某地产公司财务管理制度

某地产公司财务管理制度（四）实行会计电算化的单位，除凭证，帐册报表的设计应满足有关要求外，关于电子计算机生成的记帐凭证，应认真审核，并加盖制单人、审核人、记帐员及会计机构负责人，会计主管人员印章或者签字。关于电子计算机生成的会计凭证,会计帐簿务必连续编号，经审核无误后装订成册，归档储存。（五）会计档案保管期限：会计凭证、明细帐、总帐、辅助帐簿、移交清册为15年；现金日记帐，银行日记帐，会计档案保管清册，销毁清册为25年；月、季度会计报表为5年，年度会计报表永久性储存；银行存款余额调节表为3年。第四章资金管理第三十五条资金是公司的血脉，各级财务部门要加强对资金的管理，用好、管好资金，加快资金周转，提高资金使用效率，防止资金的流失、挪用与体外循环。第三十六条各公司务必严格按照国务院颁发的《现金管理暂行条例》加强现金支出的管理，属于现金开支范围以外的，要通过银行办理转帐结算，不能直接支付现金。第三十七条现金收支按下列规定办理：（一）收入的现金应于当日送存开户银行；（二）支付现金能够从单位库存现金中支付或者者从开户银行提取，不得从现金收入中直接支出（即坐支）；确因业务需要从收入款中坐支的，应报分管财务的领导审批；（三）一切现金收支务必有合法的原始凭证或者发票；（四）严禁为外单位或者个人套取现金。第三十八条出纳人员应当建立健全现金帐目，不得用不符合财务制度的凭证顶替库存现金，不得谎报用途套取现金。第三十九条严禁以个人名义或者其他名义存入单位现金，不得保留帐外公款（即小金库）。第四十条每月终了，财务部经理或者主管会计务必会同出纳员对库存现金盘点，保证帐帐、帐款相符:。出纳或者其他临时•经管现金人员出现现金短缺或者丢失，一律由经管人员负责赔偿。第四十一条严格操纵员工临时借款。确需借款，按下列规定办理：（一）借款务必填写借款单，全面写明用途，经领导批准后方可借款；C、可供出售金融资产期末假如可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或者在综合考虑各类有关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计缺失一并转出，确认减值缺失。可供出售权益工具投资发生的减值缺失，不再通过损益转回。(3)、长期股权投资成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值缺失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。其他长期股权投资，假如可收回金额的计量结果说明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值缺失。长期股权投资减值缺失一经确认，不再转回。(4)、固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期非金融资产关于固定资产、在建工程、无形资产、使用成本模式计量的投资性房地产等长期非金融资产，公司在每期末推断有关资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉与使用寿命不确定的无形资产，不管是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产估计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。可收回金额的计量结果说明，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值缺失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值缺失确认后，减值资产的折旧或者者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值(扣除估计净残值)。固定资产、在建工程、无形资产、使用成本模式计量的投资性房地产等长期非金融资产资产减值缺失一经确认，在以后会计期间不再转回。有迹象说明一项资产可能发生减值的，企业以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的要紧现金流入是否独立于其他资产或者者资产组的现金流入为根据。同时，在认定资产组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式与对资产的持续使用或者者处置的决策方式等。资产组一经确定,各个会计期间保持一致。在合并财务报表中反映的商誉，不包含子公司归属于少数股东权益的商誉。但对有关的资产组进行减值测试时，将归属于少数股东权益的商誉包含在内，调整资产组的账面价值，然后根据调整后的资产组账面价值与其可收回金额进行比较。如上述资产组发生减值的，该缺失按比例扣除少数股东权益份额后，来确认归属于母公司的商誉减值缺失。第六十二条长期股权投资的核算：(1)初始计量A、企业合并形成的长期股权投资公司对同一操纵下的企业合并使用权益结合法确定合并成本。公司以支付现金、转让非现金资产或者承担债务方式与以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产或者承担债务账面价值与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接有关费用，包含为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。公司对非同一操纵下的企业合并使用购买法确定合并成本。公司以在购买日为取得对被购买方的操纵权而付出的资产、发生或者承担的负债与发行的权益性证券的公允价值作为合并成本。以汲取合并方式合并时，合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；使用控股合并时，合并成本大于在合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的，不调整长期股权投资初始成本，在编制合并财务报表时将其差额确认为合并资产负债表中的商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行控股合并发生的各项直接有关费用计入企业合并成本B、其他方式取得的长期股权投资以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或者协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或者利润)作为初始投资成本，但合同或者协议约定价值不公允的除外。在非货币性资产交换具备商业实质与换入资产或者换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据说明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值与应支付的有关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。(2)后续计量公司对子公司的长期股权投资，使用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。对被投资单位不具有共同操纵或者重大影响，同时在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，使用成本法核算。对被投资单位具有共同操纵或者重大影响的长期股权投资，使用权益法核算。假如公司无法取得被投资单位会计政策的全面资料，则公司与被投资单位之间的关系不认定为重大影响、共同操纵，对该项权益性投资将重新进行分类并定其核算方法。按权益法核算长期股权投资时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，按照应享有或者应分担的被投资单位实现的净损益的份额(以被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对其净利润进行调整后确认)，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值与其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但合同或者协议约定负有承担额外缺失义务的除外。被投资单位宣告分派的利润或者现金股利计算应分得的部分，相应冲减长期股权投资的账面价值。关于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，企业按照持股比例计算应享有或者承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或者减少资本公积。第六十三条借款费用资本化：(1)借款费用资本化的确认原则公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者者生产的，予以资本化，计入有关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要通过相当长时间的购建或者者生产活动才能达到预定可使用或者者可销售状态的固定资产、投资性房地产与存货等资产。借款费用同时满足下列条件时开始资本化：A、资产支出已经发生，资产支出包含为购建或者者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者者承担带息债务形式发生的支出；B、借款费用已经发生；C、为使资产达到预定可使用或者者可销售状态所必要的购建或者者生产活动已经开始。当符合资本化条件的资产在购建或者者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，借款费用暂停资本化。当购建或者者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者者可销售状态时，借款费用停止资本化。当购当购建或者者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。(2)借款费用资本化期间按月计算借款费用资本化金额。(3)借款费用资本化金额的确定方法专门借款的利息费用(扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者者进行暂时性投资取得的投资收益)及其辅助费用在所购建或者者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者者可销售状态前，予以资本化。根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定通常借款应予资本化的利息金额。资本化率根据通常借款加权平均利率计算确定。借款存在折价或者者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者者溢价金额，调整每期利息金额。第六十四条收入确认原则：收入在经济利益能够流入，与有关收入与成本能够可靠计量时，按下列方法确定：(1)销售商品房在将商品房所有权上的重要风险与报酬转移给买方，不再对该商品房实施继续管理权与实际操纵权，与交易有关经济利益能够流入企业，有关收入与成本能够可靠计量时确认,具体标准如下：A、商品房已完工，已达到可移交状态，业主已完成收楼手续。B、商品房买卖合同已签订；C、商品房买方已按商品房买卖合同规定支付购房款，并估计可按上述合同的规定收取余下楼款；I)、房屋的建筑成本能够可靠地计量。(2)销售其他商品A、企业已将商品所有权上的要紧风险与报酬转移给购货方；B、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施操纵；C、与交易有关的经济利益能够流入企业；D、有关的收入与成本能够可靠计量。(3)物业出租收入按与承租方签定的合同或者协议规定，在估计租金收入能够流入时，确认收入实现。（4）提供劳务收入以劳务已提供，与交易有关的价款能够流入，且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。（5）让渡资产使用权A、与交易有关的经济利益能够流入公司；B、收入金额能够可靠的计量时，利息收入按使用资金时间与合同确定的利率计算确定；发生的使用费收入按有关合同或者协议规定的收费时间与方法计算确定。第六十五条所得税核算方法：公司在计算确定当期所得税（即当期应交所得税）与递延税项（递延所得税费用或者收益）的基础上，将两者之与确认为利润表中的所得税费用（或者收益），但不包含直接计入所有者权益的交易或者事项的所得税影响。递延税项是由于财务报表中资产及负债的账面金额与其用于计算应税利润的相应税基之间的差额所产生的预期应付或者可收回税款。递延税项使用资产负债表债务法核算。公司在每一资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行核查，同时在未来不再很可能有足够纳税所得以转回部份或者全部递延所得税资产时，按不能转回的部份扣减递延所得税资产。递延所得税是以预期于有关资产实现或者有关负债清偿当期所使用的所得税率计算。因适用税率变化，则对已确认的递延所得税资产与递延所得税负债进行重新计量，除非与直接计入权益的项目有关而调整权益金额以外，其影响数计入变化当期的所得税费用。第六十六条股份支付：公司授予高管人员以权益结算或者以现金结算的股权激励。用于股权激励的权益工具按照授权日的公允价值计量。关于权益结算的涉及职工的股份支付，按照授予日权益工具的公允价值计入成本费用与资本公积（其他资本公积），不确认其后续公允价值变动；关于现金结算的涉及职工的股份支付，按照每个资产负债表日权益工具的公允价值重新计量，确定成本费用与应付职工薪酬。等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正估计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终估计可行权权益工具的数量应当与实际可行权数量一致。根据上述权益工具的公允价值与估计可行权的权益工具数量，计算截至当期累计应确认的成本费用金额，再减去前期累计已确认金额，作为当期应确认的成本费用金额。第六十七条合并财务报表的编制方法：.合并财务报表按照2006年2月颁布的《企业会计准则第33号一合并财务报表》执行。以操纵为基础确定合并财务报表的合并范围，母公司操纵的特殊目的主体也纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司与纳入合并范围的子公司的个别财务报表与其他资料为根据，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制。合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销。.母公司与子公司使用的会计政策与会计处理方法无重大差异。第六章成本费用管理第六十八条公司的成本、费用是指企业在生产经营过程中各类耗费，严禁将非生产性的耗费挤入成本。第六十九条公司在生产经营过程中发生的各项费用，应以实际发生数计入成本、费用。凡应由本期负担而未支出的费用，应作为预提费用计入本期成本、费用。凡已支出，应由本期与以后各期负担的费用，应作为待摊费用，分期摊入成本，费用。严禁用“预提”与“待摊”的手法，隐瞒利润。第七十条公司的营业费用、管理费用、财务费用，均应直接计入营业损益。银行贷款的利息应严格划分当期财务费用及利息资本化的界限。第七十一条成本计算通常应当按月进行。公司能够根据生产经营特点，生产经营组织类型及成本管理的要求，自行确定成本的计算方法。一经确定不得随意变动。第七十二条各公司要严格操纵成本费用的开支范围与开支标准，厉行节约，认真归集与分配各项成本、费用，合理运用成本核算办法，努力降低成本。第七十三条各公司低值易耗品一律使用“一次摊销法”摊销，在领用时，一次摊入有关成本费用科目，各公司对低值易耗品应建立辅助帐进行登记。第七十四条交通工具费用及员工差旅费开支标准：各公司根据本公司实际情况参照财政部门有关规定，自行制订，报总经理审批后执行。第七十五条各公司要加强成本、费用核算的基础工作，健全原始记录与成本责任制度，严格收发凭证与计量验收制度，监督产品的收发变动与在产品的动态，防止原材料、在产品与产成品的积压、短缺、毁损。应定期进行成本分析、挖掘潜力、降低消耗。第七章利润、股东权益第七十六条公司利润是公司在一定时期的财务成果，是在保证公司资本完整的基础上实现的净收益。第七十七条利润是衡量公司生产经营水平的一项综合性指标，公司以投资回报率为中心，考核各公司的经营业绩。第七十八条公司的税后利润，按照公司章程的规定提取公积金、公益金，并根据股东大会决议进行分配。第八章附则第七十九条各公司可根据本制度，结合公司特性及本公司的具体情况，制定实施细则。第八十条本制度由总公司财务部负责修订与解释。第八十一条本制度经董事会批准后执行。（二）借款购买公物，接待客户，出差，务必在业务完结后三天内结算还款；（三）借款逾期末归还者，在发放工资或者奖金时，一律先将工资、奖金抵扣借款。财务部经理与出纳员对执行本款规定负有直接责任，如有违反，由财务部经理与出纳员赔偿所造成的缺失。第四十二条实行资金集中管理的办法，对下属子公司实行资金统一调拨，以提高资金的使用效率，降低资金成本。坚持“管住出口，有选择地放开进口”的原则，加强资金付出的管理，建立与健全付款审批制度与牵制制度。资金的付出要有合同、计划、发票或者收据等根据与财务部门的审核意见及领导的审批意见。无原始根据的预付及往来款项的付出，要填写统一印制的“付款审批报告单”，“审批单”上各项要素务必填写齐全。出纳员、付款经办人、审批人因工作疏忽或者过失，造成款项重付、超付、错付或者受骗，一律由其承担所造成的经济损失。第四十三条各企业应对资金运用及回笼情况进行跟踪，对应收款项要及时追收，定期作出分析。第四十四条欠款催收应由有关业务人员或者经办人负责跟踪，财务部门检查、监督，一旦货款超过合同规定期限仍未能收回的，应追究经办人或者有关业务人员的责任。第四十五条各公司每月的会计报告中应对报告期发生的应收款项作出说明，对报告期应收款项催收情况作出分析并上报上级公司财务部门。第四十六条固定资产的购建、转让、报废，务必以书面报告向公司总经理申请，经批准后方可实施。第四十七条固定资产的维修、更换零配件务必由操作（使用人）用书面向公司办公室申请，经核准后办理。（一）固定资产的日常管理1、各公司应指定专人负责固定资产的实物管理；2、各公司财务部负责固定资产金额的核算与管理；3、各公司的固定资产务必办理财产保险；4、各公司应于每年年终对固定资产进行一次盘点。第五章要紧会计政策第四十八条本公司执行财政部颁发的新企业会计准则，即《企业会计准则一一基本准则》与其他各项具体会计准则，未尽事宜遵从国家有关规定。第四十九条会计期间：使用公历年制，即每年1月1日起至12月31日止为一个会计年度。第五十条记帐原则及计价基础：使用借贷复式记帐法，按权责发生制进行会计核算，会计计量要紧使用历史成本，在保证所确定的会计要素金额能够可靠计量时，根据各项企业会计准则具体规定，使用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者者现金等价物的金额，或者者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者者资产的金额，或者者承担现时义务的合同金额、或者者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者者现金等价物的金额计量。第五十一条记账本位币及外币折算：本公司以人民币为记账本位币。外币业务使用交易发生日的即期汇率作为折算汇率，折合为人民币记帐。期末外币货币性项目余额按期末即期汇率折合为人民币金额进行调整，以公允价值计量的外币非货币性项目按公允价值确定日的即期汇率折合为人民币金额进行调整。外币专门借款帐户期末折算差额，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者者生产的，按规定予以资本化，其余的外币帐户折算差额均计入财务费用。不一致货币兑换形成的折算差额，均计入财务费用。第五十二条现金等价物的确定标准：公司将持有的期限短、流淌性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资确定为现金等价物。权益性投资不作为现金等价物。第五十三条金融资产与金融负债的核算方法（1）金融资产与金融负债的分类本公司按照取得金融资产的目的，将其划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或者金融负债，包含交易性金融资产或者金融负债与直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或者金融负债；持有至到期投资；贷款与应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。上述分类一经确定，不得随意变更。（2）金融资产与金融负债的核算A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或者已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或者现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额应确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。B、持有至到期投资取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）与有关交易费用之与作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本与实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或者适用的更短期间内保持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。C、应收款项公司对外销售商品或者提供劳务形成的应收债权，通常应按从购货方应收的合同或者协议价款作为初始确认金额。收回或者处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。D、可供出售金融资产取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或者已到付息期但尚未领取的债券利息）与有关交易费用之与作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或者现金股利确认为投资收益。期末将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。E、其他金融负债按其公允价值与有关交易费用之与作为初始确认金额。通常使用摊余成本进行后续计量。第五十四条坏账准备：坏账准备使用备抵法核算。关于关联单位之间的应收款项不计提坏账；对因债务人撤销、破产，依照法律清偿程序后确实无法收回的应收款项；因债务人死亡，既无遗产可清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；因债务人逾期未履行偿债义务并有确凿证据说明，确实无法收回的应收款项，按照公司管理权限批准核销。对单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试，如有客观证据说明其已发生减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值缺失，计提坏账准备。对有客观证据说明其已发生减值的单项金额非重大的应收款项，单独进行减值测试，确定减值缺失，计提坏账准备。关于其他单项金额非重大的应收款项，根据债务单位的实际财务状况、偿债能力等有关信息，按应收款项的账龄特征进行划分，并于资产负债表日按以下方法计算确定坏账准备。账龄计提比例1年以内3%1年至2年（含2年）10%2年至3年（含3年）20%3年至4年（含4年）40%4年至5年（含5年）80%5年以上100%第五十五条存货核算方法(1)存货的分类存货按房地产开发产品与非开发产品分类。房地产开发产品包含已完工开发产品、在建开发产品、出租开发产品与拟开发土地。非开发产品包含原材料、库存商品、低值易耗品等。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业，在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。出租开发产品是指公司意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在估计可使用年限内分期摊销；拟开发土地是指取得的出让土地、已决定利用其开发为出售或者出租物业的土地。项目整体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或者“已完工开发产品”。(2)取得与发出的计价方法各项存货按实际成本计价，低值易耗品在领用时一次性摊销。债务重组取得债务人用以抵债的存货，以应收债权的公允价值为基础确定其入账价值。在非货币性资产交换具备商业实质与换入资产或者换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据说明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值与应支付的有关税费作为换入存货的成本。以同一操纵下的企业汲取合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一操纵下的企业汲取合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。年末，在对存货进行全面清查盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或者部分陈旧过时或者销售价格低于成本的，以成本与可变现净值孰低法计价，并按单个存货项目的可变现净值低于成本的差额计提存货跌价准备。房地产开发产品的可变现价值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。第五十六条投资性房地产的后续计量方法：投资性房地产是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、己出租的建筑物。公司对现有投资性房地产使用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产使用与本公司固定资产、无形资产相同的折旧或者摊销政策；存在减值迹象的，按照《企业会计准则第8号一一资产减值》的规定进行处理。第五十七条固定资产的计价与折旧方法：(1)固定资产确认条件固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或者经营管理而持有，同时使用年限超过一年的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：A、与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；B、该固定资产的成本能够可靠地计量。(2)固定资产的分类固定资产分类为：房屋及建筑物、机器设备、办公及电子设备、运输设备、其他设备。(3)固定资产的初始计量固定资产通常按照实际成本作为初始计量。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差额，计入当期损益；在非货币性资产交换具备商业实质与换入资产或者换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的固定资产通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据说明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值与应支付的有关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。固定资产的弃置费用按照现值计算确定入账金额。以同一操纵下的企业汲取合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一操纵下的企业汲取合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值。(4)固定资产折旧计提方法固定资产折旧使用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、估计使用年限与估计净残值率确定折旧率。符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，使用年限平均法单独计提折旧。融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产折旧年限与年折旧率如下：类别估计使用年限净残值率年折旧率房屋及建筑物20~30年5%3.17%~4.75%机械设备13~15年5%6.33%~7.31%运输设备5〜8年5%11.875%〜19.00%其他设备5〜8年5%11.875%"19.00%已全额计提减值准备的固定资产，不再计提固定资产折旧。已计提减值准备的固定资产，应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额，按照尚可使用年限重新计算确定折旧率与折旧额。第五十八条在建工程核算方法：(1)在建工程类别在建工程以立项项目分类核算。(2)在建工程的初始计量与后续计量在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算。工程达到预定可使用状态前因进行试运转所发生的净支出，计入工程成本。在建工程项目在达到预定可使用状态前所取得的试运转过程中形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或者转为库存商品时，按实际销售收入或者按估计售价冲减工程成本。在建工程发生的借款费用，符合借款费用资本化条件的，在所购建的固定资产达到估计可使用状态前，计入在建工程成本。(3)在建工程结转为固定资产的时点在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原先的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。上述〃达到预定可使用状态〃，是指固定资产已达到本公司预定的可使用状态。当存在下列情况之一时，则认为所购建的固定资产已达到预定可使用状态：A、固定资产的实体建造(包含安装)工作已经全部完成或者者实质上已经全部完成；B、已通过试生产或者试运行，同时其结果说明资产能够正常运行或者者能够稳定地生产出合格产品时，或者者试运行结果说明能够正常运转或者营业时；C、该项建造的固定资产上的支出金额很少或者者几乎不再发生；D、所购建的固定资产已经达到设计或者合同要求，或者与设计或者合同要求相符或者基本相符，即使有极个别地方与设计或者合同要求不相符，也不足以影响其正常使用。第五十九条无形资产核算方法：(1)无形资产的确认条件无形资产，是指公司拥有或者者操纵的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；B、该无形资产的成本能够可靠地计量。(2)无形资产的计价方法无形资产应当按照成本进行初始计量。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；在非货币性资产交换具备商业实质与换入资产或者换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据说明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值与应支付的有关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。以同一操纵下的企业汲取合并方式取得的无形资产按被合并方的账