广药星群药业第四批

01广药南洲路星群药厂地块

海珠湖公园本次改造地块，约6.72公顷大夫山森林公园珠江1、地块概况01（1）区位地块位于海珠区南部南洲路段，总用地面积约6.72公顷交通条件优越①地铁上盖，毗邻海珠交通枢纽。地铁2号线与广佛线（在建）换乘站——南洲站站口位于地块内，地块与海珠交通枢纽也仅一路之隔，地块与城市内外联系便捷。②周边城市主干路网发达。地块周边已建成工业大道、广州大道、东晓路等城市主干路，与城市快速路——东晓南高架、南环高速出入口也近在咫尺。社区居住人口密集、中高档零售商业设施缺乏地块周边大部分为早年建成的居住社区，如金碧花园、晓港湾、芳草轩、合生颐景花园等。区域居住人口密集，配套商业以零散的沿街商铺为主，集中的大型中高档零售商业较为缺乏。上涌果树公园新滘西路新滘中路东晓南路工业大道南环高速路星光快速南环高速路广州大道南地铁2号线东晓南站海珠交通枢纽地铁3号线沥滘站地铁3号线大塘站地铁广佛线地铁2号线线地铁3号线线晓港湾金碧花园合生颐景华苑芳草轩星晖园南洲花苑①地块权属情况地块属于广药集团下属星群公司所有，用地手续完善，国有土地使用证号为。。。②地块周边权属情况地块权属边界与规划路网契合，无需整合周边地块，可以独立开发。地块周边用地以居住和城市市政开发为主，具体权属情况见右图。（2）土地权属4156237891011121314141、本地块2、广州市第四建筑工程公司地块3、三窖村地块4、广州俊怡经济发展公司地块5、广州涛景企业发展有限公司地块6、广州俊怡经济发展公司地块7、广州市财贸建设开发公司地块8、广州南方制漆厂地块9、海珠区城市建设开发公司地块10、广州市市政管理局市园林局11、市交通委员会、市公用事业管理局地块12、市第一公共汽车公司地块13、市住房保障办公室、市土地开发中心地块14、广州市交通委员会地块01（3）现状建设①土地使用状态现为星群公司制药工厂，目前正常生产。据企业访谈，待广药钟落潭基地落实后，即可整体搬迁。②空间环境质量厂区现封闭式管理，园内整体建设质量较好——建筑以多层厂房及办公为主，并建有一栋九层宿舍楼。路网规整，路面整洁，绿化丰富。01（4）现行规划①现行控规一类工业用地为主，容积率控制为1.0，其他为生产防护绿地和道路用地2013版控规导则土地利用规划图②现行土规全部为建设用地。③“三规合一”三上成果全部为建设用地。现行土规“三规合一”三上成果012、规划优化思路依托海珠交通枢纽与周边成熟的社区开发，结合企业发展意愿，集约建设高品质商住综合体。改造地块具体有以下3点特质：（1）交通条件优越，毗邻海珠交通枢纽、双地铁上盖且城市主干路网密集。（2）周边多为早年连片开发的中档楼盘，经多年发展，该区域汇聚了大量稳定的居住人口，消费能力较强、社区氛围成熟。但是，由于楼盘多为早期建设，中高端商业设施配套相对落后，服务缺失。（3）企业改造意愿明确：遵循集团构建大健康产业体系的整体发展思路，希望依托其优越的区位，建设大商业总部。基于上述三点特质，本次规划拟待生产功能外迁后，将其建设为高品质商住综合体，提升土地使用强度，充分发挥其土地经济效益。金碧花园，容积率2.5金碧花园，容积率3.0-3.12南洲花园，容积率2.5-3.0商业，容积率3.5合生颐景华苑，容积率2.762013版控规导则英豪花园，容积率2.901晓港湾，容积率2.5-3.3芳草轩，容积率3.01锦绣新城，容积率4.3013、规划优化方案02（1）用地调整经营性用地：约3.5公顷，约占总用地52.08%。非经营性用地：保留原控规确定的防护绿地不变，约0.97公顷。道路用地约2.25公顷。2013版控规导则土地利用规划图用地类别序号用地性质用地面积（ha）用地比例(%)经营性用地1CR商住混合用地3.5052.08%52.08%非经营性用地2G2防护绿地0.9714.43%47.92%3S1道路用地2.2533.48%规划区总用地面积6.72100.00%优化方案土地利用规划图一类工业用地一类工业用地商住混合用地规划用地平衡表（2）道路调整维持原控规道路网络不变，为便于打造大型商业综合体，以商业裙楼上盖地块中部的城市支路。2013版控规导则土地利用规划图优化方案土地利用规划图一类工业用地一类工业用地商住混合用地（3）开发总量02地块内建筑总量约17.5万平方米，均为经营性建筑，较现行控规提高14.34万平方米。调整前后指标对比1.0用地属性调整后调整前调整前后对比用地性质用地面积计容建筑面积用地性质用地面积（万平方米）计容建筑面积（平方米）计容建筑面积（万平方米）（万平方米）（万平方米）经营性用地商住用地3.517.5一类工业用地3.163.16增加14.34万平方米小计3.517.5小计3.163.16非经营性用地防护绿地0.97-防护绿地0.97--道路2.25-道路2.59-小计3.22-小计3.56-合计6.7217.5

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6.723.16增加14.34万平方米1.05.0（3）总平面方案星级酒店商务办公中心商务公寓Shoppingmall空中花园室外泳池室外休闲茶座区主入口广场海珠客运站1234587691659278433775经济技术指标总用地面积：