重庆某大厦项目前期营销推广建议报告书

****大厦项目前期营销推广建议报告书第一部分市场场篇房地产相关法律律法规的调查查及分析1.1土地政策策为了规范我市房房地产市场的的发展，政府府对土地供应应以及房地产产市场调控政政策进行了大大规模调整，从从未来发展来来看，现阶段段土地供应以以及房地产市市场的强势政政策调整对土土地供应环境境的影响可以以从以下两方方面加以分析析：【土地供应总量量进一步得到到控制】重庆对房地产、商商业性经营土土地供应实行行总量控制制制度。按照这这一制度，重重庆近郊9区及3个开发区将将根据当地土土地自然经济济供给能力及及市场对商业业房地产的需需求等编制土土地开发供应应计划，经市市政府批准后后的房地产开开发计划必须须对外公示，并并落实到具体体的地块，原原则上不再供供应非计划用用地。【土地资源将逐逐渐向优势发发展商集中】政府按照土地利利用总体规划划和城市规划划要求，对开开发实力强、资资信程度高、开开发规模大且且设计水平先先进的项目优优先成片供地地，土地出让让金适当优惠惠。这一土地地供应政策已已取得明显成成效，如金开开大道沿线土土地大多已经经为本地、外外地实力型开开发商所得。【严格控制市场场别墅等高端端产品供应量量】2003年122月8日，重庆市市政府办公厅厅转发市国土土房管局和市市建委的通知知，2004年重庆市普通通商品房的用用地不得低于于全年房地产产开发用地“总盘子”的80％。换句话话说，剩下的的20％囊括了别别墅、商业、办办公楼在内的的全部土地供供应。重庆的的别墅等高端端物业用地被被箍在了20％的界限以内。从土地地供应的源头头控制了别墅墅类高档住宅宅的出现。【8.31土地地大限】2004年8月月31日后，不得得再以历史遗遗留问题为由由采用协议方方式出让经营营性土地使用用权，国有土土地使用权必必须以招拍挂挂的公开出让让方式进行。该政策的出台，限限制了国有土土地的再交易易的同时，防防范了“炒地皮”的出现，促促使了地价的的上涨，但同同时增加了开开发商的经营营难度，政策策限制开发商商得到土地后后两年之内必必须开发，因因此使得开发发周期加速，加加之2005年为该政策策公布后的第第一年，由于于前期土地放放量较大，因因此估计在该该政策的影响响下近两年的的房地产的开开发量将比去去年有大大的的增加，同时时竞争亦将加加剧。1.2金融政策策【121文件】2003年6月月13日,中国人民银银行发布《关关于进一步加加强房地产信信贷业务管理理的通知》，因因为序号是121号，所以业业内都将这个个通知简称为为“121号文件”。121文件是央央行为了进一一步落实房地地产信贷政策策，防范金融融风险，促进进房地产金融融健康发展，加加强房地产信信贷业务管理理而出台的。该该文件对房地地产开发过程程中的土地储储备贷款、建建筑施工企业业流动资金贷贷款、个人住住房信贷等七七项内容作了了更严格的规规范管理，对对开发商及个个人信贷业务务均作出了明明确的规定。【18号令】121文件出台台之后，国务务院又发出了了《关于促进进房地产市场场持续健康发发展的通知》，该该通知包括提提高认识，明明确指导思想想；完善供应应政策，调整整供应结构；；改革住房制制度，健全市市场体系；发发展住房信贷贷，强化管理理服务；改进进规划管理，调调控土地供应应；加强市场场监管，整顿顿市场秩序六六大部分。通知要求各地、各各部门完善住住房供应政策策，加强经济济适用房的建建设和管理，增增加普通商品品住房供应，建建立和完善廉廉租住房制度度，控制高档商品品房建设。在在改革住房制制度方面，通通知要求各地地继续推进现现有公房出售售，完善住房房补贴制度，同同时搞活住房房二级市场，规规范发展市场场服务。在规规范住房信贷贷方面，通知知强调要加大大住房公积金金归集和贷款款发放力度，完完善个人住房房贷款担保机机制，加强房房地产贷款监监管。此外，通通知还在完善善市场监管制制度，建立健健全房地产市市场信息系统统和预警预报报体系、整顿顿和规范房地地产市场秩序序方面作了详详细规定。【国家对高端物物业的贷款做做出限制性措措施】2004年上半半年金融调控控的政策中，除除提高银行准准备金率和地地产企业资本本金率外，对对于房产项目目的信贷出现现了更加严格格的管理。而而在控制的房房产项目信贷贷中，更加明明显地将矛头头指向了高档档住宅项目。五五大商业银行行等金融机构构已经开始限限制对高档住住宅项目的贷贷款和个人按按揭服务，金金融机构认为为在这些项目目中存在着较较多的金融风风险。【提高银行贷款款门槛】个人向向银行贷款首首付款由以前前的最低两成成提高到最低低首付三成，部部分房市发达达地区的最低低首付额甚至至达到了四成成。央行此次次政策调整在在于打压投资资者的市场投投机行为，有有效抑制投资资者炒房、哄哄抬市场的行行为。【两次银行利率率提高】为了严严厉控制打击击部分“炒房团”炒房、哄抬抬市场的行为为。央行于2004.10.29第一次提高高银行利率（利利率由5.31%提高到5.58%），2005..3.16第二次提高高银行贷款利利率（利率由由5.58%提高到6.12%）提高银行利率大大大刺激了房房地产火爆的的市场，使得得一部分购房房者对国家银银行信贷利率率是否继续上上涨产生疑虑虑，因此持币币观望，使得得房地产市场场出现了小幅幅的降温。这这一政策对于于开发市场影影响较大，对对房地产市场场进一次“洗牌”，使得部分分较小的开发发商增加了开开发的成本与与难度，项目目的利润降低低，此时如果果销售楼盘销销售时间过长长，势必影响响到了开发商商的总体利益益，因此竞争争将愈演愈烈烈，使这部分分开发商退出出房地产行业业。另一方面，央行行第二次提高高银行利率还还没有引起大大量提前还贷贷风潮。没有有多余闲钱的的购房者无法法提前还贷；；而有闲钱的的购房者对于于每月多出的的房贷利息是是有能力承担担的，但考虑虑到资金的时时间价值，使使得这部分人人群不愿提前前还贷。【2004年99月2日银监会规规范房贷程序序，规避风险险】中国银行业监督督管理委员会会于2004.9.2公布并开始始实施了《商商业银行房地地产贷款风险险管理指引》。明明确规定：借借款人住房贷贷款的月房款款支出与收入入比应控制在在50%以下，月月所有债务支支出与收入比比应控制在555%以下。各各商业银行统统一“个人住房贷贷款申请表”，并将风险险审核信息以以“风险评估书书”的形式记录录在案。同时时，还要求建建筑商不得为为开发商垫资资建楼，开发发商开发项目目自有资金不不低于项目总总投资的35%。这一举措的实行行，使得购房房者银行贷款款的难度相对对增加，同时时使得部分有有购房需求的的客户流失，增增加了项目的的销售难度。同时该措施有利利于对房地产产市场进行了了一次清理和和淘汰。该政政策对大型开开发商影响不不会太大，肃肃清了小开发发商，清除了了房地产市场场的一些不稳稳定因素。【商业贷款利率率提高，首付付层数增加】2004年重庆庆市商业房销销售面积为竣竣工面积的30%左右。为了了有效的控制制商业用房空空置面积的继继续扩大，重重庆市采取措措施限制投资资性购房。商商业用房贷款款首付比例将将由原来的五五成提高到六六成，贷款利利率在基准利利率的基础上浮动20%。商业用房销售市市场中投资性性客户所占比比例较大，而而商业贷款首首付以及利率率的上浮无疑疑使得这一部部分投资风险险增大，使得得投资者对商商业地产的投投资更加谨慎慎，更多的采采取持币观望望的方式，使使得商业地产产的销售面临临巨大的考验验，而这一现现象会在2005年－2006年较为突出出。【银行新政】自2005年66月1日起，对个个人购买住房房不足2年转手交易易的，销售时时按其取得的的售房收入全全额征收营业业税；个人购购买普通住房房超过2年（含2年）转手交交易的，销售售时免征营业业税；对个人人购买非普通通住房超过2年（含2年）转手交易易的，销售时时按其售房收收入减去购买买房屋的价款款后的差额征征收营业税。金融调控对购房房者的影响是是：从去年开始银行行对房地产市市场进行了一一系列的宏观观调控，消费费者进入持币币观望时期。对对于真正想购购房地消费者者来说，金融融政策的调整整，更多的调调整首付比例例，以减轻月月供压力。1.3其他相关关政策【主城区经营性性土地必须通通过土地交易易市场公开交交易】2004年100月1日开始执行行《重庆市经经营性国有土土地使用权公公开交易办法法》。该办法法规定，本市市行政区域内内的经营性国国有土地使用用权将全部公公开交易。渝渝中区、大渡渡口区、江北北区、南岸区区、沙坪坝区区、九龙坡区区、北碚区、渝渝北区、巴南南区的土地使使用权交易全全部要在市土土地交易市场场公开进行。其其它区市县由由当地政府设设立土地交易易场所，作为为土地使用权权的交易市场场。以划拨方方式取得的土土地使用权、依依法批准减免免土地出让金金的土地使用用权转让、国国有企业以及及实行企业化化管理的事业业单位的土地地使用权转让让也必须在土土地交易市场场公开进行。这一政策体现出出国家对现有有土地的宏观观调控力度大大大增加，使使得开发商开开发难度相应应增加，而且且经营灵活性性受到一定的的限制。1.4重庆市房房地产政策环环境趋势评价价宏观调控给重庆庆市房地产市市场适度“降温”。重庆的宏宏观调控政策策，有效地抑抑制了固定资资产投资过快快增长的势头头，较好地保保持了房地产产投资稳定增增长的趋势。重庆市将实施较较严格的房地地产市场政策策。2005年继续实施施土地供应政政策，严控高高档商品房：：别墅、写字字楼、商业用用房等的用地地量；提高银银行信贷门槛槛和贷款利率率，很可能将将对小户型（面面积小于50平方米）的的住宅不予以以发放贷款，而而商业用房贷贷款首付由五五成提高到六六成，贷款利利率上调20%，就是为了了打压各种投投机活动。房价将继续上涨涨。虽然政府府出台各项政政策平抑过高高的房价，但但决定房价的的是供与需两两方面。供应应方面，由于于土地供应的的减少，导至至市场总供应应量减少；各各种政策实施施，使开发成成本提高，导导至房价成本本提高，在有有效需求没有有太大变化时时，房价仍会会上升，但上上涨幅度将有有所减小。重庆房地产市场场得到清理。各各种政策的施施行，特别是是金融政策的的施行，使小小开发商的压压力大大增强强，出现“大开发商吃吃小开发商”的局面。使使得房地产行行业得到整顿顿，有利于市市场的良性发发展。小结：我市城市规划、交交通规划的实实施将极大地地拉近主城各各区之间的联联系，房地产产开发区域将将不断拓展，房房地产需求力力量不断壮大大，再加之一一系列规范房房地产金融秩秩序、降低房房地产市场泡泡沫、调整房房地产供应结结构政策的实实施，使得我我市整个房地地产市场更趋趋向良性发展展。本项目的开发正正处于房地产产市场日趋规规范、城市全全面规划发展展之中，本项项目的开发面面临良好的外外部环境。重庆各大商圈经经济状况调查查及预测重庆市商圈图由于重庆特殊的的地理环境，组组团式、版块块式发展现象象明显。重庆庆各区的商业业快速的发展展，形成了以以解放碑、沙沙坪坝、观音音桥、杨家坪坪、南坪为核核心的几大商商圈，现对以以上几个商圈圈进行分析：：2004—20005年五大商圈圈比较表商圈日人流量（万人人）年购买力（亿元元）商业供应量（万万平米）单位面积实际额额（元/平米）饱和度解放碑30135.040—6042000接近饱和沙坪坝2464.820—4030000未达饱和南坪2054.015—8025000远未饱和杨家坪2875.620—3530000远未饱和观音桥1537.812—3535000未达饱和（1）解放碑商商圈以解放碑步行街街为核心，北北起临江门、南南接较场口、西西达民生路、东东到小什字，总总面积约1.2平方公里。商商业步行街每每日吸引人流流达30万人次，节节假日购物者者逾百万，容容纳了大小商商场（商铺）3000余家，并以以此为中心辐辐射形成多条条专业商业街街：八一路好好吃街、新华华路小家电一一条街以及五五一路、中华华路、青年路路、五四路、民民生路等以临临街门面为主主的商业街。主要业态A百货：包括括以中档商品品为主的重庆庆百货大楼、中中高档的新世世纪百货和定定位为高档消消费的太平洋洋百货，银太太百货、王府府井百货等；；B“SHOPPPINGMALL”：大都会购物物中心、以女女性服饰为主主的新东方女女人广场；C专卖店：主主要分布在沿沿街店铺，如如班尼路、高高邦之类的休休闲服饰；D.超级市场：：家乐福、新新世纪超市、重重百超市等。规划解放碑商圈要打打造成以中高高档消费为主主、现代零售售业和高档次次服务业最集集中的“西部第一商商街”。（2）沙坪坝商商圈目前重庆市规模模仅次于解放放碑商圈的次次级商圈，在在四大区域商商圈中零售额额最高，具有有明显的高校校消费特征。以****广场和绿色艺术广场为主，目前商业面积超过20万平方米。主要业态A百货：包括括重百沙坪分分店、明日百百货、凯瑞商商都和立洋百百货等；B专卖店：沿沿步行街两侧侧分布，如美美特斯·邦威、班尼尼路、三多里里等。C超级市场：：以新世纪超超市、屈臣氏氏、重百超市市和好又多超超市为主。D专业市场：：赛博数码广广场、南亚家家私。规划沙坪坝中心商圈圈的目标是文文化、教育、科科技氛围最浓浓的商业文化化中心。（3）观音桥商商圈以观音桥转盘为为中心，由建建新东、南、西西、北路构建建而成，凭借借邻近解放碑碑核心商圈的的优势，90年代中期成成为重庆市商商圈规划的重重点。政府投投入和规划实实施将从根本本上改变其“直肠型“的商业布局局，形成环行行商业区。主要业态A百货：是观观音桥商圈的的主要业态，包包括重百江北北分店、世纪纪新都、北京京华联、远东东百货、茂业业百货；B“SHOPPPINGMALL”：以龙湖·北城天街、皇皇冠自由城为为代表；C超级市场：：主要是家乐乐福、新世纪纪超市和重百百超市。规划观音桥商圈成为为特色最突出出、建筑最精精美的消费购购物中心。（4）杨家坪商商圈以杨家坪步行街街为中心，东东至工学院、西西到动物园、南南至直港大道道、北至谢正正街。主要业态A地下商场：：多年以来，低低档的地下商商场一直是整整个杨家坪商商业的支撑；；B百货：起步步较晚，仅有有重百杨家坪坪分店、立丹丹百货、富安安百货；C超级市场：：目前以山城城超市、跃华华超市、新世世纪超市、家家乐福为主，沃沃尔玛也已选选择杨家坪作作为进军重庆庆的第一站。规划杨家坪商圈突出出人文景观，成成为最优美、最最靓丽的休闲闲购物中心。（5）南坪商圈圈目前最具发展潜潜力的区域性性商圈，区域域内专业市场场较多。主要业态A百货：包括括重百南丰商商场、江南商商都、浪高百百盛；B“SHOPPPINGMMALL”：以建设中的的帝景摩尔为为代表；C超级市场：：比较丰富，包包括新世纪超超市、重百超超市、好又多多超市、百盛盛超市为主，另另外有麦德龙龙在白鹤路；；D专业市场：：主要为建材材类、汽车类类，指包括南南坪灯饰广场场在内的建玛玛特专业市场场、福天建材材市场、四公公里汽车交易易市场。规划南坪商圈将成为为重庆南部的的重要消费区区域及大规模模专业物资集集散地。2.1、商贸业业特点（1）版块发展展明显由于两江相隔，重重庆市形成了了特有的组团团式城市结构构，为区级商业业中心的形成成提供了有利利条件。近年年来，除解放放碑区域的商业业中心外，主主城各区相继继建成了****广场商业区区、杨家坪步步行街商业区区、南坪步行行街商业区、观观音桥步行街街等商业区。其其它各区县、相相继建设了自自己的商业中中心。随着这这些商业中心心的建设，出出现了大量商商业地产开发发项目。目前，重庆市在在建房地产开开发项目总面面积约6160万平方米，其其中商业地产产约1020万平方米。据据预测，2005年重庆主城区区商业地产的的市场供应量有300万平方方米，其中解解放碑60万平方米，沙沙坪坝40万平方米，南南岸80万平方米，观观音桥35万平方米，杨杨家坪35万平方米。（2）商圈同质质化重庆商业经过几几年的快速发发展，形成了了以解放碑、沙沙坪坝、观音音桥、杨家坪坪、南坪为主主的几个核心心商圈。各区区政府大建形形象工程，各各自为政，建建成规模不等等的步行街。步步行街为商圈圈聚集了大量量人气，但同同时也使得商商圈定位同质质化。写字楼楼、百货、超超级市场大行行其道。（3）供大于求求截至2004年年底，重庆市市商业营业用用房空置面积积为246万平方米，比比2003年同期增加8.1%。其中空置一年年以上的160万平方米。22005年一季度，重庆庆市商业房竣竣工面积47万多平方米，已销售25万平方米，空空置面积有继继续扩大之势势。为此，重庆市市商委发布了了风险警示，政府相关部门也暂停了新商业地产开发项目的场市准入。重庆主城九区目目前已有和在建的大大型综合百货货店多达41个，营业面面积达80万平方米，这这一数量已经经超过了市场场实际需要。按按惯例，一个个大型百货店店需要30万人口支撑撑，而重庆市市主城九区人人口总量不到到1000万人，大型百百货商店数量量明显超过了了市场需求。（4）市场行为为不规范商业开发项目的的高利润，吸吸引了众多开开发商积极介介入。商业项项目的高风险险性，要求开开发商具有很很强的实力与与市场运作能能力。一些开开发商由于自自身的实力与与水平原因，不不能很好控制制商业项目的的开发风险，所所开发的商业业项目，往往往市场定位不不好、或招商商工作不到位位，或产品存存在严重缺陷陷、或同质化化严重。楼市的繁荣、媒媒体的鼓吹，与投资品种的缺少，股市行情的萧条行成鲜明对比，使投资者热捧房地产投资，特别是商业地产投资。在此情况下，极易出现商业地产开发的短期市场行为，出现商业地产项目的财富神话，一旦神话破灭，随之产生的就是商业存量房或投资者与经营者的巨大损失。2.2、重庆市市商业物业投投资者分析（1）30至555岁的投资者者占70%以上有30.43%%的投资者的的年龄在31至35岁之间，25%的投资者年年龄在36至40岁。（2）以中高收收入群体为主主投资者家庭月收收入集中在3000至15000元（3）投资者经经验不足有一次或没有投投资经验的投投资者占绝大大多数。大量量的没有投资资经验的人对对投资感兴趣趣，一方面由由于收入水平平的提高，手手中有了更多多的余钱，另另一方便是投投资市场越来来越完善，吸吸引了更多的的投资者。（4）投资判断断力A、超过50%%的投资者对对商业房地产产投资前景持持不乐观态度度。B、对开发商投投资回报的承承诺不信任对“开发商对物物业投资回报报的承诺”的态度上，16%的被访者表表示非常相信信，15%的投资者对对相关承诺表表示完全不相相信；绝大部部分人群认为为这样的承诺诺将来未必能能够保证。（5）、近600%的投资者选选择投资商铺铺近六成的投资资者最看好的的房地产投资资类型为商铺铺；近30%的投投资者认为小小户型的投资资前景最被看看好；有5%的投资资者看好产权权式酒店；看好写字楼的的投资者较少少。（6）投资总金金额集中在50万元以下近一半的投资资者最愿意投投资的是总价价在10至30万之间的商商业物业；总价在31至至50万元之间的的商业物业在在投资者心目目中的接受度度也较高。（7）理想投资资回报从10%变化为8%2003年数据据理想投资回报报率超过半数数的人集中在在10%。2004年数据据投资者的理想回回报率发生变变化，由原来来的10%下降到8%。（8）物业管理理方式选择主主要是交给专专业经营公司司管理和自行行出租近一半投资者选选择交给专业业经营公司管管理，选择自自行出租的占占到25.8%。2004年数据据最理想的管理理方式是自行行出租，占了了38.711%；待升值后后转卖和交给专业经营公司司管理的投资资者各占了27.966%。（9）面积以550平方米以下下为主投资者选择的面面积大都集中中在31至50平方米，占占了接近一半半的受访者。其其次是10至30平方米的小小面积受投资资者喜欢。（10）投资者者从事过股票票和房地产等等投资近三成的人没有有从事过投资资，投资者大大都有股票和和房地产投资资经历。2.3、重庆市市商业房地产产市场特点及及趋势评述1、供应特征评评述（1）05、006年将是商业业的集中投放放年国家于20044年8月31日公布实施施的《关于继继续开展经营营性土地使用用权招标拍卖卖挂牌出让情情况执法监察察工作的通知知》，土地在在市场上的周周转次数减少少，“炒地皮”的时代一去去不复返了。因因历史遗留问问题的土地也也将在05、06年集中开发发，从而使得得商业在这两两年投放量增增大。（2）主商圈的的商业投放量量大重庆主城区已初初步形成以解解放碑、沙坪坪坝、南坪、观观音桥、杨家家坪五大商圈圈的商业格局局，各区政府府各自为政，大大建形象工程程。江北区提提出“拦截过江消消费，打造观观音桥步行街街以及北滨路路。九龙坡区区和大渡口区区借“主城西进”之势大力打打造特色商业业。（3）临街商业业是集中表现现形式商业的高价值、高高回报，促使使开发商，脱脱离市场实际际需求，盲目目增加商业面面积，催生了了大量的临街街商业，造成成商业的大量量空置。（4）小区商业业催生重庆大盘时代的的来临，小区区规模逐渐变变大，为了满满足小区居民民的日常消费费，开发企业业建设小区商商铺，开发量量较少，多以以独立门面为为主，面积在在40平方米左右右。（5）商业布局局不合理重庆商业空置率率居高不下的的另一原因就就是商业布局局不合理，脱脱离市场的需需求，经营商商家对物业利利用困难。临临街独立门面面，多以进深深长、开间窄窄、不规则为为主。商铺柱柱多、密集、通通道设置不合合理。（6）返租销售售成为主要的的促销方式商业的风险大，已已成为开发商商、投资者的的共识。在这这样的市场情情况下，商业业的招商成为为商业销售的的最好出路，返返租销售成为为主要的促销销方式。2、需求特征评评述（1）商业经营营需求量大从重庆近三年的的零售总额看看，呈每年递递增趋势。2003年，社会消消费品零售总总额达836亿元，增幅幅达9.5%。2004年，社会消消费品零售总总额955亿元，增幅幅达14.3%。2005年初依然保保持着强劲的的增长势头。世世界零售业巨巨头纷纷进入入重庆市场，家家乐福在重庆庆已有三家分分店，易初莲莲花也在重庆庆大势扩张。国国内的零售企企业也有较大大的动作，北北京华联、贸贸业百货等众众多企业不断断深化和发展展自己的经营营。重庆本地地的企业也是是发展迅速。正正是由于零售售业的发展，带带动整个市场场对商业的需需求迅速增加加。（2）市场对户户型、面积等等要求更高零售业的发展，对对商业需求增增加，同时也也对商业物业业提出了新的的要求。重庆庆商业物业建建设有很多的的问题，户型型不合理、柱柱点多而密集集严重影响了了物业的有效效使用。同时时也制约人流流、物流的组组织。百货往往往对经营面面积都有较大大的要求，如如解放碑的美美美时代百货货、重庆百货货、新世纪百百货、太平洋洋百货营业面面积都在几万万平方米。一一些超市的面面积也在几千千平方米。其其对建筑的设设计，商业的的布局都有比比较高的要求求。（3）投资行为为更加谨慎商业地产的风险险是巨大的，投投资者在选择择商业物业时时，显得十分分谨慎。在选选择一个具体体项目时，着着重考虑物业业的租赁前景景、以及租金金水平，这将将直接决定了了投资回报。同同时，商业易易受城市规划划的影响，因因此投资者在在选择商业时时，总是小心心谨慎。3、商业发展趋趋势评述（1）总体趋势势趋势一：政府将将进一步加大大监管力度重庆的商业空置置面积一直居居高不下，到到2004年底，商业业空置面积已已达246万方。降低低商业房空置置率将是今明明两年的重点点，政府将在在商业用地规规划、审批上上加大力度。趋势二：社区商商业将得到蓬蓬勃发展重庆商业发展正正处于市中心心及次中心商商业共同发展展的时期，商商业主要集中中在市级中心心和次级中心心，规模大，商商圈集购物、休休闲、娱乐为为一体。经过过多年的发展展，区域商圈圈容量趋向饱饱和，社区商商业开始蓬勃勃发展。社区区商业功能比比较单一，主主要满足社区区居民的日常常生活消费，主主要有便利店店、社区超市市、干洗店等等业态。趋势三：步行街街商业新变化化以大型步行街商商业为中心的的摊饼式商业业布局，变为为强调区域功功能的扇页式式发展思路。步步行街这几年年成了重庆商商业的救世主主，随着一个个个步行街的的形成，创造造着重庆零售售业的新纪录录。但是我们必须看看到，形成步步行街热的前前提条件正在在有所改变。随随着人和及冉家坝住宅宅区的形成以以及江北城的的开发，重庆庆的城市发展展空间被大大大拓展，而私私家车拥有量量的日益增加加更日新月异异地改变着我我们的城市，商商业物业的发发展要跟上城城市的发展步步伐，在新兴兴的大型住宅宅区，要完成成商业的功能能配套，零售售商业只有真真正做到方便便到家，才能能兴旺。重庆因为经济还还欠发达，市市民目前的空空闲时间多，用用于采购食品品和日常用品品的时间较多多，随着生活活节奏的变化化，消费者会