从该案看房屋合同未办理批准、登记手续是否当然不生效

第页共页从该案看房屋合同未办理批准、登记手续，是否当然不生效？从该案看房屋合同未办理批准、登记手续，是否当然不生效？案情：甲与乙签订一份房屋买卖合同，约定：甲将自己位于城区的一套单元楼房卖给乙，价值10万元。合同签订后，乙将10万元房款付给了甲，甲将房屋交由乙，并将房产证给了乙。之后，甲返悔，要求乙退还房屋，乙不同意，甲遂以房屋未进展过户登记为由诉至法院，要求确认合同无效。对该房屋买卖合同是否有效，主要有两种观点。一种观点认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》〔以下简称《房产法》〕第三十六条界定的房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给其别人的行为。《房产法》第三十五条规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”本案双方虽签订了房屋买卖合同，乙也得到了该房，但双方未进展过户登记，故合同无效。另一种观点认为：双方所签订的合同，是双方在平等、自愿、公平、诚信的根底上签订的，合同依法成立且生效。笔者同意第二种观点。理由是：《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，按照其规定”。第二款的规定显然表达了国家对合同效力的干预原那么。要准确理解第二款的规定，应当明确合同成立与合同生效的不同。合同成立是一法律事实判断问题，关系到合同存在与否；合同生效是一法律评价问题，关系到合同能否获得法律所认许的效力。合同成立主要表达当事人的意志，表达合同自由原那么；合同生效那么表达国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预。可见，第二款的规定，只是表达了国家对合同是否生效的干预，并不是对合同成立的干预，这种干预是建立在合同成立的根底上仅就其效力的干预。那么，未办理批准、登记手续，合同是否当然不生效？笔者认为，应该结合法律规定，区别对待。____关于适用《中华人民共和国合同法》假设干问题的解释第九条〔以下简称《解释》〕规定“法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的.，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《解释》显然分成两种情况来处理——一、法律、行政法规明确规定办理批准登记手续才生效的，没有办理的，应当认定合同未生效。如《中华人民共和国担保法》第七十九条规定“以依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效”。在处理这类合同时，法官应当特别注意办理批准登记的最后截止时间，通常理解为到法院受理前应当为截止时间，但《解释》将这一时间又给予了特别规定，即只有当事人在“法庭辩论终结前”仍未办理的，才按未生效处理，旨在尽可能地充分“尊重当事人的意思自治，表达合同自由原那么”，但合同自由并非没有限制，假设在“法庭辩论终结前”仍未办理的，国家将依法进展干预，确认合同无生效。二、法律、行政法规虽明确规