年杭州某住宅项目可研报告

杭州****项目可研报告**一、项目概况1．规划设计要点**地块数用地性质趋住相宅雾(拆设配套公建）召用地乔总用地面积乐4375功2盯平方米范代征地面积贝无蜘净地面积签4375桑2秤平方米杨容积率殖综合容积率突≤蝴2.3翅总建筑面积病11579倡0薄平方米弦住宅生9508呀0全平方米撕，配套公建面漆积申555咸0怎平方米奉净地容积率置地库面积凉1516庸0喷平方米辨建筑密度该≤际35%都绿地率怀≥漆30%.朗建筑层数序1衫6抬层画限高旅5恰0寸米杠建筑间距要点舞满足国家及杭拒州市日照间距余规定重退红线要求乖高层建筑后退来绿化控制线不凝小于国3里米熊，后退道路红集线不小特于影8鄙Q贼米，后退北侧阅用地边界不小丢于嘉15鸭Q急米且不小遮于掠0.3H弓配套要求殃机动车停车撞位踩0.步5睛个主/筋户，非机动车芦停车嫂位毁2.只0嫌个催/前户，配套公建铅面积赠555苦0中平方米晨交通规划要点紫机动车出入口教设在东侧规划穷道路上，人行该入口设在九环狮路上侦其他规划要点腥围墙通透美观阳，后退绿化控源制线不小于镰0.袜5闯米绪，后退道路红净线不小于面1智米***地块血用地性质大住梨宅螺(势设配套公建）崇用地本总用地面积旅4110婚0婶平方米毕代征地面积脉无撑净地面积泻4110沟0常平方米怨容积率致综合容积率幕≤洲.2.2添总建筑面积求10362闯0料平方米问住宅匙8507势0胖平方米届，配套公建面偿积谨535榨0医平方米激净地容积率虽地库面积息1320围0东平方米翼建筑密度派≤到35逃%管绿地率李≥吸30%层建筑层数眨1梳6庭层握限高仁5柄0网米哨建筑间距要点总满足国家及杭疮州市日照间距吃规定仗退红线要求戒高层建筑后退吨绿化控制线不肾小于祝3切米厦，后退道路红仇线不小爹于熟8贼Q声米，后退北侧沾用地边界不小挽于户15婆Q俩米且不小完于妥0.3H停配套要求勺机动车停车盛位坏0.洗5袋个柔/渴户，非机动车忌停车跟位棒2.车0鲜个摄/策户，配套公建群面积诞535干0中平方米唤交通规划要点梦机动车出入口个设在东侧规划添道路上，人行叔入口设在九环虹路上娃其他规划要点秋围墙通透美观跑，后退绿化控寨制线不小于昆0.掘5嘉米扛，后退道路红穗线不小于练1世米2．**东侧紧邻的***由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方杭州市**科技经济园管委会愿意待**地块拆迁完成后，按***项目同种方式优先出让给乙方。二．客户定位及产品解决方案1．项目系列归属金色家园产品系列2．项目客户定位（参见七对眼睛工作表格）3．产品解决方案（1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格）（2）规划方案（附图及经济技术指标）杭州***项目规划方案以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要；（3）单体方案（附图及经济技术指标）上为三房户型，下为两房户型；（4）成熟产品与标准化产品选型以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用；类三、土地获取耳方式及项目风丢险分析悠（一）旧土地权属状况慌与项目背景丘土地使用权人肿杭州市国土资骗源局掀土地他项权利数无亚土地用途转居住（设有公途建配套神）阿土地使用年限馆居畜住矿7隙0番年、商针业拉4世0压年委土地手续状况覆政府挂牌净地灾出让彩项目信息来源些公司同事介绍肃土地方或合作渐方背景意土地方为杭州撞市国土资源局宅，为代表杭州睛市政府进行土嘉地出让的唯一熊部门颈项目出让目的声政府工作帖是否存在中介指费录□狐是容台链肯略□招√玩否灌（二）土地获幼取方式敲1场、土地使用权跃获取方式简述课*彩*风公司先与杭州轧市爽*槽*严科技经济园管叔委会签协议，鼓获得其对本项疗目土地的楼面啦价，挂牌的设铜定条件及优惠富政策承诺；万李科向国土局交慌公告保证金，还国土局发公告和，公告疯后错2磨0遇天内万科交竟负价保证金株，违1悦0旱天后竟价结束堪，万科摘牌；侨一周内万科付鸟首付微款时20拆%娱（含公告、竟行价保证金），氏四月后稼付符40磁%佩款，八个月后慕付彼40%砖2妹、土地获取程励序：以流程图境说明土地使用颗权取得的基本岛环节、时间和丸条件说明上海公司准备可研报告06/4/19上海公司准备可研报告06/4/19总部决策会听证06/4/21总部决策会听证06/4/21上海公司与合作方签协议06/4/24上海公司与合作方签协议06/4/24万科交公告保证金06/4/24万科交公告保证金06/4/24政府公告06/4/25政府公告06/4/25政府挂牌06/5/15政府挂牌06/5/15万科摘牌06/5/25万科摘牌06/5/25树3界、地价与纽支付节奏：露地价廊包含内容与价穴款组成：纵总额辰：畅4.7伏5谜亿元；土地单席价灯：冒38赛0中万扫/册亩，；楼面单她价姓：戒2500铜奇元刊/灵平方米子支付节奏（预洗计挂牌时柿间鹅5饥月中旬）熄支付进度素舍土地公告前冲报名竞价时现首付款渐（疑20林%苦）更第二次付款强（锋40租%远）否第三次付款顷（专40苗%控）库支付金额岩公告保证众金后100李0胀万与竟买保证萌金米850少0盾万孙956宁0雅（含公告保证超金云100槐0阔万，竟买保证惹金择850洪0窜万），实际不稳发生专1900邀0伏万元考1900玩0增万元孩付款条件抗与科技园区政研府签定协议后占，地块公告前辩。脏公告后，正式告开始竞价前尾签定土地出让痛合同筋后底1抄0堂天内裁按合同付款约灶定时间为签定纷土地出让合同为后四个月底之液前临按合同付款约墓定时间为签定柿土地出让合同亮后八个月底之冻前页4醉、拆迁及交地扩：雄各时某荷霸间讲06/6/8宅拆迁计划（面轧积）虫已完成字交地计划（面怪积）摔全部恋交地标准崇三通一平日（三）项目风券险与防范界1屋、土地获取风蒜险坡1傲）土地获取可圾行性风险分析德政府挂牌净地借出让，无法律僵风险窃2傲）竞争对手分曲析（招拍挂交惧易方式需要说冈明）膊竞争对手厚主要背景候威胁程度冻中海秩中建总公司下龙属房地产开发爽企业蜜已与开发区接运洽过，但被园殃区婉拒2、合作风险看主要风险点咐风险内容师防范措施登付款风险别政府挂牌净地萍出让，无剧税务风险请政府挂牌净地喊出让，无狮合作方履约能营力键政府挂牌净地业出让，无垮3甲）收购公司风搁险木政府挂牌净地爹出让，无症4闹）经营管理风呜险奶政府挂牌净地肥出让，无番5采）收益分配风厕险露政府挂牌净地网出让，无3、其他风险街主要风险点贫风险内容旷防范措施效1暂）已开发项目才遗留问题风险筋政府挂牌净地靠出让，无修2苍）项目手续风月险淹政府挂牌净地韵出让，无察3吩）拆迁、交地饲风险恶政府挂牌净地肆出让，已三通她一平孙4嫂）其他优四、资金解决桐方案钻1靠、眯杭州公司第一棉个项目，暂没盆有公司资金状幕况分析。等待决策新项目压现金流量计划但年度坝200逗6挥年立200阿7剩年牵200遗8男年剧200鸟9睛年某201床0磨年胆……没合计助现金流入筒返41,920狐62,950放30,688总167畅呆135,72悟5夹现金流出危50,435尖15,464浊26,514步17,125妖4,674铸漂114,21骄1悟项目净现金流燃-50,43确5柜26,457勤36,436匪13,563吩-4,507绸爹21,514丙项目累计净流喷量颠-50,43宗5械-23,97秒8统12,458述26,021少21,514馒雾21,514规说明：待决策绣新项目资金峰欢值蕉5043附5纺万元，出现时培点摸0蚊6捐年迷4裕季榜度阔坝。实现累计正滨向现金流时间竹为歌200岗8帖年嗽3侨季度。遣3端、资金缺口解保决方案：悼（袖1衬）拟向总部申吩请项目贷款额轧度副42齿435挣役万元胶；虚（滔2拣）拟寻求中洽资存/毯外资合作解决雪8崖000膛万元资金缺口意；浪（每3根）其它方式解认决。备五、项目开发冬计划鲜1悔、首期项目开流发计划：氏序号办工作内容幕时间肉开始队完成艘1灭项目启动时间竭06/4/2涨8狸2最规划方案设计衫2006/4碌/28紫2006/6刺/30售3驱单体方案设计踪2006/6缝/15至2006/8袭/15座4滨施工图设计样2006/8绝/15舟2006/1普0/15域5慰签署土地协议革或合同免06/5/2滩8暗6菊取得土地证监06/9/3微0鲜7善基础开工廉06/10/言28秒8轿开盘壤07/05/普24于9级竣工验收脑07/12/嚷28辆10器入住细08/5/3乱0附运营计划表刷2丑、项目销售计页划：象200杠6业年优2007怖年顽2008诉年景2009苏年店合计警开发计阀划猎m膛2弄）脖82,577荡73,408寻75,072辈狸231,05虽7辟销售面锋积诱m弄2玉）骆命70,400港85,266浑31,678畏187,34糖4犁销售额（万）削那44,298旅63,139膝28,288持135,72畏5皱销售单价你从6,292乐7,405犯8,930股7,245假注蝴：填08-0缠9讯年销售车位，套统计销售金额窝，但不统计面再积。小高感层柄0遥9汽年货2姓季度售罄。位和商业。峰六、经济效益哭分析劣1甘、项目主要经毕济指标感经济指标蚁项目总金额（希万元）技销售收入庆135,72龟5胆开发成本羊99,206散资金峰值喝50,435义项目总投资决104,63云5贼净利润针17,513灯内部投资收益盗率放24.96%伶销售净利率宗12.90%极2晒、合作项目万魔科经济指标：万科独资项目乞3爪、项目开发各循年的利润体现减经济指标体2007吧年肯2008择年膨2009绸年敢合计核结算面积（扮m2伍）遵59,961记79,072伐88,452疲227,48凳4究结算金哄额固(给万伞元由)演37,453展41,815衣56,457棵135,72俱5满单位净利州润鉴滋(兼元占/m2)掉268涨290称1,539川770献净利润（万元岁）脉1,609好2,291寇13,612木17,513垒销售净利率抄4.30%分5.48%模24.11%井12.90%妙4别、地价敏感性雅分析讯本项目采孔用汤“剥勾继地需”怕方式，地价锁林定，如超出锁浑定价格，尝由菌*洒*卸经济开发区补原偿，没有不确建定性。法5球．附件《经济聪测算表》征七、人力及管戚理资源配置秧届时，该项目袍的人力资源配锣置由杭州公司时落实，总经理架丁健负责进行尽该项目的人力然资源配置以，覆*蒸*庭区域总部给予欠杭州公司以协雅助于八、前置与加询速措施回顾与馋补充脆已委托设计单布位进行概念设侍计，同时开始将首期产品研究暗；已开始进行他区域市场和客啊户产品需求的图细化研究，已愚着手拟定项目扩产品测试方案恨；已和合作方稀沟通争取将本哑项目列为杭州忽市绿色通道项抗目，来保证项许目获取后规划谷方案快速报批灯报建，具体杭钞州公司负责实价施的。倦脑九、总结与建举议落1.SWO刺T料分析与结论S—优势产业优势掀项目位术于沙*听*庭科技园内，又览具有下沙词和幕*闻*设区产业背景，坏产业的支撑为里项目提供了充张足的潜在客户坡群。同时未来议的四季青服装唐交易中心和杭岩州长途客运中心心等项目的开丸发，都为项目气提供了产业支朵撑。规模优势乡九堡目前出让缸的土地普遍规谦模较小，一般窝楼盘的建筑面洒积惰在翻1魄0月万方左右。本纵项目着约都2亩0跟万方的建筑甚面积，可以在宜配套和整体环爬境上做出较好闭的品质。示万科品祖牌己/滔实力优势乐作为国内房地肠产企业第一品鸣牌，万科在人金们的心目中具井有很高的知名优度，品牌优势惹明显，实力雄怨厚，信誉度高警，这些为购房掩者、投资者提锣供了信心保证咐。W—劣势配套劣势拢九堡区域的商尺业配套主要集营中在九堡镇杭酿海路两旁，而策项目区域目前成缺乏必要的生订活配套设施。胀同时目前只有喂公立交仙84圣2割在项目附近设瓦有站点。而九非堡区域的购房侍者多经济实力甜有限，私家车耍拥有率较低，林公交系统的便妄利是影响消费破者购房的一大凤因素，因此区坦域内交通的不持便利，必定会维影响到项目的补最终销售。区位劣势坛●滑纯本项目处于科郊技园内，工业册厂房会对本项察目的品质和形建象有所影响，彩而项目处饲于捐*咽*岁科技园内，目傅前没有项目开滑发，单独一个岂楼盘难以形成洲居住氛围。统●烟九堡镇居住区皇规划，重心是巨在九堡镇东面订和南面临江区鹿域。而目前九低堡区域的房产液开发项目主要谦集中在杨公村响沿江区块和经墨济适用房区，坝杨公村临江住蹄宅，生态环境晋非常好，区块弊有稀缺的钱塘去江景观，一定宾程度上可提升娱项目的品质，稿也是可以最快苗成熟的区位，勉将给本项目带兼来较大的竞争眠压力。O—机会葬充足的潜在客腿群塔下沙高教园学矩校的陆续搬迁想，下沙开发区明企业脖、关*免*扯科技园企业的鼻纷纷入住，以坊及钱江新城的归逐步兴起，四炎季青交易中心丈的即将开业等岁对给九堡区域检和本项目提供召了充足的潜在资客户群。赶便捷的交通规塑划抽四月份开工快娇速公交一号线倒，央201槽0崭年开通的地铁赔一号线（九堡帐区域设有三个宰站点），规划溉的九堡大桥，尽德胜快速路等壶便捷的交通规县划提升了消费奏者对区域和项昂目的信心、认盆可度。颜城市规划推动绘区域发展警杭谋州盗室“访城市东欣扩洋”骆使得九堡区域捆成为未来城东妥区域的开发热屯点区域，下沙攀副城的高规划数，高起点也为冰区域的高速发榴展奠定了基础酸。T—威胁潜在供应威胁午●朵蚕九堡区域房产池开发较晚，区皂块内潜在的开赤发居住用地较视多。目前