酒店式公寓营销方案7

蓝钻时代广场•酒店公寓整合营销方案丰顺地产机构2009.07.31一、案名确定建议起新案名，由于属于蓝钻时代广场项目的一部分，建议案名保持蓝钻的产品品牌名称，并以新的案名及推广形象全新入市。考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难，而对于住宅或者精装公寓比较容易接受，建议案名以公寓结尾。建议案名如下：蓝钻•酒店公寓二、产品定位武陟首席精装投资型酒店公寓三、推广定位主推广语：蓝钻精装酒店公寓，会赚钱的财富公寓辅助推广语：电梯酒店公寓，投资自住两相宜人人买得起，赚钱很容易天上掉馅饼，金钱砸到头零元买酒店，稳赚五十年精装应有尽有，投资高枕无忧四、产品统计分析将三层规划为酒店餐饮及其他配套功能区，故此方案以4—7层作为酒店房间做相关运营分析。即：标间按：30套/层义4层=120套套房按：2套/层义4层=8套共计128个房间。销售面积37—54平米的为主力套型，共计91套，其中43.31m2和50.04m2的最多，总计51套。五、价格预期整体实现销售均价：3000元/平米单套主力价格范围：12—16万平均15万左右六、酒店经营预算（一）房间实收价格标准（15年平均实现价格）：单间120元/间/天标牌价：128—158元/间/天套间160元/间/天标牌价：188—218元/间/天（二）年营业天数：365X70%=255天（三）年营业额：255X120X120套单间+255X160X8套套房=3998400元。（四）酒店年经营净利润：毛收益3998400X50%净利润=2019200元。七、酒店总销售额（一）总销售面积4—6层每层销售面积：1679.54X3=5038.627层销售面积：1533.52总计销售面积：5038.62+1533.52=6572.14（平米）（二）总销售金额6572.14X3000元/平米=19716420元八、销售模式及酒店经营收益分析（一）销售模式零首付（送卡）购房+第一年分红一次性返还+15年递增式分红收益+第8年、第15年两次增值回购。零首付：买酒店公寓，送VIP现金消费卡。按一套房15万计算，首付4.5万，送5万元消费卡。相当于没有首付，还得5000元。第一年分红一次性返还：在酒店正式经营时将第一年的分红（公寓成交价的6%）一次性支付给业主，以后按季度支付分红。15年递增式分红：三年一递增，年均8%，总计收益120%。具体递增方案如下：第1—3年：年分红6%；第4—6年：年分红6.5%；第7—9年：年分红7.5%；第10—12年：年分红9%；第13—15年：年分红11%。15年以后视酒店经营状况重新签订分红协议。（二）酒店经营收益分析前15年年均整体物业分红额：总销售金额19716420X8%=1577313.6元前15年年均经营酒店净利润：2019200元分红后酒店经营的年均盈余：2019200-1577313.6=421886.4元。即经营酒店每年的纯收益平均为42万多。15年共计盈余：633万左右。15年之内需要对酒店进行一次重新装修，二次装修费用6572.14X600元/平米=3942284元。则15年经营利润最终可以实现633-394=239万元。计提二次装修费用后，最终年均净赢利15.9万左右。特别说明：由于所送消费卡限制每年使用128万，需要消费1280000・138元/间/天=9275间次。而酒店正常的空置率为30%,即每年空置365X30%X128=14016间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。在此计算过程中完全可以忽略不计。（三）客户投资收益分析暂按单套总价15万计算1、一次性付款：优惠2%,总价为14.7万。前15年分红收益：14.7X8%X15=17.64万元。16—20年预计分红收益：14.7X15%X5=11.025万元。20年后房屋市值：30万。20年总收益：30+17.64+11.025=58.665万元。21—40年预计分红收益：14.7X20%X20=58.8万元。40年后房屋市值：60万。40年总收益：60+58.8+17.64+11.025=147.465万元。41—50年预计分红收益：14.7X40%X10=58.8万元。40年后房屋市值：80万。50年总收益：80+58.8+58.8+17.64+11.025=226.265万元。即一次投资13.72万，总收益达到226.265万，总收益率达到1600%。2、按揭付款：无优惠，首付暂按30%计算。即首付4.5万元，暂按贷款10.5万贷20年计算。前15年分红收益：15X8%X15=18万元。16—20年预计分红收益：15X15%X5=11.25万元。贷款10.5万，按基准利率5.94%下调15%执行，贷20年，月供约为：695.86元20年月供总计：695.86X12X20=167006.420年净收益：18+11.25-16.7=12.55万元。20年后房屋市值：30万。20年总收益：32.55万。21—40年预计分红收益：15X20%X20=60万元。40年后房屋市值：60万。40年总收益：60+60+12.55=132.55万元。41—50年预计分红收益：15X40%X10=60万元。50年后房屋市值：80万。50年总收益：80+60+60+12.55=212.55万元。即一次投资4.2万，总收益达到212.55万，总收益率达到5000%。2、单套实际首付计算：按15万一套，首付30%o首付：4.5万，赠送5万消费卡，相当于净得5000元，正式营业时返还1年分红15X6%=9000元，至开业时相当于客户已经赚到14000元钱。一次性付款，赠送5万消费卡，相当于首付10万元，正式营业时返还1年分红14.7X6%=8820元，最后实际付款90000-8820=81180元。由此分析，如果是按揭购房，等于白送房还得钱，一次性付款购房实际付款在8万多元，这样的销售模式还是非常具有吸引力的。五、销售节点计划（一）2009年7月一8月：前期准备阶段需要准备落实的工作：1、确定营销方案；2、自营还是委托经营，如果委托经营须在8月之前谈定经营管理公司；如果自营，成立酒店经营管理公司。3、在9月初完成样板间装修，确定装修标准及装修费用明细；4、项目LOGO设计确定；5、广告物料准备（户外广告、户型图、计算单、单页、纸杯、展板、展架等）；6、看房通道包装；7、电视广告片制作；8、详细价格确定；9、销售人员培训及销售说辞制定；（二）2009年9月一10月：营销造势预热阶段——广告集中轰炸，炒作酒店公寓概念，以最刺激最简单易懂的广告语言将投资回报信息释放出去，只接受咨询登记，散布信息，营造舆论，摸清市场。1、通过样板间展示、售房部讲解，达到一鸣惊人的产品震撼效果。2、通过营销人员的讲解，让蓝钻酒店公寓集多种投资有点于一身的产品特征深入到访的每一位客户。3、通过诸如酒店业高峰论坛、政府领导参考项目并做重要指示、项目观摩等活动在开盘前期将项目作秀造势活动做到最高潮。（三）2009年10月一11月：一鸣惊人狂销阶段：——通过前期充分准备及轰炸式概念炒作，迅速积累足够多的客户，造成满城尽购蓝钻酒店公寓的蠢蠢欲动的社会心理，根据客户积累量适时开盘，预计意向客户达到300以上时开盘。根据前期准备及预热操作，争取开盘销售率达到75%左右。（四）2009年12月一2019年1月：销售收尾阶段：——销售接近尾声，推出特价房源，结束酒店销售工作。六、营销推广策略（一）前期集中轰炸一天上掉馅饼，零元买酒店以户外、道旗、单片、短信、电视，集中轰炸20天，铺天盖地的告知蓝钻精装酒店公寓即将全城火热销售，重点宣传“天上掉馅饼，零风险买酒店”的投资回报模式，即最低零元以下负投资，即可得到一间属于自己的50年产权的精装修酒店公寓，可以享受50年分红收益。主要营销活动有：样板间开放活动酒店业高峰论坛领导视察指导项目工作酒店业授牌仪式项目观摩（二）中期饥渴营销一人人抢金卡，抢到发大财前期通过集中广告轰炸，造成酒店公寓席位难求，赚钱机会千载难遇的社会认知，让更多的人主动上门预约购买，限量销售，预约销售。造成人为的市场饥渴，广告主诉求“人人抢公寓，抢到发大财”，造成买到蓝钻酒店公寓乃三生有幸的营销共识。开盘以后结合价格的适当上调，通过连续不断地促销活动，将所余房源在一波接一波的活动中迅速去化。具体促销活动有：香港迪斯尼双人豪华游大抽奖折扣多少自己定砸金蛋、得金奖（三）后期限时特惠一抢金倒计时，错过悔一生针对所余房源，推出限时限价珍藏房源，在一定时期内全部售完。

后期针对所余房源推出更大幅度，更直