分摊面积计算方法

面积计算方法一、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。5、 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6、 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7、 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8、 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9、 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10、 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。11、 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。二、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。三、不计算建筑面积的范围1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊一、成套房屋建筑面积测算（一）成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。（二）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装饰厚度计入使用面积。（三）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。（四）套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。二、共有共用面积的处理和分摊公式（一）共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。（二）共有共用面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：6Si二K*SiZ6SiK=-- ZSi式中：K—为面积的分摊系数；Si--为各单元参加分摊的建筑面积，m2；6Si--为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；Z6Si--为需要分摊的分摊面积总和，m2；ZSi--为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。三、共有建筑面积的分摊（一）共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（二）共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。（三）共有建筑面积的分摊方法1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。2、商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。mZ6Sii=1K= nZSii=1苏州市房屋面积计算规则（暂行）第一章总则第二章房屋建筑面积计算第三章房屋共有建筑面积计算与分摊第四章房屋产权面积核定第五章附则第一章总则第一条为进一步规范我市房屋面积计算行为，统一房屋面积计算标准，保证房屋面积计算的公正合理性，维护房屋所有权者的合法权益，根据国家《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等规定，结合我市实际情况，制定本规则。第二条本规则适用于本市范围内各类房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、裁决、拆迁等业务中的房屋面积计算。第三条本规则实施前已经合法计算的房屋建筑面积不适用本规则。第四条房屋面积计算包括：房屋建筑面积计算，房屋共有建筑面积计算与分摊，产权面积核定等。第五条房屋面积以平方米为单位，建筑面积（包括户层，总建筑面积）取位至0.01平方米，套内建筑面积取至0.001平方米，K系数取至不少于小数点后六位数。第二章房屋建筑面积计算第一节房屋建筑面积计算的一般规定第六条房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、有围护物、层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。第七条计算方法应采用几何图形公式计算面积。不规则房屋，应添加辅助线后分割成几个规则的几何图形分别计算后累计，或使用全站仪实测该图形边线上若干点坐标，运用坐标解析法计算其近似面积。第八条房屋外墙为非垂直墙面时，按底板外沿层高不低于2.20米的部位计算房屋建筑面积。非垂直的柱或非垂直的其它结构外围按前款方法计算建筑面积。第九条同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主体墙厚度计算。第十条误差范围按照中国房地产籍测量委员会（2001）008号文件执行，采用二级边长精度。1、超过50米限差为0.10米2、未超过50米限差为AD=±（0.05+0.001D）D—实测房屋边长值，以米为单位，当D小于10米时，以10米计。第二节房屋预售面积的计算第十一条房屋预售面积系指依据经建设主管部门批准的建筑施工图纸尺寸加应含的粉刷厚度计算的房屋面积。第十二条测绘人员根据房屋所有人提供的图纸实地进行丈量核定注记尺寸，如图注记尺寸与实量数据之差在规范误差允许范围内，按图纸尺寸计算。第十三条应用图纸进行计算的，建筑物内外墙所注记的尺寸应加0.015m粉刷层厚度。第十四条超过允许误差范围的，则按实地丈量的数据计算。预售计算时超出限差须将图纸退回，由设计单位重新修正图纸并进行签章。第三节房屋建筑面积按全部计算的范围第十五条属永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。第十六条房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间、管道井等其高度在2.20米以上的，按其上口外墙水平投影计算。第十七条穿过房屋并为本幢服务的通道，房屋内的门厅、大厅按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。第十八条楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等按房屋自然层计算面积。第十九条房屋内的复式层、跃层和房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。第二十条房屋内的地下室、半地下室、地下商场、仓库、车间、地下指挥部及其相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）的水平投影面积计算。第二十一条坡屋顶的建筑空间层高在2.20米或屋面底板距楼面净高在2.05米以上（含2.05米，下同）部分，计算建筑面积。第二十二条坡地建筑物利用吊脚做架空层，并有围护结构的层高在2.20米或按净层高2.05米以上部位计算建筑面积。第二十三条图书馆的书库，立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积。第二十四条舞台灯光及大型车间内的控制室，按其围护结构外围水平投影乘以实际层数计算建筑面积。第二十五条两幢房屋之间属永久性的封闭或有柱的架空通廊，架空房屋按其水平投影计算建筑面积，架空房屋地面投影部分，若两边有围护结构的，计算其建筑面积。第二十六条挑楼、全封闭阳台（全封闭阳台必须在设计图纸上加以注明或有设计单位书面文字说明）、全封闭的或有柱的挑廊（均按突出墙面）、眺望间、观望电梯间按其外围水平投影面积计算。第二十七条属永久性结构有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。第二十八条与房屋相连并有上盖的有柱走廊、檐廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的外围水平投影面积计算。第二十九条有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。第三十条属永久性建筑的有柱车棚、货棚、站台、加油站等按其柱的外围水平投影面积计算。第三十一条天棚按一层计算建筑面积。第三十二条有伸缩缝的房屋，缝的两边与室内相通的，伸缩缝应计算建筑面积。第三十三条有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影计算建筑面积。计算预售房屋面积时还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按50毫米计算，竣工后计算面积按实测数据计算。第三十四条突出主体外墙的凸窗，进深大于0.50米，高度大于2.20米，且窗台高度小于0.40米，凸窗应计算建筑面积。第三十五条主体墙体的凹窗，若高度大于0.40米，有二层墙体或可利用的应按主体墙面的水平投影面积计算。第三十六条室内楼梯和顶部有盖的室外梯，将其中空部分计入梯间面积并分层计算建筑面积。第三十七条大堂或门厅中设置旋转梯所形成的中空部分大于6平方米的，该中空部分应属大堂或门厅的一部分，则将该部分面积计入大堂或门厅面积中，否则作为楼梯面积部分。第三十八条通往复式层，假层（阁楼）的楼梯间中空，均视楼梯中空部分，并计算建筑面积。第四节房屋建筑面积按一半计算的范围第三十九条与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半计算。第四十条只有独立柱，单排柱的门廊、门斗、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的按其上盖水平投影面积的一半计算。第四十一条不封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影面积一半计算。第四十二条底层阳台按平台上围护结构的外围水平投影面积一半计算，外围水平投影超过底板外沿的，以底板水平投影为准。围护结构大于上盖的，按其上盖水平投影面积一半计算。第四十三条无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。第四十四条有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。第四十五条临街楼房挑楼下的有柱走廊，不作为主要人行道路（廊边有人行道）的，按其柱外围水平投影面积的一半计算。第四十六条建筑物第一层的进门设于凹进的外墙，顶部为第二层建筑所盖且两边有挡墙的，按无柱走廊或檐廊处理，按上盖水平投影面积的一半计算。第五节不计算建筑面积的范围第四十七条层高在2.20米（不含2.20米）以下的技术层、夹层、插层、复式层、车库、地下室、半地下室。第四十八条突出墙面的构件、配件、艺术装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。第四十九条两幢房屋之间无上盖的架空通廊。第五十条无顶建筑，房屋顶层的平台、挑台、天面上的花园、泳池。第五十一条独立烟囱、亭、塔、池、油（水）罐、储仓、地下人防干、支线等构筑物。第五十二条房屋自然层内的阁楼，气屋和房屋内用作通风、隔热、防雨采光的天井、通天等。第五十三条不与房屋相连，用于检修，消防等用途的室外爬梯。第五十四条利用引桥、高架桥、高架路等路面作为顶盖建造的房屋。第五十五条建筑物内的操作平台，上料平台，以及利用建筑的空间安置箱罐的平台。第五十六条商店凸出墙面的玻璃橱窗部分，高度低于2.20米，进深小于0.50米的。第五十七条单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。第五十八条活动房屋、临时建筑和无上盖或已部分倒塌的房屋。第五十九条挑楼、阳台底下与房屋相连无围护结构的平台。第六十条骑楼、过街楼的底层用作街巷（主要通道、无人行道）通行的。第六十一条临街楼房排廊下的底层作为道路街巷通行的（主要通道，边上无人行道），不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。第六十二条房屋中的伸缩缝两边室内不相通的部分不计算建筑面积。第六十三条其它不符合技术规范的建筑物和构筑物不计算建筑面积。第三章房屋共有建筑面积计算与分摊第六十四条房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。第六十五条房屋内共有建筑面积的确定，由房产测绘机构依据经建设主管部门审核的图纸和设计方案，对房屋内外的共有部位进行勘丈、审定和计算。第六十六条共有建筑面积分为应分摊公有建筑面积和不分摊共有建筑面积。（一）应分摊的共有建筑面积、本幢房屋内的管道井、垃圾道、变电室、设备用房，公共门厅、通道、消防控制室，套（单元）门以外的室内、外共有楼梯、电梯、内外廊、地下室、突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。2、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。3、地面以上层高超过2.20米的设备层和符合核减建筑面积中的共有建筑面积。二）不分摊共有建筑面积1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积。、商住楼中供住宅使用的在商业房中（无门）的楼梯间，没有合法权属分割文件或买卖双方无协议约定的，不作共有建筑面积进行分摊给商业或住宅任一方。、用作公共休憩、绿化带场所的共有设施，以及为建筑造型而建，无实用功能的房屋不作为共有建筑面积进行分摊。第六十七条共有建筑面积的分摊原则与方法、共有建筑面积的分摊，应以幢为单位进行。、有合法权属分割文件或协议约定，且不损害其它产权人合法权利的前提下，按其文件或协议进行分摊计算；否则按套（单元）内建筑面积的比例进行分摊计算。3、一幢建筑具有多个产权人时，须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套（单元）内相关建筑面积比例分摊。第六十八条一般住宅楼的共有建筑面积分摊的计算方法：幢总建筑面积（司金套內建筑面积总和幢分摊系数（K）= 幢套內建筑面积总和各套分摊面积二套内建筑面积X幢分摊系数各套建筑面积二套内建筑面积+套分摊面积第六十九条商住楼共有建筑面积的分摊方法：、先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，分别加到住宅和商业房总面积内，然后按各自功能分别进行分摊计算。、住宅楼按第六十八条方法计算。3、 商业房将分摊得到的幢共有建筑面积，加本功能的共有建筑面积，按各层的套内建筑面积依比例进行分摊计算。4、 第一层全为商铺且各商铺均向走廊（或檐廊）开门的，走廊（或檐廊）的建筑面积应列为商业房功能中分摊的共有面积。第一层为公寓房、办公用房时该走廊（或檐廊）应按上述原则计算。一层走廊（或檐廊）只有门厅前相通的，应列为整幢分摊。5、 商业房中楼梯间无门，住宅或办公为单一产权人的，应定为专用楼梯，由该产权人承担。另有设计部门定性为专用楼梯，而有协议时也可分给上层功能区各产权人。6、通往地下各层的通道楼梯、电梯，在地面的出入口建筑面积按如下不同情况处理：出入口设在该幢建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下室列为不分摊共有建筑面积；出入口设在该幢房屋内或在该幢一层中分隔出部分为出入口的，出入口建筑面积列为本幢应分摊的公有建筑面积。7、商业房、办公室的夹层，插层超过2.20米的建筑面积，应计入该套建筑面积之内，并参加该幢（或该功能区）共有建筑面积的分摊。、一幢房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面到屋顶梯间（机房）的共有面积，其服务范围为整幢或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响共有面积的整体分摊，其中也包括一层或一〜二层。复式房，其中有一层无门等情况，均需参与分摊。9、跃层、复式层住宅中的户内或户外楼梯按自然层数的面积计入套内建筑面积。第七十条多功能综合楼共有建筑面积的分摊1、 功能区的划分和各功能区共有建筑面积的确定，由房产测绘机构根据经建设主管部门审核的图纸和规划设计方案，进行实地踏勘审定。2、 多功能综合楼，应按其服务功能进行共有建筑面积分摊。仅服务于某一功能区的共有建筑面积（电梯间、楼梯间除外）应在该功能区内进行分摊，该功能区以外仅为该功能区服务的电梯间、楼梯间，若通过其它功能区的楼层，则该部分的共有建筑面积按该功能区与其它功能区建筑面积的按比例进行分摊。3、多功能综合楼中，在各功能区中的电梯间、楼梯间作为主要通道且各功能中均有时，其电梯间、楼梯间应视为整幢共有建筑面积的一部分，由整幢进行分摊计算。4、计算方法：①求出整幢房屋为各功能区服务的共有建筑面积系数SSqKq栋分摊系数二 （S1+S2+S3）Sq——各功能区（整幢）共有建筑面积；S1、S2、S3……分别为各功能区扣除各功能区为整幢服务和为其它功能区服务的共有建筑面积之总和。计算各功能区与功能区共有建筑面积的系数5S1S2 SI、S2功能区的共有建筑面积；5S1S3——S1、S3功能区的共有建筑面积；5S2S3——S2、S3功能区的共有建筑面积。计算各功能区的共有建筑面积分摊系数5S1——S1功能区的共有建筑面积；5S2——S2功能区的共有建筑面积；5S3——S3功能区的共有建筑面积。计算各功能区内每套（户）分摊的共有建筑面积和套（户）的建筑面积。详见略图：第七十一条共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的具体部位和产权界线。第四章房屋产权面积核定第七十二条房屋产权面积系指房屋所有人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋所有权人持经房产测绘机构测量计算的成果报告向房屋权属登记管理部门提出申请，市、县级市房产行政主管部门审核后，登记确权认定。第七十三条房屋产权面积测算至户，以户为单位，按房屋座落、幢号、结构、层次、地号、分户丈量作图并计算。第七十四条测绘人员将面积计算和共有面积的分摊系数、套内建筑面积、套分摊共有建