教师公寓建设项目可行性研究报告

教师公寓建设项目可行性研究报告教师公寓建设项目可行性研究报告教师公寓建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章申报单位及项目概况 1申报单位及其概况 4项目概况 4\o"CurrentDocument"第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 48发展规划分析 48产业政策分析 51行业准入分析 51\o"CurrentDocument"第三章节能方案分析 53用能标准和节能规范 53能源品种选用 53能耗指标分析 53项目节能的主要原则 54节能节水措施 55节能效果分析 62\o"CurrentDocument"第四章建设用地、征地拆迁及动迁安置分析 63项目选址及用地方案 63征地拆迁 64动迁安置分析 64项目选址影响 64\o"CurrentDocument"第五章环境和生态影响分析 65环境和生态现状 65生态影响分析 65生态环境保护措施 67治理方案论证 68\o"CurrentDocument"第六章经济影响分析 69基本数据 69利润估算 70财务盈利能力分析 70财务生存能力分析 72财务不确定性分析 72财务结论 73社会经济影响评价 74\o"CurrentDocument"第七章社会影响分析 75社会效果影响分析 75社会适应性分析 76社会风险及对策分析 77社会评价结论 77第一章申报单位及项目概况申报单位及其概况企业名称某某房地产开发有限责任公司企业概况注册地址：某某市长庆街198号；法人代表：周某某；公司类型：有限责任公司；注册资金：1000万元；成立时间：2005年3月17日；经营范围：房地产开发；项目概况项目名称某某教师公寓建设项目工程性质新建项目建设单位某某房地产开发有限责任公司编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；2、《某某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4、《某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；5、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）；6、《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修正）；7、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）；8、《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发[2007]6号）；9、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）；10、《某某省住房城乡建设事业“十二五”规划》；11、《中华人民共和国环境保护法》；12、《中华人民共和国节约能源法》；13、《产业结构调整指导目录（2011年）》（2013年修正）；14、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；15、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；16《投资项目可行性研究指南》（国计办投资[2002]15号）；17、《国务院关于加强教师队伍建设的意见》（国发〔2012〕41号）；18、建设单位提供的其它有关资料。项目建设背景百年大计教育为本，教育要发展，关键在教师。某某二中始建于1960年9月，是一所集初中高中为一体的普通完全中学。学校有着光辉的办学传统，为国家和社会培养出一大批德才兼备的高素质人才，党和国家领导人王某同志就是二中优秀学子的杰出代表。学校现有教职工226人，教学班53个，学生总数4200余人。2002年以来学校建成22000平方米的教学楼和学生公寓。学校先后被评为省级“模范集体”、“精神文明建设先进单位”、“电化教学示范校”、“艺术教育特色校”等荣誉称号。学校正向着队伍一流、环境一流、管理一流、设备一流、学生一流的宏伟目标迈进。近年来，该校更是在全县各级领导的大力支持下，其办学条件得到极大改善，办学成绩也得到迅速提高，受到了社会各界的高度赞誉。为了进一步提高教学质量，留住优秀教育人才，现迫切需要修建教师公寓楼，以满足广大教职工的需要。1、满足学校教学需要。某某二中地处长兴西路668号，其教师又多不居于主城，不但上下班路途远，而且极易发生交通事故。2、教职工的迫切需要。学校现有教职工226人，目前某某房价越来越高，广大教师购买商品房的能力有限，迫切需要按一定优惠政策在校内建房，以满足广大教职工的需要。3、留住优秀人才的需要。我县经济条件有限，不能在经济上给予广大教师补偿，因此，要留住优秀教育人才应在住房等方面待遇上给予一定倾斜。目前，某某房地产开发有限责任公司本着服务社会，为教育事业做贡献的方针，建设某某县二中老师公寓项目，针对某某二中的教师购房给予优惠，剩余房源作为普通商品住房面向社会对外销售。项目建设背景1、是教育事业发展的需要随着当前学校管理模式的变革、人事改革的推进以及素质教育综合要求的不断提高，在目前和今后相当长一段时间内，将面临一系列亟待解决的突出矛盾：应试教育和素质教育两者兼顾的压力日渐增大；办学经济效益和社会效益并举的瓶颈制约开始显现；生源素质地区差异十分明显；学校体制、机制创新进入攻坚阶段，将会逐步触及一些深层次的矛盾；人员流动性大，安全管理面临新问题；教职员工民主法制意识不断增强，民主办学的进程需要加快等等。只有大力推动校园和谐建设，才能理顺关系、妥善解决各种矛盾，克服前进中的困难，从这个意义上讲，校园建设对学校事业发展不但十分必要，而且至关重要。2、是增强竞争力的需要在日趋激烈的经济竞争中，必须充分利用当前的优势，把发展教育作为各项工作发展的战略核心。高素质的人力资源是发展先进生产力的关键要素，世界经济的竞争归根结底是人力资源素质的竞争。我国具有劳动力资源丰富的优势，有利于发展劳动密集型产业及制造业。但是，我们的劳动力总体素质偏低，缺乏专业技能，难以形成竞争实力。在知识经济日见端倪的今天，我们不能单纯靠低成本的劳动力和低廉的价格维持自己的竞争优势，必须培养大量人才才能生产出高质量的产品，创造我国自己的名牌，真正形成自己的产业优势，才有利于提高我国的综合国力。大力发展教育，加速培养同现代化要求相适应的数以亿计的高素质劳动者和专业人才，才能发挥我国巨大的人力资源优势，有利于提升生产力水平，增强我国的国际竞争力。3、是适应技术人才紧缺的需要我国目前尚处于社会主义初级阶段，面临着加快实现现代化和迎接知识经济时代到来的双重任务，不同的行业、企业的技术结构和生产水平、生产组织方式都不相同，因而对人才的层次、规格、类型的要求也是多样化的。我国既需要发展知识密集型产业，也仍然要发展各种劳动密集型产业，这一基本国情决定了劳动力密集型产业将在较长时期内保持发展态势，我们要发展教育造就数以千万计的技术人才。人是生产力中最积极、最活跃、最能动的因素，劳动者的文化和素质，往往决定着产品的质量和竞争力，决定着民族的兴衰。而且，发展教育还关系到推进农业现代化、加快传统工业改造和结构优化升级、发展高新技术产业、大力发展现代服务业等一系列战略任务的完成。因此，大力发展教育，培养和造就大量的训练有素的技术人才和高素质的劳动者，是关系我国经济结构战略性调整和国家竞争力的大事。4、是新时期办学机遇的需要面对国际、国内经济和科学发展新形势，教育正面临机遇大于挑战的发展新环境。党中央、国务院的高度重视和科教兴国战略的实施为实现教育加速发展提供了根本保证，人民群众日益增长的巨大需求为教育提供了广阔发展空间。教育发展得到党中央、国务院和全社会前所未有的重视。全社会对教育在增强民族凝聚力、民族创新能力和综合国力中发挥的重大作用，实施科教兴国战略，国家确立了教育优先发展的战略地位，政府的教育投入将继续有较大幅度的增长，是教育实现进一步加快发展的强大动力和根本保证。广大人民群众日益将教育同自己的切身利益联系起来，教育是投资于未来的理念已被社会和家庭更广泛的接受，为教育提供广阔的发展空间。建设地址本项目建设地点位于某某县某某镇莱薰路北、西关街西。建设条件1、场地地形、地貌场区地处松辽平原腹地、科尔沁草原东部，是农业和草原牧区的交错带，境内无山脉河流，地势平坦，从东南到西北略呈倾斜。2、工程地质与水文条件某某县地处松嫩平原南部，工程地质条件较好，土层分布如下:第①层:杂填土，结构松散，密实度不均匀。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为1.50-2.50米；第②层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑偏软状态，高压缩性。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为0.9-2.50米，承载力特征值=100kPa；第③层:中砂，局部为细沙，黄褐色一灰褐色，饱和，中密状态，局部密实状态，该曾局部夹粉质粘土透镜体。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为4.10-7.04米，承载力特征值：270kPa；第③-I层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑状态，中压缩性。分布不稳定，透镜体分布状态，层厚为0.00-1.50米，承载力特征值=110kPa;第④层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑状态，中压缩性。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为0.20-2.30米，承载力特征值=140kPa；第⑤层:粗砂，局部为中砂或砾砂，灰褐色，饱和，密实状态，局部夹粉土透镜体，含砾石。分布较稳定，最大厚度为6.70米，承载力特征值360kPa。场区地下水属于潜水类型，赋存于沙土层中，稳定水位为2.15-3.60米，稳定水位标96.21-96.30米。地下水主要补给来源为大气降水补给，场地地下水位随季节变化。场区周围无污染源，场地地下水及土对混凝土和钢筋混凝土的腐蚀性可不考虑。3、自然气象条件某某县属温带半干旱大陆性季风气候，其显著特征是干旱少雨。年度极端最高气温36.5℃，极端最低气温-34℃以下，年平均气温4.9℃，年平均降雨量400-500mm,全年蒸发量为1600mm，无霜期为140-150天。年日照时数2700-2900小时，10℃积温2935℃，全年主风向为西南风，强度大，持续时间长，最大风速达28m/s，8级以上大风年均19次，主要出现在4-5月份。4、交通运输条件某某县内交通便利，境内有通让线、平齐线铁路穿境而过，可直达北京、沈阳、大连、齐齐哈尔、海拉尔等城市。国道302线贯穿全境。县内已实现乡乡通公路，村村通公路。5、资源某某县位于某某省西部，某某市西南部，县城距某某120公里，距市政府所在地某某130公里。全县总幅员面积5728平方公里，其中耕地22．5万公顷，林地15．7万公顷，草原14．6万公顷。全县辖31个乡镇，7个国营农林牧场，总人口62万。某某县土地肥沃，盛产玉米、高粱、大豆、葵花、马铃薯、辣椒、大蒜、黄烟、西瓜等。是全国商品粮生产基地县、某某省玉米出口基地县和全国油料生产重点县。年粮食生产能力在120万吨以上，1998年达到152万吨，居全国粮食生产百强县第十位。年油料产量在6万吨左右，其中葵花产量居全国之首。某某县有14.6万公顷的广阔草原，境内腰井子牧场是国家级自然保护区，也是亚洲最大、最优质的天然羊草草场之一，出产的羊草有“草中细粮”之美誉。广阔的草原为畜牧业发展提供了优越条件，全县牛、羊、猪、禽已分别发展到15万头、100万只、75万头、750万只。全县每年可生产商品猪肉34000吨、牛肉4000吨、羊肉2800吨；羊毛3500吨、牛皮3.3万张、羊皮25万张，1999年，全县畜牧业产值实现4.8亿元，是县城经济发展中的一支重要力量。某某县林业资源也比较丰富，现有林地15.7万公顷，森林覆盖率达到18．75%，森林总蓄积量为250万立方米，年木材生产量为35万立方米，年生产木材3万立方米，这此指标在某某省西部平原地区各县（市）中均各列前茅。某某县还具有丰富的地下资源，现已探明煤、石油、天然气、草炭土、粘土的储量都很大。石油、天然气已开发成功。地上野生植物资源也非常丰富，野生经济植物多达380种，有100种可以入药。6、行政区划县人民政府驻某某镇。全县辖12个镇、10个乡：某某镇、太平川镇、巨宝山镇、太平山镇、前七号镇、新安镇、三青山镇、大兴镇、北正镇、流水镇、永久镇、利发盛镇、集体乡、光明乡、三县堡乡、海青乡、前进乡、东岭乡、腰坨子乡、八十八号乡、三团乡、三十号乡。某某镇：某某县委、县政府所在地。面积535平方千米，有13个行政村、10个社区、32个居委会，总人口116900人。三青山镇：位于某某县东南部，距县城60千米。面积209.5平方千米，辖10个行政村，84个社，有农户7482户，农业人口32513人。太平川镇：位于某某县西北部，某某市最西端。面积457平方千米，其中镇区面积20平方千米。辖5个社区，26个居委会，10个村委会，常住人口6万人。7、社会经济条件2012年全县生产总值实现245亿元，比上年增长22.5%；全口径财政收入实现5亿元，比上年增长24.2%，地方级财政收入实现3.3亿元，比上年增长33.3%；完成固定资产投资176亿元，比上年增长35.4%；工业总产值实现288亿元，比上年增长12.7%，其中，规模以上工业企业实现产值240亿元、增加值61亿元，分别比上年增长14.2%和18.9%；第三产业增加值实现78亿元，比上年增长25.8%；社会消费品零售总额实现85亿元，比上年增长19.7%；城镇居民人均可支配收入达到15000元，比上年增长11.8%；农民人均纯收入达到9000元，比上年增长17.6%；三次产业比重由28：41：31调整到26：42：32。8、基础设施条件城市道路：道路总长度为64公里，面积为63.2万平方米（人行道6.6万平方米），其中柏油路52.58平方米，砖路6.02万平方米。另外，修筑灰渣路总长20公里，14万平米米。城市供水：供水综合生产能力为20.7万立方米/日，现有地下供水管道总长为111.4公里，供水总量为513.5万立方米/年，用水户为7450户2.25万人，全年节水量为30万立方米。城市排水：排水管道总长度23.54公里，污水排放量为420万吨。建道路检查井和雨水井各549座。城市路灯：现有城市路灯1302盏。安装灯光隧道12座，铺设地下电缆22.8公里。城市绿化：绿化覆盖面积为184公顷，园林绿地面积162公顷，公共绿地面积4.8公顷。城市燃气：天然气供气管道总长度为36.3公里，供气总量为75万立方米。液化石油气储气能力为62吨，全年供气总量1250吨，建天然气站3个，液化气站3个，用气总人口为5万人。城市交通：全县共有小公共汽车15辆，出租车1500辆，客运总量为4.2万人。本项目建设地点给排水、电、燃气、有线、通讯、交通等基础设施齐全，且可满足项目建设和日后运营的需要。9、生态建设⑴绿化工程2012年，全县植树造林5530公顷，提前一年完成三年造林任务，森林覆盖率达14.7%。二是扎实推进城区绿化美化工程。投资6700万元完成“五路一园”主体工程和绿化美化建设，稳步推进老城区绿化、美化工程，以公园广场绿化为点、街路绿化为线、庭院绿化为面，积极开展城市园林绿化工作。2012年，城区新增绿地面积12.8万平方米，城区总绿地面积达312.68万平方米，绿化覆盖率达48.03%，人均公共绿地面积达11.64平方米，被评为省级“园林县城”。⑵生态旅游龙源山文化广场、龙泉山森林公园、龙凤湖风景区、龙灵塔景区、龙盛园农业观光带。积极构筑“五龙腾飞”的旅游格局，把某某县的旅游项目融入域外旅游网络，不断扩大影响，增加旅游收入。2012年，全县旅游收入达3.6亿元，比上年增长16.1%。⑶绿色风电“有效利用、保护环境、合理布局、有序开发”和“大风电融入大电网”的整体发展思路，共规划开发建设风场13处，总规划面积达1000平方公里，总装机容量约400万千瓦，总投资480亿元。已建成风电场5处，安装风机236台，装机容量35万千瓦，累计上网电量15亿度，实现产值9.3亿元，利税9000万元。⑷水利工程2012年，全县新打大小农田井5830眼，新上机泵、喷灌设备322台套，井灌面积达9.8万公顷；新建温室大棚1600亩，总面积达9400亩。2012年，全县农业总产值实现125亿元，比上年增长10.3%。紧紧抓住全省加快推进旱田节水灌溉工程建设的有利契机，积极向上争取资金和项目，扩大铺设面积，逐步形成三条农业喷灌带，新增玉米膜下滴灌21.7万亩，总面积达28.8万亩，并在西北部乡镇集中连片建设高效节水示范村60个，惠及农村10.3万人口。⑸土地开发紧紧抓住全省实施增产百亿斤粮食工程的机遇，全力实施西部土地开发整理重大项目，计划开发整理土地16720.83公顷，新增耕地15000公顷。积极推广北正镇盐碱地开发整理经验，采取“沙压碱”等方式将盐碱地开发整理成旱田或水田，加快西北部盐碱地开发整理步伐。2012年新增耕地3341.4公顷，累计整理土地1.2万公顷。10、当地施工条件当地的建筑材料供应充足，施工队伍通过招标方式择优录用，场址地域宽阔，地势平坦，交通运输方便，能够满足本项目对施工条件的要求。建设规模及内容项目占地面积9650疔，总建筑面积为39378.9疔，共建设2栋17层建筑物，住宅建筑面积30973.88疔，公建建筑面积1814.12疔，地下及半地下建筑面积6590.9疔,绿地率36.8%,容积率3.4,建筑密度25.68%,项目建设完成后入住260户。表1-1项目建筑物一览表序号建筑名称规划建筑面积(m2)建筑基底面积(m2)备注公建住宅地下地上结构形式层数1住宅907.0615486.941239剪力墙172住宅907.0615486.941239剪力墙173地下车6590.9钢筋混凝-1

库土框架总计6590.91814.1230973.882478其中地上32788地下6590.9表1-2主要技术经济指标表项目单位数值比重（%）人均面积（m2/人）总用地面积ha0.96510010.29①住宅用地m21763.618.281.94②公建用地m2714.47.40.79③道路用地m23121.7832.353.43④公共绿地m24050.2241.974.45居住户数户260居住人数人910户均人数人/户3.5总建筑面积m239378.910043.27住宅建筑面积m230973.8878.6634.04公建建筑面积m21814.124.611.99地下及半地下建筑面积m26590.916.747.24住宅平均层数层17住宅建筑面积毛密度万m2/ha3.21住宅建筑净密度万m2/ha17.56人口毛密度人/ha943容积率3.4绿地率%36.83.9绿地面积m23552总建筑密度%25.68停车位辆140100地面停车位辆=地下停车位辆140100主要建筑材料1.2.10.1主要建筑材料种类根据国家相关规定，本项目建设全部使用混凝土、建筑钢材、和加气混凝土砌块。项目商品混凝土的用量为21036.18m3,建筑钢材用量1996.263加气混凝土砌块用量约为5930.65m3。1.2.10.2主要建筑材料供应来源项目所需主要建筑材料均由本地供应，本地建筑材料市场供应充足，完全能够满足项目建设需要。总平面布置方案（一）总平面布置的原则1、结合场地地形、地貌等条件，因地制宜，尽可能做到紧凑布置，节约土地，既不造成浪费，也不拥挤。2、满足城乡总体规划要求及密度、容积率、绿地率等方面的强制性规定。3、建（构）筑物的布置应符合防火、卫生规范及安全规定，满足地上、地下工程管线的敷设、绿化布置及施工要求。4、要注意减少污染和对周围环境的影响等因素。（二）项目总体规划方案1、总平面布置方案本项目总规划占地面积9650疔。为保证项目建设场区交通的顺畅，场区南侧设置了1处出入口。项目建设2栋建筑物，小区所有建筑依地势、地形及道路走向尽量布置成南北朝向，充分利用日光的采光、采暖，并有有利于夏季自然通风。项目道路设计以人流为重点，将安全放在首位，人车分流，尽量避免人车混流，同时注重项目进出口与城市干道的关系。主干道和环路设计为6m宽，道路转弯半径设计为8m、10m宽。根据某某县城市总体规划要求，以环境保护、改善城市面貌和为居民提供一流生活环境为原则，对小区进行绿化，绿化布置在主要街道一侧，种植灌木、草皮、花卉；在小区内沿边界种植杨树，可防尘和隔音，提高环境质量，改善小气候。在建筑楼前空地处种植灌木和草坪，美化环境。项目总绿化面积约为4050.22m2,绿化率为36.8%。2、竖向设计根据本场地的地形情况，竖向布置系统采用平坡式，布置方式采用连续式，排水方式采用雨污分流制，排水组织方式采取有组织向外排水方式。建筑方案1、编制依据《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；《住宅建筑规范》GB50368-2005；《住宅设计规范》GB50096-2011；《民用建筑设计通则》GB50352-2005；《居住建筑节能设计标准（节能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）；《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《无障碍设计规范》GB50763-2012；《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；《民用建筑外墙保温工程防火技术规程》DB22/T496-2012；《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008；《屋面工程技术规范》GB50345-2012。2、建筑设计方案1）住宅户型分为三房两厅一卫、二房两厅一卫、二房一厅一卫、二房一卫一厨一厅，建筑面积30973.88疔。2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为建筑涂料。3）屋顶为150厚XPS保温。住宅外窗为单框三玻塑钢窗，分户门为三防门，单元门为防火对讲门。4）无障碍设计根据《无障碍设计规范》GB50763-2012要求，建筑入口平台候梯厅进行无障碍设计。结构设计1、结构设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；《建筑物抗震设防分类标准》GB50223-2008；《建筑地基基础设计规范》GB5007-2011；《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；《砌体结构设计规范》GB50003-2011；《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；《住宅设计规范》GB50096-2011；《全国民用建筑工程设计技术措施》（建质[2009]124号）。2、结构设计方案1）本项目建筑类别二类，耐火等级为二级，安全等级为二级，设计使用年限50年。2）根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）中有关建（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，某某县的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g,设计地震分组第一组。本项目抗震等级为丙类，需抗震设防。本工程所在地的标准土壤冻结深度为1.7m。基础形式：采用桩基础。3）结构选型：剪力墙结构，地上一层是公建，2-17层是住宅。3、建筑施工本项目施工质量控制等级为B级，施工队伍的资质、施工能力、技术装备均应满足该项工程的要求。4、户型方案本项目住宅建筑面积30973.88疔，户型三房两厅一卫、二房两厅一卫、二房一厅一卫、二房一卫一厨一厅，能够满足用户的需要。从均好性的角度出发，大开间，宽敞明亮，尊贵气派，动静分区，功能合理，外凸形景观阳台，通透明亮，住宅配套设施齐全，适合各种消费群体的选择。5、主要建筑、装修材料及构造本项目交房标准为毛坯房，但也可以根据市场需求，考虑标准适度的装修房。6、住宅结构体系优化目标1）应符合环保、节能、绿色、生态原则。2）应有效提高建筑的使用面积和有效使用空间。3）应能较好满足住宅舒适性、使用灵活性要求。4）应具有较好的隔音性能，利于管线埋设。5）应具有较好的结构耐久性，控制结构裂缝的出现和发展。6）应具有适当的承载力、刚度和延性，结构体系布置清晰，受力明确均匀，保证结构能正常工作且具有较好的抗震、抗风能力。7）应能因地制宜采取合适的基础形式和合理的基础设计，确保不致产生过大沉降差异沉降，确保地基稳定，避免建筑物倾覆和倾斜。8）应具有先进的结构综合经济技术指标。公用工程方案电气方案1）编制依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《供配电系统设计规范》GB50052-2009；《低压配电设计规范》GB50054-2011；《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《城市工程管线综合规划规范》GB50389-98；《民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012；《安全防范工程技术规范》GB50348-2004。2）电源项目所在地所需电力由某某镇供电线路提供，进户电压等级为10kV，供电电压等级为10/0.4kV。拟由二次变引进，变电站容量为12万kVA，尚有余量6.5万kVA。先接入场区北侧开闭所，然后接入场区内各负荷中心的地上箱式变电站。项目电源选择合理，供电容量可满足本项目的用电需求。3）电力负荷项目用电主要是办公设备、生活设备、风机、泵类、照明、应急照明、消防水泵等用电。根据项目用电负荷的要求，电源采用三相四线制，电压等级为380/220V。项目用电负荷包括住宅、公建和公用基础设施用电。根据《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242-2011）、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气（2007）》和本项目的建设情况，确定用电负荷。住宅用电负荷：60-90m2的住宅用电指标取4kW/户，户数为180户，需用系数取0.4；90-150m2的住宅用电指标为6kW/户，户数为80户，需用系数取0.35。公共建筑用电负荷：公建用电指标为60W/m2，地下建筑用电指标取5W/m2。

项目用电负荷详见下表：表1-3项目用电负荷计算表序号设备名称装机容量需用系数功率因数有功功率无功功率视在功率（kW）（kx）COSQtan9P(kW)Q(kVar)S(kVA)1住宅(60-90)720.000.400.701.02288.00293.762住宅（90-150）480.000.350.701.02168.00171.363公建108.850.800.800.7587.0865.314地下建筑照明32.951.000.800.7532.9524.715采暖供热设备35.000.700.850.6224.5015.196给排水设备36.000.700.850.6225.2015.627电梯81.000.630.800.7551.0338.278地下建筑通风45.000.850.800.7538.2528.699室外照明4.681.000.900.484.682.2510合计1543.48719.69655.160.0011同时系数K£Y=0.90K£W=0.95647.72622.40898.2912功率因素补偿无功补偿408.65全厂补偿后0.950.33647.72213.75681.81本项目设置2台S11/500kVA干式变压器，总装机容量为1000kVA,变压器负载率为68.18%，低压侧作集中无功补偿，功率因数达到0.95以上。供电采用无烟无卤阻燃型线缆。线缆截面积符合国家规范要求。室外电缆布线方式为直埋。4）照明设计本项目的电气设备主要是日常照明灯具的使用，因此建筑群照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的规定进行相关设计。（1）照明功率密度值根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的规定，项目中居住建筑每户照明功率密度值不大于下表的限值：表1-4居住建筑照明功率密度限值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值起居室、厨房、卫生间76100卧室75餐厅150根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的规定，项目中公共建筑照明功率密度值不大于下表的限值：表1-5公共建筑照明功率密度限值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值一般商店营业厅1210300客房1513多功能厅1815300档案室87200普通办公室119300地下车库7475（2）照明光源居住建筑室内照明采用细管径直管形荧光灯或紧凑型荧光灯，其光效高，寿命长，显色性较好，节约电能。公共建筑采用细管径直管形荧光灯、紧凑型荧光灯或小功率的金属卤化物灯。项目区内道路及庭院照明选用小功率金属卤化灯或紧凑型荧光灯。金属卤化灯光效高，寿命长，显色指数高，节约电能。地下建筑采用高光效的光源，如荧光灯、高强度气体放电灯。室外景观照明采用金属卤化物灯或高显色性高压钠灯，轮廓照明采用紧凑型荧光灯或LED灯。（3）灯具选择在满足眩光限制和配光要求条件下，优先选用开敞式或直接型照明灯具，灯具效率不低于下表的规定：表1-6灯具效率表灯具出光口形式开敞式保护罩（玻璃或塑料）格栅透明磨砂、掇镜荧光灯灯具选择75%65%55%60%高强度气体放电灯灯具效率75%60%（格栅或透光罩）直管形荧光灯配用电子镇流器或节能型电感镇流器，可以提高能效。电感式镇流器能耗满足GB17896《管型荧光灯镇流器能效限定值和节能评价值》中节能评价值的要求。高压钠灯、金属卤化物灯配用节能型电感镇流器。项目所用照明灯具均为符合国家节能标准的I类灯具。（4）照明控制不同区域和不同使用功能，能对照明分别控制。商店营业厅采用分区、分组集中控制，有利于节能。公共走道、走廊、楼梯间设人工照明，除火灾应急照明外，均安装节能型自熄开关或设带指示灯（或自发光装置）的双控延时开关。场区内道路及庭院照明采用光控、时控、程控的控制方式，这样可以节约电能并方便管理。商业营业厅照明采用分区、分组集中控制。景观照明集中控制，并根据需要设置一般、节日、重大庆典等不同的控制方式。5）防雷与接地防止雷击电磁脉冲对配电系统及电子信息设备造成破坏的技术措施：（1）信号系统宜采用与建筑物共用联合接地形式；（2）根据雷电选择性和提高接闪能力，在四面沿建筑物四周，尤其各拐角处，增设避雷短针（高度小于1m）;（3）增加信息设备间的屏蔽措施；信息系统所用接地排、各类线缆金属桥架和金属管道应与主钢筋作等电位连接；各类金属机柜、电气和电子设备的金属外壳等就近与等电位连接。在建筑物、构筑物顶部设置避雷网，通过建筑物与电缆进出线、用电设备等实现综合接地，其接地电阻小于1欧姆。实施总等电位联结，潮湿场所作局部等电位联结。建筑物内各级配电系统及电子信息设备应分别配置相应适配的防雷浪涌保护器。建筑物内安装防火漏电报警监测系统，保障项目用电安全。建筑物防雷等级通过计算确定。在建筑物顶部设置避雷装置，通过建筑物基础钢筋实现接地，其接地电阻小于1Q。实施总等电位联结，潮湿场所作局部等电位联结。为防止电磁脉冲造成的破坏，在电源进户处设浪涌保护器。建筑物做总等电位联结，采用共用接地网。装有沐浴或浴盆的卫生间做局部等电位联结，包括卫生间内金属给排水管、金属浴盆、金属洗脸盆、金属采暖管、金属散热器、电源插座的PE线以及建筑物钢筋网。6）电力管网规划高低压电力线路均采用电力电缆，电缆选用低烟无卤阻燃电缆。电力主干线电缆敷设方式为电缆沟敷设，电缆沟采用有覆盖层电缆沟，电力主干线电缆沟沿路边建设。根据各段电缆容量设相应型式的电缆沟。支路采用直埋敷设。低压供电半径控制在200m左右。低压电缆均采用直埋敷设。7）设备购置1、购置500kVA箱式变压器2台；2、采暖供热设备4台；3、给排水设备2台。给排水方案1．设计依据（1）《中华人民共和国水法》；（2）《中华人民共和国环境保护法》；（3）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；（4）《城市排水工程规划设计》（GB50318-2000）；（5）《城市规划编制办法实施细则》建规划[1995]333号；（6）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；（7）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（8）《室外排水设计规范》（GB50014-2011）。2．给水排水规划1）给水水源水源接至莱薰路城市给水管网，小区内给水管网采用枝状与环状网相结合布置形式。主干管采用环状管网，以保证供水安全性。2）供水管网项目给水系统采用下行上给式，管材采用PP-R管，消火栓系统管材采用采用内、外壁热镀锌钢管，卡箍连接。3）管材及计量给水管材采用塑料管。小区分设进水总表，住宅内每户设小水表计量。4）供水分区场区采用集中供水系统，供水方式采用变频调速供水，在地下一层内靠近负荷中心处设置供水泵房。根据市政给水压力的实际情况和项目建筑高度，确定项目采用分区供水方式，分为低、高二个供水分区，高区供水分区设置2台变频水泵，1用1备。供水实现变频加压给水，分二个区，1-6层为低区（市政给水），7-17层为高区。4）用水量住宅居民生活用水为150L/人・d；公建建筑按照5L/m2.d；绿化浇灌用水为2L/m?•次；道路喷洒用水为2L/m?•次；未预见用水量按日用水量的10%测算，年用水量60024.44m3。详见用水量估算表。表1-7用水量估算表序号用水用水规模用水量指标日用水量m3年用水量m3场所和单位和单位1居住生活用水910人150L/人-d136.549822.502商业用水1814.12m25L/m2.d9.073310.773道路喷洒3121.78m22L/m2.d6.24624.364绿化用水4050.22m22L/m2.d8.10810.045小计159.9154567.676不可预见10%15.995456.777合计175.9160024.44（3）排水工程1）污水量项目排水根据《室外排水设计规范》的要求，按项目生活日最大用水量的80%计算。经测算，项目日最大生活排水量为140.72m3。2）污水排放小区内污水由建筑接户管收集至污水支管，由污水支管汇入小区干管后排入排入城市排水管网。采暖方案1.设计依据（1）《城市基础设施工程规划手册》；（2）《实用供热空调设计手册》；（3）《居住建筑节能设计标准（节能65%）》（DB22/T450-2007,2009年版）；（4）《城镇供热管网设计规范》CJJ34-2010；（5）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012；（6）《城镇供热管网工程施工及验收规范》CJJ28-2004。.供热方式本项目供热由莱薰路城市给水管网引入，采暖建筑面积39378.9疔,采用市政集中供热，热媒为水。住宅、公建和地下建筑采暖方式为散热器，本项目采暖按节能建筑标准设计，供回水温度为85℃/60℃。本项目按高度设计成高低压两个区，1-8为低区，9-17为高区。热负荷：根据《城镇供热管网设计规范》(CJJ34-2010)规定，本项目采暖室内温度公建和住宅按18℃计算，地下建筑建筑按5℃计算。热指标新建住宅取40W/m?、公建60W/m?、地下建筑取20W/m?。项目全年需要热力14173.03GJ。表1-8热量消耗计算表名称面积(m2)热指标(W/m2)热负荷(kW)室内设计温度(℃)采暖天数(d)室外平均温度(℃)室外计算温度(℃)耗热量(GJ)住宅30973.88401238.9618170-8.4-21.612131.85公建1814.1260108.8518170-8.4-21.61065.83地下建筑6590.920131.825170-8.4-21.6975.35合计39378.901479.6214173.03采暖管材室外和楼梯间采用焊接钢管明装。DNN40mm时为焊接。阀门型号DN050mm时为截止阀，DN>70mm时为蝶阀。采暖管道保温埋地部分采用发泡塑料；明设采用超细玻璃棉管壳，外包铝箔保护层。.热力网规划(1)供热管线全部直埋有补偿敷设。(2)供热管线全部采用枝状异程系统。(3)供热管网尽量穿越负荷集中的区域，以利于负荷的合理分配。(4)项目区内二次管网采用预制聚氨酯保温管直埋敷设，保温厚度为50mm。敷设方式采用有补偿直埋敷设，埋深(管顶)为设计地面下1-1.5米。（5）供热管网平行于干路敷设，尽量少穿越主干路，管线空越主要交通干道时，采用方涵或涵管敷设。（6）每栋建筑在室外热力入口井内均设一套带热计量装置的热力入口装置，热力入口的平衡不能满足15%的压差值时控制阀采用自力式压差控制阀。（7）每户均设置分户热计量装置。（8）室内采暖系统采用低温热水地面辐射采暖形式，每组分水器设恒温阀。（9）室内采暖干管和敷设在非采暖房间的管道做保温，保温材料采用加筋铝箔超细离心玻璃棉，保温厚度为50mm-60mm。.2.14.5燃气工程规划.设计依据（1）《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（3）《城镇燃气输配工程施工及验收规范》CJJ33-2005；（4）《城镇燃气室内工程施工及验收规范》CJJ94-2003；（5）《天然气》GB17820-2012。.燃气气源本项目使用的天然气引自城市燃气管网，经调压设施调压后，供居民生活使用，能够保障能源供应的安全。同时将燃气调压站建在靠近耗气的负荷中心，尽量降低燃气压力损耗，建筑燃气入口管道设置紧急切断阀。气源为干式天然气，天然气质量符合国家标准《天然气》GB17820-2012二类气质以上的标准。.燃气中压管线天然气接出点设阀井，项目区内中压线进入燃气调压柜前设阀井，该阀井距燃气调压柜5米。中压管线按工作压力0.4MPa设计。根据燃气公司的要求，大于等于DN200的中压管线采用钢骨架聚乙烯复合管。管材符合国家现行标准《燃气用钢骨架聚乙烯复合管》CJ/T125和《燃气用钢骨架聚乙烯复合管件》J/T126的规定。小于DN200的中压管线仍然采用成品特加强级防腐管，管材为无缝钢管，执行《输送流体用无缝钢管》GB/T8163。中压燃气管道的施工及验收按照国家行业标准《城镇燃气输配工程施工及验收规范》(CJJ33-2005)严格执行。.项目区燃气低压管线燃气低压管线属庭院燃气管网敷设。项目区内设置区域中低压燃气调压柜，调压后进入项目低压管网。燃气调压柜出口按工作压力3.25kPa设计。燃气进户管按照各单体引入位置确定，在庭院管上部采用开口焊接。项目区低压网成枝状布置，特殊地段环状布置。管线每隔200米及拐弯点设标志桩，调压柜落地安装，基础待设备到货后施工。伴热电源就近接入，直埋管道正上方连续敷设警示带，距管顶0.3m。管道直埋敷设，中压钢管管顶覆土深度为1.0m，燃气用聚乙烯管埋深2.0m,宅前低压钢管埋深不小于0.6m,燃气管道不与其它管道同沟敷设。燃气管道穿越干道以及城管有要求不能破路时，顶管敷设，套管直径比燃气管直径大100mm以上，套管两端部伸出路堤坡脚距离不小于1.0m,且套管两端用沥青密封（以设计规划为准）。.燃气量根据《城镇燃气设计规范》GB50028-2006的相关规定，居民用户燃气耗热定额为2090乂1/人・年。对于本项目而言，燃气取为2090MJ/人・年,天然气的低位发热量为35.544MJ/m3,居民人数为910人。年用燃气耗热量：2090x910:35.544:10000=5.35万m3。1.2.15消防工程1、编制依据《民用建筑通则》GB50352-2005；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-1995（2001年修订版）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；《火灾自动报警设计规范》GB50116-2008。2、总平面布置及建筑防火1）总平面布置总平面布置满足防火间距、防爆、消防的要求,各区域设有环形消防通道,并使消防车可以靠近,能在火灾发生时及时扑救。2）建筑防火本项目建筑类别为二类，耐火等级为二级。①防火分区项目划分各建筑的防火分区。建筑需设置排烟设施的走道等可采用顶棚下突出不小于0.50m的梁划分防烟分区，每个防烟分区的建筑面积不超过500疔，且防烟分区不跨越防火分区。②安全出口及疏散口每个防火分区设2个安全出口，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m,公共疏散门均应向疏散方向开启。设有防烟楼梯间及前室的建筑物，前室的面积不小于6.00疔，前室和楼梯间的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。③建筑构造不同部位的建筑材料采用相应耐火极限的建筑材料，并按照规范要求在相关部位设置防火墙等防火设施。防火墙上不开设门、窗、洞口，当必须开设时，设置能自行关闭的甲级防火门、窗。其中：建筑物内的管道井在楼板处用相当于地楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔，其井壁应采用耐火极限不低于1.00h的不燃烧体，井壁上的检查门采用丙级防火门；附设在建筑物内的消防控制室、消防设备室，采用耐火极限不低于2.0h的隔墙和1.5h的楼板与其它部位隔开。每个住宅单元为一个防火分区、防烟分区。设置两个安全出口，一部安全疏散楼梯，一部消防电梯，并且设置乙级防火门。3）灭火器设置①依据《建筑灭火器设置设计规范》要求，本项目消防用电按照二类负荷设计，建筑物灭火器配置场所的危险等级为中危险级，灭火器配置将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火器的种类、数量和形式，灭火器设置在明显和便于取用且不影响安全疏散的地点，以有效扑灭初期火灾，减少危害。②消防电源及火灾自动报警系统消防电源：消防用电设备采用单独供电回路，当发生火灾切断其它用电时，应保证消防用电的供应，其配电设备应有明显标志。火灾自动报警系统：根据《火灾自动报警系统设计规范》要求，建筑物设火灾自动报警系统，在小区附属建筑物一层设置消防控制室。自动报警及消防联动包括：火灾自动报警系统、消防广播系统、消防对讲电话系统、火警专用电话系统等。4）消防给水消防用水量按需要同时开启的各种水灭火设备用水量之和计算。表1-9消防用水量计算表序号用水单位用水量标准（L/s）用水时间（h）用水量（m3/h）1室内消火栓给水系统1031082室外消火栓给水系统1531623自动喷水灭火系统3011084合计3781.2・16建筑智能化设计’设计依据《智能建筑设计标准》GB50314-2006；《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98。概述住宅和公建配备有线电视系统，住宅部分有线进户线不少于1根，采用双向传输的电视插座，进户线在家居配电箱内分配交接。所有建筑均配置网络进线，其中住宅建筑每套进户线不少于一根，进户线在家居配线箱内做交接。住宅内采用RJ45信息插座或光纤插座。居家建筑选配家居控制器。公共建筑配备公共广播系统，平时可播放背景音乐，火警时发布应急广播。所有建筑物均配备电话系统。住宅建筑的电话系统采用综合布线，每套住宅电话系统进户线不少于1根，进户线在家居配电箱内做交接，每套住宅电话插座数量不少于2个。电话插座选用RJ45型，暗装。线路敷设弱电系统垂直干线沿弱电竖井内的金属封闭线槽敷设，不同系统的线路同槽敷设时加隔板将其分开。水平支线穿金属封闭线槽敷设及金属管暗敷。在楼层配电间的配电箱及其它设备间的配电箱内设漏电火灾及过负荷报警监控设备，其主机设于消防控制中心处。1.2.17无障碍设计.设置电梯的居住建筑至少设置一处无障碍出入口，通过无障碍通道直达电梯厅。.公共建筑出入口均进行无障碍设计。.建筑入口设台阶时，设轮椅坡道、扶手或残疾人专用升降梯，入口坡道及升降梯的宽度及坡度满足无障碍设计规范的要求。.供残疾人使用的门采取自动门，门槛高度及门得内外高差不大于15mm,并以斜面过渡。.供残疾人使用的台阶、楼梯、扶手、无障碍电梯均满足无障碍设计规范的要求。.公共厕所的无障碍设施和专用厕所的无障碍设施均满足无障碍设计规范的要求，设呼救求助报警按钮信号装置。.所有无障碍设施均附设国际通用的无障碍标志牌。.居住绿地的主要出入口及游步道均进行无障碍设计，并设提示盲道。居住绿地及广场的休息座椅设计有轮椅停留空间。儿童活动的绿地种植高大树木，不选用硬质叶片的丛生植物。.按照不少于1%的比例设计无障碍停车位。日照分析对场地范围内建筑物进行日照分析。分析建筑物对周边建筑物的日照影响。根据《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》，某某市日照标准日为大寒日，日照时数N2小时，有效日照时间带为8:00—16:00,日照计算起点为住宅底层窗台面，按统一高程进行分析计算。日照间距系数为对住宅1.7。项目建成后对周围建筑物的日照没有影响。投资估算及资金筹措项目总投资为7662.20万元，全部为建设投资。详见总投资估算表。项目总投资7662.20万元，资金全部由建设单位自筹。教师公寓建设项目教师公寓建设项目表1-10建设投资估算表 单位：万元序号工程或费用建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程费合计技经指标单位数量指标（元）上工程费用1主体工程39378.901.11#住宅楼2213.192213.19m216394.0013501.22#住宅楼2213.192213.19m216394.0013501.3地下车库988.64988.64m26590.9015002公用工程0.002.1供电线路11.711.701806502.2供电设备50555.002.3供水管网5.65.60m1753202.4供水设备10111.002.5排水管网6.136.13m1753502.6排水设备80.88.802.7供热管网11.711.70m1806502.8供热设备151.516.502.9燃气管网12.9612.96m1807202.10电梯150153总图工程0.00

序号工程或费用建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程费合计技经指标单位数量指标（元）3.1大门35.235.203.2道路及地面硬化37.4637.46m23121.781203.3绿化12.1512.154050.2230第一部分合计5499.83233.0071.395804.22二工程建设其他费1493.101493.11土地使用费600.00600m296502建设单位管理费71713前期费用554土地登记费0.480.48元/m296500.55国有土地管理费0.970.97元/m2965016勘察费14.4814.48元/m29650157规划测量费0.270.27元/m296500.288规划设计费0.480.48元/m296500.59设计费158.84158.8410施工图预算编制费15.8815.8811竣工图编制费12.7012.7012施工图审查费4.644.64

序号工程或费用建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程费合计技经指标单位数量指标（元）13工程建设监理费136.94136.9414招标代理服务费22.1522.1515环境保护及文明施工费78.7678.76元侏239378.902016城市基础设施配套费78.7678.76元/m239378.902017人防设施易地建设费78.7678.76元/m239378.902018新型墙体材料基金39.3839.38元/m239378.901020散装水泥基金4.734.73元/m239378.901.221施工放线费0.710.71元/栋2357222竣工测绘费0.480.48元/栋2240823防雷检测费4.334.33元/m239378.901.124三表检测费4.034.03元/户26015525集中供热管网建设费137.83137.83元/m239378.903526环评费4.094.0926工程保险费17.4117.41一、二部分合计5499.8323371.391493.107297.32三预备费364.88364.881基本预备费364.88364.88

序号工程或费用建筑工程费设备购置费安装工程费其他工程费合计技经指标单位数量指标（元）2涨价预备费四建设投资合计5499.8323371.391857.987662.20教师公寓建设项目教师公寓建设项目项目组织与实施进度计划1、项目组织本项目由某某房地产开发有限责任公司负责组织实施。拟通过招标方式择优选择施工、监理和设备及材料采购单位。项目建成后，由某某房地产开发有限责任公司负责组织市场销售活动。2、项目实施进度计划本项目建设计划用24个月时间完成，2014年2月开始前期准备工作，从2014年7月开工至2016年1月竣工验收并投入使用，具体进度如下：2014年2月，完成项目申请报告的编制及核准工作；2014年3月-2014年5月，完成初步设计、施工图设计及审查、招投标等工作，预计3个月时间；2014年6月，完成场地平整等前期准备工作，预计1个月时间；2014年7月-2015年12月，完成土建工程施工、设备安装、调试，预计18个月时间；2016年1月，工程竣工验收，全面投入使用。详见表1-12。表1-12项目实施计划进度表序号时间完成项目12014年2月完成项目申请报告编制及核准等前期准备工作。22014年3月-2014年5月完成初步设计、施工图设计及审查、招投标等准备工作。32014年6月完成场地平整等工作。42014年7月-2015年12月完成土建工程施工、设备安装、调试。52016年1月工程竣工验收，全面投入使用。经营销售期本项目预计2014年6月开始销售，2016年2月居民开始入住，到2016年全部销售完毕。项目管理项目的组织管理分为三个阶段：项目建设期、出售期及物业管理期。项目建设期由某某房地产开发有限责任公司自行管理，公司拟采用项目式的管理模式，由项目经理全面负责控制项目成本、质量及进度等。公司设项目经理1人、副总经理2人、总工程师1人、办公人员3人，下设6个部：财务部、工程部、材料部、销售部、开发部、办公室。对于工程任务开发企业拟采用设计-施工总承包、招标采购等管理方式。项目投入运营后，将择优选取专业管理公司进行物业管理。工程招标招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模规定》；3、中华人民共和国国家发展计划委员会令第5号关于《工程建设项目自行招标试行办法》；4、中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；5、国家发展计划委员会令第30号《工程项目施工招标管理办法》。招投标管理的基本原则1、公开原则要求项目招投标具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标公告，公开招标，公开招标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有的投标人平等的机会，使其享有平等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则招投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招投标的双方均应是独立的法人单位，在招投标过程中应自主决策，不受外界任何因素的干扰。6、接受行政监督原则招投标活动核心是竞争，招投标的过程实际上是竞争的过程，招投标当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定。招投标的全过程，要接受有关行政部门的监督。招标范围本项目按照国家有关规定，项目的设计、施工、设备采购、工程监理等均需要采用招标方式。本项目涉及的工程施工相关工作将按规定进行招标。为保证招标工作的规范性与公开性，工程招标工作应按管理程序报相关主管部门教师公寓建设项目批准，建设单位要按批准的范围、性质进行相应的实施工作。工程招标基本情况详见表1-13。表1-13招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标自行招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计«««158.84建筑工程«««5499.83监理«««136.94勘察«14.48设备采购«233重要材料情况说明本项目为某某县二中老师公寓建设项目，招标内容为工程设计、工程监理、工程施工及设备采购等。某某房地产开发有限责任公司2014年2月主要技术经济指标详见下表。教师公寓建设项目教师公寓建设项目表1-14主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注1占地面积m29650.002建筑面积m239378.903劳动定员人304总投资万元7662.205营业收入万元13562.036销售税金及附加万元739.137固定成本万元8623.348总成本万元8623.349利润总额万元4199.5610所得税万元1049.8911利税总额万元4938.6912净利润万元3149.6713息税前利润万元4199.5614总投资收益率%54.8115资本金净利润率%41.1116财务内部收益率%84.73税前17财务净现值万元2712.02税前18投资回收期年2.13税前，含建设期19财务内部收益率%68.76税后20财务净现值万元1964.73税后21投资回收期年2.16税后，含建设期22盈亏平衡点%67.25第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析《国务院关于加强教师队伍建设的意见》（国发〔2012〕41号）提出切实保障教师合法权益和待遇。健全教师社会保障制度。按照事业单位改革的总体部署，推进教师养老保障制度改革，按规定为教师缴纳社会保险费及住房公积金。中央在基建投资中安排资金，支持加快建设农村艰苦边远地区学校教师周转宿舍。鼓励地方政府将符合条件的农村教师住房纳入当地住房保障范围统筹予以解决。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，必须深刻认识并准确把握国内外形势新变化新特点，继续抓住和用好重要战略机遇期，努力开创科学发展新局面。规划纲要草案指出，以科学发展为主题，是时代的要求，关系改革开放和现代化建设全局。以加快转变经济发展方式为主线，是推动科学发展的必由之路。今后五年，要确保科学发展取得新的显著进步，确保转变经济发展方式取得实质性进展。基本要求是：——坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。——坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑。——坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。——坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济教师公寓建设项目发展方式的重要着力点。——坚持把改革开放作为加快转变经济发展方式的强大动力。规划纲要草案提出，按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，综合考虑未来发展趋势和条件，今后五年经济社会发展的主要目标是：——经济平稳较快发展。国内生产总值年均增长7%，城镇新增就业4500万人，城镇登记失业率控制在5%以内，价格总水平基本稳定，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。——结构调整取得重大进展。居民消费率上升。农业基础进一步巩固，工业结构继续优化，战略性新兴产业发展取得突破，服务业增加值占国内生产总值比重提高4个百分点。城镇化率提高4个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强。——资源节约环境保护成效显著。耕地保有量保持在18.18亿亩。单位工业增加值用水量降低30%，农业灌溉用水有效利用系数提高到0.53。非化石能源占一次能源消费比重达到11.4%。单位国内生产总值能源消耗降低16%，单位国内生产总值二氧化碳排放降低17%。主要污染物排放总量显著减少，化学需氧量、二氧化硫排放分别减少8%，氨氮、氮氧化物排放分别减少10%。森林覆盖率提高到21.66%，森林蓄积量增加6亿立方米。规划纲要强调，实现经济社会发展目标，必须紧紧围绕推动科学发展、加快转变经济发展方式，统筹兼顾，改革创新，着力解决经济社会发展中不平衡、不协调、不可持续的问题，明确重大政策导向：加强和改善宏观调控，建立扩大消费需求的长效机制，调整优化投资教师公寓建设项目结构，同步推进工业化、城镇化和农业现代化，依靠科技创新推动产业升级，促进区域协调互动发展，健全节能减排激励约束机制，推进基本公共服务均等化，加快城乡居民收入增长，加强和创新社会管理。房地产业仍是“十二五”期间国民经济发展的重要支撑。“十五”、“十一五”期间，中国房地产业在总体满足城市形态和功能提升的要求下获得巨大发展成就，成为国民经济发展的重要支柱。随着2009年以来中国、印度等经济体的发展带动了全球经济复苏进程，以及今年以来中国国民经济回升势头进一步发展，世界各国经济政策和经济手段发生重要调整，世界经济逐步走出困境，预计“十二五”期间中国经济与世界经济都将进入全新发展周期，中国经济将在结构调整的基调下保持较高增长态势。在这一背景下，“十二五”期间城镇化率每年以1%的增长速度以及由此带来的巨大住房需求，以及保障性住房建设对于全国房地产投资总规模的持续推动和对上下游三十多个关联产业的带动，这两方面因素决定了房地产业仍将是“十二五”期间的重要支撑产业。城镇化建设将为房地产业带来巨大发展空间。“十二五”规划将全面推进城镇化发展作为改变经济结构失衡的重要战略部署。在这一部署下，中国房地产业需要有效的满足城镇居民改善性住房的需求、长期大量农村人口进入城市的住房需求以及城市产业结构的调整和发展方式转型带来的需求，预计到2015年我国城镇每年要增加1200万套住宅，因而存在长期而快速发展的巨大空间。进行某某县二中老师公寓建设项目建设，可改善某某县二中教师和普通居民生活质量，也可进一步改善城市容貌、为居民和进县企业创造良好的环境，有效支持和带动城市持续、健康发展。教师公寓建设项目教师公寓建设项目2.2产业政策分析《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。本项目为教师公寓建设项目，不属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）中的鼓励类、限制类和淘汰类，属于国家允许建设的项目，符合国家产业政策。2.3行业准入分析2009年4月29日，国务院召开常务会议，讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定资产投资项目资本金比例。其中，属于“两高一资”项目的资本金比例被上调。而在资本金被下调的行业中，房地产赫然在目。2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，是这次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，已经恢复到1996年的水平，这将大幅度降低了房地产业准入门槛。某某房地产开发有限责任公司是以房地产项目开发为主营业务的现代企业，符合国家相关行业准入标准。教师公寓建设项目第三章节能方案分析3.1用能标准和节能规范1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中国节能技术政策大纲》；3、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》；4、《固定资产投资项目节能评估及审查指南(2006)》；5、《某某省节约能源条例》；6、《某某省节约用水条例》；7、《某某省民用建筑节能与发展新型墙体材料条例》；8、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)；9、《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008)；10、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012；11、《居住建筑节能设计标准(节能65%)》DB22/T450-2007(2009年版)；12、《公共建筑节能设计标准》(DB22/436-2007)；13、其它节能、节水设计规范。能源品种选用本项目消耗的主要能源为电力、热力和天然气，耗能工质为水。能耗指标分析施工期能耗项目建筑施工过程主要能耗为混凝土搅拌、浇筑振捣、施工过程教师公寓建设项目教师公寓建设项目照明及临时设施用电等。项目施工过程中主要能耗为电。某某地区类似的房地产建设项目的平均耗电量为10卜亚・山皿2,因此本工程施工电耗为39.38万kW・h。根据我省用水定额，建筑水耗为1.5m3/m2,因此项目建设期耗水量为5.91万m3。运行期能耗本项目属民用建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。表3-1项目主要能耗换算表序号名称实物量折标量折算系数单位数量单位数量年能源消耗1电力万kWh175.76既须当量值）216.010.1229kgce/kWhtce/a（等价值）580.010.33kgce/kWh2天然气万m35.35tce/a64.9712.143tce/104m33热力GJ14173.03tce/a483.580.03412kgce/MJ4能源消耗（当量值）tce/a764.565能源消耗（等价值）tce/a1128.56项目节能的主要原则工艺、技术和材料选择原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家明令淘汰的高能耗设备，设计中一律不予采用。建筑材料凡是本地已有的并能满足工程需要的，优先选用，并尽可能优先使用3R建材。总平面布置原则功能分区明确，规划布局合理，自然通风，尽量利用自然光采光，设计意识超前。节约用地，尽可能多地留出空地进行绿化、美化环境，为住户提供充足的室外活动空间。因地制宜，合理确定标高，尽量减少工程量，加快建设进度。道路规划便捷、流畅，满足各种功能需要。符合国家现行的有关设计规范、标准的要求。设施设备选择原则选用国内外先进水平的设施、设备，在保证质量和产量要求下，选用生产效率高、能耗低的设施、设备，以求最大限度地节约能源，且动力选择污染小的清洁能源或可再生能源。节能节水措施节能措施a、规划设计本项目建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。在总体规划和单体建设方案中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型。在总图布局上充分考虑建筑朝向，对区域的平面布置设计利用了冬季日照并避开冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑朝向对太阳辐射得热量和空气渗透量有影响。在其他条件相同的情况下，东西向板式建筑的传热耗热量要比南北向的高5%左右。因此本项目建筑均采用南向设计。既可充分利用太阳能，又可实现自然通风。建筑单体采取南北向排列，可抵御冬季北风侵袭。b、控制建筑体形系数体形系数，即建筑的外表面积与体积之间的比值。体形、系数越小就越有利于节能，减少外表面与室外空气的接触，就能减少散热。体形变化小，立面设计简单，有利于保温节能。c、围护结构热工设计提高围护