湖北商铺项目开发策划方案

前言

感谢XX公司给予我司参与XX商业街商铺租售项目的机会，在前期的沟通中我们已经与贵司就房地产市场发展及项目定位等相关问题达成初步共识。但由于时间关系，我们深知该方案需仔细斟酌和深入，因此，我们的工作小组在与贵司沟通后便展开了新一轮的细化工作。我们的宗旨是无论结果如何，我们都要将工作做到我们能力范围的最好。入题：

本案位于XX路，虽然目前交通现状及所处地理位置与理想的商业项目有较大区别，但正在修建的地铁2号线及周边高校云集是我们的优势所在。作为一个商业项目我们不能与中心地段的商业相匹敌，但是我们的前期项目定位，将会使该项目以最合适的方式及身份推向市场，这也意味着我们如何给该项目一个合适的身份（定位）。因此我们有几个问题不得不问自己——都是谁在购买？他们为什么要购买？我们又该如何吸引（销售）我们的客户？围绕着这些问题，我们梳理了本次提案的框架……目录项目基本概况项目印象1：项目为空置10年的两层裙楼商业项目，分南北两个单元，每个单元约4000平米，产权尚余30年。项目印象2：高校云集地/成熟居住区/未来地铁上盖项目地址：XX版块，XX路上，XX以北；地理位置：距东湖1.7公里，未来地铁口上盖；虎泉街卓刀泉南路雄楚大街名都花园领秀城湖北交通职业技术学院武汉警官职业学院湖北省旅游学校湖北工业大学商贸学院华中师范大学武汉民政职业学院珞喻路本案地铁二号线虎泉站区域配套：项目处于城市高校云集、中小型零售业密集且城市生活成熟的洪山区虎泉街，有着大量的中低端消费人群。[项目视角:]老鼠街虎泉夜市领秀城1城市高品质楼盘：领秀城、名都花园及后期兴起的高品质楼盘。2低端的商业配套：老鼠街，虎泉夜市，淘宝街。3大学生聚集区：华中师范学院，交通职业技术学院，武汉警官学院，湖北工业大学商贸学院等在校学生约10万人。区域价值：未来虎泉地铁上盖物业虎泉站：虎泉车站位于武汉市洪山区虎泉街，教师小区和湖北省经济管理干部学院之间。车站为地下两岛式车站，地下一层为站厅层，地下二层为站台层，车站长度224.3米，车站设有两组风亭和四个出入口。东西轴地铁2号线：2006年11月动工修建，未来武汉东西主干道轨道地铁二号线本案本项目商业的成熟仍需时日，项目所在路段北面因地铁2号线修建与虎泉街口潮流坊、虎泉夜市、老鼠街，人流被截断;南面因政府拆迁办暂未与住户协商未妥而导致人流被截断。项目商业人流分析:分层面积-平米一层1800二层2200合计4000商铺可售面积约为4000平方米商业数据1、项目所在路段因学校与地铁2号线施工的阻隔，离区域人流聚集地较远。2、区域内虎泉街与卓道泉南路交汇处商业人流最为兴旺，人流量随着虎泉街往东依次递减。3、高创路尚未南北全线拉通，目前人流量明显少于虎泉街人流聚集地本案高创路虎泉街卓刀泉南路潮流坊老鼠街虎泉夜市地铁二号线虎泉站湖北交通职业技术学院总结一下:本案搁置10年的裙楼商业未来地铁上盖物业高校云集地成熟居住区零售商业圈本案虽处高校云集地,但由于交通可达性差,人流无法进入.由于项目北面的道路未通，使领秀城、名都花园的人流无法进入。潮流坊、老鼠街、虎泉夜市在虎泉街人流密集处截流了大量客源。地铁2号线虎泉街站2010年建成，预计2012年才能全线贯通。如何找到到突破口口……SWOT分析及优化优势（Strength）1.1·地铁上盖盖物业的的优势！！在每一个个城市，，但凡地地铁规划划一出，，“地铁铁沿线””、“地地铁上盖盖物业””等总会会成为地地铁沿线线物业所所追逐的的词汇。。与“地地铁”相相关王牌牌一甩出出，总会会成为市市民追逐逐的焦点点。今年在武武汉国际际会展中中心举行行的2009春季房交交会交易易会上，，主办方方还特别别推出了了“地铁铁沿线楼楼盘主题题展”，，京汉大大道、中中北路、、地铁沿沿线等16家楼盘都打出出了“地铁牌牌”。在房交交会现场，地地铁沿线楼盘盘展区也成为为了最热闹的的区域之一。。未来地铁2号沿线将是武武汉发展的黄黄金走廊。如如果说地铁2号线是武汉城城市金腰带，，那么洪山区区就是这条腰腰带上的源头头。以虎泉街街为核心的区区域未来将形形成高知、时时尚区域。优势利用:在宣传上大力力提倡项目临临近地铁的商商业投资价值值，利用地铁铁优势打投资资牌，地段升升值、物业升升值、投资升升值。·区域内同质质性产品缺缺乏商铺投资具具有稳定性性，俗话说说得好“一一铺养三代代”，因为为商铺不会会随着房龄龄的增长而而降低其投投资价值，，相反好的的商铺会因因商圈的发发展成熟而而不断升值值。商铺投投资具有高高回报率，，据权威部部门统计，，商铺比住住宅平均要要高出五个个百分点，，一般八至至十二年便便可收回成成本。商铺铺具有投资资潜力，目目前虎泉街街，商圈还还未完全形形成，所以以在价格方方面还有较较大的升值值空间。商铺投资等等于给自己己买了一份份保险，如如失业或退退休后不用用担心生活活失去了资资金的保障障，而导致致生活水平平下降，从从另一个角角度看，由由于每月有有丰厚的租租金作后盾盾，在事业业上无形中中会增添信信心，让你你做到进可可攻退可守守。优势利用:利用传统思思想商铺投投资“一铺铺养三代””的概念大大力宣传投投资商铺的的优势，并并利用本项项目是该区区域内唯一一可出售商商铺的“稀稀缺性”使使之优势得得以放大。。优势（Strength）1.2·项目交通可可达性较差差1.地铁2号线的修建建使目前本本案的交通通可达性较较差，人流流被截断；；2.虎泉街口为为人流密集集地但由于于潮流坊、、虎泉夜市市、老鼠街街三个零售售市场的客客群截流人人流被截断断;3.因政府拆迁迁办暂未与与住户协商商未妥而导导致北面交交通阻断，，人流被截截断。劣势化解:项目入市借借助政府市市政重大利利好（地铁铁2号线），对对前景进行行宣传以引引导客户克克服目前的的不便，通通过项目定定位的差异异化使客户户增加信心心。劣势（Weakness）1.1·只有三十年产权权由于客户并非专专业人士，针对对只有30年产权的商业物物业其心理状态态会认为“吃亏亏了”，潜意识识对原本有信心心投资的商铺打打上了“？”劣势化解:利用年百分之八八～十二的投资资回报率及物业业本身的升值空空间和发展前景景耐心给客户说说明，打消其疑疑虑。劣势（Weakness）1.2·项目形象不足，，产品缺陷劣势化解:商铺的出场至关关重要，首先垫垫资修路其次改改造商铺外立面面，使之达到销销售条件，针对对周边商铺进行行市场调研后合合理的对产品进进行分割。劣势（Weakness）1.31.由于搁置十年，，项目外立面形形象较差；2.本项目商铺单位位适中，但多数数商铺进深比偏偏大，铺面进深深过长；3.项目门前道路较较差，无法吸引引人流。·地铁2号线虎泉站的修修建机会利用:宣传中如优势所所诉，其地铁站站修建不仅给项项目带来了机会会，更给客户带带来的不可多得得的投资机遇，，深化地铁上盖盖物业。机会（Opportunity）1.1地铁2号线是武汉交通通网络中最重要要的线路之一，，纵贯长江两岸岸，穿越住宅新新区、高技术开开发区、城市广广场，连接江汉汉路、中南、街街道口、光谷广广场等多个商业业中心，被称为为武汉市的“黄黄金走廊通道””。·市民对商铺的投投资需求及市场场空白机会利用:打差异化牌，避避免同质性产品品竞争；利用消消费者对产品附附加值的渴望（（如身份象征、、文化品位）尽尽量满足中端消消费者需求以取取得在该地区的的领导地位。机会（Opportunity）1.21.目前周边无商铺铺出售，又逢金金融危机货币贬贬值加剧，大部部分投资者则把把有稳定收入的的不动产作为投投资首选，其商商铺又是不动产产最具投资价值值的。因此，市市场需求量较大大。2.目前项目目周边均均属低端端零售市市场，缺缺乏中高高端产品品。·发展潜力力短期无无法体现现威胁化解解:在商铺销销售商进进行优惠惠活动及及（带租租发售）），对位位置较差差的铺位位进行统统一招商商，先把把铺位经经营起来来再带租租。招商商时应让让利给商商家，免免租进场场或免管管理费等等优惠政政策。威胁（Threaten）1.1目前来看看项目潜潜力短期期还不能能体现出出来，商商业氛围围的冷清清是目前前项目销销售的最最大威胁胁。·虎泉夜市市、老鼠鼠街、潮潮流坊三三大零售售市场威胁化解解:走差异化化路线，，避开低低层次竞竞争与硬硬性规模模碰撞，，争夺中中高端市市场，吸吸引周边边有新型型生活方方式的群群体购买买。并抢抢占市场场先机，，把项目目尽快推推出市场场。威胁（Threaten）1.2在目前市市场有限限的需求求下，周周边三大大市场截截流大量量的人群群，零售售业市场场竞争激激烈。核心消费群定位核心消费费群:以洪山区区中高层层收入者者及虎泉泉街个体体经营者者为主。。区域构成成辐射消费费群:武汉市各各区投资资者个体经营营者:有稳定且且较高的的收入。。职业类型型政府公务务员:工资不高高，但灰灰色收入入较多。。学校老师师、医生生等:有稳定的的较高收收入。大型企业业高管:有稳定的的较高收收入。其他:手上有闲闲散资金金，喜欢欢投资的的客户。。每月有6000～10000元的固定收入，而而且经常会有额外外收入。年收入在在7万-12万之间，由于他们们都工作了几年甚甚至更久，一般家家庭积蓄在50万～80万之间或则更多，，对于购买一间50万的商铺不会有压压力。收入水平及特征描描述收入水平:有稳定收入、拥有有一定社会地位。。由于较高的收入入，消费潜力大。。有主见，不愿随大大流。由于阅历丰富，有有较强的商业头脑脑，愿意投资。特征描述:这部分消费群体，，大多数为投资动动机，他们对商铺铺的地段未来发展展前景尤为看重。。置业动机总结鉴于虎泉街商业地地产发展的良好势势态，但商圈尚未未成熟。目前周边边最为缺乏的是中中高端产品，随着着市场的发展，有有着敏锐投资的高高素质人群对这一一产品需求量增大大。在此契机下，，本项目理应进一一步锁定高素质人人群，并赋予项目目全新的商业概念念，填补该区域商商业空白。案名项目名称是提及率率最高，也是最容容易记忆及传播的的要素之一，利用用名称来表现概念念，等于为概念找找到一个最佳传播播途径。在策划项目名称时时我们将主要消费费者共性提炼出：：年轻、追求时尚尚、完美三大元素素。并对其进行深深化最后得出——案名1——尚·界SHOW案名3——（虎泉）高创时尚尚街坊案名2——SHOW街产品策略市场需要怎么样的的产品？消费者的消费特征征是怎么样的？怎样去做人们喜欢欢的产品，怎样去去引导消费？周边经营总类：103户：2户：1户：10户：11户：1户：3户：3户根据周边虎泉夜市市、潮流坊、老鼠鼠街的134名商户经营总类市市场调研得出其中中77%（103户）的商户以经营营服装为主（女装装占90%），其次是化妆用用品占8%（11户），然后以此是是小饰品7%（10户）、饮料2%（3户）、工艺品2%（3户）、报刊书籍2%（2户）、电子产品及及计算机周边产品品各占1%（1户）。周边商铺经营面积通过市场调研了解解到目前周边虎泉泉夜市、潮流坊、、老鼠街经营商户户的面积分配比例例如上图所示39%（52）的商户经营面积积为5㎡-10㎡㎡，27%（37）的商户经营面积积为15㎡-20㎡，其次经营面积是是10㎡-15㎡占25%（34）、25㎡-30㎡、35㎡-50㎡各占4%（5户），50㎡以上仅占1%（1户）。周边商户主力客户通过上图，，我们了解解到周边的的商户经营营绝大多数数客源来自自于高校学学生占到66%的比例、依依次是周边边居民、流流动人口、、经营户各各占21%、11%、2%的份额。周边商户购买意向据本次市场场调查了解解到60%的商户有购购买商铺的的意愿，40%的商户暂时时以考虑继继续租赁商商铺。接受的购买价格周边经营户户针对购买买价格这块块，能接受受10000元/㎡的79户、10000元/㎡～12000元/㎡的有34户、10000元/㎡～12000元/㎡的有1户，由于价价格是客户户所敏感的的地方，通通常意识认认为越低越越好，因此此，上述价价格仍有上上调空间。。接受的租赁价格周边经营户户针对租赁赁价格这块块，能接受受110元/㎡/月的68户、150元/㎡/月的41户、200元/㎡/月的5户、250元/㎡/月的2户，考虑到到周边目前前商户的经经营面积较较小，租金金总价平均均在2000元/10㎡㎡/月，因此控控制商铺面面积使租金金总价拉低低就可解决决单价高的的问题。总结市场需求面积以30㎡以下为主；市场接受购买价格以12000元/㎡以下为主；市场接受租赁价格以150元/㎡/月

以下为主；主要的消费群体来自周边高校学生；主要的消费的品种是价格低廉的服装购买及租赁市场：主要的消费群体和消费种类：周边大学生生消费的基基本状况由于各城市市经济发展展水平不一一，大学生生的生活费费需要也不不一样，根根据我们调调查显示，，大学生每每月生活费费在500-1000元的占3.87%，1000-2000元的占44.41%，在2000-3000元的占34.17%.在3000元以上的占占9.33%。2009年9月调查统计计情况是：：生活费用用在500-1000元的占27%，1000-2000元的占60%，在2000元以上的占占13%.可以说，大大学生消费费在静态上上可以划分分为高、中中、低三个个档次，而而在动态上上呈逐年递递增趋势。。1、在校大学学生的基本本生活消费费该调查费用剔除除学习及食宿费费用后金额学习消费主要包包括学费、书杂杂费、考证消费费和电脑消费等等。2、大学生的学习习消费3、大学生休闲及及娱乐消费大学生闲暇生活活中，最经常做做的事情是上网网、逛街。恋爱消费——有的是“从生活活费中支付”的的；有的是来自自“勤工俭学””的；有的是来来自“奖学金””的，这与大学学生的社会角色色有关，更与家家庭对大学生恋恋爱的看法有关关。4、大学生的人际际交往消费大学生的消费，主主要分为基本生活活消费（衣、食、、住、行）、学习习消费（学费、书书杂费、考证、电电脑等）、休闲及及娱乐消费（休闲闲、旅游、娱乐））人际交往消费（（人情、恋爱）等等几个方面。有关关调查表明，平均均每增加一个高校校学生，将增加20000元左右的消费。其其中，学费约5000元左右，平均占25%；伙食费约6000元左右，占30%；住宿在1000元左右，占5%；交通、通讯约800元左右，占4%；文化娱乐6200元左右，约占31%；其他消费约占5%。基本状况——结论35%15%40%10%3、前卫性及模仿性1、实用性2、多样性周边大学生消费的特点我们在大学BBS中做了问卷调查。这说明，大学生生的普遍价值取向向实用化。那么，，在实用化价值观观念指导下的大学学生消费自然有一一个共同的特征，，就是以实用为消消费的基本出发点点。1、实用：大学生消消费的基本特点2、多样：周边大学学生资金的流向可以看出，大学生生除了日常自己一一定开销外，资金金的主要流向在应应酬方面。而应酬酬中恋爱费用占主主导因素。47%8%10%20%15%为满足恋爱需求引引入浪漫、隐私的的餐饮及娱乐项目目。大学生消费“前卫卫”的特征主要表表现为：追求品牌牌，崇尚权威；追追求新颖、时尚，，体现个性以及理理性、成熟三个方方面。大学生消费有着强强烈的模仿性特征征，有着很深的““白领情结”：名名牌服装着身，手手提电脑随身，信信息把握在手，创创造未来人生。这这已成为众多大学学生所羡慕、仿效效的社会形象。3、前卫：时尚的选选择我们的商铺将以引引入中高档品牌为为主。产品分割方案1（一层）方案1:方案1（二层）方案1:符合市场小面积商铺的购买及租赁需求，采取控制总价的方式销售或租赁；左右两铺采取1拖2的分割方式，给专营店留有空间，同时能通过专营店提高项目品质。一层未考虑洗手间，主要是通过洗手间使部分人流能上2层。方案2（一层）