房地产城市进入-绵阳研究报告正式版

绵阳研究报告城市概况宏观表现土地市场新房市场目录二手市场企业竞争城市概况城市规划绵阳市城市总体规划（2010-2020）-规划区城乡统筹规划图轨道交通绵阳市轨道交通配套资源医疗资源（包括医院）

教育资源（包括大学、幼儿园、小学、中学）

商业配套（包括商场、超市）宏观表现经济规模2019年，绵阳市GDP为2856.20亿元，增速8.1%，较 2019年，绵阳市人均GDP为58685元，增速7.6%，较2018年下降0.9个百分点。 2018年下降0.8个百分点。绵阳市GDP与增速走势 绵阳市人均GDP与增速走势亿元%元30009.260000250095000020008.8400008.615008.43000010008.22000085007.81000007.602015201620172018201920152016201720182019GDP1700.331830.422074.752303.822856.2人均GDP3575438202430154753858685增速8.68.39.198.1增速8.48.47.6GDP增速人均GDP增速

%8.68.48.287.87.67.47.2产业结构2019年，绵阳市第三产业生产总值为1402.41亿元，占全市生产总值的49.1%，较2018年提高2.5个百分点。绵阳市产业结构走势100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182019三产占比34.235.745.546.649.1二产占比50.54940.440.340.3一产占比15.315.314.113.110.6一产占比二产占比三产占比投资规模绵阳市全社会固定资产投资与房产投资额走势亿元1600140012001000800600400200020152016201720182019房地产投资额198.35205.58176.65204.54固定资产投资额1154.091229.971402.541291.07房投/固投17.216.712.615.8房地产投资额固定资产投资额房投/固投

%181614121086420消费规模2019年，绵阳市社会消费品零售总额为1276.53亿元，同比增长11.1%。绵阳市社会消费品零售总额与增速走势亿元140012001000800600400200020152016201720182019社会消费品零售总额879.16988.481112.471149.471276.53增速12.412.51211.1社会消费品零售总额增速

%1312.51211.51110.510购买力2019年，绵阳市城镇人均消费性支出为25026元，同比增长9.5%。城镇人均可支配收入为37454元，同比增长8.8%，城镇人均消费性支出/城镇人均可支配收入为0.67。绵阳市城镇人均可支配收入与消费支出走势元400003500030000250002000015000100005000020152016201720182019城镇人均消费性支出1813319561210432285425026城镇人均可支配收入2717029407318223441137454消费/收入66.766.566.166.466.8城镇人均消费性支出城镇人均可支配收入消费/收入

%6766.866.666.466.26665.865.6城市人口2019年，绵阳市常住人口为487.7万人，同比增长0.4%。户籍人口为531.29万人，同比下降0.9%，常住人口/户籍人口为0.92。绵阳市常住人口与户籍人口走势万人5600.935400.920.915200.95000.890.884800.874600.860.854400.8420152016201720182019常住人口477.2481.1483.6485.7487.7户籍人口545.5545536.8536.2531.3常住人口/户籍人0.870.880.90.910.92口常住人口户籍人口常住人口/户籍人口

居住人口中男性40-49岁人口居多，占比达23.3%；女性40-49岁人口居多，占比达23.9%。绵阳居住人口金字塔17.5%19.0% 60岁以上16.2%16.3%50-59岁23.9%23.3%40-49岁17.5%15.6%30-39岁20.2%20.4% 19-29岁4.7%5.5%18岁以下女男在校学生数2019年，绵阳市小学在校学生数为283500人，增速 2019年，绵阳市中学在校学生数为251200.0人，同比1.1%，较2018年下降2.4个百分点。 增长4%。绵阳市小学在校人数与增速走势 绵阳市中学在校人数与增速走势人30000025000020000015000010000050000020152016201720182019小学在校学生数250200150100271100280500283500增速-4080.63.51.1小学在校学生数增速

%100806040200-20-40-60

人25500025000024500024000023500023000022500020152016201720182019中学在校学生数250900240000235600241600251200增速-4.3-1.82.54中学在校学生数增速

%543210-1-2-3-4-5土地市场成交结构2020年1-5月，绵阳市以商办用地成交为主，占比66.8%，比去年同期上升44.3个百分点。绵阳市土地成交结构走势（按规划建面）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2015201620172018201920:1-5其他用地4.30.96.31.31.11.5工业用地37.344.26967.435.622.7商办用地41.940.99.118.211.466.8住宅用地16.614.115.613.151.98.9住宅用地商办用地工业用地其他用地宅地市场2020年1-5月，绵阳市共推出土地规划建面149.48万㎡，成交87.09万㎡，成交楼面均价1547元/㎡。绵阳市土地供求价走势万㎡元/㎡900250080020007006001500500400100030020050010000201520162017201820192020:1-5推出规划建面504.4263.5249.0411788.9149.4成交规划建面146.3177.4222.0248.5650.987.09成交楼面价8956391729195019811548推出规划建面成交规划建面成交楼面价

2020年1-5月，绵阳市成交土地出让金达13.48亿元，平均溢价率为10.7%，较去年下降52.4个百分点。绵阳市土地出让金&溢价率走势亿元%14080120701006080504060304020201000201520162017201820192020:1-5土地出让金13.111.3538.3948.46128.913.48溢价率1.38.270.933.419.310.7土地出让金溢价率区县宅地供求2019年5月-2020年5月，绵阳市涪城区推出规划建面为199.62万㎡，成交187.03万㎡，成交面积最多，占比达33.5%，成交楼面均价为2971元/㎡。2019年5月-2020年5月绵阳市各区县土地供求价对比万㎡250200150100500涪城区安州区三台县游仙区江油市梓潼县盐亭县平武县北川羌族自治县推出规划建面199.62197.9983.6365.0657.8649.6936.4216.665.29成交规划建面187.0382.9471.9965.0647.3949.6932.6916.665.29成交楼面价297120821503319612729219297411774

元/㎡3500300025002000150010005000推出规划建面成交规划建面成交楼面价商办用地市场2020年1-5月，绵阳市共推出土地规划建面540.24万㎡，成交650.61万㎡，成交楼面均价775元/㎡。绵阳市土地供求价走势万㎡元/㎡700140060012005001000400800300600200400100200002020:201520162017201820191-5推出规划建面469.5586.9157.8436.1339.3540.2成交规划建面369.3515.4128.5344.5142.6650.6成交楼面价4625799397351190775推出规划建面成交规划建面成交楼面价

2020年1-5月，绵阳市成交土地出让金达50.43亿元，平均溢价率为0.3%，较去年下降8.5个百分点。绵阳市土地出让金&溢价率走势亿元%60850764053042031021002020:201520162017201820191-5土地出让金17.0529.8312.0825.3316.9750.43溢价率1.40.57.47.41.20.3土地出让金溢价率区县供求2019年5月-2020年5月，绵阳市江油市推出规划建面为637.43万㎡，成交636.77万㎡，成交面积最多，占比达81.5%，成交楼面均价为776元/㎡。2019年5月-2020年5月绵阳市各区县土地供求价对比万㎡7006005004003002001000江油市三台县安州区梓潼县涪城区平武县北川羌族自盐亭县游仙区治县推出规划建面637.43100.7157.1325.0118.4310.729.535.960.58成交规划建面636.7767.239.245.9518.4310.722.850.290成交楼面价77715727703799252196414070推出规划建面成交规划建面成交楼面价

元/㎡180016001400120010008006004002000地块排行2019年5月-2020年5月绵阳市成交地块排行（按成交楼面价）排名地块编号区县成交时间用地性质规划建面成交楼面价溢价率拿地企业(万㎡)(元/㎡)(%)11涪城区2019-05-10综合用地(含住宅)7.82836571.6%绵阳高新建设开发有限公司2涪城区临园路东段68号涪城区2020-03-03综合用地(含住宅)3.0178000.0%绵阳临园宾馆有限责任公司(富临实业)31涪城区2019-05-08综合用地(含住宅)6.8656000.0%华西集团41涪城区2019-07-30综合用地(含住宅)13.3752840.0%新广厦房产53涪城区2019-08-27住宅用地3.98523173.4%绵阳市三汇房地产开发有限责任公司61游仙区2019-08-27住宅用地14.59353411.2%绵阳控股72游仙区2019-08-27住宅用地15.1333451.4%绵阳控股82019-187-2涪城区2019-12-03住宅用地0.3832560.0%绵阳高新区三阳塑胶有限责任公司92019-173-2游仙区2019-11-13住宅用地11.01305315.9%成都优品道集团102019-187-3游仙区2019-12-03住宅用地24.3229650.0%绵阳金循环置业新房市场房产政策绵阳市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购------提取缴存人及配偶提过住房公积金的,申请住房公积金贷款须自提取之日起满6个月(含)以上。缴存人及配偶个人住房公积金贷款已结清的，再次申请住房公积金贷款须自上次限贷2017.04.24绵阳贷款清偿之日起满6个月(含)以上。另一个重大变化是，意见对新房和二手房(再交易房)给出明确的划分，规定首套房如果是新房，首付比例不低于房屋交易价的20%，首套房如果是二手房（再交易房），首付比例不低于30%。二套房如果是二手房(再交易房)，首付比例不得低于40%。限价------限售------人才政策------开发经营绵阳商品住宅开发经营走势10.90.80.70.60.50.40.30.20.102014 2015 2016 2017 2018 2019商品住宅施工面积（万平）商品住宅新开工面积（万平）商品住宅竣工面积（万平）商品住宅施工面积（万平）商品住宅新开工面积（万平）商品住宅竣工面积（万平）供求分析2020年1-4月，绵阳市商品住宅成交均价为8121元/㎡，同比上涨3.9%，成交76.09万㎡，新批上市0万㎡，市场供不应求。绵阳市商品住宅供求价走势万㎡300250200150100500201520162017201820192020:1-4上市面积00成交面积273.7876.09成交价格80018121上市面积成交面积成交价格

元/㎡81408120810080808060804080208000798079607940区县供求2019年5月-2020年4月，仙海区成交均价最高，为12102元/㎡；涪城区新房成交68.56万㎡，成交量最高。2019年5月-2020年4月绵阳市各区商品住宅供求价对比万㎡80706050403020100经济技科技城北川羌涪城区术开发游仙区高新区安州区科教创仙海区梓潼县平武县盐亭县江油市族自治区业园区县上市面积000000000000成交面积68.5666.3549.536.4935.815.231.9200000成交价格85308012816885586448934412102上市面积成交面积成交价格

元/㎡14000120001000080006000400020000成交结构2019年5月-2020年4月绵阳市新房面积、总价成交结构面积段60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡140-180㎡180㎡以上汇总占比(%)总价段40万以下5084106688213204051.740-60万56295687577357533420328.360-80万552318202830363922950905137.280-100万09820016614627879617753331.0100-120万09105178110013982441303512.5120-150万011402818023881515286.3150-200万00072150187554011.6200-250万000006481161700.7250-300万000000869770.3300万以上00000011051060.4汇总11110102919536110088353094737224338100占比(%)0.54.112.022.041.414.53.91.5100库存分析绵阳市商品住宅(不含保障性住房)库存走势万㎡月110.90.90.80.80.70.70.60.60.50.50.40.40.30.30.20.20.10.10019-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-04可售面积出清周期可售面积出清周期地价房价比2020年1-5月，绵阳市地价房价比为0.19，较2019年同比下降0.06，整体盈利空间较大。绵阳市地价房价比走势0.30.250.20.150.10.050201520162017201820192020:1-5地价房价比0.250.19201520162017201820192020:1-5项目排行（按成交金额）2019年5月-2020年4月绵阳市新房项目成交金额TOP10（亿元）95641810 3 27

成成成套套成均项交交交均交总排目金面均面区套价名名额积价积域数(万称(亿(万(元(㎡(套)元/元)㎡)/㎡)/套)套)绵州水13.14.112899游1郡131118仙277547·区源岸恒经济大技·12.15.147818210787术翡867104开翠发湾区项目排行（按成交面积）2019年5月-2020年4月绵阳市新房项目成交面积TOP10（万㎡）86435102791

成成成套套成均项交交交均交总排目金面均面区套价名名额积价积域数(万称(亿(万(元(㎡(套)元/元)㎡)/㎡)/套)套)恒经济大技·12.15.147818110787术翡867104开翠发湾区绵经阳济CBD12.15.154783技2万10078术053838达开广发场区二手市场量价走势2020年1-4月，绵阳市二手房参考成交均价为8530元/㎡，同比上升0.8%，成交面积为26.33万㎡，同比下降31.1%。绵阳市二手房成交量价走势万㎡120100806040200201520162017201820192020:1-4成交面积115.0626.33成交价格85898530成交面积成交价格

86008590858085708560855085408530852085108500区县量价2019年5月-2020年4月，绵阳市科技城科教创业园区参考成交价最高，为9746元/㎡；涪城区二手房成交14.49万㎡，成交量最高。2019年5月-2020年4月绵阳市各区县二手房成交量价对比万㎡1614121086420科技城经济技北川羌涪城区科教创术开发高新区游仙区安州区仙海区梓潼县平武县盐亭县江油市族自治三台县业园区区县成交面积14.499.85.25.022.50.640.07000000参考成交价907397469246870290067423

元/㎡100009000800070006000500040003000200010000成交面积参考成交价成交结构2019年5月-2020年4月绵阳市二手房面积、总价成交结构面积段50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-200㎡200㎡以上其他汇总占比(%)总价段200万以下487888382220811454795404640999594.7200-250万00001825430770.7250-300万0000002320340.3300-400万0000001190200.2400-500万00000005050.0500-800万00000002020.0800-100000000000000.0万1000万以00000000000.0上其他19341779578147104254.0汇总506922399921761533817439166010558100占比(%)4.88.737.920.614.57.74.21.60100项目排行2019年5月-2020年4月绵阳市二手房项目成交面积TOP10（万㎡）63 15 2974

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参考套均成交成交成交成交项目面积排名面积套数价金额名称(㎡/(万㎡)(套)(元/(万元)套)㎡)长虹1世纪3.15350100589031679.城二55期华润23702.2中央2.21233107259562公园田森18060.3奥林1.80184100089874春天布鲁4斯国1.6717684649514147.际新80城东辰企业竞争拿地布局2019年5月-2020年5月开发企业在绵阳市的拿地分布企业拿地宗数布局区域(宗)江油星乙农业投8江油市资阳光大地3梓潼县绵阳控股2游仙区领地集团1涪城区远大置业集团1涪城区绵阳金循环置业1游仙区迪马股份1涪城区华西集团1涪城区荣耀恒置业1涪城区四川辰峯实业集1安州区团太平镇龙茶太平镇龙村茶太平镇龙茶村村太平镇龙茶村经开区南桥村房企涪城区青义镇灯塔社江油星乙农业投资区C宗经开阳区光南大桥地游仙区三星村绵阳控股村领地集团游仙区小枧沟镇大河村沙堂路南侧、玉蟾(E地块)远大置业集团路北侧