银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告页可修改

目 1 2 2(1)项目概 2(2)项目的主要技术经济指............................3(3)项目方 3(4)项目功能面积分........................................项目投资估算与资金筹措........................................................4算........................................................5付息分析............................................................6项目销售与租赁税金及附加测算............................................7目财务评 8(1)本项目财务分析的假设前提..................................................8(2)损益表与项目静态盈利能力分析..........................................9(3)现金流量表与动态盈利能力分析..........................................9(4)项目资金来源与运用表..........................................................11析.............................................................(一)销售部分盈亏平衡分析........................................................12(二)租赁部分盈亏平衡分析........................................................12论.............................................................迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化合性商贸品牌项目，建筑面积万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投二项目背景分析(1)项目概括合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住(2)项目的主要技术经济指标(3)项目方案根据市场调查与分析的结构(过程略)，主要建主力楼(以出租为主)和公寓(以出售为主)。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步城(4)项目功能面积分布表1(主力楼)功能面积分布表每层面积(平方米)总面积(平方米)技术层66~16层19~25层表2(公寓楼)功能面积分布表每层面积(平方米)总面积(平方米)精装公寓等2048三项目投资估算与资金筹措(1)项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表项目项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计1、开发成本(静态)89758365土地购置费28912891工程建设费54494962开发期间税费6355122、开发费用10331390管理费163149其他费用5058450503588550508647000不可预见费163149财务费用65765700(2)项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为亿元，计划由开发商投入自有资金亿元作为启动资金，另需向银行贷款亿元用于投序号序号项目合计建设经营期1投资总额12127124252425433956建设投资121271242524254339562资金筹措12127124252425433956自有资金97202425582696借款资金45500060004500销售收入再投资66051017672287603资金缺口(+)55200242565825196四项目销售与租赁收入测算的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测销售收入(万元)销售收入(万元)销售收入(万元)合计(万五项目借款还本付息分析表7借款还本付息表(单位：元)商商场(-1至商场(-1至地面四层)(元)租赁费用(万租金收入(万(元)租赁费用(万租金收入(万2010202568810六项目销售与租赁税金及附加测算计算依据计算依据建设经营期合计20102011201220131960678860(1)*5％113318309803943()*7％7912869276()*3％345529118(1)*％20331871(1)*％11181039(1)*％11318398394(1)*1％227366196789序号项目1销售收入2销售税金及附加3土地增值税加税费(1)*5％()*7％()*3％(1)*％(1)*％(1)*12％12财务评价(1)本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产6、期望收益率(基准收益率)的确定(2)损益表与项目静态盈利能力分析计算依据计算依据合计68553066999988222223482348222222223482348222748123税金4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润474847484142414241424142151913551459145904227908197769776848028(3)现金流量表与动态盈利能力分析序号项目名称合计建设经营期20102011201220132014201520161现金流入76439628776292692722924208222222348223482销售收入78860229242082222223482234822现金流出5000011330115511063792838393895889580土地增值税789加707105076516348034270392041424142所得税15396362546388583450134473481548155138291452414524累计净现金流111414量-50001930537023536156854082369968948①本项目投资回收期为年②本项目全部投资净现值(NPV)＝86866万元建建设经营期2012201320142722924208222222722924208222221063792838393480342703920583450134473165921492513829-34361148925318序号项目名称1现金流入2现金流出入加加3净现金流量4量201020112877629269287762926922840115515076516362546388593617718①本项目自有资金投资净现值(NPV)＝50829万元率为％(4)项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要序序号项目名称1资金来源2资金运用加加3盈余资金4累计盈余资金21975396935628