大型购物中心概念

大型购物中心概念

一、前言

二、大型购物中心的定义及其特色

三、大型购物中心的发展起源及历史沿革

四、大型购物中心在台湾的发展起源及现况

五、大型购物中心之国外发展现状

六、大型购物中心的设计演变及未来发展趋势

七、结论与建议

AOL,上海安信商业管理有限公司

AMtN«tONC«OU»LlMITtO

本文摘要说明

大型购物中心概念旨在说明大型购物中心在国外及国内之定

义及其异同，并解释了大型购物中心八种不同的类型及其各自的

特性。从大型购物中心的定义，再延伸至其起源，及国内外的发

展现况，并从而探讨未来发展趋势及形态。

、八、•

刖百

大型购物中心的产生与人类消费行为之演变有极为密切的牵连，而人类消费行为起因由来已久。广义的说，消费行为的产生，是来自

于心理层面中'需求(needs),的趋使；因此可以说从人类由猿猴进化而成会思考，具有‘需求’的高等灵性生物后，消费行为就开始产生

To

根据‘需求'种类及先后次序的不同，消费行为的层次及顺序也因而有所差异。以著名管理大师马斯洛(Maslow)的'需求五阶段'

理论来分析，人类最基本也是最初的需求，是为了存续生命而必备的种种生理层面需要，诸如食物、水、避寒的衣物、可以遮风避雨的居

住场所等。基本消费行为的消费对象就是那些可以满足食、衣、住、行等基本生理需求的各种物品；而消费行为则是以各种手段(主要是

交换的手段)去获得这些物品，从而满足了人类的需求。

在基本生理需求被满足后，人类才会开始追求能够满足属于较高层次的，例如安定(Security),社会地位(Social),声名荣誉(Reputation),

甚至归属感(Belonging),自我满足(Self-fulfillment),自我实现(Self-Actualization)等属于心理层面的需要。

不论消费行为层次的高低，消费行为都可以归纳成是一种为了满足人类各种需求的交换行为。而这种交换行为的完成（也就是消费行

为的完成）则必须依赖两项重要的要素：交换的媒介工具，以及交换发生的地点。

就交换的媒介工具来说，在任何型式的货币尚未被发明以前，消费行为的主要交换媒介是采用以物易物的方式进行。在以物易物的消

费行为下，交易的双方各自就本身所生产的物品，去交换另一方的生产物，从而使得交易的双方都获得了满足。以物易物的方式虽然实际,

但却不方便，而且所交换的物品也具有不易保存的风险性，因此货币便在这种情况下产生。它所具有的便利性、流通（融通）性、易保存

性等特质大幅增进消费行为的发展。

以交换所发生的地点而言，最早期是发生在左邻右舍间，彼此用以物易物的方式进行消费。在部落逐渐成形后，则有所谓市镇中心，

或商业广场（TownCenter'TownSquare）的产生，成为消费发生的集中地。而前述所谓的市镇中心及商业广场，可以说就是本文所要讨论

重点大型购物中心的起源。或者以另外一个方式来说，这种市镇中心及商业广场也就是现代大型购物中心的最原始雏形。

十九世纪的工业革命更进一步改变了人类消费行为。机械化大量生产的产品，不仅促成了批发（Wholesaler）、零售业（Retailer）的发

展，更使得集中交易式的消费行为，成为人们满足其各种不同需求的最便利方式，这种转变再加上最近一百年来各种科技（主要是交通方

面）的迅速进展，不仅奠定了大型购物中心的发展基础，更使得大型购物中心成为当前人类消费行为的最重要趋势。

从最近所构筑的现代大型购物中心而言，儿乎都可以称的上是个‘小型的都市'可以提供多元性消费及服务的现代中心，不仅提供了

商业的服务，还包含文化、休闲、娱乐、社交等多项功能。所提供的服务设施集购物、运动休闲、文化教育、娱乐餐饮、会议展示、办公

住宿等于一体，而以道路、绿地、停车场及种种公共建设贯穿于这些服务。

简言之，大型购物中心已成为近数十年来人类商业社会中一个重大的变革，而且也已成为美、日等先进国家最蓬勃发展的行业之一。

在本文中将逐次讨论大型购物中心的定义，大型购物中心的类型，大型购物中心的发展起源及沿革，大型购物中心在台湾及国外的发展现

况，大型购物中心的发展趋势及未来的型态等主题。

大型购物中心的定义及其类型

一、大型购物中心的定义

大型购物中心由于构建规模庞大，各类设施复杂，而且所提供的服务也多样繁琐，因此很难为它下一个单一且完整的定义。根据《卡

本特之购物中心管理原则与实务(Carpenter'sShoppingCenterManagementPrinciples&Practices)》一书所下的定义，我们可以

略窥其大概：

'购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施所共同组合而成，其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、

开发及•致的经营与管理，附设等量的停车场，而所包含的商店业种数量必须大致满足所将提供服务的邻近地区

根据上述这个定义，再佐以其他现代大型购物中心所应具有的功能，则一个大型购物中心应该具有下列的特点:

（-）有一块完整的地基，而其开发利用除了必须考虑到提供当前及未来将运用到的足量商业及停车空间外，还应考虑到自然环境、

生态、水上环境等相关环保问题。

（二）有一致而整体的建筑设施规划。建筑设施强调其特色及景观的一致性及主题性，同时并能提供足够的商业服务空间给经过选择

并统一管理的整组零售店头。

（三）与所提供服务的商圈或住宅区之间，必须有完善的道路交通系统，使消费者可以迅速的到达或离开。

（四）有足量的停车空间，同时停车场的出入位置与购物中心的出入口及店头消费步道间的联络方便。

（五）所提供之服务及商店业种呈多元性及多样化，而且其选择及设计完全是针对邻近商圈或住宅区之需求。并且购物中心内的店家

通常由一到数家主要承租户（或称主力商店）（AnchorTenant）及许多一般的承租户组合而成。

（六）集中而统一的经营策略及店头管理。例如目标客层设定、商品的编排及展示方式、商场的平面规划及内部装潢设计、行销推广

策略、整体的形象推广等相关议题，都由统一的管理单位来负责。

（七）强调安全舒适且具有独立个性‘购物环境’的塑造。从外围的建筑景观、绿地林园、指标设计，到内部消费动线的安排，灯光

及色彩的设计，从业人员的服务态度等，都必须注重一致性及协调性，使消费者同时获得物质与精神需求的双重满足。

另外，整体而言，现代大型购物中心有两个最主要的基本结构：一是密闭式购物区（Mall）,另一是带状店头（StripCenter）o密闭式购

物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密闭式的设计，并且将店面两两相对的每条商店街，以中央温度调节系统的消费购物走道加以

联结，塑造出四时四季都可以舒适消费的购物环境。事实上，由于这类型设计已成为现代大型购物中心的主流，使得Mall这个词成为大型

购物中心的另一个代名司。

带状店头则是附属性质的零售商家，而停车位通常就设计在这些店家的门口。带状店头间通常由各店家门前的开放式走廊串联，而没

有密闭的走道。带状店头可能是呈直线状，也可能是“U”或"L”型。

二、大型购物中心的种类

购物中心(ShoppingCenter)一词最早诞生于1950年的美国，而自此，购物中心的种类便随着产业的日趋蓬勃而更见繁复。对购物中

心的分类，早期的专家提出四种基本类型：邻里型(NeighborhoodShoppingCenter),社区型(CommunityShoppingCenter),区域型(Regional

ShoppingCenter),以及超区域型(SuperregionalShoppingCenter)。不过由于产业的发展渐趋多元性，因此这四种分类已不足以涵盖现今的

多样化购物中心。国际购物中心协会因而在1994年分类出8种不同的购物中心。国际购物中心协会的这一项分类是根据购物中心所提供的

商品及服务内容，以及其规模来作为划分基础。在表一中所提供的各类数字，例如其占地规模，主力承租户数目以及购物区大小等，都是

大致上的‘代表数字'，并非是绝对的。例如某个‘混血型'式的购物中心就可能包括两或三种不同类型购物中心的特色，甚至有些购物中

心的设计观念已庞大到任何一种单一的分类都不适宜。

依据国际购物中心的分类，大型购物中心共分为：邻里型购物中心(NeighborhoodCenter),社区型购物中心(CommunityCenter),区

域型购物中心(RegionalCenter),超区域型购物中心(SupperregionalCenter),时装精品购物中心(Fashion/SpecialtyCenter),大型量贩(业

种)购物中心(PowerCenter),主题与节庆购物中心(Theme/FestivalCenter)以及工厂直销购物中心(OutletCenter)。

以下就以此分类为基础，分述各类型购物中心的特色及其基本架构:

(-)邻里型购物中心：此类型购物中心，以提供最邻近地区(不论是住宅区或商业区)，最基本、每日必需的便利消费为基本设计理

念。它强调与住宅区或商业区的结合，而因为其主要是提供基本的日常消费，因此邻里型购物中心有一半以上是以『超级市场』为主要商

店，贩售各类日常用品及服务，再佐以销售药品、冤货、零食糖果、衣物及个人服务的各类较小型商店。次要的主要商店为小型的龛货药

品店，约有1/3的邻里型购物中心是以此为重心。

邻里型购物中心通常呈直线型，各店家由店门前的开放式走廊相互串连。以可出租楼地板面积(GrossLeasableArea,GLA)而言，邻

里型购物中心大约是3万到10万平方英尺，商圈服务人口约在2,500人到4万人之间。

(-)社区型购物中心：社区型购物中心的基本设计理念与邻里型购物中心大致相同，但是却比邻里型购物中心提供范围更广泛的成

衣及纺织类(Softgoods)产品。最常见的主要承租商店有超级市场、竟货店、连锁药品百货店及中小型的折扣百货店等，再加上例如衣物、

家庭五金/家俱、玩具、家电及运动用品等折价专卖店。以主要承租户而言，近年来较大型的全国性连锁店已逐渐取代了中小型百货店，成

为大多数社区型购物中心的主要重心。

社区型购物中心也呈带状，除了直线型外，还有呈“L”型及“U”型的。一般可出租楼地板面积(GLA)大约定在10万平方英尺到

30万平方英尺之间，商圈服务人口约在4万人到15万人之间。

(三)区域型购物中心：区域型购物中心大都建筑在交通枢纽地区，服务也以提供给大型商圈或住宅区为主。所提供的商品种类既深

且广(所增加的商品种类大部份是农物纺织类)，而所提供的服务也多样且深入。区域型购物中心对消费者的最主要吸引力为其主力商店：

传统的大型百货公司，大型量贩店或者是精品专卖店。

区域型购物中心的周边土地运用也呈现多样化，除了提供以购物中心为目的的建筑物之外，其土地建筑规划还包括提供办公、住宿、

娱乐、餐饮、电影等各类型活动；从而使得区域型购物中心的功能除了购物消费外，更扩大到休闲、社交、商业服务、娱乐等。

典型的区域型购物中心是采用密闭式的，由室内的走道串连各个消费点，并由中央温度调节系统控制室温。可出租楼地板出租面积

（GLA）由30万平方英尺到100万平方英尺不等，商圈服务人口在15万以上。区域型购物中心虽然只占全美购物中心不到5%,但是其影

响却极为深远，同时也是首先对都会的商业中心提出挑战的新型态消费业种。

（四）超区域型购物中心：超区域型购物中心大致上类似于区域型购物中心，但却有更多的主力商店（主要是大型的百货公司，通常

是3个以上），以及更深入且多样的商品及业种，而所服务的商圈人口数也更为庞大。

超区域型购物中心也是采用封闭式的，可出租楼地板面积在100万平方英尺以上，有些甚至超过250万平方英尺。商圈服务人口则至

少在20万以上。

（五）时装精品购物中心：此类型购物中心的最大特色是通常没有主力商店（Anchor）。主要的商品为高品质及高单价的各类成衣精品

店、古董艺术品店，或是手工艺品店。虽然一般并没有主力商店，但有时也有连锁的餐厅或娱乐设施（例如电影院）以吸引入潮。

这类型中心一般坐落于观光地点或高收入地区，而整个建筑实体的设计也非常的繁复而多样，强调装潢的高贵及景观设计的精致。楼

地板出租面积（GLA）•-般低于25万平方英尺，最常见是在5万平方英尺到7万平方英尺之间。

（六）大型量贩（业种）购物中心：此类型购物中心通常由好几个互不相属的主要承租户（Anchor）组成，包括大型百货公司，量贩

店如'Wal-Mart','K—Mart'等，仓储式量贩俱乐部（WarehouseClub）如'Sams'和4PriceClub\以及对某类型货品提供低价且多样

选择的“单一-业种量贩店（CategoryKiller）”。

儿乎所有的（PowerCenter）都采用开放式购物的建筑。根据调查显示，目前全美有大约200家的此类型购物中心。其中较知名的洛杉

矶市郊的WalleyCenter'和*TastinMarketPlace）,凤凰城的'ScottsdalePavilion'以及旧金山市郊的'Metro280Center'。这些购物中心

借着大型及与生活相关的廉价商店以及'CategoryKiller',例如'玩具反斗城'，'TJMaxx'、'HomeClub'、'Nike’等不同取向的店家来

吸引消费者。故而其商店业种安排考虑的标准并不在商店规模的大小，而是以消费者的生活及购物为取向。此种购物中心在不同的层面与

传统的社区型或区域型购物中心竞争，也给传统购物中心严重的冲击。

(七)主题律庆型购物中心：典型的主题/节庆购物中心会选择一个主题，而这项主题则由其个别商家的建筑设计，甚至商品的设计造

型所共同表现出来。其主要诉求是针对地区外来的观光客，有时会有餐厅及娱乐设施为主力商店。主题/节庆型购物中心通常位于郊区，而

且多数是由一些老建筑物、或具有历史价值的古建筑物改建而成。

(八)工厂直销购物中心(OutletCenter)：此类型购物中心由生产制造商(Manufacturer)组成，以低价的自有品牌的零码商品及剩

余货品。

根据资料显示，1987年全美大约有115个工厂直销式的购物中心，但是到1990年，这个数目已增加到280个，其增加的速度大约是每

年30个。工厂直销式的购物中心通常占地非常广大，甚至超过区域型及超区域型的购物中心，虽然美国目前正处于不景气的低潮，但是由

于此类型购物中心可以使服饰业及其他制造业以低价销售其库存品以获取利润，所以家数也迅速成长。举这类型购物中心中最大的‘Gurnee

Mills'为例，其占地达399,300坪，卖场面积达58,685坪，从购物中心的一端到另一端达1.6公里，停车场可以容纳14000辆汽车，购物中

心内有6个主力商店以及230个专卖店和餐厅。

在70年代中期，工厂直销式购物中心是为了处理瑕疵品或调整产品库存而成立的。初期是以廉价的商品力号召，并且有许多卖场都是

以无装潢的仓库型态出现。近年来为了改变消费者认为此类型购物中心缺乏精致和高尚物品的拙劣形象，有愈来愈多的工厂直销式购物中

心也强调展示空间及装潢的设计，以求达到更高雅的购物环境塑造。

除了前述这几种购物中心之外，还有许多其他不同名目的购物中心。这些购物中心虽然名称不同，但其服务的内容及功能却与前述的

八种购物中心大同小异。例如多用途购物中心(Mixed-useCenter),以提供零售、办公、餐饮娱乐、饭店住宿等目的为主。还有折价品购物

中心(Off-PriceCenter),以销售低价格的名品为主。另外也有因为规模差异，而不同定义的购物中心，例如规模最小的便利购物中心

(ConvenienceCenter),可能由类似7-Eleven的小型超市组成：或者是规模极为庞大的超低价购物中心(Superoff-PriceCenter),由生产制

造商、大型百货公司等业种组成。

前述的大型购物中心分类主要是以其所提供的服务功能的差异为分类基础。若是以购物中心的造型来划分，则有九种不同型式的大型

购物中心(请参阅图一到图八)，兹分述如下：

(-)直线带状(StripShaped)：直线带状的购物中心，其店头呈直线并列，而停车场也呈直线状的排列在各店家前，进出货及其余

服务则在各店家后面，主要承租户通常位于带状的中心点，或者是在直线带状的一端。呈直线带状的购物中心通常是小型的邻里型购物中

心，但偶尔也会有较大型的购物中心呈直线带状。(详见图一)

图一直线带状的购物中心

道路

停车场

1

1A*

主要承租人

进、出货、服务地区

1A*表示主要承租户的另一个可能位置

资料来源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（二）“L”型（LShaped）：L型的购物中心其主要承租户大多位于L形两端中的一端。此种形状也最适合构建于位在转角的上地上,

而且许多早期的邻里型购物中心及社区型购物中心都采用此形状。（详见图二）

图二L型购物中心

□

道路

进

、

出

货

停车

场

服

务

道区

路

1

主要承租户

进、出货服务区

资料来源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（三）“U”型（UShaped）：此种形状的大型购物中心，其最多可以容纳三个主要承租户。在U字形的两顶端各一个，而最重要的主

要承租户则位于U字形的中间。U型的购物中心以社区型（或以上）购物中心最多。（详见图三）

图三U型购物中心

道路

进

23进

部

次

患

承

、

、

口

出

出

矛

什

停

车

场

货

货

服

服

务

务

区

区

最王要承租尸

进、出货服务区

资料来源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（四）集团型（ClusterShaped）：早期的区域型购物中心便是设计成这种集团型。主要承租户位于最中间，而其余附属的商店及设施

则呈'三合式’的将主要承租户包围起来，最外侧才是停车场。进出货的服务则经由特殊专用的通道。早期集团型的购物中心大都是开放

式的，后期随着密闭空调空间成为潮流，集团型的购物中心也逐渐发展出许多“Mall”（英文本意为林荫通道，引申为具有遮蔽的通道）去

互相连接新的店头，使得整体规模更加扩大。（详见图四）

图四集团型购物中心

道路

停1

车最主要承租户

场

道路

资料•来源：Carpenter?sShoppingCenterManagement

（五）“T”型（TShaped）：此种形状的购物中心主要是针对三个主要承租户而设计，使得每个主要承租户位于T字形的三个顶点。周

遭则设有停车场，有些设计者认为，这种设计会使得从某个主要承租户的正门进入的消费者，看不到另外两个主要承租户，（请详见图五）,

从而丧失了商机，但是赞成此种设计的人却认为如此一来，可以使得各主要承租户的附属承租户因为更接近主要承租户，而商机更加蓬勃。

“T”型的购物中心通常是两层的建筑。

图五T型购物中心

资料来源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（六）三角形（TriangleShaped）：三角形的购物中心其目的就如同T型购物中心，主要为容纳三个不同的承租户，但不同的是三角型

购物中心的设计，将使得消费者不论从那一个主要承租户的入口进入购物中心，都可以看到另外两个主要承租户。三角型的设计虽然会浪

费土地，但对于地块不是四方形的地基却极为合适。三角型的购物中心也可以是两层楼的建筑。（详见图六）

图六三角形购物中心

道路

（七）哑铃型（DumbbellShaped）：此类型购物中，主要是两个主要承租户位于两端，而在中间则是由两排附属商家以面对面方式带

状并列，停车场则位于购物中心的四周。哑铃型的设计是要利用两端的主要承租户来吸引消费者在购物中心内做双向的流动，以获得最大

的消费效果。（详见图七）

图七哑铃型购物中心

道路

道路

资料•来源：Carpenter?sShoppingCenterManagement

（八）十字哑铃型（DoubleDumbbellShaped）：以两个不同的哑铃型购物中心做十字的垂直交叉，即成为此类型的购物中心。四个顶

端各有一个主要承租户，同时以商店街串连起来。（详见图八）

图八十字哑铃型购物中心

道路

停车场

停车场

道路

资料来源：CarpenterJsShoppingCenterManagement

(九)垂直立体式(VerticalShaped)：此类型的大型购物中心通常位于市中心区人口密集地点，以中庭为中心，四周则是高耸的摩天

大楼围绕，每层都有电梯或手扶梯提供消费者最便利的到达方式。

大型购物中心的发展起源及历史沿革

大型购物中心的起源，在不同的地区有其不同的历史条件及背景，但是总体而言，促成大型购物中心的形成，则有下列共同的因素：

(1)经济与社会建设方面：大型购物中心的建构规模庞大，所需投入的各项资源不低于一项大型公共建设的推动。但是大型购物中心

除了具有‘公共建设方案'所能提供的公众服务及促进基本建设发展之外，更具有促进消费能力，进而使得整体商业活动由衰变兴、甚或

更为蓬勃发展。因此大型购物中心的规划建设，在各个已有大型购物中心这项产业的国家而言，大都兼具有经济方面及社会建设方面的使

命。例如1960、70年代，大型购物中心在美国之所以迅速发展，便兼具有经济发展与新市镇建设的双重意义。

(2)科技方面：现代科技的发展是促成大型购物中心产生的重要关键，而科技方面的成熟与否，则是大型购物中心能否架构形成的基

础条件。因此综观已有大型购物中心蓬勃发展的先进国家，都是在科技方面一一诸如汽车工业、交通建设、营建建筑、甚至电脑、环保工

程等，已到达某个成熟程度，而这些科技方面的发展，从而也协助了大型购物中心的发展。

(3)生活消费方面：生活消费方面的转变趋势，是大型购物中心之所以会在近50年来快速成长的最主要原因。从生活方面而言，都

市型生活型态崛起，促成了大量人口聚集在紧密的地理区域内，这使得消费行为可以集中而高量的产生在一个特定地点内，而消费方面的

最大改变，则是消费的目的不再只是在购买一种实质而看得见的物品，它更是在购买-•种'感觉’——可以满足人类生理及心理的双重需

求。以美、日两国而言，前述在生活及消费方面的转变趋势，正是大型购物中心之所以会在这两个国家兴盛林立的原因。

以下就分别以大型购物中心在美、日两国的起源及发展历史沿革，做进一步介绍。

--美国大型购物中心的起源及发展历史

严格的说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以回溯到1920年代初期由西尔斯罗巴克(Sears,Robuck&Co)公司所规

划建造的许多独立商店街。希尔斯公司在此时已察觉到‘汽车革命’所将带给美国社会的重大影响，因此它将这些独立商店街建筑在远离

市区中心的边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，成为最早为了因应汽车革命及社会发展而建立的购物中心雏型。

不过被视为现代大型购物中心始祖的，却是土地建筑商人尼克斯(J.C.Nichols)于1920年代中期在美国密苏里州堪萨斯市(Missouri,

KansasCity)所规划兴建的*CountryClubPlaza'o原本CountryClubPlaza的兴建，只是一项大型住宅区兴建计划中的一项子计划，其目的

是为了要提供住宅区内居民一个可以舒适享受消费服务的场所。但由于尼克斯体会到汽车时代即将来临，同时社会整体消费习性也将随之

改变，因此他在规划CountryClubPlaza时，将一些极为先进的理念加入整体计划内。CountryClubPlaza的特色有：经过统一选择管制的商

店承租户、设计一致的建筑物、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略。而这些特色，都成为日后大型购物中心的基本规

范。

在1930年代，小型而呈带状(StripCenter)的购物中心，开始在美国许多大都市的边缘地区产生。这些带状购物中心通常一如其名的

呈现出一长条的线状，经常是以一家超级市场(Supermarket)为重心，再搭配药店及其他提供小型服务的便利商店。停车场的设置则远离

主要道路，而且一般都正对着购物中心的各商家门口。其中最知名为休派瑞特(HughPrather)在1930年，于达拉斯(Dallas)所开发的

HighLandParkShoppingVillageo这个购物中心同时也被视为第一个标准的大型购物中心。

虽然早在1920年代，美国地区即有初期的大型购物中心产生，但是真正逐渐成为潮流的，还是在二次世界大战之后。此时美国的社会

由于战争的结束，而产生了一项新的需求美国人之梦：拥有一"家(TheAmericanDream：HomeOwnership)o政府为了满足这项新的社会

需求，同时也为了刺激战后的经济，于是开始在土地取得较为容易，同时土地价格也较为低廉的社区。大量兴建经过整体规划的住宅区。

这项政策使得美国的都市发展开始走向郊区化。住宅郊区化的趋势再加上快速交通道路系统的建立，以及汽车的逐渐普及化，使得大型的

商圈慢慢的在郊区形成，而大型购物中心这种提供足量的停车空间，多性质、多样式商品选择，并提供整体而舒适购物环境的企业，乃得

以顺水推舟的开始蓬勃发展，到1950年末期，已经大约有近3000个购物中心分布在美国。

1950年，华盛顿州西雅图市(Seattle,WashingtonState)4Northgate'购物中心，以及麻塞诸塞州佛莱明罕市(Framingham,Massachusetts

state)4ShoppersWorld)购物中心的设立，为现代大型购物中心的发展迈向一个新的里程碑。它们是最早以百货公司为主要承租户(Anchor

Tenant)的两个购物中心，其中'Northgate'是最原始的‘Mall'型购物中心，它主要是由两条面对面的带状中心(StripCenter)所组成，

中间由一条人行通道连结。'Northgate'同时也是第一家提供中央暖气系统以及地下服务通道的购物中心。'Shoppersworld'则是第一个两

层建筑的购物中心，第二层并有人行路桥连结。

1954年iNorthlandCenter)在密西根州底特律市(Detroit,Michigan)设立。它是第一家以圆环状串连的建筑,占地约37,000坪,最

中心是一家百货公司为主体，再环以卫星商店，而最外围则是停车场。'NorthlandCenter'同时也是第一家有中央冷暖气系统，以及第一家

积极以建筑物景观，造园设计以及雕塑去吸引消费者的购物中心。

1956年，'SouthdaleCenter'在明尼苏达州的明尼亚波里斯(Minneapolis,MinnesotaState)附近开业，它是第一家全部密闭式冷暖空

气调节的购物中心。不过"SouthdaleCenter'在大型购物中心发展史上最重要的意义是，它是第一家拥有两个主要百货公司Dayton以及

Donaldson's的购物中心，这项特色影响后世甚巨，使得往后大型购物中心走向更多样化，也更大型化。

至1964年，全美地区已有将近7,600家购物中心。在购物中心数量快速成长下，发展一个购物中心已经不再是件单纯的事。规划及经

营方式随着产业的成长，而有了逐步的实验及改变，同时不论在财务计划、承租户及商品选择，区位选择、营运管理等方面也都经过许多

调整及改革。

1972年左右，大型购物中心数量增加到14,000家左右。在70年代，美国地区的大型购物中心面对两个新的议题，首先是环境保护的

问题。环保观念于此时逐渐受到社会大众的重视，因此许多相关的法令(例如空气清洁法，绿地规范等)也纷纷的设立，这迫使大型购物

中心的开发业者必须注重土地开发与环境保护之间的平衡，从而使得大型购物中心的业者们开始重视绿地规划、建筑物设计、水土保持、

交通系统，甚至美学考虑等。

第二项议题是能源危机。由于大型购物中心的规模在70年代有逐渐扩大的趋势，而此时乂恰逢全球性的能源危机，因此大型购物中心

在诸多设计上也逐渐重视如何节约水、电等资源，例如建筑材质的选择，光源、水源的管制，室温的控制等都影响了大型购物中心在以后

的发展趋势。

在70年代这段期间内所构筑的大型购物中心，有许多是为了服务新开发的住宅区。而随着美国国民消费能力的增强，以及讲究整体消

费环境的新趋势，此时的购物中心在设计上也融合了其他相关的服务设施，例如声光娱乐，速食餐饮、专用商品店等，试图使购物中心所

提供的是一个全面而质优的‘消费经验例如纽约的'SouthStreetSeaport'以及在波士顿的‘FaneuilHall',在初开张时便吸引了大批的

人潮。而这种新的经营观念，也将购物中心的发展推向另一个新领域。

1980年代是购物中心最为蓬勃发展的一段时间，光在1980年到1990年的10年间，就有16,000家购物中心在全美国各地产生。至1982

年底，确定的购物中心家数是23,304家，占地达32亿3,000平方英尺，而年营业额也超过4440亿美元。

在这个时候，跨区域的大型购物中心已经愈来愈普遍，成为产业的发展主轴。同时大型购物中心在80年代也深入美国各个社区，以它

所能提供的各种功能，吸引了不同年龄层、不同背景的消费者，真正成为美国人生活文化的一部份。值得一提的是，到了80年代晚期及90

年代初期，具有主题(Theme)的购物中心开始迅速成长，使得购物中心的主要目的逐渐成为消费与娱乐并重的现象，例如位于拉斯维加斯

的'ForumShopatCeasars',便是以仿古罗马建筑风格作为内装潢主题，让来此消费的游客完全融入中古世纪的情境中。同时这个时期的购

物中心，在其构筑规模上呈现大小互见的现象，而经营型态也转变为多功能包括住宿、文化、运动娱乐等。此点在稍后有关大型购物中心

之发展现况的章节中，再做进一步详述。而90年代到1995年为止全美购物中心已达42,000家，营业额已达8,800亿美金(参考表六)。

二、日本大型购物中心的起源及发展历史

大型购物中心在日本之所以能够发展，具有两项基本的背景条件。第一，日本是岛国，地理环境狭窄，再加上人口众多，因此追求土

地及空间利用效率的极大化，几乎已成为日本人一致的追求目标，在这情况下，能够在一个特定空间内提供各项消费服务，同时又能够提

供定量停车空间的大型购物中心，便成为达成这个目标的最佳手段。尤其近年来日本产业大量外移，留下不少闲置土地，再加上关贸总协

乌拉圭谈判后可望有大量废置农地产生，对于大型购物中心的发展可谓是一大助益。其次是日本人的消费习性自第二次世界大战结束后，

开始有了新的转变。战后新生族在美军占领期间，受到西方文化的强烈影响，再加上经济发展使得国民消费能力提高，使得消费者在购买

时不仅追求方便性、多样性，注重个人品牌的需求，同时更重视'整体购买经验'的良否。这种趋势更促成了大型购物中心的产生。

以年代而言，日本大型购物中心的开始，可以追溯到1945年代。当时有许多在车站附近聚集，以满足进出火车站人潮之消费需求的各

类型摊贩。这些摊贩未经过整体的规划管理，其实离所谓的‘现代大型购物中心'仍有一段距离，但是其集中的模式及所聚集的地点，可

算是为日本大型购物中心奠定雏形。

在1950到1960年代，以这些车站附近的摊贩为基础，各类型消费物种及商家逐渐大量的投入，并开始沿着重要的铁路及交通系统向

外做线型的幅射发展。店家模式由50年代初期的商店街，到50年代中期的地方型百货店，60年代车站附近的超级商店，至60年代中期则

在铁路沿线产生了许多集中而大型的超级商店。

有了这些消费业种的繁荣，再加上日本经济在战后的飞快成长，大型购物中心的构筑便呼之欲出了。日本大型购物中心的创建作品中，

以1969年的‘玉川高岛屋’为其代表，不过此时的设计中心理念，仍尚未跳脱'百货公司'格局，所提供的服务仍较为有限且集中。1970

年代开始，汽车的使用逐渐在日本各地普遍化，而随之而来的问题是停车空间的不足，因此当时日本的消费业者儿乎都开始体会到'没有

停车位，就没有生意（N。Business）’所代表的意义。

在70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计及经营管理的大型购物中心开始成为主流。其中尤以位于西日本，从大阪为中心

商业区的儿个购物中心最具代表。例如千里新城的‘谢尔西'购物中心、'巴恩琼'购物中心等。它们特殊的建筑景观，例如挑空（Deck）

广场、庭园、喷泉（Fountain）等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。

1970年中期到80年代的初期，日本开始产生了集文体、娱乐、休闲运动等消费行为于一体的新型购物中心。例如1978年于东京原宿

区开业的‘拉佛雷•原宿'，便是一个具有整合性功能的中规模购物中心。同时这个时期也产生了许多远离都市、构筑于大都会外围的购物

中心，例如'下关SeamaH',以及'青森的三路德'购物中心等，提供了日本大型购物中心在郊区发展构建的经验基础。

在这段期间，为了因应'消费服务多样化’以及'设施内容复合化’的趋势，许多超过10万平方公尺（约3万坪）的大规模购物中心

也于这个期间开始构筑。例如位于东京的'阳光城市阿而巴'，以及位于大阪的‘难波城’等，都是名噪一时的经典之作。

由80年代初期到中期，日本地区大型购物中心的发展开始全面跨出以满足‘消费层面'为主的单一目标，进入了满足其他社交生活需

要的多功能目标时代。这段期间大型购物中心的设立，已不再是以‘购物中心（ShoppingCenter”的机能为第一需求，而是已经涵盖了诸

如办公大楼、旅馆饭店、会议及活动场所、甚至包含了公家单位的公共设施在内；其所提供的服务，可说是朝着‘全方位’的理念设计。

例如1981年开设的船桥'LalaPort'购物中心，就被称为是全日本最具代表性的复合功能大型购物中心，其在最初构建时，仍是属于街廊

型的发展，随后因应各种新产生的服务需求而逐渐扩建，总面积达到20万平方公尺。而设施组合也以服务社会各方面需求为主。

1985年，位于尼崎的'冢新'购物中心成立。它的设计理念是以‘小都市’的观念为中心，结合了建筑物、公共设施、道路交通成为

一个大型的复合建筑体，这种新类型的整体观将日本大型购物中心的发展推向另一个全新的里程碑。冢新大型购物中心的基地面积达5万

平方公尺，楼地板总面积达13万平方公尺，同时整体景观上也展现都市型建设的特色。在此同时，其他地区的大型购物中心也相继发展。

例如前面提到，位于日本关西的船桥LalaPort大型购物中心，原来属于街廊型的购物中心。但在相继扩建的结果，目前已成为全日本最大

的大型购物中心，其总面积连同前阶段的建设已达到20万平方公尺左右。预料这种大型化、功能设施复合化，及‘小都市'化的趋势会继

续延伸至90年代以后。

大型购物中心在台湾的发展起源及现况

一、大型购物中心在台湾的定义及种类

民国83年7月22日由经济部及内政部共同发布《工商综合区设置方针及工商综合区开发设置管理办法》，使得大型购物中心得以依法

在工商综合区内设立构建。根据所颁布的办法，其对工商综合区一词之解释为：

“工商综合区指都市近郊之交通便利区，在一定范围内之土地，依其区位与当地发展需要规划设置，供轻工业、试验研究、修理服务、

工商服务、运输仓储、批发零售等使用”。除此之外，该办法中另有分区定义，其第四条第五款解释了购物中心分区：

“指提供设置结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示、资讯等设施于一体之大型购物中心或结合仓储与卖场于一体之仓储量贩中

心使用之分区二

为了更进一步探讨大型购物中心一词，兹引用中华民国购物中心发展协会的定义及其分类来做解释：

“购物中心”是以单一开发性主体计划所规划的商业型态，为一可同时提供购物、休闲、餐饮娱乐、文教及生活服务等功能的复合性

商业空间，此空间需以高品质之购物环境，满足消费者购物方便性、消费舒适性及娱乐选择性，同时并应具备以下要项：

1.总营业面积不小于1000坪，而购物中心的名称又因营业面积之差异而有不同:

社区型（小型）购物中心1000到3000坪

区域型（中型）购物中心3000到6000坪

都会型（大型）购物中心6000坪以上

特殊型购物中心面积不拘

2.全部卖场内共包含15家以上独立营业之商家。

3.卖场面积最大之营业单位，其面积不大于卖场总面积80%以上。若其他零售商店之总营业面积已超过1000坪，则不受此规定之限。

4.全部营业单位应共同成立管理委员会，进行整体联合广告行销及管理维护等工作。

5.位于合法之土地使用分区上，并提供足够之停车位。

此项定义与前文曾提到国外对大型购物中心的定义，在原则上并无太大差异。唯一较大不同的是，台湾的大型购物中心的开发业者由

于考虑土地取得成本的问题，因此都倾向于架构在规划的工商综合区内，如此一来，对土地取得的限制较为复杂。然而就大型购物中心旨

在提供各类型消费者一个全方位的服务设施而言，却是相同的。

二、大型购物中心在台湾的源起背景及其发展现况

大型购物中心在台湾之所以有其发展的必要性，乃是基于下列几项背景条件：

（1）高土地成本的形成：台湾是个岛国，土地资源原本就有限，再加上岛内高山林立，使得可供人类从事居住及商业行为的土地空间

更加有限。近数十年来快速商业化的结果，使得城乡区域发展失去平衡，人口大量集中于大都会区域，不仅使得都会区及邻近区域一地难

求，更使得土地成本节节高升，在这种情况下，单一的消费性商业业种已难以独立承担土地使用的巨额成本。而即使商业业主具有足够资

金去开发土地，设立卖场以供给消费服务，但是过高的成本也无法达成价格竞争的有利条件。因此在高土地成本的背景条件之下，单一土

地的复合多种使用(例如大型购物中心)，势必成为最经济的策略。

(2)都市发展型态的演变：台湾地区之都市发展，深为过去数十年来土地及房地产长期大幅增值的投机经济所累。虽然土地及房地产

蓬勃发展，对台湾经济奇迹的成就功不可没，但是投机性的土地开发行为却扼杀了都市发展的健全规划。土地的炒作及纯为牟利的营建房

屋，不仅提高了土地成本、破坏整体居住生活品质，更阻碍了公共建设土地之征收，使得全面且人性化的都市发展规划无从进行，再加上

后汽车时代的降临及都会外来人口急速的增加，也使得传统棋盘式及放射式的都市发展已无法解决台湾都市发展所面临的种种问题。因此

台湾都市发展已势必趋向于以便捷的快速交通系统为主轴，串连起大小不一，但却都能提供完整功能及人性化的市镇。而如此的发展，便

塑造了大型购物中心产生的有利条件。

(3)生活型态及消费习性的改变：台湾由于经济的快速成长，造成商业化社会的形成，‘上班族’已成为最大的社会阶层。在工作占

去生活大部份时间，以及‘分秒必争’的观念下，生活型态已趋向'将时间做最大运用’的原则，因此'一次购足’的消费习惯因应而生。

这种消费习性使得原有的‘路边柑仔店'的销售方式无法生存，更促使量贩式的商业模式在国内立足。

更进一步而言，所得水准的提升也改变了原本以‘价格'为导向的消费观念。现代人对消费购物的要求，已不再仅只要求物美价廉，

而是更重视整体消费购物的舒适感受。换句话说，消费者对消费购物的要求是求得‘消费经验'的最大满足，其中不只包括商品品质的优

点、商品价格的合理，更涵盖了整体购物环境的舒适、便利及无障碍。

除了前述这些背景条件之外，大型购物中心在台湾的创建也得利于政府相关政策及法令的推动，其中最重要者为配合政府六年国建计

划和振兴经济方案，及为了提升都会区居民生活品质、解决空间堵塞问题，并协助工商业者突破土地取得不易的瓶颈，而由经济部及内政

部所共拟颁布的《工商综合区设置方针》及《工商综合区开发设置管理办法》。

有了这项法源，大型购物中心的构筑得以合法化，不过大型购物中心在台湾的发展，却早在立法之前。其最早的雏形，可以追溯至民

国78年，由丰群集团与荷兰的S.H.V公司所共同合作，成立了台湾第一家'仓储批发店’——万客隆。万客隆的最大特色在于备有足

量方便停车场，解决了都会消费人口对于购物时'车位难求’的恐惧症，同时又由于提供了多样化的商品选择及合理的商品价位，以致于

在开业不久，便吸引了大批的消费人潮。

由于万客隆的经营成功，使得类似的量贩相继发展，较知名的诸如家乐福(Carrefour)、大批发百货等，纷纷在都会区的周遭设立，不

过这时期的购物中心的功能，仍集中在提供购物式的消费服务，即便有餐饮或娱乐性的设施，但其规模及所占空间仍属小型。不过这种具

有便利性、多样性的新型购物方式，却已奠定购物中心的发展潮流。

民国83年，远东集团在台北市敦化南路底的'远企购物中心(TheMall)'正式向国人报到，也将国内大型购物中心的发展推向另一个

阶段，号称是台湾第一个大型购物中心的'远企购物中心’是以一栋七层楼高的购物中心为主题，两旁连接两栋30层高的远东国际大饭店

及远东办公大楼。购物中心强调精致化、人性化及自然空间，购物环境旨在提供消费者整体的购物享受，而两旁的饭店及办公大楼则提供

除了购物外的其他商业性活动的服务，其停车场则设置于主体建筑物的地下共5层，而停车场与购物中心、饭店、办公大楼间则以电梯及

密闭式的走道互相串连。

严格说来，前述诸如万客隆、家乐福的批发仓储店，以及设计较精致、服务较多样化的远企购物中心，都无法比拟于美、日，甚至香

港、新加坡已构筑完成的大规模现代购物中心。其中最大的关键在于，台湾复杂的土地使用分区管制规定限制了大型开发案的土地取得。

例如在民国83年初，位于高雄县大寮乡的万客隆分店，便由于被地方政府认定违反了都市计划法中之土地使用分区管制规定，而被处以断

水断电的方式予以勒令停业。随后不久，万客隆位于台北县的五股分店及中和分店也被台北县政府以相同的理由，处以断电断水并勒令停

业。

而政府为了改善国民整体生活品质，进而规划并订定了‘工商综合区'相关的法案以解决基本法源的问题。根据商业司的统计，至民

国84年9月底为止，提出申设工商综合区案件全省共计有39件，申请面积达391公顷，占规划开发面积（共800公顷）的48%。

依全省北、中、南、东部四个区域分析（详表二），受理申请案件中以北部区域的申请面积最多，达167公顷，其次为南部区域的120

公顷，而中部及东部的开发面积则较预期的规划开发面积为少。以实际获得推荐的申请开发案件而言，则以南部地区的120公顷最多，其

次为中部的39公顷，北部地区则有4件共30公顷获得推荐。

再将这39个申请开发工商综合区的案件，根据全省18个生活圈分析，则以台北生活圈的7个最多，其次为桃园、苗栗及台中各5个

案件，高雄4个，基隆及屏东各3个，新竹及台南各2个，其余新营、花莲及台东生活圈各1个申请开发案。这39个申请案件中共有20

件获得推荐，分别位于桃园的4个，高雄的4个，苗栗3个，台中3个，屏东3个，台南2个及新营1个。其中屏东生活圈已达规划的开

发面积限额。另有6个生活圈迄今向无开发申请案，它们分别是宜兰、南投、彰化、云林、嘉义及澎湖等生活圈。

在83年'工商综合区'相关法案通过颁布后，至84年止短短的两年间，就有39个申请开发案。其中有20个已获得经济部的推荐函，

再加上私人企业及公家单位将开发之大型商场个案，则预估在未来数年内国内将产生36个购物中心，其总楼地板面积大约有105万坪，每

坪造价若以10万元计，则预估仅营建