××市××项目复盘报告【正式版】课件

××市××项目复盘报告—yyyy.mm××市××项目复盘报告项目概述财务总结成本总结营销总结工程总结设计总结物业总结结案反思目录22022/12/26项目概述目录22022/12/18项目概述科目实际计划净利润净利率32022/12/26科目实际计划净利润净利率32022/12/18项目概述-项目所在地概况城区基础数据表项目期初期末城市名称城区人口城市GDP人均可支配人均住房土地供应住宅供应住宅去化主力产业所在地城区总图本案42022/12/26项目概述-项目所在地概况城区基础数据表项目期初期末城市名称城项目概述-项目关键指标及完成情况项目鸟瞰图项目关键指标完成情况表科目计划实际总投资额总销售额融资总额资金峰值投入全盘均价税前成本净利润净利润率内部收益率资金平衡周期项目总开发周期52022/12/26项目概述-项目关键指标及完成情况项目鸟瞰图项目关键指标完成情项目概述-项目规划指标及完成情况规划指标对照表单位：万平方米项目控规指标报规指标实际指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿地率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图售楼处62022/12/26项目概述-项目规划指标及完成情况规划指标对照表项目控规指标报项目概述-项目开发进度及达成情况摘牌2014/01/19开盘2014/09/21开工2014/06/20售罄2016/07/09交付2016/09/07竣工2016/04/09节点总数按时完成数量节点达成率一级节点二级节点合计节点时间节点时间节点计划时间实际时间摘牌时间2014年1月19日交付时间2016年9月7日项目总开发周期33个月32个月开盘时间2014年9月21日售罄时间2016年7月9日销售周期24个月22个月开工时间2014年6月20日竣工时间2016年4月9日建设周期24个月22个月1.节点达成率2.实际完成情况72022/12/26项目概述-项目开发进度及达成情况摘牌2014/01/19开盘项目开发大事记yyyy.mm.dd 事件及影响项目概述-项目开发大事记82022/12/26项目开发大事记项目概述-项目开发大事记82022/12/18项目开发大事记2011.02.23 取得国有建设用地使用权成交确认书2011.05.26 取得立项批复2011.06.13 项目正式开工（3#楼）2011.07.26 签订国有建设用地使用权出让合同2011.09.07 取得建设用地规划许可证2011.10.15

金辉城会所开放暨品牌落地发布会2011.11.17 取得国有土地使用证2012.04.26 取得施工证（1-5#楼）2012.05.12

首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化56%2012.09.26

A2#楼开盘销售，当日去化15

%2012.09.30 项目累计净现金流回正(含融资)2012.10.15 售楼处、样板间、景观示范区正式开放2013.01.10

A1#楼开盘销售，当日去化24%2014.06.02 一期住宅售罄2014.06.27 3#、5#楼通过竣工验收2014.06.30 3#、5#楼交付项目概述-项目开发大事记例项目开发大事记项目概述-项目开发大事记例财务总结实际计划资金平衡周期内部收益率102022/12/26实际计划资金平衡周期内部收益率102022/12/18财务总结-财务指标完成情况财务指标完成情况对比表单位：万元指标单位初始目标值实际情况变动值变动比例说明销售总收入万元

峰值投入万元

税前成本万元

土地增值税万元营业税及附加万元所得税万元净利润万元

净利润率%

净资产收益率%

资金平衡周期月

总融资额万元融资周期月融资成本万元112022/12/26财务总结-财务指标完成情况财务指标完成情况对比表指标单位初始成本总结实际计划项目开发总成本预算达成率122022/12/26实际计划项目开发总成本预算达成率122022/12/18成本总结-开发成本构成比对成本项目预算金额预算占比实际金额实际占比节超节超比例土地获得价款开发前期工程费主体建安费基础设施费配套设施费开发间接费销售费用管理费用财务费用政府配套工程合计100%100%项目开发成本构成与对比表单位：万元132022/12/26成本总结-开发成本构成比对成本项目预算金额预算占比实际金额实成本总结-建安成本比对建安成本比较分析表单位：万元成本科目预算金额结算金额节超节超比例说明一、前期工程

123=1-24=3/1二、地下室或独立车库

三、主体住宅楼

四、主体商业楼

五、基础设施费

六、配套设施费

七、工程管理费

八、工程后续成本

建安成本合计①

②③

=①

-②

④=③/①单方造价（元/㎡）

142022/12/26成本总结-建安成本比对建安成本比较分析表成本科目预算金额结算成本总结-承供商履约评价主要承供商履约情况一览表单位：万元科目施工图设计单位总包监理外装景观电梯合同单位合同金额结算金额5535.92？？元/㎡评审结论★★★★☆综合评价说明：三颗★合格，五颗★满分。2个☆=1个★152022/12/26成本总结-承供商履约评价主要承供商履约情况一览表科目施工图设成本总结-合约规划执行情况162022/12/26成本总结-合约规划执行情况162022/12/18成本总结-节超分析172022/12/26成本总结-节超分析172022/12/18成本总结-节超分析监理费超支原因分析（超支86.9万元）因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。成本变动成本增加消化办法无节超原因成本管控建议建议后续项目按照开发分期分地块签订监理合同。按目前最后一批交房计划为2016年4月3日。监理项目费用增加216.9-130=86.9万元。原合同变更后付款条件1、进场后10日内付10%；2、基础工程全部验收合格后付20%；3、受监地块建筑主体完成一半后付10%；4、受监地块主体验收全部合格后付20%；5、受监地块项目全部竣工验收合格后付20%；6、全部受监地块总体验收合格后付15%；7、各地块总体验收合格半年后支付监理余款。2013-2-28前按4.9万元/月，2014年3月1日以后按3万元/月执行。合同总额受监计容面积×9元/㎡=130万元2011-5至2016-4预计216.9万元成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元超例182022/12/26成本总结-节超分析监理费超支原因分析（超支86.9万元）因开原石材做法现石材做法1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法。2、优化方案：建议采用石材点挂做法。3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约100元/m2。以1#-5#楼为例，则可节约成本57.25万元。成本总结-节超分析节成本优化案例之外墙石材（节约57.25万元）例192022/12/26原石材做法现石材做法1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法营销总结实际计划总销售收入销售均价202022/12/26实际计划总销售收入销售均价202022/12/18营销总结-营销费用构成比对项目营销费用构成及占比情况成本项目预算数（万元）预算占比实际数（万元）实际占比变动（万元）变动比例说明销售设施建造费销售管理费用物业服务费品牌建设费市场研究费公共关系维护费用客户会费用媒介广告费广告设计、策划费推广活动费销售代理费销售资料及礼品促销费用现场包装费用项目营销费合计212022/12/26营销总结-营销费用构成比对项目营销费用构成及占比情况成本项目项目推广方式费效比排名营销总结-项目推广情况排名推广方式来电量来电费效比来访转化率12345678910排名推广方式来访量来访费效比成交转化率12345678910222022/12/26项目推广方式费效比排名营销总结-项目推广情况排名推广方式来营销总结-产品构成情况项目产品构成及销售情况说明：请在此简短说明总建面与总销售面积的差值部分房屋属性及其面积。分期科目销售面积（万㎡）面积占比（%）总货值（万元）预期均价（元/㎡）实际均价（元/㎡）计划利润率（%）实际利润率（%）90%去化速度（套/月）一期住宅商业车位其他小计二期住宅商业车位其他小计全盘住宅商业车位其他合计232022/12/26营销总结-产品构成情况项目产品构成及销售情况说明：请在此简短营销总结-产品利润及去化完成情况产品利润及去化完成情况统计表序号户型面积(㎡）套数（套）90%去化速度（套/月）销售均价（元/㎡）利润率（%）同类产品占比

1A1住宅（2+1）89+11

366套/月800012%

20%

242022/12/26营销总结-产品利润及去化完成情况产品利润及去化完成情况统计表面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议总结：建议：营销总结-对户型及产品结构的评价面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议90以下9.5%

A1住宅（1+1）83㎡12.1%去化速度快，去化周期为2个月。利润率低（-32.13%）客户认可度较高。占比合理，面积适中，建议该面积段做优化升级，变二房为三房。如保留两房产品，则建议面积控制在80㎡内。90-11029.8%

A2住宅（2+1）92㎡37.9%去化速度较快，去化周期10.5个月。利润率高（-24.92%）客户认可度高。占比合理，面积适中如A1户型后期升级为三房，则建议适当减少A2户型的配比。110-12041.2%

C2住宅（2+1）118㎡37.4%去化速度一般，去化周期17个月。利润率较低（-30.09%）客户认可度一般。占比较高，户型布局较差，与市场同类产品无竞争力建议对该户型做优化升级，变三房为四房。130-14015.8%

D1住宅（3+1）140㎡12.6%去化速度慢，去化周期为20个月。利润率较低（-29.91%）客户认可度一般。占比略高，面积过大与定位不符建议后期将该产品面积控制在130平米内。总结：一期产品线较为单一，建议后期丰富产品线，增设100-110㎡之间的三房产品，120-130㎡之间的四房产品。一期118㎡三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势明显，建议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。降低140㎡以上的户型配比，同时对140㎡户型做升级优化。建议:相同面积段可增设多种户型，以满足不同客户的需求。营销总结-对户型及产品结构的评价例面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议瘦狗金牛问题明星营销总结-产品类型分布情况说明：情况说明：平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月瘦狗金牛问题明星平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月272022/12/26瘦狗金牛问题明星营销总结-产品类型分布情况说明：情况说明：平营销总结-问题产品解读营销总结-问题产品解读D1户型：140平四房两厅二卫（赠送24平米）PK竞品（中南）中南125平四室两厅两卫（赠送11平米）赠送空间送一半送一半送一半送一半全送全送全送全送1.产品竞争力不足1.同为四房两厅，但面积小，总价低。2.赠送集中、有效，客户对赠送的印象更深。3.动静适宜，排布紧凑。1.面积大，总价高，但未增加房间。2.赠送分散、不易利用，且印象不深。3.分区混乱，私密性不好。送一房静区通道动区静区静区静区动区动区通道营销总结-问题产品解读例D1户型：140平四房两厅二卫（赠送24平米）PK竞品（2.产品成本高、售价低赠送面积总成本约12.3万元占该户型总成本的14.6%，占该户型总价的17.6%。该户型总成本为：84.6万元，而售价仅为72万元。售价远低于成本造价，严重亏损。因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目平均利润率-28%。营销总结-问题产品解读例2.产品成本高、售价低赠送面积总成本约12.3万元占该户型总3.客源少，客户认可度不高三代同堂（人多）优质再改（钱多）数量相同总价略高没有菜场周边配套不全私密性不好环境还行地段不好配套缺失品质还行D1私营业主占比35%公职人员占比24%地段周边休闲配套品质房间数量总价生活、交通配套教育、生活配套户型私密性园林景观客户敏感点项目情况优化D1户型，将面积控制在130㎡内。降低赠送比例，或集中赠送。对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。营销总结-问题产品解读例3.客源少，客户认可度不高三代同堂优质再改数量相同周边配套不营销总结-面积赠送情况项目产品面积赠送及成本分摊情况户型销售面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送面积比例单方造价（元/㎡）销售均价（元/㎡）销售总价（元）赠送成本（元）赠送成本总价占比计算说明123=2/1456=1*57=2*48=7/6A1住宅（2+1）891112.36%40008000712000440006%E2住宅（3+1）1282217.19%350045005760007700013%322022/12/26营销总结-面积赠送情况项目产品面积赠送及成本分摊情况户型销售营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价总评：利润低，去化情况不理想。优点：户型方正，动静适宜，空间利用度高。不足：1.产品同比面积偏大，总价偏高。2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接受度不高，认为这是房屋的一部分，不属于赠送部分。建议：1.后期开发可针对此问题做相应调整，压缩赠送成本，以降低成交总价，缩短销售周期。2.户型阶段建议销售介入，对产品提出建议。C2118平

三室二厅一卫赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间A183.35平

二室二厅一卫赠送12平米（赠送成本总价占比14.8%）赠送空间赠送空间赠送一半空间赠送一半空间总评：赠送成本总价占比高，利润率低，但去化速度快，可在短期内为项目提供较大的现金流。优点：不足：此户型几乎每个功能使用区都有面积赠送，但因赠送空间太零散，未能通过面积赠送换取价格提升。因产品面积小、总价低，能满足刚需客户的需求，去化速度快，但现在市场升级产品已出现，同样面积段可做三房，产品优势不再明显。建议：赠送面积适度空间，在面积不变的情况下能由二房变三房，或保留两房产品，但面积控制在80㎡内。营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价例总评：利润低，去化情况不理想。C2118平三室二厅序号关注点敏感度主要关注内容与预判的差异（定位会）现状营销总结-签约前客户的主要关注点敏感度说明：5分表示非常敏感，1分表示非常不敏感。地段、配套、规划、景观、户型、大堂、电梯厅与楼梯间、安全、门窗、阳台、露台、车库、车位与车道、价格、案场、售楼处景观、首开区、景观展示区等等序号关注点敏感度主要关注内容与预判的差异（定位会）现状营销总结-后续产品调整建议营销总结-后续产品调整建议变更C2120平

三室二厅一卫115平三室二厅一卫

总结：户型亮点：主卧带有衣帽间设计。户型缺点：无独立餐厅，居住舒适度不高，购买此房多为刚需客户群体，案场通过适当价格策略方可促进销售。建议：将客厅与餐厅分离，增强房屋的通透性及空间感，控制房屋面积，使产品更适合刚需或刚改客户群体。赠送空间赠送一半空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间赠送空间营销总结-后续产品调整建议例变更C2120平三室二厅一卫115平三室二厅建议方案产品组合优势劣势备注方案一高层（33F）+花园洋房1、整体售价较高；2、产品形式丰富，差异化竞争优势1、高层（特别是20F以上）房源去化速度较慢2、建筑密度高，社区景观难形成亮点3、高层成本加大4、高层得房率降低客户价格弹性大，高单价花园洋房市场存一定风险方案二高层（33F）+小高层产品形式丰富，小高层为片区内稀缺产品小高层产品市场溢价空间有限，且去化速度一般，一味追求溢价或将导致曲高和寡。同时也易牺牲高层住宅的舒适性。方案三高层（26F+18F）市场接受度高、去化能力强1、产品同质化竞争严重2、短期内溢价空间较低在做足容积率前提下，我们建议应在追求安全去化、回笼现金的基础上适时寻求溢价空间。综合考量去化速度及售价因素，上述三个方案中，方案二应为目前最合理之方案。营销总结-后续地块方案调整建议例建议方案产品组合优势劣势备注方案一高层（33F）+花园洋房1营销总结-销售完成情况评估392022/12/26营销总结-销售完成情况评估392022/12/18工程总结实际计划建设周期工程节点达成率402022/12/26实际计划建设周期工程节点达成率402022/12/18开工时间：2014-6-10开盘时间：2014-12-20竣工时间：2016-9-30交付时间：2016-10-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-6-5竣工时间：2016-6-30交付时间：2016-7-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-8-20竣工时间：2017-12-30交付时间：2017-1-15售楼处（包含样板间）开工时间：2014-7-1完工时间：2014-8-31售楼处开放时间：2014-11-25样板间开放时间：2014-11-20景观展示区开放时间：2014-11-25工程总结-项目开发节奏开工时间：2014-6-10开盘时间：2014-12-20结构封顶：2015-5-30竣工时间：2016-9-30交付时间：2016-10-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-5-5竣工时间：2016-6-30交付时间：2016-7-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-8-20竣工时间：2017-12-30交付时间：2017-1-15售楼处（包含样板间）开工时间：2014-7-1完工时间：2014-8-31售楼处开放时间：2014-11-25样板间开放时间：2014-11-20景观展示区开放时间：2014-11-25原计划开发节奏实际开发节奏412022/12/26开工时间：2014-6-10开工时间：2015-3-10开工两张图。总体+局部或设计+完成等。简短文字说明。目的+效果或问题+成因文字或图表形式简述成本变动、过程管控、限额执行情况等内容。工程总结-工程管理案例422022/12/26两张图。总体+局部或设计+完成等。文字或图表形式简述成本变动问题描述现场燃气管道安装无统一路径，影响外观。产生原因燃气管线布置有特殊要求；燃气管线无深化图；工期短现场协调难度大。建议做法立面及户型设计阶段预留燃气管线布线阴角或格栅；燃气专项设计阶段设计须紧密配合外联把控图纸；燃气管线施工前施工单位、工程、设计提前对施工路由进行现场划点定位，发现问题及时调整。工程总结-工程管理案例4燃气管线设置不当破坏观感效果例432022/12/26问题描述工程总结-工程管理案例4燃气管线设置不当破坏观感效果问题描述质监站检查时提出因可踏面高度过低，须提高栏杆高度，增加成本2.7万元。产生原因设计细节把控不到位；施工前研究图纸不够透彻。建议做法减小可踏面宽度到220mm以下，或增加可踏面高度至450mm以上，不增加栏杆高度；施工前认真审图，将图纸研究透彻；提高对设计规范的熟悉程度及成本意识。南阳台栏杆问题《民用建筑设计通则》栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算1.1m1.1m0.2m工程总结-工程管理案例9例442022/12/26问题描述南阳台栏杆问题《民用建筑设计通则》1.1m1.1m0设计总结实际计划设计节点达成率设计限额达成率452022/12/26实际计划设计节点达成率设计限额达成率452022/12/18设计总结-限额设计执行情况限额设计执行情况统计表项目限额标准限额造价实际标准实际造价节超节超比例合计————超限额5%且成本超支20万以上12限额结余10%或成本结余50万以上12462022/12/26设计总结-限额设计执行情况限额设计执行情况统计表项目限额标准设计总结-设计亮点472022/12/26设计总结-设计亮点472022/12/18规范值60cm设计争取值160cm土方节约造价约：200万基坑支护节约造价约：150万元抗浮结构节约：无法估算。节约成本的同时提升了品质因地库较深，为降低成本，经争取将场地标高提升至道路平均标高以上1.6米。设计总结-设计亮点四、竖向设计控制例482022/12/26规范值设计争取值土方节约造价约：200万节约成本的同时提升了设计总结-设计成本优化案例492022/12/26设计总结-设计成本优化案例492022/12/18北侧沟内埋有排水管南侧紧贴市政绿化，承担保护责任，现状有造坡堆土高出1米多西侧距道路仅8m东侧距离道路很近基坑支护方案优化北侧：一、二级放坡，土钉支护护坡东侧一、二级放坡，土钉支护护坡南侧：钻孔灌注桩Φ800@1300+三层预应力锚杆支护钻孔灌注桩Φ800@1300+两层预应力锚杆支护根据不同边坡状况灵活设计护坡方式，最大程度降低造价、利于工期设计总结-设计成本优化案例预估节约成本：312万元例502022/12/26北侧南侧西侧东侧距离道路很近基坑支护方案优化北侧：东侧南侧：设计总结-设计管理问题512022/12/26设计总结-设计管理问题512022/12/18建筑图结构图设计：结构未落实建筑；施工：只看结施，不看建施。结果：造成返工，影响工期。增加成本：给排水图

墙宽100梁宽200结构图设计：机电不看结构图；结果：整改返工设计工作存在不足建议：加强设计质量管控，及各专业图纸复核。设计总结-设计管理问题例522022/12/26建筑图结构图设计：结构未落实建筑；给排水图墙宽100设计总结-设计管理建议532022/12/26设计总结-设计管理建议532022/12/18外廊设计形式金辉早期产品，为实现中间户型南北通透，采用外廊设计形式。外廊一半面积计容；后期入住引起产权、使用权纠纷；政府不接受此种一户专用“外廊”形式为公摊，要纳入住宅阳台指标——户型面积增加（失去卖点），增加项目计容（超10%赠送面积）；外廊景观视野防盗翻越隐私我要封起来自己用封起来会影响我建议：对此种设置外廊的方案需慎重选用。设计总结-设计管理建议例542022/12/26外廊设计形式金辉早期产品，为实现中间户型南北通透，采用外廊设物业总结计划实际交房报事量户均交房报事量552022/12/26计划实际交房报事量户均交房报事量552022/12/18物业总结-设计对后期物业管理的影响户内未预留空调安装口外窗可开启扇在空调机位远端，且空调百叶无检修门，空调安装难度高、危险且破坏立面效果。562022/12/26物业总结-设计对后期物业管理的影响户内未预留空调安装口外窗可问题：物业费低，水景过大导致运营成本高。运营成本：放满一池水约：3000元喷泉一天6小时约：1000元水池清洗、设备维护：未算物业总结-设计对后期物业管理的影响我们开不起！例572022/12/26问题：物业总结-设计对后期物业管理的影响我们开不起！例572物业总结-本项目运营过程中的不足点首层水管井地面未封闭，存在安全隐患管道预留洞口未封堵，且管井内无泄水地漏。检修困难。582022/12/26物业总结-本项目运营过程中的不足点首层水管井地面未封闭，存在1、目前已交付的3#、5#楼01、04户型长廊两边防护栏存在安全隐患；2、装修、入住期间存在封堵防护栏焦点问题3#、5#楼中间户型自来水管紧靠电灯，影响外观的同时存在安全隐患，建议后期施工避免此类状况物业总结-本项目运营过程中的不足点例1、目前已交付的3#、5#楼01、04户型长廊两边防护栏存在物业总结-报事分析报事问题统计表报事类别交房报事量（yy.mm.dd-yy.mm.dd）交房后期报事量（yy.mm.dd止）合计户均报事交房户数

合计

602022/12/26物业总结-报事分析报事问题统计表报事类别交房报事量交房后期报物业总结-报事及处理情况业主集中反映的重要问题序号问题描述出现次数问题存续时间问题原因解决方案主要涉及的产品/承包商612022/12/26物业总结-报事及处理情况业主集中反映的重要问题序号问题描述出物业总结-业主入住后主要关注点实际情况及建议业主关注度物业总结-业主入住后主要关注点实际情况及建议业主关注度电梯：安全问题是业主最关心的，装修期间电梯报修频繁，业主关注度很高。建议后期将康力电梯变更为市场认可度较高的知名品牌电梯（如三菱、东芝、等），对于电梯故障问题由工程人员分析并监督，做好业主报修时的统一解说。车位停放及电动车充电：物业地下室尚未交付，已装修入住业主的车辆停放及非机动车充电问题业主较关注。小区非机动车入口未安装雨棚，在夏季雨水多发的季节容易造成地下室人防安全问题，导致业主矛盾节点。建议安装雨棚。长廊封闭：目前A地段01、04户型长廊两边防护栏高度存在安全隐患，建议地产统一方案；装修、入住期间存在封堵防护栏焦点问题。物业总结-业主入住后主要关注点实际情况及建议业主关注度例电梯：安全问题是业主最关心的，装修期间电梯报修频繁，业主关注结案反思642022/12/26642022/12/18结案反思-本项目及开发过程中有待改进的方面652022/12/26结案反思-本项目及开发过程中有待改进的方面652022/12项目整体完成情况评估部门评估意见财务管理中心成本管理中心品牌营销管理中心研发管理中心景观绿化中心工程管理中心运营管理中心662022/12/26项目整体完成情况评估部门评估意见财务管理中心成本管理中心品牌672022/12/26672022/12/18××市××项目复盘报告—yyyy.mm××市××项目复盘报告项目概述财务总结成本总结营销总结工程总结设计总结物业总结结案反思目录692022/12/26项目概述目录22022/12/18项目概述科目实际计划净利润净利率702022/12/26科目实际计划净利润净利率32022/12/18项目概述-项目所在地概况城区基础数据表项目期初期末城市名称城区人口城市GDP人均可支配人均住房土地供应住宅供应住宅去化主力产业所在地城区总图本案712022/12/26项目概述-项目所在地概况城区基础数据表项目期初期末城市名称城项目概述-项目关键指标及完成情况项目鸟瞰图项目关键指标完成情况表科目计划实际总投资额总销售额融资总额资金峰值投入全盘均价税前成本净利润净利润率内部收益率资金平衡周期项目总开发周期722022/12/26项目概述-项目关键指标及完成情况项目鸟瞰图项目关键指标完成情项目概述-项目规划指标及完成情况规划指标对照表单位：万平方米项目控规指标报规指标实际指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿地率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图售楼处732022/12/26项目概述-项目规划指标及完成情况规划指标对照表项目控规指标报项目概述-项目开发进度及达成情况摘牌2014/01/19开盘2014/09/21开工2014/06/20售罄2016/07/09交付2016/09/07竣工2016/04/09节点总数按时完成数量节点达成率一级节点二级节点合计节点时间节点时间节点计划时间实际时间摘牌时间2014年1月19日交付时间2016年9月7日项目总开发周期33个月32个月开盘时间2014年9月21日售罄时间2016年7月9日销售周期24个月22个月开工时间2014年6月20日竣工时间2016年4月9日建设周期24个月22个月1.节点达成率2.实际完成情况742022/12/26项目概述-项目开发进度及达成情况摘牌2014/01/19开盘项目开发大事记yyyy.mm.dd 事件及影响项目概述-项目开发大事记752022/12/26项目开发大事记项目概述-项目开发大事记82022/12/18项目开发大事记2011.02.23 取得国有建设用地使用权成交确认书2011.05.26 取得立项批复2011.06.13 项目正式开工（3#楼）2011.07.26 签订国有建设用地使用权出让合同2011.09.07 取得建设用地规划许可证2011.10.15

金辉城会所开放暨品牌落地发布会2011.11.17 取得国有土地使用证2012.04.26 取得施工证（1-5#楼）2012.05.12

首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化56%2012.09.26

A2#楼开盘销售，当日去化15

%2012.09.30 项目累计净现金流回正(含融资)2012.10.15 售楼处、样板间、景观示范区正式开放2013.01.10

A1#楼开盘销售，当日去化24%2014.06.02 一期住宅售罄2014.06.27 3#、5#楼通过竣工验收2014.06.30 3#、5#楼交付项目概述-项目开发大事记例项目开发大事记项目概述-项目开发大事记例财务总结实际计划资金平衡周期内部收益率772022/12/26实际计划资金平衡周期内部收益率102022/12/18财务总结-财务指标完成情况财务指标完成情况对比表单位：万元指标单位初始目标值实际情况变动值变动比例说明销售总收入万元

峰值投入万元

税前成本万元

土地增值税万元营业税及附加万元所得税万元净利润万元

净利润率%

净资产收益率%

资金平衡周期月

总融资额万元融资周期月融资成本万元782022/12/26财务总结-财务指标完成情况财务指标完成情况对比表指标单位初始成本总结实际计划项目开发总成本预算达成率792022/12/26实际计划项目开发总成本预算达成率122022/12/18成本总结-开发成本构成比对成本项目预算金额预算占比实际金额实际占比节超节超比例土地获得价款开发前期工程费主体建安费基础设施费配套设施费开发间接费销售费用管理费用财务费用政府配套工程合计100%100%项目开发成本构成与对比表单位：万元802022/12/26成本总结-开发成本构成比对成本项目预算金额预算占比实际金额实成本总结-建安成本比对建安成本比较分析表单位：万元成本科目预算金额结算金额节超节超比例说明一、前期工程

123=1-24=3/1二、地下室或独立车库

三、主体住宅楼

四、主体商业楼

五、基础设施费

六、配套设施费

七、工程管理费

八、工程后续成本

建安成本合计①

②③

=①

-②

④=③/①单方造价（元/㎡）

812022/12/26成本总结-建安成本比对建安成本比较分析表成本科目预算金额结算成本总结-承供商履约评价主要承供商履约情况一览表单位：万元科目施工图设计单位总包监理外装景观电梯合同单位合同金额结算金额5535.92？？元/㎡评审结论★★★★☆综合评价说明：三颗★合格，五颗★满分。2个☆=1个★822022/12/26成本总结-承供商履约评价主要承供商履约情况一览表科目施工图设成本总结-合约规划执行情况832022/12/26成本总结-合约规划执行情况162022/12/18成本总结-节超分析842022/12/26成本总结-节超分析172022/12/18成本总结-节超分析监理费超支原因分析（超支86.9万元）因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。成本变动成本增加消化办法无节超原因成本管控建议建议后续项目按照开发分期分地块签订监理合同。按目前最后一批交房计划为2016年4月3日。监理项目费用增加216.9-130=86.9万元。原合同变更后付款条件1、进场后10日内付10%；2、基础工程全部验收合格后付20%；3、受监地块建筑主体完成一半后付10%；4、受监地块主体验收全部合格后付20%；5、受监地块项目全部竣工验收合格后付20%；6、全部受监地块总体验收合格后付15%；7、各地块总体验收合格半年后支付监理余款。2013-2-28前按4.9万元/月，2014年3月1日以后按3万元/月执行。合同总额受监计容面积×9元/㎡=130万元2011-5至2016-4预计216.9万元成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元超例852022/12/26成本总结-节超分析监理费超支原因分析（超支86.9万元）因开原石材做法现石材做法1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法。2、优化方案：建议采用石材点挂做法。3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约100元/m2。以1#-5#楼为例，则可节约成本57.25万元。成本总结-节超分析节成本优化案例之外墙石材（节约57.25万元）例862022/12/26原石材做法现石材做法1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法营销总结实际计划总销售收入销售均价872022/12/26实际计划总销售收入销售均价202022/12/18营销总结-营销费用构成比对项目营销费用构成及占比情况成本项目预算数（万元）预算占比实际数（万元）实际占比变动（万元）变动比例说明销售设施建造费销售管理费用物业服务费品牌建设费市场研究费公共关系维护费用客户会费用媒介广告费广告设计、策划费推广活动费销售代理费销售资料及礼品促销费用现场包装费用项目营销费合计882022/12/26营销总结-营销费用构成比对项目营销费用构成及占比情况成本项目项目推广方式费效比排名营销总结-项目推广情况排名推广方式来电量来电费效比来访转化率12345678910排名推广方式来访量来访费效比成交转化率12345678910892022/12/26项目推广方式费效比排名营销总结-项目推广情况排名推广方式来营销总结-产品构成情况项目产品构成及销售情况说明：请在此简短说明总建面与总销售面积的差值部分房屋属性及其面积。分期科目销售面积（万㎡）面积占比（%）总货值（万元）预期均价（元/㎡）实际均价（元/㎡）计划利润率（%）实际利润率（%）90%去化速度（套/月）一期住宅商业车位其他小计二期住宅商业车位其他小计全盘住宅商业车位其他合计902022/12/26营销总结-产品构成情况项目产品构成及销售情况说明：请在此简短营销总结-产品利润及去化完成情况产品利润及去化完成情况统计表序号户型面积(㎡）套数（套）90%去化速度（套/月）销售均价（元/㎡）利润率（%）同类产品占比

1A1住宅（2+1）89+11

366套/月800012%

20%

912022/12/26营销总结-产品利润及去化完成情况产品利润及去化完成情况统计表面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议总结：建议：营销总结-对户型及产品结构的评价面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议90以下9.5%

A1住宅（1+1）83㎡12.1%去化速度快，去化周期为2个月。利润率低（-32.13%）客户认可度较高。占比合理，面积适中，建议该面积段做优化升级，变二房为三房。如保留两房产品，则建议面积控制在80㎡内。90-11029.8%

A2住宅（2+1）92㎡37.9%去化速度较快，去化周期10.5个月。利润率高（-24.92%）客户认可度高。占比合理，面积适中如A1户型后期升级为三房，则建议适当减少A2户型的配比。110-12041.2%

C2住宅（2+1）118㎡37.4%去化速度一般，去化周期17个月。利润率较低（-30.09%）客户认可度一般。占比较高，户型布局较差，与市场同类产品无竞争力建议对该户型做优化升级，变三房为四房。130-14015.8%

D1住宅（3+1）140㎡12.6%去化速度慢，去化周期为20个月。利润率较低（-29.91%）客户认可度一般。占比略高，面积过大与定位不符建议后期将该产品面积控制在130平米内。总结：一期产品线较为单一，建议后期丰富产品线，增设100-110㎡之间的三房产品，120-130㎡之间的四房产品。一期118㎡三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势明显，建议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。降低140㎡以上的户型配比，同时对140㎡户型做升级优化。建议:相同面积段可增设多种户型，以满足不同客户的需求。营销总结-对户型及产品结构的评价例面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议瘦狗金牛问题明星营销总结-产品类型分布情况说明：情况说明：平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月瘦狗金牛问题明星平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月942022/12/26瘦狗金牛问题明星营销总结-产品类型分布情况说明：情况说明：平营销总结-问题产品解读营销总结-问题产品解读D1户型：140平四房两厅二卫（赠送24平米）PK竞品（中南）中南125平四室两厅两卫（赠送11平米）赠送空间送一半送一半送一半送一半全送全送全送全送1.产品竞争力不足1.同为四房两厅，但面积小，总价低。2.赠送集中、有效，客户对赠送的印象更深。3.动静适宜，排布紧凑。1.面积大，总价高，但未增加房间。2.赠送分散、不易利用，且印象不深。3.分区混乱，私密性不好。送一房静区通道动区静区静区静区动区动区通道营销总结-问题产品解读例D1户型：140平四房两厅二卫（赠送24平米）PK竞品（2.产品成本高、售价低赠送面积总成本约12.3万元占该户型总成本的14.6%，占该户型总价的17.6%。该户型总成本为：84.6万元，而售价仅为72万元。售价远低于成本造价，严重亏损。因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目平均利润率-28%。营销总结-问题产品解读例2.产品成本高、售价低赠送面积总成本约12.3万元占该户型总3.客源少，客户认可度不高三代同堂（人多）优质再改（钱多）数量相同总价略高没有菜场周边配套不全私密性不好环境还行地段不好配套缺失品质还行D1私营业主占比35%公职人员占比24%地段周边休闲配套品质房间数量总价生活、交通配套教育、生活配套户型私密性园林景观客户敏感点项目情况优化D1户型，将面积控制在130㎡内。降低赠送比例，或集中赠送。对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。营销总结-问题产品解读例3.客源少，客户认可度不高三代同堂优质再改数量相同周边配套不营销总结-面积赠送情况项目产品面积赠送及成本分摊情况户型销售面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送面积比例单方造价（元/㎡）销售均价（元/㎡）销售总价（元）赠送成本（元）赠送成本总价占比计算说明123=2/1456=1*57=2*48=7/6A1住宅（2+1）891112.36%40008000712000440006%E2住宅（3+1）1282217.19%350045005760007700013%992022/12/26营销总结-面积赠送情况项目产品面积赠送及成本分摊情况户型销售营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价总评：利润低，去化情况不理想。优点：户型方正，动静适宜，空间利用度高。不足：1.产品同比面积偏大，总价偏高。2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接受度不高，认为这是房屋的一部分，不属于赠送部分。建议：1.后期开发可针对此问题做相应调整，压缩赠送成本，以降低成交总价，缩短销售周期。2.户型阶段建议销售介入，对产品提出建议。C2118平

三室二厅一卫赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间A183.35平

二室二厅一卫赠送12平米（赠送成本总价占比14.8%）赠送空间赠送空间赠送一半空间赠送一半空间总评：赠送成本总价占比高，利润率低，但去化速度快，可在短期内为项目提供较大的现金流。优点：不足：此户型几乎每个功能使用区都有面积赠送，但因赠送空间太零散，未能通过面积赠送换取价格提升。因产品面积小、总价低，能满足刚需客户的需求，去化速度快，但现在市场升级产品已出现，同样面积段可做三房，产品优势不再明显。建议：赠送面积适度空间，在面积不变的情况下能由二房变三房，或保留两房产品，但面积控制在80㎡内。营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价例总评：利润低，去化情况不理想。C2118平三室二厅序号关注点敏感度主要关注内容与预判的差异（定位会）现状营销总结-签约前客户的主要关注点敏感度说明：5分表示非常敏感，1分表示非常不敏感。地段、配套、规划、景观、户型、大堂、电梯厅与楼梯间、安全、门窗、阳台、露台、车库、车位与车道、价格、案场、售楼处景观、首开区、景观展示区等等序号关注点敏感度主要关注内容与预判的差异（定位会）现状营销总结-后续产品调整建议营销总结-后续产品调整建议变更C2120平

三室二厅一卫115平三室二厅一卫

总结：户型亮点：主卧带有衣帽间设计。户型缺点：无独立餐厅，居住舒适度不高，购买此房多为刚需客户群体，案场通过适当价格策略方可促进销售。建议：将客厅与餐厅分离，增强房屋的通透性及空间感，控制房屋面积，使产品更适合刚需或刚改客户群体。赠送空间赠送一半空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间赠送空间营销总结-后续产品调整建议例变更C2120平三室二厅一卫115平三室二厅建议方案产品组合优势劣势备注方案一高层（33F）+花园洋房1、整体售价较高；2、产品形式丰富，差异化竞争优势1、高层（特别是20F以上）房源去化速度较慢2、建筑密度高，社区景观难形成亮点3、高层成本加大4、高层得房率降低客户价格弹性大，高单价花园洋房市场存一定风险方案二高层（33F）+小高层产品形式丰富，小高层为片区内稀缺产品小高层产品市场溢价空间有限，且去化速度一般，一味追求溢价或将导致曲高和寡。同时也易牺牲高层住宅的舒适性。方案三高层（26F+18F）市场接受度高、去化能力强1、产品同质化竞争严重2、短期内溢价空间较低在做足容积率前提下，我们建议应在追求安全去化、回笼现金的基础上适时寻求溢价空间。综合考量去化速度及售价因素，上述三个方案中，方案二应为目前最合理之方案。营销总结-后续地块方案调整建议例建议方案产品组合优势劣势备注方案一高层（33F）+花园洋房1营销总结-销售完成情况评估1062022/12/26营销总结-销售完成情况评估392022/12/18工程总结实际计划建设周期工程节点达成率1072022/12/26实际计划建设周期工程节点达成率402022/12/18开工时间：2014-6-10开盘时间：2014-12-20竣工时间：2016-9-30交付时间：2016-10-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-6-5竣工时间：2016-6-30交付时间：2016-7-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-8-20竣工时间：2017-12-30交付时间：2017-1-15售楼处（包含样板间）开工时间：2014-7-1完工时间：2014-8-31售楼处开放时间：2014-11-25样板间开放时间：2014-11-20景观展示区开放时间：2014-11-25工程总结-项目开发节奏开工时间：2014-6-10开盘时间：2014-12-20结构封顶：2015-5-30竣工时间：2016-9-30交付时间：2016-10-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-5-5竣工时间：2016-6-30交付时间：2016-7-15开工时间：2015-3-10开盘时间：2015-8-20竣工时间：2017-12-30交付时间：2017-1-15售楼处（包含样板间）开工时间：2014-7-1完工时间：2014-8-31售楼处开放时间：2014-11-25样板间开放时间：2014-11-20景观展示区开放时间：2014-11-25原计划开发节奏实际开发节奏1082022/12/26开工时间：2014-6-10开工时间：2015-3-10开工两张图。总体+局部或设计+完成等。简短文字说明。目的+效果或问题+成因文字或图表形式简述成本变动、过程管控、限额执行情况等内容。工程总结-工程管理案例1092022/12/26两张图。总体+局部或设计+完成等。文字或图表形式简述成本变动问题描述现场燃气管道安装无统一路径，影响外观。产生原因燃气管线布置有特殊要求；燃气管线无深化图；工期短现场协调难度大。建议做法立面及户型设计阶段预留燃气管线布线阴角或格栅；燃气专项设计阶段设计须紧密配合外联把控图纸；燃气管线施工前施工单位、工程、设计提前对施工路由进行现场划点定位，发现问题及时调整。工程总结-工程管理案例4燃气管线设置不当破坏观感效果例1102022/12/26问题描述工程总结-工程管理案例4燃气管线设置不当破坏观感效果问题描述质监站检查时提出因可踏面高度过低，须提高栏杆高度，增加成本2.7万元。产生原因设计细节把控不到位；施工前研究图纸不够透彻。建议做法减小可踏面宽度到220mm以下，或增加可踏面高度至450mm以上，不增加栏杆高度；施工前认真审图，将图纸研究透彻；提高对设计规范的熟悉程度及成本意识。南阳台栏杆问题《民用建筑设计通则》栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算1.1m1.1m0.2m工程总结-工程管理案例9例1112022/12/26问题描述南阳台栏杆问题《民用建筑设计通则》1.1m1.1m0设计总结实际计划设计节点达成率设计限额达成率1122022/12/26实际计划设计节点达成率设计限额达成率452022/12/18设计总结-限额设计执行情况限额设计执行情况统计表项目限额标准限额造价实际标准实际造价节超节超比例合计————超限额5%且成本超支20万以上12限额结余10%或成本结余50万以上121132022/12/26设计总结-限额设计执行情况限额设计执行情况统计表项目限额标准设计总结-设计亮点1142022/12/26设计总结-设计亮点472022/12/18规范值60cm设计争取值160cm土方节约造价约：200万基坑支护节约造价约：150万元抗浮结构节约：无法估算。节约成本的同时提升了品质因地库较深，为降低成本，经争取将场地标高提升至道路平均标高以上1.6米。设计总结-设计亮点四、竖向设计控制例1152022/12/