某地产集团舟山公司工程营造交流

舟山桂花城工工程营造交流流舟山公司毛岳岳军各位领导、同同仁：大家好！舟山公司成立立以来，在集集团公司领导导和各职能部部门的关心帮帮助下先后完成丁香绿苑、丹丹桂园、桂花花城、酒店和和玫瑰园五个个项目，通过这几个项项目的营造，，我们虽然积积累了一些品品质把控能力力，但我们也也深深的认识识到我们工程程营造水平和和能力与其他他项目公司以以及集团在打打造精品战略略要求的差距距，今天有机机会对我们的的桂花城工程程营造过程进行解剖和交交流，我们深深感荣幸，同同时又倍感压压力的重大。。现对营造过程程中的一些体体会汇报如下下：一、工程概况况工程概况桂花城项目位位于舟山临城城新区港岛路路东侧，总占占地面积为25万平方，总建建筑面积为35万平方，容积积率1.15，建筑密度为为22.8%。整个小区由由排屋、小独独栋别墅（南南屏苑组团）），多层公寓寓（春晓苑组组团），高层层、小高层公公寓（闻莺苑苑组团），沿沿街商铺及会会所和幼儿园园组成。整个项目开发发建设分两期期进行：一期期项目于2004年8月底陆续开工工，总建筑面面积为15万平方，范围围包括春晓苑苑组团（11.5万平方)含幼儿园和会会所，南屏苑苑组团（3.2万平方）和沿沿街商铺（0.7万平方），已已分别于2006年12月底和2007年6月底交付；二二期项目闻莺莺苑组团于2006年5月底陆续开工工，总建筑面面积为21万平方，已于于2008年12月底交付。桂花城总总平图图南屏苑闻莺苑春晓苑商铺南屏苑闻莺苑春晓苑商铺二期一期二期一期工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：幼儿园实景工程概况：幼儿园实景工程概况：幼儿园实景工程概况：会所实景工程概况：会所实景工程概况：会所实景工程概况：会所实景工程概况：商铺实景工程概况：商铺实景工程概况：商铺实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景二、工程中自自认为做的还还可以的几方方面（一）外墙面面砖、石材的的处理和保护护1．为防止挑架架预留孔洞处处外墙面砖和和大墙面面砖砖有色差，在在大墙面面砖砖铺贴时，把把孔洞处需铺铺贴的面砖预预留下来，避避免了不同批批号面砖造成成预留孔处外外墙面砖存在在色差现象。。工程中自认为为做的还可以以的几方面工程中自认为为做的还可以以的几方面2.由于建筑立面面线条丰富，，阳台设计的的翻边宽度多多在300㎜以上，最宽宽的达400㎜左右，超过过了强制性规规范可踏面宽宽度（220mm）的要求。据据此，我们在在翻边上增设设一道宽180㎜厚30㎜的小翻边，，问题迎刃而而解。3．春晓苑外墙墙面砖铺贴前前，先做两糙糙粉刷，再弹弹线排版，然然后用1：1水泥砂浆铺贴贴面砖，待铺铺贴砂浆干透透后用勾缝剂剂勾缝，勾缝缝剂干透后再再用外墙涂料料描缝，最后后用憎水剂喷喷涂面砖。由由于采用一丁丁一游铺法，，排版时对阳阳角处的面砖砖长度最小控控制在9㎝。雨天时，，禁止施工。。勾缝后，工工程人员对每每一堵外墙面面砖进行勾缝缝饱满度和空空鼓检查，避避免留下一丝丝隐患。外墙墙涂料施工时时，用塑料薄薄膜把面砖层层覆盖起来，，防止涂料污污染面砖。通通过这些措施施，较好的解解决了面砖层层的渗漏和观观感问题。工程中自认为为做的还可以以的几方面工程中自认为为做的还可以以的几方面4．一二层圆弧弧阳台花岗岩岩线条原设计计要求采用弧弧形板，但考考虑到成本和和采用平板的的相差一倍多多，经过同设设计的深入沟沟通，在尽量量保证外立面面的前提下，，合理分割板板块大小采用用了平板花岗岗岩折线铺贴贴，取得了较较好的效果。。工程中自认为为做的还可以以的几方面5．花岗岩墙面面返碱情况在在以往工程中中还普遍存在在，故我们在在春晓苑外墙墙花岗岩施工工时改进了花花岗岩板材的的施工及防护护工艺，采用用奥亚A11表面渗透型防防护剂在六面面做防护处理理，花岗岩板板块固定前用用云石胶封边边，有效的杜杜绝了雨水进进入花岗岩墙墙面，避免了了返碱现象的的发生。工程中自认为为做的还可以以的几方面湿贴外墙花岗岗岩墙面实景景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面（二）南屏苑苑外墙质感涂涂料施工的把把控南屏苑外墙采采用质感涂料料饰面，为防防止后期市政政景观施工时时对墙面涂料料进行污染及及让设计有充充分时间来推推敲颜色搭配配，采取先拆拆除外墙钢管管脚手架进行行市政景观基基层施工，然然后再搭设简简易毛竹脚手手架进行涂料料施工。这样样既很好的避避免了质感涂涂料的污染，，又有效的促促进了施工工工期，同时土土建施工方也也愿意（缩短短钢管脚手架架搭设周期对对其经济是有有利的）。对这种纯西班班牙建筑风格格、外墙采用用全质感涂料料的二层建筑筑我们认为这这种工艺是可可行的。工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面（三）充分发发挥技术工人人的创造力，，用粉刷代替替GRC预制线条。在南屏苑营造造中，充分发发挥了施工班班组的创造力力。对墙面圆圆弧阳角和线线条，粉刷时时用PVC管材做专用工工具手工粉刷刷出来，既经经济，又减少少了GRC制品的一些开裂裂、脱落、渗漏漏等问题。工程中自认为做做的还可以的几几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为做做的还可以的几几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为做做的还可以的几几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为做做的还可以的几几方面（四）圆弧窗与与圆弧粉刷洞口口的配合圆弧门窗洞口与与圆弧门窗的配配合问题，关键键在于使用同一一套模具施工。。在粉刷阶段，，泥工班组定做做专用弧形模具具一式多份，其其中一份移交给给门窗制作单位位，要求按照模模具定型加工门门窗，统一了标标准为后续的施施工奠定了基础础。工程中自认为做做的还可以的几几方面圆弧窗洞与门窗窗的衔接工程中自认为做做的还可以的几几方面（五）高层地坪坪与现浇楼板一一次成型的应用用闻莺苑Ⅲ标段楼层地坪在在混凝土浇捣时时，由于工期紧紧（确保08年年12月底交付付），采用混凝凝土一次成形不不做粉刷的地坪坪施工工艺。这这样既能避免日日后地坪出现空空鼓现象，又能能为后期的装饰饰施工争取时间间。工程中自认为做做的还可以的几几方面（六）部分细部部收头1．为防止业主日日后装修时把阳阳台的防水层破破坏而引起室内内及阳台渗漏，，在闻莺苑施工工中全部用地砖砖进行铺贴，并并在地漏处用瓷瓷碟做了一个收收水口，这样既既保证了观感，，又能有效解决决日后二次破坏坏而引起的房间间和地漏渗漏问问题。工程中自认为做做的还可以的几几方面2、坡屋顶的阴阳阳角处理工程中自认为做做的还可以的几几方面3、不同涂料颜色色的处理工程中自认为做做的还可以的几几方面4、石材的滴水线线工程中自认为做做的还可以的几几方面5、花岗岩线条与与墙面的处理。。工程中自认为做做的还可以的几几方面三、工程管理中中值得探讨的几几方面（一）土建施工工单位的选择和和管理好的施工单位对对我们的工程质质量和进度起到到十分重要的作作用，相反，差差的施工单位会会给我们的质量量和进度管理带带来很大困难和和障碍。在我们们桂花城多层、、高层的营造过过程中，这样的的案例有很多，，尤其是与我们们第一次合的施施工单位，由于于他们对本地劳劳动力市场及我我们**在品质质方面的要求了了解不够，同时时由于我们的开开发规模大而不不得不引进第一一次合作的外地地施工单位，在在粉刷阶段给我我们工程管理带带来十分严重的的困难，工程部部管理人员成了了他们的施工员员和项目经理，，为他们找粉刷刷班组、面砖铺铺贴班组，给他他们交底。工程管理中值得得探讨的几方面面从桂花城的土建建单位管理过程程中我们认为：：1、像我们**这这样对产品品质质的要求，最好好要求长期合作作的施工单位直直接议标进行合合作，这样对工工程质量的提高高是十分有利的的。2、面对大规模的的开发建设，一一定要让信誉和和实力都好的长长期合作土建单单位先行进场施施工，与工程部部一同确定实物物标准，以给后后续施工方（第第一次合作单位位）定标准，也也只有实物标准准对其各班组是是十分有效的。。工程管理中值得得探讨的几方面面（二）铝合金门门窗的管理在桂花城工程的的营造过程中，，铝合金门窗的的管理是一个比比较痛苦的过程程，尤其是在进进度方面，在过过程中我们有许许多反思和认识识：1、在标段的划分分上应慎重，尽尽量多选择几家家专业单位。我我们的高层组团团21万m2建筑规模，只选选择一家进行施施工，而且同时时进行，本身就就是一种不合理理。工程管理中值得得探讨的几方面面2、在高层门窗立立面分割时采用用大固定小开启启，使门窗的现现场安装带来很很大困难，有的的门窗只有在现现场拆开后再组组装，给工程质质量（渗水方面面）带来很大隐隐患。建议在以以后此类建筑施施工时，应要求求门窗专业公司司派厂方制作工工人到现场进行行组装，而不是是由技术较差的的安装工人进行行组装。工程管理中值得得探讨的几方面面3、在投诉处理中中门窗渗漏水问问题所占比重很很大且处理起来来十分麻烦，我我们建议集团能能够有专人依托托专业公司对门门窗型材进行研研究和改进，以以尽量减少因型型材缺陷而引起起的渗漏问题。。工程管理中值得得探讨的几方面面工程管理中值得探探讨的几方面在整个桂花城的工工程营造中，外墙墙装饰材料的选择择、考评是花费工工程部较大时间和和经历。我们一般般是在基础工程时时就开始外立面用用材选择，但在整整个过程中也有因因材料原因而影响响工期的事件发生生。多层施工时外外墙花岗岩蒲田锈锈在农历年前确定定，此时矿山工人人都已过年而无法法备料。而年后3、4月份该地区是雨季季，一般无法开矿矿，造成原来4月底完成的外墙石石材到6月底才完成，对工工程进度造成一定定影响，使景观工工程又处于抢工状状态。（三）外墙装饰材材料的管理工程管理中值得探探讨的几方面从材料管理过程中中我们认为：1、材料考评除提前前外，一定要了解解其采购周期、料料区的环境等综合合因素。（由于材材料上拖延对工程程进度的影响是成成倍的，这样的事事例在我们工程管管理中有太多案例例）2、现场材料样板制制作的重要性。3、项目公司要建立立每个项目的材料料样板库，以便下下个项目及兄弟公公司借用、考评，，可以减少必要的的人力和物力。南屏苑组团施工前前的实样工程管理中值得探探讨的几方面闻莺苑组团施工前前的实样工程管理中值得探探讨的几方面（四）安装工程的的管理安装工程在住宅工工程中的造价比重重不大，但在投诉诉处理的事件中却却占有很大比重。。在工程营造过程程中我们是十分重重视此项管理。外外墙雨水管位置、、预留管道在每个个楼层的封堵、明明管走向的横平竖竖直、弱电门口机机的实用与美观等等，都是要花时间间和心血去管理和和跟踪。因此在工工程管理工程中包包括公司领导一定定要重视安装工程程的管理工作。工程管理中值得探探讨的几方面雨水管的细部处理理工程管理中值得探探讨的几方面（五）景观工程的的管理桂花城工程的景观观营造过程是我们们工程人员的一个个成长过程，也是是刚起步的一个过过程（从土建人员员兼任到目前拥有有3个专业人员和1个设计人员）。在在整个营造过程中中有几个体会：1、车库顶要做出景景观层次和美观，，必须要有起伏造造型。为避免车库库结构超载和给一一楼客户的采光造造成影响，建议在在以后设计中车库库的荷载设计及单单体与车库顶的高高差应加大。工程管理中值得探探讨的几方面2、软景施工中的现现场把控能力是十十分重要，设计图图纸过多的是停留留在平面空间上，，而现场是在立体体的空间环境中施施工。因此，堆坡坡造型和乔木定位位在现场是一个反反复推敲的过程，，而不是完全的按按图施工。要做好好，只有在现场从从几个主要面的视视点进行认真比对对才能营造出比较较舒适的空间环境境和景观营造水准准。工程管理中值得探探讨的几方面3、硬质施工应引入入室内精装修的概概念。在桂花城的的硬质景观施工中中，尤其是在高层层组团的施工管理理中，由于抢工等等因素，整个6万多平方米的景观观工程基本上在2个多月的时间内完完成，使硬质景观观在细部上存在很很多遗憾，在后续续修补上造成一定定的人力和物力的的浪费。这是我们们考虑不够全面所所制，如能提前考考虑一些精装修的的铺装班组介入，，可能在高层的景景观营造上能够有有更高一个水平。。4、成立和打造一支支景观营造团队的的必要性，尤其是是像我们舟山公司司后续还有许多土土地储备和项目开开发。工程管理中值得探探讨的几方面闻莺苑组团景观实实景闻莺苑组团景观实实景闻莺苑组团景观实实景闻莺苑组团景观实实景（六）设计工作的的管理设计管理工作在工工程进度和品质上上起的十分重要的的作用。设计管理理工作可能不单单单是工程部的事情情，而更多的是分分管领导或是总经经理的工作范畴。。在工程管理过程程中，我们在结合合以往的一些案例例，与设计师一同同在使用功能的优优化，做了比较多多的工作。在整个个营造过程中，我我们与各家设计师师的沟通都是比较较顺畅。我们始终终保持尊重、诚恳恳、低调的态度与与设计师进行沟通通，用真诚来打动动设计师为我们工工作。在营造过程程中体会最深的是是我们与设计师的的目标是一致的，，即真心想把工程程品质做好，我们们也只有用我们的的工程营造质量来来回报设计师所付付出的心血。工程管理中值得探探讨的几方面四、工程管理团队队建设的几点想法法工程管理团队建设设的几点想法1、部门的梯队建设设和人员搭配方面面，建议招聘几名名具有现场施工操操作能力的工程管管理人员，不需要要有很高的学历水水平。在面对较差差施工单位的粉刷刷管理过程中，此此类人员尤为重要要。记得在多层、、高层某组团施工工时，我们临时聘聘用一名原粉刷班班组包工头，让他他带领工程管理人人员一同对施工班班组进行检查和交交底，确保粉刷工工程质量。对较差的施工单位位，我们采用为其其找粉刷班组、面面砖铺贴班组，给给他们交底，最终终粉刷质量得到控控制。工程管理团队建设设的几点想法对较差的施工单位位，我们采用为其其找粉刷班组、面面砖铺贴班组，给给他们交底，最终终粉刷质量得到控控制。工程管理团队建设设的几点想法工程管理团队建设设的几点想法2、工程管理人员的的考察学习要有针针对性。只有在工工程中遇到问题，，如何解决，有针针对性的去考察，，才会有效果。记记得我们在南屏苑苑西班牙建筑单体体细部收头时，就就有许多问题和困困难。我们会同设设计共同整理，共共同到北京的纳帕帕溪谷进行考察学学习，应用和改进进其一些细部收头头。同样是在景观观工程的营造过程程中，我们也是有有针对性借鉴和学学习相类似楼盘的的景观营造，通过过实景进行分析和和应用，尤其是向向湖南公司学习在在景观营造方面的的把控能力。工程管理团队建设设的几点想法3、工程管理人员应应注重成本意识的的培训，随着工程程管理人员的增加加（由起初的5人人增加到现在的18人）和老员工工的提升和对外输输出，在桂花城后后期高层的管理中中尤为突出。目前前，我们工程管理理人员（基本上都都是新员工）在如如何通过合理的工工序、施工方法、、材料替代等方面面来节约成本的概概念不清、意识不不强。因此如何对对其有针对性的进进行培训和引导是是十分有必要。五、在室外抢工中