北京市-调查研究报告

-.z目录第一局部、北镇市宏观情况一、北镇市根本情况自然地理行政区划人口民族交通状况区位优势二、宏观经济环境综合实力宏观经济数据分析三、城市规划及建立(１)总体规划布局及理念(２)城市定位第二局部、宏观房地产市场分析第三局部、本工程优劣势分析一、工程优势二、工程劣势三、市场时机点四、市场威胁点第四局部北镇市、地区房地产工程一、城市根本情况1、自然地理北镇市位于**市东部，医巫闾山东麓。东接黑山县，西邻义县，南与**市毗邻，北与**市搭界，东南与台安县相望，西北与凌海市相通。位于北镇市西北5公里处的医巫闾山，为国家级自然保护区，主峰望海峰高达874米。与古华夏民族的“医、巫文化山崇拜有关〞，简称闾山。自隋代开场，此山便为“四大镇山〞的“北镇〞，从而声名鹊起。元、明、清帝王登基时，都照例到山下北镇庙遥祭此山，故其声名日隆，一跃而为东北名山之首。2、行政区划北镇市辖2街道、11镇、7乡：北镇街道、观音阁街道、广宁乡、大市镇、罗罗堡镇、常兴店镇、正安镇、闾阳镇、中安镇、廖屯镇、赵屯镇、青堆子镇、高山子镇、沟帮子镇、富屯乡、鲍家乡、大屯乡、吴家乡、柳家乡、新立农场。北镇街道，北镇街道位于****北镇市。下辖：大佛寺社区、双塔社区观音阁街道，观音阁街道位于****北镇市。下辖：河洼村大市镇，位于市境北部边缘，117平方公里，距市府23公里.罗罗堡镇，位于市境西南部边缘，医巫.常兴店镇，地处西南部，西倚医巫闾山，东南与沟帮子镇相邻。全镇幅员面积75平方公里，镇辖16个村，32个自然屯。正安镇，位于东北部，距市府18公里。通公路。辖1个居委会.闾阳镇，位于市境东南部，距市府25公里，距沟帮子站5公里，面积78平方米。中安镇，辖39个行政村，人口7.8万，成为**省第一大镇。廖屯镇，位于市境东南部，距市府1.2公里。赵屯镇，位于市境东南部，距市府25公里。青堆子镇，位于市境东南边缘，距市府21公里。高山子镇，原属黑山县。位于市境东南部，距市府27公里。面积62平。沟帮子镇，位于北镇市南部，处于京哈铁路和沟海铁路交汇处，“102〞、“305〞两条国道穿镇而过，设有汽车站、火车站，距京沈高速公路**出口处16公里。富屯乡，位于市境西北部，距市府2公里，面积121平方公里，人口2.3万。鲍家乡，位于西南部边缘，大屯乡，位于市境中部，距市府10公里，人口1.7万，其中满族1.2万。吴家乡，东临羊肠河。柳家乡广宁乡，113.9平方公里，北镇的第三大乡镇。地处城郊结合部，位于北镇名山医巫阊山脚下，全乡紧紧环抱北镇古城，有着丰富的历史文化资源。国道102线。3、人口民族全市现有人口53.3万，共158000多户。有满、汉、回、朝鲜族、俄罗斯族、鄂伦春族等19种民族，其中满族人口32.7万人，占全部总人口的62.4%。交通情况北镇市地处连接东北和关内的交通要道。沈山铁路、沟海铁路、京哈公路(102线)贯穿全境。京沈高速公路、秦沈高速铁路沿境通过，京沈铁路、102国道横贯东西，境内有火车站5个。实现了乡乡通油路，村屯网路化。5、区位优势北镇市地处**、**、**、**四大城市经济板块的穿插地带,是连接辽西和辽中的咽喉要地。城乡根底设施完备，电力供应能力、给水排水能力、电子通信能力完全能够适应经济开展需求。北镇市可开发的存量土地较多,全市现有千亩工业用地储藏。沟帮子开发区是省级开发区,已列为**省“五点一线〞沿海经济带*围,开发区规划面积到达了25平方公里,未来几年将新增开发面积18平方公里,可接纳工程200余个,开展势头异常迅猛,是个投资兴业的宝地。二、宏观经济环境1、综合实力2010年，地区生产总值预计实现100亿元，增长19%。地方财政一般预算收入实现5.37亿元〔新口径〕，增长52.9%。社会消费品零售总额预计实现35亿元，增长22.8%。全社会固定资产投资额预计实现100亿元，增长148%。规模工业总产值预计实现132亿元，增长55.3%。规模工业增加值预计实现30亿元，增长46.3%。域外引资额实现42亿元，增长68%。实际利用外资实现3000万美元，增长49%。农民人均纯收入预计实现8300元，增长15%。金融机构存、贷款余额分别到达95亿元和67亿元。2011年经济开展大提速。预计年末，全市地区生产总值完成125亿元，增长25%。地方财政一般预算收入完成8.3亿元，增长54.6%。农民人均纯收入完成9840元，增长17%。全社会固定资产投资额完成123亿元，增长79.2%。社会消费品零售总额完成42亿元，增长25%。域外引资额完成75亿元，增长78.6%。实际利用外资完成6038万美元，增长101%。规模工业总产值完成190亿元，增长43.9%。规模工业增加值完成47亿元，增长41.6%。金融机构贷款余额完成55亿元，位列**四县〔市〕第2位。工业用电量完成3.7亿度，位列**四县〔市〕第2位，增长27%。上述数据反映出我市今年经济开展速度快、质量好、效益高、实力强蔬菜面积到达45万亩，蔬菜年总产量到达137万吨，成为东北最大的蔬菜生产基地之一。窟窿台蔬菜批发市场是农业部定点鲜活农产品批发市场，也是全国第二大产地型批发市场。水果面积到达39万亩，水果年总产量25万吨，进入全国百强县〔市〕，列居第42位。葡萄产量18万吨，约占全国的二十五分之一，建恒温鲜储库2600座，年储藏能力15万吨，是东北最大的鲜食葡萄生产基地和全国最大的葡萄鲜储基地，有“中国葡萄之乡〞美誉。常兴店镇被称为“中国葡萄鲜储第一镇〞。猪、禽、牛、羊年饲养量分别到达165万头、4400万只、12万头、27万只。肉类总产量进入全国百强县〔市〕，列第15位。绿色和无公害农产品面积分别到达12万亩和51万亩，建成了**省第一家县级农产品质量检测中心，是国家无公害农产品生产示*县和果菜无公害科技示*县。建成了六大农事龙头企业体系，=1\*GB3①以金实、宏伟、铁丰为主的禽类加工企业，年产量8万吨；=2\*GB3②以尹家、云杉为主的熟食加工企业，年产量1.8万吨；=3\*GB3③以方大、学才为主的种禽孵化企业，年供雏能力4000万只；=4\*GB3④以宏伟、金实、铁丰、五峰为主的粮食饲料加工企业，年产量20万吨；=5\*GB3⑤以伊尔玛、常兴葡萄酒为主的果品加工，年产量2000吨；=6\*GB3⑥以北岳为主的花生米加工企业，年产量3万吨。现有规模企业49家，初步构筑了化工、医药、农产品加工、机械制造、包装、服装、建材六大支柱产业格局。其中，德营集团、山庆制药、沿海润滑油等医药化工骨干企业，年产值2.5亿元。一汽实业北镇汽车制动器厂、汽车改装厂、建源铸造等机械制造骨干企业，年产值1亿元。三鸽水泥、北塔水泥、搏浪石棉水泥制品等建材骨干企业，年产值1亿元。国辉包装、兴原制袋、越洋公司等包装骨干企业，年产值1亿元。云枫制衣、德营针织等服装骨干企业，年产值0.3亿元。金实、宏伟、五峰等农副产品加工集团企业，产值5.5亿元。沟帮子经济开发区是省级经济开发区，从2004年起，两年中已新上投资超千万元的工业工程11个，新增产值能力7亿元，新增税收能力2000万元。在加速构筑大旅游格局进程中，牵动了以旅游经济为支撑的第三产业快速开展。建成青岩寺、大观音阁等“十大〞景区，形成山岳风光、**文化等“四大〞特色，初步形成了吃、住、行、游、娱、购一体化的大旅游格局。2005年，旅游直接收入到达6518万元。各类综合和专业市场28个，年集市贸易成交额到达13亿元，以窟窿台蔬菜、中安竹材、青堆子鲜蛋、沟帮子熏鸡、北镇生猪、常兴葡萄市场等7大专业批发市场为重点的市场体系日益完善，中安竹材批发市场成为东北最大的竹材销售中心。连锁经营、代理经营、集团化经营等新型物流业态较快开展，信息中介、保险、通信等各类新兴效劳业在开展中壮大。各类中介组织70个，运输业3000多户，货运车辆5000多台。建成各类信息13个，各类专业研究会、协会482个。仅大棚蔬菜协会的会员达5500多名，是全国“十佳〞农研会之一。

2、宏观经济数据分析1、近三年，北镇市规模以上工业总产值分别实现15.8亿元、23.5亿元和35亿元，分别比上年增长了42%、48.7%和48.7%；规模工业增加值分别实现4亿元、5.5亿元、7.5亿元，分别比年年增长了32%、39%和36%。2、近三年，北镇市地方财政一般预算收入分别实现9240万元、10632万元和12360万元，按可比口径，分别比上年增长10%、15%和16.3%。地方财政一般预算支出分别到达2.48亿元、4.5亿元和6.2亿元，按可比口径，分别比上年增长12.9%、20.7%和36%。工业实现一般预算收入分别为：2162万元、2812万元、3936万元，分别占当年财政一般预算收入的23.4%、26.5%和31.8%。4、近三年，我市全口径税收收入分别实现11230万元、14722万元和18804万元，工业税收分别实现3422万元、4739万元和7128万元，工业税收占全口径税收收入的比重分别为30.5%、32.2%和37.9%。5、近三年，我市规模工业企业户数分别为49户、54户和64户，分别比上年增加10户、5户和10户。其中非公有制企业分别为41户、46户和57户，分别占当年规模企业户数的83.7%、85.2%和89%2011年工业经济大崛起。工程集约化、园区集聚化、产业集群化有力促进了北镇现代工业格局的快速崛起。全市引进落地固投超500万元的工程94个，其中，**华美达铜业、**瑞德橡塑、**博盛化工等16个工程投资超亿元，固投超2000万元工程到达43个。沟帮子工业园区建成面积到达7.32平方公里，今年投入资金5.4亿元，“七通一平〞根底设施完善工程顺利推进，年内园区新上、扩建固投2000万元以上工业工程33个。工业炉及配套、农副产品加工、石油化工、汽车零部件、纸塑包装五大工业产业集群增势强劲，其中工业炉及配套产业集群已集聚企业34户，全年可实现产值50亿元；农副产品加工产业集群集聚企业60户，全年产值将突破130亿元，其他三个产业集群均可在2-3年内实现产值超百亿元的目标。继续在规模企业中开展“创先争优、加快开展〞评比活动，全市规模工业企业开展到85户〔新口径〕。德营集团全年纳税可达1.7亿元，再创历史新高。

三、城市规划及建立(１)总体规划布局及理念**省2010年春节后推出了?**经济区城际连接带新城新市镇规划*围?，实质性建立一批**经济区的“新城市〞。北镇市紧紧抓住这一有利契机，全力推进规划建立，同时以专业市场集群建立为牵动，市场建立布局与城镇化布局相结合，推进第三产业开展，带动人口集聚，提升城镇建立水平。经过多年开展，我市初培育了机械制造及汽车零部件、石油化工、矿产建材、纸塑包装和农产品加工五大支柱产业格局。2007年，五个支柱产业均有不同程度的开展，随着恒亚内燃机配件、福兴彩钢等一批新建或扩改工程的先后达产，机械制造及汽车零部件产业的产值和税收同比分别增长了152%和107%，实现翻番增长；轼诚包装、越洋塑编等企业的新建、扩建工程，也拉动纸塑包装业的产值和税收同比增长了96.3%和150%；石油化工的产值和税收同比增长了35.6%和30.6%，矿产建材业的产值和税收同比增长了25.2%和5.8%，也保持了平稳的开展态势；农产品加工业税收同比增长了192%，税收奉献率有了明显提高。(２)城市定位：旅游新城2011年，北镇市旅游景区共接待游客383万人次，旅游直接收入1.82亿元、旅游社会总收入实现25亿元，旅游社会总收入增幅达25.5%，北镇旅游经济再奏凯歌。2011年成功举办了**旅游欢乐节启动仪式暨**北镇第21届梨花节·万人登山祈福活动。双龙寺景区全面建成，闾山景区完善、大**山城酒店扩建、正安地热温泉开发等旅游开发工程全面实施。乡村旅游强势兴起，百里“香雪海〞赏花带建立、龙潭湖景观阁建立、新立湿地开发等乡村旅游工程也都稳步推进。除了“自然风光、祈福文化、文物古迹、采摘休闲、农家风情〞为主的“五大旅游品牌〞继续放光外，2011年，北镇市十大景区根据季节不同推出的旅游新品也层出不穷，从而吸引了众多游客变一日游为两日游三日游，带动了北镇市旅游收入的提升。第二局部宏观房地产市场分析北镇市房地产市场开展概况2012年北镇市房地产开发面积到达125万平方米，投资额到达12.4亿元，创北镇市房地产开发建立历史新高。北镇市以广宁新区和沟帮子河西新区开发建立为切入点，加快房地产开发建立步伐，提升城市品位和人口城市化率。规划面积到达5平方公里的广宁新区，已启动建立的市民效劳中心、安居工程、河畔新城等建立工程面积到达20多万平方米。规划面积1.7平方公里的沟帮子河西新区，目前行政教育、商贸效劳、高档住宅、生态休闲四个功能区已初具雏形，中驰国际城、大河清水湾等高档住宅开工建立面积达50万平方米。此外，去年北镇市的老城改造、工业地产、新农村建立也都蓬勃开展，新开发改造建筑面积在50万平方米左右。同时将老城区内教育、医疗等优良生活要素搬迁至新城区，以此加速推进生产生活要素和房地产开发工程向新城区集聚。第三局部、本工程优劣势分析一、工程优势〔1〕地理位置：工程周边配套设施齐全，紧邻师傅广场、医疗卫生大厦、省级示*幼儿园、有着极好的地理位置和先天的自然环境优势。〔2〕园林景观特色：作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、华美为一体，在环境上为工程提供了最有利的优势。〔3〕框架七度抗震烈度设防〔4〕开发商的实力开发商有着多年的开发经历，工程是由天力地产开发公司修建，大大增强了企业在北镇市民心中的知名度。〔5〕工程规模工程体量决定后期区域的规划和建立，本工程的规模在北镇市开发工程中也是极为少见的，这也将成为工程最巨有竟争力的优势。〔6〕政策优势中央政府将旅游业确定为国民经济新的增长点，旅游业在国民经济中的地位得到了确定。北镇市独特的旅游资源、良好的市场条件和一定的产业根底将开动北镇市的房地产市场，二、工程劣势价格：由于本工程前期价格体系的定价失策，决定了产品形态主要以多层出现，目前底楼存在一定的市场抗性。户型：针对于中国三线城市，49平户型在小城市畅销势必受到阻碍。无法符合当地市场需求导向。售楼处形象：本工程的整体徽派风格独具特设，但售楼处缺乏视觉冲距力，总体售楼处内部形象不够鲜明。外部环境不够气派。网络炒作：随着主流地产向二三线进展，中国地产市场由卖方市场转向买方市场，本工程网络宣传十分匮乏。对外地客户了解认知度不够高。三、市场时机点随着城市经济和收入的提高，人们对于产品的需求开场从低端产品向中高产品开展。北镇市大规模的建立和开展为工程提供的良好的开展前景。市场威胁点富源公馆是本工程最大的竞争对手，幕后有专业的团队支撑。管理十分完善，社会口碑优越。供求关系的不平衡，新开发工程每年都在递增。北镇市