标杆地产产品库的构建-从客户到产品

从客户到产品——产品库的构建

目录 一、产品库概述 二、产品资料库 三、产品库实践（广州） 四、青年群体产品研发产品库概述以前，我们拿拿到了土地再再做产品，现现在，我们要要在获取土地地之前做产品品……既然没有具体体的项目地块块，我们就要要把这个城市市的所有土地地大致上分成成几类，这个个城市的所有有客户也分成成几类（当然然，都尽可能能控制在个位位数），每一一类土地上聚聚集着一些对对应的客户，，他们对产品品的需求具有有较强的特征征，我们根据据这个特征制制定了产品系列——G1、G2、G3、T1、T2、C……产品系列各自自具有的产品品特征，需要要我们去寻找，更需要的是是去赋予……每个产品系列列中，不同类类别客户需求求的差异，也也需要我们去去寻找，去赋赋予……之后，我们要要把这些特征征，物理化在一个单体方方案中……这样，这个单单体方案就既既值得复制，，也可以复制制，因为它身身上，体现了了某类客户在在某类土地上上选择产品时时的核心需求求；而不是其其他什么原因因。当操作具体的的项目时，某某些情况下，，这个单体可可能会需要做做修改，不过过修改的是适适应项目的物理参数，而非客户需需求特征如果用一页纸纸来介绍产品品库……我们选择了广广州市的G3、T1做产品……G3和T1的产品差异在在于：前者至少一梯梯7，后者最多一一梯六；前者者可以没有入入户花园，后后者必须有入入户花园；前前者必须具备备餐厨打开界界面，后者可可以不作要求求；前者生活活阳台必须大大于N平米，进深大大于M米，后者数字字要小得多……在G3系列中，青之之与青持的产产品差异在于于：青年持家厨房房必须保证若若干功能配置置，青年之家家则少得多；；青年持家有有家政空间，，青年之家无无；青年持家家有正式餐厅厅，青年之家家只有两人餐餐台……之后，做成单单体方案中，，有可能G3的青持与青之之在一个单体体中共存，也也有可能只考考虑青持，根根据市场的客客户比例，选选择一个合理理的，而不是是一个唯一的的……再用一页纸来来举个例子（（仅仅是例子子）……满足集团发展展对效率和规规模的要求，，在更短的时时间内提供整整套产品解决决方案（建立立和客户相关关联的产品体体系，围绕客客户价值精准准化，通过做做简单，获取取更高的效率率。）产品库能力效率简单客户合作内部外部改变流程，提提升效率流程工具操作方式操作方式与产产品质量客户期望的产产品完善度产品库的目标标产品库与产品品系列产品系列产品库产品系列建立立了客户与土土地的关联产品系列土地配套生命周期客户产品产品库则致力力于建立基于于土地属性的的客户与产品品的关联，实实现客户价值值导向土地客户产品产品库的产品品划分与产品系列关关联的产品划划分方式筛选法——通过从大到小小的逐层筛选选缩小土地和和客户的范围围，再建立与与产品的对应应土地配套生命周期客户产品1产品2产品3……地理位置周边配套小区产品产品库体系产品系列土地配套生命周期客户产品产品价值需求点规划特征单体特征户型特征主力产品某一产品系列列下的产品选选择1、在一定区域域内，为合适适的客户在合合适的土地上上提供合适的的XX产品2、进行产品梳梳理，为产品品复制和工厂厂化做准备3、基于产品梳梳理的产品优优化产品库工作流流程土地特征产品系列3年项目发展趋趋势及策略基于客户需求求的产品设计计成本控制产品入库产品资料库产品选择产品设计产品入库趋势研究主力客户及其其特征和需求求配套特征某一产品系列列下的产品分分类及其特征征客户∝产品（某一产品系系列下）确定重点发展展的产品系列列∝+可能产品组合合方案产品的选取原原则“提供可复制制的产品”产品库的核心心价值是“好”产品品才值得复制制！有适应性的产产品才能复制制！“超出客户满满意”——“超出客客户满意”，，就是超出客客户内心需求求。但这种需需求有时因为为市场上没有有具体的产品品参照，因而而无法明确表表述。什么是“好””产品我们需要笔记记本电脑安全全可靠，但如如果没有IBMThinkpad，我们如何知知道自己需要要镁铝合金框框架与气囊式式硬盘保护功功能呢？IBM提供了超越客客户满意的功功能，因而能能够获得产品品溢价。更好的显示屏屏也是附加价价值，为什么么IBM不提供？因为为并非需要安安全性的商务务客户的最需需！“超出客户满满意”的过程程就是寻找““重要而未被被满足的需求求”：找出某一类客客户的核心需需求——比如如商务人士对对笔记本安全全性的要求；；此谓“重要要”；通过创造性的的过程，将客客户需求产品品化，并找出出核心需求之之下市场尚未未提供（即““未被满足””）的功能能；找出这些功能能中，以目前前的成本和生生产模式看，，可以付诸实实现的功能；；即价值工程程。如何做出“好好”产品第一个层面：：如果符合一个个区域内的气气候和规范、、符合这个区区域内多数项项目的土地条条件要求，那那么，就有了了在这个区域域内的适应性性；第二个层面：：如果不同地区区的气候和规规范不同，但但客户的核心心需求没有变变，那么，换换了城市，““好产品”仍仍然是“好好产品”，只只是要本地化化和项目化———直接复制制变成了改版版后的复制如何具有适应应性1、适应性研研发（针对各各区域和核心心城市）主流客户+土土地区位与密密度趋势+竞竞品规律2、超出客户户满意的产品品研发客户细分+需需求归纳+功功能研发+产产品测试产品库的产品品研发例如：小太阳阳客户对生活活阳台的功能能需求（儿童童晒太阳、晾晾衣、游戏…）具有趋同性性，但因气候候差异各地的的具体解决方方案不同（北北方多封阳台台，南方不封封），需要总总部与区域共共同工作主流客户的需需求趋同未来的土地供供应也表现出出一定的趋同同性用有限的产品品满足８０％％的项目需求求“有限产品””与“大量需需求”产品资料库产品资料库的的功能使用对象：公司管理层、、设计和营销销系统的专业业人员功能——支持产品库的的构建公司管理层：：了解市场产产品概况营销系统：（1）分析有客观观市场制约下下客户/土地/产品三者之间间的关系（2）竞品市场研研究，寻找产产品的客户逻逻辑（3）寻找市场产产品空白点设计系统：（1）研究市场产产品现状，进进行产品分类类（2）归纳经典产产品（3）竞品设计研研究操作主体：格格式与标准集集团统一，一一线公司营销销口/销售代代理公司完成成录入合作模式：两两个平台分别别服务于各自自公司，同时时可以进行信信息对接代理公司信息平台XX产品资料库平台信息对接产品资料库的的构建（基于于外部合作））信息录入1、项目信息2、单体信息3、户型信息4、客户信息产品查询数据分析（分分3个层次）：1、分析结论概概述（可进行行城市间对比比）2、交叉分析表表格3、具体产品信信息系统维护（以城市为单单位进行系统统设置和数据据维护）产品资料库的的结构三居两卫比重重比预想的大大，需关注9070后的走势三居一卫目前前比重居第三三，可能是9070后的关注区域域，结合客户户需求，可能能出现1.5个卫生间的配配置需求二居中一卫的的户型占绝对对多数注：格中数字字表示不同的的户型个数，，也可切换成成户型套数广州市场中产产品的聚集度度很高广州市场的单单向单体比重重很小一核4和一核6的单体比重最最大，一核8的比重其次，，一核5和一核7处于补充状态态

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10-20产品库的分工工集团：1、建立产品品库/产品资资料库的体系系和标准2、结合集团团发展目标和和项目获取情情况明确产品品库的应用目目标和范围3、根据具体体情况，参与与部分区域的的部分具体研研发及入库工工作4、开发产品品库的网络平平台5、开发产品品资料库的网网络平台区域：1、参与产品品库构建的研研讨2、根据产品品库的构建流流程完成产品品库3、完成产品品资料库的具具体录入工作作外部资源引入入：1、各区域有有固定的设计计合作资源，，共同研发2、各区域引引入销售代理理公司完成产产品资料库的的信息录入产品库的分工工产品库实践（（广州）产品库工作流流程（广州））土地特征产品系列3年项目发展趋趋势及策略基于客户需求求的产品设计计成本控制产品入库产品资料库产品选择产品设计产品入库趋势研究主力客户及其其特征和需求求配套特征某一产品系列列下的产品分分类及其特征征客户∝产品（某一产品系系列下）确定重点发展展的产品系列列∝+可能产品组合合方案产品的选取原原则目录一、客户及产产品趋势二、项目发展展趋势三、广州产品品资料库四、广州产品品系列划分五、客户∝产产品（某一产产品系列下））六、可能产品品组合方案及及选择七、设计可能能性研究八、客户需求求提炼九、竞品单体体研究十、设计任务务书一、客户及产产品趋势广州细分市场场客户比例家庭结构细分分从05年广州市场客客户细分结果果来看，社会会新锐、望子子成龙是广州州的主力群体体，占广州全全市比例的83%，属于市场主主流购房人群群。数据来源：2005年广州公司客客户细分成果果，未包括番番禺、花都、、从化、增城城社会新锐：38.1％望子成龙：45.3％保有挖掘关注广州市场XX客户对XX品牌喜喜好数据来源：2005年成交客户及及客户细分成成果市场客户、现现有业主与品品牌喜好关系系广州公司细分分客户群选择择核心客户群青年持家24.7%青年之家13.4%孩子三代14.8%小太阳17.5%富贵之家5.5%后小太阳13.0%老人一二三代代2.1%中年之家9.0%非核心客户群群经济务实非目标客户群群3房2卫、3房1卫、2房1卫是主要的选选择。对于富贵之家家，3房2卫、4房2卫为主流选择青年持家、孩子子三代对3房2卫的选择比例更更高，孩子三代代同时对3房1卫也需求较高目标客户对户型型的选择户型选择的总体体情况房间数带洗手间数3房是最主要的市市场选择，其次次为2房卫生间的配置需需求，相应的以以三房二卫、二二房一卫为主。。目标客户对户型型面积的选择被访者预期的住住房面积在80～90M2左右，并呈正态态分布。富贵之家显然需需要更大的面积积，平均达130平米，19％要求144平米以上。此外外，青年持家、、孩子三代因家家庭人口数多而而相对略大的面面积，大约大10平米左右。说明：前期CATI数据，取消每平平米3500元以下的样本，，推算，面积均均值为93.8，显示两者调研结结果差异很小。户型面积选择的的总体情况选择多大的建筑筑面积？100M2以上144M2以上80M2以下120M2以下2房、3房、4房及以上的平均均面积分别为76.7、96.9、138.9平方米从面积配比看，，小2房、小3房的需求相当突突出比例合计100％目标客户对单体体类型的选择总体而言，消费费者对8-12层的小高层没有有抗性，对13-17层的中高层以及及18层以上的高层也也基本没有抗性性。富贵之家则更倾倾向于高层住宅宅及少量别墅。。受9070政策的影响，需要用更小的户户型面积满足客客户需求新审批、新开工工的商品住房建建设，套型建筑筑面积90平方米以下住房房（含经济适用用住房）面积所所占比重达到开开发建设总面积积的70%以上。——广州市住房建设设规划（2006-2010）客户关键词：社社会新锐、望子子成龙产品关键词：小小三房、两房为为主，少量大三房，需需考虑9070二、项目发展趋趋势广州市住房建设设规划（2006-2010）——住房用地计划表2：“十一五”期间住房用地计划年度政府保障型住房（公顷）商品住房用地（公顷）合计（公顷）比例（％）各年度其他商品住宅平均容积率廉租住房用地新社区住房用地部队和单位自建经济适用房用地小计政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地其他商品住房用地单套套型建筑面积≤90平方米住房用地单套套型建筑面积＞90平方米住房用地其他商品住房用地占商品住房用地比例单套套型建筑面积≤90平方米住房用地单套套型建筑面积＞90平方米住房用地小计2006918103718750117354391703047%2.1820079843813115664150370501703058%2.6020082803812014559139343463703058%2.6020096603510111949115283384703058%2.612010526306115449112315376703051%2.66合计3126815145076127163316652115703054%2.53注：廉租、新社社区住房，部队队和单位自建经经济适用房，政政府调控的中小小户型、中低价价位普通商品住住房套型建筑面面积全部控制在在90平方米以内。根据表2，06-10年，其他商品住住宅的平均容积率为2.53，且呈逐年攀升升趋势。片区名称发展状况战略地位规划容积率区间土地属性D东部新城土地充裕，市场成熟重点战略区域1~2T/CC城西发展2~4CB白云山南湖0.7~1.5CJ旧城西土地稀缺，市场成熟机会布点区域3~5GI旧城中心3~5GG中心景观3~6G/高档P东圃4~6G/CT天河商务4~6GZ海珠西2.5~4GF海珠发展2.5~4G/CH黄埔2.5~4GW花地湾2~5C/GX1番禺土地充裕，市场欠成熟潜力发展区域0.5~2C/TY1南沙0.5~2C/TX3花都中心2~4G/CY2增城中心2~4G/CY3从化中心2~4G/CR萝岗白云北1~2TS花都非新华及南部土地稀缺，市场欠成熟一般关注区域0.5~1.5TL增城非荔城0.5~1.5TK从化非街口0.5~1.5T广州公司项目发发展策略及趋势势备注:G代表Golden系列；C代表City系列；T代表Town系列发展关键词：(中)高容积率；City为主，Golden为辅容积率区间划分分：中低容积率<1.5中高容积率1.5~2.5高容积率>2.5三、广州产品资资料库1、客户与土地的的关联性2、土地与产品的的关联性3、客户与产品的的关联性4、市场中的产品品分布状况产品资料库的分分析内容客户类型+土土地属性

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25-50在现有市场供应应和价格下，City是主流客户最主主流的供应和选选择，Town居其次小太阳和后小太太阳对于Town和Golden的排斥不太大青年持家和中年年之家在Golden中很少量，可能能和老人及支付付能力有关青年之家在Golden的量少，与其支支付能力有一定定关系，如果户户型面积减少，，有增加的可能能土地属性+单单体类型

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25-50目前广州市场中中，City的比重较高（在在中高容积率下下）City和Golden土地中的单体类类型主要是双向向的一核4和一核6City土地中也有小部部分双向/多向的一核8Town土地中不超过一一核6土地属性+户户型类型

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25-50目前广州市场中中，City和Town土地中的户型类类型以3居2卫和2居1卫为主Golden土地中以3居2卫居多，2居1卫也有一定量

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25-50客户类型+单单体形态目前广州市场中中，双向单体是是供应和选择的的主流多向单体其次单向单体受资源源制约，供应量量很少

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25-50客户类型+单单体类型目前广州市场中中，双向一核4是主流供应和选选择，双向/多向一核六其次次小太阳和后小太太阳在一核8/7单体中也有部分分，这一定程度度上是这两类人人群比重最大所所致一核7-8因为品质原因供供应和选择较少少（更不被富贵贵之家接受），，一核8以上数量很少

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25-50客户类型+户户型类型3居2卫是除青年之家/年迈长者外的客户户的主流需求青年之家的主流选选择是2居1卫小太阳和后小太阳阳的第二比重选择择2居1卫，第三比重选择择是3居1卫，这可以理解为为在现有市场供应应和价格下的反映映，但从功能需求求看，仍有进一步步提升的需求现有市场下，青年年持家和中年之家家对2居1卫也有一定需求

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25-50客户类型+户户型面积目前广州市场中，，110-140平米是除青年之家家/年迈长者外的客户户的主流面积需求求青年之家的主流面面积选择是70-90平米小太阳、后小太阳阳和青年持家的面面积选择表现为向向下延展，这是在在现有市场供应和和价格下的反映。。相对后小太阳，，小太阳对面积的的向下兼容性更强强，可能是受孩子子年龄的影响三居两卫比重比预预想的大，需关注注9070后的走势三居一卫目前比重重居第三，可能是是9070后的关注区域，结结合客户需求，可可能出现1.5个卫生间的配置需需求二居中一卫的户型型占绝对多数注：格中数字表示示不同的户型个数数，也可切换成户户型套数广州市场中产品的的聚集度很高广州市场的单向单单体比重很小一核4和一核6的单体比重最大，，一核8的比重其次，一核核5和一核7处于补充状态

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10-20四、广州产品系列列划分产品系列划分五、客户∝产品（某一产品系列下下）重点需求选择次重点需求选择客户对土地的选择择客户/土地/产品选择汇总清单单在某一土地属性下下客户对产品的选选择（City）客户∝产品（C1系列）客户特征青年持家小太阳孩子三代……高支付能力中支付能力……户型分类2居1卫3居1卫3居2卫4居2卫……舒适紧凑……单体分类一核四一核五一核六……单向双向多向……六、可能产品组合合方案及选择产品选择流程产品系列CityGolden(中)高容积率；City为主，Golden为辅——政府住房政策导向向——公司项目发展策略略及趋势客户产品组合组合选择客户产品组合原则则：（1）近似人群原则（2）相对纯化原则组合选择原则：（1）普遍适用原则（2）销售市场判断（（市场需求量+需求迫切性）（3）简单优先原则产品选择流程客户产品组合原则则：（1）近似人群原则（2）相对纯化原则产品系列City客户产品组合组合选择核心客户群：青年年持家/青年之家/孩子三代/小太阳（富贵之家家因档次和产品特特异性，不作为本本次研究范围）近似人群：（1）根据客户需求表表，青持（QC）、三代（HS）、小太（XT）的需求相对类似似，相互可以组合合；（2）青之（QZ）与以上三类有所所不同，青之户型型面积需求跨度大大，可划分成3段：90-70平（QZ1）；70-50平（QZ2）；50平以下（QZ3）；QZ1和其他三类面积接接近，可进行组合合；QZ1-3因为同一客群虽面面积跨度较大，仍仍可组合。相对纯化：组合时时，避免超过3种以上客户在同一一组合中出现，以以求简单。产品选择流程产品系列City客户产品组合组合选择产品舒适度用地经济性产品舒适度用地经济性（注：对于广州的的City，一核6是上限）（City）（Golden）产品选择流程产品系列City客户产品组合组合选择组合选择原则：普遍适用：在市场场上能被普遍接受受或存在的。销售市场判断：市市场上需求量最大大的组合；我们的的产品中目前需求求迫切性高的。简单优先：一般情情况下，客户组合合相对单纯，关注注度排序相对较高高；同时兼顾适度度的客户混合，增增加适应性。组合比例（根据土土地属性区分）对于客户组合的比比例关系，可结合合城市中各种客群群的比例关系考虑虑。广州(总体)：青年持家24.7%>小太阳17.5%>孩子三代14.8%>青年之家13.4%>富贵之家5.5%产品选择流程产品系列City客户产品组合组合选择产品舒适度用地经济性产品舒适度用地经济性（注：对于广州的的City，一核6是上限）青年群体（City）（Golden）土地属性一核户数客户类型户数户型面积居卫数CITY4孩子三代212032小太阳29031土地属性一核户数客户类型户数户型面积居卫数CITY6青年持家2+2110+7532+21小太阳29031面积/居卫数选择在某一产品系列下下，根据客户特征征和需求，结合与与产品的对应关系系选取户型类型，，面积区间和居卫卫数。土地属性一核户数客户类型户数户型面积居卫数GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太阳29031青之127521产品选择流程产品系列City客户产品组合组合选择产品选择表（高层层）ABCD（青年群体）土地属性CityCityGoldenGolden一核几户4687/8客户选择孩子三代/小太阳青年持家/小太阳青持/小太阳/青之1青之户型面积2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居卫数32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1单体物理特征（拼接性、单双向）双向/可拼接双向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核4选择简述土地属性：City是项目发展重点一核户数：City中一核4和6的聚类最突出客户选择：（1）City一核4为核心客群的主流流选择（排斥度））（2）City一核4自身条件好，适合合相对舒适的产品品；孩子三代对面面积需求最大（3）考虑9070，小太阳的面积需需求向下兼容性更更强；青之选择在在Golden解决户型比例：孩三和小太的客群群比重接近七、设计可能性研研究广州高层单体类型型形态研究单体类型的比较研研究（高层）单体类型的可能选选择（高层）凸字形：一核3/4工字形：一核4/6士字形：一核5/6风车型：一核6/7/8C字形：一核6/7广州高层单体核心心筒研究八、客户需求提炼炼客户需求提炼和设计进行充分沟沟通，对现有信息息充分了解后，通通过头脑风暴，共共同提炼出针对每每个客户的主要突突破点（单体+户型），避免信息息过量造成的重点点不突出。同时，，可以尝试相对概概括地模拟出其典典型家庭行为。家庭结构生活模式户内核心关注点户内空间资源投向向单体公共部分要求求九、竞品单体研究究舒适度（高）使用率（高）单体区分图舒适度（享受）使用率（高）客户对单体的需求求XX居家型富贵型享受型（实用）竞品单体研究

保利花园类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系离电梯太近入户花园无使用率85.16%用地效率面宽22进深22.4标准层面积384.98拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品单体研究——1核4

东方新世界.锦逸类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在南入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园有使用率

用地效率面宽33.4进深24标准层面积560.97拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）3+4核心筒形式

竞品单体研究——1核4

富力城Ⅱ期天籁莱茵-2类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园一半有使用率82.75%用地效率面宽25.9进深20.2标准层面积427.21拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品单体研究——1核4

富力城Ⅱ期天籁莱茵-1类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧不佳每户朝向均匀入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园无使用率82.76%用地效率面宽23.3进深20.3标准层面积411.6拼接性差附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）3核心筒形式

竞品单体研究——1核4

美林海岸类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系离电梯太近入户花园无使用率81.44%用地效率面宽21.2进深23.1标准层面积377.55拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品单体研究——1核4

岭南新世界类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般每户朝向大户在南入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园一半有使用率82.98%用地效率面宽26.1进深21.05标准层面积392.82拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3+4核心筒形式

竞品单体研究——1核4

时代玫瑰园三期类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧较好每户朝向大户在北入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风，有交往空间入户关系好入户花园无使用率

用地效率面宽25.6进深23.6标准层面积424.15拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品单体研究——1核4

中海花城湾类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）好每户朝向均匀入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园有使用率83.58%用地效率面宽31.6进深25.15标准层面积581.42拼接性好附属信息建筑类型高层户型情况（居室数）3核心筒形式

竞品单体研究——1核4

中海康城类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好户型外部视野和采光

（拼接时）好每户朝向大户在南入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风入户关系好入户花园无使用率82.66%用地效率面宽26.2进深19.75标准层面积375.74拼接性好附属信息建筑类型中高层户型情况（居室数）2+3核心筒形式

竞品单体研究——1核4竞品单体研究——1核4

富力城Ⅱ期天籁莱茵-2时代玫瑰园三期中海康城要求类别形态特征

主朝向

特征评价舒适度户型通风好好好好户型外部视野和采光

（拼接时）天井内次卧一般天井内次卧较好好解决天井内次卧的视野问题每户朝向大户在北大户在北大户在南营销确定入户大堂

公共空间（核心筒）有采光通风有采光通风，有交往空间有采光通风有采光通风入户关系好好好要解决好入户花园一半有无无？使用率82.75%

82.66%大于83%用地效率面宽25.925.626.28.63进深20.223.619.757.06标准层面积427.21424.15375.74

拼接性好好好好附属信息建筑类型中高层中高层中高层营销确定户型情况（居室数）2+32+32+33+3核心筒形式

市场/客户逻辑保证房间面宽/拼接后开口大/用地效率相对高

——适合享受型追求公共空间舒适度/天井内次卧适当改善

——适合标签/社交型保证房间朝向，牺牲次卧开间/拼接后开口小/用低效率略低

——适合孩子三代

竞品单体研究——1核4的几种客户逻辑十、设计任务书设计条件明确户型维度（客户需需求）单体维度户型面积标配+选配精装修要求（客户户+成本）户数层数户型选型土地利用效率外向资源分配拼接性要素设计价值观（取舍舍原则）模数化模块化结构体系简单经济济体型简单化立面灵活化+产品设计条件的确确定第一部分：土地属属性第二部分：客户类类别和需求第三部分：产品解解决和深度要求设计任务书青年群体产品研究究讨论时间……广州XX产品库高层住宅核心筒分分析1.小高层核核心筒广州XX产品库高高层住宅核心筒筒分析形态特征：由一部部电梯和一部封闭闭楼梯或开敞楼梯梯组成，适用于11层及11层以下的住宅。1.1和平家园优点：紧凑，分摊摊面积少，用地效效率高。缺点：核心筒只能能通过楼梯间接通通风采光，核心筒内空间狭窄；多多栋拼接时位于天天井内的用房视野较差。范例：和平家园1.2锦绣香江、XX城城市花园E栋优点：核心筒有直直接的通风采光；；嵌入两户之间的楼梯增加了长长翼的面宽，利于于改善多栋拼接时位于天井内的的用房视野。缺点：分摊面积略略增，用地效率降降低。范例：锦绣香江广州XX产品库高高层住宅核心筒筒分析范例：XX城市花花园E栋广州XX产品库高高层住宅核心筒筒分析形态特征：由两部部电梯（其中一部部为消防电梯）和一部防烟楼楼梯组成，通常消消防电梯和防烟楼梯合用一个前前室。适用于12层至18层的中高层住宅。2.1丽江花园优点：紧凑，分摊摊面积少，用地效效率高；形式类似1.1的核心筒，但由于于增加了一部电梯梯，使核心筒内空间增大大，而且利用两部部电梯与一部楼梯的宽度差，组组织核心筒（合用用前室）的通风采光，一举两得得。为工字形一梯梯四户的中高层最典型的核心心筒组织方式。。缺点：多栋拼接接时位于天井内内的用房视野较较差。范例：丽江花园广州XX产品库库

高层住宅核核心筒分析2.中高层层核心筒2.2新城海滨花园、、时代花园LAGUNA优点：两部电梯梯与楼梯长边对对向布置，中间间为T字形或工字形的的交通空间连接接各户，交通流流线自然短捷，可利利用各户间的交交接位组织核心心筒的通风采光。为为士字形一梯六六户的中高层最最典型的核心筒组织织方式。缺点：无明显缺缺点。范例：新城海滨花园广州XX产品库库

高层住宅核核心筒分析范例：时代花园LAGUNA广州XX产品库库

高层住宅核核心筒分析范例：朗晴居广州XX产品库库

高层住宅核核心筒分析2.3朗晴居优点：两部电电梯与楼梯长长边背靠背布布置，交通空间呈“凹”字形，各户间间结合紧密。。缺点：交通流流线略长，核核心筒通风采采光不佳，难以组织防烟烟楼梯间的自自然通风，须须采用正压送风及设置正正压送风井。。形态特征：由由两部或三部部电梯（其中中一部为消防电梯）和两两部防烟楼梯梯组成，通常常消防电梯和其中一部防防烟楼梯合用用一个前室，，另一部防烟楼梯单独设设置前室。适适用于19层及19层以上的高层住宅。。3.1荟雅苑、金羊羊花园优点：结构方方正缺点：核心筒筒通风采光差差，部分客厅厅位于死角位，朝向、视视野差。若要要满足住宅单单元内的合理布局，则几几乎所有客厅厅朝向、视野野俱差；若要满足客厅的的朝向、视野野则需牺牲住住宅单元内的合理布局，，无法两全。。范例：荟雅苑广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析3.高层层核心筒范例：金羊花园广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析3.2协和新世界、、富力顺意花花园优点：通过旋旋转核心筒，，利用旋转后后的核心筒与住宅之间的的空隙，组织织交通及住宅宅的辅助空间，有效利用用转角位，核核心筒通风采采光明显改善，厅房布局局合理，朝向向、视野俱佳佳。缺点：无明显显缺点。范例：协和新世界广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析范例：富力顺意花园园广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析形态特征：电电梯筒与楼梯梯筒拉开一定定的距离，形成一定的角角度，利用无无柱连廊形成成交通空间。住宅单元元沿交通空间间组织，并在留出大的开口，形成开放的核心筒，衍生出C字形、K字型等新型高层住宅平面。适用于12至18

层的中高层和19层及19层以上的高层住宅。4.1时代玫瑰园一期

优点：开放核心筒，有良好的通风采光，回家感觉良好。凌空的无柱连廊交通空间面积折半计算，提高了住宅实用率。竖向上存在小的居住邻里单元公共空间，为改善城市居民间的人际交往提供场所，实现了高层住宅院宅化。住宅单元拥有充足的通风采光面。缺点：由于需要开放核心筒，只适用于一梯六户或一梯七户的住宅。范例：时代玫玫瑰园一期广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析4.新型高层核心心筒4.2新光城市广场场北区优点：开放核核心筒，优点点类同4.1，但区别在于于将三个电梯筒筒分开，形成成三个一梯两两户的布局，隔层设置置的居住邻里里单元公共空空间停留性更强。缺点：也只适适用于一梯六六户或一梯七七户的住宅。该平面由由于用地的限限制，需要将将三栋住宅塔楼以环型紧紧凑地拼接，，造成部分次次要用房面向开口天井。。范例：新光城城市广场北区区广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析4.3某项目一梯五五户、一梯六六户优点：类同4.1，但区别在于于楼梯筒与电电梯筒之间形成一定的的夹角，在核核心筒内完成成转角处理，适用于用用地的转角部部位，或特殊殊形状的用地。与前两种种相比，该核核心筒更具备备生长性，住宅单元的“部件化”更明显。缺点：由于形形态的特殊性性，适用范围围有一定限制。范例：某项目一梯五五户广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析范例：某项目一梯六六户广州XX产品品库

高层住住宅核心筒分分析广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析一.高层住宅平面面形态广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析1.凸字形适用户数：一一梯三户至一一梯四户常用户数：一一梯四户1.1大进深小面宽宽的凸字形适用于用地方方正，或南北北两向皆有良良好外向资源源的地块。范例：丽晴轩轩广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析1.2小进深大面宽宽的凸字形适用于用地狭狭长，或南北北两向中其中中一向外向资资源较差差的地块。范例：广州XX城市市花园E栋、F栋广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析2.工字形适用户数：一一梯四户至一一梯六户常用户数：一一梯四户适用于用地方方正且较宽松松、南北两向向皆有良好外外向资源的地地块。与大进进深小面宽的的凸字形对比比，优点是每每一户皆可三三面采光通风风，缺点是土土地利用率略略低。范例：和平家家园广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析范例：骏景花花园范例：丽江花花园左岸广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析3.蝶形适用户数：一一梯四户至一一梯六户常用户数：一一梯六户适用于用地方方正且较宽松松、南北两向向皆有良好外外向资源的地地块。从平面面组合形式看看，类似凸字字形与工字形形的结合。一一梯六户的组组合在保持凸凸字形和工字字形优点的同同时，进一步步提高了土地地利用率。。因此，蝶蝶形成为广州州近年高层多多户的主流平平面形态。范例：富力阳阳光美居广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析范例：广州雅雅居乐范例：新城海海滨花园广州XX产品品库

高层住住宅平面形态态及典型户型型平面分析范例：时代花园Laguna广州XX产品