某房地产培训手册

深圳顺驰培训手册序言此手册介绍公司的成长历程、企业文化核心价值观、开展战略、房地产根底知识、二手楼买卖手续办理的程序、业务技巧根本掌握及从业人员职业操守等等，目的是协助员工在较短时间内对公司的概况、三级市场有关工作程序及相关的房地产知识的了解：同时，也便于培训人员系统了解培训内容，方便今后培训工作的安排。公司会视培训工作需要，将本手册内容加以修订、补充及完善。第一部走入顺驰第二部深圳三级市场开展历史、趋势与特性第三部房地产根底知识、二手楼买卖手续办理的程序、从业人员工作内容及性质、职业操守第四部如何开展业务及提升能力怎样做个优秀的分行经理公司业务和财务运作专业水准带给客户满意效劳满意的效劳是每一个中介行业永远追求的无形商品，而身为一个顺驰人对此的最大感受便是要不断加强专业知识的学习，努力地提高自身文化素质，做一名永远值信赖的企业形象代言人，通过我们顺驰人的热情效劳，从而使我们的企业在众人中赢得良好的口碑。对于客户，其实最怕的就是他不信任你，而要想赢得客户信任的唯一法宝就是让自己变得更有信心、更专业，心态更平和。其实要想做到专业并是一件很容易的事，但是却需要你实实在在地用真心来做，因为需要你要让客户了解到最新房地产行情、宏观政策等信息外，还要让客户对于你给他推荐的房子在此时此刻有一种“就要它〞的感觉，而这种“就要它〞的感觉就需要你运用平时你对市场的了解、对客户购置力的分析以及判断有无升值空间等等众多说辞去说服他，让他信服，这样你在与客户沟通时，他就会觉得你是一个有权威性的专业人士了，再加上仔细把握每一个细节，同时与公司操作的流程紧紧相扣，这样一个优质良好的效劳就产生了。其实优质效劳的震慑力是具有巨大的、无形的影响力，它能一传十，十传百的连锁效应，客户渠道的深度就这样很容易的形成了，而不经间中你也变得更加成熟、更加历练了。信任与诚恳带给客户的是一站式的全程效劳，而专业化的置业参谋不仅仅是一个会带客户看房或是多老实的人，而是一个对房地产市场有着自己的分析、自己的见解、自己的思路，并具备转化客户思维，从而客户最终的选择还须你帮他作出决定的-----专业置业参谋！！祝愿大家：早日成为----完美的、专业的置业参谋！！第一部走入顺驰集团简介顺驰〔中国〕不动产网络集团始建于１９９４年，其前身为顺驰置业集团，具有房地产经纪机构一级资质，是最具实力的专门从事房地产综合效劳的大型全国化开展企业集团。随着顺驰〔中国〕不动产网络集团全国化、规模化、信息化开展，顺驰已进入了全国３６个城市，拥有１０００余家连锁店和６０００余名高素质员工队伍，在天津房地产三级市场的占有率超过３０%，在天津滨海区域到达４０%，南京、成都、武汉、长春、石家庄、苏州、无锡等市场占有率均超过１０%，已成为房地产中介行业绝对第一的品牌。顺驰〔中国〕不动产网络集团在不断扩大房地产中介业务的根底上，利用自身的渠道优势，实现商品房代理，余房、空置房的连锁销售，在全国范围内实现了房地产二、三级市场的互动。同时，又稳步进入装修、互联网、保险代理行业，成为以房地产中介效劳为核心，跨行业开展的房地产综合效劳企业。企业文化核心价值观使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新主动变革创造奇迹的团队精神共同开展分享成功大事记１９９４年４月天津顺驰房地产销售代理公司成立１９９５年７月开发第一个工程—“香榭里〞小区１９９５年１１月开发“顺著名都〞这是顺驰开发的第一个成规模的小区１９９９年９月天津顺驰投资集团正式注册成立２００２年至２００３年获得第四、五届中国住交会“名企、名人、名盘〞三项大奖，第五届住交会同时获得“中国房地产中介代理品牌企业２０强〞称号。２００４年８月顺利完成香港联合交易所的上市聆听２００４年１２月顺驰中国如期完成百亿目标２００５年４月２６日置业集团和农部行签订合作协议，授信额度３个亿２００５年８月顺驰中国获首届中国房地产企业２００强评选第二名２００５年８月２６日顺驰中国软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团签订战略投资协议，投资总额为４５００万美元。占有顺驰中国集团１５%和７.５%的股份.顺驰中国集团改为顺驰(中国)不动产网络集团.开展历程与战略历程：１１年的地产历史、５年从事三级市场，短暂的历史，我们创造了中国地产界的奇迹。成为国内三级市场的第一。１、２００２年８月，天津４６家店，首次实现连锁经营的自身盈亏平衡；调整战略，专注于连锁运营，实现转型；天津、北京、滨海７５家连锁店，员工３００人，收入２８９５万，亏损１０８５万。２、２００３年３月实现天津公司的总体盈亏平衡，５月提出了全国化开展战略；开场走出去，以全国的角度去深入了解异地城市，并快速扩张；尝试加盟模式，为更快速的开展以及三线城市的进入做准备；南京、成都、广州、武汉、石家庄、上海、苏州、沈阳２７６家连锁店，员工２３６４人，在天津签约了１０家单店加盟以及一个区域的加盟，收入１.２５亿，利润３２５２万。３、２００４年面临宏观调控，市场整体出现波动的背景下，我们抑制一切困难继续全国化开展，进入了多个城市；清晰战略，确立了“房地产综合效劳商〞的全新定位，进入装修、保险代理等陌生的行业；装修：顺驰蓝岸；评估：鼎信；互联网：；保险代理：恒安、平安。４、深圳市顺驰置业２００４年１０月９日正式进入深圳调研、筹建；２００４年１１月１０日第一批新员工正式入司，进展了为期１０天的军训、培训，并进展开业前期的准备工作；２００４年１２月１日十间分行同时开业，一时震惊鹏城，震惊业界。到目前已有２５家连锁店，员工３００余人。在顺驰〔中国〕不动产网络集团的大力支持下，深圳顺驰快速开展，朝着既定的战略方向迅速迈进。战略：１、集团战略４５００万美元的国际顶级投资的注入，使顺驰〔中国〕不动产网络集团成为中国最大的房地产综合效劳商，此外与中国农业银行签署的？银企合作协议？，说明了国际顶级风险投资机构和国内金融机构对国内房地产三级市场以及对其中优秀企业的认可。在未来的三至五年内，顺驰将建立完善的以网站为核心的网络信息化渠道和以连锁店为核心的传统渠道相融合的房地产综合效劳网络，将覆盖全国９０个城市，铺设４０００余家连锁店，拥有１６０００余名员工，向客户提供房地产中介、评估、装饰、金融、保险代理等综合效劳，并不断提高能力和品牌影响力，成为中国房地产综合效劳行业绝对第一的市场领导者。深圳顺驰战略深圳顺驰在学习、借鉴本地其它同行的先进业务流程和操作能力的根底上，同时也把顺驰的经营理念“顺驰永远值得您信赖〞带入深圳，坚持客户至上的经营原那么，强化自身的优势，凭借先进的连锁销售模式和构建起来的全国化信息网络渠道为消费者提供异地购房、异地租赁等差异效劳，突破中介行业的开展瓶颈，让消费者足不出深圳即可运筹帷幄置业全国，享受到标准化、专业化、方便快捷的房地产综合效劳。展望未来，深圳顺驰人承载着昨日的荣誉与辉煌，砥励创新，完全实现０６年６０家分行的战略布局。届时，理想的家园，惬意的人生将因深圳顺驰的存在而尽显纷呈，深圳顺驰人将因您的选择而倍感自豪。五、人事制度一、总那么第一条目的为使本公司员工管理有所遵循，特制定本规那么。第二条范围(一)本公司员工管理，除遵照政府有关法令外，悉依本规那么办理。(二)本规那么所称员工，系指本公司雇用男女从业人员。二、入职和转正第一条本公司各部门因业务需要，必须增加人员时，应先依照人力资源部聘用人员流程的相关规定提出申请，经各部门审核、总经理核准后，由人力资源部办理招聘事宜。第二条待招职能部门人员必须大专以上学历,待招业务人员必须中专以上学历，如有相关工作经历者视情况可适当放宽。新录用人员经审核合格后，由人力资源部统一办理入司手续，所有新录用员工试用期为两个月。业务见习员工开单入职后才进入试用期。所有新录用人员于报到时，应向人力资源部缴验以下表件：⑴应聘履历表一份；⑵毕业证书、身份证及其复印件各一份；⑶有？房地产经纪人资格证书？〔两证〕的原件留在公司；⑷小一寸照片两张，照片的要求是：红底、穿正装；⑸个人社会保险缴纳情况和在公司指定银行开立的个人存折号；⑹人力资源部要求提供的其它资料。公司保存审查职员所提供个人资料的权利。员工必须保证所提供的个人资料的真实性。如有虚假，一经发现，公司将立即解除劳动合同，不给予任何经济补偿。员工如有品行不良或违反公司相关规定者，公司可随时予以处理。当以下个人资料更改或补充时，请员工一个月内到人力资源部出示相关证明的原件并留下复印件，以确保员工的各项权益：⑴姓名、身份证号码；⑵家庭地址、联系；⑶婚姻状况；⑷紧急联系人的联系方式；⑸学历、职称、从业资格；⑹户籍。第八条员工于受聘后，人力资源部将配发工作证。试用期人员配发临时工作证，转正人员配发正式工作证和司标。所有员工在工作区域范围内必须配戴工作证，工作证及司标假设有损毁或遗失，试用期员工须缴纳工本费２０元，转正期员工须缴纳工本费５０元。第九条业务见习员工业绩达标者，由所在分行提交？入职审批表？，并通过入职考试方可进入试用期，假设业绩、考试其中任何一项不合格，将延长见习期至符合试用条件为止。第十条试用期满，新员工转正必须通过转正考试，并上交？新员工转正述职报告？、？新员工转正考核表？、？新员工业绩考核表？〔业务人员须业绩达标〕，并经部门经理、人力资源部、分管高层、总经理审批通过，方可转正。假设考试、综合评定、业绩〔业务人员考核〕其中任一项不合格，将延长试用期至符合转正条件为止。第十一条员工的转正申请获批后,人力资源部将在三个工作日内以内网留言形式通知。三、行为标准１、行为与态度第一条员工应遵守本公司一切规章、通告及公告。从进入公司开场，员工的言行就代表着公司，员工应遵守以下条例：⑴尽忠职守，服从领导，不得有阳奉阴违或敷衍塞职的行为。⑵不得从事与本公司类似及职务上有关的业务，或兼任其他职务。⑶全体员工需主动学习，提高工作技能，主动变革，以到达工作上精益求精。⑷员工工作时间中应全神贯注，严禁看杂志、聊天以及与工作无关的事情。⑸同事间应通力合作，同舟共济，不得吵闹、斗殴、搭讪攀谈或互为聊天闲谈，或搬弄是非，扰乱秩序。⑹全体员工必须了解，惟有努力工作，提高效劳质量，才能获得改善及增进福利，以到达合作共赢的目的。⑺按规定时间上、下班，不得无故迟到、早退。⑻上班前、上班中不吃带异味的食物，不许饮酒及含酒精的饮料。⑼员工不得当众整理个人服装，不得当众化装，如有需要应到更衣室或洗手间，不可佩带夸大的饰物、标记、桔祥物。９：００以后不允许在办公场所吃早点、零食和口香糖。⑽分行员工不允许在店里接待区用餐。⑾员工不允许在连锁店接待区吸烟，不允许随地乱扔烟头，总部人员不得在办公区域吸烟。⑿员工不可将钱款、房本、帐册和客户记录等转交他人代管，或借用他人处存放；不得将大额现金、有价证券、首饰等个人财务存放在分行内；不得探听和讨论同事关系、他人私生活、工资等事项。⒀严禁任何形式的以权谋私、假公济私等损害公司利益的行为，严禁贬低同行业其他公司、本公司其他分行形象或只顾局部利益的恶意竞争事件的发生。⒁严禁泄漏商业秘密，对于没有保存价值的图文资料、审核后妥善销毁，不可散落在外。⒂严禁将私用的、盗版的程序和游戏等安装到电脑上；严禁因私人用途携带、消耗公司的设备及工具。２、仪表第一条公司所有员工上班必须着工装，随时保持工装的整洁、挺括。无工装者穿着要得体，要穿正装，外套以暗色、衬衫以白色为宜。严禁穿休闲服、牛仔服。员工必须佩戴司标、工牌〔无司标、工牌者除外〕，女士长发须束起，发型文雅得当，男士必须打领带，不允许在上班期间松懈领带，更不允许不系领带在办公场所穿行，领带颜色不宜过于鲜艳。第三条女性应保持自己端庄的风格；不允许穿拖鞋、无跟的凉鞋上班，且须穿袜子，不允许赤脚穿凉鞋；夏季穿肉色筒袜不允许穿其他深色的袜子。第四条男员工不留长发，不蓄胡须，发型自然美观，不许剃光头，注意及时理发，保持清爽的面貌。女员工上班期间淡妆，礼貌待人，不允许涂抹浓重的香水。考勤第一条员工每日工作时间以８小时为原那么，但因特殊情况或工作未完成者可自动延长工作时间。上班时间：职能人员：９：００～１８：００分行业务人员实行两班制：早班：９：００～１９：００晚班：１１：００～２２：００其中公司总部午餐时间为１２：００～１３：００，分行午餐时间为１２：００～１３：００，晚餐时间为：１８：００～１９：００公司现行单休制度，总部：周一～周五工作，周六和周日轮休一天；分行：周一～周五轮休一天，周六、周日上班。休息日假设遇公众假日或法定假日，不另增加休息时间。公司所有员工每天必须在９：００之前打考勤〔总部员工打卡、各分行签到〕，如有特殊情况需在９：００之前与部门经理请假，否那么视请假无效。因公司需要外派出去办理公务，须提前通知部门主管，由部门主管告知考勤人员备案，否那么视为旷工处理。一线员工需给分行经理请假，在得到允许前方可去办理事务，否那么视为旷工。第六条上、下班均应亲自打卡或签名计时，不得托人或受托打卡、签名，一经查实，每次扣除双方薪金各１００元。第七条员工如有迟到或旷工等情况，依以下规定处分：迟到、早退⑴员工均须按时间上、下班，工作时间开场后３０分钟以内到班者为迟到。迟到员工每次扣５０元，分行经理、体系负责人每次扣１００元，中层经理每次扣２００元，统一拨入福利金。⑵员工在一个月内迟到、早退累计５次，公司将予以辞退，并不予补偿工资。旷工⑴迟到、早退３０分钟以上的或假满未经续假而擅自不到职以旷工处理。旷工期间劳动报酬不予发放，包括岗位薪金及其它福利待遇。⑵员工旷工１天，除扣除当日根本工资外，另罚款１００元。⑶员工旷工２天，扣除两日根本工资外，另罚款２００元。⑷员工旷工３天及以上公司予以开除处理，解除劳动合同，不予结算工资。请假第一条员工一般病/事假应于三日前填写？请/销假申请审批表？，请假审批完毕后，人力资源部通过内网通知请假人，请假人方可离开，否那么以旷工处理；但因突发事件或急病来不及先行请假者，应利用迅速向部门/分行经理报告并于当日由部门/分行经理代理填报？请/销假申请审批表？，报人力资源部备案，否那么视同旷工处理。第二条？请/销假申请审批表？将作为员工每月工资扣款依据，分行每月的请/销假记录由分行经理每月２８日和分行考勤表一同上报人力资源部。请假员工假满后须办理销假手续，方可到岗，否那么按旷工处理。一天以内的请/销假手续在部门/分行经理处办理，一天以上的请/销假须由请假人到人力资源部办理手续。病、事假审批权限：一天内由请假人的直接领导审批；一天至三天〔含三天〕由区域经理或部门经理审批；三天以上由副总或总经理审批。第五条需要续假的必须在假期到期前一天通知人力资源部及所属部门经理，告知其具体情况，由部门经理核准，并由部门经理或代办人办妥续假手续。第六条请假薪酬计算：１、当月累计三天以内〔含三天〕，不扣除根本工资。２、当月累计三天以上，根本工资按实际请假天数扣除。具体扣除公式：岗位工资÷２６天(月工作日)×实际请假天数六、培训第一条公司为提高员工工作能力及工作效率，举办各种教育培训，被指定参加员工，非有特殊原因，不得拒绝参加。无故缺席者，每次罚款３０元。累计五次缺席者，公司予以辞退处理，解除劳动合同。第二条由公司出资培训取得？房地产经纪人资格证书？的，在公司效劳满一年，此证书作为福利发放给员工；假设在一年之内离开公司，要全额补缴，在职期间，？房地产经纪人资格证书？应无偿提供给公司做经营活动。第三条人力资源部将不定期通过、、内网公告等方式发布重要培训信息，并及时通过问卷调查、沟通会、追踪、培训访谈等方式进展培训反响信息的收集，对培训进展总结、提炼和分享。七、调动本公司基于业务上需要，可随时调动任一员工职务或效劳地点，被调员工应予配合。调动由管理部高层下达调令，人力资源部负责通知相关部门及人员。试用期或转正员工可在公司内部平级调动，见习员工无权申请调第四条内部人员的调动必须填写？内部调动审批表？，并先由调出部门经理签字确认，然后调动人员将表报至人力资源部，由人力资源部组织办理调动手续，审批完结后人力资源部当天在内网发布调动通知，调动时间以此为准。调动人员的底薪结算：以每月１５日为界，在每月１５日之前调出者以调动后部门底薪结算；在每月１５日之后调出者以调动前部门底薪结算。第五条调动人员的绩效结算：职能-业务：以每月１５日为界，１５日前调出者，拿业务绩效；１５日后调出者，拿职能绩效+业务绩效。业务-职能：以每月１５日为界，１５日前调出者，拿业务绩效+职能绩效；１５日后调出者，拿业务绩效。离职第一条有离职意向的员工需提前申请〔见习、试用人员需提前三天，转正签约员工需提前三十天〕，由本人填写？离职审批表？，先由所属部门/分行经理确认并办理部门内交接，然后由离职员工报人力资源部，由人力部组织办理其它手续，并交管理部高层最终审批，审批结果出来后离职人员方可离开。凡未按条例规定时间提前申请者或未办理完离职手续就擅自离开者，均视为非正常离职，我司将不予结算工资。第二条人力部负责人在每个员工离职前根据员工意愿进展离职面谈，以得到有益的建议改进公司的管理。第三条离职工资的结算依据？离职审批表？，离职人员离职后三天内不填交？离职审批表？者，视为自动离职并放弃薪酬，我司即时解除其劳动合同。具体结算方法：〔一〕离职人员的工资将打入工资卡，除特殊原因由本人申请以现金形式发放，次月１６日—２０日之间结算离职人员工资。〔二〕离职工资分为根本工资和绩效，绩效根据离职前该部门绩效来定。〔三〕在职期间有特殊补贴费用的〔如交通费、通讯费、餐费等〕，根据实际工作天数给予结算九、薪酬福利１、薪酬第一条公司根据市场化原那么，关注同一地区竞争对手的薪酬水平，确保薪酬具有竞争力，同时严密地将员工个人业绩与其薪酬回报联系在一起。第二条员工薪酬由岗位根本工资、岗位绩效工资两局部构成，因岗而异。第三条员工薪酬以月薪计算，当月工资次月１５日发放，假设恰逢节假日或休息日，那么在假日后最近的工作日支付。离职人员自离职之日停薪，并按日计算在两个月试用期内非正常离职的员工，公司不予发放底薪，假设有业务绩效公司视情况发放。业务人员〔包括分行经理〕入司后不满一个月而离开者，我司将不发放根本工资，其工资将作为公司对其录用费、培训费的补偿。但其假设有业务绩效，公司将酌情发放。第六条员工岗位或职位变动时，其岗位薪酬会即时调整。第七条薪酬属于个人隐私，任何员工不得公开或私下探听及议论他人薪酬。２、假期第一条公司员工每年享有十天有薪国家法定节假日，分别为：元旦：一月一日春节：农历正月初一、初二、初三劳动节：五月一日、二日、三日国庆节：十月一日、二日、三日假设法定假日确实因工作需要而加班，由各部门将加班人员情况上报人力部备档，并自行安排补休时间。补休须于加班日后的三个月内休完，逾期作废。如因特殊原因需支付加班工资，需经总经理审批后按国家劳动法相关条例支付。第二条效劳满两年的员工第三年开场可享受有薪年假，有薪年假与入司年限有关，与员工职位无关。年假取假原那么如下：年限天数２≤Y＜３３≤Y＜４Y≥４假期３天５天７天〔一〕年假可分次请休，最小使用单位为一个工作日，申请休假时必须提前一周提出申请，以便部门安排工作。〔二〕年度内未使用的年假最长期限延至次年的二月二十八日。仍未使用者视为自动放弃。〔三〕一年内病假加事假累计结果超过二十天者，取消年休假资格。第三条员工转正后可享受婚假、丧假及产假等有薪假，超过期限的天数视为无薪事假，并事先需征得相关领导的同意。〔一〕依国家婚姻法正式登记的员工给予婚假三天，员工必须在结婚注册日后６个月内一次性取假〔按自然天数连续计算〕，审批时人力部验原件留复印件，过期不休者视为自动放弃。〔二〕员工直系亲属〔配偶、子女、父母、兄弟姐妹、配偶的父母〕去世给予丧假五天。丧假完结后三天内员工须向人力部提交亲属丧亡证明，未提交者按无薪事假处理。〔三〕符合国家方案生育，领取了结婚证和准生证的转正女员工，给予产假九十天，难产的增加产假十五天。产假须一次性取假，审批时人力部验结婚证、准生证原件留复印件。３、福利保险第一条转正员工可享有以下福利：〔一〕根据深圳市政府有关法例为员工购置社会保险；〔二〕每年一次免费体检，时间为每年六月份。〔三〕年终奖第二条当月转正员工次月申办社保，员工需到指定照相馆拍照并领取？劳动保障卡数码回执单？，并将其与身份证复印件一起交给人力部，由人力部办理。已有深圳社保卡者需提供卡号。第三条公司每年１０月１９日为“老员工节〞，入司满一年以上者〔职能以报到备案时间为准，业务以入职时间为准〕均被视为公司老员工，享有参加“老员工节〞所组织活动的资格。十、奖惩第一条奖励条例：员工如有以下情况，公司将予以奖励：⑴为公司的社会形象做出重要奉献者；⑵对公司业务推进有重大奉献者；⑶个人业务、经营业绩完成情况优秀者；⑷获得行业专业奖项，为公司赢得重大荣誉者；⑸为公司节约大量本钱或挽回重大损失者；⑹冷静处理突发事故，妥善平息重大投诉者；⑺向公司提出合理化建议，经采纳有实际成效者；⑻培养、举荐人才方面成绩显著者；⑼在公司效劳到达一定年限者；⑽满足公司设立的各项有奖措施条件者。第二条奖励方式如下：⑴通报表扬：由公司或相关部门经理/分行经理签发，通报范围视具体奖励行为而定；⑵即时奖金：视实际情况即时奖励；⑶奖励性旅游；⑷年度公司评优等。第三条惩罚条例：员工如有以下行为，公司将视情节轻重、后果大小、认识态度不同等进展处分：⑴违反工作制度和纪律，拒不服从合理的工作安排；⑵损坏公物，影响公司正常秩序；⑶提交虚假个人资料；⑷玩忽职守，造成事故或损失；⑸工作中发生意外却不及时通知公司；⑹未经许可，在外从事兼职工作；⑺窥察或泄漏公司业务机密，损害公司利益；⑻违反社会治安管理条例，给公司名誉带来损害；⑼其它违反？员工手册？和公司规章制度的行为。处分方式如下：⑴警告〔口头或书面〕；⑵内网通报批评；⑶降级或降职；⑷经济处分；⑸即时解除劳动合同，不给予任何经济补偿。十一、劳动关系公司实施全员劳动合同制度管理，公司的劳动合同以国家公布的？劳动法？和深圳地方相关劳动法规为依据。劳动合同最低签订年限为一年〔含试用期〕。进入试用期的员工，公司将与其签订劳动合同及保密合同。公司与员工双方经协商同意，可以在合同期内或合同期满后变更或解除劳动合同。第五条员工有以下情形的，公司可以即时解除劳动合同，并不给予经济补偿：⑴在试用期内被证明不符合录用条件者；⑵严重违反劳动纪律或公司规章制度者；⑶在公司散布消极信息，破坏团队气氛；⑷违反公司制定的惩罚条例，情节严重、后果恶劣者；⑸严重失职，营私舞弊，对公司声誉、利益造成重大损害者；⑹被依法追究刑事责任者。员工有以下情形，劳动合同终止，公司不需要支付经济补偿：⑴劳动合同期满，双方不再续签的；⑵劳动合同中约定的终止条件出现的；⑶员工死亡或被法院宣告失踪、死亡的。员工有以下情形，公司不得解除劳动合同：⑴员工患职业病或因工负伤，医疗终结后经市医务劳动鉴定委员会确认仍具备原工作能力的；⑵员工患病或非因工负伤，在规定的医疗期内的；⑶女员工在孕期、产期或哺乳期内的。员工有以下情形，公司可以解除劳动合同，但须提前三十日书面通知员工本人，并按规定支付经济补偿金：⑴员工患病或非因工负伤，医疗期满后，无原工作劳动能力、公司也无适当岗位安排的；⑵劳动合同订立时所依据的客观条件发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经双方协商不能就变更劳动合同达成协议的；⑶由公司提出，经双方协商同意解除劳动合同的。第八条经济补偿金支付标准：员工在公司工作每满一年发给相当于一个月岗位根本工资的经济补偿金，最多不超过十二个月。工作时间不满半年的，发给半个月岗位根本工资，超过半年不满一年的，发给一个月岗位根本工资。第九条员工提出解除劳动合同，应当提前三十天书面通知公司，未提前通知而离开者按擅自离职处理，公司保存按以下第十一条细那么追究经济补偿的权力。知悉公司商业秘密的员工，应遵从劳动合同或保密协议中对提前通知期的约定。第十条员工擅自离职造成公司损失的，应赔偿公司以下损失，赔偿标准不低于一个月公司岗位根本工资：⑴公司招录其所支付的费用；⑵培训费；⑶对公司造成的直接经济损失；⑷劳动合同中违约条款所约定的经济补偿。第十一条合同履行过程中的任何劳动纠纷，员工可以向上级领导或人力资源部申诉，不能解决时可向地方劳动仲裁机构申请仲裁。附那么第一条为适应实际需要各部门可另订补充规定，呈报公司核准后施行。第二条本制度经公司核准后施行，公司有权根据实际情况做出相应调整。第三条本制度２００５年１２月１０日正式实施，即日生效。深圳三级市场开展历史、趋势与特性房地产是房屋财产与土地财产的总称，在物质形态上二者严密结合不可分割，在经济形态上其经济内容和运动过程也具有内在整体性和不可分割性。房地产是房屋建筑和建筑地块的有机组成整体，是人类物质生活中一种稀缺资源和重要的生产要素，在市场经济条件下，房地产是为人们所重视的最为具体的财产形式之一，随着经济的开展，社会的进步和人口的增加，人们对房地产的需求日益增长，房地产在社会生活中的地位日益突出，尤其在人类社会经济活动向城市形集约化开展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、效劳等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成局部，直接影响着社会的消费、就业、金融、信贷、保险和众多相关产业的开展。房地产业是由从事房地产的开发经营、管理、中介效劳等多种经济活动的企、事业群体所组成的重要事业，具体包括土地的开发经营，房屋的开发建立、买卖、租赁、信托、维修、综合效劳和以房地产为依托所进展的多种经营管理等项工作，在国民经济开展中，房地产业作业根底性、先导性的产业起到了重要的积极作用。房地产业在我国是一个既古老而又新兴的产业，说其古老是因为作为人类生产，生活物质资料的房屋与土地是人类赖于生存的根本条件，其生产几乎与人类自身形成同步开场，几千年前人类就有了土地的交换与买卖。然而，它与农业、工业相比，房地产业又是一个新兴产业，是随着社会分工更加明确，商品经济和城市化日益开展而出现的，房地产业是世界各国，特别是经济兴旺国家的重要经济支柱之一。随着改革开放的深入，社会主义市场经济体制的建立和城市化程度不断提高，我国的房地产业获得了巨大的开展，房屋商品化，住宅制度改革，土地有偿使用制度，房地产综合开发等政策理论与改革实践对房地产业的开展起到了积极的推动作用，房地产业的形成和开展，对于增加国家财政收入，促进住房开展与消费构造合理化，加强城市根底设施建立，吸引外资，促进相关产业开展等具有十分重要的意义。建立社会主义市场经济体制后，过去长期以来形成的方案经济体制下封闭的房地产管理模式已向开放型，社会化转移及开展。随着改革开放的深入，深圳特区的经济快速开展以及城市规划开展变化，造成深圳特区土地稀缺、需求不断增加，令到深圳特区的房地产业一派繁荣，正因土地稀缺和需求增量，同时带动了二手楼交易逐年大幅增长，９６年至０３年增长率为４０%。我们可以从以下数据统计说明二手楼的开展前景：２００４年二、三级市场销售面积比照：二级：８２０万㎡三级：６８５万㎡２００５年１月---６月销售面积比照：二级：万㎡三级：万㎡与一手根本持平,比同期增长３７.０６%２００３年竣工面积５５８０万㎡，６.３万个单位；２００４年竣工面积６２００万㎡,６.８万个单位；深圳三级市场的开展趋势及因素：１、２００３年罗湖、福田两区１０年内零批地，直接影响两区购置力转投二手楼。２、大量一手楼上市充裕二手楼房源；３、专业中介代理被社会承受认同；４、二手楼按揭开放；５、二手楼被社会承受；６、较高房价交易会大幅增长。从以上各因素说明了三级市场在未来置业中占有了主导作用。三级市场经营模式的历程：９６年前房地产在封闭管理模式下，三级市场根本就只是单一的租赁业务。９６年００年间随着房地产业的改革开放，三级市场开场活泼，经营者普遍选择租赁写字楼经营：００年后随着一些外资中介公司进入，地铺经营的模式有如雨后春笋遍地开花；同时三级市场交易竞争进入了白热化时代。第三部房地产根底知识、二手楼买卖手续办理程序及费用一、房地产根底知识房地产是房产和地产的合称，它包括房屋财产和土地财产即房产和地产有机结合的统一整体。房地产市场，是房产交换和土地使用权转让的场所，是房地产业所联系的多种交换关系的总和，是土地和房屋商品化的必要途径。“房地产〞是房屋建筑物与土地的总称，又称不动产，即土地、土地上建筑物及附着在其上的各种权益的总和。房产又称物业，是指已建成投入使用的房屋和构筑物。地产是能够为其权利人带来受益或满足其权利人工作、需要的土地资产，即土地的经济形态。是经过人类加工、凝聚了人类劳动的社会资产，是土地所有者的财产和资产。地产特性：１、供给的稀缺性２、位置的固定性３、功能的永久性４、质量的差异性房地产特征：１、自然特征２、经济特征１、自然特征：A、位置的固定性B、使用的耐久性C、资源的有限性D、物业的差异性２、经济特征：A、生产周期长B、资金非常密集C、房地产有增值性区别：房产是建筑产品，地产是经过开发可供建立之用的土地。“房〞是社会的产物，“地〞是自然的产物。房地产市场是地产和房产买卖市场，即房屋建筑物商品交换的场所和地产使用权商品转让交换关系的总和。是土地和房屋商品化的必要途径。房地产交易活动主要有：房屋的买卖、租赁、抵押、互换、典当等。一、常用名词根本解释〔一〕名词解释１、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。２、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。３、绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积与规划建立用地面积之比。４、楼间距：东西向楼间距为１：１，南北偏东为１：１.３，南北向为１：１.５。５、建筑层高：层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上外表〔或下外表〕到相邻上层楼板上外表〔或下外表〕之间的竖向尺寸。？住宅建筑模数协调标准？〔GBI１００-８７〕中规定，住宅的层高采用以下参数：、、。净高那么是指层高减去楼板厚度的净剩值。６、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。７、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。８、进深：在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。９、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。１０、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：

〔１〕电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积；

〔２〕各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的５０％。１１、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。１２、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套〔单元〕套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积１３、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。１４、销售面积：销售面积是指商品房按〞套〞或〞单元〞出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单元内建筑面积〔以下简称套内建筑面积〕与应分摊的共有建筑面积之和。１５、阳台：阳台是指供居住者进展室外活动、晾晒衣物等的空间。１６、平台：平台是指供居住者进展室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。１７、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。１８、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／２者。１９、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／３，且不超过１／２者。２０、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。２１、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。２２、公共效劳设施用地：公共效劳设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。２３、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。２４、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。２５、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。２６、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的〞领地〞，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是承受邮件、简单会客的场所。２７、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.２８、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。２９、钢构造：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索构造。３０、钢、钢筋混凝土构造：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。３１、钢筋混凝土构造：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳构造、大模板现浇构造及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土构造的建筑物。３２、混合构造：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。３３、框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。３４、砖混构造：承重的主要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。３５、框剪构造：框架-剪力墙构造也称框剪构造，这种构造是在框架构造中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪构造的受力特点，是由框架和剪力墙构造两种不同的抗侧力构造组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架构造中的框架，剪力墙在框剪构造中也不同于剪力墙构造中的剪力墙。３６、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给根底。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。３７、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。３８、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。３９、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地局部，它承受底层房间内地荷载。４０、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。４１、商品房维修基金：是指按建立部？住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法？〔建住房[１９９８]２１３号〕的规定，新建商品住宅〔包括经济适用住房〕出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。４２、确权：是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、

登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。４３、土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及局部收益、处分的权利。４４、房屋的他项权利：房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。４５、房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的

市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集

体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达〞七通一平〞的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。４６、房地产二级市场：是土地使用者经过开发建立，将新建成的房地产进展出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进展交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进展交易的市场。４７、房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为４８、土地使用年限：住宅土地７０年、商业用地４０年、工业用地：５０年４９、房地产价格的五个特性：１、两重性：〔房价+地价〕２、个别性：个别形成３、交易性：价格高，卖出比买进高４、权益性：占有使用、收益、处分５、趋升性：房地产土地不再生５０、房地产价格的影响因素：１、所处的位置２、开发费用３、经济用途４、供求状况５、经济环境６、政策法规７、人口因素〔二〕房地产“五证二书一方案〞包括：？建立用地规划许可证？、？国有土地使用证？、？建立工程规划许可证？、？建立工程施工许可证？、？商品房销售许可证？和？住宅质量保证书？？住宅使用说明书？及？建立工程投资方案？〔三〕现行的土地获取方式〔来源〕：１、划拨２、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种〔四〕房屋建筑分类１、从构成房屋建筑构造的材料分：①木构造〔老楼，一般为１——２层建筑〕②砖木构造〔老楼，一般为１——３层建筑〕③砖混构造〔一般为６或７层建筑〕④钢筋混凝土构造〔高层建筑，为８层以上的建筑〕⑤钢构造〔赛格广场〕２、从房屋层数高度分：①低层１～３层〔木构造、砖木构造〕②多层４～６层〔砖混构造〕③小高层７～９层〔钢筋混凝土构造〕④高层１０～３０层〔钢筋混凝土构造〕⑤超高层４０层以上〔钢筋混凝土构造、钢构造〕３、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一级１００年以上〔钢筋混凝土构造、钢构造〕②二级５０～１００年以上(砖混)③三级２５～５０年〔平房〕４、房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑〔五〕房屋建筑构造１、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由根底、墙体〔或柱〕、楼地层〔或梁〕、楼梯、屋顶、门窗等六大局部组成。２、房屋承重构造的根本构件类型〔１〕钢筋混凝土构造〔还包括钢构造、钢和钢筋混凝土构造〕：承重的主要构造构件全部采用钢筋混凝土建造〔主要承重部件为梁和柱〕。〔２〕砖混构造：承重的主要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。〔３〕砖木构造：承重的主要构造采用砖、木建造的。〔４〕其他构造〔简易构造〕：承重的主要构造采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。３、地基与根底〔１〕地基：地基指根底底面以下，受到荷载作用影响范围内的局部岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过根底传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。〔２〕根底：根底是房屋的重要组成局部，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大局部，称为根底。根底用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。根底的类型：１、按根底的材料及受力特点分类〔１〕刚性根底：刚性根底是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的根底，这种根底抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。〔２〕柔性根底：钢筋混凝土根底称为柔性根底。２、根底按构造形式分：〔１〕条形根底：〔２〕独立根底：呈独立柱墩形式的根底，是钢筋混凝土排架构造柱下根底的主要形式之一。〔３〕筏板根底：又叫满堂红，一般为５０CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形根底不能满足地基的容许承载力和建筑物上部构造的容许变形时或当建筑物要求根底具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板根底。〔４〕箱型根底：用于高层建筑。〔５〕桩根底：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩A、多层住宅七层及其层以下可采用砖混构造，可根据地基情况采用柔性根底、筏板根底，如需要与桩相结合。B、中高层住宅可采用框轻构造、框剪构造，根据地基情况采用柔性根底、条形根底、筏板根底，如需要与桩根底结合。C、高层住宅可采用框剪构造、剪力墙构造，根据地基情况采用筏板根底、箱型根底并与桩根底相结合。３、墙体分类：〔１〕按平面位置：外墙和内墙；〔２〕按墙的方向：纵墙和横墙；〔３〕通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；〔４〕按墙的受力分：承重墙、非承重墙。４、楼层、地面：〔１〕楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。〔２〕按施工方法：现浇、预制。５、楼梯：〔１〕楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆〔或栏板〕。〔２〕楼梯形式：直跑式、双跑式等。〔３〕楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯６、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重构造、保温隔热层和顶棚组成。〔１〕屋顶类型：①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用３%以下，上人屋顶坡度为１%--２%。②坡屋顶：坡度较陡，一般在１０%以上。③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。〔六〕裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为构造强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在构造性部位且裂缝的宽度和长度均较大那么为有害裂缝。砖混构造以砖砌体和楼〔可分为现浇和预制〕为受力构造，因此在砖厚大于２４０的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于构造性裂缝，但如果外表抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂那么不属于构造性裂缝。框轻构造以梁、板、柱为受力构造，假设非外表抹灰裂或填充砌体裂缝那么属于构造性裂缝。混凝土裂缝宽度小于mm即使出现在构造性部位也非有害裂缝，但应注意其开展。〔七〕关于室内采光有何要求？１、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。２、采光系数：室内为１，窗地面积比１/７；楼梯间０.５窗地面积比１/１２。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。３、高度低于的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于２米。〔八〕梁的种类：１、梁的种类按受力状态分为：〔１〕简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。〔２〕连续梁：两跨以上的梁为连续梁。〔３〕悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。２、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。〔九〕不同建筑构造的优缺点比较？砖混构造住宅与框轻构造住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。〔十〕定金法那么：定金数额不得超过合同标的金额的２０％，如果超过，超出局部视为预付款收到定金一方不履行合同，应当双倍返还定金给付定金一方不履行合同，无权要求返还。定金和预付款约定不明确，一律视为预付款订金，在通常情况下视为预付款。但是明确具有担保功能的除外１、保证金、担保金、押金，在通常情况下视为预付款，但是明确具有担保功能的除外２、在同一个合同里，定金合违约金不能同时存在，但是立约定金除外〔十一〕实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按以下规定处理：１、约定的面积与实际交付的面积相差在±１％以内〔含本数〕的价款，购销双方实行多退少补；２、实际交付的面积大于合同约定面积的１％〔不含本数〕的，预购人可以不承担增加面积的价款；３、实际交付的面积小于合同约定面积的１％以上〔不含本数〕的，预售人应按实际交付的面积结算退还多收的价款；４、实际交付的面积小于合同约定面积的３％以上〔含本数〕的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。〔十二〕经纪人是指：依法取得经纪执业证书，从事经纪活动的执业人员和依法设立的具有经纪活动资格的个体工商户和经济组织。〔十三〕房地产经纪人是为房地产买卖双方介绍交易以获取佣金的中间人，又称为不动产经纪人，是专门为房地产交易双方充当媒体，并收取一定佣金的中间商。〔十四〕房地产经纪人按组织形式划分有：法人房地产经纪人、合伙经纪人和个体房地产经纪人。〔十五〕房地产经纪人必须具备的条件：１良好的心理素质２良好的知识素质３较强的法制观念４较强的时政意识〔十六〕房地产中介效劳机构包括：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。〔十七〕房地产交易管理包括：对房地产转让、房地产租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。〔十八〕房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与等方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为。〔十九〕有以下情况之一的房地产，不得进展交易：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的共有房地产未经其他共有人书面同意的权属有争议的已批准实施拆迁的未经国资部门批准的行政事业单位房地产依法收回土地使用权的法律、法规规定不得交易的其他情形〔二十〕申领商品房预售许可证应当符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建立工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资２５％以上已确定工程进度和竣工日期已与在本市注册登记的银行签订预售款监管协议已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。〔二十一〕房屋性质：房地产交易是产权交易，产权可以是完整的，也可以是分立的，产权还会随历史的变迁和政策的调整而有相应的变化。这就是要求房地产经纪必须了解房地产产权性质的类别，并在处理业务时，准确无误地判断。商品房：按理说能够买卖的房子都是商品房，但狭隘的商品房概念是具有完全产权并可自由买卖的房子，有占有、使用、收益、处分等方面拥有自主权，所受限制较少，在某些城市的某个阶段，商品房还有内、外销之分甚至价格、转让条件等方面的差异。经济实用房：属于微利商品房，是政府福利向市场过渡的表现形式，通常由政府或企业组织开发，减免地价、压低本钱、限制利润，提供经当地常住户口中低收入人士，经济实用房购置时有严格的资格限制，不可重复购置，经济实用房在一定的历史时期是不可以进入市场流通的，随着历史变迁和政策的调整，补足地价后，可转为商品房进入市场流通。福利房：目前我国的福利房只在有些城市出现，如深圳市的福利房是指政府及事业单位职员以准本钱，全本钱方式抵扣个人奉献购置的福利房，福利房表达政府福利性质，不能进入市场流通，随着历史的变迁和政策调整，补足市场地价等差额后，也可转为商品房进入市场流通。集资房：是职工或居民集资兴建自助解决住房困难形成的一种产权形式。不得转让。公房：分为政府权属公房和售后公房，前者不能上市，后者必须按照各地政府的规定，办理好一定的手续后，才能上市流通，公房上市的规定，各地有一定的差异，房地产经纪人员必须实时了解这方面的政筹划态。私房及侨房：私房、侨房是城市历史的积淀，契约完整或有记载产权应视为私人合法财产，可进入市场流通，便要按各地规定办理，私房买卖及租赁将纳入商品房管理的统一轨道，各地更有侨房政策。农民房及宅基地：城市化进程令农民房大量涌现，宅基地标准高，除租赁已纳入管理外，进入市场不具备条件，超标严重，产权不合法。〔二十一〕房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的应当征得出租人书面同意。承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给他人，并可获取收益。承租人有以下行为之一的，出租人有权解除租赁合同：１、擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的２、擅自改变房屋用途或构造的３、利用承租房屋进展违法活动的４、无正当理由经出租人催告，仍拖欠租金累计达六个月以上的５、其他严重损坏出租人权益的出租人有以下行为之一的，承租人有权解除租赁合同：隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用不及时履行维修义务的其他严重损害承租人权益的有以下情形之一得房屋不能租赁：没有房屋所有权的合法证明司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的共有房地产未经其他共有人书面同意的权属有争议的属违法建筑的不符合平安标准的已抵押未经授权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定制止出租的其他情形，有效租赁期：商业１５年、住宅８年。〔二十二〕房地产评估是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经历与对影响房地产价格因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计、推测与判断。房地产估价应遵循的原那么：１、合法原那么２、最高最正确使用原那么３、替代原那么４、估价时点原那么５、公平原那么房地产估价的根本方法：１、市场比较法２、本钱估价法３、收益法市场比较法：是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象房地产在与较近时期内已经发生了交易类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出估价对象房地产真实、客观、合理的价格的一种估价方法。本钱估价法：是一种以建筑房地产所需消耗的各项费用之和为根底，再加上一定的利润和应纳税金等来确定房地产价格的估价方法。采用本钱估价法估价求得的价格，通常称为积算价格。收益复原法：是一种运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。二、住宅知识问答１、什么是砖混构造住宅？答：砖混构造住宅中的“砖〞，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混〞是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混构造住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在５层、６层以下。２、什么是框架构造住宅？答：框架构造住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。３、什么是单元式住宅？答：单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。４、什么是公寓式住宅？答：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有假设干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。５、什么是花园式住宅？答：花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购置。６、什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。７、什么是复式住宅？答：复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个１．２米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅〔复式为３．３米，而一般跃层式为５．６米〕，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高２米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。优点是：①平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高５０％—７０％；②户内隔层为木构造，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；③上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积一样的住宅相比，土地利用率可提高４０％。缺乏在于：①复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一局部户型朝向不佳，自然通风采光较差；②层高过低，如厨房只有２米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感，贮藏间较大，但层高只有１．２米，很难充分利用；③由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的本钱较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、平安性较差。目前，这种住宅的设计正在不断改进，由于其精巧实用，价格较低，仍有广阔的市场前景。８、什么是住宅的层高和净高？答：层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在２．８米左右。净高那么是指层高减去楼板厚度的净剩值。二、二手楼买卖手续的程序及费用承受委托(一)业务接洽：房地产经纪人员在通过信息的筛选、获取有用的业务信息后，应当立即，通过一定的渠道采取适度的方式，选择有意向的目标客户，进展有效的业务接洽。在业务洽谈中应当注意以下几个问题。１、客户信任：在与客户的接洽中自始至终要给予客户信任感，如果客户对你没有信任感，其业务是无法进展下去的，２、摸清对方底牌：房地产经纪人员在与客户的初始接触中，应设法尽快摸清对方的底牌，才能对症下药，如果经纪人员在未了解清楚对方的情况下，只是一个劲地要求与对方做成业务，会影响洽谈进展。甚至会拒之门外。３、快速锁定对方：当时机到来时，如果不能尽快锁定对方，情况随时都会发生变化，而失去商机。(二)业务委托：房地产经纪人员从事的是经纪效劳，在每项业务开展之前，应当与客户办理委托效劳手续，以保证业务正常开展和确保经纪人员的权益。在我国各地的房地产经纪业务的动作中，许多房地产经纪人员不习惯与客户办理相关的委托手续，往往是接到一个口头的信息后就去开展业务，留下很多隐患，不断引起纠纷，而且一旦纠纷出现后，没有依据，难以解决，有时受损害的可能是客户，但受损害最大的最终还是房地产经纪人员，因此在业务开展之前，办理委托手续是非常必要的。经纪人员在接洽业务时，如果与客户已达成效劳意向，应当办理委托交易手续，如果说是代理业务，就与对方签订？委托代理合同？，如果是居间业务，就与对方签订？居间合同？，以约束对方行为，保证业务正常开展，并保障经纪人员的合法权益，在市场不够成熟的情况下，许多客户不习惯签订委托合同，而且是多家委托，容易出现业务纠纷，因此，经纪人员不管是为卖家还为买家进展效劳，都有要争取办理委托手续，在办理房地产转让委托时，首先要向客户介绍从业地区房地产转让的有关规定、操作流程和应办理的相关手续。房地产转让委托流程：卖方向经纪机构提供房地产产权证明文件卖方与经纪机构签署卖房独家“委托代理协议〞或“居间合同〞明确业务关系与销售条件经纪机构核实并确保待售楼宇产权的真实性、合法性及有效性经纪机构勘察牧业 经纪机构进展推广宣传卖方与经纪机构签署卖房独家“委托代理协议〞或“居间合同〞明确业务关系与销售条件房地产经纪人员应当根据所需了解的情况，填写表格，向业主询问或通过核实产权证书等文件的原件，填写好后，让业主签名确认。在可能的情况下，向经纪机构提供该房屋的钥匙，并到现场勘查物业情况。二、明确委托关系房地产经纪人员与购、销意向客户通过接洽，达成意向后，应以书面形式明确委托关系，根据经纪合同的条款，明确居间效劳事项、范围、要求、期限、双方的权利与义务、佣金标准，支付时间支付方式等等。承受委托人委托，应签订委托合同〔委托协议〕，委托合同也称经纪合同，具体形式应根据业务类型的不同而异，如居间业务应签房地产居间合同，代理业务应签房地产代理合同，委托合同的当事人双方既可以都是公民或法人，也可以一方是公民另一方是法人。公民必须具有完全民事行为能力，作为委托人的公民或法人对委托事务必须具备相应的权利能力，即只有委托人依法有权进展的事务才可委托他人办理，否那么委托合同无效。房地产转让居间合同主要条款：委托〔代理〕事项、价格、期限及要求居间报酬〔佣金及必要经费〕计算方法、支付时间和方式权利与义务违约责任其它约定事项签订委托居间〔代理〕合同时，有时问题暂时难以明确，如办理委托手续时，经纪人只凭业主要求的价格受托，但通过现场勘察、市场调查和物业估价后，其转让价格需要调整，须再次洽谈妥当后于签定转让合同书面确定。三、产权核实１、房地产经纪人员接到正式委托后，应在第一时间核实房地产权的合法性、完整性、真实性和有效性。核实产权最直接的方式是到房地产权登记部门核实。如果政府相关部门难以配合，可通过其他渠道核实，如辩认产权证书的真假，通过开发商或物业管理处等进展核实，在核实房地产权属情况时，注意以下几个问题：〔１〕房地产权的法律文件：委托转让的房地产权法律性文件包括？土地使用权出让合同书？、？房地产证？、〔有的地区是？国有土地使用证？和？房屋所有权证？、？房屋共有权证？、？房地产买卖合同书？等。房地产权属是否清晰：注意房地产权证上的业主姓名与售房是否相符，有无共有权人，是否已得到其他共有人的书面同意。产权性质类别：〔１〕商品房：按理说能够买卖的房子都是商品房，但狭隘的商品房概念是具有完全产权并可自由买卖的房子，有占有、使用、收益、处分等方面拥有自主权，所受限制较少，在某些城市的某个阶段，商品房还有内、外销之分甚至价格、转让条件等方面的差异。经济实用房：属于微利商品房，是政府福利向市场过渡的表现形式，通常由政府或企业组织开发，减免地价、压低本钱、限制利润，提供经当地常住户口中低收入人士，经济实用房购置时有严格的资格限制，不可重复购置，经济实用房在一定的历史时期是不可以进入市场流通的，随着历史变迁和政策的调整，补足地价后，可转为商品房进入市场流通。福利房：目前我国的福利房只在有些城市出现，如深圳市的福利房是指政府及事业单位职员以准本钱，全本钱方式抵扣个人奉献购置的福利房，福利房表达政府福利性质，不能进入市场流通，随着历史的变迁和政策调整，补足市场地价等差额后，也可转为商品房进入市场流通。集资房：是职工或居民集资兴建自助解决住房困难形成的一种产权形式。不得转让。公房：分为政府权属公房和售后公房，前者不能上市，后者必须按照各地政府的规定，办理好一定的手续后，才能上市流通，公房上市的规定，各地有一定的差异，房地产经纪人员必须实时了解这方面的政筹划态。私房及侨房：私房、侨房是城市历史的积淀，契约完整或有记载产权应视为私人合法财产，可进入市场流通，便要按各地规定办理，私房买卖及租赁将纳入商品房管理的统一轨道，各地更有侨房政策。农民房及宅基地：城市化进程令农民房大量涌现，宅基地标准高，除租赁已纳入管理外，进入市场不具备条件，超标严重，产权不合法。房地产权属转移的有效性：房地产权属转移有效性是指房地产权属是合法的商品房，从房地产权性质来说是可以上市流通的，从其属关系上来说，是暂时不能转移的，有如下几种情况：①有争议的；②未能取得房地产权证的；③被司法或行政部门依法裁定、决定限制和查封，或者以其它形式限制房地产权利的；④产权未经确认工产权纠纷未予协调以及他项权利不明的房地产；⑤产权人出卖房屋后，没有居住去向；⑥共有房地产，未经其他共有人书面同意的⑦权属争议尚在诉讼、仲裁或行政处理中。上述房地产都暂时不能转让，经纪人员应等合法手续办好后，或待争议、纠纷解决后再签订代理出售手续，在没有解决有关问题的情况下，如果房地产经纪人员承受这类房地产转让的委托，转让后是很难办理产权转移的；对继承、赠与、分割所得的房屋，必须到公证机关或人民法院的法律文书，方能投放交易市场。〔５〕房地产权的合法性：根据规定，以下房地产是不能出售的：未具备商品房销售条件的依法收回土地使用权的；依法收回房地产权证的未依法登记取得房地产权证的法律、法规、规章规定不得转让的未经有关主管部门批准，擅自违章自建、扩建未经批准征用或划拨的建立用地范围内的房屋。上述房地产都不得转让，因而涉及此类房地产转让的经纪业务不能成立，房地产经纪人员决不应违法进展操作。〔６〕房地产其他权利的设定房地产权有无抵押，有无债务纠纷，债权人是谁，房地产经纪人员在承受委托时，应当了解清楚这些情况。〔７〕房地产使用期限房地产经纪人员在承受委托时，必须了解该房地产的土地使用期限及房屋的历史年期，剩余使用年限等。〔８〕租赁权有些房屋在出售前就已出租，房地产经纪人员有承受委托时，应当了解清楚这方面的情况，并向购置方介绍情况，尤其要说明，按照规定在同等条件下，承租方有优先购置权，如果承租方放弃购置，才能外售，出售后其租赁关系不受产权关系变更的影响，购置方需要承接其租赁关系，应提前一个通知承租方，征求其意见。２、现场查勘房地产经纪人员有接到委托后，应到物来仔细查勘房屋状况，核实是否与业主提供的资料内容一致，如有疑问，应及时向业主了解清楚，不可模糊，除核实业主提供的情况以外，经纪人员还应进一步详细了解与物业相关的其它情况，注意掌握不同类型物业的特点，以便向客户推介时，心中有数，利于促成交易。到现场实地观察需了解的有关情况如下：〔１〕住宅①所处地段、交通环境、市政配套、公共建立、商业分布、生活配套、楼宇周围环境、具体位置、形状、朝向、公用部位情况等。②建筑风格、房屋的成新、外形、房屋的质量，如屋顶、楼面、墙面有无渗漏水迹，有无裂逢，门窗开启是否灵活；上下水道及煤气管道无渗漏。③房屋的建筑构造，确认房屋的准确面积，观察房屋的内部构造、户型、平面布置管线是否合理④建筑材料、装修情况、配套设施⑤设备：水、电供给容量、户内外电线、线、“三表“⑥物业管理水平，了解小区物业管理可提供的效劳工程及各项收费标准⑦社区状况，了解社区的面貌、治安状况、邻居组合、文代气氛、周边居住环境等有关情况。周边楼盘比较，了解周边有关楼盘情况，以比较也该楼盘与邻近楼盘之间的区别和特点。〔２〕办公：客梯、空调、实用率、员工餐厅、停车位〔３〕商业：经营管理、空调/电缆、市场推广、停车位、货仓、商品销售税费、运输、商品组合/邻居。〔４〕工业及货仓：电力配套、污水处理、工业用水、消防配套、客/货梯、宿舍、设备/天车。上述有关情况，经纪人员除了亲临现场查勘以外，还应向已入住的业主及老街坊邻居了解房屋的历史与使用情况，总之，经纪人员在接代理前应多了解一些物业情况，在承受委托和洽谈协商时才能得心应手。３、房地产购置委托手续房地产居间业务中,许多房地产经纪人员没有与购房客户签订委托合同的习惯,或者是等购房客户已经决定要买经纪人员推荐的房地产后,才与其签订委托合同,为了标准市场行为,在为购房客户进展委托效劳时,可按以下流程进展：买方向经纪人说明购房意向签委托协议书〔俗称看楼纸〕经纪人带买方看楼房地产经纪人员在交易谈判中，应注意把握时机，充分发挥其业务技巧，推进洽谈进程，争取促成交易。二、签约成效〔一〕促成交易促成交易是整个经纪业务过程中最重要的一个环节，当房地产买卖双方达成共识，经纪人应当尽快促成交易，锁定客户，防止“临门一脚〞失误。由于房地产交易手续办理过程较长，锁定客户的有效方法是收取定金。买卖双方签订‘房屋转让合约“无论是哪一种经纪行为，最终要促成交易，因此这一环节是整个流程中的关键，房地产经纪人员在这一环节中的主要工作协调交易价格，在通常情况下，交易双方总是各自站在自己的立场上来判断房地产价格。因此常常不能将成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人员以专业的身份和经历来协调双方认识，一般而言，房地产经纪人员应以标的物业的客观市场价格为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价师的帮助。交易流程简易图卖方收取定金附本卷须知结算佣金买方付购房全款给经纪机构或指定的监管机构〔按揭付款的根据按揭银行的规定执行〕买卖双方签署“房地产买卖合同〔现售〕〞，向产权部门递交过户所需资料产权部门出具税单后交纳税费产权部门办