成都房地产市场分析报告

２００４年１-７月成都房地产市场分析据市统计局统计，今年１-７月全市累计完成固定资产投资４５６.４９亿元，同比增长２０.６％，增幅下降１６个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，３至７月投资增速分别为３２.４％、２９.７％、２６.４％和２４.５％。基建、技改、房地产开发分别完成投资１８７.３１亿元、８２.９９亿元、１４４.９１亿元，同比增长１８.７％、２５.２％、２３.９％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建立工程进展缓慢，上报工程仅完成全年方案投资的３３.３％。成都南部新区根底设施建立进度很快，已完成进度的４９.７％。在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资安康开展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积缺乏、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。一、全市房地产市场运行特征(一)房地产开发投资保持快速增长年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从４月份开场，房地产开发投资开场加速，５月至７月表现出持续快速增长之势。１—７月全市房地产开发投资完成１４４.９１亿元，比去年同期增长２３.９％，其中住宅投资完成１０３.７６亿元，增长１９.４％；商业营业用房完成投资２４.５８亿元，增长８５％；办公用房完成投资３.４３亿元，下降３４.４％。住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活泼，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。１—７月，港澳台商投资１２.３５亿元，增长９１.８％，外商投资１３.３３亿元，增长４.１９倍。其中，中海兴业(成都)开展完成投资５.１亿元；成都盛吉利房地产开发完成４.５亿元；成都熊猫万国商城完成投资２.７亿元。(二)土地购置面积继续增长，开工延缓导致新开工面积缺乏１—７月成都市累计购置土地６１７.６万平方米，同比增长６２.７％，增长较快。虽然政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购置市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的开工延缓，从而导致新开工面积缺乏。据统计，１—７月新开工面积６４１.５万平米，下降５％；其中住宅新开工面积５２０.４４万平方米，减少９.２％。商品房施工面积到达２２７０万平米，同比增长１８.３％，其中住宅施工面积１７５９.２１万平米，同比增长９.９％。商品房竣工面积为３６４.４９万平米，同比增长１３.５％，其中住宅竣工３１４.６８万平米，同比增长６.０％。(三)开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。１—７月，房地产本年资金来源中银行贷款为３７.０７亿元，比去年同期下降７.７％。虽然国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛，购房户定金及预付款增长迅速，开发资金并未因此受到影响。１—７月，购房户定金及预付款到达１０３.８３亿元，比去年同期增长５９.７％。所占比例为总资金来源的４７.９％，较去年同期提高８.４个百分点。１—７月成都市房地产本年资金来源合计２１６.７１亿元，比去年同期增增长３１.６％。(四)空置商品房总体持续下降空置面积连续半年呈现下降趋势。２—７月，空置面积分别比去年同期下降７.４％、１２.３％、１７.９％、２０.３％、２１.１％和２３.４％。７月份，全市商品房空置１５２.８万平方米。其中，住宅下降４３.１％。与此同时，办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加１３.１％和２１.２％。从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内〞的“待销房〞面积大大降低，空置面积为６７.７４万平方米。“一年及一年以上〞的“滞销房〞和“积压房〞仍呈上升态势，到达８５.０６万平米，同比增长８.０％，其中住宅空置４２.３７万平米，同比减少４.８％，办公房空置面积１０.０４万平米，同比减少２.２％，商业营业房空置１８.１０万平米，同比增长３８.９％。(五)全市商品房销售、房价平稳增长１—７月，全市商品房销售均价为２１１７元／平米，比去年同期上升６.０６％，每平米上升１２１元，其中住宅销售均价为１９７３元／平米，同比增长６.５％。房价上涨较为平稳。据统计局数据显示，商品房销售面积(现房销售+预售转竣工销售)３５４.３２万平米，同比增长８.９％，其中住宅销售３３３.２４万平米，同比增长８.６％。商品房销售额到达７５.０２亿元，同比增长１５.５％，其中住宅销售额为６５.７６亿元，同比增长１５.７％。表１：２００４年１—７月房地产开发投资、施工竣工销售统计表---------------------------------------------数额同比增长率---------------------------------------------固定资产投资(亿元)４５６.４９２０.６％房地产业投资(亿元)１４４.９１２３.９％土地购置面积(万平方米)６１７.６０６２.７％土地购置费(亿元)４０.１８３５.５％商品房施工面积(万平方米)２２７０１８.３％其中：新开工面积６４１.５１-５.０％住宅施工面积１７５９.２１９.９％商品房竣工面积(万平方米)３６４.４９１３.５％其中：住宅３１４.６８６.０％商品房销售面积(亿元)３５４.３２８.９％其中：住宅销售面积３３３.２４８.６％商品房空置面积(万平方米)１５２.８２３.４％一年及一年以上空置８５.０６８.０％---------------------------------------------数据来源：成都市统计局二、市区房地产市场运行情况据成都房产管理局统计，今年１—７月市区商品房销售面积４９３.２４万平米，同比增长２９.５５％；成交金额１８０.３０亿元，同比增长４５.１０％；其中住宅成交面积４１８.９０万平米，同比增长２６.４９％，成交金额１３１.７２亿元，同比增长４０.８１％。商品房供给面积为３２３.８９万平方米，同比减少了２１.４４％，住宅供给面积到达２２８.７７万平米，同比减少２２.４９％。住宅供给缺口到达１９０万平米，缺口巨大。(注：全市销售面积统计口径是：现房销售+预售转竣工销售，市区统计口径是：完成合同备案的房屋面积。市区供给面积统计口径是：批准预售面积)[分物业供销状况]１、住宅供给缺口继续增大，高房价压力难解除。据成都房产管理局统计，今年１—７月成都市区共批准住宅预售面积为２２８.７７万平方米，同比减少了２２.４９％；共销售住宅４１８.９０万平方米，同比增长２６.４９％，住宅供给缺口为１９０万平米，７月住宅缺口增加了近２６万。住宅缺口的进一步扩大，充分说明目前房地产市场处在一个供小于求的供求失衡状态，这与目前全国的形势相一致，这也势必进一步抬高成都的房价，由于土地紧缺问题已经成为众多开发商的一个开展瓶颈，有钱没地的现象非常普遍，各大小开发商积极寻求合作时机，缓解开展问题，新一轮的整合即将开场。目前成都市国土部门加大了土地的投放力度，适时推出许多住宅用地，缓解了一局部住房的需求压力，近期也有很多楼盘亮相，预计下半年的住宅供给上会有所上升，但要想完全解决这类短缺问题终归取决于政府的经济适用房政策的力度、实施情况和土地供给方案。２、商业用房供过于求，销售情况好转。与住宅市场不同，商业用房在供给上超过销售，呈现供过于求的现状。今年１—７月商业用房的供给面积到达５５.０２万平米，同比减少了１２.６９％；销售面积到达４６.５３万平米，同比增长３１.３９％，供过于求面积为８.４９万平米。在今年连续几个月商业用房的强势供给后，本月开场供给势头有所减弱，销售情况有所好转。３、办公用房供给减少，销售稳步增长。今年１—７月办公用房销售面积到达９.６１万平米，同比增长了１１.９５％；销售金额到达３.９１亿元，同比增长１７.８７％。供给方面，办公物业的供给有所减少，供给面积为６.６６万平米，同比减少了４５.２１％。销售情况最为理想的数“时代广场〞，销售面积超过了１５０００平米，“时代广场〞凭借其优越的地理位置及低价位吸引投资者，即将上市的超五星级写字楼工程“开行国际大厦〞也将掀起一轮写字楼风暴。表２：２００４年１—７月各类物业供销比照表(单位：万平米)-----------------------------------------------------总体住宅办公用房商业用房其他用房----------------------------------------------------------------------------------------------------------数据来源：成都市房产管理局[分方位供销状况]１、城东市场加速启动。今年以来，城东的商品房市场显得尤为活泼，７月商品房供给足足增加了１０万平米，大中型楼盘频频出现，“金色家园〞、“东润风景〞、“尖东旺座〞、“静居嘉苑〞等楼盘掀起了一片城东热。供给方面，在各方位都出现缩水的情况下，城东却有成倍的增长，１-７月合计供给７５.７９万平米，同比增长１００.８８％，其中住宅供给到达６５.８１万平米，同比增长１１１.９５％，而同期其他方位的住宅供给分别比去年同期减少了７％—５０％不等；销售方面，城东的商品房销售面积到达７４.１８万平米。同比增幅到达８７.３３％，其中住宅销售面积到达６６.５６万平米，同比增长８６.３３％。城东作为成都市未来开展的城市重点区域，其各种配套设施逐步完善，各种工厂企业都已经大局部得到搬迁，沙河改造也取得了重大成就，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建立已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关锦江区政府部门将进入城东副中心，由于目前城东的土地供给相对较为充足，这也为城东的房地产开展提供了无限的动力，城东副中心的运作亦已进入开发阶段，近期副中心的一块６００余亩的土地进入拍卖流程也揭开了城东副中心大规模开发的序幕。２、城西住宅缺口近１００万，缺口继续增大。城西住宅供给缺口最大，接近１００万平米，占供给总缺口的５３％。城西商品房供给面积１０６.７５万平米，同比减少了４２.９９％，其中住宅供给面积为７１.８３万平米，同比减少５１.５０％；商品房销售面积到达１９３.５７万平米，同比增长２０.０２％，其中住宅销售面积到达１７１.２８万平米，同比增长１６.２６％。城西的开展受到城市东、南扩展的影响，使商品房建立步入一个相对温和的开展阶段，也由于城西土地的匮乏殆尽使其失去进一步开展的平台，但今年拍卖的１８００亩“地王〞将会带动城西的三环外(高新区)片区的快速开展，这也是城西房地产未来的开展方向。影响力堪与当年成都花园带动周边效应的影响相比，也预示着城西地产面临突破和机遇。３、城南市场表现平稳。今年１—７月城南的房地产供销市场表现平稳，７月份商品房供给和销售也稳步开展。由于城南的开发格局已经根本定型，土地供给也已经根本处于无地可供的局面，因此，城南将逐渐延伸至郊区(县)开展。１—７月城南供给商品房面积７４.９０万平米，同比减少２８.７５％，其中住宅供给面积到达５８.０８万平米，同比减少７.５７％；商品房销售面积到达１２０.６８万平米，同比增加２５.２９％，其中住宅销售面积１０５.８５万平米，同比增长２８.５０％。４、城北非住宅市场开展迅猛。今年１—７月城北的非住宅物业市场开展迅猛，办公用房供给量出现大幅增长势头，供给到达３.２２万平米(７月未增加)，同比增加了６倍多，销售面积到达１.８９万平米，增幅也到达２５３.４１％。商业用房供给为１５.７３万平米(７月未增加),同比增长１７３.４８％，销售达１１.１３万平米，同比增长１１１.６９％。由于城北环境的改善，城北的商贸、物流特性得到了加强，从而形成了城北的商业和办公物业的飞速开展。表３：２００４年１—７月市区各方位商品房供求状况(单位：万平米)----------------------------------------------------城东城南城西城北市中心--------------------------------------------------------------------------------------------------------数据来源：成都市房产管理局[分环域供销状况]１、内环以内住宅供销旺盛，办公物业供给大幅缩水。今年１—７月市区内环线以内住宅的供销非常旺盛。住宅供给面积到达２０.３８万平米，同比增长７０.６４％，销售面积到达５０.９５万平米，同比增长１１１.６０％，销售金额也到达１９.４３亿元，同比增长１０９.２６％。虽然今年有“时代广场〞等比较畅销的办公物业，但与去年相比，内环以内区域的办公物业供给仍呈现大幅缩水的现状。供给面积仅０.５１万平米，同比减少９１.９１％，销售平稳增长，到达３.８１万平米，同比增幅６.８％。２、一至二环办公物业、商业物业供给强劲增长。今年１—７月成都市区一至二环区域办公用房供给面积到达４万平米，同比增长８５５.７１％，增幅非常明显；商业物业也到达了１３.８６万平米的供给量，同比增长７４.９６％。由于城市开展逐渐向多元化开展，区域型商贸中心逐渐成型，这些因素形成了商业、办公的空间外拓。３、三环外区域市场开场加速。三环外区域是近年来的一个开展热点。特别是城南、城东副中心的规划确立及近来的实质性实施，三环外区域迎来了开展的一个高潮。首先，供给方面，三环外主要表达在住宅供给上，１—７月共供给了１１.３２万平米的住宅，同比增长１１０.０１％；销售方面，商品房销售总面积到达１１.９１万平米，同比增长２０７.０３％，其中住宅销售面积１０.４３万平米，同比增长１９２.０７％，商业用房销售面积１.３７万平米，同比增长３９２.９５％。表４：２００４年１—７月成都市区各环域商品房供求状况(单位：万平米)--------------------------------------------------------------内环以内内环至一环一至二环二至三环三环外----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------数据来源：成都市房产管理局[分户型供销状况]１、小户型销售旺盛，价格平稳上涨。今年１—７月成都市区的小户型销售势头迅猛。面积区间在６０平米以下销售面积到达４８.９７万平米，同比增长１３２.２５％，合计销售１１０３０套。市场供给面积为３１.０４万平米，同比增长１２.７３％，合计６８８２套。虽然小户型的供给增幅并不明显，但相对于其它面积的户型供给都减少的现况，小户型却显得非常独特。小户型的价格上涨也表现平稳。２００３年全年同样户型面积区间的小户型的交易均价到达３４６６元／平米，而今年１—７月交易均价为３５７６元／平米，每平米增长１１０元，与去年同期相比，每平米增长４７元。２、大户型缺口较大。除了小户型之外，销售最为火爆属６０—９０平米的实用型住房，销售面积到达７５.３９万平米，销售增幅到达４９.７０％的增幅，９０平米以上的户型销售也保持平稳增长，但是供给较为缺乏，大户型供给逐渐萎缩，在户型面积区间在１２０—１８０平米、１８０以上的供给量分别缩水２２.１２％、３２.７２％，此类户型供销缺口最大，据统计，１２０平米以上户型住宅缺口到达１０４.７５万平米，占住宅总缺口的５５％。表５：２００４年１—７月不同户型面积住宅的供销状况(单位：万平米)------------------------------------------------------------６０以下６０-９０９０-１２０１２０-１８０１８０以上------------------------------------------------------------同比增长％１２.７３％-２２.６１％-３２.４７％-２２.１２％-３２.７２％同比增长％１０７.７２％４９.７０％１７.８０％７.７７％３２.１２％------------------------------------------------------------数据来源：成都市房产管理局(三)市区商品房销售价格情况１、市区住宅均价３１４４元／平米，增长１１.３％。据市房产管理局统计，今年１—７月成都市市区商品房销售均价是３６５５元／平米，与去年同期相比(去年同期价格为３２６４元／平米)，价格每平米上升３９１元，涨１１.９８％，与去年全年水平相比，价格上升２９６元／平米，上涨幅度为８.８％。其中住宅销售均价为３１４４元／平米，每平米比去年全年价格水平(去年全年住宅销售均价２９２３元／平米)增长２２１元／平米，但与去年同期相比(去年同期的住宅销售均价为２８２５元／平米)每平米上涨３１９元，同比增长１１.３％。商业用房交易均价为８３３７元／平米，同比增长１６.２％。办公用房交易均价为４０６９元／平米，与去年同期相比增长６％。２、中高价位物业销售火爆。今年１—７月住宅成交面积中有７３％集中在１８００—３６００元／平米价位区间上。从下表可以看出，２７００—３６００元／平米和３６００—５０００元／平米的中高档区间的住宅销售增长幅度最为明显，分别增长６９.６２％和１５６.２４％。而价位在２７００元／平米以下的住宅交易量逐渐减少。商业用房的主力成交价格仍是在１００００元／平米以下，占八成左右，但值得关注的是１００００—１５０００元／平米、１５０００—２００００元／平米和２００００元／平米以上的商业用房增长迅速，增幅分别为１００.８９％、１２９.７９％和２０２.２７％，办公用房６０００元／平米以上价位区间的销售增幅达１３８.４０％，形势较好，我们可以得出一个结论：中高价位物业的销售势头较为强劲，这也是房价快速上涨的动因之一。(详见表６)表６：２００４年１—７月成都市区商品房销售物业的价格状况统计(单位：万平米)-----------------------------------------------------------------------------价格范围１８００以下１８００-２７００２７００-３６００３６００-５０００５０００以上-----------------------------------------------------------------------------同比增长-３３.４０％-２１.２３％６９.６２％１５６.２４％４１.９１％-----------------------------------------------------------------------------价格范围３０００以下３０００-４０００４０００-５０００５０００-６０００６０００以上-----------------------------------------------------------------------------同比增长２７.４７％-４０.１６％-１.８３％-６３.１８％１３８.４０％-----------------------------------------------------------------------------价格范围５０００以下５０００-１００００１００００-１５０００１５０００-２００００２００００以上-----------------------------------------------------------------------------同比增长１６.７７％１８.０８％１００.８９％１２９.７９％２０２.２７％数据来源：成都市房产管理局(四)市区二手房交易情况今年１—７月成都市市区二手房交易总量为１８１.１５万平米，同比增长４５.６２％，其中住宅成交１５２.１６万平米，同比增长５２.１３％。办公用房交易达１０.３０万平米，同比增长４９.０２％。商业用房交易达９.２５万平米，同比增加了５.９７％，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重不断上升，９９年至今年１—７月，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重从１０％左右逐步上升到现在的２６.９％。今年１—７月的二手房交易比重比去年底上升了２.１个百分点，二手房的市场份额逐渐升高。随着市区土地资源的进一步枯竭，新房数量的减少，二手房市场将逐渐活泼并将形成主导。(五)市区购房者情况１、外地个人交易比重继续提高。从以下图可以看出，外地人的购置数已远远超越市区人口占第一位，已经成为成都商品房消费领域的主要力量。今年１—７月外地个人在成都市区购置的新建商品房总量占交易总量的４８％，住宅交易中外地个人占５０％。外地人成为购房主力与成都市特殊的人口构造及地理位置是分不开的，成都市区目前的流动人口约有１５０多万，而市区总人口约为３４０多万，因此，人口构造上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作为中国西南的重镇，其强烈的辐射作用也使很多外地人到成都置业投资。近年来西藏、重庆、新疆甚至沿海城市如温州人都加大了成都房地产的投资置业的力度。(注：以下的市区个人是指身份证号前五位为５１０１０的个人；统计范围为五城区和高新区国有土地上的存量房屋)表７：２００４年１—７月成都市区一手房购置者状况(单位：万平米)---------------------------------------------总体住宅办公用房商业用房------------------------------------------------------------------------------------------数据来源：成都市房产管理局附表一区(市)县固定资产投资(２００４年１-７月)单位：万元------------------------------------------------------------固定资产投资固定资产投资房地产开发投资(含跨区投资)(不含跨区投资)本月止累计增减本月止累计增减本月止累计增减------------------------------------------------------------大邑县６４５８８３５.６６４５８８３５.６------------------------------------------------------------注：高新区包括西区和南区,增幅按同口径计算附表二全国重点城市固定资产投资(２００４年１-６月)单位：亿元-----------------------------------------------投资完成情况#房地产本月止累计增减％本月止累计增减％-----------------------------------------------哈尔滨杭州宁波深圳-----------------------------------------------注：投资额不含城镇集体、农村集体、农村私人建房附表三全国商品房销售面积、销售额(２００４年１-６月)-----------------------------------------------销售面积(万平方米)销售额(亿元)本月止累计增减％本月止累计增减％----------------------------------------------------------------------------------------------