2007年汉中万邦时代广场项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传营销整体汇演示

突破坚冰突破坚冰汉中万邦时代广场项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传营销整体汇报演示2007.07.08项目营销之路项目自身再认知1.项目特性商业环境项目自身地块、现有规划条件交通条件商业条件项目自身再认知项目特性汉中时代广场，总建筑面积170000㎡，其中商业面积120000㎡，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、居住、旅游、酒店一体的一站体验型商业中心，是汉中甚至整个陕南地区最具规模的城市综合建筑体。

地段、商业氛围条件，是项目铺路石

项目具备潜力和前景

120000㎡的商业规模，是把双刃剑

化整为零、化零为整汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径

城市商业的集中浓缩工程、招商、项目自身条件趋于成熟

项目销售条件已成型二次启动销售，存在一定的运作困难

把握稳、新、快策略

项目自身再认知项目规划现状说明项目自身再认知项目规划现状说明通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下的特点：中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡临街商铺的最大化，有利于商铺销售但是，就现有规划，也存在若干问题为什么要研究现有规划？定位原则充分利用目前基本已定的现有规划条件，进行定位结合商业环境、交通等条件，利用业态等软性手段完善规划、调整规划，保证项目商业整体发展项目自身再认知项目交通条件车货出入口人流出入口人流主动线核心商业景观项目自身再认知项目物业条件项目自身再认知项目地块条件说明项目自身再认知

商业极点的设置

132245项目自身再认知项目地块条件说明项目自身再认知

项目核心问题一

通过对于项目规划、商业环境等条件的研究，本项目在规划中存在一定的缺陷，对于商铺销售将产生较大的影响，具体如下：项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场导向不清晰部分业态不符合商铺销售需求上述问题将在定位中加以解决项目商业定位2.项目商业整体主题定位说明项目分区定位商业空间规划项目发展业态项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

项目整体定位原则

根据项目前期整体市场研究，结合项目整体空间规划、项目各方面工作进展状况等条件，对项目商业整体发展业态等进行确定，在此部分工作中，将遵循如下的原则和目标：符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理营造亮点，利于传播，提升形象充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作保证项目商业的可持续发展、稳定运营最大化商业价值项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

项目整体定位理念

根据对本项目前期商业管理公司的系统工作，本项目已经具备相对明确的整体定位主题，我司对于商管公司的理念十分认可。我司认为，此主题的确定符合项目整体经营的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向。大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区第四代ShoppingMall引领潮流、打造时尚彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位突出以休闲、娱乐、餐饮带动购物的经营理念满足一站式购物理念项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

项目整体定位理念

结合商管公司定位理念，同时考虑商业经营，特别是商铺销售的需要，我司对上述理念进行了整合，从而体现本项目核心经营理念和投资价值。全业态、全客群、全天候商业中心环绕景观步行街中央餐饮、娱乐、休闲商业区特色主题商业复合型、街区化shoppingmall新型商业中心项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

商业功能理念

基本功能衍生功能旅游的目的地商业购物公园时尚购物空间休闲商业体验购物城市舞台产业窗口商住配套休闲功能购物功能娱乐功能旅游功能附加功能项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

项目整体定位理念

项目商业定位首次汇报提出的整体商业布局

汉中中央娱乐区邻里型生活商业电子数码广场时代广场中心商业休闲餐饮走廊休闲餐饮走廊项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

2#商业1F

自然型零售店铺项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

2#商业3F

网吧项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

3#商业

漫摇吧、迪厅、KTV项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

2#商业2F

自然型零售店铺建议2F南侧位置商铺，增加中心通道，将商铺面积减小，同时将完善人流动线，利于销售。项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

3#商业1F

自然型零售店铺项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

3#商业2F

自然型零售店铺项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

3#商业3F

品牌餐饮、休闲餐饮建议3F作为3个大中型品牌餐饮商铺，利于销售，同时对于整体业态的搭配、人流的吸引等具有一定的作用。项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

3#商业4F

品牌餐饮、休闲餐饮项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

5#商业

根据前期对于汉中餐饮业的调查，结合本项目区域商业环境，特别是友爱路沿线的商业发展状况，加之对于项目周边原有商业历史的认识，我们重新对5号楼商业条件进行研究和说明。市场基础层面：汉中餐饮业、部分娱乐业正处于上升和快速发展阶段，空间较大

项目周边，特别是友爱路南段中小型餐饮已经形成一定气候原体育场夜店、夜市基础良好商业发展层面：项目5号楼，特别是2层，不适宜发展内部的、零散的零售型商业项目商业整体中，第一，餐饮面积过小；第二，只满足了个别大型餐饮的条件，中小餐饮没有选择空间；投资客群的重叠可作为商务酒店的配套商业

项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

5#商业

人流集中区域商业衔接关系项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

5#商业1F

特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足疗、酒吧等）旅游商品特色街项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

5#商业2F

特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足疗、酒吧等）旅游商品特色街项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

5#商业

项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

5#商业3/4F

商务快捷酒店项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业

由于位置、人流等因素，建议此部分商铺取消内街，全部改为内外两侧的独立店铺。项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业方案一1F

社区邻里商街，社区生活类商业、服务类商业自然型零售型商铺，服装为主项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业方案一2F

图书音像古玩、工艺品、玉器、文化用品、礼品等项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业3/4F

商务快捷酒店项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业

根据项目整体商业发展的需要，结合业态搭配等问题，前期市场调查中，重点对电子类市场、电脑市场进行了研究，确认电子市场商业具备发展可行性。结合项目具体如下：市场基础层面汉中缺少真正意义的电脑电子消费地，商户居无定所整体市场空间较大经营性质决定市场发展空间上述认可度较高，具备意向商业发展层面符合项目整体业态搭配组合，更协调，商业互动性更强与音像图书中心搭配合理租金较高，满足销售要求销售中容易制造市场热点项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业方案二2F

图书音像汉中电脑、数码广场，电脑销售为主项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业

商业共性商业特性古玩、工艺品、礼品电脑、数码广场特色商业目的商业主题商业带动旅游产业，特属标志窗口、城市舞台本地消费大众时尚

产业担负作用

业态多样化，合理有效避免内部冲突和竞争，合理拆分扩大项目目标市场拉动项目市场知名度项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业５号楼内街人流状况

项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业方案一1F

古玩、字画、礼品等收藏类商业工艺品、玉器项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

4#商业方案二2F

图书音像汉中电脑、数码广场，电脑销售为主项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

集中商业

基于本项目商业空间规划，各部分物业组合关系，中心商业部分是本项目整体是否成立的关键。根据集中商业的规模、位置、楼层、空间关系等条件，其完全具备汉中最好、最大、最具商业吸引的新型商业中心的可能，其规划介于百货和购物中心的模式进行。超市大卖场化妆品、鞋、箱包、皮具、钟表等男装、女装（正）运动服饰、休闲装家电、家私、床上用品休闲、餐饮美食、娱乐影院、休闲精品零售、大众时尚百货商业餐饮、娱乐、休闲商业拉动购物完善功能；提升商业价值，汇聚人流项目自身再认知项目地块条件说明项目商业定位

项目整体业态组合提炼