房地产集团某小城开盘活动策划方案

房地产集团某小城开盘活动策划方案第1页/共187页迎宾处第2页/共187页签到背景设计采用花艺组景作为签到区背景第3页/共187页迎宾礼仪礼仪小姐提供服务：迎宾/协助工作人员签到/发放活动资料/为来宾引路/抽组时引导嘉宾上下场……头戴花冠身穿白色晚礼服第4页/共187页抽组休息区第5页/共187页动感小提琴节目表演激扬动感的小提琴演奏，拉开活动的序幕。第6页/共187页花裳倩影SHOW

邀请花艺及造型设计师联手为模特打造花艺造型，展现花和小城“花香人和自在小城”的社区形象。第7页/共187页弗拉门戈舞

弗拉门戈舞以展现西班牙民族“浓烈奔放”的性格而闻名于世。弗拉门戈的歌曲时而欢乐、愉快,时而忧伤、悲愤，可以说悲喜交集,舞蹈者的情绪融入在音乐中，上身肢体变有极富戏剧性的表情,多姿多彩,变化无穷的手部动作...第8页/共187页黑领带组合

青春活跃的组合，给单调的抽组注入清新动人的风气，让来宾在身心愉悦地参与整个开盘活动。第9页/共187页

年轻追求愉快、活泼、有生气的一种舞蹈；青年内心自然的流露出感情，可带给自己与别人一段美好的时光；散发出愉悦的气氛和那种快乐的精神非常具感染力。爵士舞第10页/共187页外籍小童星，说唱、街舞、打手鼓……样样精通，是个多才多艺的小天才，更难得的是，对调动现场氛围得心应手。天才小童星第11页/共187页幸运抽奖邀请台下的观众上台抽取幸运来宾。特制一面抽奖转盘（墙面印制花和小城logo），每位幸运来宾来转盘转出奖品第12页/共187页奖项设置一等奖：名额（待定）奖品（待定）二等奖：名额（待定）奖品（待定）三等奖：名额（待定）奖品（待定）幸运奖：名额（待定）奖品（待定）第13页/共187页奖品建议USB迷你小电扇手机熨斗等离子电视第14页/共187页互动游戏：

默契大考验

主持人现场组织默契大考验互动游戏，考验家庭成员默契及配合能力。如邀请情侣或夫妻上台，把男士的眼睛蒙上，让男士通过摸不同人的手，来分辨哪个是自己的另一半。询问生活中家庭成员的生活饮食习惯爱好等，看看双方的答案是否一致。超级比一比：在小卡片写下一组词语，一方用手势比划，另外一方通过对方的比划，猜测卡片上写的是什么。……第15页/共187页美食区第16页/共187页芬芳美味的西式糕点清新可口的水果拼盘冰爽沁人的夏日冰饮……西点水果拼盘夏日冰饮第17页/共187页主持人

邀请深圳知名主持人主持本次活动。以轻松、幽默、极具煽动力的语言和主持风格，为现场观众带来一次轻松愉快的难忘体验。第18页/共187页主持人：张军性别：男年龄：25岁身高：180CM主修：播音专业（山东省音乐学院）副修：音乐,舞蹈特长：歌唱、主持、舞蹈、表演掌握语言：普通话、粤语曾担任百事新星大赛深圳赛区20百事新星大赛外景主持，有丰富的各大楼盘活动、各种商业庆典、晚宴的主持经验，主持风格灵活多变，随机应变能力极强。第19页/共187页现场包装契合花和小城项目的特色以明快的色调和缤纷的花艺包装营造热烈、时尚、温馨的开盘氛围，传达花和小城“花香人和自在小城”的社区形象给客户带来无限尊贵的体验第20页/共187页欢迎及导示牌第21页/共187页迎宾花柱红地毯从项目入口一直延伸至活动场地，热烈典雅的迎宾花柱分列红地毯两旁，引导来宾进入会场，彰显开盘的隆重与大气。第22页/共187页签到背景设计采用花艺组景作为签到区背景第23页/共187页签到桌酒红色丝绒台布、典雅花艺装饰。第24页/共187页选择二：

绗架帐篷+红塑椅第25页/共187页礼品展示区欧式防雨小帐篷，典雅花艺点缀于帐篷上方，于细节处彰显活动品质感。第26页/共187页花艺包装帐篷上空采用花艺点缀。第27页/共187页美食区鹅黄色或酒红色台布，典雅花艺及高档玻璃器皿点缀，风度翩翩之男侍从侍立一旁，彬彬有礼为每一位来宾提供餐饮服务。第28页/共187页隔离带第29页/共187页落地气球活动广场放置印制活动主题及项目广告的落地气球，时刻传达项目信息，提升活动现场的热度。第30页/共187页组景金色台布装饰的高脚台桌上，火红的玫瑰怒放、巨大的金蛋藏身花丛，带着森林般的神秘感和蓬勃的生机。第31页/共187页组景酒红色台布、黄色鲜花，带来春天般清新明媚之感。第32页/共187页8:45~9:00全体人员进场，进行各项工作准备9:00～9:30迎宾、签到。礼仪小姐为业主引路，配合工作人员进行系列签到工作。

9:30动感小提琴，拉开活动的序幕。9:35主持人出场，致开场辞，介绍到场的领导及嘉宾。活动流程第33页/共187页9:40领导讲话9:501、主持人上台说明抽组活动即将开始，宣布抽组规则，当场于抽号箱内放入全部组号并演示抽组过程，介绍公证人员，宣布抽组开始2、主持人邀请业主代表抽取号，显示板显示组内客户姓名和卡号，主持人唱组号三次。工作人员及时将组号填入购房顺序展板并记录，现场公示抽组结果。被抽中的客户到集合区集合，在工作人员指引下进入等候区3、主持人根据洽谈区内的指示，不定时进行抽组，与主持人唱号互相穿插各类表演，直至抽组结束。第34页/共187页10:00-12:00

抽组、表演、互动游戏、抽奖互相间隔穿插，主持人灵活贯穿，我方现场安排丰富经验的工作人员辅助现场抽组与表演的穿插安排。12:00主持人宣布开盘盛典圆满结束。第35页/共187页Thanks!!!

本策划案之版权为深圳市盛世康广告有限公司所有，客户需对此进行保密，并保证不会擅自参照其形式作全部或部分的用途。如有违反，我司将采取法律途径追究。CSCOOMEDIA 2008.5.7第36页/共187页西双版纳金地大酒店

开业庆典策划执行方案

中国策划文案交流群

QQ群：65093319第37页/共187页目录活动目的基本要素23开业活动背景1活动规划

活动执行流程56活动创意4传播计划活动预算89氛围布置7效果评估10第38页/共187页PART1开业活动背景第39页/共187页目前西双版纳共有四星级酒店3—5家，五星级以上酒店1家。版纳金地大酒店作为一家新开业的五星级酒店，在本地酒店市场具有很强的竞争力。版纳本地四星酒店有：傣园酒店、景兰大酒店、云南航空观光酒店、活发大酒店。五星酒店有：新傣园大酒店。版纳酒店行情第40页/共187页金地大酒店坐落于滇西南连通澜沧江——湄公河次经济区域的国际重镇景洪市，以地标式建筑的形象傲立于中央商务区，深深融合商务型酒店和休闲度假型酒店的功能性、专业性、可靠性以及综合性。

南接商务休闲区，北临景洪港的金地大酒店，自然环境幽雅静谧，让您恍若置身于热带雨林的曼妙与清澈之中，堪称城市的自由心灵静栖之地。

酒店按国际五星级标准建设，总占地面积为3.7万平方米。独具匠心的设计，成为国际商旅举办会议、展览及商务活动的理想之所。大型多功能宴会厅，提供无线上网装置；各式会议中心配置省内最齐全、最先进的设施设备。

版纳金地大酒店

第41页/共187页拥有400间温馨舒适的客房，提供卫星电视和宽带网络服务，为客人提供最超值的享受。位于酒店大堂一隅的商务中心，凭借专业、便捷的办公设施，为商务人士提供人性化的秘书服务。本着以人性化服务打造精致酒店的宗旨，为满足各界人士的不同需求，特设有东南亚美食自助餐厅、潮州菜式酒楼、花园烧烤、池畔美食廊等风格各异的餐厅。另有大堂冰雪吧、雪茄屋、红酒坊等，为您的商务、休闲之旅凭添一份温馨和愉悦。豪华夜总会、健身房、棋牌室、高档私人会所、景观游泳池、SPA馆、玉石馆、普洱茶博物馆、精品廊等一应俱全，使您享受奢华的浪漫之旅。

西双版纳金地酒店管理公司秉承“以人为本，务实创新”的服务理念，竭诚为尊贵的客人提供高品质的服务。

版纳金地大酒店第42页/共187页１.通过舆论宣传，扩大酒店的知名度。２.向公众显示该酒店在饮食、娱乐、住宿、服务等方面有良好的配套设施和服务功能。３.通过邀请目标公众，争取确定良好合作关系，争取会议、接待、旅游等项目的承办权，并签订意向书，为占领市场铺平道路，为今后的发展打下坚实的基础。PART2活动目的第43页/共187页PART3基本要素第44页/共187页活动主题：版纳金地大酒店盛装开业活动时间：2008年9月6日活动地点：版纳金地大酒店活动规模：拟邀请州委州政府领导及重要宾客，嘉宾规模500人左右第45页/共187页PART4活动创意第46页/共187页迎宾使用军乐团和傣家风情礼仪小姐相结合，铺设金地大酒店财富大道，让嘉宾穿越财富大道。仪式邀请版纳州大佛爷进行祈福。庆典仪式上运用电子感应球、古典皇家礼炮、电子礼花等现代庆典气氛营造工具，并邀请名人主持开业活动。特色开业仪式

第47页/共187页邀请明星嘉宾或明星主持第48页/共187页名车静态展示我们可在酒店大厅内或外广场做名车展示第49页/共187页金地杯“傣族之花”评选启动仪式第50页/共187页焰火交响音乐会举办“相约金地，今夜无人入睡”焰火交响音乐会，特邀请中国知名指挥家携昆明交响乐团举行演出。这也是昆明交响乐团在版纳地区首场音乐会。在音乐会演出的同时，放礼花以示庆祝，礼花可根据需求，制作成汉字样式。第51页/共187页“金地大象”巡游考虑到可操作性可选用金地大象花车，有人员在花车上表演第52页/共187页PART5活动规划第53页/共187页现场勘测拍照-酒店环境第54页/共187页现场勘测拍照-周边环境南接商务休闲区，北临景洪港第55页/共187页庆典活动区域平面图庆典主会场停车场区域特色演出区域酒店历史文化展示区第56页/共187页PART6

活动执行流程第57页/共187页序号项目时间周期备注1开业庆典仪式2008年9月6日10：08-11：082特色演出2008年9月6日11：08-12：00室外现场演出2008年9月6日15：00-17：003金地杯“傣族之花”评选启动仪式2008年9月6日15：00-17：004“相约金地，今夜无人入睡”焰火交响音乐会2008年9月6日20:00-21:305进口名车展示2008年9月5日-2008年9月7日6制作酒店历史文化长廊2008年9月5日-2008年9月12日展现酒店历史文化7“金地大象”巡游景洪主要街道2008年9月6日上午金地酒店开业活动总规划第58页/共187页金地大酒店开业时间规划1开业庆典活动9：30—11：50时间项目内容备注9：30——10：00活动迎宾嘉宾签到佩戴胸花，入座嘉宾区军乐团、傣家风情迎宾，礼仪小姐引导嘉宾10：08活动开始主持人宣布活动开始开场舞蹈预热，主持人伴随隆重音乐出场10：10——10：20领导讲话安排州委州政府领导、酒店领导讲话军乐团奏响嘉宾上台号角10：20——10：35签字仪式酒店与合作方签订合作协议背景音乐配合10：35——10：40历史回顾酒店历史回顾、未来展望配合背景音乐，主持人做画外音，用酒店历史图片等资料展示10：40——10：45揭牌仪式安排领导嘉宾为酒店开业揭牌感应球，电子礼花配合10：45——10：55剪彩仪式安排领导嘉宾为酒店开业剪彩礼仪小姐，古典皇家礼炮11：00——11：08参观酒店安排领导嘉宾参观酒店酒店方负责安排参观流程，主持人宣布启动选秀活动10：50自助午餐

就餐时段安排室内小型伴餐演出第59页/共187页金地大酒店开业时间规划2项目内容场地安排备注酒店历史文化展示酒店历史文化长廊酒店安排前期讲解培训酒店设施展示开放酒店健身房、棋牌室、高档私人会所、SPA馆、玉石馆、、精品廊等，全方位展示酒店各项软硬件设施名茶品鉴展示普洱茶文化，同时附属将普洱茶散茶、饼茶、茶砖等进行展出酒店普洱茶博物馆现场茶艺展示，配合民乐重奏，来宾品茶名酒品鉴酒店红酒坊露天鸡尾酒会配合其他冷饮茶点以及现场弦乐重奏游泳池边金地杯“傣族之花”评选活动启动仪式开业庆典舞台配合其他形式的室外宣传路演活动第60页/共187页金地大酒店开业时间规划3“相约金地，今夜无人入睡”焰火交响音乐会20：00—21：30项目内容备注现场交响音乐会曲目为《欢乐的泼水节》、《北京喜讯传播边寨》、《在那遥远的地方》、《梁祝》，《拉德斯基进行曲》等国内外著名交响乐章邀请国家一级指挥执棒昆明交响乐团礼花庆祝交响音乐会伴随男高音歌剧《今夜无人入睡》结束，同时燃放礼花，最后拼成“庆祝金地大酒店开业”注意安全防护，提前与有关部门沟通第61页/共187页PART7

氛围布置第62页/共187页平面布置图第63页/共187页[演讲台装饰]★主席台：1张★装饰：台花、包金布[祝贺花篮]★入口处摆放★大厅摆放◆部分装饰物料[嘉宾胸花]第64页/共187页◆部分平面物料(一)欢迎水牌1位置：酒店主入口处规格：3X2M欢迎水牌2位置：酒店正门侧规格：2X1M第65页/共187页◆部分平面物料(二)停车导示牌位置:酒店门口处规格:1X3M活动空飘位置:项目外围沿起湾道处说明:渲染活动氛围数量:8个第66页/共187页◆部分平面物料(三)横幅位置:正门上方规格:8X2M台牌位置:签到处规格:A4祝贺喷画规格:5X6M第67页/共187页◆部分平面物料(四)楼体竖幅1位置:项目正门两侧规格:1.5X18M说明:欢迎楼体竖幅3位置:项目正门两侧规格:1.5X18M说明:祝贺(需甲方提供祝贺单位名单)第68页/共187页◆部分平面物料(五)沿路彩旗数量:4款说明:氛围渲染第69页/共187页◆活动中需贵方配合事宜★邀请政府领导与媒体记者及其它相关嘉宾，确定人数。★提供祝贺条幅、花篮的相关祝贺单位。★准备酒店相关宣传资料及宴会厅现场的布置。（或提供资料交由广告公司设计制作项目展板）★准备午餐。准备嘉宾礼品。★活动中相关经费的支持。★现场布置、清理方面的相关配合。★当地庆典活动行政审批协调第70页/共187页PART8传播计划第71页/共187页

户外广告：通过欢迎水牌、空飘、横幅、花篮等现场布置邀约：电话或邀请函邀约相关领导、业界人士等手机短信：向景洪市的潜在人群发送短信，释放开业与优惠酬宾信息氛围吸引：通过现场活动的热烈氛围，吸引感性人群。媒体建议：可选择国内旅游行业专业媒体、网络媒体第72页/共187页PART9

活动预算第73页/共187页★活动结束后我们将制作活动效果评估报告。PART10

效果评估第74页/共187页本计划为整体策略执行的初案，望可与贵方进行紧密沟通，将后期方案达致完善。谢谢！谋艺文化与您携手演绎经典财智故事······第75页/共187页天赐·中央银座项目广告推广运筹思考－智邦言意·ChengDu·2011年3月－第76页/共187页能标榜城中央的楼盘很多，

但能标榜最中央，最核心的，的确不多。

中心价值，就此圈定。第77页/共187页中心住宅，中央商业是我们创造的产品，却没有清晰地创造需求第78页/共187页我们用了一年的时间目前在市场上已经拥有了项目的形象认知初步达到了目的，但那并没有达到我们真正的目标：地段、产品、客群的价值体系！！！！第79页/共187页每座城市，都有一个年代有些项目，代表一个时代第80页/共187页天赐要做的是南充划时代的中央地标成就一个圈层的时尚地第81页/共187页2010年——调控年

2010年是中国房地产调控最为频繁、力度最大的一年；出现了史上最为严厉的房地产调控政策，这些政策包括一系列诸如土地政策、金融政策、税收政策、限购政策等调控组合拳，为2010年深深地打上了“调控年”的注脚。宏观环境第82页/共187页2010调控结论：

调控=空调

2010的调控基本认为是失败的，离人们的心理预期相去甚远，反而是市场对调控的免疫力得到了提升，对以后的调控提出了更高要求宏观环境第83页/共187页2011年宏观调控政策走向：

2011年2月限购令横空出世

目前的调控政策将延续

后续调控政策将出来，如房产税、加息等

不排除出来再一轮调控高潮第84页/共187页调控下资金转战商业市场

商业投资前景看涨看好

所以我们说：

限购令下，商业地产迎来美好春天第85页/共187页回到本案？Citycenter.

Backtothiscase？第86页/共187页自天赐名店诞生以来

天赐作为本土最具实力与影响力的高端商业运营专家

始终以塔尖阶层对高端时尚的渴求为趋向影响城市的审美方向

如今，天赐中央银座的诞生

正在对中央价值的延伸起到划时代的意义

我们有理由相信天赐对于中央的价值研判与生活透视帷幕现已拉开......第87页/共187页在中心区创造高端，

keepselfnatureinthecenter.

在城市中更显价值。

Citymakesitmorevaluableintimes.

天赐的光芒，是岁月掩盖不住的。

TheradiancesofTiancican’tbecoveredbytimes.

中央银座也应该是。

Sodoescenter.第88页/共187页Theirmansions.Theirlifestylebecameanobjectofworship.天赐2011。城市中央影响年中央银座，耀世之作。第89页/共187页天赐中央银座复合型地产Mall街区酒店式公寓精英住宅第90页/共187页复合地产意味着什么？意味着这个项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域开发范畴

——着眼大势

——影响城市

——推动区域价值重塑与升级

——引领需求

…………第91页/共187页认识南充。三国文化、巴蜀文化、嘉陵江文化都是把成都、重庆联系在一起的在区位上，南充与成渝构成等边三角形成南、南渝高速公路和达成铁路（动车）复线贯通后，缩短了南充与成都、重庆的时空距离，融入成渝经济区，南充具有得天独厚的优势。第92页/共187页2011年3月5日，十一届全国人大四次会议

国务院审议成渝经济区区域规划

规划明确提出：到2015年，成渝经济区要力争成为西部地区重要的经济中心和全国重要的现代化产业定位。

第93页/共187页南充，正在融入一个圈。[成渝经济圈]第94页/共187页一个城市，只有一个中心顺庆区高坪区嘉陵区江嘉陵本案★政府新区凤垭山第95页/共187页一个中心繁华一个商圈第96页/共187页五星圈，文化路。都市繁华核心区。五星圈，文化路。

高端人群主流生活圈五星圈，文化路。

财富圈层聚集地天赐圈，高端人群主流生活圈第97页/共187页天赐·中央银座

中心拔升一个城市商圈成就一个中心

天赐，以综合体造商圈第98页/共187页最中央唯一国际级商业平台；

全方位映衬文化路升级进程。第99页/共187页天赐·中央银座

助推中心价值Somethingsworthwatching,

Some,butitisworthcollecting.

第100页/共187页在这里

有时尚圈

有潮流圈

有娱乐圈

有美食圈

有社交圈

有商务圈

有生活圈

………………第101页/共187页酒店式公寓：SOHO生活圈女人街：淑媛潮流圈商业：高端时尚圈精英住宅：名流社交圈第102页/共187页综合价值下的圈

&

最中心的繁华商圈

商业圈、商务圈、生活圈

居住、办公、购物、娱乐、社交、餐饮……[品牌核心输出]第103页/共187页圈定南充中心广告语，顺势而出第104页/共187页圈定南充潮流

Fashionmall&天赐女人街

第105页/共187页你的圈层，你的价值

O3魔方寓所：30-50㎡酒店式公寓，宜居宜商宜投资

H2水晶宫寓：70-80㎡高尚两房，尽收城市湖畔典范

C1舒居华宅：100-120㎡舒适三房，维系中央贵族血统第106页/共187页立足于市场特性，建立战术构架

品牌认同————————品质认知

因果互证↓↓——————————↓

（线上）组合媒体营销

情景体验营销（线下）

双向并重↓↓———项目生活质的联想———↓

生活虚拟质

产品现实质

↓↓现场、户外、SP公关等

沙盘、模型、样板社区等

第107页/共187页对话圈层，体验营销；事件效应，新闻传播。第108页/共187页天赐汇首创名流社交型主题俱乐部第109页/共187页生活平台：旨在为会员整合更多高端品牌资源，提高生活质素；事业平台：旨在为会员提供更理财投资，商业外交等财富平台；修为平台：旨在为会员提升个人修养，承担社会责任价值资源。修为事业天赐汇生活第110页/共187页“季节的华服”——淑缓系私人沙龙会暨香水服装品鉴第111页/共187页LUXURYNC世界奢侈品品鉴会暨慈善晚宴第112页/共187页楼书。《圈层》你的圈层，你的价值。

——住宅产品概念手册

《商圈》南充中心圈钱运动

——商业投资功能手册第113页/共187页水晶宫寓尊崇上市

暨H2水晶公寓样板房迎驾品鉴日

施华洛世奇【SWAROVSKI】水晶展

礼品建议：精美水晶钥匙扣，印项目LOGO第114页/共187页O3寓立方品鉴会

酒店式公寓暨“魔方寓所，幻变生活”产品说明会

喻魔风，四川12岁天才魔术少年【中国哈利·波特】

杨屹，西南魔术界的领军人物

礼品：魔方，幻变海立方第115页/共187页视觉SHOW第116页/共187页第117页/共187页第118页/共187页第119页/共187页第120页/共187页第121页/共187页第122页/共187页第123页/共187页第124页/共187页第125页/共187页第126页/共187页第127页/共187页第128页/共187页第129页/共187页第130页/共187页第131页/共187页第132页/共187页第133页/共187页第134页/共187页第135页/共187页第136页/共187页第137页/共187页第138页/共187页第139页/共187页第140页/共187页Thanks有智邦会更棒!智邦营销，言意传播。谢谢聆听，期待合作！第141页/共187页谨呈：山东金佰利地产临沂—环球国际商务中心项目初步策划方案2007-11-28第142页/共187页

前言本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部分内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！第143页/共187页目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介第144页/共187页产品分析产品属性：融住宅、写字楼、公寓、商业于一体的城市综合体写字楼，23层公寓，23层两栋住宅，28层裙楼商业，4F裙楼商业美食广场,5F产品基础参数：占地面积：26877m2建筑面积：133980m2住宅面积：42185m2写字楼面积：32100m2公寓面积：29460m2商业面积：30235m2车位数量：1066地下建筑面积：36683m2第145页/共187页产品分析住宅，改小后共560户，为51-95平米中小户型，户型设计存在明显缺陷户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响：1、A、B、E、F户型存在朝向问题；2、A户型通风、采光存在严重问题；3、所有户型均存在黑厕；4、D户型客厅开间较窄；5、大部分户型空间布局不合理；6、B户型面积较大，可能影响销售速度；7、户型设计整体均好性，明显不足；改小后，户型配比：

52m2,占20%68-71m2,占40%90-95m2,占40%户型面积说明B户型可改成类似E、F两个户型EFB第146页/共187页产品分析公寓，约500户，户型面积35-67m2，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒店公寓基础参数：1、体量：3.2万平米2、层数：28层3、总套数：约4、层高：3.6米6、实用率：接近90%7、电梯量：5部8、标准层户数：22户9、户型套数配比：

35-36m2,占36%51-54m2,占45%63-67m2,占18%公寓标准层平面图公寓户型说明第147页/共187页产品分析写字楼，标准层面积1298平米，能自由分割组合，没有明显的劣势，但优劣有待塑造写字楼基础参数：1、单位面积：140平米左右2、体量：2.9万平米3、层数：27层4、层高：3.6米5、电梯量：5部6、标准层面积：1298平米写字楼标准层第148页/共187页产品分析商业裙楼，层高稍嫌不足，格局适合大型百货、超市类业态入驻北商业裙楼基础参数：1、北楼体量：约1.4万平米2、单层面积：约3600平米3、层数：4层5、层高：4.2米6、扶梯数量：4部/层南商业裙楼基础参数：1、南楼体量1.3万2、单层面积：约3200平米3、层数：4层4、层高：4.2米5、扶梯数量：2部/层南楼商场一层平面图北楼商场一层平面图第149页/共187页产品分析美食广场，退台式设计，较有新意，一层适合引进品牌快餐店，二层以上适合做大型中餐美食广场基础参数：体量：约3500平米层数：5层第150页/共187页区位分析地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！目前临沂城市核心区河东区，城市航空港，大型物资集散中心兰山区，城市经济中心、商贸物流中心罗庄区，临沂主要工业基地经济开发区，对外贸易加工基地。沂河南坊区，城市未来新中心区，城市发展的必然方向本案根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，组团结构，北拓东进”的布局模式北拓东进第151页/共187页市场环境分析2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售形势十分严竣！2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米)土地购置完成土地开发待开发土地面积2005年2856353260563823042142006年41248151141897(1-10月份)约5000000楼盘名称规模建面上市时间楼盘名称规模建面上市时间外滩别苑６万明年上半年沂河花园１００万已成功开数期水岸华庭６万２００７.10滨河国际５０万２０0７．5兰亭水岸５万2007.7清水湾花园３０万２００5外滩明珠４６万2007年下半年东方花苑１０万２００6.12仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计）第152页/共187页在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势盛世华庭阳光高地台北新城比邻学府沂龙湾东方花苑观河苑兰亭水岸澳尔诺国际公馆清水湾花园滨河国际水岸华庭外滩明珠沂河花园河畔花园齐鲁园锦园本案滨河板块未来热点板块城中心板块南坊板块滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。均价：3400-4500南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。均价：1400-3200城中心板块，零散分布，周边环境及相关配套差异性大，档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。均价：2300-3600市场竞争分析第153页/共187页市场竞争分析项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！楼盘名称住宅写字楼公寓商业竞争强度龙腾华景√√★★★联安·现代城√√√√★★★★☆阳光高地√√★★★外滩明珠√√√★★★★盛世华庭√★☆昌隆汇城√√★★★☆水岸华庭√★★★☆城建·时代广场√√√★★★★开元·上城国际√★★★★齐鲁大厦√√★★★华通大厦√√★★★齐鲁园√★★★☆沂龙湾√√★★★☆竞争强度惨烈激烈较激烈市场成交不活跃典型竞争楼盘分析第154页/共187页优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合优势不明显项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口劣势较突出住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘三大机会位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大三大威胁项目SWOT分析第155页/共187页目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介第156页/共187页营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造区位资源整合策略将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场关注。品牌资源整合策略在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市发展前景。住宅资源整合策略B户型改成2个小户型；通过精装修实现产品差异化竞争，使产品功能变为宜商、宜住、宜投资。第157页/共187页如何演绎CBD概念？CBD是什么CBD的真实性CBD的利益与承诺CBD，即中央商务区，全称是CentralBusinessDistrict。CBD,是一个城市、一个地区的经济发展中枢。CBD,是一个城市政治、文化、商业、金融最集中的区域。城市规划：将南坊新区定义为未来临沂行政、文化、商业中心。临沂经济突飞猛进，国际化大临沂时代正在开启，国际生态城市的建设呼唤CBD。临沂河东地区被定义为物流、生产基地，因此商务、经济、文化发展的重心只能北移至南坊新区；旧城市中心已经制约了大临沂经济的发展。建设城市CBD，是时代发展的要求CBD,是一个城市地价、房价、租金最高的区域。占据CBD,就是等于占据了财富制高点，拥有了财富及未来。在CBD建基立业是一种身份与尊贵体现；以深圳CBD、北京CBD、上海浦东等各大城市CBD及城市发展作对比，实证CBD的价值与政府规划的力量。区位资源整合策略第158页/共187页商业写字楼酒店策略：招商先行，不计眼前利益。裙楼商业业态：百货、大型综合超市、专业店。目标商家：本地、国内、国际大型商家，如银座、金鹰、香港百佳、家乐福、苏宁电器等。美食广场目标商家：国际品牌快餐店、国内知名品牌中餐店如肯德基、麦当劳、毛家钣店、小肥羊等公寓策略：寻找大买家，发挥大企业的“头羊效应”目标企业：国际知名企业临沂分公司总部国内知名企业临沂分公司总部国内大型金融机构本地知名企业总部策略：先适当保留部分低楼层，引入知名酒店，如引入酒店不成功，再进行销售目标商家：引入本地知名酒店，成立商务快捷酒店引入国际/国内连锁酒店策略：联袂本地/国内知名酒店管理公司作为物管公司成立酒店式公寓经营管理公司目标企业：陶然居酒店经营管理公司、沂景假日酒店经营管理公司等如何整合品牌资源？品牌资源整合策略第159页/共187页如何建立住宅营销价值体系？住宅价值体系建立CBD崛起与CBD价值，预示巨大的升值空间联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值住宅资源整合策略通过对B户型的改造，将户型变小，使总价降低通过精装修赋予住宅新卖点，实现产品差异化竞争将产品包装成酒店式服务住宅，实现形象差异化竞争，并赋予产品多功能：宜商、宜住、宜投资。第160页/共187页如何建立公寓营销价值体系？公寓价值体系建立低首付、低总价、精装修，宜商、宜住、宜投资CBD崛起与CBD价值，预示的巨大发展前景项目写字楼、商场、酒店可带来稳定的租赁客源联袂品牌酒店管理公司作物管，以服务提升价值成立酒店式公寓经营管理公司，打消投资客后顾之忧公寓资源整合策略第161页/共187页如何建立写字楼营销价值体系？写字楼价值体系建立形象价值（详见形象定位，略）服务与管理：国际品牌专业写字楼物管，如第一太平戴维斯、香港仲量行、戴德梁行等。（建议）写字楼资源整合策略区位与交通：占据CBD门户位置，紧临沂蒙大道交通主动脉硬件：甲级写字楼标准，5A智能化，国际名牌电梯（3M/S以上)、无限时中央空调分户计量、100M光纤入户到桌面、智能IC卡门禁系统等。（建议）规划：净高不低于2.8米，大堂层高不低于8米，车位不少于250个,幕墙采用LOW-E玻璃。（建议)第162页/共187页目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介第163页/共187页先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主住宅公寓写字楼品牌整合入市时间轴商业（销售）品牌主力店品牌大商家品牌酒店经营公司企业大客户租或买大投资客，大买家目标客户群销售周期3-6个月以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。投资型自用型办公型商住型6个月8个月推售单位30%保留，70%推售全部推售写字楼的宣传推广时机在公寓之后，但销售时机可前置整体推售战略年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住；生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房投资客户办公买家以招商为主以企业、机构办公需求为主大投资客户第164页/共187页住宅操作战略客户付款测算（不计租约）面积单价（仅作参考）总价（元）首付月供（20年）比例52300015.64.6890620%703000216.3122040%903000278.1156840%客户付款测算（计租约）面积单价（仅作参考）总价（万元）开发商实收单价实际首付应首付月供52350018.230002.95.5105770350024.530003.87.3142390350031.5300059.51830常规操作模式我司建议模式通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润第165页/共187页公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充抵客户月供，使头2年月供为零，且交楼前只交3成首付，另2成待交楼时再交付公寓操作战略客户付款测算（不计租约）面积（m2)单价（仅作参考）总价（万元）首付（万元）月供（10年）比例32350011.25.667236%52350018.29.1109245%65350022.711.3135618%客户付款测算（计租约）面积单价（仅作参考）总价（元）2年租约（万元）首付应首期(万元）头2年月供后8年月供32400012.81.83.86.4076852400020.836.210.401248654000263.77.81301560常规操作模式我司建议模式第166页/共187页写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起着重要作用写字楼操作战略定位原则品牌力塑造形象力朔造写字楼营销三大关键点第167页/共187页项目整体形象与公寓、住宅、写字楼形象，既要有联系，亦要有所区别形象整合战略形象定位整体形象定位CBD价值运营体住宅、公寓、写字楼、购物中心公寓形象定位CBD·SOHO住宅形象定位CBD精装修酒店式住宅写字楼形象定位CBD首席商务执行官第168页/共187页由于项目总形象与各类型产品分形象容易混淆，建议将不同时期推出的产品冠以“×号作品”，并分别取分案名形象整合战略环球国际商务中心，03号作品环球国际商务中心，01号作品环球国际商务中心，02号作品第169页/共187页以CBD概念为核心，以投资引导为手段，将营销理念渗入到各类型产品卖点中营销诉求战略说CBD价值营销诉求主线谈临沂大发展讲述项目的投资价值沟通产品细节与卖点写字楼住宅商业第170页/共187页目录项目分析营销战略实施营销战术实施营销资源整合营销团队简介第171页/共187页以整体形象入市，户外先行，以CBD概念切入市场，迅速抢占市场眼球战术实施要点1主打广告语：（建议）这个世纪,属于CBD80年代，错过了深圳90年代，错过了浦东2008年，你不能再错过CBD第172页/共187页酒店式住宅携“SP活动+金佰利会+媒体广告”重磅出击，引发客户广泛关注与参与战术实施要点2主打广告语：（建议）回家，就象住酒店！2万，入住时尚套房3万，入住豪华套房4万，入住总统套房SP活动：（建议）“环球体验”之旅：

一等奖：欧洲12日游二等奖：韩国7日游三等奖：港澳4日游第173页/共187页利用SP活动、体验式营销，不断制造人气和热点，将项目宣传推至高潮战术实施要点3营销活动：（建议）借势奥运会1、主题为：“我是冠军”的（前）奥运冠军挑战赛2、邀请2008年奥运冠军现场作秀表演、谈成长历程。公关活动1、主题为：“城市CBD价值研讨会”2、邀请经济