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文档简介

成本控制研究

---技术管理领域

结合项目,有的放矢……2012/09苏南事业部技术部参考:江苏筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

设计阶段成本控制二、规划

设计阶段成本控制三、方案

设计阶段成本控制四、施工图

设计阶段成本控制五、景观

设计阶段成本控制六、室内

设计阶段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法

二、规划阶段

开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化

-4-五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化

六、室内阶段

装修范围材料选择标准化

四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲线借鉴产业研究,价值的来源,钱花在那里?微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线,从横轴来看,由左至右代表产业的上中下游,左边是研发,中间是制造,右边是营销;纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线-8-成本控制理念----

微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考:价值+附加价值-成本=利润利润最大化,更好的挣钱。。。。。会花钱,才有可能会挣钱……走远了,忘记了出发的目的……-10-成本控制理念----核心原则产品与作品的区别?向制造业学习!“客户体验”是衡量成本本控制是否否合理的最最核心原则则成本控制理理念----核心原则不是建筑师师、销售员员、老板等等等的衡量量标准……-11-客户体验分分析:一、外部要要素二二、内内部要素成本控制理理念----核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购购房的体验验分析……客户体验因因档次、城城市有别……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考:如何协调成成本与品质质之间的矛矛盾?-14-4.控制手段段资源分配---品质和成本本的平衡竞品对标---击败竞争对对手成本控制研研究---理念阶段先分析开发发,其次建建安,再次次??-15-成本控制理理念----控制手段1“资源分配””解决品质与与成本之间间矛盾的控控制手段!!有限资源合理分配,自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段>>-17-成本控制理理念----控制手段2“竞品对标””在成本上击击败竞争对对手的手段段就是对标标!好钢花在刀刀刃上,类类别间分配配……-18-对标表表诉求分析成本控制理理念----控制手段2-19-5.实施办法标准化化---70%,减少错误的贡贡献标准深度---部品or建筑标准化标准复制---还是需要设计优优化组装机还是品牌牌机?买标准零件还是是买辆整车?成本控制研究---理念阶段二、规划设计阶阶段成本控制成本控制研究-21-二、规划设计阶段成本控制开发时序小区停车公建配套交通组织场地竖向样板区建筑高度小区景观综合管线成本控制研究-22-思考:战略层面的开发发时序和财务成本密切切相关!规划设计也对其其影响!相信自己,你也也可以当。。。。成本控制研究究---规划阶段-23-1、开发时序首期资金---投入和成本首期速度---规模和高度开工规模---规模和标段土方挖填---挖填结合首期到位---管线设备交付时序---交叉投入分期规划---规划层次成本控制研究---规划阶段-24-1、开发时序首期资金---投入和成本首期速度---规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库,,周期短1期小高层区,周周期短1期规模较小,出出形象成本控制研究---规划阶段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时序开工规模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清晰,避免免交叉土方挖填---挖填结合B1地块小高层规模模9.7万㎡B2地块的别墅规模模4.7万㎡与招标、施工标标段规模匹配理想的土方平衡衡小高层地块挖土土抬高别墅区场地地成本控制研究---规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别墅-26-1、开发时序首期到位---设备,管网、用用房、智能化等等分期、提前投投入交付时序---避免重复、交叉叉投入成本控制研究---规划阶段物业用房、机房房(消防、电信信、智能化)首先满足一期交交付管网分期、统一一-27-2、小区停车事业部和常州项项目地库比例机动车停车位不不足,非机动车车停车位闲置。。。。成本控制研究究---规划阶段-28-2、小区停车((机动车)地下车库面积积:地上上建筑面积约20-25%高度重视!深深入研究!严严格控制!成本控制研究究---规划阶段-29-2、小区停车((机动车)有效的场地:减减少边角场地地地上or地下:10%的比例未来的需求:0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停车:没有地下配比,尽尽量地面解决决成本控制研究究---规划阶段-30-2、小区停车((非机动车))非机动车停停车配比:2.0辆/户非机动车地地下停车:不不便利利非机动车库设设计严重浪费费!大有潜力可挖挖!国家政策和现现实生活:滞滞后、机会成本控制研究究---规划阶段-31-2、小区停车((非机动车))理想位置:地面(架空空层、停车棚棚、就近)、、地下(集中中管理)多余指标:地面非机动车车位变机动车车位多余空间:赠送储藏间间、物业使用用以客户为导向向,合理分配配资源。。。。成本控制研究究---规划阶段-32-3、公建配配套物业管理的不不满意是否与开发的的技术管理问问题?成本控制研究究---规划阶段-33-3、公建配配套思考:小区变设置数数量是否达到到极限?物管用房如何何设置最合理理?与后期物管成成本是否关联联?物业管理也和和规划设计密密切相关!成本控制研究究---规划阶段-34-3、公建配套套配套商业:比例和位置物管用房:位置和规模物管成本:规划和运营居委会:位置和规模小区变:位置、数量组团大堂:形式和规模成本控制研究---规划阶段-35-3、公建配套套组团大堂:形式和规模成本控制研究---规划阶段常州项目一期B区组团大堂常州项目三期A区组团大堂-36-4、交通组织织小区交通系统也关关乎成本!成本控制研究---规划阶段-37-4、交通组织织出入口:数量和物业消防车道:长度和成本小区主入口:4人人x2班小区次入口:1人人x2班保安:工资+吃住住+管理成本=0.4x12x770年336万成本控制研究---规划阶段-38-5、场地竖向向思考:土方量控制制如何做到最优化化?土方开挖+外运的单价一般在在25-50元/m3土石平衡:计算:24600㎡x1米x30元/m³=73.8万/米条件:10万㎡小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果:每抬高1.0米,建筑单方节省73.5元/㎡方法:抬高场地、土方平平衡基坑支护:基础形式:场地排水:物业投诉集中在地下室灌水、屋面漏水、窗窗口漏水场地持力层≤场地抬高≤地下室计容成本控制研究---规划阶段-39-6、样板区思考:售售楼处规模、样板板区规模占项目规规模比例?售楼处:投入成本本=6000+4000元/㎡维护成本=8-10人样板区:景观成本本=800-1000元/㎡维护人员=4-6人样板区:维护成本本=4.0-5.0万元/人、年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位:万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位:万元有限资金投入适当当的规模。售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡;减少200㎡装修成本提高2000元/㎡……成本控制研究---规划阶段-40-7、建筑高度度思考:住宅经济高高度、层数是少??(9层、11层、18层、80米…)7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡,每户使用面面积78㎡,不同层数,得到到户数不同……成本控制研究---规划阶段-41-8、小区景观观软硬比例:绿地地3:7到龙湖1:9?水景面积:档次次与面积的关系苗木种类:9、综合管线线分期和整体成本控制研究---规划阶段-42-前至开发时序后至物业管理均与规划设计密切有关均与成本控制密切联系成本控制研究---规划阶段三、建筑设计阶段段成本控制成本控制研究-44-建筑风格户型平面结构优化得房率建筑高度设备用房体形系数开窗比例架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化三、建筑设计阶段成本控制-45-1、建筑风格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本控制研究---建筑设计阶段-46-2、建筑户型综合影响:结构优优化、得房房率、开窗窗比例、体形形系数成本控制研究---建筑设计阶段-47-成本控制研究---建筑设计阶段常州A区户型平面图万科7个成本指标所带来来的经济效益7项指标发挥经济效效益后,单方成本本减少145-260元/M2按开发量500万㎡计,则成本降降低额约为10亿元!-48-3、结构优化选型比选:框架架、框剪、剪力墙墙平面规整:水平平向、垂直向装饰构件:结构构构件、装饰构件件成本控制研究---建筑设计阶段常州A区1、11、166、20、21、、25、26#楼14万㎡的户型平面图图-49-4、得房率交通核:影影响得房率得房率:多多层85%、小高层82%、大高层78-80%赠送空间:阳台台、飘窗、入户花花园、花池、设备备平台。。档次、售价和赠送送比例?成本控制研究---建筑设计阶段常州A区户型平面图-50-6、设备用用房设备用房房:辐辐射范围围、位置置管线长度度:铺铺设长度度、分期实施施:满满足一期期、结合合整体用房功能能:水水泵房房、配配电房房、煤煤气调压压站消控中心心、电信信机房成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区设备备用房布布局示意意-51-7、体形系系数--体形与效效果平衡衡结构成本本:结结构用量量能耗计算算:保保温厚度度、门窗窗形式外表面积积:装装饰面积积、保温温面积成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区和镇江江户型平平面图分分析-52-建筑设计计阶段成成本控制制建筑层数数控制::建筑层数数会影响响结构体体系的经经济性,,也会影影响设备备的配置置要求,,规划中中应尽量量避免尴尴尬的层层数。7层要设电电梯/12层要设两两部电梯梯/19层要设剪剪刀梯6层底部架架空要注注意“顶顶层入户户离地小小于16米”11层、18层底部架架空高度度应小于于4.5m-53-建筑设计计阶段成成本控制制建筑层高控制:在确定层高时,应应综合市场取向,,产品自身的定位位,选择合适的层层高。层高每增加0.1m造价增加该层造价价的3-5%,剪刀楼梯当层高高大于3150时,要增加休息平平台,增加公摊面面积。-54-8、开窗比例降低能耗:外围围护能耗最大处为为窗保温性能:提高高窗保温性能,成成本提高很大窗墙成本:窗/墙=330-550/150元/平方米外遮阳:随随窗面积增加330元/平方米护窗栏杆:有无无护窗栏杆100元/米成本控制研究---建筑设计阶段窗地比例列表-55-9、架空层控制比例:适度度采用、测算比例例空间通透:结合合上部结构,不宜宜结构转换结合档次:比例例结合定位控制高度:就是是控制成本底部4m左右高架空层,单单方面积含钢量提提高约2kg成本控制研究---建筑设计阶段-56-10、顶部构架控制比例:适度度采用、测算比例例建筑效果:效果果平衡成本结合档次:比例例结合定位控制高度:高度带来成本

顶部3m左右高架空层,单方面积含钢量提高约2kg成本控制研究---建筑设计阶段-57-11、地下车库(机动动车)停车的效率:35到28平方米/辆的贡献单层or双层:有条件下,地库库比较地库的埋深:坡道长长度,抗拔桩柱网or层高:5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明:物业成本设备用房::位置、效率消防车道::荷载、柱位成本控制研究---建筑设计阶段-58-11、地下车库(非机机动车)停车效率:2.5到2.0平方米/辆的区别车库位置:地下下一or地下二、坡道机械停车:非机动车的机械械停车车库采光:使用用成本、舒适度成本控制研究---建筑设计阶段-59-12、储藏空间控制比例:适度度采用、测算比例例后期变更:部分分可不砌筑成本控制研究---建筑设计阶段-60-13、赠送空间平衡点:售售价大于造价控制比例:适度度采用、可售比例例结合档次:比例例结合定位成本控制研究---建筑设计阶阶段送到什么程程度为止!!-61-14、立面材料料头部::平顶顶、小小坡顶、大大坡顶墙身::涂料料、劈劈开砖、干干挂石材基座::多彩石、、文化石、、干挂石材材门头::劈开砖、、干挂石材材成本控制研研究---建筑设计阶阶段比较常州B、C、A区别墅立面面14、立面材料料---常州A区别墅立面面调整成本控制研研究---建筑设计阶阶段比较常州B、C、A区别墅立面面1235617841、屋檐及腰腰线线脚优优化5、信报箱及及可视对讲讲位置2、窗套优化化,横向分分割取消6、分户墙降降低,改用用绿篱分隔隔3、入户门头头强化处理理7、顶层宝瓶瓶取消,改改为门头上上方4、一层除门门头石材改改多彩石8、屋面水泥泥瓦改油毡毡瓦-62--63-15、建筑部品品---对标电梯梯::进户户门::门窗窗::单元元门::外遮遮阳::太阳阳能::雨棚棚:栏杆杆:装饰线条::防火木门::成本控制研研究---建筑设计阶阶段四、施工图图设计阶段段成本控制制成本控制研研究-65-四、施工图设计阶段成成本控制结构优化管井井隔墙墙节能计算构造做法精装修修设备备设计变更标准化化成本控制研研究---施工图阶段段-66-施工图设计计阶段成本本控制建筑设备管管井的设置置:尽量减减少管线入入户的长度度,管井的的面积控制制到够用即即可。管井井位置尽量量设置在不不影响视觉觉感受的位位置,减少少管井外的的美化装修修-67-施工图设计计阶段成本本控制毛坯交付用用房内部墙墙体优化::毛坯交付付的住宅对对部分后期期住户有可可能改动的的隔墙在土土建工程中中可以不砌砌,减少投投入与后期期浪费。-68-施工图设计计阶段成本本控制节能计算::应多方案案比较,选选择综合造造价较低的的方案。-69-施工图设计计阶段成本本控制建筑构造做做法优化

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