物业管理作为市场经济的新兴行业和城市管理的全新模式

-.z加强行政管理队伍建立，加大对物业企业的监管力度。一方面强化政府管理职能，努力加强物业管理队伍自身建立，充分发挥街道办事处和社区居委会的参与物业管理、日常监管工作的积极性；另一方面加强对管理人员的培训，提高其业务水平，指导业主依法开展活动，确保监管到位。要建立物业效劳企业资质评审机制，监视物业企业合法经营。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。物业管理行业协会应在行业资质的初审、行业培训及教育、行业信息发布以及维护行业内公平竞争等方面发挥积极作用，在政府与企业之间搭建沟通的桥梁，为物业管理企业的开展营造良好的社会环境。物业管理作为市场经济的新兴行业和城市管理的全新模式，在我市经历了从无到有，从小到大的开展过程。近年来，随着我市城市建成区的不断扩大和市区住宅小区的逐步增多，全市物业管理覆盖面不断扩大，行业开展初具规模，居民物业管理意识明显增强，业主自主管理机制和物业效劳市场竞争机制逐步建立，呈现出较好的开展势头。目前，市区共有59个住宅小区〔其中新建小区41个，旧城改造小区13个，零散小区5个〕，物业管理企业29家，从业人员3500人，住宅物业管理建筑总面积186万平方米，实行物业管理的居民小区42个，成立业主委员会48个，物业管理覆盖率到达85%。一、业主自治，市场运作，物业管理工作根底逐步加强针对物业管理行业开展较快，涉及面较广的实际，我市围绕“业主自治，市场运作，部门社区配合〞的工作原则，积极开展各项工作，物业管理工作根底逐步加强。一是指导建立业主自治组织，充分发挥业主委员会作用。根据国务院?物业管理条例?和省市有关文件精神，我市明确城关镇街道办事处和社区居委会负责催促指导辖区内符合条件的小区成立业主大会、业主委员会。目前，全市新建小区已建立48个业主委员会，覆盖面达90%。绝大局部的小区业主委员会在推动小区物业管理工作中都发挥了不可替代的作用，小区物业管理效劳水平的提升、业主素质的提高都与“业主自治〞核心内涵分不开。通过建立业主自治组织，将小区的“人财物〞权由业委会做主，不断增强广阔业主的自治管理意识，逐步推动住宅小区物业管理走上良性循环的轨道。二是积极运作市场化管理，有效规*物业效劳市场秩序。从2007年开场，我市就试点开展前期物业效劳招投标工作，积极引导物业管理走向市场化，引导业主委员会公开、公平、公正的选聘物业企业。截止目前，全市已有总建面积为186万平方米的22个小区进展了前期物业效劳招投标，所有新建住宅物业工程全部纳入了招投标轨道，打破了多年来“谁开发、谁管理〞的垄断经营局面，实现了充满活力的市场竞争机制。在发挥市场作用的同时，我市还依法加大监管力度，及时查处物业管理活动中的**违规行为，规*物业效劳市场秩序。全面推行物业工程经理责任制，严格按规定申报、审批资质等级，达不到准入要求的一律制止参加物业效劳招投标。建立全市物业管理企业及从业人员诚信档案，将有关部门和执法机构对物业管理企业和从业人员的处分决定和企业履行合同情况及时记入信用档案，并及时向社会公布，发挥信用约束和失信惩戒的作用，规*市场主体行为。三是统一纳入社区管理，建立“条块共管、综合协调〞的管理机制。住宅小区物业管理工作是一个系统的复杂工程，管理过程中反映出来的诸多问题，往往涉及到政府的多个部门，仅仅靠市住建局一家单位单打独斗，很难奏效。我市通过构建“统一领导、分级负责、条块共管、综合协调〞的物业管理新机制，初步形成了市区联动、部门协同、齐抓共管的新局面。新机制进一步明确了属地管理原则，强化了街道和社区在小区物业管理中的责任主体地位，明确街道和社区的工作职责；进一步梳理整合了管理资源，明确了各相关部门在住宅区管理中的责任。根本实现了谁的事谁管理，大大减少了推诿扯皮现象，提高了解决居民投诉问题的效率，初步形成了综合管理责任网络体系。二、重抓新区，突破老区，物业管理覆盖面迅速扩大从1997年引进物业效劳这一全新管理模式以来，我市物业管理对象从单一的新建住宅小区扩大到旧城改造小区、零散老小区以及机关商场学校等，效劳内容扩大到包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、平安维护、绿化管养、生活效劳、物业中介等全套系列效劳。一是新建小区全面实行物业管理。按照新建住宅小区物业管理一步到位的思路，2002年后新建住宅小区，全面推行了物业管理前期介入和承接验收制度。房地产开发企业在商品房预售前制定物业管理方案，及时选聘物业管理企业，签订前期物业管理效劳合同，并严格按照规定程序做好物业工程的接收验收工作，对于不符合条件的，一律不准交付使用，杜绝了由于物业配套设施建立不规*，给日后的物业管理带来矛盾与隐患。近年来，新建交付使用的金地盛大花园、西湖花园、龙晶花园等一批住宅小区的物业管理效劳周到、管理规*，得到了广阔市民的认可。二是老居住小区逐步推行物业管理。为解决老居住小区普遍存在的规划不合理、设施不配套、功能不完善、人居环境差、居民意见大等问题，我市从2005年起，每年都把老居住小区综合整治列入为民办实事和城建工程的主要工作内容。通过封闭改造老小区、配套完善根底设施，使其根本到达推行物业管理效劳的根本要求。五年多来，先后对东园新村、**新村、怡和花园、林城花园、茶城花园、东亭小区、望海小区、东坝小区等8个老小区进展了综合整治，整治面积达110万平方米，整治后的小区均组建了小区业主委员会，招聘有资质的物业公司进场管理，改善了居住环境，提高了生活质量，物业效劳受益面不断扩大。三是积极探索零散小区社区整合托管模式。面对零散小区居民较少、楼宇分散、难以封闭，实施物业管理难度较大的问题，我市探索实施了“整合小区、社区托管〞的物业管理模式。即对于规模较小，形不成规模效应，暂无法开展或开展物业管理困难的小区，由市物管办会同街道办事处、社区居委会，广泛听取各方意见，充分考虑物业共用设施设备、建筑规模、社区建立等因素，遵循共用设施设备资源共享、有利于实施物业管理、有利于社区建立和改善居民生活与工作环境的原则，推进零散小区物业管理整合工作。整合后的小区物业管理经营权由社区居委会负责向社会公开招投标，引进有实力的物业管理公司进场管理，有效解决了零散小区无人问、没人管，小区问题互相扯皮的现象。三、提升素质，争先创优，物业管理效劳水平显著提升一是提升物管从业人员素质。注重抓好从业人员岗位培训，努力提高物业管理人员业务水平。建立从业人员岗前培训和持证上岗制度，推行工程经理负责制。通过多形式、多途径的学习培训全面提升物业效劳从业人员的业务素质。目前我市已有180多人取得全国物业管理企业经理岗位**书，35人取得**市物业效劳工程经理证书，在全国首次物业管理师考试中，我市有7人顺利通过，取得物业管理师执业资格。二是开展物管行业“争先创优〞活动。为促进我市物业管理的标准化与规*化，提高物业管理效劳质量，我市每年都组织开展争先创优竞赛活动，认真抓好工程申报工作。目前，全市共有16个小区〔大厦〕获得**市优小区称号，4个小区被评为“全省物业效劳示*小区〞，6个小区被评为“**市星级治安防治小区〞，6个小区被评为“省级园林式居住小区〞。我市还建立了“优秀物业管理企业〞和“物业效劳明星〞的评选制度，实现了物业管理达标创优活动的系列化，有力地促进了行业队伍素质的提高，树立了行业开展的新形象。三是建立住宅报修维修机制。建立和完善房屋报修维修机制，全方位为业主提供涉房效劳。2007年初，我市在苏北地区率先组建房屋报修中心，开通24小时效劳热线，热忱为广阔业主提供房屋报修维修效劳，每年效劳工程达4000件以上，解决了业主的后顾之忧。在做好报修维修工作的同时，我们狠抓物业维修基金的归集与管理，制定了基金管理和使用制度，明确了基金收集的根本标准与方式，加大了基金归集的力度。截止2010年年底，我市物业维修基金归集额已达1.16亿元，有力地保障了住房维修工作的顺利运转。成绩的取得来之不易，但我们更清醒地认识到我市物业管理工作还存在许多缺乏，诸如物业效劳满意度不高，物业管理覆盖面不广，物业管理市场化程度不高，业主的权利义务不明确，业主委员会的职权不对等。为尽快提高我市物业管理的整体水平，更好地满足广阔业主的需求，下一步将认真做好以下四个方面的工作：一、进一步加大物业管理法律法规宣传力度。结合小区改造出新和后街后巷整治出新工作，充分利用报纸、播送、电视等各种媒体，采取“致广阔业主的一封信〞、现场咨询、培树典型等多种形式，广泛宣传物业管理法律法规及通过良好的物业管理使物业保值增值并创造良好居住环境的意义，使广阔业主不断增强物业管理意识，增强主动缴费意识，理解并支持配合物业管理工作；加强街道办事处和社区专职人员的培训，使其熟悉有关法规，熟悉办事程序，提高办事效率；积极筹建市物业管理行业协会，引导物业企业自觉依法办事，规*行业行风，鼓励支持物业企业争创国优、省优、市优物业管理工程，推动我市物业管理工作再上新台阶、再创新佳绩。二、进一步推进小区物业管理全覆盖。认真贯彻执行?**市物业管理实施细则?，将物业管理与社区管理有机结合，形成上下联动、齐抓共管的工作局面，加快完善“条块结合，以块为主，协同配合，形成合力〞的物业管理机制，并根据我市各类住宅小区的不同情况，通过市场化物业管理、准物业管理、单位自管、业主自治管理等多种形式分步推进，实现物业管理工作有人抓，具体事情有人做，管理组织网络化，确保实现全市住宅小区物业管理全覆盖。三、进一步提升物业管理效劳水平。通过每年开展物业效劳企业专项检查和创优竞赛活动，使物业效劳专项检查和物业效劳创优竞赛活动制度化。同时，积极推进小区治安防*和平安创立工作，根据统一部署，认真开展治安防*星级评定工作。通过一系列检查、评比活动进一步完善物业效劳企业信用档案系统，强化全市物业行业诚信体系建立，将物业效劳企业不良行为及物业效劳企业的投诉查处情况记入企业信用档案，并向社会进展公布。将企业信用档案与资质审验、资质转正、资质升级审核、物业工程招投标信用考核、物业工程评先创优、优秀物管企业评选等方面相挂钩，建立起守信企业鼓励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制，清理整顿管理水平低、收费不规*、社会形象差的企业。强化和规*物业前期招投标工作，在公开、公平、公正的竞争机制下，让物业效劳行业内综合实力强的企业迅速成长。落实物业效劳合同备案制度，建立物业效劳合同履约的跟踪监视检