房地产项目规划管理

房地产项目规划管理2008年11月培训目的

通过培训，使员工了解房地产项目开发过程，提高业务水平，以便每位员工做好工作计划，提高工作效。

概况1）、什么是房地产。

2)、房地产的特点。3）、进行房地产开发的必要条件。什么是房地产？房地产：是房产和地产的合称。房产：是指建设在土地上的各种房屋；地产：是指土地和地下各种基础设施的总称。（包括：土地、在建工程、现房）房地产的特点

固定性、地区性。房地产开发建设周期长、投资大，风险大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通货膨胀。进行房地产开发的必要条件

必须有相应房地产开发资质的公司

（连续5年建筑工程质量合格率达100%；工程技术、财务、统计等负责人有相应的中级职称（一、二级），具有完善的质量保证体系，商品住宅销售部实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度）问题

1、商品房五证是什么？

2、小毛，你在房地产公司多年，请你帮我参谋一下**大道旁这块地是否值得买？

3、**大厦项目快开工了吗？商品房五证

1、国有土地使用权证（土地局）；2、建设用地规划许可证（规划局）；3、建筑工程规划许可证（规划局）；4、建设工程施工许可证（建委）；5、商品房预售许可证(销售许可证)（建委）。

五证办理程序

（房地产项目开发流程）一、办理用地规划许可证

确定项目用地的性质、用地的规模、用地的界限位置、设计条件（容积率、建筑密度、绿化率、停车位、退红线等）

用地面积项目总用地面积积(含建筑物，，红线内的总用地面积)容积率总建筑面积与占占地面积之比（（通常不含地下室及架空层面面积）；（上限限）公共开放空间各类建设用地内内为社会公众提提供公共开放空空间[包括广场场、绿地、通道道、停车场（库库）等公共使用用的室内外空间间（包括平地、、下沉式广场和和屋顶平台）]的，在符合消消防、卫生、交交通等有关规定定的前提下，可可按下表的规定定要求增加建筑筑面积，但增加加的建筑面积总总计不得超过批批准总建筑面积积的15%。公共开放空间必必须同时符合以以下

条件1、沿城市道路路、广场留设；；2、在任一方向向的净宽度在6米以上，实际际使用面积不小小于150㎡；；3、以净宽1.5米以上的开开放性楼梯或坡坡道连接地面或或道路,且与地地面或道路的高高差在+5.0米或-2.0米以内(含+5.0米米或-2.0米米)4、向公众开放放的绿地、广场场的应设置座椅椅等休息设施；；5、建设竣工后后，应设置相应应的标志，并交交有关部门管理理或经批准由建建设单位代管；；6、常年开放，，且不改变使用用性质。建筑密度建筑物占地面积积与总用地面积积之比，密度越越大,房子越密密。绿地率绿地面积与总用用地面积之比。。位于市中心城区区的建设项目,确实难以达到到规定绿化指标标的,经北海市市规划局及园林林管理部门同意意,可将屋面地地栽绿化(每每块面积不得小小于100平方方米)停车位机动车位和非机机动车位，属于于住宅用途的，，一般要求0.5~1.0个个机动车位/100建筑面积积,2~2.5个非机动动车位/100建筑面积;属属于商业、办办公用途的，一一般要求1.5~2.0个机机动车位/100建筑面积,2~3个个非机动车位/100建筑面面积;退红线建筑物沿用地红红线按规定退让让用地规划许可证证的管理规定对建设用地规划划许可证的内容容不得擅自变更更。确需变更的的，必须经城市市规划行政主管管部门同意，并并办理变更手续续。建设用地地规划许许可证不不得买卖卖、转让让或抵押押。建设单位位或个人人在取得得建设用用地规划划许可证证一年内内未办妥妥用地手手续，又又不办理理延期手手续的，，建设用用地规划划许可证证自动失失二、办理国国有土地使使用权证◆需办理的的手续：1）、办理理土地出让让合同：2）、出宗宗地图3）、土地地评估4）、土地地闲置处理理三、建筑工工程规划许许可证1、建筑方方案设计2、规划信信息中心审审核各项技技术、经济济指标3、上专家家评审会（出评审意意见）4、方案报报审5、办理人人防工程设设计条件、、办理人防防工程初步步设计批准准书6、施工图图设计7、办理施施工图施工工图审查8、市政工工程报建9、消防报报建10、人防防报建11、环保保报建12、节能能报建建筑方案设设计确定项目的的总平面布布置、竖向向布置、各各户型平面面布置、各各户型的立立面、总建建筑面积、、户数等规划信息中中心审核各各项

技术术、经济指指标北海市从2007年年12月起起实行上专家评审审会、出评审意见见从2007年1月起起，北海市市规划局规规定：设计方案须须经专家评评审会评议议，形成专专家意见，，重要地段段的项目须须进行公示示征询公众众意见，作作为设计方方案审批的的重要依据据。方案报审从2007年1月起起，北海市市规划局规规定：必须提交个个以6上工工程设计方方案，并由由两家设计计院进行设设计，其中中至少有一一家是未在在北海注册册资质处地地设计。（项目总建建筑面积在在3万平方方米以下的的项目直接接报建管科科，总建筑筑面积在3万平方米米以上的项项目报规划划科）方案审核程程序:1.科科室初审意意见2.上局局务会讨论论3.上规委委会讨论4、方案批批复办理人防工工程设计条条件、办理理人防工程程初步设计计批准书施工图设计计建筑设计市政工程（（管、线、、路）设计计结构设计节能设计消防设计人防设计风水电智能系统设设计办理施工图图施工图审审查市政工程报报建市政工程报报审，办办理管、线线、路工程程规划许可可证（临时时证）。消防报建人防报建报建程序：：1）在规划划局批准了了建筑设计计方案后，，办理人防防工程设计计条件2）设计人人防工程方方案、办理理人防工程程初步设计计批准书3）设计人人防工程施施工图、办办理人防工工程施工许许可证(10层以以下的，可可以交易地地建设费18元/平平米建建筑面积，，10层以上上的，要求求在本项目目内建人防防工程，如如不建，易易地建设费费按应建人人防工程面面积1500元/平平米)环保报建环评报告表表污水处理报报告污水处理施施工图填写环境影响响审批申请表表节能报建条件：1）节能设计计经审核合格格2）节能备案案规划许可证的的管理规定1）在建设项项目开工前,必须在该项项目用地室外外的显著位置置将规划局批批准的总平面面图及相关图图纸进行公示示（图纸规格格：有效图幅幅不小于A1），直至整整个工程项目目竣工及规划划验收工作结结束。2）必须严格格按规划局核核准的图纸实实施，不得擅擅自变更，确确须变更的，，必须向规划划局申请办理理变更手续，，并依照《中中华人民共和和国行政许可可法》及的关关法规规定履履行必须的手手续。3）凡不按照照依法核准的的图纸建设的的，属于违法法建设行为，，将依照《中中华人民共和和国城乡规划划法》及相关关法规予以查查处。3.1）有以以下情况之一一的，对城市市规划构成严严重影响或严严重影响城市市规划管理要要求的，将受受到责令拆除除违法建筑的的处罚：3.1.1））违反建设工工程规划许可可证建设的，，以及经我局局责令停止施施工而拒不停停工，继续违违法抢建，情情节严重的；；3.1.2））在广场、风风景名胜区、、文物保护单单位的保护控控制区范围以以及在历史文文化保护街区区控制范围内内，不按规划划局核准的施施工图进行施施工建设，对对原景观造成成严重影响的的；规划许可证的的管理规定3.1.3））在江河、湖湖、海滩、水水渠、排水设设施等保护控控制区范围内内，不按规划划局核准的施施工图进行建建设，造成影影响泄洪、排排水、通航的的严重后果及及改变原始地地形地貌的；；3.1.4)侵占城市水水源地或对城城市水源地构构成污染威胁胁的;3.1.5)违法建筑对对城市安全、、公共安全构构成危险或存存在威胁的；；3.1.6)在临时用地地上进行永久久性建设或擅擅自将临时建建筑改为永久久性建筑功能能的;3.1.7)临时建筑到到期不申请延延期或延期的的申请未被批批准又不自行行拆除的;3.1.8)占压道路用用地的;3.1.9)占压消防通通道的;3.1.10)占压邻里里通道造成相相邻住户出入入不便,引起起邻里纠纷的的;3.1.11)侵占公共共绿地建设建建筑物、构筑筑物的；3.1.12)侵占公共共停车场建设设建筑物、构构筑物的；规划许可证的的管理规定3.1.13)其它不符符合城市总体体规划、分区区规划和详细细规划,严重重影响城市规规划实施的;3.1.14)其它依法法应拆除的违违法建筑物、、构筑物;3.2有以下下情况不之一一的,对城市市规划构成一一定影响,尚尚可采取措施施予以改正的的,将受到限限期改正,并并处罚款的处处罚:3.2.1)擅自移动建建筑位置或增增加建筑占地地面积,减减少建筑间距距或挤占道路路面积密度用用地、消防通通道、邻里通通道的；3.2.2)挤占公共绿绿地建设建筑筑物或构筑物物的;3.2.3)挤占公共停停车场建设建建筑物或构筑筑物的;3.2.4)擅自增加建建筑层数,影影响相邻住户户通风、采光光的;3.2.5)擅自增加加建筑物悬挑挑(房间、阳阳台、梯间等等),造成与与相邻建筑间间距满足不了了通风、采光光要求的;3.2.6)擅自在批批准的建筑物物前、后通道道上或与相邻邻建筑的间距距之间建设围围墙或其它建建筑物、构筑筑物的;规划许可证的的管理规定3.2.7)擅自封闭闭骑楼或公共共走廊,影响响建筑整体景景观效果的;3.2.8)擅自移动动顶层位置或或增加顶层建建筑面积,对对相邻建筑造造成不良影响响的;3.2.9)将小区配套用用房(教育用用房、物业管管理用房、会会所、公厕、、配电等)改改建为商业、、住宅或其他他非公共用途途的;3.2.10)擅自改改变建筑朝向向或总平面出出入口的;3.2.11)擅自改改变建筑平面面形状或比例例的;3.2.12)擅自改改变建筑室内内地面标高或或改变建筑层层高的;3.2.13)擅自增增加室外楼梯梯、电梯、雨雨蓬或其它设设施的;3.2.14)擅自将将敞开阳台改改为封闭阳台台或改为房间间的;3.2.15)擅自改改变门窗位置置、形状或改改变门窗、外外墙主要细部部装饰的;规划许可证的的管理规定3.2.16)擅自改变建筑筑外装修材料料或色彩的;3.2.17)擅自在在禁开门窗的的位置开门窗窗,满足不了了消防要求或或影响邻里关关系的;3.2.18)擅自减减少建筑层数数的;3.2.19)擅自将将商业楼或综综合楼改为垂垂直分户的(增加分户楼楼梯用隔墙分分割空间等);3.2.20)擅自增增加地下室而而影响地下管管线或相邻建建筑安全的;3.2.21)擅自改变建筑筑物使用性质质的;3.2.22)不按核准准的设计图建建设地下停车车场或地下配配套用房的;3.2.23)擅自将将架空层、首首层车库或杂杂物间改为其其它用途的;3.2.24)将规划绿地铺铺成硬地面或或半硬地面的的;3.2.25)不按核准的绿绿地规划建设设的;3.2.26)其它虽然然影响城市规规划,但尚可可采取改正措措四）、办理建建设工程施工工许可证办理工程招标标办理安全、质质监报批等手手续施工合同备案案办理安全、质质监报批等手手续前提：已中标标、完成施工工现场三通一一平、围墙、、门前洗车用用水、槽、4*6路面硬硬化等；需交的费：1、质监监费：中中标价价的0.21%。、2、定额测定定费:中中标价的0.04%、3、墙材专用用基金:8元/平平米建筑面积积、4、劳保费:中中标价价的2%、5、培训费：：6、交易服务务费:约约为中标价的的0.1~0.2%、、7、团体人身身保险：约为为中标价的0.06%。、8、农民工工工资保证金:甲乙双双方各交中标标价的2%。。9、市政建设设配套费：中中标价的1.5%10、白蚁防防治费：1.6元/㎡建建筑面积11、建筑垃垃圾处置费施工建设一）.施工