华源医药股权转让项目120评估说明

第一部分关于《评估说明》使用范围的第二部分关于进行资产评估有关事项的说 第三部分评估对象与评估范围说 一 评估对 二 评估范 第四部分资产核实情况总体说 一 资产核实人员组织、实施时间和过 二 影响资产核实的事项及处理方 三 核实结 第五部分资产基础法评估技术说 一 流动资产评估技术说 二 固定资产—建（构）筑物评估技术说 三 固定资产—设备评估技术说 （一）评估范 （二）设备概 （三）评估过 （四）评估方 （五）设备评估案 （六）评估结果及增减值原因分 四 无形资产—土地使用权评估技术说 五 无形资产—其他无形资产评估技术说 六 负债评估技术说 第六部分评估结论及分 一 评估结 二 评估结论与账面价值比较变动情况及原 三 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折 附件：关于进行资产评估有关事项的说 第一部分关于《评估说明》使用范围的本评估说明国有资产监督管理机（含所出资企业、相关机构和部门使用。除规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开。第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 托方：公司被评估单位 华源聚第三部分评估对象与评估范围说一、评估对评估对象为华源聚源的股东全部权益二、评估范评估范围为华源聚源于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总资产账面价值10,033.68万元，负债账面价值9,669.58万元，净资产账面价值364.10万元。账面价值已经天职国际会计师特殊普通合伙）审计，并出具了天职业字[2015]13979号保留意见审计报告保留意见审计资产评估申报汇资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对（一）实物资产的分布状况及特有：存货、房屋建(构)筑物、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在存存货是由材料采购、产成品、在用周转材料组成。主要分布在华源聚源的库房内，种类较多。库房保度健全，物品按大类堆放整齐固定资产—房屋建（构）筑物及管道沟房屋建筑物：包括药品仓库、研发楼等，分布在华源聚源有200912月份。企业资产日常使用及固定资产—设备类（1）设备主要为各类轿车等办公用车辆，分布在华源聚源有电子办公设备为各类计算机、空调机、、复印机、叉车等生产、办公用设备，分布在各及仓库内。通用设备的规格种类多，而且某些相同其他无形资纳入评估范围的其他无形资产包括：T3财务软件和时空业务软件。上（三）企业申报的表产情况（四）其他机构出具的报告情本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师（特 第四部分资产核实情况总体说明一、资产核实人员组织、接受资产评估委托后，天健资产评估指定了评估项目总体、现场，组建了评估项目组。根据华源聚源提供配合下，于2015727日至730日，对纳入评估范围的资产、负债进行了业的原始会计凭证、核查企业债权的形成过程和账面数字的准确性，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、及其他影响评估作价的重要事项。（一）评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料”准备资产的证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。初步被评估单位填报的评估申报评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是 债权的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、及其他影响评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善资产“资产评估申报表”、“收益预测表”，以做到：账、表、实相符及复合客观和企业实际情况。核实主要资质及证明文评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、车辆、土地等资产的进行核，以确认是否清晰（二）1）核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维修状况；核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查是根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过，评估人员查阅了主要设备的购建合同、技术、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和写了设备状况表等。了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等，了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好基础工作。设备主要通过查阅购置合同、购置、车勘察，填写了土地使用权状况表等。其他无形资产主要为T3财务软件和时空业务软件，评估人员查阅了无形对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，了其内容、形需实际承担的经营状况访谈，对企业的经营业务，主要包括外部环境、经营情况、资产情况、企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面临的竞争情况及优劣势分析；企业内部管理制度、人力资源、技术、研发状况、销售网络、特许了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的贡献情况及企业获利能力和水平；了解企业历度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变对企业历度主要经营数据和分析，主要包括收入、成本、收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标变动原因及趋势；企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动比率，存货周转速度、运用效率等；根据企业管理层提供的未来年度预测数据及相关资料，对企业的未了解企业的及其他政策二、影响资产核实的事项三、核实结（一）（二）资产的清查结经清查，资产清晰，不存在瑕疵事项（三）（本次经济行为所涉及的华源聚源的评估基准日的财务报表系经天职国际会计师特殊普通合伙审计，本次评估未发现需要调整的事（第五部分资产基础法评估技术说一、流动资产评估技术说（一）评估范纳入评估范围的流动资产包括货币、应收票据、应收账款、预付账款、金额单位：货币（二）评估过收集与评估有关的、文件、市场资料在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算；（三）评估方货币货币账面价值1,776,932.45元，由库存现金和银行存款两部分组成库存现金账面值10,484.29元，存放在生产财务本部及其所属各独立核算单位财务部门柜中，均为。评估人员按币种核对现金账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现估值为100,484.29元。银行存款账面值1,676,448.16元，共3个账户，全部为存款。评估人员查阅了相关会计记录及，并对其期末余额进行了函证，查阅银行款余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值，即评估值为1,676,448.16元。经评估，货币评估值1,776,932.45元100,000.001笔，全部为不带息银行承兑汇票。经评估，应收票据评估100,000.00应收账款账面余额60,924,921.81元，坏账准备296,514.30元，账面价值60,628,407.516,922,441.594,612.216,917,829.38评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人、企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿表明款项不能收回或实施催款后账龄超长的，评估风险损失为100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证明不能收回或不能全额收回的款项，60,628,407.51元；其他应收款评估值预付款项账面价值为6,820,111.75元，主要内容为预付的老股东权益等。人员通过函证，检查原始凭证，查询人的资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币等可以形经评估，预付账款评估值6,820,111.75存货账面余额40,948,406.96元，跌价准备28,560,650.9712,387,755.99元。存货包括材料采购（在途物资）、产成品、在用周转材料。记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及状况。对企业的存货内控制度，出库单等，掌握存货的周转情况，并对存货的品质进行了重点。经核实，确晰。评估人员对存货进行了抽盘，数量占总量的40%以上，金额占总量的60%以上。了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基材料采购账面余额406,115.16元，未计提跌价准备，账面价值先对材料采购明细账进行了及必要的分析，并检查材料采购发生时的原始单据及相关的协议、合同等资料，了解其、合理性、真实性。材料采购的评估：材料采购期末余额为企业已经收到单据，但尚未到达经评估，材料采购评估值406,115.1640,265,820.9128,560,650.9711,705,169.94元。纳入评估范围的产成品全部库存商品，主要是待销售的各类药企业是从生产企业直接进货用于未来销售，我们以其评估基准日的价格作为11,705,169.94在用周转材料账面价值为276,470.89元，未计提减值准备，账面价值276,470.89元。在用周转材料主要包括低值易耗品、办公桌、落地扇、零货架，276,470.89（四）评估结果及分流动资产评估汇货币二、固定资产—建（构）筑物评估技术说（一）评估范本次房屋建筑物类资产的评估范围为华源所拥有的、10,147,791.7010,147,791.70----（二）建筑物概2009年。主要建（构）（1）2009121,634.94型为框架结构，共4层，位于第2层，层高4米，檐高16米，号为房地权证合产号，对应土地证号为合国用（2015）第经济02681号。的合法及建筑面积等。（三）评估过第二阶段：现场阶地的建材市场价格，按现行和行业取费标准进行评估值计算。根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”（四）评估依《省建筑工程计价》《省装饰装修工程计价》《省安装工程计价》《省建筑工程、建筑装饰装修工程计价参考价目表》《建设工程费用参考标准》《关于调整建设工程税金费率》（造计〔2011〕26号《合肥市建设工程造价信息》（20156月（五）评估方重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+成评估工作中，评估人员可通过查勘待估建（构）筑物的的各项实物情况和算调整法类比系数调整法单方造价指标法等方法中的法来确定评估对象现场勘察结果重新编制工程量按各地现行建筑工程预算和取费标准计建设合理工期计算成本，得出建筑物的重置成本。类比系数调整法进算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门的建(构)B类为一般建(构)C(构)对于价值量小、结构简单的建(构)序号费用名计算取价依1建设单位财政部财建[2002]3942发改价格(2007)6703计委环保计价(2002)1254项目费及可行性研究计委计价格(1999)128356招投标计价格(2002)19807皖价房[2003]105成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的利率利率，其计算为：年限成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其情况进行修正后确定成新率，计算：（六）评估结果及分3.09%8.25%。建筑物评估汇总表见下表：建筑物评估结果汇总金额单位 增值率--------2009值为企业按照20148月进行资产评估时的评估净值入账201412月重新由于企业自2014年12月重新建账、计提折旧，导致房屋建筑物类资产（八）典型案案例1：药品仓库（房屋建筑物评估明细表第1项）1,634.94平方米；6,915,800.006,807,913.522009121,634.94架结构，共4层，位于第2层，层高4米，檐高16米，号为房地权证合号，对应土地证号为合国用（2015）02681号。依照资产占有方提供的工程决算审核报告的核定工程量为基础套《省建筑工程计价》(2009)、《省装饰装修工程计价》(2009)、《安装工程计价》(2009)、《省建筑工程、建筑装饰装修工程计价参考》（造计〔2011〕26号），并依据《合肥市建设工程造价信息》（2015年6月）建筑材料价格，对主要材料差价、人工费进行调整。计算过程详见下表：单位：项（一123（二125．工程定位复（三企业（四（五（六1社会养老失业医疗23（七（八 项（一123（二12费费费费5费费（三企业费（四费（五费（六1社会养老失业医疗23（七（八 （一123（二12人工费+机费人工费+机费人工费+机费人工费+机费5．工程定位复人工费+机械人工费+机械（三企业人工费+机费（四人工费+机费（五人工费+机费（六1社会养老失业医疗23（七（八=6,263,524.45元序号费用名准计算金取价依1建设单位号2发改价格(2007)6703(2002)1254项目费及可行号5(2002)106招投标计价格(2002)19807皖价房[2003]105本工程正常建设期为0.5年，投入按六个月以内（含六个月）均匀投入，4.85%计算，则：=(=84,219.66(元重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+成=7,030,200.00(元)对房屋建筑物进行现场后依据建筑物现场评分标准分别对建筑物（1）成新在熟悉房屋施工资料的基础上依据建筑物现场评分标准对建筑物的结定三部分权重，依此确定房屋成新率。号号4 1．地4．屋小计：（1+2+3+4+5）×权重6．门9．顶小计：（6+7+8+9）×权重小计：（10+11+12+13）×权重20091250年，截止评估基准日已使用5.49年，按以下确定其理论成新率。40%60%。=6,256,878.00(元)三、固定资产—（一）评估范被评估单位纳入评估范围的设备类固定资产包括车辆和电子设备，申报情况科目名账面价原净机器设--车电子设（二）设备概华源聚源设备类资产账面原值1,134,302.37元，账面净值牌FV7241FCVTG江淮HFC5020XLCPW4EIBI等办公用车电子设备共113备主要分布于华源聚源内。、设备保养情况一般，但地对设备进行升级，满足日常工作的需要。截至评估基准日，华源聚源设备均能正常使用。、（三）评估过20158月对企业申报评估的设备类资产进行了清查核实和表的内容，评估人员向企业有关管理部门及使用部门了设备状况表等资对评估范围内的车辆进行核查，如：核实车辆行驶证、购车等。确认明晰。上报价并向设备厂家及商家咨询了目前同型设备的市场售价的基础上确定重对评估明细表进行了和修改后，进行初步评估汇总在经修改的基础上，编辑并汇总车辆和电子设备等评估明细表（四）评估方 车辆购置价选取当地汽车市场评估基准日的市场报价及价格资料并考虑车辆购置附加税及其他费用等予以确定根《关于在开展交通业和部分现代服务业营业征试点政策(财税[2013]第37号)，原一般自用的应征消费税的摩托车汽车游艇其进项税额准予从销项税额中抵扣。具体计算为：抵扣家或销售商提供免费及安装，即：重置全价=购置价(不含税、根据、发改委、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报轮式机械车无使用年限限制本次评估以其经济年限作为使用年限其他车辆、成新率=（1－已使用年限/经济年限（五）设备评估案例一：奥迪轿车（4-6-5启用日期：2011年4生产厂家：奥迪汽车账面净值：344,624.00元245/45R17,245/40油耗2排量4功率经市场及网上询价，结合该车的情况，经过对比分析确定该车购置价368,000.00元（含税车辆购置税：不含购置价的10%；可抵扣按照不含税购置价的17%计算＝346,300.00（元）（取整、根据、发改委、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报轮式机械车无使用年限限制本次评估以其经济年限作为使用年限其他车辆、154.25年，则＝72%（取整、根据、发改委、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报轮式机械车无使用年限限制以里程法计算成新率该车已行驶70000公里，600000公里。则、72%。＝249,336.00案例二：爱普生针式(详见电子设备清查评估明细表4-6-6序号：24－50（dpi：360打印速度：速:206汉字/秒,高速:137汉字/（mm：单页纸,：24接口类型：一个标准的双向8经在各网上查询报价得知该型号的在当地的不含税购置价为元，重置全价=不含税购置价=2,000.00（取整该设备的经济年限为5年，截止评估基准日已使用0.53年。则成新率=（1－已使用年限/经济年限）×100%＝(1-＝1,780.00（六）评估结果及增减值原因分增值率------------四、无形资产—土地使用权评估技（一）评估范纳入本次评估范围的土地共2宗，为华源聚源用地，土地1248.736平方米。详细状况如下：序土地位取得日账面价1第经济02681经济区宿松路以西合肥健康产业园B区一期B-8仓库8-202出92第经济02682经济区宿松路以西合肥健康产业园X13#研102中、102出160（二）土地使用权概评估对象为华源聚源使用的2宗出让土地，座落于合肥市经济区宿松路以西合肥健康产业园，登记用途为工业用地，使用权类型均为1248.7362059122344.48评估人员取得的土地证等权属资料上评估对象基准日，证载权利人为华（三）土地价格影响因素分合肥市位于省正长江淮河之间巢湖之滨襟江拥湖沿海腹地、部地貌特征。地势由南向北倾斜，大部分为海拔高程30~50米台地，沿瓦埠湖、高15.710002100多个小时。、G206国多条线路重要的公路枢纽合肥现有火车站合肥站合肥南（建设中、第四位。规划建设中的合庐铜铁路、商杭高铁合肥段、合安九客运专线高铁4E级枢纽干线机场，已于2013年正式启用。位于城区西北部高，距中心城区约31.8公里。新桥国际机场服务于现代化环湖大都市--、并辐射大部分地区；合肥港是28个内河主要港口之一，位于省会合肥南公里，其中市区线路7条，全长215.3公里；市域线5条（含1条机场线107.2615181.12013年合肥全市生产总值（GDP）4672.9亿元，按可比价格计算，比上年增完成总产值7612.12亿元。固定资产投资总量4707.99亿元，比上年增长23.1%，其中工业投资1752.98亿元增长18.9%，房地产投资1105.81亿元增长21%，360.1136%1480.84亿元，比上年增长14.8%，高于,全省1.7和0.8个百分比，全年财政收入768.27亿元，同比增长10.6%，地方财政收入438.62亿元，同比增长12.6，财政支出630.89亿元，增长10.2%，城镇居民人均可支配收入28083元，增长10.4%，农民人均纯收1035214%GDP6.15万元。目前管辖面积258.57平方公里，其中产业区面积42.34平方公里、城市建面积62.88平方公里、农业用地面积153.35平方公里。全区设有高刘、、锦6个社区，共有村（居）53个。另，区县合作开发的新港112545人）500公里范围内，基本涵盖中国东、中部7省1市，拥有5亿人口、国50%的国民生产总值和40%的消费市场。76分钟可达市中心。31.84E的"航空港"设计，年旅客吞吐量可突破950万人次220公里，路幅宽、、、米不等。合肥经济技术开发区合肥经济技术开发区供水:35万吨水厂，全区120公里供水实现环状供水，主水管管径DN1400-DN800，支管管径50万吨的能力进行扩建。电容量90KVA。全区已建成10KV供电线路100公里，覆盖面积约50平方公供热:开发区利用佳通公司自备电厂的蒸汽向区内单位供汽，已建成供热15公里，供应能力25吨/小时。开发区建设的热电厂已开始试运行，规模为(2*C50MW+1*B25MW)426吨/702焦(GJ)4.1亿度(kw/h)、华凌、友达、晶弘、冠捷等）、装备制造（日立建机、ABB变压器、合力叉车、、经开区截至2012年底累计引进投资约1320亿元(其中内资1090亿元，37亿)。五大支柱产业的产值占开发区的95%以上。，临街位置宗地临街宽度等仅对评估对象土地价格产生影响的个别因素，1248.736（四）地价定华源聚源2015630日，土地用途、开发程度、使用年期等定义定1药品仓库2研发楼用地（五）评估依有关国家层面颁布的、条例、文件、通知《中民土地管理法(中民令第28号，199911日起施行)；《中民城市房地产管理法(中民令第72号《中民土地管理法实施条例》（令第256号《中民城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（55号，1990519日）；《中民耕地占用税暂行条例（中民令511号财政部国家税务关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通资源《关于土地评估结果确认和土地资产处置办法的通知》（资发[2001]44号）；资源部关于严格按实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》（资发[2002]195号）；》资 》资资源《关于发布实〈工业用地出让标准（资发[2006]307号《资源部关于调整部分地区土地等别》资发〔2008308《资源部关于调整工业用地出让标准实施政策》国土资发〔2009〕56号；（1）省关于《省调整征地补偿标准（皖政〔201524号7日省、资源厅、物价局《省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》（财综[2001]1061号）；省物价局、、建设厅关于《进一步完善城市基础设施配套费征收使用管理》（合政办〔2008〕81号）； 《城镇土地估价规程》GB/T18508— 《土地利用现状分类》GB/T21010—2007；5宗地评估人员现场收集的其它相关资料（六）评估原过把握适用的经济原则根据评估目的的选用适宜的评估方法在本次评估过（合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用城市规划、土地用途等）（根据市场在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相应的性特征。于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过形成的。因此应把握各因间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测随着我地评估业的发展目前比较实用的宗地评估方法有收益还原法市、在任何给定的条件下，土地、劳动力、管理水平之间都存在着一定的最、（七）评估过实地勘察，影响宗地地价的因素（八）评估方委估宗地所在区域近期的有市场案例，故可以采用市场比较法评估。以采用成本近法评估综上所述，本次评估采用市场比较法和成本近法进行评估（九）典型案土地位取得日102681号经济区宿松路以西合肥健康产业BB-8#仓8-202室出市场比较法本次评估市场比较法采用调整系数连乘模式。如下委估土地价格（P）＝可比实例价格×情况修正系数×日期修正系数×、、根据评估人员搜集整理的土地资料选取与评估对象位于同一供需圈用途相近类型相同、区域及个别因素条件相近情况正常的土地案例、、可比案例一：合肥市丰泰产业园管理土地面积：59,867.00平方米50价格：2298.8812万元时间：201565日可比案例二：中国邮政公司省土地面积：47,902.02平方米50年；出让方式：挂牌价格：1839.4375万元时间：201569可比案例三：合肥网达软件土地面积：33,333.00平方米50年；出让方式：挂牌价格：1280万元时间：2015525日期在可比实例的日期至评估基准日期间土地市场价格可31确定日期修正系数。B、情况：是否为正常、客观、公正的。如果可比实例的价格是11比较因待估宗案例案例案例宗地位待期情正正正正土地用工工工工基础设五通一五通一五通一五通一产业程较较较较2.7/46公3/50公3/50公3/50公一一一一证90-90-90-90-一一一一规划条一一一一—次干面较较较较宗地形100，确定可比实例各因素的相应指数确定如下：评估对象与三个可比实例均为正常、客观、公正的，因此不进行修正ab、产业程度：由于委估对象与比较对象产业程度相似，故不进行100，案例A、B、C1001~2%；b100，每上1~2%；c100，每上升或下降11~2%；d、临路条件：分为不临街、一街、两街、三街、四街五个100e、自然危害程度：因委估对象与比较对象处于同一区域，该区域发生自然的几率较小，故不做修正；2比较因待估宗案例案例案例宗地位西合肥健康待期情土地用基础设产业程距证规划条面自然危程宗地形3比较因案例案例案例宗地位期情土地用基础设产业程规划条面自然危害程宗地形合权修正价391.13元/成本近成本近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的其基本为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费用＋利息＋有土地和耕地占用税等。。为耕地，视对象在征用时为耕地对象所在区域的土地取得费用，目前获得类。①土地补偿费、安置（根据省关于《省调整征地补偿标准皖政〔2015〕24号88,700.00元/亩，知土地补偿费和安置费的补偿标准为133.05元/平方米，故本次评估土地补偿费和安置费合计133.05元/平方米。（1.65元/根据省地方税务局 《省耕地占用税征收管理业务规（试行）（2013年2月7日）规定，合肥市耕地占用税税额标准为37.50元/平方、根 省耕地开垦费征收、使用管理实施细则》（财综[2001]1061号，合肥市的耕地开垦费的标准9.00元/9.00元/平方米。=133.05+1.65+37.50+9.00=181.20元/城市基础设施配套费征收使用管理（合政办〔2008〕81号，并结合委估110元/10元/120元/1年，投资利息率按基准日银行公布的一年期利息率4.85%计假设土地取得费及相关=14.37元/通过当地土地开发的投资回报情况来确定本次评估的土地开发年投资利8%。=24.10元/（1）（2）虑到对象所为出让用地，经当地部门后确定土地增值收益为土地取得成30%。×30%=101.90元/上根据合肥市房地产市场情况并结合委估宗地的实际状况，确定工业用地地价影响因素及修正系数，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件可得待估宗地5.50%如下：优劣5.0-10.0-然气（气无优劣------------条件说 优劣程工业效(90%-依据成 近法计 ，即得无限年期土地使用权价格=465.84元/土地使用年期修正系数确定为：式中：r－－－土地还原率（土地还原率按评估基准日时银行公布的一年期(含一年)存款利率2.00%，再加上一定的风险因素调整值，本次评估取整按n－－－－对象设定年期（44.48年）K=[1-1/(1+6.00%)^44.48]=0.9251成本近法最终价成本近法测算结果=无限年期地价×年期修正系=430.96元/两种方法相结合确定评估结根据以上评估过程，采用市场比较法和成本近法对评估对象的分别进行了土地面权近