(项目管理)酒店别墅商业计划书

深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》目录前言5第一部分执行纲要6一、项目概括6二、项目倡始人简介6三、股东单位7第二部分项目供给的产品和服务8一、项目的创意和定位8（一）项目创意8（二）项目定位8二、项目优势9（一）地理地点优胜，交通便利9（二）拥有较大的市场空间和目标客户集体9（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补9（四）创新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式别墅”经营模式10三、项目规划及建设方案10（一）项目地点10（二）酒店式湖景别墅规划设计11（三）项目经营范围12（四）项目实行保障条件12第三部分项目背景及其可行性13一、宏观经济的配合13（一）社会花费水安稳步提高13（二）旅行行业为政府扶助性行业13（三）酒店式别墅面对优异的发展机会14二、当地政府鼎力支持及优惠政策14（一）生态园项目获取天津市及静海县政府鼎力支持14第1页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》（二）有关优惠政策14三、面对的优异机会15（一）2008年北京奥运会为京津地域带来大量客流.15（二）中国加入WTO加快旅行家产发展15（三）旅行业已经成为促进经济发展的新的经济增添点15（四）周遍地域拥有较强的花费能力和市场需求15四、倡始人具备担当项目建设的优势和能力16（一）经营管理能力16（二）资本运作能力16（三）创新的产权体制和开放的经营理念16第四部分市场剖析17一、外面环境剖析17（一）天津地域投资价值的凸现17（二）天津别墅市场拥有优异的发展空间17二、市场需求剖析18（一）宏大的潜伏市场规模18（二）京津一带强烈的市场需求18（三）目标客户剖析19第五部分竞争剖析20一、竞争影响要素剖析20（一）价钱20（二）交通20（三）环境20（四）娱乐项目、配套设备设置20二、竞争优势剖析21（一）齐备的配套娱乐设备21（二）创新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式别墅”经营模式21（三）宏大的人脉网络及畅达的宣传渠道21第六部分经营发展规划22第2页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第七部分市场销售23一、市场计划23（一）市场进入23（二）市场开发23二、销售策略23三、公共关系24（一）平面媒体广告24（二）电视媒体广告24（三）广播广告24（四）互联网广告24（五）户外广告24第八部分项目的营运与管理25一、治理结构25（一）对于股东与股东大会25（二）对于董事与董事会25（三）对于监事与监事会26二、管理团队26三、激励与拘束26第九部分投资估量28一、项目实行进度28二、投资估量及资本筹备28三、营运第一年流动资本明细29第十部分经济效益剖析30一、收入展望30（一）出租比率展望30（二）租借价钱展望31（三）租借收入展望31二、成本花费展望32三、利润及投资酬劳率展望33第3页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》四、特别提示33五、结论33第十一部分风险剖析与对策35一、政策风险35二、市场风险35三、行业风险36四、不行抗力风险36第十二部分结论37第4页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》前言本商业计划书内容包含酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、协助资源配置、发展远景、市场定位、竞争敌手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关怀的各项问题。酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的部下子项目之一，生态园的整体介绍拜见《天津市都市生态园项目说明书》。本项目中的所有外面数据均有切实出处，财务展望数据则依据有关方法计算而得。第5页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第一部分执行纲要一、项目概括酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅行度假村中的一个重要构成部分，是一个集旅行、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅行项目。酒店式湖景别墅群倚已建成的800亩人工湖建设，为整个生态园最正确休闲观光地之一，建成后的度假村景色优美、设备齐备、功能齐备，将成为都市人休闲度假的一个最正确去向。该项目的建设分为三期，此中一期为项目规划设计、市场宣传及推行等，目前正在进行中。二期将建设拥有异国情调的酒店式湖景别墅20幢，形成拥有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包含日式8幢、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设马上正式启动，有关立项手续齐备，估计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。依据投资力度和投资规模的增添，三期的后续开发建设预留50亩能够在现有规划的基础长进行调整和创新。二、项目倡始人简介天津方舟天马农业科技发展有限公司（以下称“农业科技”）作为本项目的倡始主体，对项目进行整体策划，并作为投资人投资兴建该项目。公司简要状况以下：公司名称：天津方舟天马农业科技发展有限公司注册时间：2002年10月9日注册资本：4,500万人民币公司地点：天津市静海县双塘镇西双塘村公司电话：8622-28015555公司传真：8622-28016169第6页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》农业科技将依照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，最后形成完好规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理系统。三、股东单位农业科技的两家大股东分别是：天津方舟天马投资（公司）有限公司和深圳市明德投资有限公司。天津方舟天马投资（公司）有限公司成立于1999年，注册资本8,000万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的公司公司，部下18家子公司，业务范围波及旅行景区、景点开发、体育、通信、商贸等领域。公司于2000年巨资买断原天津甲B立飞足球队，成立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞，更名为东莞东城队。方舟天马投资公司部下天津市方舟旅行社成立于1999年，注册资本1500万元，当前名列天津同行业前三位，主要负责都市生态园的营销，供给优异的客源市场。深圳市明德投资有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年景立，注册资本3,000万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包含直接投资、项目管理、投资银行，主要投资方向为旅行、房地产、高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本营运。第7页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第二部分项目供给的产品和服务一、项目的创意和定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈余能力的项目之一。基于北方的地理条件，相对缺少高档花费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设逢迎了高端花费人群的需要，建成后的度假村景色优美、设备齐备、功能齐备，将成为都市人休闲度假的最正确场所之一。本项目的规划交融了西方建筑特点和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不一样风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设主旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅行、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最刺眼的一道景色。（二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采纳星级酒店式经营管理模式，主要为知足前来进行度假休闲、商务会务等的集体供给多方向服务。酒店式湖景别墅项目包含别墅群以及800亩人工湖，不一样风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的景色和众多高端的休闲娱乐项目，必定成为国内众多休闲度假村中的魁首，这同时也是本项目盈余能力的要点。从景观特点上剖析，酒店式湖景别墅以创建以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，经过景区内独有的水域景观并联合健康风趣的娱乐设备来吸引远近旅客。从规划建设旅行项目上剖析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅行项目开发中一个重要的构成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、第8页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》会议、住宿等多功能旅行环境，能够知足不一样年纪结构、职业结构的需求。从现代生活节奏上剖析，久居城市的人们平时工作、生活节奏紧张，盼望利用节假日到自然环境中追求乐趣，获取放松。旅行度假村便利畅达的交通系统，公园内精心设计和奇特创意的游玩设备，能够抓住现代人们的旅行心理和消操心理，为旅客创建一个融于自然的休憩空间。从时空距离上剖析，酒店式湖景别墅交通方便、各样设备齐备，天津、北京等距离较近的大城市居民或旅客能够睁开节假日1、2日游，而全国其余地域的旅客也能利用各样假期，前来旅行度假。二、项目优势（一）地理地点优胜，交通便利酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和104国道，距天津市里40公里，天津新港80公里，天津滨海国际机场60公里，距国都北京140公里，经农业科技公司申请，天津市政府赞同在京沪高速公路都市生态园处建设出口，将来从北京、天津将可直接经过高速公路直接进入都市生态园，交通更为便利。这也同时表现了天津市政府对天津都市生态园的鼎力支持。（二）拥有较大的市场空间和目标客户集体酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式崇高别墅，并且社区规模较大，总建设规划面积80亩。跟着公民经济保持高速增添，公民收入不停增添，中国已有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住处要求较高，所以酒店式湖景别墅项目目标客户源较为丰裕。（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的构成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其余部分子项目已在昨年动工建设。依照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分红四个时期，从2003年3月份起建，估计2007年所有第9页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》达成。此中，一期部分项目已经靠近完工，正在试营业之中。生态园一期项目中包含马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设达成，估计2004年十月一日以前开始营业。估计一期建设达成后，园区可正式对社会开放，招待各地旅客，成为京津一带的热点旅行景点。到时园区内可进行包含农业大棚采摘，犬类赏析，马术俱乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的有关资源及配套设备。（四）创新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式别墅”经营模式环绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各种建筑设计风格独到，服务内容丰富，功能齐备，各种配套设备齐备，具备优异的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要构成部分，与其余项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特点的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜伏价值。三、项目规划及建设方案（一）项目地点酒店式湖景别墅二期占地30亩，环绕都市生态园内人工湖的南侧，在生态园图示F3处。（项目地点见下列图）第10页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》（二）酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设拥有异国情调的湖景别墅20幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包含日式8幢、欧式8幢、中式四合院4幢。湖景别墅规划设计图1湖景别墅规划设计图2日式别墅。经过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然交融，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化成效；日式温泉沐浴、露天狂风吕、日式榻榻米等。独到的日式建筑风格和日本庭院景观让旅客充分体验东洋风格的精致精良。欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中交融了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种入口墙纸的富丽堂皇，衬出别墅雍容华贵与非凡心胸。中式四合院。由北房、东西配房和南房构成一个独立的院落，北房双侧是东西耳房，周围以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时第11页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》刻投射出清爽古朴的典型中式风格。湖景别墅规划设计图3湖景别墅规划设计图4（三）项目经营范围主要包含：住宿、会务等。1、住宿：采纳星级酒店式经营管理湖景别墅，平时经营中为旅客供给住处。2、会务：为生态园内举办的各种商务会讲和培训供给配套服务。（四）项目实行保障条件1、项目立项已获本公司股东方面决讲和静计投资（2003）63号文赞同。2、本项目建设用地地质结构稳固，水文状况优异。3、本项目建设用地公用设备配套齐备，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件优异，无高压输电走廊、微波通信走廊；地下不妨碍性市政管网。4、配套环境及休闲娱乐设备基本齐备。第12页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第三部分项目背景及其可行性一、宏观经济的配合进入2000年以来，我国宏观经济发展获得了较为明显的成绩。固然近来国际经济风云变化，起伏不定，可是我国经济增添却表现得相当稳固。“九五”期间国内生产总值年均增添率靠近8%。在我国拟订的“十五”计划和2010年远景目标规划中，将来十年的国内生产总值均匀增添将在7.2%左右。当前我国人均年收入已达1,090美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富饶小康水平，北京、天津及周边一些地域已达到或超出3,000美元，连续保持了公民经济连续、快速、健康发展的优异场面。（一）社会花费水安稳步提高在优异的宏观经济环境下，跟着居民生活水平的快速提高，居民节假日的增添，空暇时间上涨，公众的生活追求以由数目型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年降落，愈来愈多的居民趋势于休闲旅行与回归自然活动。休闲运动性旅行是旅行业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅行在现代旅行中的份量日趋加重，也更为切合现代都市人的旅行消操心理。（二）旅行行业为政府扶助性行业旅行业已成为我国经济发展的新经济增添点，逐渐成长为我国公民经济的支柱家产之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅行业，出台了一系列扶助旅行业发展的政策、举措和部署。天津市人民政府发出了津政发2000）81号文件《对于增强旅行业发展的通知》，将旅行业列为公民经济的支柱家产，拟订了的确的发展举措，并出台了有关保证旅行业连续、快速、健康发展的法例和方法，如《天津市旅行管理方法》。第13页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》（三）酒店式别墅面对优异的发展机会当前，我国第一、二、三家产稳固增添，主要经济结构不停获取改良，经济运转质量不停获取提高。在宏观经济较快增添的同时，通货膨胀水平却相当低，各种价钱水平改动均较安稳。跟着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上涨到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和知足精神需求等条件而选址建筑的，能较好地表现居住性、舒坦性、安全性和文明性相联合的住所遇到广泛欢迎。后小康人居主要能够分为三种状况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住所；第二种是城郊联合部的中密度、高绿化率的小高层住所为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住所为主的小区。酒店式湖景别墅正是逢迎了广多数市人家庭、集体等集体休闲度假花费的需求，大家庭、大集体回归生态自然将显得更自然更和睦。另一方面，酒店式别墅只是出别墅房产时段使用权，人们能够依据需要选择合适自己的租借时段，这使得人们不需要花销大量的资本即可自由享受高档别墅的住宿待遇。二、当地政府鼎力支持及优惠政策（一）生态园项目获取天津市及静海县政府鼎力支持该项目从规划阶段就惹起包含县委、县政府等领导机关的高度重视。2002年11月28日，静海县特意就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态参观一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府的鼎力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利睁开供给了有力的保障。（二）有关优惠政策酒店式湖景别墅的项目倡始人——天津方舟天马农业科技公司于2004年初获取了农业家产化经营市级要点龙头公司、速生丰收林基地项目称呼，并获取国第14页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》家财政贴息3,000万贷款以及国家林业部财政贴息5,500万贷款。三、面对的优异机会（一）2008年北京奥运会为京津地域带来大量客流北京申办2008年夏天奥运会成功，将为京津地域吸引大量国内外旅客供给一个极好的机遇。天津也将成为重要的竞赛场所之一，届时将吸引大量国外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅行热潮。（二）中国加入WTO加快旅行家产发展加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅行家产的打破性发展创建重要机会。加入WTO对旅行业发展的整体影响是踊跃的、有力的。我国加入WTO此后，将加快旅行有关各业的对外开放步伐，有益于成立更为切合国际规则的运转体制，外国旅行社将经过合资和独资方式逐渐进入中国市场，将直接带来入境客源的增添，外国投资者进入中国的机遇增加，也为发展商务旅行带来广阔的市场。（三）旅行业已经成为促进经济发展的新的经济增添点国内旅行行业的快速发展，极大地拉动了经济花费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门愈来愈重视旅行业的发展，人们也愈来愈有条件享受休闲度假的乐趣。（四）周遍地域拥有较强的花费能力和市场需求天津及北京经济发展快速，特别是天津市经济已经连续十余年增添，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3名，表现愈来愈强烈的发展潜力。北京、天津地域人口密集，跟着生活水平的不停提高，人们的花费观点和花费意识不停获取增强，特别是对休闲度假花费需求旺盛，进而为酒店式湖景别墅第15页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》供给了广阔的市场空间和客源基础。四、倡始人具备担当项目建设的优势和能力（一）经营管理能力农业科技公司经过成立健全管理控制系统和必需的制度，保证公司战略、政策和文化的一致性。并在此基础上对各级主管充分受权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳固的场面。（二）资本运作能力作为本项目资本运作平台——明德投资将依靠农业科技踊跃探究资本经营，利用产权体制更大规模地调换资源并获得了优异的成效。实践表示，实现这类转变取决于整个公司的综合实力和机遇。外延的扩充依靠于内涵的做实，机遇的扑捉取决于预先的准备。明德投资在进行资本营运时，要点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。公司的资本运做依照有益于稳固公司已经形成的价值分派制度的原则，并已获得了优异的成效。（三）创新的产权体制和开放的经营理念农业科技重申追求产权制度和管理制度的优化，实现经营管理人员和优异职工持股。在公司利润分派中表现有突出成就的职工对公司价值创建的重要作用。第16页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第四部分市场剖析一、外面环境剖析（一）天津地域投资价值的凸现多年来，天津地域的发展向来处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落伍于邻近的北京地域。可是从2002年开始，天津地域的发睁开始飞快增添，多项发展指标位居全国前列，表现愈来愈强烈的发展潜力。这与中国的经济中心转移的大趋势是密不行分的。天津是中国四大直辖市之一，是环渤海地域的经济中心。20多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成，到现阶段已经快速北移，能够展望，将来的十到二十年，中国新经济中心将兴起在以环渤海地域为核心、辐射三北地域的新地区。环渤海地域经济中心的兴起带动了天津地域投资价值的凸现，从经济学的角度看，梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。因为一个国家在相对的时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地域集中，必定阶段后，会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程，以天津为中心的环渤海地域发展机遇已到。2010年后，天津港口优势日渐突出，更使天津地域拥有了无穷商机和投资价值。（二）天津别墅市场拥有优异的发展空间从市场的角度来说，真实意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪年月早期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，以前带动了天津高档住所的发展，但因为天津别墅市场尚处于发展早期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年月末，天津别墅市场开始表现稳步增添趋势。这表示天津高档住所市场存在必定潜伏需求，因为别墅目标客户群一般属于高收第17页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》入阶层，对住宅质量要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟，逐渐进入了稳步增添的时期。经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐渐走向成熟。在地区市场方面，已经挣脱早期主要集中在市中心城区环境优异地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡联合部及其余地域（如区县经济开发区）发展。特别在天津经济开发区投资的韩国、日本公司比许多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成必定规模，其所带来的韩国、日自己已经成为当地别墅产品的重要花费者。依据统计剖析，天津经济技术开发区最近几年来别墅建设发展快速，占整个天津市的60%左右，经营状况优异。当前，天津一部分高端花费群的花费欲念还没有被开释出来，别墅在将来依旧有不小的市场需求。跟着天津经济环境的逐渐改良，特别是作为2008年北京奥运会的分会场，当地政府还将加大固定财产投资力度。跟着2008年的日渐邻近，天津地域的别墅市场也日趋显示出其占尽时节、地利的优势，发展空间不行限量。二、市场需求剖析（一）宏大的潜伏市场规模天津及北京人口密集，个人家庭休闲度假花费需求旺盛；政府、公司、社会集体的会议需求量极大。（二）京津一带强烈的市场需求现代都市人的工作生活节奏愈来愈快，每日面对城市高楼、拥堵不堪的交通，大多数人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，都市生态园逢迎了现代多数会人群的需要，环湖而建为人们供给住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。第18页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》（三）目标客户剖析绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽商、增强感情交流的重要交际场所，是身份的象征，大中型公司常常要举办年会、新闻公布会等商业聚会，为了展现公司形象和实力，它们希望到比较文雅、寂静的地方举行。所以本项目目标客户群主要定位于：★政府职能部门；★大中型企事业单位；★高收入的商界人士；★高收入的职业经理人；★律师等高收入专业人士；★追求高层次娱乐且具备花费能力的年青人。第19页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第五部分竞争剖析一、竞争影响要素剖析酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园800亩人工湖畔南侧，当前为止是生态园内独一的酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分派套娱乐休闲运动设备。（一）价钱生态园酒店式湖景别墅的价钱定位时将参照天津地域的同品位俱乐部水平，以优良优价为原则，吸引环渤海经济圈的客户。（二）交通生态园酒店式湖景别墅位处郊区，交通便利，享有天然的优势。（三）环境环境包含自然环境、室内装饰环境、服务环境、客户素质等多方面。检查结果表示，清爽的空气，田园风情的装饰，星级酒店式的服务才能吸引大量客户前来花费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境优异，将对客户造成优异的吸引力。（四）娱乐项目、配套设备设置娱乐项目与配套设备设置的多少直接关系到人们花费的欲念。经过对高收入、高花费阶层的花费状况检查，我们发现项目设置少，配套设备不完美常常造成客户兴趣消逝；综合项目越多，配套设备越趋完美，一方面能够延伸客户逗留时间，另一方面能够惹起客户兴趣，并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为第20页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》生态园二期建设项目，将尽享一期项目供给的资源与配套设备。二、竞争优势剖析（一）齐备的配套娱乐设备本项目位于天津都市生态园内，园内高、中、低档娱乐项目齐备。高档娱乐设备有马术俱乐部和航空俱乐部，中档娱乐设备有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、沐浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等，一般娱乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性增补，为俱乐部客户供给更多元化的服务与选择。（二）创新的“大型人工湖＋旅行＋酒店式别墅”经营模式环绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各种建筑设计风格独到，服务内容丰富，功能齐备，各种配套设备齐备，具备优异的硬件条件，酒店式湖景别墅作为生态园的重要构成部分，与其余项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特点的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜伏价值。（三）宏大的人脉网络及畅达的宣传渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是农业科技公司的主要股东之一。酒店式湖景别墅可借助方舟旅行社及其结盟资源，找准目标客户，在最短的时间内将湖景别墅推向市场。同时，同处园区内的星空公司培训公司特意为企事业单位的中高层管理者提供培训服务，马术俱乐部会员中齐集了大量当地的高收入阶层。一张宏大的人脉网络已经形成。第21页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第六部分经营发展规划农业科技发展有限公司一致规划及经营管理整个都市生态园。酒店式湖景别墅项目公司作为生态园部下的一个全资子公司，负责酒店式湖景别墅的经营管理，当前其核心领导层由方舟天马农业科技发展有限公司一致招聘及委派。酒店式湖景别墅现有的核心领导层拥有丰富的管理经验及房地产建设经营经验，由他们全权负责公司组建及其余人员的招聘，并直接对股东——即农业科技发展有限公司负责。在一期项目的建设过程中，酒店式湖景别墅现有人员成功的组织了建设及经营，项目建设进展顺利，经营状况优异。跟着项目的推动，人力资源架构及管理系统还将不停丰富完美。将来引入新的投资者以后，现有股东将与新进股东将共同磋商，在现有基础上改良酒店式湖景别墅项目的经营发展状况，并对将来发展规划做出进一步的修改及完美。从建设上看，该项目的建设分为三期，此中一期为项目规划设计、市场宣传及推行等，当前正在进行中间。二期将建设拥有异国情调的酒店式湖景别墅20幢，形成拥有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包含日式8幢、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设马上正式启动，有关立项手续齐备，估计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增添，三期的后续开发建设预留50亩能够在现有规划的基础长进行调整和创新。第22页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第七部分市场销售一、市场计划（一）市场进入市场开辟先期利用公司及合作单位强盛的人脉网络，邀请北京、天津的政府及公司高级官员和京津两地体育与娱乐圈名人，并充分利用与媒体的优异关系，踊跃举办各公布会、论坛、竞技活动，利用他们的影响力快速扩大著名度，带动一批高收入人群来参加娱乐休闲，并经过赐予价钱优惠，为他们供给高出希望的服务。（二）市场开发项目运作中期，在不停宣传和旅行社带来络绎不绝的客流的同时，配合不停扩大的园内各种俱乐部的稳固会员，并经过他们的关系网连续拉动花费。在条件成熟时，逐渐推出后期100栋别墅，形成大型高档别墅社群，确定在天津别墅市场稳固的地位。二、销售策略联合园区内马术俱乐部、航空俱乐部等，实现资源共享、客户共享。联合京津地域其余娱乐行业，发展联名嘉宾卡。对持卡来俱乐部花费的客户，将赐予介绍单位必定的利润返点，以提高它们的踊跃性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。联合资东单位方舟天马公司部下的方舟旅行社和其余国内外旅行社，为它们供给基地，以增添客源，提高著名度。第23页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》三、公共关系作为新兴商业模式的先行者，有必需在花费者中培育稳固的顾客集体，能够经过以下方法提高社会关注度以及公司形象：（一）平面媒体广告为了增强酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时髦类与旅行类杂志登载。因为这些杂志的花费者有必定经济实力，切合我们的目标客户定位。（二）电视媒体广告不做纯真的电视广告，主要以高档会务、公布会等形式进行，以增强人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。（三）广播广告在交通台按小时转动播出，固然价钱较低（约2万元/每个月），但是将广告直接作用于私人车车主、乘坐出租车的乘客等拥有较高花费能力的目标客户，可快速提高著名度。（四）互联网广告是我们的主要广告手段。价钱比传统媒体低好多，流传对象切合我们的目标客户定位，因为上网人群的均匀收入远高于一般人群。准备在国内众多的门户网站和旅行专业网站登载旌旗广告，供给宣传文章。（五）户外广告在市里的繁荣地段和京津高速、京沪高速建立大型户外广告，提高品牌著名度，建立品牌实力的象征。其余，还可经过与广播、电视合作举办专题节目、各样公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的著名度和社会效应。第24页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第八部分项目的营运与管理一、治理结构依据《公司法》和国家有关法律法例要求，公司成立起现代公司制度，以保护股东的合法权益，在联合自己特点和实质状况下，跟着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不停健全和完美公司法人治理结构，规范公司运作。（一）对于股东与股东大会同样对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公司的权益机构，公司严格依照规定，召开股东大会，能够保证股东表决权的履行，达到决策程序规范，关系交易信息实时、充分表露。公司的重要决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘用、解聘均切合法律、法例及《公司章程》规定的程序；公司与控股股东之间推行人员、财产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立担当风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。（二）对于董事与董事会公司董事的选举将严格依照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够仔细学习有关法律法例，认识自己的权益、义务和责任，能够忠实、诚信、勤恳地执行职责，仔细列席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确建议；公司董事会的人数及人员构成切合有关法律、法例的要求；董事会对股东大会负责，并严格依照法律、法例、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定履行职权；董事会会议按期召开并依据需要实时召开暂时会议，并严格依照规定的规则和程序进行，以保证工作效率与科学决策；公司董事会秘书仔细组织记录和整理董事会所议事项，并由列席董事和记录人在会议记录上署名，对会议记录第25页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》进行妥当保留；公司正踊跃依照有关规定成立独立董事制度和董事会特意委员会，进一步完美公司董事会工作制度。（三）对于监事与监事会公司监事会的人数及人员构成将切合有关法律、法例的要求，监事会对全体股东负责，并严格依照法律、法例、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定履行职权。二、管理团队本项目的管理团队将以在母公司——农业科技公司的指导和选拔下成立。农业科技公司拥有高度的专业水平，丰富的公司领导经验和公司职工培训。在农业科技公司的指导下，酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝集力、专业高效的管理团队，当前已有部分专业人员在项目中进行工作。项目公司将成立一支有凝集力、专业高效的管理团队，并兼有以下特点：1、团队成员确定起明确的共同目标，增强吸引力、感化力和战斗力；2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权益、任务和职责，以及与其余成员之间的互相关系；2、增强团队成员之间的互相相信，促进成员间互相关怀，相互认可；4、实现成员间有效的交流及反应，形成开放、坦诚的交流气氛；5、保证职责分明、分工明确、责任清楚。三、激励与拘束公司正踊跃筹办成立公然透明的董事、监事和经理人员的绩效评论标准和激励拘束体制。对高级管理人员依照经营计划，进行月度查核，并依据查核结果确定月度效益奖；年关兑现（分红）依照公司年度公司经营者绩效考查方法执行。公司在合适的时候，将引入股票期权的激励体制。一般状况下，激励体制包含以下几方面：1、每年均匀每个雇员的薪资将增添10%，奖金将增添5%以上；第26页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》2、内部调换雇员以其个人意向为主导，最大限度发挥人的潜力；3、每年评定“特别贡献奖”，发放特别奖金和证书；4、供给主要研发人员和管理人员期权奖赏；5、为雇员供给医疗保险及社会保险；6、骨干人员年关分享盈余，业务人员奖金与业绩挂钩。第27页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第九部分投资估量酒店式湖景别墅项目二期建设的20栋别墅总投资额2280万元（不包含土地评估价值及流动资本）。先期已投入100万元，还需再投入资本2180万元，项目营运第一年平时经营流动资本需求为131.66万元（不包含在总投资内）。一、项目实行进度酒店式湖景别墅项目二期计划2005年1月份全面动工，工期约一年，将于2006年1月完工查收，年度投资计划以下：时间达成投资（万元）工程进度2004年8月100先期策划，项目规划设计、宣传及推行（当前已达成）。2005年1月前430项目二期主体工程达成20%。2005年8月前1200项目二期主体工程达成80%。500项目二期主体工程封顶。2006年1月50项目二期完工查收，正式营业。二、投资估量及资本筹备（一）已投入资本总计100万元：1、先期策划（含人员花费）：20万元；2、项目规划设计及市场宣传、推行花费：80万元；2、需要再投入资本第28页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》单位：万元项目金额别墅本体建筑安装别墅1100配套码头、守卫特种犬及其余100小计1200内部配套包含家具、电视、空调、冰箱、音600响、灯具、厨、卫具、装饰等园区配套道路120水、电、气管网135配套景观145小计400总计2200三、营运第一年流动资本明细单位：万元1别墅保护费1别墅保护花费按1万元/年计算，第一年为1万元。用2土地租借费3.6土地租借花费依据项目公司与农业科技签署的有关合同的规用定，按每年1200元/亩计算。本项目合计占地30亩，每年的土地租借花费为3.6万元。3管理花费48职工总数24人，月薪资总数40000元，年薪资总计48万元。4销售花费60选择电视、路牌广告、报纸广告、DM单投放、网络广告等推广形式，年广告投入估计60万元。5财务花费7.56财务花费按占销售收入的3%计算，第一年为2.65万元。6综合花费11.5水电费、交通费以及低值易耗品等第一年计12万元。7第一年合计131.66万元第29页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》第十部分经济效益剖析本商业计划采纳务实、稳重、守旧的原则进行财务展望。我们不清除在出现不行抗力或难以展望的政治、经济等风险的状况下，财务展望将可能遇到较大影响。为此，我们加上了较大的安全系数。这就使得正常状况下，投资者的利润将大大超出本财务展望。一、收入展望（一）出租比率展望本项目主要为前去生态园休闲度假的人群供给住宿服务，所以湖景别墅的出租率受旅行行业的周期性影响。一般来说，国内每年的5月——10月是旅行旺季，其余月份为旅行淡季，本项目湖景别墅的出租率也将跟着淡季、旺季的不一样而有所改变。年份出租比率（%）旺季淡季均匀项目建成第一年703050项目建成第二年773355项目建成第三年853661项目建成第四年934067项目建成第五年954570项目建成第六年954570项目建成第七年954570财务说明：★项目运作早期，别墅存在必定的闲置率。守旧估计：第一年的旺季出租率为70%，淡季出租率为30%，后三年每年以10%的比率递加，在第五年项目进入稳固营运，以星级酒店的入住率为计算依照，旺季别墅出租率为95%，淡季别墅出租率为45%。第30页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》（二）租借价钱展望年份租借价钱（元/套/天）集体散客均匀项目建成第一年120018001500项目建成第二年150021001800项目建成第三年180024002100项目建成第四年210027002400项目建成第五年240030002700项目建成第六年240030002700项目建成第七年240030002700财务说明：★参照同地域市场价钱，项目运作第一年集体客户每日的出租金额为1200元/套，零落客户每日的出租金额为1800元/套；后来2007——2009年，项目周遍环境获取大幅改良，每套别墅的出租金额以比上年增添300元；运作第五年后，租借价钱基本稳固，守旧估计集体客户每日的出租金额为2400元/套，零落客户每日的出租金额为3000元/套。（三）租借收入展望项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成时间第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年出租比率（%）50556167707070租借价钱（元/套）1500180021002400270027002700租借收入（万元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4财务说明：★受项目所在地天气、环境等要素的影响，慎重估计每年实质能入住的天数为280天/年。第31页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》二、成本花费展望单位：万元项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年别墅保护花费1111111土地租借花费3.63.63.63.63.63.63.6管理花费4849.4450.9252.4552.9252.9252.92营销花费60554030252525财务花费7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75综合花费11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合计131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02财务说明：★别墅保护花费按1万元/年计算。★土地租借花费依据项目公司与农业科技签署的有关合同的规定，按每年1200元/亩计算。本项目合计占地30亩，每年的土地租借花费为3.6万元。★管理花费第一年为48万元，此后三年每年递加3%；运作第五年后，管理花费按占租借收入的5%计算。★出于酒店式别墅的经营特点，营销花费在项目营运早期金额较大，跟着客户认知程度的增添，营销花费呈大幅递减的趋势，在进入稳固经营期后，营销花费将保持在一个固定的价钱水平。★财务花费按占租借收入的3%计算。★综合花费第一年为11.5万元，此后年度按占租借收入的3%计算。第32页共37页深圳市明德投资有限公司《酒店式湖景别墅商业计划书》三、利润及投资酬劳率展望单位：万元年份项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成项目建成第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年收入合计420554.4717.36900.481058.41058.41058.4花费合计131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02营业利润288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得税95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09净利润193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29投资酬劳率8.47%20.8738.09%60.43%87.24%114.05%140.86%财务说明：★销售收入来自本商业计划本章