年南昌某商业地产项目商铺定价建议报告

南昌****商铺定价建议报告一、南昌非住宅销售看红谷滩商业格局1、南昌总体商业数据分析非住宅交易成倍增长（数据来源：南昌房地产信息网）2007年上半年南昌市非住宅销售面积为26．49万平方米，占商品房销售总量的23％，较上年同期增长6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88万平方米，占总量的25％，较上年同期增长3．68倍，红谷新区非住宅销售销售约占2万平米。总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主，红谷滩新区成交量只微微占到2万平方米左右，较去年同期销售量回落3.4%个点。由此也预见南昌红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将是更为激烈！商品房非住宅交易行情南昌8月1号-9月4号非住宅交易情况(数据来源:南昌房地产信息网)砍日期臭成交套数蝇面积焰均价胀8焰月教1表日正15拜3963.5酿8径2889.6趁9薯8昂月饺2亲日谣11趋496.11末11080.单21得8滋月咱3像日赏26值1482.6抚4块3644.2况8恼8开月余4菌日毫班鲜饶8如月劣5款日召3逝41.49划23099.碍54馋8底月江6孙日凡15负834.85苦8868.6揭6毕8恐月尚7枝日叹18记829.67差4349.7谢8议月址8哑日芹15壳985.74遍5770.6渔4驰8驾月蕉9裂日辅匪愈送8桶月值1纽0飘日钱筋紫掘8漂月蜡1风1坐日州乔孤层8脖月俯1浪2裙日丈2减118.7疾4738.8遣8铃月态1荒3歌日框21懂660.56绸10087.甘26狐8差月身1单4拼日桃42宽2954.1遭2遍5955.1届9浸8心月沙1妖5赏日饿18根1316.4差4叶4185.0陡1辨8恶月撞1辱6遍日辜23佣1199.3石9暮10979.寿34盯8名月塌1号7培日棍解粱跟8扒月匙1术8荒日伙寨直旺8默月黄1店9脑日壤15衬880.76蜻13548.糟61乘8袄月堆2枯0勤日狡18荡1187.6涨5伟5709.3脉8愚8牌月出2茫1崭日兽56而4839.6臭3欣6236.5虽6益8竞月棵2甜2揉日屿50埋2913.2球1给5027.6杜2念8财月酬2扇3萌日拨17明1002.5运9绘7230.6裕3严8山月物2透4凶日锡23疯1340.4焦5352.6莲1敌8演月想2麻5李日吃当陵兄8湿月歪2源6什日坊7聪339.14从7422.2殃1浇8扁月驶2幕7栗日佛23需1449.6灾4苗6889.5趁8性月散2态8延日胶28谜1910.5务3羡10825.籍61坚8穴月针2脸9善日浸20企847.32所9896.8柿2宫8该月饲3僵0够日羊20宴1130.9究6角16334.吊25冷8习月载3背1堂日赢22煤1223.1遗2厌8057.5翁8扭9若月痒1港日动疼押遥9军月谋2枝日罗32摔1557.0锄5秆3575.1论6克9求月箩3趋日星29霉1912.5燕2识5033.1响6咏合计但569器37417.略81挡7953.3母9（信息来源：南昌房地产信息网）婶时间段宪均价迟2众00留7瓣年既8招月份赖5033.1塞6贪2007踩年叠7蝴月份容3575.1或6坑2007摧年痛6烫月份案8057.5盟8红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据（数据来源：市场走访）废地段婶貌红谷大道与庐缎山南大道交接葵处周楚边悄彼一楼番35-4臣5悼元座/呢平方米秤虽二楼苗20-2般5监元旋/阵平方米凯钓三楼踪5-1处5嚼元幻/度平方米刊红谷大道与红锣谷恩6聋路交接处周边慈一楼掘30-4谈0当元句/载平方米抄二楼岗15-2养5宪元时/棉平方米桌三楼问5-1疮5针元弄/龟平方米徐红谷大道与红旨谷脑8穷路交接处周边吵一楼棵25-3遗5毕元屯/苹平方米惕二楼词15-2馆7葬元办/薄平方米粗三楼桑5-1稀5绣元少/衣平方米史丰和大道于红昆谷题3壁路交接处周边锐一楼粥35-4雅5敞元嗽/皮平方米封二楼角25-3腹5吹元驳/亭平方米拍三楼驶10-2愈0炸元奴/搭平方米总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在南昌整段商业去化率的很小比例的最大原因。综合评述1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看，南昌非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关）。3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实南昌商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。1、紫金城(数据来源:南昌房地产信息网)少楼号龟楼层咱已售面积渗总面积浇各面积段占已即售面积的销售施比率抛各面积段的总不销售率借5使0遍㎡以下酿5养0向㎡含-10投0烛㎡冠10测0殿㎡警-30口0均㎡油30骂0轻㎡以上含5蓬0鸦㎡以下央5需0费㎡雁-10冶0珠㎡琴10伯0躬㎡套-30以0哨㎡早30监0途㎡以上梦四区一期展1哨层伟5077.7大5呈5502.3迅18.13%纲47.83%键34.04%持0.00%权16.73%率44.14%演31.42%序0.00%触2片层杀3末层冻4橡层尾四处区善2代期耕1关层拌10639.砌92深14320.虑91苏91.00%疗7.11%熄1.88%育0.00%搂67.61%罩5.29%商1.40%厘0.00%不2晨层餐3季层辽4嫌层妻5辈层孙一馆区孩(辜001-

诸100)通1毙层为4918.3拍2碑5064.2佳100.00盾%艇0.00%烈0.00%敬0.00%输97.12%银0.00%夺0.00%进0.00%赌2瑞层胞3恼层迁4份层耍5哨层穗一蝇区母(嫁101-

锻200)愉1狭层授7266.2滔3碰8025.5期7费84.10%席15.90%罢0.00%笑0.00%态76.14%缝14.40%依0.00%钓0.00%司2部层泉3串层搜4作层蜜5谨层挽一昏区狂(地201-

冠300)臣1较层学6574.1惯4缩6574.1漆4楚100.00哀%缴0.00%营0.00%用0.00%隙100.00令%核0.00%捐0.00%呀0.00%访2忙层逼3晕层黎4暂层能5果层振一由区肉(蓝301-

法400)期1启层肺5280.3泽9踩6108.2宋8叙82.45%鼓12.10%她5.45%泡0.00%艘71.28%蒙10.46%很4.71%宽0.00%丢2诚层怕3沾层苹4灯层昌5检层膏二区唉1剧层衰22572.厨66卡26899.联73亿59.48%且8.20%紫32.32%驼0.00%穷49.92%勒6.88%酸27.12%推0.00%贺2患层扔3脏层繁4饱层症5棕层总结弊1坡、销售总体情滚况不理想，自偶面世以来，总凑销售率低屋2告、小面积商铺艺受到普遍欢迎的3览、市场反映单思价偏高，接受伐能力有限，难宅以承受方1秃）顶、从紫金城以拣上数据来看，千销售面积比率蝇最受欢迎的钥是生5室0恒平米以下的店耕面，其次要是非50-10途0乘平米左右的店届面受到一定的粱追捧，据现场击走访得知：号2戒）猜、优5效0特平米以下的店磨面大多数投资帖置业都能承受约的起，其总价凳低的原因，投栋资门口相对也泡低，极力受欢概迎的最大原因私之一；卫3籍）富、筛50-10亦0寻平米左右店面每虽然从总价上知来看并不便宜泻，但由于紫金派城高额回报率醒以及店面结构德的分布方正，但实用率比较高灰，也是受到众缝多投资客热力三追捧的原因；万4范）鹅、炉100-30番0断平米店面销售烘情况不容乐观串，自正式销售抢至今，紫金城稻此面积段的店缺面基本还处于潮销售零状态，贿虽然偶有销售护，也只不过是它芝麻大的去化辣率，建树不多芬，原因主要有熔：判面积庞大，总固价承受能力的巴投资客在南昌鄙当地人中毕竟弓是少数中的少钥数；半其次，对于临晶街如此庞大面膏积的店面，一匙次性投入几百逐万的资金进行燃长期投资，需阀要冒比较大的狗风险，毕竟紫款金城所处地段位还未成熟的建则树，真正等到贷稳定回报的时嫂间段起码还得疤几年的时间；根再次就是投资递客对雹**蛾集团提出吓的避1虏0短年疏1贫24塌%神的高额回报存谈在一定的怀疑催态度，造成持盒币观望态势，淘如今投资客的尾投资历年都趋逆于理性划，对赛于数额庞大的享投资更是谨慎蒸之多。堡2记、蓝天碧水购侨物广场哄(丝数据来因源课:脚南昌房地产信痛息迅网垄)管楼号弟楼层尾已售面积滴总面积挑各面积段占已灌售面积的销售帝比率寄各面积段的总遵销售率谣5演0暗㎡以下葛5猫0者㎡很-10森0剪㎡薪10扰0妹㎡旬-30苦0许㎡票30尝0侮㎡以上伴5架0鹊㎡以下鬼5验0少㎡吊-10秆0际㎡猴10衰0久㎡怒-30愉0枝㎡惯30视0捷㎡以上纯蓝天碧水购

乌物广场商业

貌及住宅公寓

熊楼（裙楼部分轧）喇-笋1述楼药19629俗51367.耐43右75.48%取24.52%项0.00%丹0.00%改28.84%索9.37%泽0.00%缸0.00%振1埋楼距2桶楼才3头楼总结东1瓜、销售总体情吓况不理想，自劳面世以来，总义销售率低称2婶、小面积商铺奇受到普遍欢迎飘3刘、市场普遍反恋映单价偏高，给难以接受妄1巩）、弟蓝天碧水购物贱广场采取的销亭售模式为先招虫商后销售，以幻返租的形式销馋售，在引进大挥型零售沃尔玛籍后对销售有了创一定的促进作桥用，可见主力愿店的进驻有销嗓售确实有很大灵的影响力。迹2伍、）阵从销售层面观瞒看，比较类似付紫金城，销售乱乐观占据主力式目标的也喂是叠5何0案平米以下的小借型铺面，对佳于舍50-10姑0音平米的也有一抛定的建树，大嚷面积的店面也酸基本处于滞销它状态。谈4架）县、南昌租赁饮市场背调研及分析灾商业物业租赁辆情况分析雾商业调查一览泥表穗项目名称触地理位置液建筑面积轮（梳m决2护）暑经营范围锅租金（插元炸/M屈2投）邮北京华联超市稳新溪桥头据8000赶超市、百货、萍电子、服装、损家电刘/始九鼎超市与火电厂旁刻1000患超市、百货、很电子公/怖阳光超市讽新溪桥旁絮2000彼超市、百货、闭电子束/仓南昌市摩托车腔交易批发市场顶洪都南大道按8000变整车销售笔40-50台南昌市摩托车绩配件批发市场祸洪都南大道疗2000己保险杠、头盔永、小零件施40-50棒南昌建材大市浇场血何坊西路艳120000死木材地板、五下金、夹心板、壤地砖、卫生洁签具、水暖器等管30-50香南昌深圳农产懒品中心批发市捡场悠建设路盼10000熄水果、蔬菜交烘易批发等手一撤楼院15播二证楼爪5算南昌肉制品批隐发市场虾建设路镇猪肉、牛肉、证鸡、鸭批发等腐30-40弦佛塔生猪批发荣市场屿佛塔村煎80000乳生猪交易批发缴/庆百汇一家希洪都集团吵10000胸百货僵/宵南昌各大市场甜租赁情况污经营佩类别犯市场名称满地理位置难面瞎卧哑积无租核芳颠用丙范戏状决辽劣况来商铺形式另经营状况破经营范围午配套叨规模陕（侵M掏2可）讯店铺平均面积盗出租情况霜租金（锻元掘/m舍2评）填综谅合异类氏洪城灶大市场校洪城路差120000傅15-50倒㎡壳95角%舒以上集40-250鲁店铺川规模大，便捷呆的交通，市场套一片繁荣，商祸贾云集。经营泽状况：很好庙皮具、小五金怕、小百货、鞋阻类、服饰、副吗食品、布匹、佳毛线、生活用窃品等察银行、酒楼、粥停车场、货运钉中心、桌球城公、客运中心。缓金润物流中心凑洪城商圈秋250000亩/转/投/陆/切/浑未开业流酒店、美食街着、银行等绞万寿宫嘴中山路呜35抖000应10-100泽㎡票95位%氧以上澡25-120常柜台达店铺晨市场经营早，秘已发展为小有命名气的小商品球集散地。椅经营状况：良贩好遵皮具、服饰、验小百货、鞋类球、布、生活用苗品、塑料用品医、毛线、小家涂电等。趣停车场（四五落十个）、配电仗间、仓库。临电唉脑讯类衔新大地电脑城计展览馆逃4000燃5-60果㎡方95鼻%净以上台200-30亏0项柜台覆店铺团目前市场整顿黎，生意较清淡因。慈经营状况：一筝般顿演国内外各品牌亮整机和耗材、康软件等。吹银行稠科技大市场抵长途汽车站隔鬼壁筹4500乱3-100初㎡林80皱%价以上迈80-150害店铺兼多家知名品牌但进驻。经营状栗况：良好券国内外各品牌势整机和耗材、脑软件等。津多功能会议室棒、产品展示厅纸、音乐茶座、惹快餐、仓库及攻停车场画新华群电脑广跑场洁展览馆偿6000复10-100舒㎡膝80%盼一创楼四20盗0氏多兰四乐楼屯6大0危多弱店铺绕与新大地相邻直，竞争大，一即楼经营良好，椅四楼招商不是刮很理想。经营酱状况：一般膛国内外各品牌俗整机和耗材、辆软件等。段电梯、快餐、牲仓库及停车场迹万达电脑断八一广场爱8000妻5-100览㎡睁80%戴70-200具店铺贯经营状况：较壶好汪国内外各品牌谅整机和耗材、祥软件等。衫引进国内知名埋品牌电脑，装沫修档次较高硬农映产爹品穷类召农产品批发市妙场诞井冈山大道中头段治40000俭50-100谜㎡山100%者一女楼薪15姨二显楼剃5抓摊位土是省重点商品冠市场，人流量轰大，辐射广。月经营状况：良迟好蛮却经营品种：各励种肉类制品、送水果、蔬菜等添。辅商务中心意赣昌水产大市顺场师赣江大桥南桥骑头蔽80000沫72安㎡防、述64.8木㎡座正在招商绕售价乳：赞400级0原元尺/进㎡加店铺池经营品种：各减类鲜活水产品导、海鲜、干货达。耕综合楼、广场里、停车场拌（烧17棕0照个）、酒楼、报餐饮街等。栗家电类碗省家电市场寻建设西路铜20000峰30-100估㎡足90%普30汉店铺论行业利率较低识。岭经营状况：一岛般崭国内外各个品筛牌家电趟仓库、停车场析、商务楼更建乐材右类固洛阳路毅建材市场扫火车站旁丘搭60-100叙㎡迫出机租坐98洲%跃以上么20-35踢店铺茎专业性强，品欧种多且丰富。之经营状况：良插好牌。爱晃建材姻税务所、大仓猎库、货运设施焦省装璜建材大药市场饼沿江南侧路物53嗽9趣号恼怜40-90富㎡添出躬租约95创%劳以上宁30-260寿店铺崭该市场规模大满、品种全、地种理位置好。赞经营状况：良骆好愿建材族银行，快餐、押仓库及停车场交。谱南昌市建材大嚷市场顶三店西路鸭俩30-100滨㎡当出鸡租狱95铺%奔以上桃20-35郊店铺猪该市场规模大开、品种全、地茎理位置好，德经营状况：良忧好棵建材居快餐、仓库及棚停车场。寻地板门框市场太三经路墙3000窝20-80划㎡常95%刃25-60翻街铺狼经营户自发形哨成，在洪城有塔一定知名度，漠交通不便，经蚂营状况：一般的建材都/连司马庙建材市抓场怨沿江南路痕闹50痛㎡箭100贯%民．躬/乐店铺勒经营状况：一艳般温建材控仓库及停车场踏金屋装饰城染迎宾大道与振底兴大道交叉口青120000黑未定治招商为主，不蔽出售拦A暑区允：咸22征B泻区比：等23挪C蝶区塔：避24开D嘱区：仓库。租欠出茧50欠%狠以上由店铺烈亮经营状况：良聪好苦经营品种：陶轨瓷、板材、石渔材、灯具。延/凳香江建材大市晴场和建设路扑朝主力面销积宴100损㎡抹左右侵除部分自营外寨，其余全部售茶完配敞开式且建材株停车场（在建木）资汽若配钻类旱洪城者汽配市场脊迎宾大道很60000挨150妻㎡拖60偏%灾左右耐20-30缩店铺爆邻近有洪城汽浪配中心，竞争规激烈。歼经营状况：一消般榴经营品种：国川内外各品牌的鸦汽车配件。确银行、停车场贪、大型沿街广革告牌距红谷滩汽配城霸南昌大桥收费肚站北侧尼30000驼100枯㎡贩10捞%下左右浊6学0遣左右付店铺封配套不完善，传同类市场较多慨，竞争激烈拜经营状况：不无良画经营品种：国搏内外各品牌的专汽车配件。卧仓库及停车场溉洪城路汽配街夸洪城路灶4000食/绒60窝%漆左右逝50-80欲店铺托该市场为多年两自发形成，近叙时间已迁走制近笔40荣%志。经营状况：锤一般窑经营品种：国做内外各个品牌蓄的汽车配件包/滩洪都摩托车交扑易市场巩洪都南大道嫁15000历40号-200m答2瞧100%降40-60陕店铺制面向整个江西挥省摩托车整车浇销售市场。酬经营状况：一经般顺经营品种：国横内外各个品牌蛮的摩托车。伙/雅洪都摩托车配亿件市场肉洪都南大道活10000扭20准-100m纱2雅100%辣20-60硬店铺李辐射整个江西喜省的摩托配件坚市场，目前市速场的经营状况夺：良自好牧老经营品种：国鸭内外各个品牌伤的摩托配件。隐/配江西国际汽车剃城灵昌北舍里甲枯240000万100m菊2危整泳车凉10000腐m吵2罗正在招商阶段纵2渐0姥（汽配）防售价印：究200夏0肠元筝/乖㎡模（汽配）巴店铺和卖场佣凭经营种类：叔汽车配件交易袖、摩托车及配脑件交易、汽车袜装璜美容、汽耳车养护、汽车蒸维修庙。旧办公楼、商业摆楼、停车场（妈在建）、酒楼虽、超市等配套法设施（在建）倚服装鞋帽类脑华东商贸城蓝联信大市场隔赞壁穷22000幅20导-25m质2桂90%搬一楼馒：属68其二楼妻：碍48贯三楼残：洞18鱼店铺迅经营状况：一步般识服装勺写字楼、会议坐室、展示厅、老银行、工商、吓税务、邮电腊王家巷皮鞋市渔场糟渊明南路因8000讯30m佛2予95%阶100-20宋0资街铺贯经营状况：良笑好释皮具、鞋类等赔小商品子毗临中山路成筒熟商业街，周树边生活配套成楼熟异盛世东方稀建设西路坦80000塔裤40m王2筐将介近寨60%闲租金：一础楼塌6贱6拍二楼辞：称36经筛三侄楼皱18荷售价：哲一晴楼番7000酷二勒楼吗4000屯店铺机永久产权，销咬售状况较好，盗销售近两百套迫，占一期捕的狼60%喉经营种类：男降女服装、休闲园装、童装、布栋艺、精品和小僚百货等。团/远机抛电译类挥联信大市场遣洪城大市场南沿面迁60000属25-46绵㎡亲40%宅58矩店铺侨经营业主进驻毒只彼有益40%许经营状况：不女好伞机电产品范银行、餐饮静沿叠山路机电稳五金市场怜叠山路助4000因15-100医㎡愉100%鼻100-13昌0而店铺埋有多年来形成弄的商业氛围和手知名度。鸣经营状况：良却好课养机电五金行借助于繁华商欧业街的配套活洛阳路机电水狂暖市场迁洛阳路忙6000爬30-100民㎡催100%丘60-120汇店铺项多年来形成的除商业氛围和知萍名度秃经营状况：良六好览机电水暖器材迟借助于繁华商抖业街的配套锁五华商品市场坛洪城大市场西斗侧作30000蛙7-20升㎡哈70唯%滋左右糖4磁0缴左右先店铺肆经营状况：一北般陵五金制品遗零星快餐、少源量仓库及小停木车场喜灯具类陆辉煌灯具大市停场叔洛阳路建材市酬场内孔5000读50-200庸㎡侨30%飘一霞楼检38稳二垫楼兰30娇店铺拐7鹿月杏2嫌8页日览试营业懂目前经营状况底：不脂良虾记灯具笋借助洛阳建材槽市场的配套虚洪城灯具市场趁省家电市场太6000展50-100易㎡茫65%获25俊店铺她租金较低，入献住率较高经营讲状况：较好妙灯具威借助家电市场页的配套尸家居类修香江家俱城屯青山路牌40000芦10-400洽㎡施100%恒38-110斧刑卖场袍店铺荐规模大，品种示齐全，娘经营状况：良吴好背家具爸停车场、银行棚迎宾国际家俱槽广场氏迎宾大道娱30000嘱50-300膊㎡顾95%勾40-5奇0鹰和驶10-15疗卖场岛店铺西具有一定的规砌模、档次。主蓄营中高档家具晃的定位，限定貌了客源，经营野状况：一般肉国内外高档家贩具捡停车场、仓库假京东家俱市场乎南京东路押40000碧50-700芦㎡萄全部租出才20-40钻杰敞开叫租金较便宜，亲已经同香江家吧俱城、迎宾家思俱城形成三足船鼎力之势经营善状况：较好厦国内外家具叨银行、仓库封江西国际家居举港竖高新大签道宪8念号半290000身不限朝预唇计砍200率4怜年开业克售价半：客3000盛果踢租价刊：侨20勿敞开然国内外高档家滩居喇酒店式公寓、盈物流配送车队块、四星级酒店口、餐饮美食品臂街、停车场等南京东鹿鼎家居原南京东质路厉50弯9油号鼻150000止50-600提㎡复还剩三楼摩约赤5000舰㎡愤未租出，性3劣5题（均价）绒敞开、灿店铺串经营状况：良俯好查国内外高档家路居品牌再银行、仓库终皮具怎鸿顺德国际商胀贸城绕洪城大市场家洲电市场险30000蜂/迹出租蔬率苹100黎%战，一期出售误率吨100%慢租价，一挪层恐65掉蕉二娇层康3成5苗售价：一芹层枣980砖0壮二醉层单5600漆店铺槽产权旺铺、销恭售一空、招商诱良好主一楼男女品牌骤鞋：二楼皮件唐、箱包：二楼念皮件、箱包忽/戒即将上市咱豪威大市场济抚生修路剥51征8镇号那100000躬㎡煎/浩销售率评在蛛25苏%染，出租厦率拾30茄%传左右蛾售价哥：熔3000劲租赁线：赞15-20造店铺嗽珠花鸟、农资、金化工、名优商金品专业市场蜂/总结：仿1震、租赁金额普智遍偏低悟2怜、租赁率不太耕理想，为数不梳多的租赁情况海一般理想化塞纵观南昌各大追市场租金标配薪，普遍教低，而且近期还有下艇降的趋势，可费见商业市场在赵南昌近几年着能实不太乐观。道在市中心普遍犁可支持的贿租赁价格芒在沉10-6耗0认元锐/啄平米居多烤，仪以次类比红谷境滩新区租赁市嗽场，可见，红际谷新区租赁市胜场已严重脱离酸市场所需供求养规律。殃5疾）影、本案所在红草谷滩区域商业土市场分析举（恨1类）商业供给情骄况拆★嘴稿多数商业项目晓延后推盘，在衰售供给量匮乏等■恩目前在售供给索量约方3.耽1阅万平方米腊未来红谷滩区革域仅商业总供妻应量将超过排4侍5帆万平方米小供需关系将出秒现失调的现状惧，红谷扎滩洪0困7坚年上半年商业个销售面积在灰2.5歪万平方左右，酸而现状供应量育预计高万达聪3昏0慌万平方米左右赖，扣所带来的严峻丰趋势不容客观分析:棉红谷滩现有在叮售的商业项目愚屈指可数，共球计秋4妥个，总供给量荷仅亿3.胸1泻万㎡亡。戏诸多项船目洁(笋丰和新蔬城判2蛙万㎡、世贸中味心邮1凶4软万㎡、红谷春耳天蛇2虑期舒0.7炼2萍万㎡、万达星沃城粉3责期荷1裕万㎡、博泰威古尼解斯拘2.谁5摩万㎡、泰耐克梳国际金融大卧厦宅5射万㎡、联发大扬厦辛4.味8垄万㎡、红谷天爪地赵1.闯2炉万㎡、红谷凯损旋影3.涉2围万㎡、中央公匙寓难3.浅5举万㎡及本案畜约宇4.铅5喜万㎡等项狼目谎)萝待嫁闺中，商物业延后推盘，诵南昌仅红谷滩趋新区商业未来醒供应量将超跑过贤4鹊5谎万平方米。纠（貌2离）丙炎在售商铺销售饿价格延★间谣商铺怕1F班销售均价反约溉1磁0披000-13作00奶0亩元卫/嫌㎡，盏2F唐销售均价轰在岸5000-6略00偿0捷元慈/瞧㎡，凳3F挽销售均惹价竹3500-4兼50悼0扭元慕/怎㎡嚼★监闲红谷滩区域商病铺价格相对绍市中心区域搏而言偏低，我但针对红谷滩制新区目前的商茫业氛围而言，俗总体偏离市场借走向，价格上地扬幅度空间缓渣慢，高价不符昌市。沙（居3侧）在售商铺销丢售面积塑★浴3往0富－截5廊0叙㎡商铺最受市替场青睐分析：深以上统计数据翻来源红谷滩售挣磬万达星降城葡Ⅰ且Ⅱ亚期、江信国际劣花展园掉1蜻期及在售项目馅滨江豪园、江雕信国际花星园属Ⅱ血期等商业项目酒，从市场销售好反映，汤3登0淘－桐5鼠0拦平方米族的商铺最受市常场欢迎，鸟究其原因在于华面积小相对投坛资门槛低，且司商铺的经营与税变现能力较强曾。怒（射4唉）在售商业销僻售状况弱★蒸获商业现状销售恢状况一般，多狂数商业延后推竞盘，入市时机早选择在准现房泽项目名称惠江信国际花园肆二期针商城世纪村蒙万达星城三期瞒滨江豪园商业含广场背红谷春天一期医推盘时机叉现房发售幸现房发售捷准现房，尚未钩发售牢现房发售钱准现房发售香供给面积售880斤0续㎡向约述400态0校㎡炸约逃1000苗0铸万㎡热1700办0术㎡通120洗0悦㎡响(淘共女3胳0呈间丢)篇单元面积昏20佣0歌－定40痛0隔㎡构15伤0幼－虚26夹0评㎡糕商铺面积未公窄开旺20蝇0懒－控200布0洞㎡兄4碑0宴－沿5矮0粗㎡幕销售情况翠一层销窃售串5蝇0疮％，二层销粘售婚8秆0芹％，三层销滑售扫3诱0朗％坏销售情况一般原0狼6洒年冲7匀月份推盘逮（话9艘#护楼区域）一层拍售价乘在绣12000-遇1350屑0贱元递/晋㎡，目前集除宗3熊间建设银行买季掉，其余尚未狐销售。塞销懂售竭4判0壶％到200尘2澡年开始销售，持商业氛围不足型，采取出租招刚商与销售相结义合，销售速度旱差很销月售围8殃3怨％值销售周期太长传超择过跪2亦年，商气不足违，销售速度差分析：中◎扔从推盘时机层垮面看：权多数项目以工璃程进度到准现似房时再开始发预售商铺。谨凭借前期销售壤住宅时，蓄集婆起大量有商铺号购买意向的客附源，时机成熟恐再开闸放水顺持势销售商铺。绣此时势能转化紫为动能，商铺谷销售速度快。饭◎握从商铺销售量城层面看：根据优新景祥对红谷周滩地适时跟踪育统计稼，界0秤3桂年纤1露0腿月销售到迄颠今吓0圈6火年劣4千月累计，跪红谷都滩畏2博年多的周期商答铺销售面积选约重2.捎8算万平方米什，销售量小，柏究其原因是由拍于红谷滩商业添推出的供给量诞少导致销售量柜小；再结蔬合帽0抛4搏－锄0段5蹲年南昌市区非煤住宅销售量决：潜200茶4迹年垄3哭2骄万平方米笼、宽200初5库年遵2屈3块万平方米，换即宽2及年非住宅总销迅售数量瞎5侧5敞万平方米，（屋按第二部分论浸述写字楼销量迹占非住宅销量医的都3悬0降％扣减得出商甜业销量），封估算南昌沃市裙2嚼年商业销售袭量厕38.显5俊万平方米勒。残对比红谷滩商错业销量占市总怪销售量不吩到鉴1废0漂分之一，从此捉差距可以看出阀：红谷滩的商胆业尚处于起步拳发展阶段，作素为市政治商业呆中心的前景规椅划，红谷滩区慌未来商业发展韵潜力巨大，商错铺留待后推，纸其价值的后发稳优势更为强劲丰。赠（浓5垦）本案商业总失体总述娘本案商业营销戏问题点分析奸◎疾商气细弱：厅红谷滩商业气摸息不浓，商业屯项目众多延后衰推盘销售。胞◎遗人气匮乏：案由于生活配套钢的不完善，现式状周边入驻人拘气不足，住宅野空置率高。侦◎直体量问题：穴本案商业总量朵约熟5耕万㎡，体量不隔小，盖单间面积庞大恢，诞需考虑主营业挑种定位的聚客雕号召力及租售涌比例问题。贴二、市场商业她分析瓣及定价依据长南昌商业目前察正处于萌发期狡，价格的制定见必须依据市场搏的需求以及实企效回报而得是出拨!受红谷滩顽在售商业销售蹄情况列表1、万达星城台(遮数据来鸣源脖:摘南昌房地产信裕息丢网嫁)仓楼号洲楼层联已售面积务总面积制各面积段占已收售面积的销售会比率晋各面积段的总波销售率悔5晴0蛛㎡以下姿5是0注㎡验-10缓0咱㎡茧10盟0刘㎡胶-30歼0固㎡土30狭0霉㎡以上荣5顶0陵㎡以下垂5裳0拢㎡亚-10串0第㎡赶10厉0连㎡擦-30暮0牵㎡您30费0绝㎡以上替2短号商业公寓楼痛1好层啄2095.1喂3燕2095.1昆3酿0.00%螺41.51%督20.63%请37.87%垃0.00%吊41.51%悄20.63%尽37.87%付2梦层由3亚层血1洪号楼商业公寓扁楼纵1膊层柔2095.1缩3式2095.1浑3行0.00%以41.51%值20.63%拘37.87%毫0.00%吐41.51%淡20.63%帽37.87%帝2疏层咏3婆层茂三期一区

运5疗号楼眯1丹层此265.71趋265.71介100.00幸%往0.00%骂0.00%奏0.00%多100.00鸦%亩0.00%鸭0.00%犹0.00%街三期一屿区勤7亭号楼寇1肆层僚143.21财195.24逐100.00画%土0.00%境0.00%饱0.00%缓73.35%栽0.00%舍0.00%盘0.00%钳三期一蜂区滑1者3役号楼辈1赌层抚72.57龙665.29荷100.00雁%闭0.00%摊0.00%柔0.00%碌10.91%团0.00%洁0.00%其0.00%柳三期一始区突1紧4扇号楼跌1沫层凯47.18退522.97学100.00款%消0.00%剃0.00%聚0.00%为9.02%渔0.00%璃0.00%踪0.00%固三期一为区撇1享1塔号楼葬1缺层艘140.85妻947.08可63.72%哪36.28%中0.00%夸0.00%搭9.48%榆5.40%疫0.00%塞0.00%艰三期一楼区愧1产2棵号楼吴1叶层钉136.51支643.88喇57.89%居42.11%估0.00%课0.00%芝12.27%辽8.93%烧0.00%截0.00%造三期一询区夺1金号商住楼竭1歼层涉853.39复853.39引15.34%脖84.66%锣0.00%蚀0.00%胳15.34%烟84.66%雄0.00%久0.00%丙三期一泰区免2个号商住楼板1瓜层武560.38谁843.08喝41.35%直58.65%策0.00%具0.00%啦27.49%堵38.98%缩0.00%使0.00%总结：灌1机、阅总销率不高，译不理想蒸2谊、出小面积商铺成国为销售比率的豆主要支撑点誉1罪)赴、醒面积区间彼在但5巩0泻㎡左右的和面赛积区间国在融50-10挤0浅㎡的方正店面午去化速度最快曲，面积是为播100-30科0已㎡左右的其次紫，而面积区间愧在须30纤0皂㎡以上的大铺梦面销售抗性相深对而言较大。裕2箩)顺、辣小铺面因临街哄，总价低而得奸到市场的普遍裤认可。怪3村)塑、丹30规0卷平米以上的大交铺面，总价高忌，投资压力和冷风险都比较大证，受到一定的目销售抑制2、紫金园定(错数据来不源推:歼南昌房地产信伯息薪网威)胀楼号声楼层贫已售面积脸总面积语各面积段占已良售面积的销售包比率汗各面积段的总足销售率旺5使0刮㎡以下男5饿0同㎡郊-10断0帖㎡介10储0壶㎡诵-30蒜0悄㎡程30寄0番㎡以上词5扣0嫁㎡以下浅5亚0脉㎡棵-10征0裂㎡拔10脱0第㎡摧-30幻0近㎡膝30欲0舅㎡以上妖5箱号商住楼熄1办层被102得440.25柳0.00%夫0.00%猾100.00四%剩0.00%沾0.00%或0.00%辟23.17%轮0.00%场1疾4咬号商住楼荷1微层攀73.7盐665.03秩100.00摆%镰0.00%键0.00%盐0.00%枪11.08%嫩0.00%权0.00%克0.00%甲1乎6萄号商住楼挖1献层惊184.85薄460.63标69.55%热30.45%苹0.00%昌0.00%梯27.91%掏12.22%拣0.00%灌0.00%绞1乓7算号商住楼仗1李层农148.37嚷547.66薪100.00吐%兔0.00%荒0.00%挖0.00%缩27.09%棚0.00%刚0.00%扣0.00%轿1墨5申号商住楼纽1幼层但425.47介617.94粱88.16%麻11.84%课0.00%恳0.00%驴60.70%员8.15%疾0.00%跨0.00%分析：知1晕、祝总销率不高，常不理想壤2哨、拦小面积商铺成腊为销售比率的衔主要支撑点虽垒主要销售业绩鼻以蚂5社0扭平米左右店面申支撑，再次就火是挤50-10哀0唤平米的店面还旁具备一定的销碧售量，紫金园澡在店面的规划垒上基本都是同以岭5右0斥平米以下做为恰主力面积，销冲售良好，以其谊低价，总价低行，投资压力小出，外加地段的嘱优势，致附使祝5革0绘平米以下的店客面基本销售一逐空。拍3蜓、江信国际花携园芝(际数据来袍源蔑:摩南昌房地产信弱息贤网柱)企楼号补楼层警已售面积蝶总面积蛇各面积段占已欺售面积的销售性比率手各面积段的总长销售率永5蕉0梢㎡以下孟5剧0太㎡陈-10瓣0省㎡接10好0仙㎡望-30饭0运㎡宴30奴0袍㎡以上施5届0泉㎡以下肉5闲0将㎡直-10煎0掠㎡磁10侄0妻㎡率-30阔0樱㎡凯30弦0盈㎡以上唐公驾建叠1逝8屿号楼像1霸层升0罗4869死0.00%归0.00%用0.00%鸡0.00%宋0.00%迟0.00%边0.00%弄0.00%哀2值层六3亿层葛综合大楼铲1影层则0谣4018.8占2据0.00%概0.00%滩0.00%惩0.00%派0.00%惹0.00%顶0.00%亮0.00%谎2恢层棵3左层分析：盆犯卡江信三期目前饲还未销售，就靠江信的一、二房销售状况分析裤统计，销售状伪态不容乐观，投甚至有的商铺励目前都还未有哑所销售动向，特至今无人问津蜂，据内部可靠晨消息，售价将昂有一定的下浮亮调整。米4思、商亿城抵.乖世纪村星(久数据来笔源搁:盖南昌房地产信拥息字网铅)阀楼号跌楼层蒜已售面积薯总面积心各面积段占已纤售面积的销售征比率浓各面积段的总旁销售率行5材0挂㎡以下候5使0纸㎡宝-10什0忌㎡色10她0伟㎡统-30亩0迅㎡袄30拣0咸㎡以上斯5蹈0坦㎡以下坏5警0渴㎡匠-10咏0绸㎡贯10用0胖㎡恐-30锋0阵㎡逢30员0努㎡以上亮1竟号楼岸1科层凡0吐0磁0.00%结0.00%喷0.00%抗0.00%制0.00%虑0.00%掩0.00%狭0.00%宽2办层涌9着号楼难1绿层牙2176.1睬3分3630.8点6红0.52%边23.93%珠75.55%仍0.00%探0.31%问14.34%朽45.28%缘0.00%语2醉层总结俱商名城联.捏世纪村商铺构液架和芹****幕有其极其的相愧似，其的商铺邪面积基本都是金上下两层分布杀，面积比例都璃比较大，目前骡即将上市猾的涌9套号楼也是同样虑的格局，由于似其缺乏小面积利的比例因素，爸在销售中，没貌有很大的选择窗，从销售比例型来看，销售有疾一定的良效，享但基于商城商距业面积体量小盯，去化几间所禽占到的比例就秘是有一定的支红撑点。是只表肯面的销售业绩禾，蠢在昨30卧0吴平米以上的店正面销售也是空烈头支票。总结概述：发现问题哀1核、映在对红谷滩新壤区的在售商业纲个案中，我们逮已经明确了大村多数的投资客屡在选择店面面漠积上都普遍倾毁向险于址5虾0辰左右池及唱50-10血0伟左右平米的商个铺，业总结原因有两酿点：惹1未)燕、裳面积小，总价仙低，压力相对浊减小；呀2妙）、勺普遍选择这种抖面积配比的店位面其中有很大槐一部分是对商腔业价值缺乏一篇定的信心，投义入的小，相对艘风险也较低。换2帮、总销售状况眨都普遍不太理爹想，基本都处鹰于销售萌发期旱。不难发现，便单价过高所造债成客户收益与检实际投入不成牵正比。在回报索这块普遍偏离省实际，使得大辞多投资客对目终前售价缺乏信亿息。忽3亭、扭20扭0腐平米以上面积包的店面基本都江处于瘫痪销售付状态，可见，穗对于面积庞大肢，投资几百万半做为定点投资配还是在少部分改。热销面积因素庙（扑1鲜）圣原面积较少耗在尾1勉0貌—渡5桑0躬㎡的商铺（外萌街）困热销售原因：类主要是面积小突总销售金额不枪大，投资门槛棍低易于日后的鲁租赁，适合各映类型商铺投资附者。押（负2哑）唯丸面积夺在僻5袭0伏—珠10盟0管㎡门开间大纵陈深践的双门面蔬商铺热销原因岭：这类型的商邮铺虽然无论是樱总价及单价都直比较高，脾但由于铺型方乒正布局合理没拣有浪费面积利舰用率高，而且刑双门面可分可娱合投资回报高络。坛（怠3鞋）朴劣面积鞭在捷50-10鼠0屿㎡层言高铲7棕米以上成规则破长方型白热销原因：这幼类型商铺由于素楼层高可内置雾两层不会受到站高度的制约，杆楼下做店面楼界上作办工用，肾适合自用型商特家经营要求。商铺滞销因素铅如果说销售房圆子是卖给客户去一种生活方式棋一个生活理害念造仗，那么销售商增铺就是销售给山客户一种利益算，假如这种说跌法是对的话，伤那么商铺滞销墨原因是我们并堆未找到让客户咏感觉购买本项喘目商铺会获利认的冲动感觉。民如果说没有卖例不出的产品，脱只有卖不出的妙价格是正确的趟话，那么我们她的产品确实是摄超出市场价了两，但这两个原鱼因并不是本项莲目的滞销的主疼要成因。根据航我司项目组人但员分析商铺滞晕销主要原因有往以下几方面困面积美在卫20民0河以上的面积过俘大，总价压力妈过大晕商铺结构有一兰定的缺陷单价过高状实际租赁情况缝不乐观租空间利用有一情定的局限整体分析：露整体均价高于毅市场需求行情芹（面积及单价汇），对于红谷构滩板块而言，致更为偏离市场椒，目前，红谷药滩新区人气是馆一个很严重的额问题，虽然住退宅销售率普遍验良好，但真正吼的入住率不容预乐观，在未来恶几年，商业氛敲围要形成一定延的格局还需要稠政府的大力支胞持，窝对于目前在售名商业，销售都钓是空穴来风，燃勉强支撑早期矮高均价入市的嫌基点。亲红谷滩新针区易0荷7奴年下半年商业状入世楼盘综合长指标欲案名喉体量匀地段区间优势嘱价格趋势镜对本案威胁度胳博泰江滨谦☆☆喉☆☆☆☆☆卧☆☆秩☆颂红谷凯旋笔☆☆☆奖☆☆☆☆译☆☆亮☆☆编联发广场昌☆☆☆☆葡☆☆☆客☆☆☆都☆☆☆挖泰耐月克野.绪金融大厦伍☆☆☆☆煤☆☆☆荷☆☆跪☆☆☆亭江他信积.暖国际花园拳☆☆☆列☆☆惠☆何☆☆☆☆存商排城棋.铅世纪村湖☆☆☆本☆☆菜☆塘☆☆☆☆坐海晒航配.该白金汇迷☆☆愧☆就☆☆肯☆☆马江棉信往.忍国际金融港窑☆☆峰☆☆蛛☆☆归☆☆够洪膊城潮.欠比华利亲☆☆尼☆☆燕☆☆☆爬☆☆☆换滨旱江估.急豪园乐☆☆泳☆☆清☆☆☆萌☆☆☆义阳光枫情讽☆☆厅☆☆载☆☆☆君☆☆驴……秧总结：观察以促上表格统计分娇析，缎****封未来面临的威枕胁不容乐观，枣红谷滩新区商准业氛围在起步塘阶段，如此多侮体量的商业大允盘和小盘蜂拥绣而至，对去化赌比率而言，是阿个不小的难题夜，且大多数项耕目预计匠在制0义7浪年下半帽年迎1网0重月荡-1龄2存月底陆续推出袭。对于絮****搭而言，恰逢此春市，且体量在然各个案场中不振算小的，去化仆时间段将受到欲严重的威胁，册加之市中心及芳起他板块商业钳盘的陆续推出灾，客户选择的胶严重分流，造麦成短期内供需化不平衡，滞销府情况应该是大庄为有之。消费者分析岛（数据来源：珠南昌房地产信贞息网，已购周悦边个案商铺书）怜购买商铺面积线的综合分析懒从投资意向来有看，意向购献买喉20-50愚嚼㎡小商铺占据粗大半壁江山，宰成浮为赛59峰%织的投资客户首晶选投资商铺面昂积坛；撇50-100漆替㎡商铺同样受解到追捧，歼以录23常%袖的比率排名第盼二；相比之下鼻，只借有险4来％的投资客选扣择超艺过支100喘钢㎡的大铺面作拼为投资物业。责承受商铺总价鹊的调查洞期望总价秤在扬20-5渐0架万的占据了一俘半以上的选择栏。结合上一题佳的商铺面积，叨可见商铺面积阵在订20-5酒0计㎡和总价抛在贩20-5脂0质万是大多数访趁问者的心理期鲁望组合。这个许组合一方面说遇明受访者有一遥定的经济实力依，同时也表面狠他们对实际市船场价格要么不雄熟悉，要么就底是因期望太高庸而产生这个严冒重脱离实际市中场价格的理想路价格。锹投资商铺的经艳营方式分析调假查株从投资者对商糟铺的经营方式急来看，表示自贝己经营的占据懂了匠6恭7钢％的大多数，法而表示用于出字租的只后占烦13惯%溪，而明确表示颂希望投资增值轧（通过转手出明售来赢利）的堪也占肿了辩15杨%煤；为子女置业饮的只半有鞋4堵％的比例。这作表明受访者中寿的投资者并没箩有将纯粹的倒慕卖房产作为投便资赢利的主要旨方式，而是采段用更为灵活和苏长远的方式（榨自己经营和出削租）来获取收墓益；同时自己丹经营占这么高芳的比例，则反颗映该区域商业厉气氛比较好，捕但租金相对也筋不便宜。因此争尝到甜头的商厘家希望有自己猫的铺面来获取己更大的利润。吵购买商铺类型拉选择调查林数据分析表明酷，临街商铺是溪大家的首要选呼择。而选择住棋宅低层临街的析还要多过选商诸场临街铺面。昂实际利用率及晶可用价值，临俱街商铺都是众对多投资客的追震捧对象。梦三、砍****洽商铺价格的初乎步制定商铺总平面图选择定价方法馆在确保利润的墙同时，也应该玩确保销售的去沃化速度，以免唇造成积压态势聚，对后期销售圈或者说企业的地形象推广都有翁一定的难度，持对于一个企业胖，在提高利润努的同时既要确巾保价格的接受嫂程度也要对后虽期所产生的负子面影响做到周谦密的考虑和考棵究。吓针对猛****雨（住宅）前期须的推广定位等晕等，我们最终罚建议依据市场年对比法，结合钥实际，在确保快利润回报的基锅点上做到快速碗去化，争取头宝次销售达到奇两迹，在业内传岔为佳冷话着…烛…经。确定最终价格郑影响市场价格疏的几大因素透匪析：零1般、市场的供求恨关系、馅国家宏观政策明、未来房地产司商业剩价格的走势等趣。踢2筝、周边竞争个饥案的销售动态帜及客户群体的孤分散性的影响罢（去化速度以秩及去化率的综插合分解）汪3王、案常所处区子段她区位极差、区澡位声誉度、区末域配套、交通葵通达度、商业哲繁华程度、临盾街状况等捏4弄、国家政策调美控对价格的影尖响深5贞、商业地产市蒸场情况；绢6见、灌****辈产品分析、目救前及远期发展恨空间；赚内部配套、园脂林景观、建筑富外部特色、户缸型结构、新旧苦程度、市场接刊受能力等萌7信、租金回报结托合收益率分析象可支撑的售价愁；厦8捏、市场同类楼芹盘产品价格加朋权计算；衫9尸、速发展商的合理可利润、本区域仗内竞争性楼盘晴的价格走势、混发展商的品牌详、合作伙伴的棋品牌等定价依据荷此次定价针对招万达星城、江赞信国家花园、秤商城。世纪村瓦、金融街、滨岸江豪园等，属蓝于社区型商业盼，于本案都有撇一定可类比性诊。史首先、定价的中参考因素有：壁南昌商业地产岛市场情况；垒周边类似楼盘列产品分析、目或前及远期发展自空间；度租金回报结合专收益率分析可王支撑的售价；盐市场同类楼盘饿产品价格加权关计算；墙类似个案位置闲铺面分户销售黎价格。今其次、定价的渔方法为：摸确定各比较方恨法的权重市场比较法收益还原法掉目标利润法（醉只作核算用）综合确定均价亚根据不同铺面雀各项指标确定例分户价格制最后、确定各五方法的权重如约下：移1遥、市场比较法丘：圾因滨江豪园位且置特殊，可类源比产品又限于滨社区型底商的冻一楼价格，加加之地段差异、滚产品品牌、运覆营管理、升值顽潜力等因素方蚀面，滨江豪园震社区底商均高故于选择的类比获楼盘，持故此方法权重盆确定晨为浑30烤%以。确2疑、收益还原法碗：尝社区型商业因散其功能性上的秀特点，导致投少资者购买的主蹈要权衡点为租扩金回报的水平赔、业态规划、匠社区规模、租遮赁管理水平等论，而非地段、出位置、商家品页牌，故收益还午原应占到较大这比重，确定粱为卷70由%猜。索3逐、目标利润法血：伏因滨江豪园利贼润目标在制定改时和住宅核算故在一起，且开愿发至今已有较删长时间，经与棕电话沟通，铺夫面售价应由市熟场比较和收益泛还原确定，遵亚循尽量高的原陈则定价，故在魂此不采用目标配利润，而只在盼最后核算利润菌时采用成本数肺据，故不使用述，不设权重。坦市场比较法定窃价雷关于完****燥价格制定犯的蒜SWO浆T顶分析及对价格窗制定的影响下S逃优势：搭-----贤-希周围大面积待扶开发住宅用地添，可辐射范围逼内强人流潜力冈；非含祸---投--俱-纲延伸世贸商业杯中心的建僻成师B赖4只地块的商会用啊地的日后落成懒；葱熊---廉---B倘5旋、葵B苏6耻、骄B1万6丛地脊块煤2告4吧小时金融街的虑打造；种W顾劣势：医-寄----渗-五周围住宅用地晨未开发，目前溜没有人气；垒归---橡--袋-蓝新商业区，市乌场培育尚需时垦日蜂；幸胶玩---钩--染-持红谷滩新区的叮交通抗性；寻O榜机会：注-----勇-丰南昌市商业总串量密集集中在呀几大核心及其妻他几个区域中脾心，随着商业寇的发展，商业降中心有逐渐外撑移的趋势绪；何蒸常----暴-祝-婶红谷滩为南昌盐市重点发展区绳域，悟****呼地处红谷滩新亭区商业中心地巾带；泊药-----津-交开发时间早，堂楼盘品质形象冷已深入人心。糖T剥威胁：裙-----税-锄新商业的培育繁期需要大量的趋资金投入和时右间周期的运转哥；完蛾且---珠---0眉7简年红谷滩新区中商业面积大量纱上市，对本案局商业去化分流巨一大部分客户尿群体，势必打留价格战？；里锅----甜-睬-渠市区大盘的客脸户分流；秩最----唱-会-扣本案周边类似盼商业的严重威素胁；马-----妹-谢市场的饱和（禽下半年大量开返盘）。海2阿、类比楼盘对部比伞根据江信花园影所处的位置以晋及商铺所属的扒类型（社区底肆层一楼商铺）飞，从在售的楼奴盘中选潜出群5藏个较相似者作焰为可比性楼盘江，包括万达星萄城、商城。世艰纪村、金融街圈商业、滨江豪票圆的商业相似鱼性确定了相关她权重，以下是枪加权统计结果堂：罚（资料来源：玻南昌房地产信骄息网及市场走鸭访侧200湾7惯年卫8深月条15-3射1纽号）色权重说明：地夏段、开发实力弹、周边人气（炮商业氛围）、厉周边环境（环挪境污染、交通拖、绿化等）、纺楼盘品质、售鞠罄状况等诚蒜1钩）、昌同质竞争力个鸦案权重设定卷楼盘锹对足比共****础权重设定白（傲100退%崇）除参数旷万达星城焦商城世纪村脂江信国际花园醒金融街货滨江豪园洁地段艳2%属2%戏2%为1%充2%绞开发商实力围3%佳1%锹2筑．既5%剑3%衬3%中人流量钟2%农1%携1洒．柳5%高0书．洁5%网3%淘商业氛围轻2%门0裙．辞5%恼0阻．芹5%由0视．商5%堂3%磨楼盘品质剖3%吸0割．版5%阿3%葱1窃．挑5%买3%剪售磬情况逃1%文0击．知5%丝0册．忠5%鲜0战．疏5%菊3%栋交通速3%灵3%停3%园0当．杜5条3%汤生活配套直1枝．生5%脉1%菠1叫．眉5%啦1.5%花入住率侦0他．倒5%迫0领．突5%名0蕉．畏5%倒0赵．趣5%捆0.5%笔景观搅2%惠0灯．汽5%丙1始．觉5%迟1.5%君升值潜力涂1已．叙5%肌1%少2%卵0侵．勇5%沫1.5%性环境污染俱1%魂1%蔑0拣．慌5%想0.5%蜻物业管理劈1间．园5%层1%弯1载．湖5%护0绕．停5%制2%迟口碑效应迁1状．年5%雾0最．拢5%巡1左．迷5%陶0备．赵5%屑1.5%纪与名门午权重标配漆2款4暴%赚1肚4额%裂2关3倘%灌9苗%陪30%有掘2沃）、扭底夹层目+渐二楼整体（均课价）融据我们市场走肆访情况观察，跌红谷滩在