昆明房地产开发项目市场调研及项目定位报告

xx地产学府路项目

市场调研及项目定位报告昆明xx房地产经纪有限公司2008年2月1报告目录PART1昆明宏观经济分析PART2昆明房地产市场整体分析PART3西市区房地产市场分析PART4项目细分市场分析PART5区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究PART6项目定位建议PART7项目规划建筑及户型建议2PART1昆明宏观经济分析31.1昆明概况综述（面积人口宏观区位等）昆明是云南省的省会，全省的政治、经济、文化中心和交通通信枢纽，西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游商贸城市。据2005年《中国城市发展报告》评估，在中国50个重点城市中，昆明城市综合实力排第28位，在西部地区列第4位；城市发展潜力排第25位，在西部地区列第二位。

截止2007年底数据显示，昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平方公里，常住人口619.33万人，主城面积180平方公里，人口366万人。

数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报41.2经济增长情况（GDP）昆明市国民经济近几年快速增长，连续4年两位数增长，综合实力继续增强。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报51.3产业结构第三产业比例较大，商业发展活跃。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报61.4固定资产投资

在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，固定资产投资稳步增长，但是昆明市相对于其他省会城市来说，城市化率仍然较低，房地产发展空间巨大。数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报71.5人均可支配收入昆明市城镇居民人均可支配收入连续增长，2007年人均可支配收入达12083元，比上年增长12.2%，排在云南省各大城市之首，居民具有很强的消费能力。数据来源：国民经济和社会发展统计公报81.6城市规划以滇池为中心的“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展思路整体促进城市快速发展。91.6.1

新昆明的城市建设对房地产的拉动

按新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的619.33万发展到800万人，城镇人口由366万发展到650万人，城镇化率由59％提高到81％。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四环现代新昆明城市区的460平方公里，城市空间较大扩展，生态环境明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2007年翻3.49番，人均GDP达55050元。随着新昆明建设与居民生活提高，房地产市场也将得到很大的发展数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报101.7政政策环境2007年国家颁布的房房地产政策大盘盘点111.7.1加加息及货币收紧紧对房地产的影影响2007年以来来，央行实施了了六次加息的同同时10次提高高存款准备金率率，收缩房地产产贷款。这极大大地增加了房地地产的融资成本本及融资难度，，对那些对房地地产贷款依赖程程度较大的中小小开发企业而言言，将逐步被淘淘汰出房地产市市场，纵向或横横向联合或寻求求上市将是房地地产企业发展的的必然发展方向向。长期来看，，提高利率增加加的开发成本最最终还是将会转转嫁到消费者身身上，同时使开开发商行为趋于于稳定或保守，，因而导致供应应量的减少，进进一步推高房价价的增长。对于消费者而言言，利率提高对对房贷压力的增增加并不明显，，对购房行为的的影响相对较小小。121.7.2第第二套房贷的影影响9月27日，央央行、银监会联联合发布通知明明确，对已利用用贷款购买住房房、又申请购买买第二套(含)以上住房的，，贷款首付款比比例不得低于40%，贷款利利率不得低于中中国人民银行公公布的同期同档档次基准利率的的1.1倍。12月11日发发布《关于加强强商业性房地产产信贷管理的补补充通知》，明明确第二套房贷贷政策应以“户户”为单位进行行执行。第二套房贷政策策极大抑制房地地产的投资需求求，同时也一定定程度上延长了了自住性需求的的换房周期，在在一定程度上抑抑制了房地产需需求市场空间的的增长，但对于于中低端市场需需求和高端物业业市场需求的影影响不是很大。。131.7.3物物权法2007年3月月16日，历时时14载、8次次审议的《物权权法》在今年十十届全国人大五五次会议闭幕会会上高票通过，，于10月1日日起正式实施。。《物权法》关关于“住宅建设设用地使用权期期70年满后自自动续期”、““车库归属由当当事人用出售出出租等方式约定定”、“征收单单位、个人房屋屋等不动产应给给予补偿等有关关规定”，践行行了“有恒产者者有恒心”的理理念，迈出了保保护私有财产里里程碑的一步。。对于消费者来说说，物权法的实实施，是一个重重大的利好，其其拥有的物业必必然就有了真正正意义上的产权权。物权法的出台坚坚信了消费者和和投资者的信心心，从长远来看看，会促进房地地产行业健康发发展。141.7.4土土地政策《中华人民共和和国土地增值税税暂行条例》2007年1月月16日，国税税总局下发《中中华人民共和国国土地增值税暂暂行条例》，规规定转让国有土土地使用权、地地上的建筑物及及附着物并取得得收入的单位和和个人，应当缴缴纳土地增值税税，税率为30%至60%不不等。土地增值值税政策有可能能压缩房地产企企业盈利空间，，但对房价不会会有直接影响。。对于长期经营营房地产业务的的企业而言，这这部分成本的增增加在可以承受受的范围之内，，同时也有可能能将这部分成本本转嫁到消费者者身上，最终推推高房价的增长长。15《昆明市闲置土土地处置办法》》2007年昆明明发布《昆明市市闲置土地处置置办法》，该《《办法》指出，，土地闲置连续续满2年，经原原批准用地人民民政府批准将无无偿收回土地使使用权；有闲置置土地的不能获获批新项目；土土地闲置一年按按地价的15%收闲置费，超超过1年不满2年的，以该划划拨土地价款的的20%的额度度全年均摊后，，按月计收闲置置费，闲置不足足一月按一月计计算。《办法》》的出台是加大大力度对土地闲闲置的处理，也也是禁止开发商商囤地较为有效效的途径。加大闲置土地的的处理会让开发发商加快开发速速度，使推向市市场的楼盘增多多，2008年年市场将会大放放量。16《关于办理“完完善手续用地””后续规划、土土地等相关行政政审批手续的意意见》171.7.5廉廉租房与经济适适用房2007年经济济适用房计划建建设11000套，廉租房2078套，面面积达78万平平方米。按照《昆明市2008年住房房建设计划》，，2008年昆昆明市将计划新新建廉租房2165套，经济济适用住房27700套，商商品住房490万平方米，预预计建设住宅总总面积为680万平方米。2008年廉租租房和经济适用用房的建设是2007年的两两倍多，廉租房房和经济适用房房的大量建设，，会流失一部分分的商品房消费费者，但由于廉廉租房和经济适适用房的购买条条件有着严格限限制，这部分人人不是商品房的的主要购买人群群，所以对商品品房不会产生太太大的影响。18《昆明市人民政政府关于解决城城市低收入家庭庭住房困难的实实施意见》2008年2月月份，昆明政府府通过的《昆明明市人民政府关关于解决城市低低收入家庭住房房困难的实施意意见》提出，在在新开发商品房房项目中，经济济适用房的配建建比例不低于15%；昆明土土地市场清理整整顿期间，依法法取得《国有土土地使用证》但但尚未开工建设设的土地，原登登记用途为住宅宅用地的，必须须配建不低于该该项目总建筑面面积20%的经经济适用房；原原不属于住宅用用地的，在符合合规划的前提下下，配建不低于于50%的经济济适用房，可以以办理土地变更更手续，使用性性质变成住宅用用地。此《意见见》提出出，对于于市民来来说是一一个利好好消息，，但对于于开发商商特别拿拿到地尚尚在规划划的开发发商来说说，不但但对于项项目的利利润率影影响，而而且会打打乱原先先的规划划与设计计，从而而也影响响了项目目的市场场定位。。191.7.6户户籍政策策昆明市政政府2008年年1号文文件正式式出台了了《关于于户籍管管理制度度改革的的实施意意见》，，细化了了户口迁迁移落户户条件、、亲戚投投靠落户户等政策策。其中中，对许许多人关关心的住住宅面积积做了明明确规定定：在主主城区及及呈贡县县，购买买面积120平平方米以以上住宅宅的房屋屋所有权权人，可可一次性性申请本本人、配配偶、未未成年子子女落户户。该意意见自2008年1月月20日日起施行行。该政策出出台会近近一步拉拉大昆明明房地产产市场的的需求。。201.7.72008年房地地产走势势预判07年下下半年，，广州、、深圳等等沿海部部分城市市房价有有不同程程度的下下跌，万万科已经经进行降降价楼盘盘销售。。通过分析析，全国国房价下下跌的原原因主要要是07年房价价增长过过快，沿沿海地区区的房价价涨幅超超过了40%，，房价下下跌只是是把价格格调整到到正常范范围之内内，对国国家其他他地区房房价不会会形成多多米诺骨骨牌效应应。对于昆明明来说，，虽然供供应量短短缺导致致07年年房价大大幅上涨涨，但整整体上昆昆明房价价水平仍仍然在昆昆明主要要购房人人群（地地州高端端人群和和省外人人群的需需求占一一半左右右）的承承受范围围之内，，虽然08年供供应将大大量放量量，但由由于其需需求存在在，房价价下跌的的可能性性不大，，昆明房房价将进进入平稳稳运行阶阶段。211.8小小结目前的昆昆明经济济运转正正常，社社会各项项经济保保持平稳稳增长，，但昆明明相对于于其他城城市而言言，城市市化率还还较低，，房地产产开发空空间十分分广阔；；2007年出台台的政策策至少在在08年年、09年才逐逐步得到到消化，，估计2008年不会会有太密密集太频频繁的政政策出台台，加上上08年年年初南南方雪灾灾，经济济发展过过热趋势势在自然然灾害的的情况下下自然降降温、调调控，为为此，08年国国家调控控会有所所缓慢与与松动，，房地产产调控力力度将有有所缓和和；08年昆昆明廉租租房和经经济适用用房的大大量开发发对商品品房市场场影响不不大；同时昆明明市户籍籍改革将将促进昆昆明房地地产的发发展；2008年商品品房市场场需求依依然强大大，房价价有所上上涨。22PART2昆昆明明房地产产市场整整体分析析232.1房房地产产投资情情况从2003-2005年的房地地产开发发投资高高速增长长，到2006-2007年的平稳稳增长，，昆明市市房地产产市场已已经明显显趋于成成熟。数据来源源：昆明明市国民民经济和和社会发发展统计计公报242.2房房地产产销售面面积近几年昆昆明市商商品房成成交面积积一直稳稳步上升升，但增增长率有有所下降降，2007年全年，，昆明市市房地产产开发企企业商品品房销售售面积815.36万平方米米，仅比比去年同同期增长长5.5%。虽然今今年全国国房地产产市场受受到国家家宏观调调控影响响巨大，，但昆明明商品房房市场还还是比较较热，加加之中国国—东盟自由由贸易区区的建立立，现代代新昆明明的建设设，使昆昆明的发发展步伐伐加快，，房地产产商对昆昆明房地地产开发发预期看看好，信信心增强强。数据来源源：昆明明xx市市场研究究部252.3价价格增增长情况况2007年昆明明商品房房价格涨涨幅巨大大，主要要由四方方面构成成：一、、2006年土土地成本本增长在在2007年得得到体现现；二、、建筑成成本提高高（如钢钢材等））；三、、市场的的短缺性性需求；；四、人人力成本本的提高高。数据来源源：昆明明xx市市场研究究部262.4昆昆明房房地产发发展格局局昆明市格格局:一个中心心多个板板块综合合地域特特征、产产业特点点、交通通配套等等因素，，可把昆昆明房地地产市场场划分成成4大板块。。内部呈呈组团式式聚集发发展，各各组团特特征明显显，而环环状特征征意义不不大。整整体上形形成一个个中心多多个板块块的格局局。东市区市中心北市区南市区西市区东市区272.4.1房地地产发展特征综述述从房地产开发区域域分布来看，主要集中在，南南、北市区，占到到了昆明市房地产产开发的60%以以上，东市区和西西市区受到城市发发展格局的影响（（城市的货运出口口和工业集中区，，居住环境较差）），房地产开发一一直处在较缓慢的的状态。西市区的的房地产开发主要要集中高新区和兴兴苑路一带。这也也是西市区，居住住环境最好的两个个地区。其它区域域整体环境较差，，特别是虹山片区区和马街片区一带带，尤为突出。在价位方面，昆明房地产平均均价格一直保持在在10%左右的增增长，特别是2007年受到供应应急剧下降的影响响，昆明房地产平平均价格已经突破破4000元每平平米，市中心（一一环路以内）平均均价位已经突破10000元每平平米，但价格区域域分布极不均衡。。在楼盘品质区域分分布来看，大盘、高品质楼楼盘，如别墅、洋洋房、高绿化和水水景盘也主要分布布在南、北市区。。西市整体盘量较较小，产品品质较较低，产品类型也也主要是以小高层层和多层为主。而而随着明日城市、、中晟·溪城的以以及西市区土地供供应的增加，将给给西市区特别是高高新区至学府路一一侧的房地产开发发带来了新的活力力，带动区域房地地产整体发展。282.5土地用途途与2006年相比比，2007年居居住用地出让下降降了32%，下降降的原因主要有两两方面：一方面昆昆明颁发“土地调调控实施意见”明明确提出，建设用用地报批管理要坚坚持“区别对待、、有保有压、突出出重点、严控增量量、盘活存量”的的原则。另一方面面，土地结构供应应不均和区域性限限制，也导致了居居住用地出让下降降。与以往不同，工业业用地纳入了公开开挂牌范围，意味味着昆明响应着国国务院土地公开透透明化；同时工业业用地所占面积之之大，也看出新昆昆明建设将加速发发展。数据来源：昆明xx市场研究部292.6各区土土地出让情况2007年土地供供应主要集中在昆昆明南市区，昆明明加快对新城方向向的发展力度。除了南市区以外，，其他区域07年年土地出让面积涨涨幅不大，西市区区相对于06年略略有增长。数据来源：昆明市市国土资源局30数据来源：昆明xx市场研究部2.7各区域域地价增长情况2007年，与其他区域相相比，西市区的地地价增长较快，西西市区的区域土地地价值逐渐显现。。312.8土地一级级市场小结由于政策影响和土土地结构分布不均均，区域限制，使使居住面积批出量量少。西市区区域价值在在地价增长中充分分体现，同时地价价的增长会导致房房价的上涨，估计计2008年昆明明西市区房价涨幅幅将增大。322.970/90政策逐步体体现2006年“国六六条”的实施，在在2007年随着着宏观调控加大得得到落实，城市房房地产产品结构将将更科学化、合理理化，９０平米以以上房型将继续向向节约面积发展，，“７０／９００”新政的影响将将逐步体现。预计“70/90”将在2008年集中爆发。332.10小结结：一级土地市场在旧旧城区将不会有大大面积地块批出，，旧城区土地稀缺缺会导致地价上涨涨。由于新昆明的建设设和旧城区的加速速改造，开发商对对于昆明房地产市市场信心继续增强强。由于受到土地价格格的影响，其房价价在08年很难下下降。34PART3西西市区房地产市市场分析353.1区域发展展特征综述昆明西市区一直以以来在昆明居民心心中是昆明的老工工业区，发展对比比昆明其他区域相相对滞后，主要表表现为这一区域集集中了大量的破产产企业、城中村。。城市环境差，城城市配套建设不完完善，严重制约了了区域的发展速度度。居住人口多为西市市区企业职工、城城中村原居民、流流动人口。居住人人群的组成决定了了区域居住人群普普遍收入较低，置置业能力较差。区域置业能力的限限制以及区域自身身配套条件的影响响，一直制约着西西市区的房地产开开发，早期一直以以多层为主，近几几年来逐渐出现小小高层、高层、洋洋房等多种物业形形态，但相对南北北市区，发展仍然然滞后，档次品质质较低。由于受区域环境、、开发水平及物业业形态的影响，西西市区的商品房均均价一直处于昆明明四个城区的末位位，2007年均均价在4200元元/㎡左右，远低低于东南北城区均均价。363.2区域房地地产供货量从05年至今区域域总体才有3001373平方米米货量推出，特别别是07年整个区区域仅有50万方方的货量推出，相相对与区域近70万的常住人口以以及区域外的补充充人群而言，整个个区域市场需求空空间巨大，相对于于北市区及其他区区域的竞争而言，，区域竞争程度相相对较弱，但是由由于区域破产企业业多，可整合作为为房地产开发的地地块土地储备量极极大，特别是在价价格进入相对理想想状态后，众多潜潜在开发地块将提提前进入市场。项项目在08年后期期及以后，有可能能进入白热化竞争争状态。西市区2005年——2007年楼盘供货量2005年1173081.8㎡2006年1327422.3㎡2007年500869.3㎡合计3001373.4㎡资料来源：xx市市场研究部373.3区域房地地产发展格局虹山学府路片区高新区片区人民西路南侧片区西市区楼盘供货量量主要集中在二环环西路以西的高新新片区、兴苑路片片区以及高校集中中的学府路片区。。兴苑路片区居住住氛围逐渐成熟，，高新区依托区域域产业的发展居住住氛围也逐渐成熟熟，学府路及虹山山片区属于昆明西西区传统老旧区域域。383.4区域规划划未来西市区将成为为主城城市西部次次中心，是昆明市市对外交通枢纽中中心之一，是以发发展行政办公、对对外交通、物流仓仓储、文化、体育育、和居住功能为为主，配套设施为为辅，功能完善，，环境优美，安全全卫生的城市发展展区。项目所在区域为55个片区中的西西北部城区，主要要功能以居住、商商业、教育、高新新产业为主，区域域环境将得到极大大改善，这为项目目未来开发带来良良好的规划前景。。2003年—2010年昆明西北北部城区控制性祥祥规资料来源：昆明规规划局主城55片片分区控制性详规规本案393.5区域基础础设施建设随着昆沙路的改造造完成，黄土坡客客运站的搬迁、二二环高架在今年年年底的通车，学学府路不再允许货货车过境以及莲花花池公园的落成，，将使学府路至高高新区这一带的交交通状况与城市环环境得到极大改善善，整体提升区域域居住价值。403.6区域未来来的价格发展受高新区自身发展展的影响以及配套套建设的滞后，西西市区房地产开发发三大板块中，西西市区成为了一个个价格洼地，价格格相对其他区域要要低由上表可以看出，，西市区虽然基础础价格在昆明各城城区中属于最低，，但二手房价格上上涨十分迅速。莲花池片区改造启启动以后，其土地地成本达到了820万元/亩，这这也预示着随着后后续楼盘开发成本本的增加，学府路路、虹山板块的价价格还要再一次得得到提升，将与高高新区板块进一步步拉大价格级差。。莲花池改造项目基本情况占地面积：28.4公顷拆迁面积：443298.21m2（其中一期项目拆迁面积为153336m2）用地性质：以莲花池主题公园为核心，围绕支持“智力中心”概念需求布局地块功能容积率：3.6建筑限高：90米建筑密度：25.18%绿地率：37.24%土地成本（含拆迁费用）：约为820万元/亩（一期项目）资料来源：新华网网05年～07年西市区各板块价格涨幅板块名称原始均价现在均价涨幅西市区平均涨幅高新区板块2141458775％82％虹山学府路板块3528610086.5％兴苑路板块3335593387％资料来源：昆明xx市场研究部41价格分析产品分析竞争环境分析PART4项目细分市场分析析424.1.1市市场特征综述———价格受到区域环境的影影响，西市区历来来是昆明房地产价价格最低的区域；；资料来源：昆明xx市场研究部434.1.207年价格增长情情况由于相对其其他区域而而言，西市市区的基础础价格较低低，导致在在07年，，西市区价格出现三三次较大幅幅度跳跃式式增长。7-8月月份上涨较较快，8月月份以后价价格趋于平稳稳状态，但但基础均价价仍然处于于最低水平平。资料来源：：昆明xx市场研究究部444.1.3价格格调整过快快导致区域域主要楼盘盘销售处于于停顿状态态在07年初初开盘的西西市区项目目如：四季季阳光、城城市领地、、甲壳城市市都创造开开盘既清盘盘的记录，，由于西市市区本身住住房需求缺缺口巨大以以及昆明整整体市场出出现爆发式式增长的影影响，西市市区其余存存量楼盘纷纷纷涨价，，但当区域域整体价格格跳跃式增增长后，区区域楼盘销销售率一直直处于停滞滞增长的状状态。特别别是傲云峰峰和云安尚尚品。云安尚品小小高层价格格从原来公公布的4500元调调整到7100元、、花园洋房房从5500元调整整到8500元后，，开盘销售售仅销售30余套，，与08年年年前西市市区楼盘销销售的火爆爆局面形成成鲜明对比比。傲云峰从开开盘调整价价格（开盘盘均价2800元））调整到4900以以后，销售售率一直处处于停滞状状态。资料来源：：xx市场场研究部454.1.4项目目周边楼盘盘价格一览览受到微观区区域环境的的影响，项项目微观区区域内价格格分布特征征明显，以以黄土坡立立交桥为界界，项目西西侧500米以内的的高新区价价格主要分分布在4500到5000之之间，项目目东侧500以内的的学府路区区域价格在在5000到8000之间。。而随项目目旁边学府府路沿线楼楼盘的开发发，特别是是云安阳光光城（客车车厂地块））的开发将将大大带动动项目价格格拉升，将将学府路的的价格特征征延伸到项项目区域。。这给项目目带来良好好的价格预预期。本案464.1.5市场场价格分析析小结西市区由于于受到区域域整体购买买力相对较较低的限制制，是昆明明四区住房房需求缺口口最大的区区域，同时时从07年年价格调整整后，虽然然各区销售售成交情况况都受到一一定影响，，但西市区区是成交率率影响最大大的区域。。区域市场场价格敏感感性极高。。同时由于区区域开发商商对区域整整体市场信信心的不足足，以及区区域环境整整体较弱，，缺乏打造造高品质项项目的地块块，区域项项目整体品品质较低和和价格突破破力弱。区区域项目档档次基本都都处于低价价竞争状态态。这给项项目带来巨巨大的市场场机遇。中端中高端高端中低端低端较弱供货量多、竞争激烈、市场空间减小47价格分析产品分析竞争环境分分析PART4项项目细分市市场分析484.2区区域产品分分析近三年来，，西市区楼楼盘物小高高层所占比比例最高，，达到40％，其次是是高层，达达到27％.资料来源：：昆明xx市场研究究部494.2.1产品特特征综述由于西市区区价格在07年7、、8月份以以前，一直直处于低价价位徘徊，，受到利润润空间的限限制以及低低端市场需需求旺盛的的影响，导导致区域产产品品质，，不管是在在园林景观观还是户型型、建筑造造型都处于于较低水平平。市场总总体呈陷入入：低价——品品质低———价低（无无法实现价价格支撑））的恶性循环环之中。而对于区域域的价格发发展阶段而而言，价格格一定程度度上已经出出现超出区区域购买力力的迹象，，区域原有有产品也已已经无法支支撑整体价价格水平。。504.2.2户型型面积———产品定位位的核心因因素资料来源：：昆明xx市场研究究部区域整体购购买力有限限，二次置置业能力较较弱，“一一次到位置置业特征明明显”，导导致小户型型产品（1房或两房房）和享受受型产品市市场需求空空间有限。。不管是第第一次置业业还是第二二次置业，，“紧凑型型”3房成成为区域主主力市场需需求，。同时由于近近3年来区区域市场的的主流供应应产品都是是“紧凑型型”3房（（包括即将将面世的中中晟.溪城城），在如如此多的市市场供应情情况之下，，在区域市市场内此类类需求的剩剩余空间值值得深入研研究。51从区域价格格发展阶段段和区域产产品对比来来看，区域域正在处于于区域价格格和区域产产品品质脱脱节的调整整阶段（房房地产发展展的必然短短暂阶段）），这为项项目带来极极佳的市场场竞争机会会，因为在在这个阶段段的产品相相对处于产产品价格虚虚高的状态态，区域产产品较容易易超越，品品质提高及及户型创新新空间巨大大，只要新新进者在产产品品质上上有所提高高、户型有有所创新，，便很容易易赢得市场场和树立区区域高尚楼楼盘形象。。从区域产品品供给和主主要需求特特征来看，，区域产品品需求和供供给都处于于单一的““基本居住住型层面””，细分市市场需求仍仍然有较大大挖掘空间间。4.2.3产品品分析小结结52价格分析产品分析竞争环境分分析PART4项项目细分市市场分析534.3.1西市市区供应量量一览5明日城市丽阳星城月半湾高美云安傲云峰19251戛纳小镇硅谷公寓2005年2006年2007年城市领地甲克城市水逸康桥126011本案德尚国际村村云安尚品盛世豪庭花香十里120839222783.5303716.1102834.5448585.8U族部落12351383832.3459858286817.2194286.5165008.2四季阳光101143.831680光华花园544.3.3项项目潜在在竞争对手一一览金家山片区云安阳光城本案广基昆沙路片区和成地块马街片区中晟.溪城森林湖恒通万通地块554.3.3.1项目目竞争环境分分析——在竞争区域内内08年将推推出50万方方以上的供货货量，而这些些货量由于规规划条件趋同同，将有大量量同类型产品品出现，项目目将面临巨大大竞争压力。。对于外部竞竞争而言，08年1000多宗831地块的集集中解冻更加加剧整个市场场的竞争程度度。资料来源：昆昆明市国土资资源局564.3.3.2竞争争环境分析小小结规模及区位优势由于区域竞争争项目规模和企业实力趋趋同，项目在同等竞争力力象限内面临巨大竞争压压力。另一方面，由于项项目在云安阳光城旁边，，其规模及区位优势以以及云安地产的品牌优势势，必将给项目将面临巨巨大冲击的同时也将带动动项目区域的发展。企业品牌号召力云安阳光城中等竞争力象限中等竞争力象限弱竞争力象限强竞争力象限（引领性项目）和成地块广基地块本项目恒通地块万通地块574.4通通过项目市场场SWOT矩矩阵模型引出出项目核心问问题58S优势W劣势O威胁T机会打造区域竞争争力的项目准确把握市场场发展规律最大化利用项项目交通优势势强化优势，把把握机会——远期环境境价值最大化化——利用交通通优势扩大辐辐射区域——打造高品质产产品规避劣势，化化解威胁——内部景观观营造——抢先树立立区域领先形形象——以区域改造者亮相交通通达性好好公共交通配套套完善地形条件区域产业潜在在客群优势相对其它二环环沿线楼盘的的价格优势企业具有树立立品牌的理念念近期周边居住住环境不佳原有区域映像像道路噪音污染染产品空白机会会市场需求机会会区域发展阶段段潜在竞争威胁胁竞争对手规模模主流市场空间间在减小项目SWOT分析59如何打造差异异化产品，形形成项目比较较竞争优势？？本项目的核心心：抓住市场场发展机会，，借助区域领领先项目（云云安阳光城））对区域的带带动，打造差差异化产品突突破区域竞争争，中后期最最大化利用项项目优势，扩扩大项目辐射射范围。什么是项目制制胜的因素？？60本项目致胜因因素——产品品+人文我们用常规地地产项目的““核心竞争力力矩阵”来判判断项目的战战略发展方向向交通是项目本本身具有优势势；产品、人文是是初级市场中中引领市场必必须占据的竞竞争优势；周边竞争项目目核心竞争力力体现不足本项目具备引引领同等竞争争力项目的市市场机会

3142（社会资源）『客观性』主动式被动式『主观性』产品品牌人文环境（新进者）（品牌）（区位、交通）61项目要形成的的比较竞争优优势突破点———高品质产产品项目要提供的的是一种高性性价比、高舒舒适度、高前前瞻性和创新新的居住产品品，从而保持在市场场上的比较竞竞争优势，从从市场竞争、、机会、趋势势等因素分析析，本项目该类产品品的供应将主主要集中在创创新户型和景景观营造等方方面进行突破破。保持对同类产产品的优势：：对社区环境的的营造对产品细节的的把握对产品创新的的应用比较优势突破破点在产品品质上上的突破：从产品发展的的趋势角度从产品类型的的升级角度从产品细节的的创新角度在价值属性上上的提升：不降低单价，，品质提升类似总价的对对手，保持产产品优势类似产品性能能的对手，保保持总价优势势上升为新文化化和高品质的的生活方式624.5项项目细分市场场分析小结区域整体市场场现阶段价格格与产品出现现错位式发展展，产品无法法对价格实现现有效支撑；；区域人群整体体购买力水平平与价格的跳跳跃式增长出出现脱节，主主要在售楼盘盘销售已经处处于停滞状态态（云安尚品品、傲云峰）），区域二手手房成交呈直直线下降趋势势。购买人群群及职业需求求出现较大变变化。区域先期楼盘盘对市场空间间的抢占以及及价格的跳跃跃式增长导致致市场需求空空间将进一步步缩小。区域潜在竞争争对手众多，，竞争环境日日趋激烈。在的新的价格格环境及市场场需求空间进进一步减小的的情况下，项项目的目标消消费人群是谁谁？他们需要要什么样的产产品？在竞争激烈的的市场环境之之下，项目打打造什么样的的产品才能规规避竞争手对对目标客户的的抢夺？63通过区域楼盘盘的产品分、、购买人群分分析以及目标标客户人群需需求分析找到到问题的答案案。64PART5区域楼楼盘详细情况况及主要竞争争对手研究2007年在在售楼盘：傲傲云峰、云安安尚品、甲壳壳城市、四季季阳光、城市市领地。2008年预预计面市楼盘盘：云安阳光光城、中晟溪溪城、一红铂铂金元素、广广基馨悦尚居居、合成地块块、恒通中基基都市春天、、万通地块、、汇通地块、、华飞地块借鉴楼盘研究究：明日城市市、花香十里里、戛纳小镇镇、水逸康桥桥655.12007年在售售楼盘研究66项目概况傲云峰区位高新区海原北路云南瑞生烟草科技大楼对面占地面积105086建筑面积222783开发商昆明置富投资

开盘时间2007-1-20容积率2.12建筑密度25％价格开盘价：2380元/㎡现价：高层4900元/㎡，公寓5500元/㎡交房日期2008－2－28装修标准高层毛坯，公寓精装修绿化率47.03％物业组成6栋15层高层，2栋17层高层，公寓楼15层公交线路临1路，85路户型面积23种户型，41㎡－227㎡，滞销户型60－80㎡周边配套省交通医院、师大附中、西一中、十四中、高新体育馆主力户型115－148㎡，公寓主力户型40－60㎡销售情况高层已销售85％，公寓共240套，只售出3套，销售率1％工程进度已竣工，即将交房5.12007年在售售楼盘研究67规划布局由于地块呈矩矩形，采用了了围合式布局局，全部高层层建筑设计，，减少了建筑筑密度，提高高了土地利用用率的同时，，增加了绿化化空间。整个规划布局局功能分区明明确，生活配配套设施完善善傲云峰5.12007年在售售楼盘研究68立面风格立面风格现代代、挺拔。利利用飘窗外凸凸造成墙面上上凹凸光影，，外凸玻璃窗窗及白色线条条的运用与楼楼体青灰色的的墙面形成鲜鲜明对比，质质感强烈，线线条感丰富主入口处两幢幢17层高的的高层建筑结结构为圆形，，外立面形象象时尚大气。。傲云峰5.12007年在售售楼盘研究69园林景观以水景为主题题，营造了一一种清新舒适适的居家环境境。配合了建筑的的围合式布局局，形成了共共享的集中式式景观傲云峰5.12007年在售售楼盘研究70户型比例主力户型为115-148㎡，这一一区间所占比比重最大傲云峰5.12007年在售售楼盘研究71户型设计（主主力户型）傲云峰D户型：138㎡3室2厅1厨2卫D户型空中花花园与餐厅连连通的设计极大的提升户户型的居住品品质客厅与阳台、、空中花园连连通，使整个厅堂更加通通透明亮。双明卫设计，，杜绝黑房的的出现卧室均采用凸凸窗设计，采采光视野极佳佳5.12007年在售售楼盘研究主卧室的布局局位置不是很很合理，在厨房一侧，朝朝向将受影响响72傲云峰户型设计（主主力户型）K户型：138㎡4室2厅1厨2卫客厅与双景观观阳台连通，，使整个厅堂更加通透明明亮，视野也也更宽广错层设计，更更加豪华气派派动静分区合理理，功能齐全全，厨房与生活阳台联通通，使用方便便5.12007年在售售楼盘研究双明卫设计，，杜绝黑房的的出现73傲云峰户型设计（主主力户型）K1户型：135㎡4室2厅1厨2卫超大面宽客厅厅设计，采光光充足，明亮通透透动静分区合理理，功能齐全全，厨房与生活阳台联通通，使用方便便主卧采用大面面积落地窗，，采光充足，视野开阔阔错层设计，更更加豪华气派派5.12007年在售售楼盘研究74傲云峰户型设计（滞滞销户型）H户型：79㎡2室2厅1厨1卫动静分区合理理主卧采用大面面积凸窗，采采光充足，视野开阔阔5.12007年在售售楼盘研究布局较为方正正紧凑整个结构只能能单面采光，，厨房与餐厅的采光较差差75傲云峰户型设计（滞滞销户型）F户型：66㎡2室2厅1厨1卫动静分区不合合理，客厅将将两间卧室分开，都将受受到客厅的影影响整个结构只能能单面采光，，厨房与餐厅的采光较差差5.12007年在售售楼盘研究布局较为方正正紧凑76项目概况云安尚品区位虹山东路中段占地面积36211㎡建筑面积92517㎡开发商云安地产开盘时间2007－12－22容积率2.1建筑密度26％价格开盘价：6300元/㎡现价：洋房8300元/㎡、高层7100元/㎡交房日期2009－10装修标准毛坯绿化率40％物业组成4幢18层高层、5幢洋房、1幢18层高公寓楼公交线路121、104、98、133、55户型面积22种户型，26㎡－229㎡，滞销户型120㎡以上的大户型周边配套虹山公园、虹山医院、昆医附二院、昆明一中、虹山小学主力户型高层为85㎡－90㎡，洋房为130—156㎡销售情况总的销售率为16％，高层为21％，洋房为7％工程进度主体已完工5.12007年在售售楼盘研究77规划布局本项目在空间间布局理念上上，以突出天天井特色和邻邻里和谐为重重点每个单元形成成一个共享天天井，每户形形成一个私密密小天井云安尚品花园洋房高层高层公寓会所5.12007年在售售楼盘研究78立面风格运用了中式建建筑元素与现现代建筑风格格相结合，使使整体外观极极具中国古典典韵味。外立面黑、白白、灰颜色的的运用，其间间不时穿插少少许亮色，使使整个社区给给人感觉古朴朴、典雅又不不失现代感云安尚品5.12007年在售售楼盘研究79园林景观中式园林风格格，利用地形形高差，营造造了高山跌瀑瀑、情景院落落、坡地园林林等10个主主要景观区。。走在其间能能充分体验中中式园林的怡怡然之感。云安尚品5.12007年在售售楼盘研究80洋房户型比例例主力户型为130—156㎡，这一一区间所占比比重最大云安尚品5.12007年在售售楼盘研究81高层户型比例例主力户型为80—90㎡㎡，这一区间间所占比重最最大云安尚品5.12007年在售售楼盘研究82云安尚品户型设计（主主力户型）客厅采用大面面积转角飘窗窗设计，房间采光光与视野极佳佳生活阳台与次次卧相连，使使用不方便卧室采用凸窗窗设计，采光光充足B3户型：85.23㎡㎡2室2厅1厨1卫5.12007年在售售楼盘研究83云安尚品B2户型：88.73㎡㎡3室2厅1厨1卫户型设计（主主力户型）整体布局紧凑凑，方正实用用，客厅面宽较大，宽敞敞舒适厨房－餐厅－－生活阳台相相连，生活更方便，餐厅厅采光更加充充足所有房间采用用大面积转角角飘窗设计，房间更加加通透明亮5.12007年在售售楼盘研究84户型设计（主力户型））云安尚品屋顶赠送超大大露台，极大大的提高了产品附加值运用花池与星星光露台的设设计，并与主卧相连接，，让起居生活活更有情趣一层为客厅、、餐厅，二层层为生活起居区，整个设设计动静分区区合理DS2－5－2户型：130.44㎡3室2厅1厨1卫5.12007年在售售楼盘研究85云安尚品户型设计（滞滞销户型）DS2－1户型：149.88㎡4室2厅1厨2卫独立的下沉式式入户庭院设设计，提升产品附加值厨房没窗户，，对空气流通有影影响，采光度不不够客厅为4.5m大面宽，宽宽敞舒适娱乐室方正实实用，可自行改改造为书房或卧房房，并可外接入户户庭院5.12007年在售售楼盘研究86云安尚品户型设计（滞滞销户型）DS2－2户型：142.42㎡4室2厅1厨2卫厨房没窗户，，对空气流通有影影响，采光度不不够露台可作入户户花园的功能，同同时具备休息娱乐乐功能。花池的使用意意义不大，但但如能与客厅打通，可单单独形成一个个休息区整个户型功能能分区较为合合理，实现动静分离离5.12007年在售售楼盘研究87项目概况城市领地区位兴苑路西山区政府旁占地面积36000㎡建筑面积110000㎡开发商云南腾辉地产开盘时间2007－3－18容积率2.49建筑密度35％价格开盘价：3750元/㎡现价：5500元/㎡交房日期2009－7装修标准毛坯绿化率34.8％物业组成4幢18层高层建筑，1梯2户公交线路62、82、101、130、148、153户型面积12种户型、34－175㎡，开盘当天即基本售罄，基本无滞销户型，最畅销户型为A1：147㎡与A2：124㎡周边配套昆医附三院、沃尔玛、西一中主力户型90—120㎡销售情况项目总销售率为96％，现在在进行商铺销售工程进度主体已完工5.12007年在售售楼盘研究88规划布局小区规划采用用围合式布局局，以高层为为主，最大限限度提高了土土地利用率，，减低建筑密密度。临主干道一侧侧为大型集中中商业，在最最大限度实现现土地价值的的同时，很好好的为小区阻阻隔了交通噪噪音与灰尘，，并且与小区区底商形成呼呼应，构成一一条内街式风风情商业街，，提升了小区区底商的价值值。城市领地集中式商业高层住宅5.12007年在售售楼盘研究89立面风格墙面涂料色彩彩过于单调，，质感不够强强烈，品质感感不足；外立面线条过过于简单，不不够丰富，显显得整个建筑筑群缺乏活力力感。城市领地5.12007年在售售楼盘研究90高层户型比例例主力户型为90—120㎡，这一区区间所占比重重最大城市领地5.12007年在售售楼盘研究91户型设计（主主力户型）城市领地大面宽客厅，，空间宽敞舒舒适，并与景景观阳台相连通，空空气清新，通透明明亮生活阳台与厨房相连，使用方便所有卧室均采用凸凸窗设计，采光充足足，视野极佳双明卫设计，杜绝黑房出现A1户型：117㎡3室2厅1厨2卫5.12007年在售楼盘研究究92户型设计（主力户户型）城市领地大面宽客厅，空间间宽敞舒适，并与与景观阳台相连通，空空气清新，通透明明亮超宽生活阳台设计，但与书房相连，使用不便所有卧室均采用凸凸窗设计，采光充足，，视野极佳E户型：99㎡3室2厅1厨1卫5.12007年在售楼盘研究究93户型设计（主力户户型）城市领地大面宽客厅，空间间宽敞舒适，并与与景观阳台相连通，空空气清新，通透明明亮生活阳台与厨房相相连，使用方便所有卧室均采用凸凸窗设计，采光充足足，视野极佳双明卫设计，杜绝黑房出现，并且采用转角凸窗，采光更加充足120㎡三房设计计使每间卧室都宽敞舒适适A2户型：124㎡3室2厅1厨2卫5.12007年在售楼盘研究究94主要购买人群主要购买人群为兴兴苑路片区的原居居民，同时还有一一部分西市区其他他区域的居民及在在西市区工作的人人群。城市领地5.12007年在售楼盘研究究95项目概况甲壳城市区位西山区政府旁秀苑路占地面积9051㎡建筑面积31680㎡开发商云南经典房地产开发有限公司开盘时间2007－5容积率3.5建筑密度47％价格开盘价：4100元/㎡现价：7000元/㎡，不要装修的价格每平米便宜200元交房日期2010－3装修标准精装修，20种装修风格选择绿化率40％物业组成两幢27层高层，一幢14层高层公交线路62、82、101、130、148、153户型面积4种户型、35－51㎡，LOFT公寓设计，畅销户型为C3户型：51㎡，滞销户型A户型：35㎡周边配套昆医附三院、沃尔玛、西一中主力户型51㎡销售情况销售率为99％，剩余3套35㎡房源工程进度基础工程已完成5.12007年在售楼盘研究究96规划布局美式风格社区规划划，高层建筑前规规划大型商业，最最大限度挖掘商业业价值，实现土地地价值最大化。通过商业区与住宅宅区极大的楼高落落差，使整个住宅宅区看起来挺拔大大气。甲壳城市商业高层住宅5.12007年在售楼盘研究究97立面风格极具现代感的立面面风格，高大挺拔拔，立面线条变化化丰富，极具层次次感。整个外立面颜色搭搭配时尚醒目，与与楼盘定位相吻合合，突出了楼盘的的鲜明特点。甲壳城市5.12007年在售楼盘研究究98园林景观将绿化从地面延伸伸到空中，在全楼楼宇公共通道与回回廊处开辟大面积积“空中绿地”，，形成户户观景，，情趣盎然的立体体景观甲壳城市空中绿地5.12007年在售楼盘研究究99户型设计（主力户户型）甲壳城市一楼配有一间书房房，已形成1室1厅1厨一卫，功能完善客厅中空设计，使使整个户型不在有空间上压压抑拥挤的感觉二楼赠送面积为25㎡，为起居层，功能齐全，，买一层的面积得两层的房子子，附加值极大卧室凸窗设计，采采光充足明亮C3户型：51㎡2室2厅1厨2卫客厅使用大面积凸凸窗与大面积落地窗设设计，采光充足整个户型总体来看看已经区别于以往往昆明市场上的小户型公公寓，完全适合居居家生活的需求5.12007年在售楼盘研究究100户型设计（滞销户户型）甲壳城市客厅中空设计，使使整个户型不在有空间上压抑拥挤挤的感觉二楼卧室采光较差差户型整体狭长，面面宽较窄，不利于布局分分布A户型：35㎡1室2厅1厨1卫5.12007年在售楼盘研究究101户型设计甲壳城市客厅中空设计，使使整个户型不在有空间上压抑拥挤挤的感觉二楼赠送面积为22㎡，为起居层，功能齐全卧室凸窗设计，采采光充足明亮书房凸窗设计，采采光充足明亮C1户型：49.5㎡2室2厅1厨2卫一楼配有一间书房房，已形成1室1厅1厨一卫，功能完善一楼卫生间没有采采光，形成一个黑房间5.12007年在售楼盘研究究102项目概况四季阳光区位兴苑路西段占地面积44689㎡建筑面积79546㎡开发商昆明南屏房地产开盘时间2007－3－3容积率1.78建筑密度价格开盘价：2900元/㎡现价：4800元/㎡交房日期2008－7装修标准毛坯绿化率45.6％物业组成多层公交线路82、148、153户型面积——周边配套昆医附三院、沃尔玛、西一中主力户型——销售情况95％工程进度主体已完工5.12007年年在售楼盘盘研究103规划布局四季阳光总体规划呈呈组团式布布局，中央央组团成围围合式布局局。5.12007年年在售楼盘盘研究1045.22008年年预计面市市楼盘研究究2008年年预计面市市楼盘：云云安阳光城城、中晟溪溪城、一红红铂金元素素、广基馨馨悦尚居、、和成地块块、恒通中中基都市春春天、万通通地块、汇汇通地块、、华飞地块块1055.22008年年预计面市市楼盘研究究106中晟溪城项目概况区位高新区王竹路占地面积150000㎡建筑面积380000㎡开发商云南中晟置业有限公司容积率2.5价格最初定价洋房5500元/㎡,高层3500元4500元㎡开盘日期预计2008－5装修标准毛坯绿化率——物业组成18层高层、11层小高层、7层洋房，王竹路沿线1梯4户公交线路无公交车到达户型面积最终的户型还未公开周边配套未来小区有3万㎡的商业体量，周边基本没有配套，未来3－4年需依靠自身配套主力户型洋房主力户型为150㎡，高层主力户型为87㎡销售情况未开盘工程进度报规阶段5.22008年年预计面市市楼盘研究究107立面风格现代风格设设计，通过过外飘凸窗窗与建筑外外立面的色色彩搭配，，使整个外外立面看起起来变化丰丰富。中晟溪城5.22008年年预计面市市楼盘研究究108园林景观地中海风情情园林景观观，拥有近近3000㎡的水体体景观，以以水做为串串联整个景景观的纽带带，形成主主湖与多个个自然湖汊汊相连的灵灵动水系。。中晟溪城5.22008年年预计面市市楼盘研究究109户型设计中晟溪城入户花厅的的设计让户户型更具品质质储藏室的运运用功能更更加完善所有卧室采采用大面积积转角凸窗，采光充充足，视野野开阔超大面宽客客厅，体现现豪华气派派128㎡4室2厅1厨2卫5.22008年年预计面市市楼盘研究究110户型设计中晟溪城属于享受型型户型，卧室空空间都较为宽敞敞餐厅单独设设立房间一角，真正正实现功能分区独立立凸窗设计，，房间采光充足明明亮设计有工人人房，工人人房、生活阳阳台、厨房房、餐厅连成一一体，整体体工能更加完善善，使用方方便132㎡4室2厅1厨2卫5.22008年年预计面市市楼盘研究究111户型设计中晟溪城小户型采用用大空中花花园设计，，提高户型品质质2.4米挑挑高设计，，可以再单单独隔出一个卧室，，附加值极极高布局方正紧紧凑，功能能完善56㎡4室2厅1厨2卫餐厅采光度度较差卫生间形成成黑房5.22008年年预计面市市楼盘研究究112项目现状项目还未动动工，周边边较为荒凉凉，地势平平坦，附近近基本没有有配套设施施，没有公公交线路到到达。预计未来3－4年将将依靠自身身配套，出出行极不方方便。中晟溪城5.22008年年预计面市市楼盘研究究113项目概况云安阳光城城项目区位南临昆瑞路、北临学府路占地面积占地51133㎡建筑面积148295㎡容积率2.9价格土地价格：27342万元楼面地价：1844㎡开盘日期——装修标准——绿化率——物业组成18层高层、多层公交线路55、70、1、2、116、151、138、8、26户型面积——周边配套商业配套较差，其他配套有虹山医院、工人医院、虹山小学、昆明第二十四中学主力户型115㎡三房销售情况未开盘工程进度规划公示5.22008年年预计面市市楼盘研究究114项目用地现现状为原云南客客车厂地块块，内部已已拆迁完毕毕。项目地块呈呈不规则多多边形，地地势北高南南低，呈3级阶梯分分布，第一一级与第二二级有接近近10米的的高差。受项目用地地地势的影影响，项目目规划布局局难度较大大。云安阳光城城5.22008年年预计面市市楼盘研究究115项目周边现现状学府路、昆昆瑞路都已已完成道路路改造，交交通畅通，，多条公交交线路经过过门口，出出行方便。。配套设施施也较为完完善，但周周边商业配配套较为缺缺乏云安阳光光城5.22008年预预计面市市楼盘研研究116广基馨悦悦尚居项目区位南临学府路，西临西锦小区占地面积38686㎡建筑面积85783㎡开发商云南广基瑞特房地产开发有限公司容积率2.2建筑密度27.46%价格————开盘日期——装修标准——绿化率40.68％物业组成7幢多层，1幢18层高层公交线路2、55、1、70、127、8、113、138、118、156户型面积90㎡以下占54.4%，90㎡以上占45.6%周边配套云南师大附中高新校区、昆明第二十四中学、五华实验中学、高新一小、虹山小学、先锋实验小学、客车厂幼儿园、昆医附二院、虹山医院、洪源康复门诊、洪源颐竹超市、高新服装城、黄土坡农贸市场、邮政黄土坡支局、工商银行等。主力户型——销售情况未开盘工程进度批前公示项目概况况5.22008年预预计面市市楼盘研研究117项目用地地现状项目地块块呈不规规则多边边形，地地势平坦坦，但被被规划路路从中隔隔断，不不利于项项目的整整体规划划。项目地块块较为狭狭长，中中间部分分较窄，，项目只只能采用用分组团团布局，，园林景景观也难难以形成成一个整整体体系系，只能能分部造造景。广基馨悦悦尚居5.22008年预预计面市市楼盘研研究118项目周边边现状地块西侧侧有一条条臭水河河，北侧侧为城中中村，南南临学府府路。周周边城中中村居多多，车流流量较大大，人口口集中。。受二环环改造的的影响，，环境较较差。但但生活配配套较为为齐全，，居住氛氛围较好好。广基馨悦悦尚居5.22008年预预计面市市楼盘研研究119项目区位东临海原中路，北临科锦路占地面积占地18462㎡，土地性质：商业建筑面积86600㎡，其中公寓53000㎡，商业20000㎡开发商云南和成集团容积率3.99价格————开盘日期——装修标准——绿化率——物业组成高层，大型商业公交线路56、66、90户型面积——周边配套高新师大附小、高新师大附中、西一中、交通银行、工商银行、中国银行、足达超市、戛纳影城等主力户型40㎡－50㎡销售情况未开盘工程进度报规阶段和成地块块项目概况况5.22008年预预计面市市楼盘研研究120和成地块块项目用地地现状：：场的条件件：地块块平整呈呈矩形，，利于规规划布局局5.22008年预预计面市市楼盘研研究121和成地块块项目周边边现状：：项目临城城市主干干道，周周边车流流量较大大，居住住氛围成成熟5.22008年预预计面市市楼盘研研究122项目区位东临海原中路，北临滇缅大道占地面积占地14007㎡建筑面积53300㎡开发商昆明一红房地产开发有限公司容积率写字楼为4、住宅为2.5价格————开盘日期——装修标准小户型精装修绿化率4％物业组成高层公交线路56、66、90户型面积——周边配套高新师大附小、高新师大附中、西一中、交通银行、工商银行、中国银行、足达超市、戛纳影城等主力户型——销售情况未开盘工程进度报规阶段一红铂金金元素项目概况况5.22008年预预计面市市楼盘研研究123一红铂金金元素项目用地地现状：：场的条件件：地块块平整呈呈矩形，，利于规规划布局局，规划划中建精精装小户户型公寓寓及一栋栋写字楼楼5.22008年预预计面市市楼盘研研究124一红铂金金元素项目周边边现状：：项目临城城市主干干道，周周边车流流量较大大，居住住氛围成成熟5.22008年预预计面市市楼盘研研究125项目区位昆沙路北段占地面积255812㎡建筑面积639530㎡开发商云南恒通中基房地产开发有限公司容积率2.5价格土地价格：50613万元楼面地价：791元开盘日期——装修标准——绿化率——物业组成——公交线路——户型面积——周边配套——主力户型——销售情况未开盘工程进度——恒通中基基都市春春天项目概况况5.22008年预预计面市市楼盘研研究126项目区位高新区占地面积48083㎡建筑面积120208㎡开发商云南万通房地产容积率2.5价格土地价格：17974万元楼面地价：1495元开盘日期——装修标准——绿化率——物业组成——公交线路——户型面积——周边配套昆明第四中学，云南交通中心医院主力户型——销售情况未开盘工程进度——万通地块块项目概况况5.22008年预计计面市楼盘研研究127项目区位高新区占地面积42314㎡，土地性质：居住建筑面积约84000㎡开发商昆明华飞房地产开发经营有限公司容积率多层1.8，小高层2，高层2.5价格土地价格：3271万元楼面地价：389元开盘日期——装修标准——绿化率——物业组成——公交线路——户型面积——周边配套——主力户型——销售情况未开盘工程进度土地拍卖公示（拍卖日期2008－1－25）华飞地块项目概