苏州公寓住宅项目营销策略报告图文并茂

2010年工作总结2011年销售策略2011年企划策略报告目录第一部分2010年工作总结篇2010年客户蓄水情况：客户蓄水目标：原计划11月初进驻临时接待处后，至2010年底，共积累来人近500组实际客户蓄水情况：自2010年11月22日进驻临时售楼处起，至2010年12月31日，共——积累来人：79组积累来电：14通MVP卡办理：125张（来人导入渠道：临时接待处现场、客户名单电话拜访、MVP卡客户介绍）客户蓄水目标未达成原因分析：1、临时接待处启用较晚——

原计划11月初进驻临时接待处，实际进驻时间为11月22日，实际达到客户接待标准已是12月初；2、无媒体支持——原计划11月底完成本案高炮、工地围墙、前进路看板、交通指示牌等户外媒体

的发布，但实际情况是本案截止目前尚无户外媒体出街；此外，原计划于本案进驻临时接待处后进行的《昆山日报》、《昆山楼市》、短信、DM直邮、欧尚巡展等媒体投放及业务渠道执行也未按计划执行；电话拜访共计拜访：5521组名单来源：一、老业务原有客户资源；二、业主提供三、公司自有名单意向客户来人：42办理MVP卡：792010年主要工作：2010年主要工作：第一次SP活动2010.12.25，昆山瑞士大酒店2楼宴会厅主题：温情圣诞魅力昆庭活动现场情况除一组电话通知不来以外其余全部到场活动现场来人：13组办理MVP卡：20张邀约情况12月20日-12月24日共来人：43组（100人）MVP卡客户2011年业务目标：1、销售目标时间节点2011年4月2011年5月——8月2011年9月—12月2012年推盘计划6#公开200套6#公开100套5#公开80套6#公开72套5#公开40套4#公开100套将4#剩余、2#、3#、1#全部去化完成客户蓄水计划需积累2000组客户需积累1800组客户需积累2120组客户2、客户积累目标由于11月、12月媒体计划的调整，进驻正式售楼处前的客户积累目标建议由现场来人数改为MVP卡办理数量，暂定目标为办卡数200张。待进驻后，通过活动及MVP金卡升级，进一步筛选客户意向度。开盘前，MVP金卡办理目标为500张以上第二部分2011年销售策略篇销售问题题及应对对媒体策略略推案策略略价格策略略业务执行行【目录】销售问题题及应对对媒体策略略推案策略略价格策略略业务执行行【目录】销售问题题及应对对销售问题题及应对对销售问题题1——蓄客要求求高，时时间短，，预算少少（1）客户从从熟悉到到认可到到购买需需要一个个过程，，客户积积累目标标越高项项目，所所需时间间就越长长（2）相比世世茂、绿绿地，昆昆山对于于中冶品品牌的认认知度较较低，品品牌的建建立需要要充裕的的时间培培养（3）媒体预预算有限限，钱要要花在刀刀刃上应对策略略1——在有限的的预算下下，争取取长效媒媒体的提提前发布布

长效媒媒体（沪沪宁高速速沿线高高炮、市市中心看看板、项项目周边边看板、、交通指指示牌））建议在2011年1月完成成发布；；长效媒体选址建议沪宁高速沿线高泡建议选择进入昆山市区的第一站陆家出口处，以便最大限度的拦截往来于昆山与上海间的人群市中心看板建议选择昆山市中心人、车流最密集的路段（人民路、前进路或人民路、震川路）项目周边看板建议选择本案周边的主干道（前进路、太湖路）交通指示牌建议选择昆山交通流量最大的主干道（前进路、长江路）应对策略略2——利用性价价比高的的推广渠渠道持续续进行品品牌及项项目推广广

电话拜拜访、网网络、短短信、DM直邮、企企业团购购建议在在2011年1月开始执执行；推广渠道针对人群及区域电话拜访昆山本地其他在售项目的客户名单，如清风华苑、领御、衡山城等网络客户关注度较高的主流房地产专业网站，如昆山搜房、昆山楼市、昆山视窗（房产频道）、上海搜房等短信注册资金达到一定标准的企业主，公务员、教师、医生等高收入人群一定金额以上的理财账户户主DM直邮政府机关单位、开发区大型企业、学校、医院、台商协会企业团购开发区（特别是本案所在的城东区域）大型企业中高层管理人员、港澳台及外籍管理人员销售问题题2——媒体提前前投放的的必要性性与客户户保质期期的悖论论为确保开开盘前的的客户积积累，有有必要提提前进行行长效媒媒体及推推广渠道道的投放放。但客客户对于于项目的关注时时间有限限，保质质期短，，极易导导致前期期积累客客户的流流失——传统的开开盘前进进行集中中办卡的的客户组组织方式式无法满足足本案大大规模蓄蓄客的要要求销售问题题及应对对应对策略略1——将贵宾卡卡、SP活动与购购房优惠惠三者进进行结合合，保证证客户的的反复回回笼

进驻临时时售楼处处后即启启动客户户办卡，，办卡门门槛较低低，有利利于积累累潜在客客户

进驻正正式售楼楼处后进进行办卡卡升级，，设置一一定的升升级门槛槛，进行行意向客客户筛选选

针对办卡卡客户定定期组织织SP活动并给给予参加加活动的的客户以以相应的的购房优优惠，以以保持客客户对于本案的的关注度度；销售问题题及应对对应对策略略2——提前启动动“睦邻邻计划””，以以相应的的购房优优惠促进进客户数数量的滚滚动扩大大

进驻临时时售楼处处后即启启动“睦睦邻计划划”，向向进场客客户进行行广泛宣宣传，推推动“睦邻计计划”传传播

设定有有诱惑力力的购房房优惠，，利用本本案主力力房源总总价较低低的优势势，促进进介绍客客的大量量进场

通过设设定相应应的门槛槛，保证证介绍客客在开盘盘后能相相互促进进成交销售问题题及应对对销售问题题3——客户极其其关注是是否包租租

08年09年10年未开盘主要在售酒店式公寓衡山城领御隆祺丽景锦绣丽都主要成交客户区域昆山、上海昆山、上海上海未开盘包租方式

6年，5%年回报10年，7%年回报10年，6.8%年回报确定包租，但细节未定（1）昆山人人已形成成了“酒酒店式公公寓=包租带回回报”的的观念认认识（2）上海投投资客偏偏向选择择包租项项目以方方便租赁赁及减少少投资风风险（3）昆山酒酒店式公公寓包租租回报率率普遍较较高，包包租时间间较长，，诱惑力力大——设法提高高客户对对于本案案未来租租赁的认认可及信信心是本案提提高客户户购买率率的关键键销售问题题及应对对应对策略略1——利用开发发企业团团购的机机会，洽洽谈企业业集中租租赁业务务

建议2011年2月春节后后开始针针对昆山山开发区区（特别别是城东东区域））大型企企业洽谈谈租赁事事宜争取由本本案物业业公司与与其签订订《租赁服务务意向书书》，以此作作为销售售道具以以提高客客户对于于本案未来来租赁收收益的认认可；应对策略略2——选择能提提供租赁赁服务的的或有酒酒店管理理背景的的知名物物业管理理公司

帮助客户户提高对对于本案案未来租租赁管理理及租赁赁收益的的信心；；销售问题题及应对对销售问题题及应对对媒体策略略推案策略略价格策略略业务执行行【目录】媒体策略略媒体推广广计划媒体效果果预估综合同策策在昆山山的操盘盘经验，，昆山本地地比较有有效果的的媒体渠渠道有：：

现场围墙墙

短信

DM直邮

巡展、SP活动综合同策策在昆山山的操盘盘经验，，昆山项目目上海推推广比较较有效果果的媒体体渠道有：：

报广

短信

DM直邮

网络看房团媒体推广思路——区域推广差异化昆山：主题：昆山首席MVP级酒店公寓卖点：世界500强品牌、国际社区区、瞰景地标等媒体：户外、活动动、平面为主，直直投、电视、网络络为辅上海：主题：2011年最有价值投资品品卖点：六重收益、、优低总价、CBD核心等媒体：直投、活动动、平面为主，网网络为辅媒体推广思路——产品推广差异化

符合国际化居住住需求的酒店式公公寓宜居、更有家的感感觉——有独立厨房，功能能分隔清晰、居住住功能完备。能满足未来高级商务务人群租赁居住的的需求，保证业主主的租赁收益及物物业升值

国际化物管服务务，真正接驳国际际标准昆山前所未有的国国际化物管——“日本爱泊满不动产产株式会”下属““上海金晨物业经营管理理有限公司”、、“爱泊满不动产产经营管理（上海海）有限公司”

稀缺景观资源内外双景——外景“340亩水上公园”，内内景“由泛亚设计计的小区景观”销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录】推案策略推案策略关键点以小户型为主的4号楼、6号楼以大户型为主的3号楼、5号楼——如何针对不同产品品线交叉推出，保保证去化顺利推案策略策略要点

大户型作为全新产产品，市场接受度度需要培养。小户户型作为市场主流流产品，去化难度度较小——因此，利用小户型型的热销，增加市市场对本案的认可可是大户型推出并并顺利去化的保证证

作为投资类产品品，本案的去化情情况对后续客户的的成交至关重要——若首批小户型滞销销，首先应考虑的的是如何扭转滞销销局面，其次才是是大户型的去化蓄客过程中，小户户型蓄客顺利，同同时通过客户反馈馈，发现大户型也也有一定的市场需需求6号楼集中公开2011年4月2011年6月5号楼集中公开4号楼集中公开2011年9月……推案策略预案1：前期蓄客过程中中，小户型蓄客顺顺利，但意向大户户型的客户数量不不足：6号楼集中公开利用6号楼开盘的现场气氛，，启动5号楼销售但不作集中公开2011年4月4号楼集中公开，进进一步推动热销氛氛围2011年9月2011年10月随着5号楼的去化加强客客户对大户型的认认可同时利用4号楼热销加强的市市场关注短时间内加推3号楼……推案策略预案2：6号楼推出后，市场场接受度不高，去去化量不足6号楼集中公开，去去化不佳2011年4月2011年6月4号楼高调公开，相比6号楼价格上调利用位置及景观优优势保证去化6号楼封盘，对外进进行热销炒作通过4号楼的去化扭转销销售局面2011年9月6号楼保留房源解冻冻，逐步退出利用6号楼的去化同时推推出5号楼推案策略销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录】四、价格策略价格策略6号楼可售面积23831销售均价9700小户型4号楼可售面积22881销售均价10670上涨15%5号楼可售面积12473销售均价10000大户型销售问题及应对媒体策略推案策略价格策略业务执行【目录】五、业务执行业务执行——目标客户描述项目解读：三大特特征精装修：高品质，升值保保证酒店式公寓：小户型低总价，，投资门槛低不包租：国际物管、租赁赁服务，收益保证证——本案是极具保值、、升值潜力的投资资类产品业务执行——目标客户描述昆山本地投资客

企业主、企业高高管：资金充裕购购买力强、同类产产品投资经验丰富富、关注投资回报报

政府机关公务员员：有一定购买力力、多次置业、了了解区域发展，关关注升值潜力

教师、医生、企企业中层等高收入入人群：购买力有有限但有投资意愿愿、置业经历较少少、关注投资风险险上海投资客

中等收入人群：：有一定资金但不不足以在上海投资资，对昆山不了解解，关注投资回报报及投资风险——根据不同投资客的的需求，针对不同同产品进行业务包包装，进行相应的的推荐客户定位：昆山本地及上海区区域的纯投资客产品类型卖点诉求

购买用途诉求目标人群A户型（46平米）小面积、低总价、低风险、易于投资投资昆山教师、医生、企业中层等高收入人群（30%）上海投资客（70%）B户型（64平米）功能完善、市场需求高、转手方便昆山教师、医生、企业中层等高收入人群、政府机关公务员（40%）上海投资客（60%）C户型（84平米）稀缺产品、满足国际化商务人群居住需求、投资回报稳定昆山政府机关公务员；企业主及企业高管（80%）上海投资客（20%）D户型（110-112平米）全新的酒店式公寓产品、全景观户型、升值潜力大昆山政府机关公务员；企业主及企业高管（90%）上海投资客（10%）业务执行——产品包装策略产品与客户对应分分析业务执行——产品包装策略针对昆山本地投资资客，主推——高品质、高升值潜潜力精装修、国际物管管针对上海区域投资资客，主推——低总价、保值稳、、收益稳小户型、租赁服务务业务执行——客户筛选及组织（1）通过“昆庭MVP卡”的办理，进行行首波的意向客户户登记；（2）利用“昆庭MVP卡”相关活动，回回笼办卡客户，保保持客户关注，避避免客户流失。同时根据客户参与与活动的情况，进进行客户意向的筛筛选；（3）为后期客户办卡卡升级及开盘前客客户意向筛选做准准备；（4）利用办卡的不断断升级，促使已购购客户进一步介绍绍新客户进场；

昆庭MVP卡计划风险：本案首批房源推出出的时间在2011年4月，因此启动昆庭庭MVP卡到实际开盘的时时间周期较长，易使客户产生疲劳劳，达不到办卡预预期效果。应对策略：

通过给予相应优优惠的方式，促进进客户在办卡后参参加本案组织的SP活动，达到回笼办办卡客户与客户意向筛选的双双重作用；

针对办卡客户明明确，除办卡期间间享有折扣外，若若开盘期间另有开开盘折扣，办卡客客户可同时享有；；进驻正式售楼处后后，通过对“昆庭庭MVP卡”进行升级，增增加客户参与的新新鲜感，保持客户户关注度；进驻临时接待处后后启动“昆庭MVP卡”办理意向客户提供身份证复印件件及有效联系方式式获得“昆庭MVP卡”2010年12月、2011年1月各举办1次SP活动每次参加活动，开开盘当天购买享受受总价2500元/次的优惠2011年2月19日大型SP活动——正式售楼处启用启动“昆庭MVP金卡卡”升级至指定银行开户预预存20000元并提供相应存款凭凭证复印件“昆庭MVP卡”升级为“昆庭庭MVP金卡”当天办理的客户，，在之前办卡折扣扣优惠的基础上开盘当天享受总价价5000元/次的优惠每次参加活动，开开盘当天购买享受受总价2500元/次的优惠开盘当天购买并完完成签约“昆庭MVP金卡”升级为“昆昆庭MVP业主卡”进驻正式售楼处至至开盘前举办2次SP活动中冶昆庭MVP卡中冶昆庭MVP金卡中冶昆庭MVP业主卡业务执行——介绍客促进及组织织

老带新睦邻计划计划风险：

客户获知睦邻计计划可享受折扣后后，可能出现客户户在接待现场进行行相互串联或业务务员为促进客户成交，自行对对其手中的客户进进行串联，使非介介绍导入的客户享享有睦邻计划的折折扣优惠。客户登记参加睦邻邻计划后，可介绍绍其他客户进场，，并于项目专案处处进行登记。开盘盘当天，若该客户及其介绍的的客户中，有10组或10组以上的客户成交交，则该组客户均均可享受相应的折折扣。应对策略：

参加睦邻计划的的客户需进行有效效登记，客户登记记参加睦邻计划后后，才能介绍其他他客户进场并享有相关优优惠；

参加睦邻计划的的客户，在介绍新新客户进场前，需需提前一天将新客客户的个人信息（（姓名、电话）告知相关业业务员，并由业务务员将该信息在项项目专案处进行登登记备案；

项目专案对参加加睦邻计划的客户户按其介绍关系进进行分组，并以此此对该组客户成交交情况进行核实，确定是是否给予其相应折折扣优惠；

新客户进场需由由参加睦邻计划的的老客户陪同，若若无法陪同，则要要求老客户致电现现场进行确认；

该计划建议于本本案首次开盘第二二天即停止执行。。后续“睦邻计划划”优惠根据成交交情况进一步调整；客户A进场客户A留电登记成为有效客户客户A登记参加睦邻计划项目专案建立该客户的睦邻邻档案客户A致电现场告知新客户B信息项目专案在该客户的睦邻档档案内备注相关信息客户A陪同客户B进场或电话确认客户B成为有效客户并登记参加睦邻计计划项目专案在客户A的睦邻档案内登记记客户B信息建立客户A的睦邻组后续客户A或客户B所介绍导入的所有有新客户均归入客客户A的睦邻组，并以此此为依据核实该组组客户成交情况及及是否可享受相关关折扣优惠睦邻计划操作流程程业务执行——企业团购组织

企业团购组织拓展目标——开发区内大型企业业中高层干部重点针对未来属于于东部新区办公规规划内的企业，但但不限制其他企业业拓展渠道——

开发区管委会与管委会沟通，获获得进入开发区内内企业内部进行项项目推荐的渠道；；

台协与台协沟通，通过过其平台获得进入入台资企业内部进进行项目推荐的渠渠道；

媒介活动公司通过媒介活动公司司与企业进行协商商，获得进入企业业内部进行项目推推荐的渠道

本地办公楼内中中小企业直接进行电话拜访访或上门拜访；团购优惠标准及幅幅度按老带新睦邻邻计划执行业务执行——巡展、房展会客户户组织巡展建议昆山巡展：人流集集中，商品档次较较高的大卖场建议在昆山欧尚进进行定点巡展上海巡展：人流集集中的综合商业广广场1，上海龙之梦─新新生CBD中高管与枢纽锁定定2，古北─浦西高高端社区人群锁定定3，上海大拇指广场场─高端住宅区，，综合商业广场在以上地点轮流进进行周末巡展，以以便扩大辐射人群群业务执行——巡展、房展会客户户组织组织目的：1）有效的聚集展会会现场的人气；2）通过有效的客户户组织聚集现场人人气；3）有效的对到场的的异地客户进行控控制；组织计划：针对昆山本地巡展展——巡展布展的升级

加强展会现场的的包装、服务，凸凸显项目品质ARTDECO风格的布展、现场场管家服务

增加展会现场科科技设备，提供即即时项目体验多媒体设备+单点触摸屏针对上海异地巡展展、房展会——精确地客户组织

精确安排看房班班车到场时间异地意向客户到场场时间安排在周末末来人高峰时间

看房班车异地客客户来回接送避免客户结束看房房后自行前往竞品品参观造成客户分分流第三部分企划策略篇壹形象概念包装贰2011推广策略叁2011阶段推广【目录】壹形象概念包装客户定位昆山上海以及江浙浙纯粹投资客昆山客户关心：板块发展·产品品质上海客户关心：昆山发展·项目位置·投资前景其他地区客户：昆山位置·投资前景【客户关切核心】位置：城市·板块品质：产品·景观投资：用途·总价【客户关切三大核心心】台商外籍人士私营企业主内资企业的中高级级受薪阶层客户关注点1：社区各项细节是是否优质客户关注点2：是否有精装修及及全套家电配置客户关注点3：物业管理公司是是否优质客户关注点4：去达市中心、苏苏州、上海交通是是否便捷符合需求点1：央企品质，强大大集团实力，一流流设计施工单位符合需求点2：精装修，品牌家家具家电（部分楼楼栋）符合需求点3：知名物业管理公公司提供优质酒店店式服务符合需求点4：车行达市中心3分钟，达上海40分钟，达轻轻轨陆家站站3分钟可能抗性点点：1#2#商用水电资资费标准【居住客户关关切】上海人浙江人行政事业单单位中高层层管理者私企业主台湾人客户关注点点1：物业升值值潜力客户关注点点2：出租难易易度及租金金回报客户关注点点3：在低迷市市场环境下下，是否有有抗跌保值值性符合需求点点1：东区价格格低洼地，，及精品社社区具有升升值潜力符合需求点点2：物业代租租，出租便便宜租金回回收及时关注3需关注政策策条件，但但就楼盘品品质的区域域唯一性来来说，具有有保值抗跌跌性可能抗性点点1：至2011年4月如调控政政策无退出出迹象，高高端物业的的购置信心心将受到影影响可能抗性点点2：40年产权的居居住社区，，产权持有有时间短【投资客户关关切】世界级昆山山，聚合城城市优势资资源昆山：产业业核心·城市资源上海：台商商家园·CBD核心浙江：上海海第一站位置无敌豪景，，实力精筑筑，奢华精装品质全功能，低低总价，稳稳收益投资源自最有价价值球员(MVP)的灵感mostvaluableplayer【产品价值包包装】MarkvaluEpark地段/MCC品质/价值公园昆山首席MVP级酒店公寓寓【产品价值包包装】东城核心，，荟聚一城城精华处MCC,世界５０００强，鸟巢巢构筑者品牌位置M【产品价值—M】世界500强，鸟巢构构筑者世界500强380位，领衔央央企大集团运作作，建筑艺艺术家品牌世界500强·央企联合国人居居城市18分钟沪昆城城际生活①、2010年10月4号，昆山获获得“联合国人居居奖”。②、聚积了了大量的优优势产业资资源③、18分钟城际生生活圈：城城际双轨交交通、沪宁宁高速、上上海轨交11号线2012年通车位置昆山·城东·新城·核心城市精华资资源公园园商务产产业核心心①借助城市市“一体两翼”和“产业向东，，生活向西西”的规划②众星拱月月，坐拥360度配套生活活：水上公公园，夏架河景观观；昆山会会展中心、、创意文化化园、企业业科技园；；块状大商商业、华美美达酒店、、开发区管管委会位置商贸核心·行政中心·企业总部·公园一步城际生生活，繁华华都市中心心①百万体量量商业城东百万方方大体量块块状品牌商商业规划②城际轻轨轨站点昆山轻轨站站正位于项项目旁，是是人流、信信息流、资资金流的进进出口；③全能休闲闲会所，高高端步行商商业街9000㎡㎡高端商业和和1500㎡㎡全功能会所所，满足国国际化日常常生活位置商贸核心·行政中心·企业总部·公园V【产品价值—V】酒店精装，，奢华品质质精筑品国际住区，，洲际物业业迎金领六重收益，，全能潜力力投资品建筑客户潜力纯正ARTDECO，经典建筑筑艺术纯正经典，，一如血统统一样一脉脉相承低调奢华，，一如贵族族一样让人人向往至臻细节，，极致考究究石材立面、、仿石涂料料、铝板、、玻璃装饰饰，大理石石拼花铺装装建筑经典·低调·奢华·考究低调奢华，，精装会馆馆人生有阅，，才懂低调调；极致奢奢华，终止止想象①精装地上上地下豪华华双大堂②户户精致致装修，国国际品牌家家电精装品牌·精致人性设计，，拓展功能能9m挑高空中花花园；3.4m挑高商务行行宫精装大尺度度空间，满满足“商住办”全方位功能能需要户型台商大陆家家园台协协配套住宅宅据相关统计计，目前入入驻昆山的的台湾企业业约1200家。被台湾电子子电机同业业公会评为为“大陆投资环环境最值得得推荐城市市”项目正是台台商进入大大陆的第一一接待站“台协大厦”的配套居住住区。客户金领·政客·商人国际物管，，一流服务务昆山超一流流的标准上海金晨物物业国际知名物物业管理集集团客户国际管家服服务抄底价格，，最佳入手手时机①精致户型超超高性价价比主力面积60-80㎡经典雅致、、贴合人体体工学，出出粗，度假假的首选低总价，轻轻松转手②布局落子完完毕，人气气召之即来来配套资源交交付产业，商业业规划完毕毕周边大项目目即将交付付潜力价值洼地·未来需求旺旺·极具升值潜潜力全天候功能能，不惧地地产风云精装小户，，可商可住住可办，全全功能住宅宅拿在手里，，保值，增增值，收租租，度假转手交易，，快速，净净赚潜力全功能·低总价·大涨幅P【产品价值—P】内外双景，，东园西水水庭中庭景观外景观俯瞰双园景景中景推窗景观，，俯瞰340亩晨曦水上上公园从容而阅，，我与夏架架河能保持持的距离我愿每天，，伴着阳光光鸟鸣、水水波粼粼而而醒来景观内景观户户全景庭庭中庭居以庭为贵贵；香樟树树阵，银银杏挺身恭恭应，48米竹林路庭以水点睛睛：两大中中央景观绿绿坪；镜面面水景喷泉泉；中心叠叠溪，下沉沉广场，跌跌水景观景观昆山首席MVP级酒店公寓寓【定位语】驭精粹瞰瞰未来来【广告语】贰2011推广策略投资尊崇身份如黄金般增值保值品品质性升值性需求中冶昆庭营销切入点点「像投资品品一样卖项项目」营销切入点点一个据点/两地扩展以昆山作为为项目据点点，向上海海和江浙扩扩散【推广原则1-区域】全方位的立立体式营销销推广方式式立名造势，，口碑基础础昆山昆山·推广策略●有针对性和和有效客户户接触●通过上海客客户的热销销反过来带带动本地客客户上海上海·推广策略群体大客户户集中销售售为本地销售售制造话题题，跟着温温州人投资资江浙江浙·推广策略推广7招户外+平面+小众+电视+网络+巡展+活动【推广原则2-通路】阵地预算工地围墙（含更换画面2次费用）98000售楼处看板100000前进路太湖路看板100000市中心LED500000交通指示牌70000高炮500000户外围攻项目现场：：包括工地地围墙和现现场看板，，传递项目目价值和现现场氛围包包装；市区户外：：包括昆山山主要交通通地段的看看板、LED、交通指示示牌覆盖；；沪宁高速：：高炮拦截截来往上海海和昆山的的客户户外费用：：全年费用用1368000元；分摊到到每个季度度342000元战术1-户外战术2-平面媒体大众造势集中于开盘盘前造势，，营造全市市皆知的传传播效应昆山报纸：昆昆山日报、、扬子晚报报杂志：昆山楼市上海专业杂志：：租售情报报报纸：时代代报、新闻闻晨报、新新民晚报战术3-小众精准营销用精准的数数据库直击击客户，用用短信的面面网络客户户昆山短信：铺面面，每月2-3次直投：重点点月份投放放上海短信：铺面面，每月2-3次直投：重点点月投放同策汇：精精准客户传传播同策汇客户户资源形式:电话销售，，短信，客客户通讯，，网站，华华屋汇，同同策项目展展馆，同策策汇活动（（奢侈品展展）昆山重点利利用资源:清风华院、、玖珑湾、、凯迪城等等登记客户户的电话销销售、直投投销售战术3-小众战术4-电视电视形象昆山换台广广告战术5-网络网络舆论视频+硬广+软文+论坛+专题+项目网站连连接看房团昆山昆山视窗搜房网上海搜房网战术6-巡展昆山渠道1、欧尚、大大润发等购购物中心；；2、房展会3、昆山电影影院推广4、蟹季推广广三城盛展战术6-巡展上海展会1、古北家乐乐福、中山山公园等进进行持续巡巡展；2、房展会温州巡展抢占有财富富、有投资资眼光人群群的第一视视线三城盛展上海房展会会：春季/节日楼市1、ARTDECO建筑风格，，精装2、现场管家家式服务（（白手套，，燕尾服，，领结）3、3D视频、多媒媒体设备战术6-巡展战术7-活动赢在昆庭进驻正式售售楼处，答答谢办卡老老客户邀请媒体以以及办卡老老客户，进进行ＳＰ活活动城东规划划昆山国际际化生活活投资品研研讨会高峰论坛坛话题营销销世界500强能给昆昆山带来来什么战术7-活动国际物业业签约仪仪式精装品牌牌发布会会品牌发布布会作用：１１.体现项目目品质感感２.吸引物业业及装潢潢品牌公公司的关关注吸引此行行业金领领购买昆昆庭战术7-活动叁2011阶段推广广123456789101112蓄水期正式售楼楼处进场场开盘公开6号楼公开5号楼公开4号楼开盘热销销期续销期续销期2011年推广轴轴线定制，为为极致推广目的的：奠定市场场口碑，，提升调调性，为为4月开盘充充分积累累有效客客户推广主题题：世界500强能给昆昆山带来来什么？？昆山首席席MVP级酒店公公寓为国际金金领专属属定制第一季度度（蓄水水期）推推广主题题一场活动动，三地地推广，，蓄势待待发推广重点点：现场售楼楼处及样样板房公公开活动动温州巡展展+上海房展展会物料准备备到位投放地区区：昆山、上上海、温温州三地地齐开放放媒体形式式：平面、直直投、活活动、网网络、电电视等全全面引爆爆第一季度度媒体费费用（包括户外外媒体费费用均摊摊342000元）预计计2072700元第一季度度推广方方式第一季度度媒体计计划表渠道\总价地区媒介\栏目1月2月3月折后单价（元）数量总价平面媒体昆山《昆山日报》

1次/整版31200131200《昆山楼市》

1次/整版32000132000上海时代报

1次/半版80000180000新闻晨报

1次/整版1500001150000新民晚报

1次/整版1500001150000上海楼市

1次/封三60000160000《租售情报》

1次/封三65000165000小众直投昆山dm直投

1.5万份/次21000/1.5万份121000昆山短信2次1次2次5000/10万条525000上海上海短信

2次12000/20万条224000同策汇

2次040电视昆山昆山换台广告

1个月1000001100000渠道\总价地区媒介\栏目1月2月3月折后单价（元）

数量总价网络昆山昆山视窗

1个月20000120000昆山搜房网

1个月60000160000上海上海搜房网

1个月/1次看房团1275001127500客户营销上海同策汇客户营销

1月1次010渠道活动昆山昆山欧尚巡展

2次/月30000260000企业团购

连续执行0

0

SP活动

15万

——1150000昆山电影院推广

2个月85000185000江浙温州巡展（媒体、活动）

1次/月2000001200000上海上海房展会

1月1次2000001200000上海巡展（古北家乐福）

9万/月90000190000第一季度度媒体计计划表昆山从此此荣耀中冶•昆庭全城城启幕推广目的的：开盘造势势，热销销倾城，，重新定定义昆山山酒店式式公寓价价值第二季度度（开盘盘热销期期）推广广主题第二季度度（开盘盘热销期期）推广广主题针对上海海的投资资客50万起精装装酒店公公寓低低总价稳稳收益益2011长三角最最佳投资资品推广主题题“在上海25万能干什什么？楼市股市市汇市，，市市不不如意不如买套套中冶•昆庭”“商业地地产价值值低谷该该出手手时就出出手”“物业税税来了，，商业地地产价值值热议””第二季度度推广方方式全面引爆爆热销销全城4月6月双重奏奏推广思路路：通过4月开盘引引爆市场场。奠定定市场口口碑，带带动后续续产品强强销投放地区区：昆山山、上海海推广重点：4月开盘及及活动；；上海巡巡展媒体形式式：平媒媒、直投投、网络络、SP活动、房房展会第二季度度媒体费费用（包包括户外外媒体均均摊342000）预计2114000元第二季度度媒体计计划表渠道\总价地区媒介\栏目4月5月6月折后单价（元）

数量总价平面媒体昆山《扬子晚报》1次/半版

36000136000《昆山楼市》1次/整版

32000132000上海时代报2次/半版

800002160000小众直投昆山dm直投1.5万份/次

1.5万份/次1.430,00042000昆山短信3次3次3次5000/10万条945000上海上海短信2次2次2次12000/20万条672000dm直投10万/次

1.4100000140000同策汇1个月

010电视昆山昆山换台广告1个月

1000001100000第二季度度媒体计计划表渠道\总价地区媒介\栏目4月5月6月折后单价（元）

数量总价网络昆山昆山视窗2个月

20000240000昆山搜房网2个月

600002120000客户营销上海同策汇客户营销2个月

020渠道活动昆山昆山欧尚巡展2次/月1次/月2次/月300005150000企业团购1个月

0

0

SP活动1次/20万2次/3万

——3260000房展会

1次/月

2000001200000昆山电影院推广1个月

85000185000上海上海房展会

1月1次

2000001200000上海巡展（古北家乐福）9万/月

90000190000城东核心心公园园之上国国际酒酒店居住住推广目的的：针对昆山山人，为为5号楼3号楼大户户型包装装成高品品质的国国际居住住推广主题题：于繁华之之中，赏赏阅城市市风华习惯住在在每座城城市中心心的公园园旁唯有国际际级物管管集团，，更懂国国际化生生活方式式第三季度度（续销销期）推推广主题题第三季度度推广手手法全面开花花再掀掀高潮推广思路路：围绕绕9月市场热热销季节节集中推推广产品品推广重点点：搜房房网看房房投放地区区：昆山山为主；；投放媒体体：平媒媒、直投投、短信信、网络络、电视视等媒体体第三季度度媒体费费用（包包括户外外均摊342000元）预计计1102500元第三季度度媒体计计划表渠道\总价地区媒介\栏目7月8月9月折后单价（元）数量总价平面媒体

《扬子晚报》

1次/半版36000136000《昆山楼市》

1次/整版32000132000上海时代报

1次/半版80000180000《租售情报》

1次\封三65000165000小众直投昆山dm直投

1.5万份/次1.415,00021000昆山短信2次2次3次5000/10万条735000上海上海短信2次2次3次12000/20万条784000同策汇

2次020渠道\总价地区媒介\栏目7月8月9月折后单价（元）数量总价电视昆山昆山换台广告

1个月1000001100000网络昆山昆山搜房网

1个月60000160000上海上海搜房网

1个月/1次看房团1275001127500客户营销上海同策汇客户营销

1月1次020渠道活动昆山昆山欧尚巡展

1次/月30000130000企业团购

连续执行0

0

上海巡展（古北家乐福）

9万/月90000190000第三季度度媒体计计划表成就致礼礼昆山中冶•昆庭热销销全城礼礼献昆昆山推广目的的：热销全城城，感恩恩2011第四季度度（续销销期）推推广主题题第四季度度推广方方式重点加热热持续续保温推广思路路：通过过10月楼盘热热销月重重点推广广推广亮点点：蟹季季答谢活活动推广地区区：昆山山，上海海两地媒体形式式：直投投、活动动、网络络、电视视、平面面等形式式第四季度度费用（（包括户户外均摊摊342000元）预计计1558000元第四季度度媒体计计划表渠道\总价地区媒介\栏目10月11月12月折后单价（元）数量总价平面媒体昆山《扬子晚报》1次/半版

36000136000直投昆山昆山短信3次2次1次5000/10万条630000上海上海短信2次2次1次12000/20万条560000dm直投10万/次

1.4100000140000电视昆山昆山换台广告1个月

1000001100000网络昆山昆山搜房网1个月

60000160000客户营销上海同策汇客户营销1个月

010第四季度度媒体计计划表渠道\总价地区媒介\栏目10月11月12月折后单价（元）数量总价渠道活动昆山昆山欧尚巡展1次/月

30000130000企业团购1个月

010房展会1次

2000001200000蟹季推广

1次/月

1800001180000上海上海房展会1月1次

2000001200000上海巡展（古北家乐福）9万/月

9万/月900002180