安徽商业地产项目前期策划报告详解图文并茂

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.马鞍山花山路项目前期策划报告HYPERLINK\l"_Toc170951982"项目发展前期市场研展篇4HYPERLINK\l"_Toc170951983"第一部分：马鞍山市宏观经济及城市特征研究4HYPERLINK\l"_Toc170951984"1. 马鞍山市06年国民经济总体运营状况分析4HYPERLINK\l"_Toc170951994"2. 马鞍山市整体城市规划研究分析11HYPERLINK\l"_Toc170952011"3. 马鞍山房地产市场发展状况及特征分析20HYPERLINK\l"_Toc170952021"4. 马鞍山房地产发展环境分析24HYPERLINK\l"_Toc170952033"第二部分：马鞍山住宅房地产现状特征分析28HYPERLINK\l"_Toc170952034"1. 市场区域划分及特征分析28HYPERLINK\l"_Toc170952035"2. 马鞍山住宅市场各板块竞争对手研究和分析28HYPERLINK\l"_Toc170952054"3. 区域市场竞争状况分析43HYPERLINK\l"_Toc170952055"4. 对本案支持和建议43HYPERLINK\l"_Toc170952061"5. 马鞍山房地产市场未来2－3年市场期望及预测46HYPERLINK\l"_Toc170952062"6. 市场研究结论及策略建议49HYPERLINK\l"_Toc170952064"第三部分：商业市场分析50HYPERLINK\l"_Toc170952065"1. 城市商业中心概况50HYPERLINK\l"_Toc170952066"2. 商业中心业态分析51HYPERLINK\l"_Toc170952067"3. 商业租金分析56HYPERLINK\l"_Toc170952068"4. 区域商业分析59HYPERLINK\l"_Toc170952069"梳5.傍核区域内商业规箭划率65HYPERLINK\l"_Toc170952070"似6.缺背商业市场结论束65HYPERLINK\l"_Toc170952071"勇7.选摄对本案的启示辅和建议羽66HYPERLINK\l"_Toc170952072"辱第四部分、写昆字楼市场分析迹66HYPERLINK\l"_Toc170952073"惊1.扰哈马鞍山整体市姿场概述酒66HYPERLINK\l"_Toc170952074"纺2.母理写字楼需求客话源分析愤68HYPERLINK\l"_Toc170952075"促3.熄丝写字楼市场分竹析绍68HYPERLINK\l"_Toc170952076"透4.保芒写字楼市场结粥论相70HYPERLINK\l"_Toc170952077"很5.徐贫对本案的启示淹以及建议境71HYPERLINK\l"_Toc170952078"柄项目发展前期捷定位策划篇博72HYPERLINK\l"_Toc170952079"尽一、说罪市场回顾料72HYPERLINK\l"_Toc170952080"痰二、哪脱用地分析客74HYPERLINK\l"_Toc170952084"地三、赢邻环境分析非80HYPERLINK\l"_Toc170952088"故四、少赚SWO耻T邪分析全83HYPERLINK\l"_Toc170952093"益五、店羽项目发展概念余定位乏84HYPERLINK\l"_Toc170952101"静六、继剪项目产品概念马定位线94HYPERLINK\l"_Toc170952105"迁七、懒蛇项目预期价格蓬分析夸105HYPERLINK\l"_Toc170952107"款八、歼切品牌导入躺105HYPERLINK\l"_Toc170952114"茫项目营销推广狗及招商方案总秤体部署篇歼115HYPERLINK\l"_Toc170952115"版一、邪热营销推广总体礼部署贿115HYPERLINK\l"_Toc170952121"辱二、研似招商推广总体搅部署按118HYPERLINK\l"_Toc170952129"宝项目销售执行得篇匀127HYPERLINK\l"_Toc170952130"母一、村吼销售培训计划告127HYPERLINK\l"_Toc170952131"换二、勿赌销售管理制度争128牲项目发展前期隆市场研展篇约第一部分：燕马鞍山市口宏观经济及城给市特征研究裤马鞍山市晶06伏年国民经济总枕体运营状况分讨析证马鞍山市兼GD宋P节总量及人沟均桌GD答P涨逐年稳步提升痛200华6膝年，马鞍山全悔市实现生产总晕值突打破远40量0陆亿元，就达祥41吴5炕亿元，增厌长己16借%缎，人均生产总遣值雨(GDP鹅)刊迈兼上小407植7蛇美元新台阶。粒不仅主要经济作指标人均值继悟续保持安徽省岔领先地位，与娱长三角发达城淋市的差距也进辟一步缩小；婆马鞍山市甜连续歌3障年柏GD灿P冤的礼总量增幅良超撇20读％左右，寄（冲按照书国际惯例，城紫市房地产业发重展的起步阶段雨为人淡均负GD肢P辽达夜100款0爪美元阶～迟300济0循美元时屡，焦300风0邪～那8000某美元为高速发昨展期），佳与同等规模的榨城市而言，经还济等级和发展乌速度相对较快里。伏截斗至剧200惜6漂年环底切马鞍山市毫人均狠GD范P拉已经突破贷4劳00婆0谨美元达到坊4077只美元，标志着湿马鞍山市早房地产市场进脉入高速发展期炼。菊马鞍山市钩经济持续高位胜增长，为挖马鞍山市仙房地产市场持险续发展打下坚枯实基础系人均可支配收擦入逐年上升，痰城市居民消费对购买力麻持续增阵强凤城乡居民生活芝水平不断改善究，谢200呜6肉年族底美马鞍山市毕城镇居民人均昨可支配收入挺达到狂13700怖元，增荷长隶1慈4妖.节8搅%骡。拾随着收入水平碎的不断提高，务居民消费支出小也同步增长，渡住宅消费能力层大幅度提高，史有力地推动了渴马鞍山市烫房地产市场的烛良性发展。僚马鞍山市援居民储蓄状况准分析肆马鞍山市城乡鹰居民人均银行战储蓄存款额呈鸽现逐年上升趋哄势，年增长幅青度连续三年磁超皱1闲5菌％内，私200捆5盆年末址为眯1377锈5阔元，诱与品0定4双年相比增上长穗221赛9沃元。增长幅颂度遮22搭%猾；腥200播5觉年末城乡人均惯存款达擦到努1377笑5永元，位居安徽并省首位。按照茅户百均竿3.个5网人计算。户均走存款数约血5也万元。誓随着收入水平陆的不断提高，国马鞍山市硬居民银行存款涂数也在同步增旦长，户均存款增超团5苍万元踏。这蜂表明鱼马鞍山市颤消费者具有较小强的潜在消费等能力，将有力姻的推动弊马鞍山骄房地产市场的乱发展。齐马鞍山市贵固定资产投资他情况分析炭马鞍山市固定呼资产投资额呈暖现逐年上升趋扯势纯，号200件5痒年全年全社会磁固定资产投商资百91.3患8粗亿元，其中房刊地产投业资激26.4歇1肠亿味元个,冻比卡200侧4滚年增长分别增勇长建31矛%总、彻33.9娃%杯，语200智6局年马鞍山全社检会固定资产投纠资抛182.1戚3瓣亿元，其中房卵地产投爱资裳24.2任8技亿广元疯,攻同比增长分别筋增纽长门26在%宪、奸30.2嘉%间；惰马鞍山市奶全社会固定资僵产投资晶及票房地产投资额惠逐年增长惜，这莫将有效促进寿马鞍山市浪房地产市场发闪展壁。猴招商引资逐步欲加强，荣列国磁家统计局发布倚的投资环境阅百兄佳城市榜磨马鞍山市的悄招商引资仿工作孩在创新中加力浅推进，对外开晃放水平全面提川升。积极创新魄招商方式，全盐市组诵建碎10恩0扔个招商小分队据进驻沿海和经沙济发达地区，单建立了覆盖广姐泛的招商网络某。精心组织参五加香港徽商大辅会、中博会、站台商大会、南绣京重洽会等大偿型招商活动，闭取得一批重要历招商成果。狠近抓招商引资责唇任落实，吸引撞广州立白、家旷乐福等大项目砌落户，促成圣训戈班、中橡等境一批外来投资弃企业增资扩股呀。全年实际利纤用外说资晌2.0针5本亿美元，实际网利用内吉资款10用0钱亿元，分别增管长鞭40.1眯%柳和徒120.5荣%扭。马鞍山经济昆开发区实际利骆用外暖资赢1.妄5约亿美元，各项琴经济指标继续销位居省级开发昨区前列。慈湖宿经济开发区基过础设施日趋完萄善，区内完成袜固定资产投资丢突辉破殊2裁0吓亿元；工业销璃售收入达摇到酒4铸6速亿元，增捐长胸64.1蓬%赚；实际利用外趣资渴338粗4雨万美元，增卡长漆65%朴。低经济开发区发睁展框架进一步跨拉开，各项经女济指标快速增软长。三个区和柄当涂县的各类枯工业集中区都殿获得长足发展暗。积极实粗施梦“变走出暴去炮”睛战略，完成外猴贸进出口总拾额喝2袭0昏亿美元，增虎长倚62.5彻%渗。其中出万口洁5宴亿美元，增孝长唯59.2到%秒，机电、高新腔技术产品出口兄均实现成倍增俱长。外经营业推额增案长衬15坝%趣，外运量增铅长园3才倍，境外劳务建输搏出拖35衰6昏人，常年来马株帮助工作、从伪事技术服务的窃境外专家多达付百人。与国内湾外友好城市交滥往不断增多。王区域经济合作渗取得新进展。撕加快了与长三制角城市对接的穷步伐，与皖江极城市的协作进启一步加强。成示功承办中部崛雪起与安徽发展缠、南京都市圈补发展等论坛。逐马钢与宝钢签义订了战略联盟犬框架协议；成码功重组合钢主奴业，马钢合肥中年底扭亏为盈牧的目标提测前衰3晒个月实现。开沸放环境进一步冬改善，荣列国骆家统计局发布狼的投资环境长百还佳城市榜。进城市财政收入续稳步增长，困增幅涛居破安徽淋省首位冒财政收入增幅配较黑快年,宵200托6资年财政总收入胸完成奥7特4寻亿元，比上年谁增长她24.3依%讯。源,盛实现地方一般允预算收入习23界.6蒙8臂亿元，同比增滴长拣2痰2骄%从,捧全口径财政收庆入和地方一般亮预算收入分别低超防过装200射5共年全年收入总详量圾3.0衬7躲亿元混和躺2.87项亿元，增长幅雾度继续位居安桑徽省首位粒金融运行总体滔协调平锻稳气,退200爽6消年全市各项金丈融指标高位运伏行，金融业务录发展健康平稳惨，货币信贷结纸构进一步优化报，金融资产收偿益稳步增长，童信贷资产质量彩不断提高。贱到莲1罪1盖月底，全市本腥外币存款余额雷达职3罢48.2摘7珠亿元，比年初威增长了底16膝.32脚%椒。陈上述数据表明蜓现阶段急马鞍山市裁的经济环境是阳很理想的，同茅时出于城市发歼展规划的需要读，市斗政府也在花大寇量的资金不断业改善城市内外奖部软经济饼环境。综合分析郊城市发展前景竹乐欠观，城市综合赛实力跃上新平鉴台前马鞍山市愁正朝着现代化侮大都市的目标婶迈进，城市化森进程加快辆。固200碧4辩年以后经济各边方面表现出迅触速增长的态势蚂，城市作出新仿的区划和城市恳扩容后，经济廊运行出现了符侵合国家宏观调帜控要求的积极鱼变化。佩马鞍山市芝的经济总量登雁上了一个新台域阶，人民的生盟活水平得到进子一步的提升，绸预示着混马鞍山市黎经济发展正逐捞步进入快车道岸，工业化和城斜市化进程全面亩提速。恭马鞍山市奏城市综合实力温越上新台阶。掌经济发展在安丙徽省内名列前熔茅，有力推动妖房地产行业发扑展迹从上述的分析下我们可以看出躺，何马鞍山市远的经济发展水荣平名列混前茅，经济实仿力雄厚，具有掘很强的竞争力踏。这无形当中恳在一定的程度脱上推动了房地录产的发展。另垦外壶马鞍山市骂城镇居民的膊户均陵存款超过彩5仪万势元，居民拔潜在胃消费能力裳较强甩，有利于促进关房地产的消费符。得马鞍山市先整体城市规划燥研究分析垮地理位置及特腊性研究槽马鞍山市位于相长江下游南岸斯、安徽省东部洁，地处北灿纬着31°46'捡42''~3差1°17'2施6'泳'军与东哄经垃118°21旺'38''~前118°52盏'44'释'窄之间；东临石钞臼湖与江苏溧阁水县和高淳县肝交界；西濒长蒜江与和县相望例；南与芜湖市召郊、芜湖县、霉宣城县接壤。姐至芜湖市区肉3睬0绵公里小；北与江苏省仰南京市江宁区拜毗连，具有临瑞江近海，紧靠下经济发达的长滴江三角洲的优林越地理位置。蜓马鞍山市最北哄点在慈湖河入墨江口，最南点慌在黄池镇水阳镜江中心航道线位上，最西点为月江心洲与和县碧之间长江主航串道中心线，最非东点处于石臼剂湖中心线。全蜓市总面厘积橡168闭6局平方公里，南搂北最大纵控距并5躲4悲．都4才公里吴，东西最大横捡距昼4厨6盐公里担。伯马鞍山饥是烂2盼0竞世姑纪踏5列0扮年代后期崛起芳的新兴钢铁工翅业城市，现辖宣三区一县。建返市时，马鞍山遗建成区面积只穿有竹0五．名7蛇平方公里，人迁口错5吴．忌6势5嗓万人，睬经搞4大0揉多年发展与建吃设，马鞍山已搭由原来名不见谨经传的小村庄汪发展为人口健达喇12镜5蛮万人、国内生求产总启值橡37菌1肢亿元、市区面霞积柱35皇4钓平方公里的新烟兴工业城市。室马鞍山不仅城错市生态环境优糟美，而且地理肥位置独特，形执成洁了取"盟九山环一湖，计翠螺出大轧江国"晚独特的城中有熄园，园中有城欣的城市风光。益其城市建设和阀环境保护先后买受到国家有关据部委的多次表代彰，先后荣嫁获榴“或国家卫生城居市劣”怜、诊“还国家园林城罚市窑”君、欣“捧中国优秀旅游桥城锐市极”涝、诉“肯中国人居环境荒范例警奖农”浑、匠“郊联合国迪拜国慰际改善居住环烦境良好范例破奖守”色等荣誉称号，轨马鞍山市已成闷为扬子江畔一溉颗璀璨的明珠衣。屑马鞍山市的地戒理区位、经济扛区位、交通区吴位都具有得天济独厚的优势，食马鞍山市置身淹于长江三角洲传的大环境中，庄在皖江经济带钩、南京都市圈葡的双重影响培下跳,走坚构筑了一个优易势互补、资源爱共享、充满活斤力的区域经济岗合作体系。味马鞍山市嚼行政区域划分终原则沾马鞍山市克下辖始三区一氏县症：疑浓花山区、雨山武区、金家庄区淘与当涂县卸马鞍山市召整体城市谁发展察格惑局集——叮“出南翁进壁东戏扩最”碰马鞍山市愁整体城市搭现阶段凑形成了刷“陆南价进屈、东罪扩骑”踢的一个发展格受局，叮南部诵将会每是就未来挨马鞍山市政纷府所在地艇，也驴是市政府着力灵拓展的重点区满域，身东部调则蓝是伴马鞍山市闻新东区米，着力建与狸南京昨靠拢丙并治形成联动发展文；脂马鞍山小城市地位药——牵长江中下游慎重要的制造业菠基地熔劣长江中下游地蛇区现代加工制里造基地；策猛国内外著名的偶资源密集型工活矿城市；罗星长江中下游地躁区休闲旅游基揭地；薄马鞍山市蜜行政区域之间摊的竞争关系分遍析抛金家庄区：元老工业基地以嚼马鞍山钢铁公宿司为龙头的钢移铁产业为主、矛物流中心、农尤业基地；钱花山区：牙现行的行政中所心、商贸中心誉、旅游、教育芒中心（大学城窝）；演雨山区：窜规划中的马鞍亡山市的行政中阴心、大型交通捏枢纽、物流中摊心、高新科技昆产业区、钢铁泥配套采矿区；饥综合分析：现谣阶段旁项目所在区域辉属于花山区境俱内，站主要定位为忠马鞍山市老城弄区的袭衔接枕地带狸，区域在剩定位上不具备陆很强的综合市缸场竞争优势，抗在狼区域告定位断、轮住宅定位盟上明显弱于得雨山管区太，区域整体竞舞争功能有待提刮高。这为本项鞋目的开发带来努了一定的饰开发难度，乘也吗对项目的主题币定位提出了更录高的要求挖。梳马鞍山市桂重要城市规划瓦研究狸马鞍山市肿城市人口稳步啊增长，城市化弱进程加快蚁200昂0尾年疗200汉5献年泄201年0汤年誓市域总人口（枯万人）打102叹12圾5衡1膀60锋城市化进程水秆平摊37拦%饰45星%彩51叛%航主城区人口规敌模（万人）零13绞22参35拢从人口发展趋圣势看来，主城巾区的人口增长浓被控制，有更简多的人会迁到穴城外进入新城贤区，随着城市辨人口的持续增婚长，郊区化居解住逐渐成为趋聚势蹈200消5乌年波,热辱城市常住人口围为涝12去5海万人，与宏200著0馋年关1弃1壶月苦1袖日止零时第五次人炉口普查的常住荐人口睁102悲万人相比，增病加了席23些万人，增长赏20盏％惧外来人口的增丹加将导致消费卡者对住房需求映的增加，这在盾很大的程度上浆促进了禽马鞍山市顶房地产业的发轿展。兆“票南进东充扩绞”男城市发展主轴紧确立壁，与先南京懂、殿芜湖趣形成联动净效应影马鞍山市鉴域已经形编成抬“镰南进东扩伴”顺的饥城市惜发展方向。垄南进宋：卡加快存市政新区及纪高新经济开发半区建设逐步与就芜湖牙形成产业联动技；号东塘扩：依托悠大学城建设，轨新东区样向声东联扩张逐步发展买慈湖，顶加强被马鞍山分与具南京呀的阵联系冷，纤马鞍山中城秒市归“竟南进东赤扩肿”溪城市发展主轴译的呜确立越，忠进一步加强负乐器城市与登南京芜湖谜间智的栋联系，有利于这形成联动效应恐带动扬马鞍山环经济整体发展焦；关马鞍山市符区已经形佩成按“坛5丑纵企1撞0贿横滔”嫌的路网体系加五奶纵：钱“岭五奸纵瑞”壁即宁芜路、红繁旗路、湖西路纠湖东路主要解闪决城市南北向沙交通联系，东草环路建成通车评后其过境交通委功能减弱，成惯为市内一条主高要货运通道，蝶湖东路是城市突经济和交通发溜展的主轴织十横：幼“得十锻横住”杯即联合路、幸圆福梅路薯-匆葛羊路、湖北舰路、湖南路、摘雨山路、印山裂路、九华路、立采石河路、太惭白路和提署路仆，主要解决城棉市东西向的交图通联系问题。残其中太白路和惯提署路为现状骡当涂县城发展屠的主轴线叔，桂“旅十跑横首”脊交通骨架承担桶了城市绝大多效数东西向的交狭通联系交通联娘系，另一方面绣也起到了联系抛巢湖与南京、司上海等地区的椅过境交通作用厘。辉建城市外部交通拴路网的完善，俘将有效地育提升奔马鞍山坦与周边城市特换别是递南京祸的联系，有利浸于促进献马鞍山北经济的进墨一望步提升。川马鞍山长江大少桥、新东区规肃划等重大基础千设施建设的落渗实将有效提升益马鞍山城市竞摇争力棵马鞍山长江大乳桥倾:窑马鞍山长江大穗桥项目总投资挪估五算设6劲0屈亿元。大桥选央址及路线目前尾已经正式敲定榨：南起皖苏交弯界处的当涂县著牛路口，马鞍惕山至江苏溧水岛高速公路江苏前段，跨江后进虑入巢湖，止于声和县，路线全捕长约省3迷3鸟公里沃，其中大桥长朽约须1周0晴公里驰，南岸接线长抱约材1献7偷公里洲，北岸接线长农约比6士公里谈，全线采性用丹6堪车道高速公路练标准建设。勉新东区规诊划孟:伙马鞍山市新城唉东区位于城市除未来发展的战黎略主轴，是城籍市总体规划确店定的东部新城趁区的起步建设惭区和近期集中厉发展区。西至轿东环路（宁马谈芜高速公路）盗，北至城市主钟干至针道湖南东路（条承接花山旅游或园），南至规茫划中的南京禄晃口国际机场高着速路，东靠城汗郊森林公园，韵中部有慈湖河歪自然水系穿越抹，距城市中心均区寺4凝公里禽，有多条高速绵公路、城市主错干道、公交线杯路与城区紧密艺连接，生态环屡境优美，基础留设施配套，旅妇游资源丰富，躁人文氛围浓郁轰，交通十分便谱捷。新城东区岁规划总面后积水12犹细平方公里，进基驻高巴校油6-其8培所，人口缩约掘6尖万人，以教育响、研发用地为洽主，商业、旅贞游、居住配套心用地为辅，重岭点突出生态园晌林建筑特色。源由大学校园区溜、科技产业吃园给赔区、核心共享王区、旅游园区待和中高档居住忘区五大功能区象组成，呈尘现牌“蛮一心引两阵带稼”哈的规划结构和旗拉动而式错“吴圈每层劝+坝扇动形谷”恼的共享布局模般式。算马鞍山市伴产业结构整体同研究侧哥第一产业（虎%角）粱第二产业（腊%谜）拿第三产业（嚼%沃）演200告6响年滔4.2健61.3毒35.5正2005纵4.7许63.8倘30.5樱2004魔5.2猜67松27.8赵从绳产业结构看，馅马鞍山蓝目前产业结构搭整体呈伸现老“桥二、三、订一门”锐形态兽，昌第三产业增长记趋势明显虫目前区域经济孔发展由传统向淹现代转型、制石造业由轻工业哨的迅速增长转戚向蚕高新科技产君业叹的津迅速增长的关花键时期，工业清结构的调整和兴优化将成为必远然。跃符合国际化竞扣争的要求。普产业结构的不点断优化宰，第三产业比济重的不断增加垂这在一定的程魄度上说明诱马鞍山市况经济发展具有绍很强厌活力，轮这将为房地产北业的发展带来妖巨大仪的促进作用。综合分析温城市经济高缠速具增长，推动城积市扩容久马鞍山市秋位于说皖江途经济伯圈破与魄南京都市翠圈速交汇核心地带遣，得天独厚的封区位优势和所零在走双重经济胳动力的推动下本为同马鞍山市梁的经济发展提活供了有利的背甘景。同时根据模马鞍山市郑制定默的尸200扁2货－蚂202撕0桑年青马鞍山扁市到沈201福0香年将建成具有浓180哭万市谦域决人口的例中型城市，萝年平均增长不约皂1刮0思万人，骄在城市闯产业人口比扩容的推动下盒，将有效的促般进泼马鞍山虽房地产市场的吩发展谋。野产业链牵进一步鲜优化，吸宝纳外来资本能焦力不断增强育随着马鞍山高歇新科技开发区且的建立市场投袖资环境不断得性到优化截肾至专200型6文年底，共吸引株广州立白、家丘乐福等大项目街落户，促成圣缘戈班、中橡等贫一批外来投资觉企业增资扩股元。凉2006嫌年实际利用外五资披2.0瞧5紫亿美元，实际惜利用内为资砌10辈0竿亿元，分别增手长停40.1急%于和汁120.5皱%耽。马鞍山经济器开发区实际利史用外范资喝1.坏5燕亿美元，各项蔬经济指标继续析位居省级开发壁区前列。慈湖仇经济开发区基扔础设施日趋完迈善，区内完成俘固定资产投资株突膝破施2嚷0惕亿元；工业销均售收入达尚到惧4侄6蝶亿元，增泼长残64.1般%拆；实际利用外餐资搅338日4航万美元，增乒长镇65到%潮。经济开发区很发展框架进一袄步拉开，各项疼经济指标快速涨增长。三个区园和当涂县的各域类工业集中区鹿都获得长足发血展。桑马鞍山城市吸患纳外资的能力禾不断增强，同僚时喉对外来人口接罚纳能力也增强惧，有利推动乐圣马鞍山房地产假市场的发展肌。叔交通路网发达军，证带动区域联动义发展备马鞍山现阶段跨交通路网已经镜形成内部成网跌外部成环的构质架，尖交通十分便捷义，马鞍山距离间南京、芜湖的咸距离均衬为尸4筒5猪分钟车程，辱这将在很大的客程度上推动区纱域的联动效应伐，促进区域妖内撕房地产行业的臭整体发展。识“称南进东抖扩伟”乒城市发展战略摧确立，城市东钳部面临发展机筋遇；稍在马鞍山城袭市使“框南进东扁扩约”牢战略的引领下肝，鹿马鞍山城市南积部经过异近眠3芝年的发展已经察初具规模展，栗马鞍山证中心城区馒向南的四延伸才区域吸主要以产业群少规划为主弓。洋东部区域是蛛在话马鞍山市大学气城规划置构想英下逐步建立起撑来的，起点较摘高，规划具有庭前瞻性。扎未来发展范格局将是饥多个中心，多缝种特色的。挺而稍随着若河海大学、安揪徽工业大学的食进驻训，沿城市东部区域单将四面临楚更忧大的发灭展尖机遇毕。虚马鞍山睁房地产市场发压展状况及特征然分析书200睡6内年皂马鞍山毯房地产产业发叔展特点稻房地产发展起凭点低，中低价朋商品房成为市除场销售热点；绣分深析邪200券6命年马鞍山商品啄房成交情况，俯目前马鞍山市递场厚300度0击元以下的中低早价商品帝房殖纵供应比率低于咏需求比率，在报较长的一段时羞间内中低价商浑品房仍然保持私相对短缺势态群。泪从辜200缩1严年开始，房价乳一直在较低的睬水平运行，势但块市场运行平稳表，这主要是由伪于抓马鞍山暗市湾从哥200书3坛年开始尾着力建设经济拥适用房，陕连续建设约且任规模较大，对丽商品房价格搬的攀升亭产生了一定的闹制约掀作用盾。可房价仍作为第服一购买因素，强消费者对产品嚼关注度逐年提羽升嘴从销售角度来坑看，由于乒宏观调控的影通响抚，高总价大面丢积秀项目的销售量菊有所缩水，说伸明匙马鞍山猫消费者的少购房理念铺已经阔趋于士理性消费，并似不是一味的追睁捧高价楼盘，逝相反消费者塌更加注重对楼益盘网产品猛细节纽、遗品质宿及实用性魂的考轧虑继遥。鞋市场中秀小面积（舒适尊两房、经济型灭三房）损、朵低尾总逢价房源更能得席到市场认同回；变城市拆迁创造饿市场需求，拆挺迁客户仍然是秒市场消费主力菌随着马鞍山城淹市衰“熄南进东饼扩霸”鹰城市发展战略筒的确立，城市肆改造力度逐年仁加大奖。侵根灵据斩2006-2比00充7坟年全市旧城改红造计划，两年宴拆危旧随房白3竞4旧万平方米资，蜻547隶9收户，后三年著按姥1饥0片万平方米计算揭。奔仅旧城改造一灵项殃就膏创造挽了抢4清5菠万平方米住宅希需求遥，置这意味着攀平均每年沉有幸不低于晨9焦万平方米弱的住房需求。测房产开发模式卷不断创新，但斜整体产品水平胳仍蜘较低；缠随着土地获取阴的难度以及成梯本加大，房地粒产企业将开始听转变以往的开干发模式，产品针向着精细化、裤个性化方向发三展。房地产开丝发从户型、景溪观、产品、营享销等方面不断魔创新，小区环恰境设计、产品互理念设计、物狮业管理意识得跌到加强，注重医倡导健康居住榨方式、建设绿烧色生态住宅，沫为城市和社会辛的可持续发展俯提供健康住宅擦产品窜。万楼盘开发进入瞧大盘时代侦200隶5没年起务马鞍山闷房地产市场开郑发的楼盘日趋竖规模化，如硬东方蜘明珠捆、谢中加国际坚华城漫等大型楼盘日篮见增多；进潜入咬200已7透年圾，雷海外海集团等册两个也总建面积猜超仓5枣0掘万平方米的幅大盘漫启动，宣告芝马鞍山房地产企市场飘大盘时代已经枝到来。纷外地品牌开发族商进入用马鞍山市采场，竞争脂日趋汪激烈真，旁产品品质得到诞提高稀马鞍山叠宽松的投资政析策，良好的投颂资环境，吸引化了越来越多的采外地房地产企叠业进入。首先仗是浙江企业的蛾纷纷入驻，其佳中以赴万马军、灭海外海货较为代表性，烧房市的激活差也史同这批企业仇的赛进入有很大关问系鞭。同时忙大量的全国知爹名开发商来也相继进入马愚鞍山，他们包多来自股市场较为成熟抬、房价也突较高的地区，把拥有丰富的球市场化运作手阅段忍和充足的资金续，时从而导致市场炉竞争的券日益背加剧事，吨但另一方面爬更带来了先进适的居住理念，搭创造了公平仓激烈的竞争遮氛围杠，批对于鸽推动高马鞍山蛾房地产肿市场的淘繁荣发展缴起到了鱼积极摸的促进作用文。价高端市场仍是扑市场一片空白丧，现有高端物史业销售状况非仪常好助根据目前市场淹整体调查来分东析，现阶段马崭鞍山基本上没配有一个高档项尿目，市场上堪蔬称最高档的项惭目渣海外篇海升·雨名筑，现阶段兴销售蝇均价赞已经超晕过鸟500溪0质元售/谨平方米，但是围市场销售形势巴非常好，同时与市场上其他一隶些项目设计有荡的一些高档叠顷加产品，基本鸡上都被市场抢观购一空。随着对市民的经济收接入水平的不断碰提高，马鞍山敢高端住宅产品蜂市场已经出现念了比较旺盛的灵需求忍，马鞍山高档孙居住社区具有皇较好的市场平挨台。但由于本录项目紧邻铁路营，以及项目中固较大比例为商加业，打造马鞍松山高档居住小忍区具有一定的杯操作难度。答200颈6达年潮4泄季度撒马鞍山刚房地产市场土柳地供应量分析教200排5母年马鞍山市区旋共成交住宅博地棋31详7季亩，秘较辫200务4邮年同比减稻少偷4缝2略％，全年市区查累计出让土地妖成交金必额赤1.3面8压亿元，同比上重涨终6.捕1挣％工，现200鲜6圈年截至赖1公1固月故2闷9鸽日痛，马鞍山市区怜共出让住宅萌地砖40抵2晚亩，成交总金匆额达晕到好5.堂7雄亿元，同比增召幅达为到苗1签7矮％；存根据以上的数奔据分析，我们民不难看出，由盖于受到宏观政炒策的调控，负马鞍山市习一级土地市场趁出现了明显的闹结构性调整掀。熟马鞍山让房地产发展环提境分析有利因素念经济持续高速旺发展推动写房地产时迅猛发展际从上世纪九十课年代初开始，腰马鞍山谦走上外向型发谢展之路，加快卡工业化进程，劣经济呈现出持奥续高速发展的沉态势，守从动199碍1籍—棒200贫5姑年，生产总值玩（按现价计算芝）年平均增速烛达锤到英27.0召%笋。随着产业结铅构的提升，兆以妖I闷T沃产业为首的产雨业集聚，工业牌化发展进入快棒速成长期，国挪民经济出现了策前所未有的增责长势头，近两焰年绣马鞍山坊生产总值（按煎现价计算）增绕速均超册过路36聪%出，强大的工业重支撑和迅猛的泰经济发展成为堡马鞍山动房地产发展的蝶内在动因。歪居民收入水平度的提高，扩大启对住房消费的荡需求垄经济的发展带夸来岗马鞍山凭居民收入水平印的逐年提高。你从波2004翁—吸200观6宋年三季度驳，伙马鞍山折城镇居民人均并可支配收入让逐步提高沃。收入的增加宗激活了居民消元费升级，在居祥民的衣、食、西住、行消费分哥类中，住房、罩汽车已成消费稀热点。当一个蕉国家或地区居偶民从温饱阶段拦开始进入小康厘阶段时，对住麦宅的数量和质光量要求大为提差高，所以居民逆收入中的很大套部分可以用于择住宅消费，我聪市房地产产品拢消费的潜在空丹间正在扩大。灾另外，对于改最善住房内部结框构及设施状况驶的需求，甚始终随着居民瓣生活水平及质借量的提高而不魔断罪提高。正是人踪们对住房数量烦和质量的有效筋需求不断扩大陪，刺激着房地犯产投资丸的持续完增长。督观念的转变为宅发展新动力残投资观念的转汁变。目前，居径民投资渠道不箩畅，加上前几意年来银行一再湖降息、股市持站续低迷，房产茄由于其良好的鼻保值、增值性伯而显得一枝独践秀，成为人们熊投资的热点。旱而马鞍山的知混名度及巨大的绒经济潜力，并逝且基于周边城徒市上海和苏州刊的大幅房价落乌差的比较，吸荷引不少外爆地拍“丽投资性购冶房血”馆群体来昆投资存性购房，这在缩一定程度上刺上激了马鞍山的爬房市。但是明绑年由于中国通搭货膨胀，期货拢上市，预计明泊年中国的资金族将大量投入到汤股市市场，对裹房地产有一定否的影响。但另抵一方面，房地虎产业可以作为殃保值的产品之暴一，房地产市缸场也得到市场琴更高的认可。睁城市改造持续料进行，城市化纵建设推动了房断地产发展搞大规模城市改有造建设营造了慎发展环境。近来年来，马鞍山愤在城市建设上张规划投入巨大忌，陷仅荒200译6懂年基础设施完佩成投全资鹰1脂7昌亿元。在创建笔国家级文明、但卫生、环保、迟旅游和园林化鼠城市等诸多方靠面卓有建树，杀通过树立良好前城市形象，创速造了优越的投扎资环境和人居笋环境。不断增士强的城市功能纱为房地产发展乖提供了良好的敏环境。巡城市定位明确嫁，经济呼带动能力增强泄，有效促进房岔地产市场发展我；哄马鞍山市定为星为长江中下游专地区大型的重纷要的制造中心高，浇在马钢为先导谜的一侧批支柱企业的婶带动下，集群康效应逐步显现运，带来产业人酷口的增加，有途利于添促进房地产市吩场的发展；泄人民币升值带验来的通货膨胀歉，房地产成为都投资热点之一仇由里于独200竞6瞎年人民币国际够汇率创出新高林，人民币升值捷成为国际资金采投资的热点之悔一，庞大的国置际资金为了进膊入中国市场，戏纷纷通过各种揪渠道进入，房说地产则成为大即额资金进驻中营国最好的渠道艳之一。另外通婚货膨胀以及银柏行存款利润的宫低下，再加上呜近年来，房地往产价格大幅暴岁涨，房地产行蛇业也成为主要滔的投资热土之粮一。但是近期值由于股市接连眯创下新高，市纽场人气非常足变，这在一定程掠度上转移房地惠产投资者的视落线，但主要还辅是对投资者的小影响比较大而梳以，对总体市近场影响不大。不利因素姜宏观政策调控厌，持币观望现絮象增加全随闲着无200馒5盗年国八条锈200勤6耻年国六条馒的影响这在一柿定的程度上影剂响消费者的消埋费心理，持币裤观望者增加。需但是房价的继虹续走高，中央互政府感觉调控抖力度需要继续乐加强，预歇计唤0章7脊年将继续出台夹相关的调控政恳策，我们必须拼及时做好应对卧策略。匠市场规范化程唐度不高，阻碍正房地产市场发趣展奴一个成熟的毯房产勤市场应该规范烛有序，而伤马鞍山绞房与地产市场拌由于发展时期残较短，不规范百现象屡见不鲜泻。一是房产公胸司市场化运作邮不规范，透明扭度不高，二是杨市场信息运行拌不充分，途径梅单一，细化程远度不够。烤城市逐步向郊亭区化扩张，贼全面偿实饮现邻“奶东棕扩召”本战略尚需时日肉现阶段马鞍山杰市城市主流的亡发展趋势还是箭以南部作为重杨点，城市东部浑作为新区开发辈的概念还处于竖相对初级的阶塘段。欠第二部分：马堤鞍山拉住宅倘房地产现状特接征分析辽市场区域划分喊及特征分析匆马鞍山市房地肯产板块按照城迷市行政区域划壤分湿为固:陕金家庄板块、侧花山板块、雨喜山板块三大板旨块喉；洒倘马鞍山住宅市奖场各板块竞争风对手研究和分陕析因花山板蚊块援雄能―诸―姨城市中心成熟懒居住区、城市馅东扩主战场；线雨山板条块渗终遭―渔―乓高新区产业居现住区、规划中盗的市政新区居欧住区，城市南淡进主阵营重；巩悬纸三金家庄板爷块立―摘―歌成熟产业（马乘钢）居住区，略现阶段多为经宣济适用房（未嘱见商品房项目出）。便花山板块房地厦产市场特征分较析做区域翁花山板块兄产品政多层、小高层纠、高层、别墅稻（联排、叠加针）万价格区间（早元摔/暖丘㎡境烧）搞普通住宅闪：测2600-3出800桌别墅壁：捆470怎0衡－员5700撑市场综述耐地段优势明显誉交通、商服配练套好器区域向东发展阔，规划优势明渐显市民认可度床较高；款城市中心物业各总价较高，去桂化较快，东部民新区价格优势卡明显。市场接山受度高。伍消费群体乔1饮、中心区域（漫住宅、别墅）懒主要消费群体共为政府官员，站公务员，私营顽业主与马钢高搜级管理人员为氧主。稼2犯、沿江东大道债的楼盘以马钢杏、电厂、市区协工作的工薪阶摇层为主要购买紫人群。清花山板块毒市场竞争项目有概况早楼盘名称钩金汇城市料花园驱中央花园竿康佳大景城探瑞慈花园恢国际华城委西湖花园杀项目地址滥中级人民法院伶对面去益寿路与湖东殿路交叉口烂湖东路与雨山粮路交叉口寿马鞍山雨山唐路副1杰0忠号锻湖南东路塘江东大道与马膏濮路交叉口笑开发商宅浙江省经协集川团有限公司辽马鞍山华龙置饭业秩康佳房地产开屈发有限公司昂江苏瑞慈投资毙有限公司撇芜湖中联集团熔马鞍山西湖房糊地产开发有限圣公司接规划设计单位朗马鞍山汇华设相计院杏南京第回航务蝇勘测设计院显福建广宇建筑孙设计院田南京城镇建筑碑设计有限公司互芜湖设计院弄马鞍山汇华佣代理商洲景宁意晴新便.你兆品策划篮上海富阳水康佳房地产开触发有限公司盟上海新吉阳房辈地产咨询有限找公司妖上海原创房屋即销售有限公司泽西湖房产撤占地面积（㎡限）袍9怒万瞒2.6爆7宫万陷5.殊4膜万悠5.少6锤万柱45.够5器万衡26.测7翼万门总建面积（㎡缴）循1貌0缘万飞1爸8孔万曲1谋2且万昂8.伍6策万听7锈2狡万宫3如6酸万午建筑形式谈多层、高层、茄叠加别墅、商针铺摘商铺、小高层脾、高层侵多层、小高层酿多层、小高层体、商铺谜多层、小高层纱、高层、联排事多层、小高层喝、商业拆容积率抵1.5净2.14恐2.2叉1.55盗1.25钻1.34伐绿化率膨35%暗35%名40%按40%蒸58%斜37%预车位配比思1会：弄0.8覆1悲：觉3掩1猎：赛0.5决未定宁未定圾1怠：缠0.5饥装修标准溉(眨元垄/蠢㎡搜)中毛坯奴毛坯克毛坯克毛坯羊毛坯烈毛坯宅均躺价抖(伏元径/办㎡爸)惨多层凤：蛮2600亿叠加走：道3500轿小高层采：到3500蔑高层府：袋3600市商铺色：汇1800跟0贝（欠1F童临街）闻700到0错（氧2F阴）明400串0漫（丛3F剖，傻4F服）叔多左层凑/偶小高层尘：靠3000松多层棚：蜜3300挠小高层荣：执3200现多层湾：庙2900妻多层窃：昌3100戴小高层系：并2900逝面积区间（㎡吉）嘱多层米：忌80-150盾叠加断：税19蓝3框，筛235搂小高层毒：导116-16园9忽高层伙：前14艘5担，讯152爽商铺她：经5彻0堪左右浪多层干：辣105-14半0恼小高层布：桶130-15住0误多层宜：栽107-15慨7忠小高层浓：边97-153采多层送：鼻90-220好多层孙：樱90-150邮小高层客：废150逐总价区奴间涌(受元把)勤多层烛：崭2但0鞠万雾-4纳0昌万菠叠加级：眠6烫7肌万锋-8虾2乔万炭小高层辞：来4面0链万翼-6缘0裁万升高层错：组5谎2鱼万啦-5促5丈万蛮多层摇：统3垦1何万响-4播2箭万遗小高层冠：艺3劣9群万季-4节5崖万纠多层朴：驱3祥5洗万荡-5娇2枕万彩小高层汁：何3丈1绳万辩-4贫9限万违多层早：撑2矛6崖万扶-6提4党万糖多层事：凝2输8享万令-4伪7颤万凝小高层奸：乌4缝4瞎万版主力面积（㎡妻）购多层储：涂120茶叠加释：丛19株3伪，湿235努小高层瓶：糊120泥高层饱：掉14渴5傲，货152俊商铺恼：里50困多层康：扯120麦小高层犯：锈13霸0斤，挪150别多层婆：群107酱小高层怠：店128澡多层召：寇100卖多层溜：途120把小高层姓：旁150摩住宅总套数（陵套）吉约血700害约报2000鹿约裂1000龄约短750央约垮5000贫约母2500扛首次推出时间体200澡3斗年源1书2园月鸽2泛8桃日倒200参3应年裹7嫩月元200努5捎年任2疼月退200愚4接年游1归2联月猪200浆5智年母5姜月拾2丸8圣日净200倘3秩年化8禁月图近期开盘时间补200次6嫁年霜1倒0幸月雾200唯6众年矛1咐0径月悼200化6氧年令5葡月鼠200撤5桶年摸6哨月恐200捕6陡年诉6百月至1柄0乘日副200谱5旬年突3艺月丛近期开盘推出休产品膊多层、叠加食商铺耻小高层兆多层、小高层屠多层数多层、小高层傲销售率（全案岛）员50%车70%举70%动70%惩40%穷80%夕内部配套趋商业炮商业、银行、巾邮政、托儿所城、幼儿园、垃话圾站、变电室堂、煤气站凶商业、幼儿园塔、小学普商业、幼儿园魔、变电室、杀商业、银行、吐邮政、托儿所觉、幼儿园、小紫学茶商业、银行、废邮政、托儿所惰、幼儿园、小梯学聪内部健身设施舒无甩未定卵未定鞭健身室、乒乓军球室、羽毛球逆室、医疗松未定灶阅览室、棋牌悼室、健身室、组壁球、乒乓球随、羽毛球、篮半球、桌球、游解泳池、足球场站、高尔夫闻后续供应尝(联㎡亡)珠约岂5私万荷约要3仿万味约熟4画万姥约烤2过万睬约冤4尘0访万种约歌7盼万幻花山板块竞争臭楼盘主力产品捉与主力面积分车析决区域内以多层吹、小高层为主枕，高层、别墅豆产品已经出现假；妨三房占据市场含主流，小面积植两房在本区域笋内体量较小；路区域内产品主患要以多层（少抚量花园洋房）耳、小高层为主蒸，有少量高层催、别墅，产品土形态较为单一停，问以来12结0刚－重130m2瞒三房为主、别啊墅产品（以叠放加为主，少量杜联排）主力面骤积集中示在员20袋0院－扩240蛇戴㎡汗眠；首花山板块产品快均价与主力总倡价分析强区域内楼盘以忘雨山湖为中心母普通住宅均价读在兔2600-3真80糊0种元您/晋㎡使归，总价敌在筋3捏0喇－阅5匠0瓣万元间；短别墅产品均价逮在句470爆0浓－靠570外0绢元宝/保㎡鹊拦，总价铲在陆6垦0眠－的12臭0鸟万元间；宣花山板块竞争堵楼盘主要成交斧客户分析浑本区域主要消俱费群体的政府辟官员，公务员军，私营业主与期马钢管理人员顾为主。沿江东原大道的楼盘以误工薪阶层为主竟要购买人群。疗倍数的主要购裳买人群为政府狮官员、私营业干主和少数大学哭老师、电厂、碌银行管理人员骂。蓄花山板块竞争香楼盘建筑风格印与外立面分析艰区域内楼盘建派筑风格多以现健代建筑风格为福主，少量欧式蝴风格，消费者恶对欧式建筑风谎格产品接受度缸较高；的目前板块内楼逢盘已有项目外提立面多采用用势面砖、涂料与由文化石结合的腔三段飘式考”凶方式品质感觉辉较强，个别楼掌盘全部使用全说面砖或全涂料嚼装饰外立面，勉消费者此对结“向三段滚式纲”璃接受度高于全证面砖与全涂料根；责花山板块竞争宽楼盘配套设施骄分析牲区域为马鞍山篮的现行的行政径中心，除板块戚东部个别外，嘉板块内楼盘配溪套设施较为单厨一，多为项目讲沿外部规划区阀域建设商铺；退板块东部楼盘举远离城市消费永中心，且项目替多为大盘开发留，项目内部配特套规划较为完营善，主要集中冶在超市、学校病、幼儿园集中挡运动休闲区等营；挺花山板块在售功楼盘后续供应盛量状况旺花山板块局住宅区域逐步集向东扩张，杀由即于该区域在售眠的楼盘较多，盯预计后续总供搂应量将达赠到征10颤0吩万平方米。同康时本区域还有运大面积的楼盘跌未开发，后续趁供应还会进一译步上舒升而脏。留宫雨山板块房地环产市场特征分堵析名区域芬花山板块革产品暗多层、小高层微、单身公寓、恳别墅（叠加）把价格区间饱（西元秃/仇净㎡盯慧）受普通住宅迟：至2400-3青200准别墅芽：忙320梢0席－悔5500麦市场综述透1墙交通、商服配枕套有待进一步攀改善匆2策有一定自然景蜂观优势（东湖绿、雨山等）咽3短市政新区，有补待进一步深入诉。消费者接受忘度不高；绢消费群体士高端别墅物业置主要消费群体抬为政府官员，我公务员，私营魔业主与马钢高鸟级管理人员为赚主。沿江东大翠道的楼盘以开述发区、马钢工哀薪阶层为主要怀客群。笨雨山板块竞争兔项目概况牧楼盘名称缸春晖家园答江南御花园亏海外穗海蛙·辛名筑筛汇翠名邸砌东湖碧水湾意碧溪丽景济项目地址尼江东大道南中端拴(血电视网络大学席对爱面日)乡江东大道与印膊山路交汇处艇花雨路青少年直宫西侧呀马鞍山湖南国路刑1刮5晚号浓江东大道印山陆路交汇处粘印山路与花园远路交界久开发商巨杭钢置业秧锦江建设夜浙江海外海蠢马鞍山澳申置胁业傅新东湖房地产咳浙江万马纲规划设计单位颤汇华建筑事务良所椒马鞍山建筑设卫计院谎浙江潘天寿响上海现代建筑圈上海三益努浙江万马婶代理商涨浙江蓝点德南京豪风置业早浙江海外海闹澳申置业幕南京豪风置业说杭州新天地行谈销垫占地面积（㎡椒）剪4括5华万告1冻5爽万寸1叛4迁万散2.坚4之万颂11.均3指万述5.脸2俱万锹总建面积（㎡黑）瓶5病5笑万锤1扁6赛万牺29.顿4围万缎1缩0危万浴1姻7贿万毙8.捕5仁万偿建筑形式绿多层，小高层严多层、小高层翁、救多层，叠加别蚁墅，洋房巧高层坏多层、小高层缴、叠加渔多层亮容积率植1.22压1.3苹2.1渐3.66蓄1.5尊1.6姜绿化率遗40%喉36%先30%庙40%川36%绘35%模车位配比饰1可：焰0.6素1腹：爷0.8压1风：哥0.8识1片：俯0.5肿未定优无羡装修标帅准泉(谊元绝/歇㎡聪)片毛坯积毛坯头毛坯深毛坯悉毛坯机毛坯环均扒价谎(拥元赴/超㎡呈)陪多层途：烤2800减小高馒层交者：策2400晨多层崇：露2660图小高层拴：耗2460套多层膜：肆3200叹叠加别墅，洋哈房胞：脖5700沈高层柿：辈3500玻圆形高层行：屈4200菌多层间：欧2500严小高层泛：译2400拆叠加狠：厉3200轮多层悼：好3000因面积区间（㎡拆）券多层滨：片110-13匆0骗小高层富：狐9斑6序，闯124校多层吨：桌93-220竹小高层周：肺9全7勤，芹146纳叠加别墅甚：桃120-18淋0侍洋房杯：定180-26怕0谣高层象：炸143-27摆1林圆形高层汗：征53-150柔多层惧：臂80-120毁小高层旱：像100裕叠加拴：影200-25陷0畜多层仆：雀85-140呼总价区傲间迁(润元粥)登多层霞：钩30.毫8烧万艳-36.莫4访万吧单身公寓以：抢23.0上4辽万槐-29.7撇6撇万胳多层古：肝24.吸7保万特-58.礼5励万摔小高层侦：奸23.类8萄万侨，铲35.背9与万慎洋房古：女10刺2揪万钱-14米8哪万澡叠加别墅咳：滋6英8斥万斑-10篮2饲万狮高层锻：技5拢0神万说-9铃4饱万崭圆形高层贪：传2造2散万皂-6畜3精万代多层慈：骂2胡0少万阀-3奸0缸万努小高层证：逮2致4觉万涉叠加酸：即6享4芦万留-8陷0浑万谋多层票：滋25.句5伶万犹-4致2阔万究主力面积（㎡证）六多层套：医120境小高层前：革9奉6有，罢124上多层柏：圈93薪小高层盲：红9胶7柄，得146攻叠加别墅诱：留180孔洋房残：鹊260吹高层唉：窄153.3吨圆形高层松：防11粉8昂，握64堂多层疮：陈1200宣小高层遮：针100股叠加雷：辜200-25坦0释多层那：麦110牌住宅总套数（暗套）痰约脑4500脱约毒1500梁约扣1200彼约卡618攀约共1200烂约骡500幻首次推出时间吉200怨5返年兆7预月樱200膊6滴年衫9绩月轮200趋3奉年线5殃月经200猫4富年碍1体1省月俗200坝4盼年戒1牵0劣月糠200伸3换年划5芬月及近期开盘时间梅200扣6聋年头5秀月诊200薄6凳年堂9置月柄1双6石日零200璃4象年糕2智月洗200脂6蜓年汇5机月讲200伯6辟年片1引0睁月诞200界6菌年尚5遗月请近期开盘推出心产品递多层，小高艳小高层，单身到公寓辉花园洋房葡高层条商铺，小高层贺多层阀销售率（全案政）励36%多90%油70%疫70%俘90%苏70%跃内部配套毁商业、幼儿园协，银行翁商铺、幼儿园技，会所捎商业、会所瓣小商铺浮商铺、幼儿园玉，银行会所役菜市场，商铺喉，超市，托儿杀所叶内部健身设施科健身室，棋牌别室，儿童活动软室惯棋牌室、健身嗓室旧网球场拢，健身室骄无阻无枪未定他后续供应右(前㎡幸)兽住宅促：碎3艇3充万骄住宅料：捕8菌万艰商业进：套3200撇单身公寓：汽约润9仔万山商铺：邀约舰6800龟商铺：仔约趴5000居商业：羽约涨2.诊5渐万希雨山板块主力零产品类型与主夸力面积分析肚马鞍山雨区域丢内多以多层为惜主，小高层为药主，高层（单笋身公寓）、别尼墅产品已经出丰现；颠区域内产品主鉴要以多层（少铃量花园洋房）铁，小高层为主叫，有少量高层隶、别墅。住宅脾产薄品倘9芽0赚－爬100邪犁㎡两房骡、馒12狸0株－组130烈现㎡三房为主、霉单身公寓主力丘面积趋为矮6金0坚－狱6阀5蒙㎡、别墅产品高（叠加）主力青面积集中沟在股18蛇0咳－营20运0号㎡蛾惹；旦雨山板块竞争轧楼盘产品价格针及主力总价分僚析璃雨山板块依区串域内楼盘普通颤住宅均价宣在琴2400-3恭20俭0挖元羊/影㎡戏家，主力总价基在痒2猛5辜－敢4态0系万元之间；料别墅产品由于泻自然资源差异竭均价汤在格320昆0律－昆550或0周元懒/抢㎡优饮，主力总价初在街6著0除－呈8注0狗万元之间；诚雨山板块竞争盏楼盘建筑风格更分析衡区域内楼盘建苦筑风格多以现屡代建筑风格为尤主少量欧式风索格，消费者对赞欧式建筑风格离产品接受度较子高；富目前板块内楼允盘已有项目外尚立面多采用用齐面砖、涂料与扭文化石结合的瓣三段仪式属”素方式品质感觉投较强，个别楼赴盘全部使用全烂面砖或全涂料柏装饰外立面，贯消费者箱对扒“暑三段日式恳”授接受度高于全奋面砖与全涂料继；裙雨山板块竞争乒楼盘配套设施位分析滑雨山区为马鞍屑山的产业新区颤，未来马鞍山圈市的行政新区丈，区域配套资愈源缺乏，在区武域内项目多依足赖于市政规划唱中的大型配套谦，各个项目配氏套较为单一，济多为会所与沿猴街商铺；寺板块竞争楼盘紫主要成交客户拍分析榜本区域主要消衡费群体的政府袍官员，公务员锁，私营业主与套马钢职工为主筹。靠近雨山湖晶区域的草消费人群主要阳为：扬富裕阶层啦，收入兴水平及教育水默平餐较高。首雨山板块在售号楼盘后续供应割量状况茧本区域在售的平楼盘相对花山感区域较少，后禾续杏在肥7慎0价万该m缘2携左右，在马鞍坝山东进南扩的娃城市发展战略抄指导技下，本区域的脚后续供应还会母进一步上飞升体运。善暑马鞍山房地产炕市场后续供应展量分析中区域烘在售供应量肌潜在供应量凉区域总供应量循花山区扬100葛150盼250姨雨山区佣70谢100信170微金家庄区遥0似50军50将合计绍170娃300幻470娇注：在售供应掏量为市调不完绕全统计；卵未刷来却2顶－剥3滩年时间内马鞍菊山房地产市场晨供应量将达到狠约换47办0剥万㎡，预计还雁会有继续提升助的可能，市场答竞争将较为激思烈。非马鞍山房地产梨市场重点个案店分析虑1疯）、东方明珠基本资料北位置：江东大嘉道与桥山路交三界处含开发商：上海举地裤产载暴整体规划：占考地面积仅约窗6秩0跨平方，总建面差积互约趁7助5满万平方米，周在售范围：多膝层、小高层、终高层、别墅（榨叠加、联排）后均扶叶川价郊；蠢285衡0枝元爱/裤㎡（多层住宅莲）综合分析嘱东方明珠项目拐是有上海地产言集团在马鞍山遮投资开发的项捉目，项目总建零约拉6旦0葬万平方米拍，章是现阶段舟马鞍山市规模房最大的项目。败项目内部规划躲较为完善，学咽校，大型超市醒，医院一应俱涂全，属马鞍山鲜的中档物业项叔目，其开发商场实力较强，品庙牌优势较为明共显，现场展示誉力度，以及建遣筑外立面漫的而差异性在马鞍遭山当地较为突昂出，项目一腊期控200求6皇年岔3统月开胜盘凳52求0苗套去化率达敌到饿9叹0绍％以上。颈项目后期规划删中有少量叠加苏、联排组团，桂总体量不大。积该项挖目同2督期预计箩在要0秘7劲年初推出，但亲总量阔约均60行0谨套以多层为主思，与本项目竞嘱争关系较弱。雄2乏）、来中劫加加·牛国际华城基本资料拳位置：湖南东虾路剃手开发商：芜湖饿中联集季团尚侮整体规划：占林地面积搏约防45.俯5厘平方，总建面你积继约排7闲2箱万平方米，逐在售范围：多床层、小高层、今高层、别墅（图独立、联排）算均怪晨医价失；挂290锈0爹元趣/购㎡（多层住宅余）综合分析将国际华城位于鹅马鞍山市湖南桌路（江东大道茫以东），规划弊总建筑面嫌积约7泡2饭万平方米，总抓投资师约萄1角5堆亿元人民币，客是集住宅、商切业、办公、酒道店、会所为一苏体的综合性住厕宅小区。社区命西部矗立着奸高蛙4材0冤层的豪华酒店插，小区内建有凳占遍地暖700姥0模平米的学校和企194傅7狡米孕的幼儿园，翅80疾0裕米夏商业街，有酒性吧、咖啡馆、悉瘦身中心、各土种便利店等，栗中薯加蜻·售国际华城项目敲是马鞍山市第有一个鹅超西5肥0肯万梦㎡阵较大盘，属马鞍何山的中档物业头项目，其开发挖商具有一定的封政府背景实力仍较强，品牌优茄势较为明显。胶项目内部规划形有大型的主力躁店（乐购超市围）、学轨校想(射小学、中泄学适)通等自主配套较详为完善。项产目锻200觉5篮年柏5誉月一期开盘时理均价写为策210饮0尝元，致叶200昼6件年鸡6绣月有1亲0申日驴项目销售均价你已经达煮到枪290皂0辨元，仅一年时从间价格提升幅盟度晃超就3渠8沿％；另项目在这产品的户行配坏比上具有一定滴的代表性多以狡经济型三房与亏舒适三房为主暗，符合马鞍山象本地消费习惯落；项目后期规灯划中有少量联颈排、独立别墅辅组团，总体量答不大。该项剥目意3污期预计币在丝0着7基年中旬推出，图但总量筒约裁70鼠0昂套以小高层为萄主。帮3姜）、金碧桂嘉史苑当基本资料安位置：江东大懂湖南路与湖东何路交叉口道与湾桥山路交界处肌开发商：浙江黄万凤马价醉整体规划：占娱地面积御约裙4.嫁2令平方，总建面鹅积续约闯5.舍6健万平方米周，吓在售范围：多唐层、叠加别墅田均笨灿防价；多层享：啦370躺0君元订/判㎡，叠加别墅届：左490拢0无元歉/冤㎡综合分析耳碧桂嘉苑项目洲是马鞍山市为弦数不多的多层桥＋叠加别墅项忧目，属马鞍山绪的高档物业项农目，其开发商稍在马鞍山当地乘具有一定影响制力。该项目现虹已销售完毕。视项目叠加产拘品茅200像5余年糕5屡月推会出瓦8础4勒套叠加别墅，遇主力面积捐为跃200皂改㎡，开盘两个缺月内快速去化笼完毕。可见马确鞍山消费者对萍高端物业具有族一定的接受度送。主要购买人株群以市区政府叉官员，公务员头，马鞍山私营总业主与马钢高仙级管理人员为剃主。汽区域泥市场竞争状况兄分析捷根据目前本项梦目的实际情况狭，晒项目所处在板块是目前马乱鞍山竞争能力少相对谎较能强蛇的区域，这灶既是挑战也是航机遇。不说陆“然挑战政”押是仰由于区域内项哑目较多，唉本项目紧邻铁粥路，住宅氛围狡整体状况不佳对，周边项目较主多，竞争较为提激烈。态购房者仿将受到区域忧楼盘获的扰层层绑拦截，梳加大本项目的均销售压力锦。但徒从另外一个角逃度来分析，耕东作区的规划优势屿、品创新性圾、以及价格等赠方面优势将成宪为本项目房的殿主要冰突破口拌，因此在但项目让后续传播以及作策略培推广上应该要赤重点突出区域佣的竞争优势，司实现接购买的有效引模导。训对本案支持和层建议建筑风格救马鞍山是工业障城雄市卡绑，慕在慧市场薪上穴已经出现的大大型匙住宅项目中，宝简洁流畅的轻现代止建筑丑风格占据主流兴。现阶段撞偏枕欧式擦的压建筑风格队也拒比较受到市场何的青睐赔。弊本项目如采用携具有差异化的拐整体设计风格捷应该具有一定托的市场差异性蜜。如德国风情螺、法兰西风情涛、西班牙风情佳等等。敢规模及分期特逗征责从规模树上丑来看，马鞍山列市场已进入大筐盘时代。根据茫城市整体发展膜，房地产开发舌的重点将向城参市东部、岩南牙部区转移，南克部区域的潜在物供应土地规模题较大。皱建筑规模在十笨万方以上的项肃目一般会分期苦运作，屯目前贩市场上的项目昼分期一般在三室至五期左右，填每期体量晌在兽8盈－齐1剪5箱万方之间；分痛期的主要原因厨有两个：一是途地块特征及建前筑周期等先天套因素；二是从李市场去化速度简及价格拉升的荣角度禁来蜻考量。从马鞍机山市场的现状险分析，某些项摔目一期剪通常望先开最好的地匀块（如增东方明珠童），有些项目诱前后分期的体交量规模相差太率大（如盆国际华城猴），这些都给净后期嚼价格咱的勒抬升带来负面奖影响。这表明贤马鞍山目前的义分期更多考虑屯的是地块特征剪等先天因素，召从市场操作、忠拓展盈利空间携角度去考虑的柜深度还不够。杠外立面及建筑夏材料狸马鞍山房地产溪首次行在售项年目永外立面大都用积面砖与涂料结络合装饰，亦有拼个别楼盘全部召使用面砖装饰党外立面，如佛东方明珠贸；带根据即将进入寿马鞍山的外地免品牌开发公司乖的开发经验来封看，立面大都葛为现代简约风堵格、线条横竖手分明但比例和搂配色接近柔和削、人性腥。枯次内部装修方面弯，目前马鞍山梨市场住宅市场宇都不提供精装呢修房，一般都之采用分户门安咏装、阳台封装旅、厨卫水电到帐位的简单交房盖标准。外部装挎修方面，公用套部分大都装修犯标准一般，也汤未发现有利用帜公用部分装修妇标准作为卖点毁的案例。牢建筑外立面大何部分采用涂料意以及面砖为主家，面砖的市场叼接受度更高一坑点，因此本项辆目在后续设计栗的同时要充分拼考虑这一消费盏特点。那主力户型面积漫及消费特点分兽析梨马鞍山地处江庭南，气候潮湿饼，因此对朝向侧有较强的要求史。朝北的户型慕较难销售，与银南向单元的价答差较大。同时妨采光、通风的稿要求也比较强抖。干从市场已有供执给来看，马鞍亚山市场目前的锹户型特征是以蓝舒适两房、经覆济三房搬（捐8裤0释－扶100淹㎡煌）基本上占到悼单个项目荡的港6舟0侧～感5梁0朴％之间，舒适忽型三房拐（忠13尸0抢－难150申㎡所）为主力房型蛙基本上占到单仓个项目末的掘2匠0详～熄3通0欺％之间，四房挡及以上的登占持1再5删％谢～举3跳0膜％。综合市场文情况得出，二锄房比例约细在蜓35趴%诱左右，三房（唱含小三房）郑在录5巴0幅％左右，四房聋及以上约尾在割1良5睁％。这个比例发反映了马鞍山扇目前惕购房者倘的置业特征，然也与本地客群幅崇尚主流，喜体欢与主流习惯住保持一致的消糊费心理有关。缘预计这个特征泼短期内会保持柄，但随着房价炮的逐步上涨，筑二房比例往有望伤逐步上升。产品销售情况挺市场现有楼盘托在销售力的体蚊现上毅展示不足、重划视不够，适在案场布置，拌V蕉I喜展示等各方面叔鲜有让人眼前营一亮、富有视侮觉冲击呆的斤佳品妈；在销售现场胸的气氛占营造上犬，无论从销售苦人员的专业素离质判、责对项目暂产品乞的理解及房地仿产知识的了解捎等方面，还是稿从接待客户流灵程的控制匹、矮看房现场的规池范性例等象方面，与上海辜、南京等地相后比，都相差甚播远。分析其原斧因：领主要是榆因为兔本地房阳产市场材正仪处于发展鸣初始教阶段；二是因芽为部分品牌公锋司由于蝴自身产品品质花出色携，销售非常顺撒利，否因此在销售资剧源上投放不多咳。但谦也应当考虑到缺，众多大盘的去出现，成熟品戴牌公司的介入萄，会使马鞍山工的房地产销售键水平阁有质的产提升献，马鞍山的置崖业者在今后一迫至两年内彩不仅需要乌购买优质居住于产品，姐更要求咬享受到优质的井房地产销售服返务。嚼马鞍山房地产膜市场未猴来双2匀－即3敢年市场期望及刊预测泪200阳6细年在国家宏观点调控的背景下餐，马鞍山房地申产市场呈现出召投资增速有所惰放缓，供需结捧构得到初步调芦整，供求关系洋趋于平衡，房托价过快上涨的液势头得到初步密遏制，市场行烛为不断规范，渡消费者购房越以来越理性，房垒地产产品质量鞋不断提高，开惹发商品牌意识盐得到加强等特预点。具体表现玉在以下几个方丽面愁房地产开发投坟资占全社会固愚定资产投资比调例基本合理。谨房地产投资作誉为扩大投资需邻求的重要增长碰点，有效的拉销动了社会经济炸的增长。受国踢家宏观调控的渠影响蕉，址200俯6前年市区房地产总开发投资增幅拖比的20缓06拔年涨幅下降附12细个百分点，但堤投资规模仍创于造了历史新高鹰，达到朝29.7也亿元，占固定春资产投资总额千的比例为分14删%链，反映了开发弓企业对马鞍山膨房地产投资的巨信心。轧房地产市场供眨求总量持续增蕉长，供需结构恋得到初步调整蓝，供求关系趋匹于平衡娱。够琴马鞍山近几年波加大土地供给明总量的效应初萍步显现，新增除上市商品房总宏量增加；与此绒相对应，随着错城市建设拆迁共的实施和城市午化进程的推进级，及甲市民改善住房寺条件的需要，引市场成交量有宰效放大，市场暑逐步趋于成熟总和稳定。载房价过快上涨欢的势头得到有庭效遏制，市场拔逐步迈向成熟予。扑钻200荣5舰通过对投资性萍购房特别是炒忍卖期房行为的朋整顿和规范，害抑制了投资型异需求的扩张，堵随着全市房地准产市场供求关司系的改善，短至牙200充6慕年声1拉1怠月马鞍山市区舌住宅均值为像2971盏元用/倡平方米，涨幅抹为贝8虎.租2崖%螺，理比选200惨5请年下降了羡2伟个百分点，但嘱与全市经济总痕量和城镇居民三收入的增长速围度基本一致。群这在一定程度滔上说明马鞍山教经过前两年房按地产市场的高券速发展，现阶令段已经逐步步角入稳定发展的仗阶段，有利于跟房地产行业的惭发展。葡房地产业的市辰场化运作机制望趋于近健全，房地产毛产品质量不断桐提高，开发商美品牌意识不进一步匪加强盲。还抬200钩6行年，马鞍山房菠地产业在市场厕化运作机制方父面又有了较大报进步，房地产匀投资的软环境悲不断优化。与蠢此同时创新步搞伐不断加快。凉产品设计方面摇，从小区规划践布局到房屋外镜观、户型直至爪环境景观，务勉求精雕细琢；能营销推广方面基，分工越来越惕细，引进和衍么生了不少专业纠机构。拓展了虏房地产服务业椅的外延。剖大规模开发已喘成潮流，洁知名速开发商品牌优拜势明显酬目前马鞍山新债开发的楼盘基叼本上都超新过菠1仁0辫万平方米，大敞规模开发已经叛成为一种潮流朵。另外由于马僚鞍山前期基本客上以本地开发政商开发为主，逢开发水平不高注，但是由于马孕鞍山经济高度卫发达，很多国俱内的知名开发症商都已经先后兼进入马鞍归山披摆，未范来捎2~良3榨年基本上以品跳牌开发为主。照马鞍山房地产伍市场中也存在华一定的问题，差具体表现如下裂：纱城市建设征地灶和拆迁难度加律大，对房地产巴市场的破坏性企影响不容忽视雷。励拆迁难的结果邮一方面造成经绣营性用地交付晕受阻，而交付跟了的土地上建像成的房屋价格骗上升又加大了系未交付土地的忠拆迁难度；另窄一方面造成经撑济适用房和农躲民腾地拆迁安摊置房建设和竣蛋工交付受阻和耻成本的上升，坡反过来直接影限响到拆迁的实逗施。受其影响炉比较明显的还铲有二手房市场屑，市场惜售现士象已经显现。损房地产市场步步入平稳发展阶男段以后，潜在尖的不规范行为威逐渐暴露，对昨市场秩序整顿圾和纠纷调处提快出了新的课题砌。誉近几年来，马闭鞍山房地产市弃场营销方式发刃生了根本性变晒化，特别是产蛛销分离后，营泉销环节分工越耻来越细，创新滚步伐加快，任千何一个环节的幕不规范操作，胆都可能引起购盏销纠纷，有些返环节还存在制荒度盲点，市场桥监管的难度越叶来越大，纠纷鼓调处不当，极爷有可能引发社倒会矛盾，破坏但市场投资和发漂展环境。届紧缩型宏观调守控的斤“探翘尾巴效应橡”间仍需要密切关度注，特别是房茂地产金融形势关仍十分严峻，颜个别弱小房地奴产企业资金链序断裂的可能居性戒仍不能排除，替房地产投融资劝体制迫切需要钻创新。陈市场研究结论喜及策略建议司市场调查总结杯及孟突破点祝通过市场调查周及数据分析，枯目前马鞍山房彼地产市场大致粗有以下特征：泄马鞍山整体经盈济状况在安徽消省处于较高的少水平，城市消忽费水平较强，镇对高端物业具芦有一定的消费语能力容；赠肤城顶市贷“栽南进东隆扩磨”员发展战略落实壮，城市东部新造区规划给项目柏带来一定的机腿遇，受城市规槽划发展影响欲超枣5冰0采万㎡的项目已尾经在市场中出或现，从发展轨陆迹来看大盘开悄发逐渐成为趋拳势；椅目前马鞍山市轧场普通住宅主淋力面积集中耀为她120振-13般0痰平方米王三房为主，主更力价格区间集迁中殃在恋280澡0糕－乖350凤0亮元润/项㎡别墅物业主凑力户型面积集牛中耕在够20中0叼－于240出董㎡，依照不同棍区位及景观资钢源别墅价格区中间遭在酱320结0立－资570阻0轨元庸/瓦㎡窑;揭从规模上来看洗，马鞍山市场陵已进入大盘时膨代。根据城市成整体发展，房放地产开发的重就点将向城市东薯部、南部区转蒜移，南部区域瓦的潜在供应土渣地规模较大。织住宅市场竞争钟越来越激烈。简花山板块住宅绸区域逐步向东帐扩张，由于该罩区域在售的楼茧盘较多，预计何后续总供应量恭将达考到犹10帐0射万平方米。同旦时本区域还有轿大面积的楼盘开未开发，后续顷供应还会进一婶步上升。滤在经过详尽而利细致的市场分钥析后，对于该瞧项目的市场突气破点，总结如签下睛现阶段市场中娱在售的项目主趴题多为突出项肿目生活方式的瘦宣扬，缺少对箭人文的关怀与寸提炼，本项目裙以纯中式产品燕配合对徽派文报化的提炼与总误结进行传播具遗有一定的差异河性；末市场消费特征悠明显，两级分膨化明显对于户框型设计的要求都较高，要求具纤有完善的功能暴分区，满足马削鞍山消费者的渐心理消费偏好莲，如在户型设拜计中多采用露巨台等设计；白马鞍山房地产龟市场在售住宅棍项目普遍对项复目现场展示力雁度关心不足，袄这为本项目提涝供了很好的营蚀销突破渠道；轧第序三兴部分：执商业市场分析疗城市商业忌中心犬概况派商业相对于周弯边主要地区而初言较为落后，妖主要的商业集骡中于湖东路、柄解放路和湖南义路，围绕着华丘联商厦、鸿泰葬新百、锦华商秋业大厦、天润疮发平价购物中译心和新亚百货捡大楼展开。炭几大商场都在刊走中低端路线系，致使人均收胸入列安徽省第通一位的马鞍山合市大部分中高符端消费流入南律京等周边大城戒市。相对贫乏谢的商业为马鞍惜山的进一步发桂展提供了广阔纪空间。大型商唤业