四川某房地产项目开发贷款项目评估报告

四川房地产开发贷款项目评估报告项目名称：“××××”项目企业名称：四川××房地产有限公司评估单位：二ΟΟ三年十一月二十九日目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价亩四、资产负债择分务析勇镜五、盈利能力妨及资产运用效浙率押蜜六、现金流量造分您析香贵七、信用状况没评神价斗恰八、企业前景胳评笨价统俩第三章项目建捞设条件评呜价泥尿一、项目建设短的必要瘦性个贿二、项目建设堡内容、规模和程建于设经吗三、项目实施焰进程评暑价飘肠四、项目建设隔条件评落价浸及五、设计单位乖资质评浪价拴姻六、施工、监毙理单位资质评逃价赏炸七、环境保护辰评饰价船妨第四章市场评晋估突裙一、市场供求胀状况及其发展谷趋势分渣析浊墙二、城东房地适产市场分室析上宿三、市场定位汁分杯析暑歉四、市场预测叠分择析相遵五、项目分妥析棵折第五章投资估贱算和筹资评如价致淡一、投资估找算妹没二、投资来源损及筹资评缺价圈层三、项目投资钥计划评佳价刊饱四、有关说肥明规伙第六章偿债能誉力评佛估下炊一、项目财务柏效益预抓测栏贱二、项目财务店现金流量分册析谢秘三、资金来源岛与运用分淡析张匀四、项目偿债顷能力评直估崭粪五、项目敏感作性分脏析黎乓第七近章痒狂贷款风险与效剑应评析价稠窃一、定量分疯析夕示二、定性分寸析朝绩三、贷款担保谷评粒价终雄穿第一狂章巩抹概烧季要云战根据四框川袋×养×篮房地产有限公耳司开绒发狂“络×××递×棚”刺工程申请贷款惧的需要，经工们行梅××睁×惭支行初审，并队报工姿行绘×饱分行营业部住发房信贷处研究顺决定，组成评今估小组，腥于凭200俗2形年疮1热1怨月乒2竭4累日对该项目进辉行全面评估（具评估基准日确都定贺为值200肉2鞭年霸9法月永3闭0仇日）。根据项讲目的现有资料钢、开发现状、赞项目实施条件哈和可操作的方德案，参照工示行绪“急房地产开发贷租款评估办伸法熄”宏的要求，评估旦组采用必要的逐评估程序，通况过对借款人综昼合情况及开发龟项目建设条件毅、市场及预测颈、效益、风险糊等多方面分析乳得出评估结论察，并耽于恳200汗2铲年圾1这1石月大2侧9驻日完成评估工枪作。现将评估劈报告简要概述遵如下董：蛋啊一、借款人评莫价塞幸四达川持×盗×晒房地产有限公夸司（以下简称翁四槐川胆×档×酿）成立企于字199第9免年委7葱月理2垦2拿日，或是遍×××炒×奖集团股份有限钩公司下属的全锐资公司。法人夫代燥表循××接×颤，注册资神本罩200鹰0咱万元，分别烟由糖×××罩×音集团股份有限框公司投渔资蛮180鸽0炉万元支和党×××痒×协房地产有限公挣司投月资笛20荐0纠万元构成；公羞司主营房地产副开发，具有房锐地产三级开发逼资质衫。笔200刑1袋年例1著月起正式进杠行螺“慧×××超×蝇”嫂联排别墅和复做式别墅高档住诞宅小区项目开重发。在朽近袜1肠年的销售时间见里，在成都市烧激烈的市场竞宇争中辣，半“鼻×××粗×岸”胖业已取得歌近激2.看5益亿元的销售佳榴绩，实际到帐抬销售收入制为盲15848.侦8烛9邮元。截尸止楼200例2烈年稻9辆月，公司资产宽总额鉴为锋2133怠5留万元，负债总练额钳为宋13482秧灰万元，所有者网权益堡为赢785堤2膝万元股。孩抖四用川龟×摄×币在工缩行斗××滨×给支行开有一般婶结算帐户。截粪止衰200弹2闪年狭9佩月舱3真0油日，在工队行佛××铁×傲支行存款余额贞为悼55声7膨万元；公司借楚款余席额弯900返0业万元，其中工密行违××催×岸支行借嘱款刘700治0脆万元，中崖行黑×搭×征支行借氧款主200裤0止万元，均按时丝付息，无借款钟逾期现象发生辞。企业无不良亏信用记录狡，永200算2议年经工栋行严×匹分行审核评定药信用等级为未捏评级堪。眼填通过资产负债档率、盈利能力姨及资产运用效焰率、现金流量抗的分析，得出涝以下结论：企恼业所有者权益休呈现增长趋统势背,虎自身积累增倒加认,每对负债的依赖摄程度减小，有物较强的付息能章力、融资能力绍和偿债能力明。第丝二、项目评荣价棕退“肺×××偏×鉴”满居住小区项目妄，位于成都市止东南部锦江锈区庸×瞎×胆乡困殖永兴村三、四面组汪（鞋××虾×妄村）二环路内晌侧薯××纸×炊米，地理位置使优越，交通便除利。该项目总纸占鼠地溉163,64武8粘平方米（含代晃征丑地词41,02霞4邮平方米），建蕉筑总面翼积搂116,09裙2监平方米，其中胡：商品住珍宅无111,16草2纠平方米（可销怕售面芳积汗95,11还8位平方米，赠送型面吴积著16,04词4坏平方米），会船所炉2,82帖0炊平方米，幼儿孙园岩1,49闲0轨平方米，配套父用岗房美62私0疏平方米器。常积项目规划设计做有跑5涉2南幢住宅楼和配物套建筑，住宅柿户型均为跃层峡式联排别墅和眼复式别墅，面猾积败在宗16摆0殃平方米铲到仓29液8想平方米之间，酷共层40炊3鞋套，其中联排戚别旁墅胶31三9芽套、复式别趴墅枯8例4脑套。项目容积旺率款0.9羡5常，绿化天率幅53泪%谣。倚遣项目各项报批主手续齐备，建液筑勘察、设计蜜、建设、监理稼单位均具有相庆应资质。小区庙于板200澡1屡年辨8神月全面开工，幕截卫止薄200调2锅年臂1到1镜月已完丽成纵5谎2容栋住宅项目土激建工程、外立雪面装饰和水电缸气安装；游泳予池、配套用房枪、小区道路和呜景观绿化工程滋建设还在进行孩之中，预计晌在渐200游2增年露1嗽2蝴月完工交房托。巾赖三、市场评针价盘害根据企业提供隆的资料制，陈“恢×××宏×防”慌项目定位为大巴规模高档联排扫别墅和复式别怕墅小区，该项装目具有地理位鹰置优越，小区浅环境别具一格岭等优越性，同箱时存在小区内哲车位比不足，喝定位较高，销糠售不容乐观等右劣势。通过选安取交易实例进分行分析，得出诵联排别墅平均迟售杏价咸539贱1得元饼/m驼2涂，复式别墅平榨均售价片418粘3纸元袍/m干2肝。本项目可实鞭现销售收入联捐排别斗墅毁43466.储6邀1范万元，复式别孕墅潜6061.1搂7互万货元泪,反预计可实现销臂售收显入冤49527.燕7屈8垂万元都。炮楚四蹄、狗石投资筹资评织价膀殿根据企业提供户的经规划局批灶准的总平方案骤，参考该开发粱企业在同类项专目上的开发成近本以及成都市榜同类建设项目士经济技术标准祝，并结合项目态自身情况，经屈测算该项目总归投准资枝40573.铃0者9换万元，其中项钟目开发成本（妨土地、房屋开洲发费及其他四）渴35679.考2狂0伯万元，开发费裂用（财务费用听、管理费用、蜜销售费用甩）椅4893.谅8刺9经万元。经评定受单方成本效为犯3494.9瞒1格元乎/雁平方米；其中关：土眠地榆1489.0盐4折元问/窑平方米、前期枯工程招费铃68.3顷0跃元折/贞平方米，房屋沟开发费梳为斧1327.缩1骨6母元文/务平方米、费晌税泡(榴主要为综合报凉建费、集资佣费服)140.8雅5端元鲜/蝇平方米、期间那费阁用验421.5侨5炮元盾/坝平方米，其他婆费嫌用忌8.1仁9梯元军/桥平方米，不可壁预见梳费煮39.8驾2屯元锯/胆平方米沟。纷勾企业自筹资御金取12478.别5租5扇万元，工行土统地储备贷防款坑700呢0诞万元（到抬期笛×墨×虏集团代还，详休见附件寄：喷×固×酱集团承诺函，衬截椒止谷200怎2亮年慈1虾1乒月末，已归弱还机110抖0毯万元），中行久流动资金贷某款线200羡0问万元葛（惰200辛3忠年到期），向堪工行新增房地霜产开发贷艺款乎5383.0丽8拘万元，销售滚酿动投昆入梁13711附.4看6逢万元。企业自亿筹资金占总投钳资哈的烦30.76狠%尤，符合规定的革贷款要求，截趟止评估基准日蜡，该项目已投艘入资金巡为肢29229.怨9珠3气万元跪。略轧五壮、谷腔财务评蠢价伍木经过评估测算币，该项目的各蝇项盈利能力指鸦标测算结果如转下：（详见评羽估主蛋表啊4您项目财务现金姑流量表挎）防哑1缠、项目建成后禁将实现净利鱼润掉4108.1痒7盼万元胃；扎廉2但、内部投资收馅益率：按全部某投资计伤为近26.77灿%筒；轿添3乐、财务净现值摄（还原利叉率罢1牌0氧％）：按全部沈投资计疮为朱3341.0田4热万元首；洋纳4挡、动态投资回药收尘期拿(圆还原利哭率含10%泪)绍：按全部投资拢计陕为晋2.0码3附年花；载蒜由以上可以看手出，该项目内笛部投资收益率可均大于设定的促基准收益率（射设定的基准收微益率私为哲1右0指％），财务净题现值大于零，拘说明该项目在熊计算期内革按将×朋行财务评价标都准可行禾。是寺六闪、热滑贷款风险评岁价宁舌通过定性及定曲量分析，项目酱财务抗风险能退力较强骂。驱写通过定量计算糕，本项目风险所等级岁为蒙A呆A激级，贷款项目爱综合风险度乡为罗0.2葡5火，低于风险昆度闻0.绿6诵的界限值补。侦节该公司美向胞×芽行提出贷款担们保方式为其母雁公率司偷×××构×赵集团提供担保泉，经对担保企膜业提供的经过薯审计的财务报时表分析，担保范方塌×××阁×兄集团股份有限重公伯司窄200第1邀年所有者权益蓄为事16.篇8好亿元，其中未酸分配利润灵为予2.8期7歪亿元，对外担贞保夜为弟1.籍9我亿元，且全部者为集团内部担纤保。财务状况样良好，担保方房式可行姑。娇堆七素、呀滨评估结座论害旅评估小组经过要对企业综合情宽况、项目建设材条件、投资估窗算，筹资、销这售及偿债能力俭、贷款风险及浊效应等多方面斑进行分析测算农，认为理：喜“稳×××拢×邮”虫项目建设条件半具备，目前，裤土建已完聚成蜜9届0杨％，景观已完太成幕4讨0姓％，投资计划颠可行，财务评桶价符合贷款要框求，项目被评霉为俭A纹A舍级，具有一定愈的抗风险能力椅，该公司桐向小×伞嘱行提出贷款担寒保方式为其母烈公舰司土×××益×荒集团提供担保些，经对担保企发业提供的经过睡审计的财务报怖表分析，担保产方荷×××鸽×直集团股份有限稼公扯司孤200仍1袍年所有者权益单为跑16.动8仔亿元，其中未伟分配利润越为割2.8再7吉亿元，财务状升况良好，担保兴方式可行宽。拌博由于项目在建俱设条件和市场殊销售等方面存围在一定程度风探险，应对项目滔资金专款专用敏，对房屋开发晒及销售回笼资爱金全程监控，报做好贷后管理井工作获。拉禁扒圣第二章借款僚人评消价戏膝一、借款人概耍况板想并通过构了叔“售迅四痕川说×四×脚房地产有限公乏司（以下简称锄四环川破×侮×冈）成立牢于汇199庆9乌年京7供月鸟2进2疫日，退是型×××磁×胁集团股份有限慰公司下属的全呢资公司。法人亦代圾表遗××向×领，注册资旺本絮2000茂瓣万元，分别都由叫×××养×还集团股份有限衫公司投洪资诱180胃0倚万元触和咏×××外×破房地产有限公捞司投奸资暗20哥0萄万元构成；该阳公司主营房地风产开发，具有宅房地产三级开忍发资质饿。敌盾四罗川量×捎×元房地产有限公近司在成立之初邪就严格管理，榴建立了一整套皂严格的管理制毙度。作起为织×××倦×艘集团有限公司即开拓中国西部钢市场的桥头堡皆，四滑川馒×恼×预在最初的两年绝主要代表集团方从事战略性工糠作，包括市场哭考察，战略咨婆询等，没有实皮际操作项目。远该公司村于迈200饿1拉年诊1休月起正式进挑行接“侮×××霉×曲”随联排别墅和复泛式别墅高档住睡宅小区项目开忽发近。哈“哈×××业×首”恩于摸200凭1析年碎8赠月正式开发瞧，增200月1良年养1企2开月限8厨日正式开盘发润售，在蒸近文1暮年的销售时间爽里，在成都怎市激烈的市场滨竞争中丧，裤“爷×××喇×饶”窄业已取得勉近立2.忘5场亿元的销售佳榜绩。售房率已夸接高近习50喷%种。开盘以来质，坛“塘×××旗×索”愧已获量得现200险1喝年洞度溜“知成都堪市铃1警0宰大金奖楼励盘睛”众和普“助群众最喜爱的州楼裕盘锯”席等荣誉亚太村协生态住宅小拣区罚”都的评审花、坦200架2花年焦6闻月份在由建设萄部主办网的邪200运2及年中国住宅创灌新夺标评选中气，爽获俊“狗创新示范楼族盘性”拾综合大奖郑。患晨二、经营者素室质及管理水验平阔夫四篮川棵×叼×圈房地产有限公封司产权明晰，狐制度完善，对偏内对外经济关奏系清晰，无对乳外投资和诉讼北等法律事宜。孩公司下设工程快部、配套部、陡开发部、销售殿部、策划部、雷行政部和财务杏部再7周个部门；现有禁正式职缎工孔3菌4那人，其中博牙士盒1编人，硕古士抹5路人，本牛科谜2碍4津人，大骂专朋4夕人；具有高级贴职驴称就4惭人，中初级职尽称普2坏8秋人，公司人员锣配置优势明显茂，素质较高，性具有一定的专京业技术水平候。求铁四泰川垃×陆×固房地产有限公袍司主要领导人厨基本情况如下策：宋响法人代表当：帐××闭×挂，男像，顷3揪9音岁，硕士层。骗播总经理丸：沸××理×桌，男赴，浮3球9玩岁，硕士邮。裹蹈副总经理晋：珠×照×耐，男唤，月4怠7见岁，博士笨。泼效财务部经理渣：烂××于×盾，男侄，扇2槐8董岁常。推俭三、信用状况爪评仔价科弄躲该公司在工品行吃××逐×办支行开有一般胡结算帐户。截筑止似200诸2株年豪9计月末，该公司腰在工蛛行生××渣×精支行存款余额墓为蝴55荣7竿万元；公司借屋款余饶额趣900坑0搁万元，其中工皮行咬××泥×壮支行借志款葬700辉0滨万元，中敌行泰×撕×粱支行借莫款往200袋0游万元，均按时寒付息，无借款雅逾期现象发生廊。企业无不良锅信用记录，经躲省分行审核评塞定毙其丢200粉2啄年度信用等级遭为未评级夕。训竖四、资产负债哪分析毕：投画企业财务状况忧详见附件企业冻的资产负债表裂。公司的资产核负债状况及主圣要经济指标如暂下表奴：混疏资产负债及偿竟债能力指标简夕表等(贵单奶位糊:得万肃元皂)侨项集目李200沈0窄年止200践1胸年银200家2恳年园9贸月唐削总资揉产勺17000镜26798禾21335牵切总负垦债装15000凭25442忍13482尖导流动资卡产才17014贝26678途21172枕俘流动负嘱债属0104补42134炭82覆所有者权蝶益炕2000过13567挡852鬼资产负债率轰（罢%巨）凤88%9脆4%63%助匙流动比率彻（励%帽）侵255%云157%侧速动比率颂（托%话）成112%茄77%核（一）、资产车负债趋势分析绵：才锡下表是企业近测三年资产负债配变化趋胞势洒(闻与上一年比惧较瓜):夕资产负债横向扩变动趋势镰表始迹(揉单深位刊:刚万蚀元佳)币项找劳目题200友0俊年拖200申1循年狡200套2孝年嘱9卵月鬼攀资产增长绝对傅数号16390辛9798靠-5463寄增长百分碌比蜡2686%劈57%-帮20%防负债增长绝对峰数瓶14990备10442岔-1196孩0纺增长百分炮比惨14990罪0%69%爸-47%基权益增长绝对乡数馒1400洒-6446夸496骄增长百分刺比欣233%扰-32%胜479%双从上表可以看棉出该企满业即200倒0残年葡、炊200值1掌年总资产增长轻很揭快扎,200捉0声年末振比痒199枪9弯年末增长辉了朝2868%,岭200膏1喝年批较羽200咽0轨年末增长优了别57息%吸，牵200姿2踏年思9裂月总资产虽较年200坊1前年下锹降馋20悦%锦，负债较同期愉下符降吧47池%啄，主要是该公渣司省200伶0蒜年从4也月住代控×××葱×搜集团在成都建据行贷阻款幸15000赵茧万元，投斩入钳“粒×腔×波花饮园班”锐开发项目联，烦200然2舍年那3钞月集团镰将餐“会×括×贱花梦园龙”俩的股份转让给丙了合作方，提作前收回投资，葱归还了成都建腰行示的介1500稿0躁万元贷款。因多此该企惭业驰200搏2物年尊9基月的负债较同视期减脏少论1196类0扁万元，减蛋少膜47妖%喇，相应的减少肉资惊产腔546馆3授万元，减蚂少平20烘%陈。由于资产减符少的比例小于珍负债减少的比姓例，因此企业呈所有者权益呈什现增长趋鸦势们,虎企业的财务状洞况越来越好，挽净资产的增加再，说明企业自冲身积累增妻加丽,傲对负债的依赖睁程度减小肆。蜡登（二）、资产奶负债比例分忽析类坟项梁傅目距200盗0当年研200脸1叮年舱200蚀2煮年仓9说月获席资产负债率尊（排%桶）便88%9乳4%63%我暮利息保障倍桃数之0-1.咏2213.弹7炒流动比率闹（针%张）因255%誉157%狡速动比率喉（壮%井）年112%拜77%久资产负债悲率弄200慧0遍年雪是颈88向%糖，磨200父1木年旁是给94蓄%狡，埋200臭2老年且9虚月柱是总63针%叹，由此可以看贯出，企业的资袄产负债率到评刑估日已经处于漆一个良好的水渠平，低于平均抓值惰79.7统%亦。企业的流动前比企率婆200炉1妨年喘是造255机%贱，言200仗2母年炊9浑月础是懂157肿%搬，虽直然胸200课2浓年黎较瞒200斩1吊年有所下降，皇但仍然属较好和水平，趋于良证好值耐的告165.9页%尖。企业的速动从比匆率巷200思1墨年趴是药112蛇%乖，瓣200钥2弄年贯9框月父是卸77苏%进，虽盼然融200啦2扭年徒较倡200却1帖年有所下降，森但仍然属较好利水平，趋于良拣好修值咽87.斑2识％。因此企业险的长期和短期霜偿债能力较强框，有较强的举且债能力，由于防企轿业幸200阻2枝年资产负债率腾较低，盈利能件力大幅提高，莲因而利息保障刘倍崖数鲜200弹2掘年紫9趣月女是组13.检7车，较平均球值炮1.验6险高帽出颈12.仍1何倍，说明企业竹有较强的付息正能力肺。早旅（三）、资产症负债增减变化便原因分析正：拜不通过对企业近惭三年的资产负溉债变动的分析牙，对其变动较额大的科目列举蹦如下盼：比驳近三年企业资豆产负债简渣表掏理单位：万洒元姐芳项旋目震200劳0运年蹲200娱1振年肥200蚂2膀年藏9爹月广扰项某族目分200尖0殊年粥200呼1裁年替200连2敞年恒9洋月颜作总资罩产废17000睁26798炸21335题反总负哗债薄15000出25442乒13482王辅一、流动资勾产疮17014贡26678恭21172夕裂一、流动负愈债佩0104团42134奶82西其中：货币资中金筐4214久97224桂1冠楚其中短期借剂款蜡0850随09000谨赚应收帐炭款体007炎759秃东应付帐屯款玻002猾扮短期投建资它000即届其他应系付均0134欠34728哥他其他应收烘款结16593址11252进424栋慰预收帐崖款帝0787侦0功预付帐股款扣033霞7勤存漏货拥0149澡27107却11恢其摆他召000权日二、长期负蝴债争15000屠15000甜0封二、长期投统资赠000益救三、固定资想产鲁0124燃158摇录三、所有者权饶益挂2000掌13567份852鸣其中：固定资包产清补理警77壁妇其中：股幅本侮2000行20002弹000具固定资产净码值窜0124难81泰防资本公研积略000串皆四、无形及递绕延资铲产胶-14-较54黎说未分配利剃润陷0-64摔45852预变动说明:歼1苹、应收帐南款宅:200观2照年虎较扁200鄙1慕年增拨加洲775紫9话万元，全部是队应收客户购房摄款止。镇络2压、其他应收款响：艰200怨2迈年握较葵200炒1摊年减坝少卷1082皱8章万元，主要原辛因是代集团投虏资贼“裤×醋×脊花史园棉”汗的竖1500症0弓万元收回淡。蔬为3辫、存货与在建形工程部分俊：钱200壮2柿年企业存膀货党1071赠1喂万元全部时为借“伴×××姿×纱”贴在建工程成本格未结转部分舌，柜200饮2袍年艳较者200茫1筒年减琴少忽421身6叙万元为已转入典经营成本部分披。遗速4腐、其它应付款杯：叠200贪2前年勇较趣200雾1僵年增吉加不338架5俱万元，主要是指与集团之间往芒来帐款增讲加涉224甲8衣万元，与金立蝇国际投资有限庭公司企业间借箱款增枣加枪50顾0纳万元灿。志义5幅、预收帐款泊：抵200停2双年梦9液月绕较遵200吸1鞭年减疏少匀78勾7租万元，主要是热将预收房款确皮认为收入槽。麦泰6搅、长期负债京：灭200恭2轧年糊较苏200笼1裹年减区少口1500线0运万元，主要是椒代集团在成都够建行贷款床的汗1500五0叹万元，提前归趴还匀。柔执五、盈利能力炒及资产运用效丢率置男该企谋业港200辩2傲年洒9稿月已经实现销偶售收植入玉2365抵0斯万元，实现利降润费585不2冒万元，销售利伟润率车为酸27.82洗%俭。下表是该企予业近三年盈利锅指标竿。吧单位：万元敲项吸目邀200杏0不年玉200徒1瘦年监200钟2棚年倍9脱月普绒销售收溜入永061冒23650迟利润总年额叛0-64赛45852弹驱销售利润睬率寻(件%)0-椒806.56崖%27.8术2%恳总资产利润答率文0-2.朗4%27.犹43%跟净资产利润谊率呀0-47君.42%7锅4.53%仙存货周转渗率罗001魄48.32%丛钞成本费用利润确率饿003四4.93%答利息保障倍轧数详0-1.蔑2213.肃7零从上表可以看暗出：企业的销行售收入是逐年厦递增，利润总恋额大幅增加，嫁说明企业的盈凡利能力较强。兴但窗200堪1朱年企业的利润鸡总额职亏令64尸4扇万元，销售利惭润率主是葱-806.5巧6醋%胆，总资产利润弓率怜是刘-2.4迁%累，净资产利润猎率左是访-47.42浅%彻，资金运用效喷率较低，具体疲原因主要是房移地产业的特点国是前期资金投启入大，生产周易期样较长。该公司喊的澡“裳×××盼×演”退项企目扑200怨1绸年锯3椅月才开始进入优实际运作，因冻此前期资金投怕入大，资金运逗用效率较低桂，劳200咸1当年几乎没有销抛售收入，所以匙反覆映出来是利润议总额为亏纽损晨64堂4胃万元。公司开祸发钻的董“诱×××洒×作”忆项目蚂于举200付1旷年暗1拥2凭月泼2偏8产日才正式开盘逃，公训司遵200免1饲年没有结转销者售收入，故此有次主要对公遍司微200疏2摄年树9要月末利润表进络行分析。从结闯构上分析：企届业选200政2锻年咬9幻月的期间费用没为希86县2掏万元，占整个激销售收入塞的罗3.64改%互。结合企业销未售情况分析，姻由茧于捕歇“鼠×××扫×潮”尽项目为联排别洒墅和复式别墅伯小区，开发期特较长，而截惩止前9灵月公司已销售伙房屋接音近镰50铁%色，以较小的费果用投入取得较垮好的销售，说摩明企业的营销朵能力及内控制悼度较好。从比彼率上分析，公攀司的销售利润白率歼为栗27.82填%饲（介于良好值带和平均值之间跃）、成本费用例利润率帆为徒34.39澡%姥（行业优秀值雅）、利息保障党倍数隔为锡13.腰7流（行业优秀值筐）。从销售利谁润率可以看出伶，企业具有较枝强的盈利能力锹；成本费用率赶和利息保障倍逮数超过行业优敢秀值，说明企寄业具有较好的粘成本内控能力型，同时也说明眯企业具有较强龙的营销能力和屋偿还债务的能妹力桑。盘祸六、现金流量夕分倘析横骤下表是企业近誓三年的现金流铺量表（单位：瓦万元）程：配事项脏目缺贱行飞次模慰金膛赚额匠男200狗0施年帽200偶1愁年肾200唐2辽年钢9飘月候挥一、经营活动工产生的现金流效量此1壁现金流携入件206轰44235超762跟现金流裕出刃3160抹02143惹82196完10活经营活动产生浓的现金流量净刘额吸4-16微002-7乐94016抛152滔二、投资活动西产生的现金流魔量串5武现金流鼻入两610边013躲现金流眠出鱼701工3724夹投资活动产生吧的现金流量净皆额糊810拦-137-森11取三、筹资活动固有关的现金流联量某9扇现金流胃入遗1016瓜40010伞00020多00崇现金流批出侦110慕18481息6398锻筹资活动产生村的现金流量净雷额规1216下40081狐52-14铃398协五、现金及现偿金等价物净增胀额沈1340谁8761貌744旗企名业庄200肢0子年禾、菊200你1绪年表、锅200箱2鲁年需9多月现金流量均绳表现为净流入猛，说明企业经勺营状况良好，病实力雄厚，有脂较强的融资能帐力眉。办嫌七、信用状况贪评刚价僻言该公司至评估蹲基准日在银行治有短期借款余算额着900躺0茫万元，无逾期雁与不良贷款记仆录，分布如下萄表缎：姜妇项赞目袖自存歌款予昆贷衣款是驼备横哪注岭挨工属行脉××内×嗓支咳行蔽5577驰0001头1钉月份还虹款快110值0毁万元，无拖欠暴本直息委芬×慎行海×筑支戚行瑞1420游扛×衫行裕×第×问支鸣行燥3182拥000遇椒无拖欠本砌息兽亮×托×纱营业鼓部川920殊×槽×水银况行伸1001天0傅×取×或纳税专抓户絮1300早脖合练袋计股2240亩9000垂经我们在人行牙查询系统查询涛，四穴川蔬×疼×龄房地产有限公紫司无任何不良许记录，信誉良舱好饲，暂200充2够年贷款卡年审迷时，被中国人悉民银游行胁×倒×见分行营业管理超部指定的资信馆评估机构评粥为发A豪A排资信等级企业胆（详见附件）朱。早萌八、企业前景辅评胡价持呈四隆川燕×渔×烟房地产有限公笔司作卡为滥×××惨×赠集团公司的全织资公司，具有晃丰富的企业管尊理和房地产开颈发经验，企业氧目前已具备一蹄定的规模，具摆有较强的房地翠产开发技术力俱量和经济实力域。该公司开发彻的第一个项目半为淡“鄙×××国×渗”愁高档住宅小区的。摊“雨×××冷×芳”中于盒200牲1辽年玩8缺月正式开发舅，许200吵1聋年垄1加2侍月弓8院日正式开盘发袭售，在酷近桐1其年的销售时间岭里，在成都市答激烈的市场竞耐争中装，麻“输×××闷×尚”济业已取得锄近抱1.5紧8句亿元（按实际生到帐计算）的赔销售佳绩。因笑此四爸川柳×前×勇根植闯于妖×××驻×吓这样的母体，仪自身又具备了滋一定的实力，笑公司的发展前迁景将极其广阔唱。闲脸穗第三只章项目建设核条件评艰价兰垂一俭、家销项目建设必要傲性宫钻“瘦×××察×扎”撕居住小区项目扔，位于成都市足东南部锦江碌区墓×止×呜乡永兴村三、仿四组楚（糟××滩×敌村）二环路内处侧岔40迟0蝶米，过九眼新原桥至顺江路可妖直达一环路和喊内环线。其西奏靠府河，东靠韵石牛堰，南临减其他项目待建俊工地，北临望画江公园，与四谜川大学隔河相慧望，该项目地捆理位置优越，栽交通便利驼。助面该项目总占与地叶163,64爬8阴平方米（含代延征露地坦41,02屠4透平方米），建胸筑总面蔽积章116,09疯2斯平方米，其中彩：商品住哭宅初111,16墨2省平方米（其中总销售面啊积眉95,11周8铁平方米，赠送借面宜积上16,04初4双平方米），会规所车2,82拳0拉平方米，幼儿姐园奉1,49担0某平方米，配套疗用纹房目62箩0信平方米。项目画规划设计船有艇5浓2闪幢住宅楼和配倡套建筑，住宅俊户型均为跃层讲式联排别墅和导复式别墅，面耳积芳在析16解0拣平方米盲到童29界8是平方米之间，目共呆40秃3暴套。项目容积些率廊0.9犹5健，绿化变率芬53赏%牲。四只川爽×赖×竿房地产有限公输司依确托贯×××瓜×躲这个强大的母另体和借恨用拔×××肠×斧多年来在房地爬产开发中积累虑的经验，此次月推出啄的神“旱×××插×庙”敬是成都市唯一雄的大规模的联瓣排别墅和复式远别墅住宅小区狮，也我是胶×翼×野集团决心在成仇都树立的样板胞工程殃。胜严成都市政府通视过对旧城改造私和府南河综合小整治延伸工程邀的开展，确立妨了向东向南发常展战略，该项券目定位符合成减都市向东向南辱发展规划。随碧着国家西部大恨开发战略的实顾施，成都作为隙西南特大型中擦心城市，众多旺前来参与西部牺大开发的公司废纷纷选择成都煤作为在西南地裂区发展的总部茎，该项目能够找满足中高收入裳家庭和购房投控资客户对高档秩住宅的需求。形同时为开发商机带来较好的经罩济效益和良好乐的品牌效应株。及傻二、项目建设亮内容、规模和邪建设方祝案纳甩根据成都市计桐划委员会叶对禽“桶×××红×草”借项目建设规模订申请的批复，按该项目总占蛾地讨163,64屯8斯平方米（含代轧征往地卡41,02侄4匪平方米），建适筑总面斜积锣116,09隐2助平方米，其中扎：商品住藏宅追111,16参2钻平方米（可销杠售面脾积冰95,11梅8摸平方米，赠送隶面贺积残16,04钟4洞平方米），会走所锄2,82鱼0嗽平方米，幼儿蓬园馋1,49初0辅平方米，配套傲用温房伤62迹0哑平方米宜。槐猴该项目设计开暂发修船建拨5垃2职幢住宅楼和公惑用配套房，包争括联排别墅和仰复式别墅，联欢排别墅前后均没有花园，复式灵别墅也有屋后辨花园和屋顶花鞭园，做到了户壮户有花园，每货户面积尿在配16艇0烘平方米咽到生29波8伐平方米之间，烘共有住武宅课40什3主套，项目容积档率肠0.9第5奉，绿化炎率姨53汽%涝，户型和面积连为会：冈泼建筑套浓型盈灰建筑面横积尸妻户补数滋责占比歪例弱莲联排别抄墅挪A225半102.4鹰8%孟联排别耕墅尼C239饭13734赛.00%管联排别该墅扔E264姓16440之.69%毒联排别拐墅臂L298辩81.99乱%叙双复式别污墅毯N1160位4210健.42%化双复式别价墅友N2185与4210谋.42%紫合寇计淋4031裙00%傻该项目建筑设按计方案由新加邮坡建筑城市设低计公司和成都理华宇建筑设计挥有限公司设计肥，并经成都市液规划局同意，哄现将规划设计杰方案简介如下厉：爷熊1燥、遮“园×××食×酷”摆项目定位为高吹档，状由绢4狂7桂栋三层联排别施墅横、呀5精栋四层复式别装墅、小区会所崖、幼儿园、配低电所、管理人启员办公室、游猛泳池、网球场雅等组成；各幢包建筑物之间设两有绿地，绿化同率薯达绩53建%跨。超舱2怎、小区在东西抚南北四面各有色一个入口，小扇区内道路采取粒人车分流方式猫；联排别墅住戏户每户均有半荡地下车库，复弊式别墅在楼前绿有露天车位解卡决住户停车问敬题，同时不影挎响小区的绿地干率。小区外围酒共提食供梯6可0卷个公共车位，缺非小区住户车臣辆不得进入小蹈区，以降低车倒辆对小区环境粘的影响绝。亏蚂3垃、渐“遍×××轧×稀”系小区处于两河五交汇的河坝地搭区，地质情况鼠复杂，所有建带筑均采用了框诵架结构，通过症在地面下形成链错落框架和更富换局部土层，仔抗震设防烈度闻七度。小区建麻筑外观造型新猪颖，户型设计登动静功能分区尼合理，面积分阻配适当，使用滩方便，采光通砍风良好裤。盏珠4烧、整个小区三甲表出户，配备剧光纤网络系统姻，采用防污染今管道系统，统崇一空调室外机朱箱位置，并配宣备周界防越报观警系统、闭路暑电视监控系统铃、可视对讲系绕统、保安巡更化系统、紧急广逃播及背景音乐便系统、小区门泊禁、停车管理艳系统；充分体煌现出小区建筑低的智能化找。雁贱5统、小区外墙采斥用外墙漆与石谢材的结合，彩糟色波纹瓦坡屋毙面，塑钢窗框即，客厅为夹胶奔隔音隔热玻璃教，主要房间为镇透明中空隔音游隔热玻璃，入皆户门为高级防高盗门，车库为抵自动感应门，然露台铺设防滑耻地砖，统一安停装护栏，花园干绿化到位，石适材入户小径；答室内为墙面、走天棚水泥沙浆灯抹平，刮腻子泥，地面为混合敬砂浆找平忧。妄泛三、项目实施友进程评务价老志该项目经成都先市计委同意立刑项，并已取得融了所有报批资牙料，该项目目扭前已取得的所焰需文件有呆：厉攀成都市计委：茅成计投烘资犁[2000]砖44移9他号盛“嫂关于四接川按×访×劈房地产有限公到司商、穗×柴×坛国际投资有限里公司联合开发疮原扮×欣×攻商品住宅项目像建议书的批绒复费”菊；辛跟成都市规划局踢：成规线管父[2002钻]幻第歪184链5符号《定点通知便书》唉；务添成都市计委：陪成计投送资辉[2001]竿27惜2蔑号幼“贪关于四矮川步×强×失房地产有限公雕司守、差×努×绍国际投资有限姜公司联合开愉发钉×响×胜商品住宅项目另可行性研究报萄告暨调整建设奥规模申请的批塘复罢”坐；州疏成都市国土局贸：成国土蛮锦骆[2000天]阅出让合同墓第钩×终×宰号《国有土地鹅使用权出让合秒同》斑；锻幅成都市规划局蹲：成规笛管校[2000蝴]胳第暗×演×促号《建设用地忘规划许可证》薄；越羞成都市国土局舱：成国互用平200若1粗字滑第绘×溪×拘号《国有土地训使用证》萌；屿吸成都市规划局角：成规建鄙管户[2001]球×禽×挑号《建设工程刑规划许可证》辆；仪傲成都市规划局葛：成规建刘管遵[2001]奴×蜓×速号《建设工程良规划许可证》找；葛奖成都市规划局搁：成规建镰筑干[2002]执×拖×惨号《建设工程遗规划许可证》间；献见成都市规划局琴：成规建饶筑狮[2002]负×絮×携号《建设工程悔规划许可证》慢；菊爱成都市建委日：嘴×钳×尼，茂××宫,遣疑××,×滴×,滩××,××短,×棍×剩号《施工许可利证》塑。帜墙成都市房地产云管理局：成房沿（村200全1贺）预售证香第兄×扛×道号歇、呼×示×昏号贞、免×气×本号编、掀×遇×网号、成房吓（嘱200区1亭）预售证扶第该×兵×河号敲、蛾×粒×宗、故×唤×拿、剪×垮×娇、慨×相×随、务×末×绣号《商品房预袭售许可证》圾。刮杀小区现于助200扣1屋年遇8到月全面开工，浮截魄止旨200沙2主年寸1所1虎月已完末成歪5味2堂栋住宅项目土秆建工程、外立晚面装饰和水电竹气安装；游泳宾池、配套用房峰、小区道路和瞎景观绿化工程写建设还在进行烛之中，预计闯在慕200蕉2瓶年单1塌2腐月完工交房奖。咽爹四、项目建设症条件评抓价歌栗“邻×××猜×未”则小区建设用地暂为城市建设规繁划用地，由成态都岸×渴×怠道建设指挥部塌统征并报经成渴都市国土局批伸准转让给四开川盼×对×宿房地产开发有膀限公司和金立夸国际投资有限机公司用于商品粥住宅开发，不耕存在拆迁问题方。整个施工场洁地平整开阔，跑施工场地四周瑞道路平整通畅杰。小区所在位弦置临近二环路奖，水、电、气跪、污水等市政超设施均可直接崇与市政管线碰锦接趴。讽益小区采用环状允供水系统，通肯过一归条丢DN15币0抚联络管从市政墓管网配水；小公区自建有配电赤所，设计电容肌量竹为帝3000KV牵A辫，并实施一户切一表工程；天池燃气全部到户废；为完成以上垒各项配套设施俩建设，公司已役取得供水、供孩电、供气等相铸关部门同意，辱并委托具有专惧业施工资质的搜公司实施有关报工程设施的建两设谊。削每五、设计单位启资质评拉价牵艘该项目设计方饮案由新加允坡哥×××忘×枯设计公司和成织都盘×态×首建筑设计有限菠公司完成残。悦渠新加歼坡展×××借×闯设计公司汇集五了多名美国、筐英国、香港和届中国教育背景使和工作经验的犯建筑师，其设都计较好的融汇冠了中西文化风控格，负责该项幅目的总体设计影。伏悟成敌都固×此×物建筑设计有限情公司是国家建盆设部批准的首肥批全国十六家胶民营甲级设计腔单位之一，公夕司目前拥腰有硬7欣名一级注册建银筑师设、凤7猎名一级注册结奇构师祥，流豆6毁名设备专业高阵级工程师，技寇术人蜡员稼6但0府余人，各专业弊配置齐全，公安司多项设计获趋省市级优秀设帆计奖和优秀方龟案奖，承担的搭工程设计有：骑青城白鹭粘洲终100,00壮0漏补平方米，清华盏坊住宅炼区至50,00皂0朵平方米等项目喝。殿降六、施工、监定理单位资质评跟价室肥工程施工由成仓都祝市金×按×轿区建筑工程总脂公司、四川摔第灾×乱建筑工程公司扒等五家公司组该织进行，各公置司资质等级及撕所承担项目建峡设规模见下表谣：惨造承建单位名姨称拒宿公司资质等千级快垂承建规模（平敢方米作）炭碧成都驼市芳×叔×局区建筑工程总陆公膀司辈召壹耽级岛31,77愉7嗽成都丢市置×畏×构建筑工程公栽司撕-16,览840毫四川游省威×孔×宵建筑工程公借司心肝壹耕级筑12,69续0愉成都市蛙建笨×激×劳筑工程公稍司垃-15,毫435测成都震市蛙×税×悲区建筑安装工换程公影司循孙贰叶级当22,33袖6将成都市窜第里×含、各第认×纱建筑工程公司圈属于成都市建木总集团，该集瑞团资质等级为饿壹巴级歇装项目工程质量咱监理由资质等青级为丙级的成淹都借×描×葛建设监理有限卸责任公司和资片质等级为乙级绢的成息都哥×笼×家工程监理有限桥责任公司承担虚。俩忌七、环境保护胖评伯价骗协“覆×××针×势”捷项目周边环境步良好，三面临溪水，特别是北剂面是环境优美诸的添××河×肚公园，附近也纤没有产生对空黎气、水源造成菊污染的单位陷。墓酱工程建设施工区中的废物、废疾渣将采取定点找、集中处理，苗不会对周边环擦境污染、破环询。项目建成后轮，生活污水和捡雨水采用分流攀排放，粪水经懂净化分解达到泻国家二级排放爷标准后，与生塘活洗涤水合流起排入城市污水温管网，雨水则塘顺城市雨水管苦网排放坏。句密宅间距设计符梅合城市规划的怎要求，住宅区劝各户均有直接询采光、通风，精具有良好的自城然采光和通风遣条件，同时以仔天然气为燃料迫，加上较完善精的户内设施，赤室内外环境较抹为理想狱。辅校该小区环境绿组化由专业园林冬公司设计施工却，遵循现代城接市建设与环境点协调发展的关碧系，把建筑本歌身给人造成的雕视觉上的挤压责逐步减轻，规全划布局合理，怖使人与建筑，张建筑与绿化达量到相互交融的暂境界，使整个溉项目区域为一半个环境较为舒艺适、优美、宁挖静的住宅区域齐。月身综合以上分析狗认为，四愤川廊×轻×浇房地产有限公稼司边的劝“提×××铺×弓”敏项目建设符合摧国家产业政策认和成都市政府算支持范围，且秩地域位置优越越，交通方便，年规划设计合理精，各项报批手祥续齐备，项目浮建设条件具备兄，现土建已完腐成既90映%猛，景观已完辨成蚁40栋%嗽，评价可行加。数振送第打四章市场评先估杀窄一田、咽密市场供求状况拖及其发展趋势办分勤析舱右（一）宏观经常济政策和产业屠政策导懒向纸层200淹1到年全球经济增浑长速度放缓，宴在这种外部经替济环境不利的散条件下，中国辨经济以高赔于闹7培％的增长速度势受到世界各国你普遍关注。在底北京申奥成功魂和中国成功加如入局WT爪O坚，国际地位显四著上升的基础植上，中国政府侮依靠积极的财狐政政策和稳健营的货币政策，乐保持宏观经济傅环境稳定的前千提下，通过实阴施西部大开发刃，加大基础设败施建设力度的店扩大内需的经朱济政策，充分纳挖掘国内经济错的潜力，维持雹了国民经济的亲高速增长币。尾烘中国的房地产奔业在经历骄了竹199里2居、长199络3颤年的过热后，背随着宏观经济霞的调控进入了倒低谷。为扩大眨内需、拉动经剥济增长，中央谣提出要把住宅霸建设培育成为历新的经济增长研点，同时出台谅了停止住房实好物分配，逐步筑实行住房分配龟货币化的政策昏。近几年来中念国人民银行多滴次降低存贷款驴利率，商业银想行为购房提供割的按揭贷款，伯激发了房地产各市场特别是住例房市场的启动弹。卵无为进一步规范阁房地产市场嫩，责200佣1盐年从中央到地碍方各级房地产杂主管部门都按从照市场实际要良求，对涉及房服地产投资体制掩、土地取得、哈规划设计、建靠筑施工、销售伏管理、物业管殊理等房地产开杰发经营的各个菠环节的政策作秩了修改和调整徒。从而，一方从面保护了消费猾者的合法权益椒，有效刺激了甘房地产消费需垮求；另一方面蛛规范了房地产袭企业的经营行交为，提高了房群地产业的市场煮准入门槛，促涨进房地产市场痛优胜劣汰机制石的形成，为房食地产业的持续津、健康发展起留到了积极的推际动作用礼。葱200骤2过年识1赛、垃2只月，中国人民糠银行降低利率咏以及建设部降什低房地产交易鉴费用，有利于雾房地产市场的苹发展胜。如膝（二）成都市骄经济发展水平摸和房地产市场例状逝况愉言作为西部大开建发的战略要地录，依托于国内长良好的经济环嗓境，成都市人雾民政府从两方嗽面入手加速成圈都经济的快速炭增长。对外，仅成都市人民政肉府积极改善成娇都的投资环境敲，整顿和规范订投资体制，吸滨引外资的大量错进入；对内，值加大经济结构竖的调整力度，罚加快产业结构野升级，实现产满业结构逐步优法化，搞活中小们企业，提高企郊业的竞争力慧。虏200忍1碗年全年完成国京内生产总值畅（抚GD数P耽）罗149熔1踩亿元，超额完程成目标任喷务敌3.打1佣百分点，增幅半达箱13.上1叶％；实现全年覆财政收园入列145.柏4仇亿元，比上年环增冶长微22.降5元％，其中地方拒财政收的入材77.湾6缸亿元，比上年端增长闭了答32.指1勿％。村为神“色十讽五固”蜡期间成都经济裹快速发展奠定寄了良好的基础版。西200嗽1倾年成都房地产皆业保持了良好胳的发展形势，敬全年实现房地遍产开发投坚资氏170.7进6喉亿元，同期增作长亚32.扩2恢％；人均购房机和建房支出达武到麻345.5领3罗元，较上年同持期增饰长专59.耽1哑％，其中住房患装饰支出和家喜俱材料支出比另上年分别增长欣了食2.6吹3圣倍宪和弓1昼4骆倍刺。菜制200牲0楚年成都市区人族均居住面泛积购11.逃6膀平方米，据预朽测览到盆200毛5报年末人均住房纷居住面积将达杜到害20.盲5适平方米。目前鹊成都医市机56.剥7赞％的家庭已经福购房，居民购映房呈上升趋势持。从房屋产权撑看推，愚67.4全%淹的城镇家庭住专房产权属于个织人，其锣中斗49.1敲%刘是房改房，居此各类产权房之恶首贺，纪7.6架%榴是原有私房推，公10.7酱%曾是商品房。因础此，成都市居烧民购房空间广嘱阔，开发商品可住宅极具市场鹰潜力登。宾吸200盛1患年成都市政府牵加大了市政建丢设力度，市政书府酷自语3忠月份在成都市剂区全面展开了淡城市环境综合肯整治工程以来士，上半年共整恐治毯了翠2举6住条市容形象示寨范街原和哨6蚁条出入城道路驻等胳4近2脚条街道和重点危路段警。排9营月辆2渠8瞒日成都市规划慕局公布了东郊唐工业区结构调赵整的规划方案伟，并开始逐步狠实施朱，握200脾2帅年将是东郊工驻业趟区的结构调整吵特别是企业搬登迁改造的关键袜一年，全年将箱完械成嫩1壳5主户企业搬迁改掩造，投盯资示2雁0此亿元以上碍。衡200鸡1滋年粒1射1辉月沙河整治拆雨迁工程正式启蹲动阴，祥200津2侵年春节后开始辞工程建设，预绵计岭用俯3-湿5袍年的时间对沙余河规划整治区哲进行全面综合重治理。在呈近止3-千5痕年的时间内还陈将进一步完成罚旧城改造、低仍洼棚户区改造旋，截刚止晋2001庄慧年升1卵2亮月底共累计完变成基本建设投浸资混281.5袭5疫亿元、更新改淋造投付资爽64.9额1妹亿元，分别比围去年同期增跃长光23.3视%饰、瓶32.6%摩,叼使城市的居住福水平和投资开吹发环境得到了猾明显改善芦。庙种城市经济的发身展及居住投资芳环境的改善，控使消费者对住功房的需求越来沫越高，开始从筹以芒“堤住书”雁为主的简单居议住需求向对居掉住文化、居住个环境、居住品榆位、投资回报亏等附属功能的阿更高需求转变荒，开发商在产若品定位上更加廊注重市场调研裳，更加注重研蜓究购房者的消埋费心理和行为司习惯，以及竞东争对手的情况成。在产品营销林上开始由粗放阻经营转向集约嚷化经营的道路恩，注重公司形摘象宣传，注重刊品牌意识的提恋高。在产品特走色创造上，开醒发商的创新意腾识增强，开发湾商逐渐意识到杠差异化发展才胃能在激烈的竞影争中脱颖而出怨。由此，成都倡房地产市场的档产品逐步向个寨性化、多元化裂发展，主题概辅念日趋明显，伸建筑风格愈显剃多样，住宅设闸计更加关注细滴部的创新没。岁婚根据《成都仅市朝“穴九姐五霞”梅及记201峡0绘远景发展规划答》，市房管部趁门预予测倒200扯0围－谁201陕0劲年我市住宅需纯求量约锯需鱼460节0疑－该480睛0渡万平方米，特缘别是进入新世系纪以来，国家姜将按照市场化洞的要求，研究躺制定出住宅建区设、住房金融湿、住宅管理和貌住房中介服务扎等方面有利于般扩大住房需求落的政策，将使袭我国房地产业椒进入物一个新的快速球发展期，因此舱成都市房地产托产业，若干年异内仍将具有广乐阔的发展空间蜜，成都房地产接业将面临更大否发展前景和前兄所未有的机会正。复卵据成都市统计趴局统计，成都队市喊199求6凤年返至预200节0肆年住宅开发竣服工及销售量统鹅计如下宪表僵4-洪1束：庙青成都括市缘199迁6行年什至醒200吸0低年裁驳住宅开发竣工稀及销售量统计径表辽惹表右4-钞1狼单位：万平方不米回甚名村称闸199攀6丢年勉199席7纽年吩199胖8垦年们199覆9超年装200珍0场年砌爱住宅施工面亏积极630.2旁0730.鬼13726翼.5310爸03.57器1244.3徐8程住宅竣工面盛积螺235.4驳0314.啊45359艺.9037对5.184岸64.77砍住宅销售面晌积肌208.4棒3262.穿62310霞.9233缩6.914蹈00.12闯住宅销售额（量亿元惊）者27.26怀35.30卧43.14姿54.43摆64.32辈塔住宅空置面烈积晴82.42舱122.3哑761.9享985.9鸟0100.楼75崇据成都市统计迷局统计，成都森市赌199谢6嫌年男至相200千0奔年商业营业用剩房开发竣工及烛销售量统计如土下兼表哪4-终2猫：败饰成都岁市岸199松6妖年像至按200详0苏年图什商业营业用房构开发竣工及销宾售量统计甜表雄当表糕4-杀2赵单位：万平宜米葬扑名黄不称宁199错6大年慕199撤7积年诉199乡8冻年说199证9玩年趟200洪0睡年肆摇商业营业用房忍施工面益积巾134.0很8164.维94197贺.1617芽2.191针83.89臣商业营业用房裕竣工面漏积盏30.99误25.04透53.24呢49.78限48.32权昏商业营业用房械销售面础积妹16.26当17.12推11.97左22.28脸22.09饰脸商业营业用房主销售额（亿元窑）昏3.01弱5.443怨.998.曲679.5挪7萍商业营业用房穗空置面课积漏8.71厅7.811永8.302初5.502酿2.78社从上表可看出叨从荷199撇8誉年国家作出扩决大内需、拉动睬经济增长的战努略决策提出要居把住宅建筑培戚育成为新的经恶济增长点开始罚，成都市住宅坡施工面积勇以萌3非0就％的平均增长点率高速发展；拍住宅竣工面贡积慢199行9游、伟200讨0雅年分别比上年逮增副长星4.2叶5主％糠、检23.3浪9温％，住宅销售躁面鞭积叼199办9胡、汁200毫0畜年分别比上年烟增御长饶8.3缺6午％柏、卖18.7任6防％，住宅销售倾额稀199创9机、田200盐0瓣年分别比上年躺增衰长默26.1手7巧％轰、郑18.1魔7熄％顾。吊政在过去硬的秆200钻1击年房地产共完生成投技资敲170.7蛇6精亿元，销盛售居701.2检1坊万平方米，分辟别比去年同比汤增叉长朝32.漏2酒％纹、公61.鞠7蚀％，其中住宅趟销售面愁积酷63业8胖万平方米，比迎上年增疑长咱59.4深5委％。房屋竣工萍面包积屈81鉴5悼万平方米，同恐比增孙长像75.3哲5装％，房屋空置合面悄积炊188.2泊4抚万平方米，比择上年增冻加忍23.站6何％。由以上数破字可看有出像200掌1界年房地产发展答速度明显快于诸前几年，房地油产增长速度大奥大高于成都市忘居民收入增长续水平，有一定零的过热现象，叶宏观市场风险外加大，竞争激胸烈圣。奖疫成都市近几年矩住宅房地产价有格水平见循表工4质－伐3怨。坑疾表袄4-3热前成都市房地产裤价格水平润表银百199屠6甩年巷1被2果月充199斥7介年唯1壮2凑月搂199牧8也年单1落2邪月仙199钳9阵年早1述2街月尊200碰0挨年盏1颤2椅月抱200难1削年尽1两2肆月燕春住宅指采数质9669宇70994祖9939薯83996逐拳办公指狡数凭1007辅10069宴84964余9469吴47雹商用指滑数捞9659幕48925河9119贴10909弊肺城市综合指滩数望9659透56973俘9809粗72982届杆从成房价格指爷数近年变化可近看出成都市商蝇品住宅价格总从破199作6雹年佣至挪200派1柜年畏1术2逃月价格比较平扬稳，略有上升框，马在单96橡6祖点座至罢99凡6桂点之间变动，盒具体走向如下所图好：志（略）察成都市商业用具房价格扩从胡199红6库年云至谅200遭1渠年岗1垦2相月前期价格逐枯步下滑，后期蜜逐步趋于稳定判，仆在俘96敞5衡点这至正90马9风点之间变动，骂具体走向如下唐图逝：从（略）浇（三）成都恼市绵200的2俗年泄1-1贯0深月房地产市场宵状况异：雄贸200幸2甲年上半年，成虾都市宏观经济谦运行良好，外妄商投资增速平报稳，房地产开翼发投资继续加攻大。据成都市流统计局统计数夸据显示，今年陕上半年，成都同市房乏地产完成投众资鹿71.4送5嗓亿元，比去年虹同期增疾长偏42.亿7梅％；住宅投资旦比重继续加大政，完成投置资钳54.0谋8压亿元，增棋长选49.共6袖％，占房地产管投资额厅的珍75.社5开％。横向比较绝，成都市房地财产开发投资总帝量剥在糕1页5链个副省级城市膊中排第三位，雕列广州、深圳泪之后，但由于日速度明显高于冠广州、深圳，俭其总量差距在悲逐渐缩小垮。它走上半年成都市泥商品房销演售乏223.3男1遥万平方米，比拘去年同期增锐长恭14.自1收％。其中住宅孕销修售刮211.灌8德万平方米，增中长孟15.炸3贞％，商业用房班销慌售鞭8.8步4朝万平方米，下辩降希9.给2俩％。由于销售教降温，上半年联全市商品房短愁期空置面积（横空置期在一年薪以内）比同期城增长一倍，领达钢112.7鸟4喝万平方米，短序期供需矛盾显泽现。但空置期悠在一年以上的尿面积呈下降趋奉势城。贿毫与此同时，房毫产商土地购置征大幅增长，上励半年购置土地勒达穴401.秤1控万平方米，增渡长哑1.可8脸倍。开发面积美超末过货1宿0肚万平方米的企年业厚达拥2好0就家，其中成都测花园、置信实孔业、华盛实业疤开发面积均超懒过延2河0枣万平方米片。围浪今寿年搁1劣至掀1怪0戴月份成房综合鄙指数出现轻微达波动，但波动六幅度不大，总润体走势平稳。圣成都市商品房裤销售经过去年嚷下半年的持续沉火爆和强力扩膛张后，今年明纲显降温，前几蚂个月销售增速懒一直在低位排跳徊刃，汤6主月有所回升，抽但总体趋向平射稳恶。张盯1米至少1臂0喜月，成房住宅著指数走势相对祝平稳，没有出勉现大的波动。绵受销售下降的困影响，前几个窃月出现小幅回守落明，班6众月份开始呈现温回升的趋势窗，兽7源月份一路走高令，喘8捷至忘9灾月保持平稳为。喷睡成房商业指数最显示弯：埋200稠2释年上半年成房饭商指数呈现下饥跌趋势，鸟在那6伙月份有所回升脂，但仍比去年阵同期价格指数著高。自今年银番行利息下调以块来，商业物业浊市场出现了新意的特点，以营诵业为目的的传蚂统形式逐渐转满变为以投资为躲目的惭。蒸属成房办公物业凡指数自去年走欧高以来，今年蜜上半年回落，挎并在低位排徊犯。但随着外商何投资的增加，末外资企业进驻木成都，设立办遵事机构，将给宴成都写字楼带伴来利好命。帮止二、城东房地饮产市场分汪析岩虏城东北起府青欧路，西接府河百沿线，南至府匀南河与沙河交携汇处，物东有也至外环路。境降内有沙河、东爸风渠两大干河恰穿过，河网密铅布，水量充沛浑。交通便利成聚渝高速、成龙私路、成洛路与禾二、三环路形缓成城东重要的志交通枢纽，使宇城东成为出川鸟的重要交通要艰塞。随着新经随济和城市化的阴发展，城东在珠走向市场的同杨时，发展具有灶城东特色的新犯经济，商业经砖济、物流业和子大型专业市场影，形成了城东态新的经济格局谊和独特的产业改结构，为房地扰产业发展提供笼了产业支持谈。辱受随着东郊工业油结构调整规划裤出台，给城东池的房地产业发算展带来了历史垂性的机遇缘，业×霸×炸城市花园德、协×营×预花园帽、怖××泉×待珠花园执、撒××醋×承花园敌、旗×点×化嘉苑干、佛×爸×蹲名宅等精品楼忽盘的推出，改毙变了人民对城搜东的看法和认喊识，使城东房分地产市场逐渐到活跃起来，城畅东房地产开发欣进入了一个新纱阶段，出现了酷以下的趋势困：贫销1喷、楼盘品质高陆档化。城东前驻期的楼盘多以烈多层砖混结构筝为主，而且少挥有车库，小区节环境一般，根盏据市场的需要济，多层和中高烧层住宅小区及照带有半地下车令库的高档别墅查，将成为需求翁的新趋向视。陆槐2留、开发规模化离。早期项目因汁为可开发用地佳小而分散，没说有撕形遣先成规模开发。恢新开楼盘沾如凶×竿×前城市花园烛、仆×××红×斥花园等，占地弃面积较大，有台一定的规模效浆应，市场反应学良好附。瓣毙3壤、土地增值潜落力大。随着城妇东控制性规划么的出台，城东蒸房地产开发逐漠渐升温，土地纵也随之增值，扛特别是沙河一捆带，整治后的诱沙河，将形成羞良好的生态和沾居住环境，沿移岸的土地具有哀巨大的升值空予间耳。此婶总而言之，政尿府政策上的大葬力支持、城东棚本身优越的自孩然人文环境和秤深厚的历史文果化底蕴及潜在殖的购买力，使草得城东将成为滨近年来最有开杨发潜力的区域赶。鸟克三、市场定位变分河析省妖×××改×翼地处城东，位冒于二环路内侧封，西靠府南河仿，东鸡靠喝×尤×柜堰河，南阀邻谷××延×焦南侧其他项目南待建工地，北富近望江公园。制随着沙河整治墙的实施，上、狡下河心村及东按湖风景区一带错将形成环境优她良的居住区。壳而就目前该区椅域的房地产开轻发状况来看，适随着顺江路龙窝舟路的整治完岸成，周边新建角了许多居住小揪区，蒙如摇×兰×份名宅删、难×连×弊嘉苑等，但多懂为电梯及多层鸡的住宅小区，茧只能满足部分俗中档收入消费渗者的需要，而革高收入消费者尤所需要的大规厕模综合性尽配套设施齐全颠的高档居住小耀区还是空白双，零×××宴×栗的修建正好弥吸补了这一市场对盲点耽。膨彼随着成都经济制的发展和人民阿生活水平的提产高，人们对居哈住环境的要求讯逐渐提高，环系境优美，配套忽设施齐全的别柄墅小区逐渐成控为高收入成功御人士的需求热风点。近年来新含起议的董×券×箩花园别墅煎、蜻×赏×鹰花园方、验×火×哄城市花园等高兽档居住小区，姜满足了这些消直费群体的部分游需要，市场反士应较好，同时枯随着国家西部坊大开发战略的闹实施，成都作姨为西南特大型孔中心城市，众喊多前来参与西大部大开发的公候司纷纷选择成误都作为在西南芽地区发展的总足部，这些外来遣人员也将有可睁能成为高档居协住小区的消费高群体，这些都雄证明该类高档犯居住小区仍有喂较大的发展空廊间从。瞎驾联排别墅在成顷都兴起时间不辅长。目前，成钞都市联排别墅港主要集中在城铺南、二环路南释段外侧及城西胆浣花风景区，锅主要村有歼×康×摘花园渣、迫×讲×嘴园今、遍×欢×石花园娘、纸×惨×究新城何、宗×认×拾花园等。联排祝别墅与多层及插高层电梯公寓单相比，具有通叔风好、景观视弟野好、隐蔽性樱好等特点，且习一般都带有私唤家车库、花园梢，居家方便安酒全，生活质量妙有保障，这些南正好符合高收愁入成功人士对涛居家环境、质故量的高要求。恶因规此畅×××言×郑选择联排别墅坛有一定的市场震需求，对高收缘入消费群具有叶较大的吸引力辱。弊使根据估价人员馅的市场调查，齐目前市场上类辜似高档别墅单抛价多剧在吩4000-7讯00道0祥元窃/将平方米之间，徒而这些别墅所佣在小区多为分纷期建设，除了野联排别墅，还沈建有电梯公寓搭、多层公寓等花。事而盐“救×××道×代”泡为大规模联排患别墅和复式别答墅，户型较单颠一，因此在采切光、景观和隐弦蔽性方面都略盏强于其他小区毅内的同类仿型房地产，居德住环境和质量持更有保障。同围时艘×××风×锁有着较优越的姑地理位置、颇敌具特色的环境束设计、专业的漆物管粗及津×仿×借集团的品牌保侄障，与同类型丝物业相比，价部格定位居中，治户型主要选择假为圆225-29砍8吼平方米的联排稀别墅篮及尖16道0扎、外18禁5奔平方米复式别趋墅，总价相对沾来说合理，有目一定的市场需球求和竞争力连。衰精由于能购买该何类物业的消费绵者多数为二次仁置业者，年收好入较高，且更肠加重视小区环袜境、物业管理步等，故将目标撇市场定位于高挥收入有车家庭谜、公司企业的缝高层管理人士绕和部分白领阶同层、高等学府特科研院所部分赢事业有成者、舌在成都经商创效业收入较高者迟。沈屈四、市场预测烦分画析庄得1锻、项目基本情轿况溜杆×××采×榴位于二环路以剩内，西靠府河洲，东靠石牛堰耳，南邻待建项衬目，北房近陕×接×享公园。周边告有贡×海×鞋大学、成尽都晶×弊×飞中、成都七中交、朝阳名宅削、糖×挑×夏嘉苑等，公共蛋配套设施较齐印全，交通较便骑利。小区总体第呈东西向形成堂错落有致的布伪局，按规划设印计小区设有会尾所、幼儿园、敌网球场等，除逗北、南、西侧仁入口各有一条忘主要道路，社垃区内每一组团包之间形成环行誓道路，实现人脂车分流矩。劣露根据成都市计继划委员会倚对障“广×××腰×括”尸项目建设规模动申请的批复，农该项目总占宪地忆163,64纤8弯平方米（含代吨征峡地射41,02勺4泥平方米），建这筑总面更积斗116,09给2筝平方米，其中警：商品住视宅抬111,16导2博平方米（可销帐售面拌积字95,11切8谋平方米，赠盈送面左积坚16,04谣4月平方米），会惑所须2,82袄0将平方米，幼儿写园混1,49掀0巡平方米，配套狐用民房躲62搭0抱平方米，项目售容积扎率随0.9贺5惊，绿化蓝率悼53劝%能。项目规划设增计绕共衰5灵2汪幢住宅楼，户着型均为跃层式泳联排别墅和复障式别墅，面积明在使16股0林平方米过到附29覆8乘平方米之间，纷共陵40添3虽套，其中联排寸别劣墅拨31像9舰套，复式别畏墅煮8伙4砖套驾。秧魔2剃、售价的确蹦定才雕本次项目评估昼预期售价的确仆定，采用房地蛮产估价的方法弹进行分析，得坊出其公开市场毛价格，结合企佩业实际营销策把略，本着谨慎驳原则确定测算咸价格。通过对祝比较案例的分疑析，得出评估萝对象各平均销雁售单价如下（书具体过程如下榴详见附表）动：急辽（厅1竿）、联排别墅漆：根归据法“朗×××麻×恩”采项目特点，从息市场资料中选仿取钓A×径×感城市花园锦、之B×故×靠花园填、禁C掏×赠园饺、抢D×悬×宽花园四个销售益案例与项目均积价比较，并通贩过对其交易情定况、交易时间荡、区域因素、茂个别因素修正购得出比准记价丸(锣详见辅沈表杜)忆。采用简单算矮术平均法，得收评估单价为生：法539垮1窑元谋/有平方存米烧奸（飘2戚）复式别墅：脂根拢据嫌“质×××粥×卷”抽项目特点，从委市场资料中选畅取竖Ｅ捆×增×叉花园、冶Ｆ爹×钉×缴雅园、锡Ｇ绸×止×道花园三个销售会案例与该项目霸均价比较，并猫通过对其交易吊情况、交易时蠢间、区域因素岛、个别因素修敬正得出比准句价车(板详见辅炕表细)算。采用简单算洽术平均法，得氏评估单价为冒：钢418水3秧元存/栗平方便米忽迟３、预期售价纳测算结饿果府哪根据企业提供嫌的有关项目规帐划设计数据为居测算依据及实投际拟建技术指须标预测全部销传售收入魂为饥49527.婚7择8备万元，具体销采售情况明细如错下表俩：案销售预测表抛序积号历帅项目或费用名字称扔阁建筑面候积幸(m2)趣非单位售炭价耕(号元厌/m2)恨堆销售金鲁额插(先万愚元柱)脚娱备碰注焰裤1桐稻联排别墅销售烂收物入背80628敞.1153货91.00粮43466.控6131暖9勒户孩饭2竹陵复式别墅销售泛收飞入拿14490裂4183.唯00606绒1.178永4卖户雅皮合粉雁计站49527宗.7840受3恋户句煌4耍、销售期的选者定来狼根据企业营销镇策略、区域楼决盘销售情况，粪考虑按揭跟进峡时间因素，本岩次按季度测算狐销售期，确定瞎各期销售比例尽（按实际到帐透比例结合项目卧具体情况测算伙）见下表确：死销售比例表找200战2绞年豪9肃月糠200脖2交年甚1心2手月朽200河3询年勺3查月观200铸3积年蔽6款月偿200仔3炎年沙9途月蜡200肃3找年蛾1临2唤月览200玩4兽年脸3勾月注200淋4遗年泼6悠月子200皂4妈年蹈9连月刮挖百分扶比液32%6阿%8%1咏0%10%锦6%8%痰10%1占0%刺销售收缠入拆15848做.8929毙71.67弄3962.2漏24952江.7849保52.78题2971.6灵73962杂.2249跌52.78雪4952.7透8检5少、实现销售计驾划风险评泽价珠回要实现如上计毁划，首先整个步房地产市场行姓情应没有大的敞变化，其次工嘴程进度应能按喝计划进行，再铲次按揭应如期滤跟进，同时要拴求企业作好营馆销工作，加大丰促销力度，实掘现销售进度。叙任何一环发生舰变化均将影响裕销售计划的实果现级。瘦赌五、项目分芳析却跨1蕉．规“孩×××众×腿”寇项目有如下优遵势欲：哈弟A于.云“竿×××怪×览”庭三面环水，紧透邻愚×照×胶公园衔，再×轻×毯大学，文化底库蕴浓厚，地理前位置优越，且拉位于二环路以聚内，就目前房对地产分布来说到，类似高档别歌墅区有如此优稠越地理位置的驱较少。同时顺竿江路、龙舟路柄的整治完成，虹沿河人文环境余自然环境都得晴到了很大的改垦善，交通更加踩便利，整个区态域的居住条件泳得到了很大的蚀提高弯。铜交B预．叮“笼×××职×乳”月居住小区总平誉面布局采用行桌列式和组团式居布置相结合，蹦大部分住宅楼疼为南北朝向、方采光好。住宅突采用错排，较游好的克服了行只列式空间布局房单调的不足，辫建筑风格具有轰地方特色，小惯区景观通透，靠这些都构成明了枪×××灶×由独特的卖点爸。栏卡C医.犯“姓×××厉×居”焰居住小区为大耐规模联排别墅厉和复式别墅居牛住小区，这在悲目前成都市房扯地产市场上比庸较少见，相对棉与其他小区内笛联排别墅来说缘，在通风、采蜻光、隐蔽性方宅面都略胜一筹什，同时较单一道的户型也促成廊了购买者文化腥收入层次的均狼等性，这有利矮于小区环境的判建设，为小区三营造较高的居仇住质量千。惭店D惠.摊四貌川候×庄×灶房地产有限公让司疲是宋×××鬼×题集团股份有限晓公司的下属企茎业方，通×杏×醋集团已在全国短成功开发了数拐个精品楼盘，消其开发的楼盘红均具有过硬的妈质量、完善的在售后服务及专繁业的物业管理附。渠×抚×亦的品牌就是对窄其开发楼盘的欢质量保证物。梢慨E鹅.定沙河的综合治冻理，将给沿岸队的土地带来一掠个可观的增值蚕空间。经有关僚专家分析，在术未无来境3碗－剪5贵年内，沙河沿塞岸土地的增值爪幅度将超密过窜6尝0无％，整治后的吐沙河，将使该详区域的居住环滑境得到较大改辱观，特别是东申湖公园的建设梁，将促进整蚂个醒×离×渐村大环境的提炼升，该区域的愉房地产具有较厘大的投资价值升。答详2寿．扛“呢×××怪×豪”眼项目有如下劣召势欧：序壁A鬼.拔“能×××各×融”浑与治“厦×贫×抢园坛”拼、洽“畅×穿×胶花禽园夺”易等小区相比，验后者位于城南酬，城南的发展桂已成气候，周艺边修建的小区各档次接近，业链主文化层次收职入水平接近，最社区环境成熟河。梨而陶“剑×××管×柴”灵所在区域目前枪还没有在档次选上与其相提并剪论的楼盘，要半想将整个片区失营造成高档居吗住小区，周边丢楼盘开发情况划对其有直接的探影响链。虚帆Ｂ替.燃蔬虽然政府对沙民河沿线规划区辛内整治改造已震开始着手进行紫，但实施工程胃中存在很大的饮难度，整个过汉程至少需要３辜至５年的时间逆，在这段时间债里，周边环境疯不可能有太大幸的改踢善虚,何这将对小区的奸居住环境不利汤。惕锯C申．跃“侮×××狸×符”估居住小区虽然攀小区内设有会僚所、幼儿园等沈但沟是笛哥目前周边缺乏鲜超市、菜市等耗，日常生活不漆十分便利伞。膜誓D眨.晃小区内１５％扮为复式别墅，音复式别墅不带乖私家车库，虽艳然开发商承诺痰每户赠送一个马露天车位，但淘作为高档住宅熔小区车位比仍狱略显不足，且冷露天停车会在封一定程度上影掀响小区的美观曾及车辆的通行己。巨小E采.争该项目主要针大对高收入人群扩，这部分消费股虽然存在，但母是毕竟有限，秃同钓时润“隔×找×躺花途园竹”烈、木“戚×拨×读园骄”丧、旗“率×桶×急新引城宗”乞等高档居住小骗区也修建了类比似的联排别墅坦，消费者选择惭较多横。帖“妄×××悠×己”健项目规模较大退，变共专40厉3历套，因此预期霜销售情况不会赔太乐观，开发扔商应加大营销箭力度期。薪僵书第五章挠投资估算和筹弃资评览价捏架一、投资估谨算忠坑(猎一面)廊投资估算的范丛围及依邮据写律1墙、估算范围稼：肆“牌×××照×艰”荷工程规划总占义地杜24科5太亩，净被地名183.5染8畏亩郑,宪总建筑面掏积学116092行.1极1劝平方米，其中运：带半地下室莲的三层联排别刊墅建筑面积智为竭93194.桃5肚1昆平方米，无地丹下室的四层复门式别墅建筑面好积舟为服17967.敞6皱0给平方米，眠另外修建少量讨的社区配套设油施，建筑面积盘为喇493狸0僻平方米，均为兵框架结构、独凶立基础。住宅迅内装修按清水糟房测算（含厨直卫），外墙为险外墙漆和石材统相结合，坡屋萍面为彩色波纹周瓦。投资估算恳包括项目从筹译建到竣工验收窑所需的全部土咳地费用、前期迫工程费、房屋显开发费、管理洋费、销售费、繁财务费