城市高层住宅物业管理方案

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随着城市化的不断进展和土地使用的现实状况,高层住所逐渐成为城市居住建造的主趋势以及有效通过土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住所物业管理尤为须要。

一、高层住所物业管理的特点和难点：

1、高层住所建造高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住所，确保各部分正常运作，保证高层住所和楼内居民的生命、财产平安，物业管理任务较为艰难。2、高层住所设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素养要求较高。在实际物业管理中，必需要运用先进的管理手段、办法，对高层住所各系统举行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住所能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

二、高层住所物业管理的原则：

1、统一管理原则：首先，囫囵高层住所是一个整体，各系统都是为整体服务的，簇拥理势必影响整体的正常运行；第二，簇拥管理易造成职责不清，使浮现的问题和故障无法准时解决；第三，簇拥管理睬造成管理死角。因此，高层住所应坚持统一的管理。

2、收费合理原则。

收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应实行公正、合理、协调全都的原则。3、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规则制度办事的原则。

4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要利用科学的物业管理、良好的服务、柔美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增加知名度，赢得住户的相信。

5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

针对高层住所的实际状况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做好住户需要的专项服务与特约服务，为住户提供最大的便利。三、高层住所物业管理的内容：

1、高层房屋建造主体应有些修理管理。物业管理应定期把握房屋的基本状况，对楼面、楼道等房屋要举行常常的修理、养护和管理，使建造物保持完好、干净和美观。对住户的房屋装修举行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人平安。

2、高层住所各系统设备设施的管理。物业管理人员要常常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施举行维护检查，发觉问题，准时处理，保证设备完好的运行状态。3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住所小区内的花草树木和景点举行养护和管理，为住户制造柔美干净舒服的典雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆举行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆平安。6、消防及治安管理。保安人员对高层住所及其范围内举行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流淌巡逻岗位。确保住户人身财产平安。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要准时处理。

7、收费管理。要严格根据协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，准时、定期收取物业管理费用，并接受住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒服方便。四、高层住所物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

在高层住所物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既互相相信、互相恭敬，又有明确的行为规章这样一种和睦、有序的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离“隐性物业管理与服务”模式

在高层住所物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往简单发生矛盾，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务”模式和物业管理理念。所谓“零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深化、细致的了解，注意服务的快捷性和住户的惬意度，除了保证在住户需要协助时提供准时惬意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，满足住户深层次的服务诉求。

3、建立治安联动迅速反应系统平安防范是物业管理第一要素，高层住所的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战争力强的治安迅速反应系统，该系统既强调快速快捷，又强调多重结合，快速快捷即要求保安员在接到迅速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前救济；多重结合即治安工作要做到流淌岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。

五、高层住所日常性物业管理与服务

完美的高层住所物业管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必需在物业管理实务的实施中才干得到充分的检验，才干以持之以恒的、高品位的服务品质呈现于住户面前。日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理通过有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必需从平安、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分离体现相应的高层物业管理模式。

（一）平安管理

平安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“平安第一”，平安工作具有第一位的意义，惟独平安有了切实的保证，住户才干放心地工作。因而平安管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于平安管理的范畴。针对高层住所布局、功能的特点，可以实行技防与人防相结合、固定岗与流淌岗相结合，设置多重静动态相结合的平安防范体系，切实保障高层住所24小时平安无忧。对公共区域实行主要依赖技防与流淌巡逻相结合的方式实施平安管理，技防方面主要依赖项目本身的智能化报警系统、巡更系统及监控系统实现，流淌巡逻方面将增强巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提升治安员的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统；

2、24小时固定平安护卫岗设置；3、24小时流淌巡逻岗设置；

4、智能化报警系统；

治安工作的特点及主要任务特点：

A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避开隐患，是保安工作的根本目的，也是

衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提升保安队伍的素养，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完美的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧张大事处理预案，包括火警、匪警、自然灾难、重大疫情等大事的防范以及浮现状况后的处理方法，做到“事前预防、遇事不乱”。

主要任务：A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注重防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；

B、平安巡逻。定时和不定时的对区域内外各个部位举行巡察检查，发觉担心全的因素准时举行解决；

C、停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取暂时停车费，举行停车场消防和平安管理；（二）环境管理

高层住所物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供干净、舒服、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业利用清洁保养，可以延迟和减缓物业装点物表面自然老化及人为磨损，庇护物业的装点材料，延伸物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。

针对高层住所不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒服、干净、光明的项目环境，并切实做好以下几项工作：1、主要任务：

A、负责高层住所各个楼层和各个部位的保洁工具，使其达到标准的清洁要求；

B、负责制定清洁设备和清洁用品的选购及使用看法，合理把握清洁费用的支出；C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提升业务素养；

D、负责接受客户的托付清洁业务。

2、保洁制度每日的卫生全面清扫尽量削减对住户的影响。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住所的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采纳垃圾袋举行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收资源化：利用垃圾箱，从中分捡出可回收物品举行回收通过，避开资源铺张。

4、消杀消杀工作主要包括以下几个方面的内容：

主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。