山东潍坊某城中村改造项目可行性报告

潍坊市****城中村改造项目分析报告第一章宏观环境分析城市概况1、潍坊市概况潍坊地处山东半岛中心，东临青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北濒渤海莱州湾，是环渤海经济圈前沿的重要城市。辖奎文、潍城、坊子、寒亭、开发区5区，以及青州、诸城、寿光、安丘、昌邑、高密6市（县级）和昌乐、临朐2县。总面积1.58万平方公里，总人口847万，面积和人口均约占山东省十分之一。2005年潍坊市完成生产总值1471.2亿元，综合经济实力位居山东省前列。2、地域文化潍坊是一座历史悠久的文化古城，是齐鲁文化发祥地之一。千百年文化传承与积淀形成了潍坊地区渊远流长、内容丰厚的传统文化。除了各个历史时期的文化遗存和人文景观外，风筝、年画、剪纸、泥塑、布玩具、刺绣、嵌银漆器、民间烟火等民间工艺丰富多彩，还有多姿多彩的乡风民俗，构成当地独特的民族民间文化。改革开放后潍坊举办国际风筝节，对民族民间文化加以开发利用，展示了潍坊的城市文化形象。有形文物同无形文化互相依存互相烘托，共同形成了潍坊城市的浓厚的文化积淀。3、城市建设2005年潍坊市共完成城市建设总投资53亿元，其中中心城市35亿元，是近年来城市建设规模最大、投入最多的一年，高速度、高标准建成了一大批重点工程项目。中心市区高标准新改扩建北海路、健康街、宝通街、西环路、机场路、潍州路、青年路、和平路等城市主干道27条，总长度226公里、总面积455万平方米，道路绿化550万平方米，建成了滨海项目区“三横五纵”８条道路，总长度32公里，形成了起步区路网框架。其中，北海路、东风街分别被评为全国、全省“市政金杯示范工程”，人民广场、北海路和安顺路绿化工程分别荣获“山东省园林绿化优质工程奖”。目前，潍坊市城市建设在质量和档次上实现了质的飞跃。4、城市人口潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。图示：潍坊市2005年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到120万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。二、城市规划分析1、城市发展规划现状2004年底，建成区面积118平方公里，人口79.98万。近期2005年-2010年,建成区面积120平方公里，人口达到120万。远期2010年-2020年,建成区面积140平方公里，人口达到160万。盗2缺、僻城市性质浑潍坊通的翠城市性质惭定位为闲“流以高新技术产促业为主导，工衰业，商贸，旅情游全面发展的走现代化国际风蓝筝舱城哑”消。扒具体分为拢“个两中心、两基课地、一枢昏纽生”巡三个部分铲，矮“号两中令心航”败即世界风筝文时化传播交流中煮心，半岛地区袋重要商贸物流装中心免；隙“局两基窜地听”者即以海洋化工钓、动力机械、联纺织和高新技兄术为基础的现场代制造业基地涉，高级职业技换术教育为特色赵的文化教育产灌业基地绸；满“恒一枢校纽父”芹即联系山东半杏岛城市群的重挺要交通枢纽。贡3印、脸城市布局及区熄域职能阶（炸1絮）孔潍坊市整体布妨局码潍坊中心城总迎体布狮局油肌——遥“驱一心、一环、巩一轴、一泛廊旺”挽。蹄下“畅一必心梳”手，即四月河路挤、北宫街、北概海绕路歌=冤健康街所围合角的城市核心区旨，；梨“舞一悔环疤”计，即长松路、惨玄武街、潍县逝路、宝通街组福成的城市快速闭交通环；源“配一致轴猪”疮，即由北海路消为主的交通、舟发展轴。层“姐一胡廊绿”悉，即由白浪河仍、虞河两侧绿俘化带及两河作间休闲绿地构抢成的生态绿化防廊道。追（牲2券）导潍坊市中心城婆区职能各异痕中心城区包括抛长松组团、中宁心组团、东南非组团和出口加抛工组团共四个碍组团。说“迎长松组艘团兴”帆在发展无污染倦环境都市型工口业基础的同时胶，将积极参与叔推动物流业成摸长，提高现有像商业服务项目孕业设施水平面轨。厘“握中心组随团抵”寺将形成高级工贞程师商业区、柳金融中心，行箭政、商务中心勤，以及高级工缎程师文化娱乐界场所、商务会富展中心。屠“丛东南组团（高菠新区烦）版”汁位于新华路以以东，东外环以向西，北外环以和南，该项组团牲应积极参与接爬纳市级公共建层设项目，加快厦生活服务设施读建设水平面，壳发展成现代化差园林式住区。卫“木出口加工组酒团摆”颗将围绕出口加椒工区建设产业出集群况。渴帅4兼、胁各区域规划概帖况周（边1固）傅区域经济发展秩状况爸辟表显鹅1魂：滑200矿4泊年三区区生产痛总值及增长率谊宪骤粉介表沃肺2败：含200远4畏年三区区社会侧固定资产投资朝及增长率闲从寺表先1宫可以看出，高酒新区的区域经睬济实力要远高是于其它两区，己较之其它两区驳存在更大的消忌费空间和消费姐能力；露表怕2探则反映了高新碎区内投资能力但及区外资金投体资吸引力也都渔远高与其他两园区，说明高新险区的市场发展宏潜力巨大，本屡区域日后的房翼地产建设将会漂有大幅度的增插加，市场竞争疲将会日趋激烈捏。圾（梨2搜）幸区域内城市配营套完善程度泛潍城及奎文区融为潍坊市老城验区，区内城市炒生活配套完善槽，能够满足生抓活及工作需要胳，其中潍城区染为老商业中心尊，批发物流配秘套发达；奎文胸为新商业中心惩，写字楼、酒蔽店、大型购物示广场主要集中眯在此。以下，愤重点对高新区乓配套设施进行嫂介绍。高新区：泽海运：页开发区周围屯20映0芽公里晒范围内有青岛绝、烟台龄、棍严日照等国际客繁货港口，可直雪达世界各地；阴潍坊市的万吨迷级泊位港口即域将投入运营码。倾蔬公路：臣滋潍坊公路以通敏车里程多、路灰面等级高闻名稻全国。济南至者青岛、潍坊至括莱阳高速公路季横贯开发区，朱并在开发区内气设有互通立交假式出入口；东圆到青岛、烟台悠，西至济南分纤别只抱需夫9松0剖分钟卷、捷15咳0饼分钟熄和唯12魂0唱分钟。半铁路：些东西横贯山东住半岛的胶济铁痛路复线距开发械区恢五公里田，并连通全国党各大主要铁路允干线，客货运唉输便捷己。扑肢空运透：派贫开发区距济南饥、青岛两个国鹰际机场和潍坊移机场分别为惕18们0萄公里容、者12忙0蜂公里蝶、肉1荷0群公里摩。潍坊机场可帜通达北京、广勇州、深圳、厦地门、大连、南霸京等众多城市蒸。粘供水：宜成潍坊境内水源司充足，山东省景最大的峡山水陡库常年储敲水惯6-1握0炒亿立方米；开孙发区配水厂曰拾供狭水风2掘0柿万立方米，入敬户水云压袍0.35-0呈.45Mp承a言。手吵供电：律旋开发区电力来滑自居全国第二众位的山东电网时。谱顷装机总容意量困145肉0免万千瓦，年发信电诞量齐80芝0慕亿千瓦时。区请内有两宫座叹11疮0盖千伏肺、幸1偶2吧．岔6加万千伏的变电慧站，电力供应挥充足忽。漆玻供宅热袜甲：抢开发区热力公魂司实行集中供钩热，可满足用津户生产、生活射需求。太通杂讯桌娃：光潍坊已形成有棚线、无线现代战化立体电信网榜络；电话交换偷机总容膏量谈6脊5妥万门；开发区扶装机容探量愁4查万门，信息联巴络畅通并。苗方厂房：昼开发区内建有煤通用厂房，客牲商可根据生产锦需要租用、购翅置或自行建造签。叮收商住粱：比告开发区已建成砍各种档次的住型宅、别墅、写宅字额楼赛5示0劳多万平方米，蚀可供投资者购乏置或租用梳。筑酿支撑服务情况有体对系瞎:牌高新区建立健炼全了会计师事填务所、律师事拜务所以及信息视咨询、人才交射流、合同仲裁谱、社会保险、枯金融服务等投乒资保障体系；达幼儿园、中小繁学、大学、医糊院等社会服务庆体系日趋完善较；国际五星级按标准的富华大味酒店和多处国华际四星级、三秋星级标准的酒峡店、游乐园、袖夜总会等旅游跃娱乐设施齐全睁完备。区内生世产、经营、生晚活方便，社会炮秩序良好捆。扔幼高新区作胃为削199夕2侧年种4唱月建立的开发功区，大多数配丰套设施尚属于统规划建设中，车目前的配套情宁况暂时只能满非足区内居民的骂基本生活需求讲，而配套设施篇的不齐全是现纳阶段高新区房音地产特别是住掘宅存在的主要衣销售抗性问题爆。像三室、潍坊市宏观携经济环境分析长1丢、潍拼坊秀GD挤P跳分析劣从依据隶近净5孔年统计数据制摧成的图表中，肯我们可以看出锋潍坊浸市喊GD丈P雾增长石线贵绩稳定，并且始争终保持着增长全的趋势，特别换是近虎三屋年增长速度开密始加速。崇通倾过弹GD股P欧的增长可以看甩出，稳定的经去济发展速度为砖房地产的发展描创造了良好的殃经济环境，并光且带动市民的迟收入不断增长痕，为潍坊市房活地产市场价格溜提供了发展空垫间。而根据目技前骂GD虏P厘的增长趋势，察以及政府对未松来的预期，几蝇年内潍竹坊灭GD组P康将保持较高的扛增长速度，这蜓将有效增大潍烫坊市民对商品拳房的购买力，凳促销潍坊房地挡产业的发展冈。稀2挣、剑产业结构分析梳数据来源：潍群坊统计年鉴霉根据登近线5灌年潍坊市一、奇二、三产业的符产值统计数据要进行作图分析号，我们可以看犁出三者都保持灌增长的势头，其其中增长速度赴最快的为第二分产业，其次为散第三产业。榜第二产业是拉匆动国民经济增鸽长的主要力量深，是房地产发坟展的基础，而贪加快发展第三艰产业，对于优忌化结构、增加炉就业、增加地他方财政收入和鼓居民收入，有谊着直接和显著哀的作用，从而恐扩大内需，因宫而第二产业和也第三产业的快贯速发展为整个途潍坊市的房地附产市场的发展盲创造了条件。职同时第三产业叼总产值的增加效，意味着潍坊乌市中小型企业杰的发展，随着邀他们在经济实齐力和总体数量蛛的不断提高，贞为潍坊市房地忌产市场提供了牺广泛而有效的施客户群。乐3黑、房地产投资举分析杰年份骑全社会固定资彻产投资（亿元在）揭房地产投叔资（亿元）现房地产投怕资增长率材房地产投资在荒全社会简固定资产中的复比重竖200非0昼年盯189群11.2县64.70%涌5.93%塞200券1羽年喷217.4蜘15.9中41.90%散7.31%背200饶2滥年绳277.2乔20.4船27.90%刷7.36%央200允3颂年灿517.1遗37.1担81.70%你7.17%烘200蓬4缠年派825.1菠43回15.90%挎5.21%四200敬5惰年洋1100.4询79奏8皮3斧．沟7%颜7.18%红数据来源：潍市坊市统计年鉴敲自竞200耐0妨年以来潍坊市桥房地产投资力姓度加大，姿从形200书0离年底的耍11.肿2钱亿元边到覆200件4快年蓝的杜79景亿，五年内增肆长近剃八梨倍，房地产业杆取得一定发展姜。房地产投资戒在全社或固定顿资产中的小吸于企8穿%拨，与全国平均原水平还存在很弹大差距，这在喷一定程度上说和明在潍坊市全富社会固定资产漠投资的构成中度，城市基础配冤套建设投资仍闷是主要构成部英分，潍坊市房摆地产市场的发查展还处于起步披发展弃阶段。随着城湾市改造、市政葡建设的进行，责土地供应、居纷住需求加大，呆将为潍坊市房帽地产市场的发壤展提供内在支挂撑，并且随着偷城市功能日益脚完善，潍坊市夕将越来越适合陈居住。作4冤、隙房地产需求分僻析谱纵棒观灭200谱2写年以来的潍坊誉商品房市场，豪市场需求呈上共升态势，销售委面积逐年增加守。潍坊市城市乱化进程的加快缓，开放力度的望加大，引起人芹口向城市大规程模的流转与积勾聚，扩大房地济产开发的空间才。同时，潍坊貌城市面貌正处透于破旧立新的丹阶段，旧城改纲造、新区建设载增加的住房需偏求，也带来了仰巨大的住房需轧求。躲5员、居民消费水算平分析吗目前潍坊市市铲人证均肉GD楚P马已高海于阳200倍0课美元，按照国虚际的经验，人由均长GD购P扬超刮过裂100粉0抖美元，消费结额构向发展型、明享受型升级，族过去的奢侈品售将转化为居民烈的必需品。这添对于居民消费胀结构的升级具债有重要的意义栽。从居民收入畅水平来看倒，背200陵5队年，城市居民铲人均可支配收椅入学10317.北81午元，比上年增京长了羡10.98叼%车，快速增长的字居民收入为消肺费升级提供了滑广阔的上升空弊间。召通过近五年潍性坊市宏观统计浑数据我们可以美看出，近几年会潍坊市人均可亏支配收入快速要增长，而城市殿居民的消费率恰水平却在下降麻，平均消费率博水平棚在途35气%题左右，与全国嗽城市平均消费行率水平逗（千40%-45即%夏）还有很大的送差距。如果不桌考虑净出口，模在伐GD嚷P喘中，投资率与薄消费率成反比邀，消费率降低陵，投资率就会诚相应的升高，怀反映在潍坊市蛇房地产市场上串就是整个房地惜产市场很活跃钻，同时由于消矛费结构升级，陷居民的消费预荡期受到影响，袖居民在减少了盯当期的消费的亦同时，开始转泉向储蓄积累，饿以期购买住宅明、汽车等大型桃消费品。可见仿潍坊市住宅市钻场需求市场旺含盛，但是购买乏能力水平较低军。届6样、居住水平分塞析绩通过对潍坊的刺了解，潍坊近也年城市化进程际速度较快，潍厕坊居民的居住庭水平有了较大拢的改善，据统绞计潍梳坊幸200咐4咸年城镇居民人极均居住面积已涨达到近瑞2烘0摊平方米校。梨从住宅指标看据，潍坊市城市泽人均居住面积并达往1高9尊.蜓2狱平方米可，已超过而1掠0音平方米锹的小康指标，息而患“涂后小导康盆”感时期住宅的重悄要概念就是品熊质和性价比的逗提高。所以下篮一步潍坊市的见房地产开发，挡仅仅建设简单孟的房屋，将失似去市场；而营锄造居住理念、词引领居住潮流术、追求舒适化疮人性化的住宅毫将独领风骚。仰建议项目规划胃设计中，尽量嚷采用比较领先态的理念，借助蓄潍坊的城市文川化，增加项目右的附加值，利严用滨“泰品质鼓地刊产暂”析、小“厨概念地霸产贫”分的操作方式，滩将项目作成潍宰坊市首屈一指序的综合性大盘炉、名盘。四、综述暑通过宏观经济围分析可以发现策，目前潍坊市尺市良好的经济略发展为房地产处的发展奠定了丝坚实的基础，貌第二产业、第绸三产业的发展壤在拉动城市经伍济建设、改善启城市居住环境龟的同时，为房怀地产市场发展定提供了强大的魔内在支撑，城裙市规划及时地位确定未来城市赶的发展方向，扫为房地产的发花展储备了足够龄的土地资源，魂而人口的增多伴和人们收入增剩加为房地产提推供了足够的需匀求，未来几年河潍坊市的房地千产必将迎来发弦展的高峰。而牛通过目前潍坊倾市住宅市场的首产品结构看，柄未来综合性大鹰盘将成为主流祸产品，项目开埋发从宏观方面燥来看已经具备迅了比较完整的艳条件。勇第二参章五杂毯潍坊市住宅市费场分析兔一亦、潍坊住宅市段场概述胃从发展历程看超，潍坊的房地鞠产市场银从挽199贩8代年才真正开始叠起步，歼自摧199散8汇年取消福利分甲房以后，在国球家增加投资、高扩大内需政策泉的推动下，随绝着房改的逐步用深化，潍坊的锣住房消费由过出去的企业、机颗关集体消费占赵主导转向个人怕消费占主导，辰个人购房比例废明显提高。与表其他城市不同绢，潍坊的房地北产市场从起步贼开始就呈现稳带定增长势头，寄不像一些城市赞出现大起大落霉，主要因为潍沟坊是一个内陆叶三级城市，以容第一产业和第仇二产业为主要树产业，第三产杏业、对外开放州程度在近年才睁有所发展，同枕时因为缺乏有都规模有实力的吊品牌地产商，膏潍坊的楼盘开颤发呈现散、乱手、小的开发布听局特点，与国亚内一些发达城复市的房地产开桌发存在较大差奸距。驴200螺1聋年技-200裕5如年潍坊房地产编市场驶入飞速麦发展的快车道单，住宅市场供厅应量快速增长室，新楼盘不断满涌现，价格也成有大幅度的上附涨。同时楼盘套品质不断提升衫，并有部分大厌盘、品牌楼盘廊出现，潍坊房梅地产开发水平虑不断提高。但盘与房地产市场捐发展比较成熟匀的城市相比还遥有一些不足之曲处，如挥产品品质有待学提高，报户型设计不够形人性化等。办从保199缸8让年实施住房货冰币化分配以来叮，潍坊市的商胆品住宅平均价固格总体上是平穴稳上升的。以桃市中心为例，租据统计定，烘200残2鼠—梨—摩200料5针年上半年的房掠价增长情况如粒下图：伯随着潍坊市经末济的快速的发讲展，城市居民精收入水平提高钱，随着旧城改坝造、外来人口的的涌入，加大三了住房需求，平新轮城市发展剪布局等都为潍拴坊市房地产市筝场的发展提供封了发展空间。赴二、潍坊市住境宅市场区域分避析的房地产项目因粥为动用的资金疤较大，风险带录来的严重性不哗可估量，因此化项目的可行性呜研究必须做的狮准确到位，才甜能将风险降低腾到最小。前面辟就潍坊市宏观稍经济以及鉴城市发展方向忌对潍坊市房地岗产市产的影响卸进行了分析，扶本部分将重点汉分析目前潍坊扇市住宅市场的丝整体状况。本枣部分将根据潍编坊市住宅市场诉状况，分区域挺进行分析，通膀过每个区域住响宅市场的状况怎及各种档次住寒宅产品的供应啦分析，综合确悬定潍坊市住宅全市场供应状况生及区域特点。察1付、资区域划分依据致及界线道根据潍坊市传嫩统区域划分及册潍坊市新的城中市规划，结合则楼盘的集中区敬域和集中程度灵，我们将潍坊饼市住宅市场划茄分为奎文区、增潍城区、开发坑区三区来进行敞分析，具体划棚分标准如下：问奎文狼区化—描—乞白浪河以东，挽新华路澡以西甚潍城栗区异—蹦—言白浪河以西哄开发茶区蜘——胆新华于路以东血2换、虾各区域住宅市深场分析奴区域分析中，钻主要分析目前社区域楼盘中在津售或者影响力果较大的项目，屯商住两用等楼桶盘不进行分析陕。涝（包1先）畏奎文区住宅市骆场分析运项目名称苏总建筑面积警容积率茧绿化率帽均价趟建筑类型菜主力户型裁面积（平方米卡）研左岸华庭蝇6沉2肺40踪2800夜多层、稳小讨高层启三室利130-16突0佣阳光又一城克2.05签3.4析35双2500鹿多层、小高层金两室、三室竟110-26劫8奏领袖华城仆26饶1.2途40栽2灭7式00拦多层、小高层它三稀室蝶120-15蔽0颗碧水豪庭丽景柏苑著7.5度3垦40饲3200再小高层、高层艰三室痰130-15竿0生康桥水岸捉5.5交2.8悬42糖3500周小高层、悟小欧高层扒两室、三室牵110-17珠0画圣荣都市新城枪50详1.5泻40请2400锦多层、小高层希、恢两室、三室桃101-13鸭5宇瑞景康成脂8.9即2700黑多层纲两室、三室孙80-120奥东方御景饺5雨2900盯小高层、喊多吹层穿三室题130嫩盛事豪庭挖40怜3200甩小高层、高层护两室、三室隶118-13调6气书香苑软3适-母-桥2900妥小高层必一室简30-50级依据样本楼盘塘，奎文区住宅放市场的总体供包应量皱15皇0谅多临万平方米，平讽均容积率葬为笔2.凝4正，平均绿化率非为软40奏%偏，区域的整体线均价伪在挽2900柜元须/拌平方米。楼盘衡建筑类型丰富罩，怒200袍4制年以后的新增倡楼盘中以小高沈层、高层为主理，坡区域内户型设依计以面积集中巾在直9侮0皱-116桌㎡左右的掌二房诸，叠亿及面积姨在桶118-16慌0撕㎡的三房为主政。蜘潍坊市的核心向商圈和中心商票务区集中分布岁在奎文区，奎乐文区已快速发慎展成为潍坊市铲的城市中心。废该区域经济活蜜跃，市政配套缴生活配套完善岁，特别是近几阶年随着房地产路市场的发展，罗圣荣、领袖华俘城等大型社区苹的出现，使得陪该区域的住宅勿市场价值大幅委提升，成为潍蒸坊市房地产开未发的热点区域舅。但奎文区面霞积小，受土地康资源的限制，洽该区域的土地池供应将会遇到辞瓶颈，因而预逼计该区域房价杆还会有很大的沈上涨空间。分（尾2省）耽开发区住宅市朝场分析耳项目名称员总建筑面积触容积率数绿化率纱均价滥建筑类型缩主力户型粱面积（平方米锣）恳嘉日花园帆2寒3跳38彩3000武多层、高层谈三室喷136-17处6鸦怡和星国际背6赤2塌45厨3700现高层遮三室岁130-15仰0冷富华公寓锐5接1.2领40膊3000崭高层胳三室干146-23贡4殿泛海城市花园垄5.2杨3800斗多层魔三室蚕130怨隆基花园孤5右1.67普40误2300玩小高层中两室、三室习113-15脾7雄九龙山庄喉20资2600冤多层条三室厚130挽翰林新城德17团2670惧小高层诸两室、三室石92-130款从开发区的样迫本楼盘来看，怒目前开发区住海宅市场上在售血的面积鸣3果0霉多便万平方米，平嘱均绿化率炭为绪40倘%洋，区域容积率词平均水平卖为傅1.托8蹈，区域均价为爹2700-2惧800溜元忘/汪平方米德左右循。建筑类型多水为念多仪层、高层，澡户型以布三房两厅两卫渴为主力户型。转二坊房啦9妈0声～肝110于㎡构，三房喇12劣0沾～祸148慕㎡决，其中三房预贩计占笔总量溜的活5说1征％奋。逃高新区购房者眨主要为企事业脂单位职员、政扮府公务员、私袄营企业主，此恭区域内有大量亭的政府单位宿挺舍，且大部分盏行政小区无土附地证，房子无狠法上市交易，袭业主只有使用归权。蝴随着潍坊市城棋市建设的快速溪发展，开发区员道路四通八达傍，市政配套日星益完善，机关魄事业单位的居展住社区在该区夺域大规模建设辟，极大的提升馅了该区域的居纷住环境，同时浪高新区以极优桑惠的政策吸引匹了众多的公司轨、企业、工厂罚的入住，迅速对带来了资非金和人力资源逗，为高新区的啊住宅市场提供伞了潜在的有效谨消费群体，高键新区的房地产南市场拥有巨大罪的发展潜力，虎是潍坊中高档企楼盘的热点开京发区域。翼（贴3搞）穿潍城区住宅市布场分析贡项目名称撒总建筑面积坊容积率机绿化率吨均价狭建筑类型奉主力户型窑面积（平方米替）络刘家园小区治10竖1涝35事1980岸多层助两室、三室汁70-100债华阳小区愤8围1.2藏35祥1700漆多层芒两室、三室节78-105恰风凳尚箱100取3受3500生高层妙一室林30-50种巴黎假日诉2.6咽高层摸一室辅30-50迟星光国际铺4.36得4600巴高层余一室芳45-50陷潍城区作为潍阴坊市的老城区沙，区域范围较川大，以向阳路州为界东西差距绒明显。纪潍城区由和平予路至向阳路围遣合的区域，因时紧临潍坊市的盒城市中心，处委于潍坊的核心匪商圈和商务圈漠之内，该区域叠集中了大量来腰潍旅游、经商滩的流动人口，钞区域内的潍坊阻大酒店、齐鲁电大酒店等在旅宇游高峰时期客华房爆满，此时出产权式酒店这畏一新型的物业轿形态在该区域哑内产生。缩潍城区向阳路滋以西区域的住候宅市场整体水磁平较低，开发蝴项目普遍规模席较小且分散，米住宅产品较落忆后，整体绿化评率低致于全40胸%纽，建筑类型单傅一均为多层，导区域的整体均突价驶为心185奶5和元调/屡平方米，户型荷以两室、三室竿为主，面积偏脑小集中重在父70烂-11批0老平方米壁。喷潍城区作为潍疤坊市的老城区求，区域经济水部平、消费水平悉、生活水平比哥较落后，住宅绑市场零星发展调，目前开发的巧普遍为低档次撑小区，户型面金积适中，总房些款低，因而在萄低收入的工薪鹰阶层中很有市把场，销售速度压很快。炼3羡、夸各区域综合对遍比分析泰各区域住宅供限应量分析隙通过各区域在西售楼盘总体供涨应量情况我们晌可以看出，目护前潍坊住宅市差场上奎文区总妙体供应量最大影，为赏150匪万平方米亮左右鸡，可见该区域紫房地产市场比棵较活跃，是当台前潍坊市房地窗产市场的热点扇区域，其次为艇开发区总体供浩应量为睬3荷0术多瓶万平方米，目惕前开发区新建听社区的体量其伤实要远远超过甲这个数量，但钓大部分为些大刑型企事业单位吓的单位宿舍，浑正规开发的房滨地产项目比重渔还比较小，但跳随着开发区大铜片居住社区的浓形成以及生活泥配套的成熟，态该区域有着广伏阔发展空间，阔开发区将成为胀潍坊市房地产毛市场织的焦点。柱在潍坊的三区岸中潍城区的中弊高档楼盘数量绢最少。该区域库楼盘规模小且谁分散，大部分斗为原有的旧村畏改造，楼盘品难质较低，该区凭域的房地产市爽场发展还需要剪有实力的开发糕商、高品质的铲楼盘来激活。载（域2杰）争销售价格对比弯分析俩根据调研情况细看，潍城区房烤价最低，位于窜开发区和奎文尤区交接处的房扩价最高猪，与城市的发凉展方向相一致向，目前完此老区域整体均价境最高触约零为声30蚀00乎元烟/漏平方米，主要怠是因为这个区予域分布的楼盘血以高层、小高肾层为主，住宅慰品质都较高，贫同时区域环境毒及未来发展前只景也提升了该膊区域的销售均建价。猪奎文区是潍坊保市住宅市场发学展最早的区域狱，楼盘档次、夫产品类型多样猎，较能代表潍畅坊市整体住宅窃市场价格水平脂，该区域平均酸售价为崭2800叹元弊/签平米轮左右雅。妥作为潍坊的老饲城区，潍城区怒开发的住宅项轮目以多层为主连，户型面积集努中赔在口80-10猎0为平米远，免13冤0蜻平米以上的大拆户型占极少比扁例，产品品质沿较低，该区域黎价格也处于潍妇坊住宅最低价辜位沫185兔5坝元身/徐平方米，这与础潍城区区域居死民及从业人员沾收入水平低、株购买能力弱有胳直接关系。育（庙3杆）芽建筑类型对比浴分析周区域名称创主要建筑类型女奎文区直多层、小高层立、高层均有分腐布蒸开发区洁多层、高层聚潍城区话多层溪建筑类型区域通特征明显，潍沉城区开发水平光较低，普遍为谣多层。奎文区饥建筑类型多样油，多层、小高等层、高层均有匠分布；而开发谅区目前开发的偿住宅小区主要敲沿城市主干道堆东风街和胜利烂街分布，受政谈府规划为提高兄土地利用率在行该沿线鼓励建障高层的影响，证已开发的楼盘旱普遍为高层或私沿街为高层。累第三饮章些港唉潍坊市商业房恐地产市场分析老一、潍坊市商腊圈概况姨1惨、商圈的定义鄙商圈具有双重垃含义，一是指妇经营商店目标肤顾客分布的地扫理区域范围，宁通过商圈分析绿可以了解经营翁商店目标顾客申的分布特征、没消费特性及竞川争状况。另指泰商家聚集的区慰域或地段。厘商圈的形成不病是人为造成的描，它是通过经俗济发展到一定假阶段后，有了熊社会需求，随田着城市规模扩稀大以后，人口杀增多，随着消蹈费需求的变化淹，商圈往往是扯在有引导的情捎况下形成这个逗商圈。拾商圈的特点是铃使单个规模较狭小的商业企业谦集合为规模较不大的商业群，尝使花色品种多赛样、档次不同瞎的大量商品集愤中到某一空间颜范围内，形成劝规模效应，供葵消费者自由挑县选和购买，消减费者购买活动岗的空间范围相辅对集中，节省忧其用以购买商自品和获得商业毛服务的时间，叶减少购买路线哄，并满足消费幸者多层次的消美费需求。因此耳商店经营的商汉品类型、商店悼经营的规模、质竞争商店的地膏理位置、商店油的促销活动、絮商圈的交通条依件都是影响商腿圈的范围的重姻要原因。扯2戒、潍坊市商圈似分析嫁潍坊的商业主蹦要由一个成熟荡的核心商圈和凡若干个区域性沸商圈共同组成尊。成熟的揉核心商圈指白均浪河两岸区域嫌，该区域是由姐中百、百货大蛛楼、世纪泰华细、三联、国美葡、四平路佳乐反家、友谊商场馅及在建的银座检购物公园共同宵组合成的商业均物业集中区域失。区域性商圈轻主要有新华路寒佳乐家商圈和竿小商品城商圈饱等。目前潍坊掌商业圈呈一主恢多元的分布格惭局。核心商圈：定白浪河商圈：然以白浪河为界睬，东到向阳路鸡，西至潍州路锯，南到民生街榨，北至福寿西值街，构成目前伶潍坊市最大的盘核心商圈。区域级商圈：违（但1冲）婆小商品城商圈器：环以青年路为中沫轴，东至潍州丽路，西至向阳蒙路，南至健康缠街，北至民生寇街。蓬（肥2葡）际新华路商圈：尝以新华路为界驰，南至民生街矛，北至福寿街配，随着开发区郑的不断发展，画该商圈的范围逆将不断扩大，杰或在东部出现念新的商圈。如奏上东国际、财播富广场等大中恢型商业项目将产使东部区域商崭圈规模不断扩治大，并将改变员潍坊传统的商妹业格局。描3岩、潍坊市商圈抛发展特点诸通过调研可以塘看出要潍坊筝市谊的商业市场呈栽现如下的发展触特点：嫁（编1哑）虽核心商圈不断椅向南扩张，辐访射能力不断提湾升首潍坊地处山东开半岛腹地，自讯古就是名扬天抱下的商贸城市柄，素来判有落“隶南苏杭，北潍厅县驼”盏之称。解放之珠前，商埠集中明于白浪河东岸畜的南、北下河讯一带，使该区倘域具有浓厚的团商业氛围。随营着城市的不断娘发展，该区域炸有百货大楼、默中百大厦、友西谊商场、世纪雹泰华等大中型积百货商场和购街物中心的加入麻，白浪河两岸傻成为潍坊辐射麦区域最广泛的肯核心商圈。位睬于胜利街南面放现在建的银座挑购物公园会将俊潍坊核心商圈必的范围向南延沟伸，并把核心烘商圈中的各大柿商场和商业街捞联系的更为密块切，使核心商帅圈的辐射能力挠大大增强，目毒前白浪河两岸呢作为潍坊核心奇商圈的地位坚竟不可摧。角（织2拆）帮商圈分布与城投市发展趋势相贤一致，区域性虎商圈不断发展虹随着经济的稳坚步发展、城市心化的进程加剧愤、城市改造步江伐的加快，潍猴坊城区的规模兵不断扩大，城药市功能结构也色随之发生了变徒化。特别是峰对潍坊市发展絮提待出竿“冻一个唤中心，六个片姓区膀”强的总体布局框摩架后，潍坊市蜂出现向东发展滴的趋势，奎文寇区和开发区成羞为恼投资热点区域窗，因此在核心录商圈得到提升洒的同时，一些炎新的商圈不断摘形成和发展，砖如新华路商圈劳等，随着近年趴来奎文区和开圾发区的快速发生展，该商圈的矛辐射力度在逐根渐加强。景二、潍坊市商嘱业房地产市场括概况商潍坊市寒2005航年胸GDP倍达到烈1471.2窜亿元，同比增戴速强17盾.1界％，与青岛、削烟台、淄博一卖起成为山东半宝岛城市群的代晃表。城市崛起辞必然带来商业咳发展的机遇，妥纵观目前潍坊慎市商业发展和稳商业房地产的锡状况，潍坊市碌房地产呈现如黎下特点：流1监、众多商业地条产项目同时登蔬场亮相缠2005瞎年全市商业物付业市场供应量社超过棒60秘万平方，各类妖在建、在售以涉及开业经营的豪商业项目超过再15吉个，年内开工朵、开盘、开业抬的项目有财富腊广场、恒易星签河轻纺城、风闹筝广场、温州龙商贸城、圣荣蹦广场、泰华城掀三期、豪德光顷彩大市场、北硬王国际车城、奴利群百货、沃续尔玛购物广场无、北王国际数衔码港、广州汽凯配城等，而且束这些项目规模逐大都超过虎3船万平方，有的络重点项目规模慰甚至超过仓10千万平米，与传贯统商业物业相咸比，在规模及狱硬件条件上就哥已经具有很大常优势。伯2闷、产品形态多洽样化，品类及参分布符合城市厚功能结构需要磨目前，椒潍坊投放市场节的商业物业中旁，从类别上分订，有符合商业向形态发展趋势令的大型集中式竹休闲购物中心附，有继续走专妥一路线的百货刊、超市等商用型物业，也有各筹类主题明确如境汽配、家居装筒饰、纺织、数蛇码等专业市场吗，还有社区商酸业步行街、奥垃特莱斯等新型约商业形态；从锄功能分布上，端潍坊的商业项降目基本符合城桐市结构的需要健，体现在以满泛足市民日常消辅费需求的商业辉项目大多处于练重要区位如位缓于大潍坊城市跟中心的财富广捧场、老城区中租心的风筝广场热等项目，而以民服务城市及周饶边区域为主的崭各类专业市场薄、商贸市场则吩分别占据各个钞主要交通要道慌如潍州路的北篮王国际车城、牌北王数码港、谨健康东街的汽彻配家居城、东肺风西街的豪德三光彩大市场等卸。控3院、棍东、西区域形社成新老商圈格往局室伴随着东部建璃设的日益成熟姐，在新华路、踩北海路、胜利旅东街、东风东急街、福寿东街凝、健康东街等杜地段，除了已济经开业且经营副颇佳的佳乐家系超市、中百益冠家园外，今年缺相继开业了利笋群百货、圣荣多名品折扣店，菊明年还将开业奸的沃尔玛、财雪富广场以及即工将动工建设的禽汽配家居城等苗商业物业，形华成了一个结构逢合理、业态先伞进、辐射面广锯、具有强大聚虾客效应的新商掉圈，与西部老替商圈遥相呼应梨，成为繁荣潍殖坊商业、推动临社会消费的两鼓极。圾4奇、摇品质提升，市厚场进入精营时图代粗同时集中如此呈供应量的市场便必然导致激烈踏的竞争，而潍拒坊良好的市场像环境和氛围带黄来的竞争结果鉴就是商业项目捆整体品质的普状遍提升。除了拖各项目之间对录于地块价值的版准确定位外，雁开发商对项目断的打造也都精冰益求精，不管绘是前期的规划垫设计、工程建休设，还是后续胜的业态招商、洞经营管理等环求节，大多开发宏商都抱着高度考负责、一丝不奥苟的态度操作杨项目，许多具鬼有国际水准的亲商业细节如东十八米昆宽室内商业主吃街、千平方中咐庭、沿河酒吧毅街、臭9斜米淹层高影院、僚3渡万平方停车场企等在潍坊商业逼项目中出现也响就不足为奇。财一流的商业品裁质吸引的自然耻是一流的商家尘，山东银座把撕潍坊作为进军合半岛城市群的扣桥头堡，将陆据续在潍坊市区落投资经营东西由两个百货店和扔一个主力超市舒，大连万达及鸽其合作伙伴时土代华纳在财富厘广场投资建设藏目前省内唯一居的五星级国际雅影院等事件就斧是潍坊商业进陷入精营时代的肌最好证明。象5裳、歪安全性及升值隐潜力成为商铺命投资主流连潍坊目前大多婆商业项目都采捷取销售方式解缸决建设资金的伸需求，这给普笼通投资者带来帆了前所未遇的冈投资机遇，同骤时潍坊投资群尿体普遍具有的社资产结构单一持、投资渠道狭合窄等特点也使逝得潍坊的在售哑商业楼盘成为温投资热点，多叛数投资者基本桶都会把差不多惧所有在售项目岂看遍、吃透才复会出手。虽然勿每个项目采取途的销售方式各楼不相同，价格井差距也不是很秘大，而且每平港方纪1椒万元左右的市鉴场销售均价水气平在山东同类扁城市中并不算员高，但是偏于精理性的潍坊商工铺投资者往往惧更看好投资安岛全并具有较大鸽升值潜力的项脆目，如何有效赠规避风险、提假高项目经营运恒作能力及成功沃率成为开发商王需要认真解决耳和对待的问题端，也是打开销俯售局面的最有行效和最直接的晨办法。在三、部分住宅销底商分析丘项目名称巴地令乞既址欺商盏铺弟面积季商铺奏层数爪均价（休元夸/m让2哑）锤金江大厦炕新华路东，健狗康东街南率19累0闸、管20养0互、责300滔3缩6800勺财富广场柔胜利街阀南、躁北海路玻西剖2蛋3眨、渗52炉榜、饰62己11000辰怡和星国际舰胜利街北、北撞海路西逮300-70煤0冶3冈7500蒙盛世豪庭坝胜利街与文化查路南嫩50抗0愈米锣3粮未定仿领秀华城尾健康街与潍州屿路交叉口伐170-22畅0雨2怠8000述3持6000嫂碧水豪庭笼民生街与白浪榨河交汇处谎110-27抛0诉2注10500浆阳光又一城尿东风街与鸢飞维路西酬13柄7题、盾17张0挨、晶215史2考8900攻左岸华庭打福寿街与虞河忆路盯15井0狠、雨2520晒2郑7400-8杂100哈嘉日花园域东风街与新华陪路交叉口欠仅剩一汗套铅244寒2匪8200傅隆基花园套富华路与福寿讨街东南角梳仅剩一鸡套等1000榜3叫4250拔翰林苑禁潍坊学院对面补20溜0轰、料300体3春5500桶住宅底商涉是利用住宅的魔底层或低层作泡为商业用房，翠作为社区的商助业配套，满足不自身或周边区爹域内消费者的胃各种需求。近屠几年，随着潍芒坊市经济游，攻城市环境不断灿改善，居住人峰口迅速增加，兴房地产业取得尾了快速发展，娃怡和星国际、鸽盛世豪庭、壁悔水豪庭、领秀勒华城等一批高孩品质社区纷纷尚问世。姐开发商对于住亭宅底商的开发叮也表现出极大舍的热情。许多涉开发商在项目抢前期进行整体挡规划时就聘请阳专业公司从建爷筑结构、主题授定位、消费人熟群定位、行业拆组合、店铺划毛分、销售模式等等方面进行详削细策划，步一些社区底商忧在满足人们生拨活配套的同时矩取得了良好的荷发展。纵观以镰上统计表格（谋以奎文区、高福新区为主切）可见，潍坊送市住宅底商分华布于社区沿城连市主次干道或赞商圈附近，一微般昨为卵2洲、刃3萌层，套型面积稍较大罪以妄150-30测0果居多，从各楼矛盘调研情况看计来，情一锡般粘2员层面积程在趋10姓0系平米以下的底赴商非常畅销。奸滞销的多为面遮积较大，总价报较高的商铺，起这部分商铺对仍投资者来说资辰金要求较高。庙以奎文区和高位新区为主，住聚宅底商的平均上销售价格枝在促800撒0欠元届/扯平方米左右。萄第四章妖夏捏项目地块分析一、地块位置毅项目地块位于政潍坊市仅*****缓以北所有土地惭使用权在午****绍委名下的土地徐，项目占地伞约据30蚕0谊亩喘，可规划建筑区面积约疲35拌万平方米，项股目可规划为以醋住宅为主，兼吓有商业、办公狡等一体的房地井综合项目活。涨湎河北海路涨湎河北海路本项目虞河本项目虞河死二舱、项目提出背原景管近年来，随着乡潍坊市城市化事进程的加快，丧原来城市边缘维村镇已经随着嗓城市化的进程酿发展成游为线“烂城中弹村尘”迎，这严重制约衣了潍坊城区的群发展。为了进杀一步推进城市荣化进程，潍坊压市区加快了市形区、提别是中族心如区租“伟城中招村初”异的改造步伐。炭潍坊市人民政忆府分别督于签200咸4希年越、疮200抱6时年出台了《关券于加快中心市哪区满“画城中相村炕”然改造的意见》吃及补充意见，蚊计划用十年的掀时间全部完旨成漂“慈城中应村等”千的改造。鼠****线城中村改造项匪目正是在这一吹环境和背景下住提出的。政府清对该片区的定脾位是以生态居宽住社区为主的扮综合性城市功凭能区，该片区还旧村改造纳入乱中心市绣区昂“馋城中挪村纠”喘改造范围，执挥行近“迈城中丛村舟”趋改造相关政策想，项目属与村视委合作开发，扔免收项目土地幼出让金，居民摇安置住宅免收堂市及以下收取艰的所有行政性必规费和各类基划金、保证金。说三倡、宗地现状及诸周边配套氏条件裕（泥1魄）宗地现状极地块巨呈较规则梯形塔状，厌地块南段有一停段干枯河床，纤项目规划中可批借势进行景观蹦规划迎，项目地块整服体状况雕便于项目整体荣规划。贿宗地上现有死****中村面平房住宅药，村委负责实敲施项目狡拆迁工作，其舰项目的拆迁工里作将直接影响早到项目的开发杰进度。踩本项目原有规贯划示意图健康街健康街河床北海路河床北海路周边配套状况狸近年来，潍坊折随着市委、市恒政府搬迁至东咱部，潍坊市东谎部开始迅猛发词展，城市环境脱不断改善，居幻住人口迅速增隐加，已成为潍迷坊市公认的城桃市环境最好，配最具吸引力的右居住区域。成回为潍坊市高消接费居住人群聚夺集居住的地方蹈。深******收******总项目周边摊有沉69织1客医院、市第五嫂医院等多处医眯疗机构；有市佩奎文实验中学哄、樱园中学等值学校教育机构议；周边还有银仁行、酒店、购锁物等多处生活森配套设施堆，但是相对来礼说，商业购物纱配套较少壤。忠通过以对项目受周边配套的考方察，就现状而潮言，项目处于咽城市发展核心瓦地段，项目周态边道路系统发谨达，空气环境荣良好，地段优置势明显；教育烘、医疗配套齐持全，为项目的蒙良好销售提供赛必要条件；相炎对而言目前周励边商业设施较饲少，对于项目尤发展来说，项龄目占撞地诚30饭0昨亩的大型社区须规划中应充分充考虑社区生活客配套规划烤。方勒四排、讽地块拆SWO祸T错分析铺地筝块欢SWO陡T挨矩阵分析表哲Streng森t乳h老优势分析戚Weakne怨s阴s红劣势分析孕S1.拿处于城市发展应核心地段，区李位优越医；氏S2遥.边地块紧靠健康故街台、北海路慰，交通便利；所S3睁.降临降人民广场季、情九龙山树木炉园，环境优美烂；雕骨S4.旷临宝69汤1信医院、五院，馋医疗配套齐全霉；倚S5.凯地势较为近规则、谷平坦，便于规帽划设计；宜W1布.捡位于市区边缘意地带，距市中顾心较远村W农2淘.轮周边未形成成薪熟的商业氛围快；偿W嫌3辛.吨周边生活配套夕不是很齐全；董Opport因unit治y准机会分析液Threa厌t复威胁分析环O咳1龄.坛仔潍坊市整体经痕济状况发展良泽好；灰O暴2娱.粪席迎合城市发展念方向，处于城驶市发展核心地叛段缘；污纠O塘3舟.堤属丧市而“嫩城中卸村殊”续改造项目，享席受一定政策优昆惠枯。饥T1.且离市区较远，抱周边配套少，事受到周边领袖伙华城、碧水豪吗庭丽景苑等歪中老高档项目的威索胁；煌T2.筋****钞改造项目的进受度影响到项目小的开发进度组；碑油第五章项目发皱展定位爷一蓬、竞争楼盘分贩析钞根据前期调研恨，可进一步通从过对部分具有吨代表性的楼盘谦进行分析，以徐便悟于对市场的把周握和本项目的就定位开发，此既部分主要从住铜宅得角度进行愤分析，垦主要从楼盘的讽规模、档次、恒市场定位、客榨户构成及开发他周期等方面来茧选择样本。批通过系统的分玉析研究，初步秘认定领袖华城累和翰林苑两个舰楼盘炊作为样本，沸这两个项目与棚本项目有一定宁类似性，且规辫划和营销等方款面都比较出色颠，通过分析可更对本项目的规扭划等提供参考旦。渔1郑、横向对比分概析烟（酱1较）泼整体规划对比街分析肠项目愈名称篇整体规划柱评述夕翰林新城脏1茄7被万钞m蜘2纳,漏分三期开发，痒一若期吃5笛栋小高层洒，北岂二期高层，三园期待定；项目奥配套只有底商霜；基本没有园顺林设计，只在划楼距间做有简顶单绿化；工项目开发周期抚较长，产品类祸型较单一，区约内园林绿化和看配套少，主要昆依靠潍坊学院心配套弥补。芒领秀华城娱2颂6瘦万凳m溉2厚，富分三期开发，专共吴7铅0杆栋；一究期递2毅2影栋，二羡期脂6壳栋小高层棚，赠1剑3诵栋多层；三浙期预3间栋小高层回，载2工4旨栋多层；项目句配套有会所、奋公共绿地健身自配套、幼儿园膛；戴园林设计有大近型景观广场穴、社区绿化带废、住宅组团绿约化带、楼体间罩绿化带三种景去观中轴景观带辰布局；斗项目开发周期栋长，各期开发医规模大，产品者类型非常丰富拥，社区景观设镇计丰富，配套幸齐全。分析：控潍坊市内开发狠规模上百亩以助上的大型楼盘射，都比较注重被区内配套特别童是生活配套的选建设，园林景觉观设计也尽量贤做到出粹，可蚊见潍坊消费者划的购房需求已漂经从单纯的看输地段击和库价格上升到了椅对居住环境的恒要求上来。哗（茂2佩）吓营销对比分析厨项目或名称蜻营销卖点帅评述绘推广主题南核心广告词臭翰林新城热上层建涌筑灶·位人文社区辣“陵学府生活哲学茎，潍坊首席人即文社岂区振”写“仿图书馆、运动帆场，就在家门摆口族”暗“无校园商业时代渠，成就财富梦卧想武”佳因项目靠近潍纵坊学院，大打次人文牌，并把溪学院的配套作使为项目的生活备配套来宣传。滨由于项目有底研商，对校园经已济也有一定表交述。网领秀华城公孕育一种生活侨“贵掌控城市干线败黄金动知脉交—齐—壶未来文脉延单伸雁”木“描四大园林分区解秀美出劲姿受—格—周流露百魅荣沙耀翻”米“屠钟鼎广场中轴腊景观足带挺—获—恒讲究风水之杯学恶”右项目处在较靠猛近城市中心的江地带，对地段俭和升值潜力进祝行了大段描述彼；另外园林景器观是本项目的夸重要卖点，宣貌传上也比较注样重。但整个项渗目宣传比较杂巧乱，并没有完勒全围绕主棋题张“元孕育一种生刑活吧”阵来进行。分析：哪根据现场走访驻调查发现，以为上久两个客项目营销推广拳和现场包装做顶得比较到位，掩但领秀新城的留营销推广思路临并不统一。可宰见，潍坊住宅惊房地产在项目抖营销推广和现叼场包装明等方面还需要血进一步提高蜜。牲（天3迹）茫主打户型及蝴价格对比分析规项目川名称千目前击主打户型俘均价独（元傍/暂㎡灿）形评述黎面积（㎡）茂格局昌翰林新城屈127问三房二厅一卫会2670铅面积适中，格藏局一般，只有劈一个卫生间，秃价格在区域内劫相对高。煎领秀华城骄129-15拢3努三房二厅二卫宿2700覆面积适中，格踏局良好，价格钻区域内相对比腥较低。分析：余主打户型均为有三房，面积杏在伍130-13呈5循㎡左右，反映铜了潍坊市消费娇人群的总体需晚求倾向。合2绝、典型个案纵抛向分析蜡（倒1监）翰林新城叮项目名称秃翰林新城亭开发商垮潍坊佳鑫房地惧产开公司壮地理位置助潍坊学院正门压对面倡销售热线齐0536-8德538811贸85388着55墓项目规划确占地面积铲6800埋0乱㎡耍车淡抓位县拖数坏辉量肃总建筑面积贝1小7鞠万㎡（钻住筋宅眯1共1疫万㎡，沿街商想业问3店万㎡，酒店式情公雀寓剑3萄万㎡）缴容积率脊2.5杆组团开发顺序渐一傅期亦5决栋小匀高搁栏二期高敏层瓶哄三期待定展园林绿化愉简单绿化宫项爹峡目飞灿配煮气套睬底商厕周边配套家潍坊学院的图市书馆、体育馆取等只现场及营销策减略政表现冲销售人员：不惠太热情、戒备够心理强、专业熟素质尚可删现场包装：现螺代、大气、精钻致且符合教育杰地产风格痕广告媒体策略材：单张、折页眼、户外大牌、循墙体涝开售情况盏开盘时间拥0斤6袖年沉4编月丝1垂8折日颜销售进度施已经销售两栋泻目前工程进度赴都已封顶堪楼盘交楼时间著0够6心年冠1光2像月造开盘价格直260捞0车元带/攻㎡杠价格水平勾管理费标准腾0.廉6帐元环/耐㎡保附整体均价括267税0戴元僵/芒㎡慈楼趋伴层绵部差废话价烤6言0过元鸟/裤层陡最松趁低齿片价介很格蓝249神0秩元尺/哀㎡陡最高亭价岔消格吨285给0充元续/要㎡弟户型肚户型拒项目都面积范围基数量超比例喘销售率物二瞒周玻房惜9祥1兴㎡题10瑞5缓套鸣44%途100%锄三肺补终房司12棕7摸㎡欧10吹5攀套斧44%枕100%帝其他户霞型谊亦家复谅式旦16惧0-22赶0帅㎡董善3欺0抛套券符12蕉%冤商铺耐沿溪街飘1-朽3贺层为商闸铺食辆统一出售冲售价格水平开5000石元炮/役㎡眨6询-7笔米山们陡进深握10耽-12裂米咏哄层高地孕3.5娱米曲做贡主力商铺面积掀200-4计00忘㎡桂其它拳装修标准抽简单装修：价巷格水平逗80饲元漏/跳平方米纷现场促销顿开一栋卖一镰栋售,阳交婶5父万诚意金进行宾排糠号防,喊确定价格后排俘队选糟房皆.◆项目优势：在①虹江项目靠近潍坊烤市顶级高等学燃府。待项目正北方即狱为潍坊市顶级珍高等学性府侨—史—兰潍坊学院，二怪者只有一街之俗隔。潍坊学院两内的配套设施很丰富，如图书脉馆、运动场等单，为项目很大侄程度上弥补了赌生活配套柱不足的缺陷。巷另外，由于靠柱近潍坊学院，策整个区域内人蜘文气息相对浓忙厚，为项目的观炒作提供了话且题。再者，潍守坊学院的老租师和巩教授购买能力闭相对强劲，为众项目的销售提蓄供了消费中坚假。肺②絮插主力户型面积腹及配比比较符仁合潍坊学院年役轻消费者的需驳要。谣项目一期只规诚划了三种户型秤，分别描为捕91搂㎡悟的二房二厅一嗓卫生袭和捞127窑㎡防的三房二厅一惜卫，还有少许冬的复式。其中扑二房和三房为垫主力户型，两抖主力户型配比慈平均，各为总嘴套数继的围44铁%刑。虽然该户型伐设计不是潍坊吊大众消费者最崖爱，二房所占悼据的比例也比诉区域内其它楼归盘要高得多，裹但却符合潍坊丢学院的年轻人劈群对面积相对胶较小，总价位副相对较低的需剃要。锅③析振项目处于高新电区楼盘聚集中济心，区域板块罪形成后升值潜野力巨大。赤高新区细在蕉2-组5担年后将发展成单为潍坊垦市攀“扑新城市居住中逗心未”慈，而该项目正备处于高新区楼冻盘聚集中心，役届时区域板快袜形成后升值潜林力巨大。◆项目劣势：邀①离她区域楼盘众多杜，销售竞争激根烈。封该楼盘周边住蛛宅项目星罗棋宣布，如清荷园替、金马小区、常隆基花园等，垦这些项目将对皆其客户造成一师定分流。趴②瘦史该项目使用土堪地为学校规划伯用地，没有土讯地产权，很难海进行二手交易筝。治该项目建筑用冬地为潍坊学院运划拨用地，消厌费者购买房产逝后无法办理产啦权证，也无法世进行二手交易筛，这将对消费赔者购买信心产壮生严重影响。担（挥2弹）领秀华城构项目基本情况便一览表理项目名称若领秀华城幼开发商垫潍坊永成房地俘产公司迟地故娱理据担位羊章置支健康东预街厌44挤2额号签投资商牌浙江中成控股峡销伸椅售忙姻热绿违线榴0536-8主800000计88100芹00酿项目规划法占地面积毅17.繁8咽万㎡镰绿达移尖化廉艇祖率棒41%青总建筑面积麻2秆6炸万㎡（一期窃约苏7.便5凶万㎡）析容尘扫湖积棵谨纽率步1.5仓车弹裁位抓亚数脉箱量立共添93有5塘个（一哥期虽13懒0循个）右租售价格斑租章120盟元揉/搜月贼售羊8毫万首元教/告个鬼组团开发顺序罚分三期，炊共裕7迁0票栋；齿一予期崖2帽2盐栋，二晓期蚀6嫩栋小高层刊，员1预3灌栋多层；三绒期亿3期栋小高层亿，驰2闭4涂栋多层；邻园林绿化岂大型景观广场配（钟鼎广场）贴，中轴景观带晃；社区绿化带然、住宅组团绿啄化带、楼体间贵绿化带三种景晌观布局品项佳米目疾蛮配老误套刊会所、公共绿塑地健身配套、骄幼儿园等壤周边配套倦汽车总站、潍与坊二中、潍坊失十四中、实验族中学等青；款抢现场及营销策核略桥表现辫销售人员：防盛备心理强、专中业素质尚可存现场包装：现牲代、简约、人丛员服装统一注广告媒体策略金：楼书、单张畏、折页、户型冰图、户外大牌筹、道旗、围墙怀开售情况建开盘时间陕200届5姥年荒6泊月击销益嫌售凡刑进尖蛋度坐多层销售尸约级85虚%胁，概5暴层单位保留较根多；毫小高层销匠售嫂35台%丈左右；吊目前工程进度钟部分已现房、丹其余已封顶阿楼盘交楼时间档2006染弟年缝7奔距月润将央底尽开盘价格刺2000-2晴20云0耍元东/羡㎡历价格水平群管理费标准冰0.斯8雁元王/衣平方米享整体均价视270峰0牢元宜/开平方米忽楼僚傅层涨距差库菜价论小高层江约亿8式0携—耽12分0吴元固/蹦层；貌多层层差培约伯6枕0纵元奖，残3睛、吴4晨层之间差暑价为2仔0觉元左右债方向差价该楼号之间东西考向差价歌约解10台0掩元容单元之间东西恳差价非约炒3外0烟元道最进会低浪竭价挺有格愤小高内层辫230般0陡元如/跟㎡细多青层陪255凑0勾元债/尾㎡安腾最搁未高他芹价率满格元小高望层晋336瓦0挑元涉/蹲㎡宜多乌层摇282文0肌元润/框㎡再户型汪户锣福选型叔项响到劳目倘面积范围嚼数量轰比例堂销售率轧二始异袄房产9滤9驰～瞧10引8光㎡箭9偿7全～处11枯2瞎㎡锦370理57%奥65%足三超尸身房贸12宪9穿～落13扰5抵㎡蚁14贝9李～水15蛮3张㎡肿165花25%乐70%抚复巧践墙式幻19池4孤～槽30纸6杜㎡狸115音18%临40%败热销户概型穴蔬葡三据房史129.6刘9寨㎡奖其它挑装修标准梦毛坯监促销措施果无任何折扣◆项目优势：猪①遗差项目靠近市中昂心，交通便利全，周边配套发匠达。碍项目紧临健康被街与潍州路，引市中心离项目灾大门只有煎1交公里胸的距离，区域裂内生活方便，姜交通便利，并厌具有相当升值萌潜力。始②沸剪园林景观设施侮丰富。扛项目景观配套虎由一个中心广棉场、三条景观虎绿化带、四大啊园林组成，在枕潍坊市内属于杯景观比较丰富匪的住宅楼盘之龟一，对销售有起一定促进作用股。泪③乎器项目户型比较现符合潍坊居民押的普遍需求。腿项目主力户型深以片99-112歌㎡丽的二房庙和占129-15这3沉㎡展的三房为主，骨基本符合潍坊梁居民而对住宅的普遍绘需求。◆项目劣势：璃项目在前期有叼过价格炒作，耻价格居高难下蔬。舞根据实地走访攀了解，该项目败销售前期有过妙价格炒作行为伸，把原来只膛有押200荷0蒙元左脉右毒/断㎡的价格抬升棒到现在叨的兔270砌0踩元四/虑㎡，成为现在情的销售难点。寻3忧、处对比结论及启隐示拐(贷1芽)沾本项目具有规杨模优势，开发穿面积和占地面炊积在区痰域内贿乃至全市都是统数一数二，对隶项目树立美誉处度创造了条件朵。钞(北2)紧百亩以上大型涌住宅楼盘都比洋较注重区域配栽套和园林景观谦建设，可见消退费者的购房需腹求已经从单纯闸的看价格和地畅段上升到对居展住环境的要求罢上来。拿(糊3少)登整个潍坊市内多住宅项目主打养户型均为三房懂，其中又购以棕130廉㎡鸡左右递三房二厅二卫刚最受消费者欢伤迎，本项目可桥在后期户型规格划上多迎合市根场的需求。寨二、背项目发展初步瓜规划旨构想健康街健康街主出入口次出入口说明：：商铺分布：办公、商业：住宅（多层、小高层）：沿水景低密度住宅改造后河床水景沿健康路、***路从外围到水景依次为商业、小高层住宅、多层住宅、低密度住宅猴综合前期对地赵块的考察分析准和市场的研究途，对该项目的拼定位为以住宅昼为主，兼有商雷业、办公的房美地产综合开发症项目械（如上图所示虚）。1、商业辆利用地块沿健符康街、北海路路的有利条件，服考虑项目发展妨沿健康街和北御海路建设商铺妹，沿街商铺的宅开发既满足社恐区生活配套同利时兼顾周边商右业辐射能力。镇商业面积初步奥规划为忍9刑万平方米钞。哪◆撇沿健康路和北哨海路建设商业剩功能部分；脊◆撞沿健康路段可腿考虑打造一定毁特色的商业街诱，其定位为区缺域性商业步行须街；赚◆吗北海路与健康谷路交叉口，可禁利用地段优势务建造商业、办闷公项目；键◆急综合前面商业库部分调研，结亭合地块和区域酿状况，商业部娃分定价在乞6500贡元宫/计平方米牛左右当。串沿街商业参考肥图例2、住宅园该项目是以住受宅为主的综合剧开发项目，伐根据择地块状况，综界观潍坊住宅房融地产情况，该玻项目住宅产品夕包括小高层、魄多层和低密度录花园洋房类住捉宅嗓，以拐满足镇消费者的多种脖需求云。症住宅面积初步骗规划为肉26烧万平方米。苦◆赢根据潍坊有关素城市规划情况明，殊沿健康路和北顾海路建设延小高层住宅、家公寓割部分；爽◆待小高层内侧建寸设多层住宅日；膛◆居利用干枯河道县改造水景，沿声水景部分建设呜低密度花园洋压房类住宅糟；旺◆橡建议在项目规升划允许的情况撑下，保持较高矛的绿化躁率沈,扛通过园林、绿哪地、景观等规延划来进一步提猾升项目品质。捧◆建本项目在户型话设计上基本可串以遵循榜较高汇覆盖率的原则花。也就是说尽窝量多设计几种挪户型，让消费玩者在购买时有弦挑选的空间，衫也可以满足不恢同客户群的需垦求。但是高覆英盖并不是一味饱的追求户型的和多样性，它是组由主次之分的仅。主力户型将萌由二室、三室秒组成，另外可剩兼有少量四室大等户型，以满丈足不同客户群坛的需求。湾◆率户型面积配比涛通过前期调研表分析可以如下臣考虑株8根0僵～封10絮0策平方米的二居穴室谅、掀10感0堂～撑1秤3秒0埋平方米之间的六二居室、三居筑室是户型面积充主要考虑的范给围。另外可以唐少交量梦12侮0掌～域14彼0蔬的三居室俯和步140虑-16妖0长平方米冲的四居室。膊◆絮综合前面导住宅汁部分调研蜘和竞争楼盘分袍析她，结合地块和邻区域状况，候住宅算部分定价在般2700鹊元兆/受平方米搅左右权。住宅参考图例杆第六章投资估扔算与财务分析蔽一挠、项目投资估构算1、估算说明扬根据前面分析虽情况，该项目逮占地遣约投30勉0广亩，规划总建最筑面积约笑35座万平方米，其足中体3.垒6嗽万平方米词住房用于驴****叼民安置用房。书土地价格暂按浪***粘元趁/枝亩。锻根据潍坊市有吊关房地产开发殿情况，结合项闸目有关政策，刊现将项目分项寨估算依据进行业有关情况详细禾说明。挺其中村民安置记用房除蛙缴纳土地交易锻契税、土地交磨易费、人防异拴地建设费用外截免收其他一切势费用。现将村氏民安置司住摔房和焰非安置吴住测房灰部分分别进行饼有关投资估算埋的说明。旨（末1缠）缺非村民安置燥住牺房杂部分投资估算瑞（建筑面积鬼按伯3尘1航.惩4仓万平方米狂）酸序号抖费用名称玉单项成本惑（鹿元范/著平米）插费用标准井1套土厦侄地熄洋费链阶用品截1.1湿土地出让覆金蓝旧村改造项目催免收轮1.岁2辅土地交易契税杏土地价格扣的毒3%弃1.袄3臭土地交易费踪土地价格衰的亮5%屯2扩前期费用及各红类规费侧即2.1授勘查设计监理逼费用爷乓小区规划费笨居住区丙：以1-战2款万常元洗/内公顷，本项目搁按北1.毫5亡万时元矮/舅公顷数水文地质勘察糟费热暂粗按把1娃0称万元滚工程图纸设计没费敏工程造价屿的纪1%-3积%它，本项目暂战按株1.枣2糖%辆施工监理费柳工程造价殃的佛0.8%屈2.2搂开发、建设、伟规划、人防类周规费呀筋房地产综合开丘发管理费压6颠元钩/鉴平米炎规划肢技术泻服务费枣1顿.驳8衬元趣/协平米旬（用地面积）狐2.2.少3阻新型墙体材料秋专项基金笑8修元嗽/馒平米咐2.2.寇4串散装水泥专项锋资金剂2把元是/洁平米科2.2.荒5钥施工图审查费戒设计费的售9-12巴%茶，委按选10巨%哑刃2.2.切6间基础设施援配套费鱼120矛元睡/影平米案2.2.灌7现基础配套费补点助商15乱元抹/会平米垃2.2.租8塘人防易地建设任费禽2锹0秋元康/聪平方米腐；纷2.2.扣9穿地震监测费虑超耍过甜5抚万平方围按仇5乡万元北2.2.燃10搏防雷监测康1.劫2叮元怕/质平方米刘2.2.擦11拐环保费咐造床价灿300兄0言万以赖上漠2-芒4婶万元，谜按联3传万元在2.3惊建管类规费锄嫂定额管理费穴工程造价志的倦1凝‰南劳保费弹工程造价悦的填2.6%洋质量监督费盘工程造价肆的挺0.棍7眨‰狮2.3.露4液价格调节基金低工程造价雁的洋0.膛6侵‰转2.3.模5做交易服务费（堂甲乙双方各承驴担所50毒%妻）求工程造价的铁1.颂4售‰男3润建志魔安纠阻工碎石程续加费透暂博按灿100罗0孤元录/发平方米脑4肠市外配套、绿惑化眨暂女按婶10跪0晚元做/队平方米垄5惧开催星发值游后伟窑规奥斗费陵座5.1宵产权测量费夕住算宅杏1.3伯6毛元暂/视平米女5.2竭房屋所有权登太记费争8松0裤元付/半套洪5.3签住房交易手续油费煮3渣元缎/武平米浅5.慧4滩土地登记费净0.08躲6毯元根/靠平方米习6上财滑旅挤务球肝搏费扬颤翠用感暂虽按慧300赴0侮万元环，朗两年贷款，符以扣6坦%药利息记取昂7过销买枕卵售典桨隔费烘善殖用呈取销售收入篇的搏2辟%峡，按做2700用元伤/蔑平方米销售均脏价，骂8勒管腊茫理欣裤费磁取撕1-垂5失之和瓶的歼2%丢9竿不秆生可反弦预纪诊见寿桥费黄取建安费用拉的赔3%寿10监合振怒计哑（锈2楼）村民安置宣住钓房部分投资估心算（建筑面积团按晒3.歼6穗万平方米标）义序号浑费用名称白单项成本播（蛾元徒/迹平米）草费用标准尽1州土溉呜地胳动费趣元用崇续1.1挨土地出让金该旧村改造项目愈免收哗1.应2短土地交易契税蹈土地价格暖的照3%文1.升3琴土地交易费剥土地价格而的债5%公2曾前期费用及各龙类规费券享受一定优惠搏政策距2.洒1隙人防易地建设作费粒2懂0务元郑/勺平方米；园3磨建安工拼凝程迈潜费惊暂畜按判100订0鹿元庆/域平方米触4盲市外配套、绿缝化与暂冰按真10荐0税元油/织平方米直5叶管岔损理脂鉴费芦驳用聚取丙1-清4有之和嫌的蛇2%棕6联合丧鉴臂伟爷计衣2娇、僚总间投资估算膨根据谅以上投资估算街说明情况，项踪目投资按村民胞安置障住去房和非村民安茄置传住疼房两方面分别极考虑，项目规火划总建筑面积富约猛为跃35犬万平方米，村兵民安置烛住肿房可3.喇6勾万平方米骡，非村民安置毒住愤房萄3竿1违.指4饰万平方米犬。框非村民安置蹦住初房投资捡：载村民安置房聋住伪投资监：昼项目倡总投资合计为响：财务分析解1糕、进一步分配蹈****肯建筑误面积基准点社分析姥（趁1落）项目合作开贼发分配方案任该项目属潍乞坊赖“宵城中扑村享”散改造项目，项抗目开灭发为与村委合迎作开发形式，倘根据项目概况锡以及并****翅城中村改造项此目出招商书，豆该项目鱼开发后应分配撞给皇****四如下建筑面积债◆管乡府路以东，号麻沟以北，多缴层住宅面牺积矿3.授6奏万平方米昂；父◆喷沿北海路大型钩卖场面弦积滩3.仁0齿万平方米；过◆盼沿健康街南侧井商品豪房粘1-灵3燃层柔1000勾0岸平方米农；分◆伴沿多层以东分巧配小高猎层饱1隐1模层趣以下面积馋，此面积样多少为衡量招抚商重要指标。朗（巴2机）基准点的界拿定椅根据项目情况猎，项目土地价颈格约为屯**8早万地元泄/悲亩，则画我们分析鄙进一步分配给塌****成的建筑面积者基准窑点梳的界定为队：衣分配给茧****筐的即拆迁安置房按照成本计价，其到他澡所有建筑面积痒以现行涝销售例价格计恭价烂，总额达到土捞地总价格。锹（盗3吓）基准点面积汁土地总价格：益30橡0医亩劳×郊***番万元烟/贤亩扶=凑****拢0俭万元剥已知分配面积拒总价格劲：耗村民安置房猎成本匪：别3.器6候万平方米苍×1212.故3圾4葬元拘/池平方系米钩=4364.领4狡2委万元开其他颈面积销售额窜：汁4旁万平方米柄×抹6500陵元育/贴平方抬米楼=醉26000微万元叨小计瞎：蹲4364.4纺2烘万男元该+2600免0忠万仗元街=30364惰.42败通过以上计算漆分析可见，根坟据项目合作开扁发意向，村民循安置房成本加肌上其他已经既方定的分配面积民按现行市场价签格销售总额已刺经达到该项目非土地总价格（味按抄***田万抖元剥/磨亩）屈。戏即此时已经达肃到我们界定的滥基准点面积喘2忽、达到基准点织利润分析扇通过以