体。将物流功能进行空间的集聚，也是为更好地解决城市交通压力和改善城区环境。兖州北站的铁路部门具有较强的发展诉求。物流产业分析兖州市物流总额预测（参考温州市潘桥物流基地规划）从各国的实践来看，物流需求主要来自于第二产业中的制造业和第三产业中的商业，本项目主要从工业和商贸业的物流需求出发，分析整个兖州市的社会物流需求。调研方式：发放问卷+深度访谈问卷发放（），收回（），深度访谈单位（）物流需求包括以下几个方面：1、生产企业物流需求分析2、商贸企业物流需求分析3、对外贸易物流需求北站物流需求预测兖州市物流总额预测年份201120122015202020252030增速0.130.130.120.10.1GDP456515743126517322789物流需求系数2.82.8333物流总额预测14432082379451958367兖州市物流总额预测统计表单位：亿元社会物流物品的价值总额，反映的是从供应地向接收地实体流动的全部物品，是社会物流产业活动的对象。物流需求系数：是指一般情况下，物流总额与国内生产总值的比值，反应区域物流总量情况。其经验值一般在2.5-3.5之间。近年来，兖州市经济增速强势，根据未来GDP增速进行兖州市物流总额的预测（见下表），其物流总额的增速较明显，加之兖州处于济宁都市区核心位置，区位优越，与周边几个经济强县市区紧邻，其物流总额增长应更为突出。北站物流需求预测兖州北站运量预测兖州北站货物运量柱状图（1999-2011年）从右图1999-2011年，兖州北站货物运量变化来看，其运量近年下滑，主要是由于公路物流的竞争造成的。北站货运设计运量为350万吨，其2004、2005年已经突破其设计运量。补充数据，增加2006-2012年的运量数据，进行站场方面的运量预测。北站物流需求预测兖州北站物流园的物流运能分析从目前北站物流的产业支撑来看，主要包括煤炭、粮食、农资及农副产品、纸业、重型机械等，辐射的空间范围主要为紧邻的兖州开发区、兖州工业园、济宁高新区。对应的大型企业基本以兖州市的企业为主，如青岛钢铁集团兖州焦化厂、益海嘉里集团、太阳纸业集团、兖州万国纸业等。可以看出，目前北站园区实际的辐射能力仍较弱，区位、交通、产业的综合优势并未显现出来。随着济宁工业化的推进，北站周边的县市的产业区规模将不断壮大，物流需求量也将不断上升，北站的货运需求也将不断增强。北站物流需求预测物流园区发展方向案例借鉴——他山之石苏州普洛斯物流园苏州普洛斯物流园位于中国规模最大、功能最完善的现代化制造与物流基地内。苏州普洛斯物流园具有高质量、多功能的物流仓储设施，区内可提供一站式的通关服务，设有海关监管点，具备进出口通关、保税仓储、简单加工及包装、快速配送、货代运输、进出口贸易、转口贸易及国内分销等功能。借鉴：分区专业，服务多元物流园区发展方向案例借鉴——他山之石深圳平湖物流基地龙岗平湖物流基地（物流园区）是深圳市经济特区6大物流园区之一，是唯一的综合性物流园区。建设面积16平方公里；以区域物流业务为主，发展集装箱多式联运业务，并形成城市消费物流配送为辅的区域物流节点的综合型区域物流园区；平湖物流基地，日编组能力为8000车次的平湖铁路编组中心，京九线、广九线穿基地而过，独特的区位和综合交通优势，使该基地成为珠江三角洲乃至华南地区货物集运的中转站，中国南部大通道的出海口。借鉴：定位科学、辐射面广物流园区发展方向案例借鉴——他山之石重庆西部现代物流园区重庆西部现代物流园区位于重庆城市西永组团，规划面积为33平方公里。依托国家铁路综合物流中心和兴隆场大型铁路编组站设立重庆西部现代物流园，园区按功能区统筹规划和建设，即国家铁路综合物流中心、多式联运区、仓储加工区、货运配载区、城市配送区、保税物流区、新型物流社区、物流装备产业发展区、商贸交易区。园区采取“整体规划、分步实施、市场运作”的开发模式，实行分期开发。借鉴：产城一体，功能完善建设目标：以铁路、公路为交通主导的区域性、综合型物流中心。区域性：以面向济宁都市区为主，逐步辐射鲁西南地区；综合型：形成集仓储、运输、加工、销售、展示、商贸、综合服务等于一体的物流园区；物流特点：立足交通优势、产业基础优势，突出以公铁联运为主，以产品货物运输及集装箱运输为重点，不断加强与公路物流紧密结合。功能承接：结合铁路客货站功能的调整，将市

区大型中转仓储用地逐渐向兖州铁路北编组站周

围转移并集中设置。物流园区发展方向国内物流园区的定位比例物流园区发展方向温州市潘桥物流基地规划基地定位：立足温州、面向浙江、福建的现代物流业为基础，以发展服务于温州市生产制造业、商贸业的现代物流业为基础，以发展服务于温台沿海产业带产业链、供应链物流为方向，以综合物流服务（集散、仓储、配送、运输、中转和流通加工、信息处理等）为基本功能，以发展完善公铁联运为特色，打造温州市及浙江省重要的物流基地。社会定位温州市现代化陆上口岸型综合物流基地从国外已有的物流园区建设规模来看，就单个物流园而言，一般用地规模均在10公顷以上。大宗生产资料的物流园区用地规模较大，多在20公顷以上，有的达到了100多公顷，但一般最大不超过200公顷。德国：平均占地1.4平方公里日本：平均占地0.74平方公里目前，我国国内的物流园区建设规模大小不等，差别较大，从20公顷—500公顷。国外部分国家物流园区的规模确定结论：根据国内外大型物流园的建设规模经验，结合兖州市北站片区的建设实际，建议北站综合型物流园区的建设规模为4平方公里左右。国家物流园区平均规模（公顷）德国135.7日本74（20个物流园区平均规模）荷兰44.8（14个物流园区平均规模）英国88.5西班牙42.1意大利198.1法国30.5丹麦139.6物流园区发展方向规模确定物流园区发展方向园区服务功能服务于区域工业服务于区域的流通、商贸结合园区服务中心，可配合物流功能发展商贸服务及综合服务功能工业配套物流原材料配套仓储存储产业组织所需要的供应物品，如原材料、半成品、配套件等专业化、定制化初加工、深加工、生产配送主要功能是将供应商提供的整批、大宗物品（原材料等），根据产业集聚区产业组织的产品要求，进行定制化简单加工，如煤炭分拣、机械配套件的预装、组装等，并精心准时化的生产配送服务产成品流通加工、配套仓储、终端配送产成品的流通加工、终端配送。主要功能是将产业集聚区的产业组织生产出的产成品、半成品等，根据用户的要求将产成品进行相应的包装、流通加工，再将其配送到最终用户。区域分拨中转成品流通加工、仓储、配送大区域范围（济宁市、鲁西南等）内的货物聚集、存储，并可以按照客户要求进行包装等简单加工，进行大区域的配送商贸服务及综合服务商贸服务展示交易为工业企业提供产品展示、商贸洽谈以及交易场所综合服务为物流园区提供一站式业务服务、信息服务、金融服务等配套功能，并提供商业配套、娱乐设施内部功能构成物流园区发展方向借鉴—国内物流园区从国内大部分园区的主要内部功能来看，虽然仓储、运输、配送等传统业务功能仍占主导地位，但是加工、交易、转运、报关及金融物流等服务发展迅速，如下表所示：内部功能构成北站综合型的物流园区，主要功能包括：仓储区：主要用于货物的暂时存放，提供仓储服务，是物流园区的重要功能区。包括堆场、专业货仓、立体仓库、保税仓库等。加工区：提供加工服务，主要针对一些初级产品进行二次加工，或配件产品重新组装。配送区：提供增值服务，包括分拣包装、打印条码、增加商品功能等服务。综合服务区：提供货物中转、货物配载、货物分拨配送、货物装卸、车辆维修、停车场、加油加气、商业、餐饮、银行、保险等综合服务。办公区：该区是行政管理服务区，为入园企业提供各项服务，包括政策推行、招商引资、信息发布、税收、项目审批、后勤等一系列管理服务。交易展示区：提供展台、展厅等服务，是产品展览、交易区，特别为一些新品种提供展示服务。综合型物流园区主要功能构成物流园区发展方向发展策略策略一：以兖州北站铁路编组站为依托，完善园区基础设施，打造区域性物流基地。物流园区发展方向以北站编组站、货场为依托，完善园区物流基础设施，形成区域物流集散基地；先期规划建设综合管理服务区，信息中心，综合性配送中心和专业交易中心等。通过规划引领，分期建设，形成产业特色鲜明、连接济宁市、鲁西南、辐射京沪铁路沿线的区域性综合型物流园区。策略二：大力推动物流园区或物流中心建设，加速企业集聚进程，促使物流业跨越式发展。物流园区不仅是一种简单的企业聚集形式，其资源整合以及信息共享等功能也可以在其中得到充分的体现，从而加速企业聚集进程，催生更多的物流企业，催化大型物流企业，使城市物流产业有跨越式发展。策略三：围绕产业需求大力引进知名第三方物流企业，鼓励本地大企业的物流分离。积极引入第三方物流企业在兖北物流园设立分支机构或物流中心，引进的主要领域有：机械装备、造纸、橡胶、食品加工、精细化工、农产品加工、生物医药等；鼓励大企业的物流分离，成立第三方企业：装备制造、造纸、橡胶等；物流园区发展方向策略四：延伸扩大物流产业的盈利点，依托主导产业建立专业市场，使物流与商贸融合发展。原材料企业专业市场生产企业专业市场终端消费者直接采购直接采购物流物流物流物流区域重点行业物流发展方向兖州开发区装备制造装备机械制造配件及产品精细化工化工原料、产品食品农副加工产品农资专业批发市场农用物资（化肥）兖州工业园造纸纸浆、纸产品、书籍橡胶原料、产品其他园区装备机械、纺织、图书、农资原料及产品物流园区发展方向谋方略——规划构思4整体定位规划目标规划理念北站物流园区作为城市的重要功能区块，利用其交通优势和区位优势，以发展服务于济宁市生产制造业、商贸业为基础，以综合性服务（集散、仓储、商贸、运输、中转和加工、信息处理等）为基本功能，以发展完善公铁联运为特色的现代物流业的产业集群，服务于整个兖州市、济宁市、鲁西南地区。整体定位为：鲁西南现代物流中心；济宁市区域性生活生产物资、大宗物资集中和配送基地；兖州市经济开发区、工业区的生产企业仓储、配送基地。整体定位在兖州市传统物流企业向第三方、第四方物流转型下，在促进兖州市物流产业的现代化的目标指引下，兖州市北站物流园区应立足兖州、服务济宁、辐射鲁西南，成为兖州市：经济助推引擎现代物流基地规划目标规划理念多元与复合—园区功能的多元化与“L”型空间的复合性。结合园区的多元化功能构成，规划在空间安排上考虑复合性，体现现代物流园区的特色。效率与效益—体现高的土地利用率与灵活便捷的货物集散流程的储运单元。物流园区的大部分用地规划为储运单元，储运单元是物流园区的功能单元，为达到高效利用土地的目的并组织灵活便捷的货运集散流程，按照物流园区基本流程，控

规及城市设计进行了功能地块的研究。定格局——规划布局5规划结构功能分区片区意向图交通组织规划按照高起点规划、高标准建设的要求在“统一规划、分期实施、重点推进、滚动开发”的思路下，通过产业起步、项目带动发展，有序推进整个园区的开发和发展，形成“两心、两轴、三区”的空间布局。两心：商贸服务中心——位于园区西南部，紧邻龙桥路和北环城路，是一座现代化的商贸综合体区，内部主要以各种日用品展示交易为主，还包括商务办公、酒店、商务公寓等，是园区的标志性建筑。综合管理中心——位于金谷路与北环城路交汇处，南部靠近城区。在其中布置管理中心，信息调度中心，还包括检测、结算等功能。为园区发展现代物流、建设物流“总部基地”创造条件。并利用提供的服务设施形成总部品牌效应和强大的集聚辐射功能，由此取得一手货源，通过信息发布、电子商务、产品展示、拍卖、精深加工、第三方物流向生产基地和终端销售市场延伸，实现物流产业有形市场与无形市场的集合，组织生产、流通企业跨区域联合和经销。规划结构—“双心引领、两轴联动、三区共荣”两轴：北环城路发展主轴和金谷路发展主轴通过东西主轴把开发区、专业物流区、物流指挥调度中心和综合物流区联系起来；通过南北主轴把老城区、商务配套区和综合物流区连为一体。三区指本规划园区内地三大功能分区专业物流区：将传统批发市场功能进行集聚，充分发挥规模效应；商务配套区：提供管理、信息服务、物流咨询及培训、金融、法律、商业、住宅等服务；综合物流区：逐步完善加工、仓储、配送、信息交流等现代物流功能。专业物流区商务配套区综合物流区规划结构—“双心引领、两轴联动、三区共荣”——专业物流区板块:形象定位

专业物流区以物流园区为依托，充分利用直达全国各大中城市的物流通道及物流带来的人流、资金流、信息流优势，抓住城市内旧批发市场搬迁整合的契机，规划建设商贸流通中心。（小商品、家电、服装）以商贸、批发、商务办公为主导功能，打造服务鲁西南的现代商贸物流中心。商务办公大型超市大型商场精品商业街商务酒店片区形象定位综合物流区——仓储物流板块:形象定位

片区形象定位定位为集公路、铁路运输业务及产品的仓储、包装